房地产行业一直是我国国民经济发展的重要支柱产业，能够带动经济产业链的发展;而商品房买卖作为房地产行业中的重要组成部分，也与人民生活有着密不可分的关系;那么商品房到底是什么?使用年限又要怎么计算呢?下面的文章将对此进行简单介绍。

什么是商品房

商品房的概念：商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(含中资、外资、合资企业)通过出让方式取得主地使用权后建设并经营的住宅，均按市场价格进行销售。1949年以后至改革开放前，我国在住房体制上长期实行供给制，80年代以后商品房的概念和建设才在中国出现。商品房的价格由成本、税金、利搁、代收费用等构成，并根据所在地段、房间楼层、朝向、质量、材料等差异对每套住房间价格进行调整。

从法律角度来看，商品房是指按法律、法规及有关规定可在国内市场自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。不包括公有住房、廉租住房、经济适用房等政府对交易有一定限制条件的房屋。商品房根据其销售对象(境内与境外)的不同，可以分为内销商品房和外销商品房。

商品房的交易形式：在我国房地产市场中，商品房交易形式主要分为现房销售和期房销售两种方式。

期房销售是指在建商品房工程尚未竣工之前，开发商将其预先出售给预购方，预购方提前支付商品房房款，又称为商品房预售;而现房销售是指开发商将商品房建设完成后并通过各项交付标准的验收后，再将房屋卖给购房人，购房人可以直接根据商品房的实体决定自己收否购买该商品房。

在我国，商品房预售制度是针对商品房预售交易形式而制定的制度，是由政府作为主导，为确保房地产市场健康发展，通过制定一系列的相关制度与准则，主动对商品房预售准入条件及预售操作过程监管进行政策干预。我国的商品房预售制度政策主要包括预售许可制度、预告登记制度、预售资金监管制度等。

商品房使用年限

国家发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(1)居住用地七十年;(2)工业用地五十年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(4)商业、旅游、娱乐用地四十年;(5)综合或者其他用地五十年。

商品房的使用年限则是以开发商取得土地使用权的年份来计算，如开发商于2018年拿到土地，那么这块土地上用作住宅的商品房使用年限就是从2018年算起，2088年到期，与居民哪年购买的房屋没有任何关系。在购买二手房时，房屋的使用年限会更少。

商品房使用年限到期后怎么办

2021年1月1日颁布的《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

即商品房使用年限到期后可以继续缴纳土地出让金以便获得房屋土地使用权。

以上就是有关于商品房的定义和年限计算等相关内容的全部介绍，如果还想了解更多房地产行业相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

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