1.中国物流地产行业发展历程

我国物流地产行业的发展从2003年起步，迄今为止经历了起步发展阶段、优化调整阶段和高速发展阶段三个阶段，从最开始的单一外商投资到如今变得逐渐多元化。

(1)起步发展阶段( 2003-2005)：1999年,电子商务在中国诞生;2001年,中国加入WTO ,大量外

资企业进入中国;2003年,物流地产“鼻祖”普洛斯进入中国开始“圈地运动”;2004年,普洛斯成立其第一个中国物流园;2005年,丰树进入中国。

(2)优化调整阶段(2006-2015)：1)普洛斯、丰树等较早进入中国市场的外资企业开始疯狂“跑马圈地”，实现了高速增长,普洛斯一跃成为行业龙头;嘉民、安博等后入外资巨头也开始加快布局。

2)市场规模扩大：中国仓储业投资额从2006年的370.9亿元增长到201 5年的6620.2亿元，十年增长了17倍。

3)电子商务助力物流地产发展：2006年,圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商;2007年,京东开始自建物流,正式进军物流地产领域;2013年,阿里巴巴牵头成立菜鸟网络,进一步推动物流地产行业的升级。

(3)高速发展阶段(2016-至今)：多元化发展：行业发展背景：1)中国经济增速放缓,政策收紧,工业用地指标相应收紧,行业规模增速放缓;中国物流地产行业进一步向“现代化” 迈进,提升科技竞争力。2)行业发展升级:传统物流地产巨头,例如普洛斯等,开始逐步升级赛道竞争力,由“跑马圈地”开始逐渐回归物流地产的定制化运营和持续租赁。3)入局企业逐渐多元化:传统房企由于房地产市场降温,开始布局物流地产行业,凭借房企的天然优势开始奋起直追;电商企业进一步加大投入 ,逐步由行业参与者转为行业领先者;零售企业、金融机构等齐入行,成为物流地产市场中的新生力量。

中国物流地产行业发展历程

2.中国物流地产行业发展现状

(1)整体情况：物流地产整体效率偏低：目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。 2021年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。就社会物流费用占GDP比重来说，近年来几乎无明显变化，物流费用控制面临明显瓶颈。

高标仓区域分布的不平衡：由于仓储类项目的发展与繁荣的首要条件是选址，其项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。所以由于地区发展的差异性，目前我国的高标仓主要分布于长三角、珠三角与环渤海区域，整体出租情况良好。

(2)发展驱动因素：制造业推动高标仓需求上涨：2021年，我国高技术制造业增加值增长18.2%，增速比规模以上工业增加值快8.6个百分点，全年高技术产业投资规模也较上年增长17.1%。高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这导致高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体。

消费助力物流地产稳定发展：跨入新的十年，中国将面临更复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自于经济增速的放缓及零售额增速放缓。然而，在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了新兴驱动力。随着消费渠道拉直，制造效率提升，物流地产开始衍生出多元的中转功能，与现阶段商业业态的改变相辅相成，诸如冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。

人工智能将物流地产推向智慧时代：相比于传统物流仓储系统，现代物流地产的智能仓储优势明显，能够更高效的利用空间，提高存量，实现动态存储，节约人力，具备极高的可视化程度和管理效率。这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。

3.中国物流地产行业发展趋势

(1)规模化：由于物流地产供给稀缺的先天特点，物流地产是一个强者恒强的行业，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势。物流地产极为重视位置，而在供给有限的情况下，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代。庞大的规模还可以在协商建设合约及设施管理合约，以及优化人力资源时有效控制成本，形成规模经济。除此以外，庞大的规模和宽广的布局可以帮助公司形成网络效应，有利于公司获取客户资源。

(2)协同化：物流地产行业的发展趋向于集约化与协同化的发展，集中表现在物流园区的建设，将多个物流企业集中起来，发挥企业整体优势和规模优势， 实现物流企业的专业化和科学化。

(3)投资趋于多元：目前国内的物流地产行业进入了一个多元化的高速发展期，房地产商、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导行业发展模式的改变与创新。原有的运营模式在新的经济发展环境下有待进一步拓展提升，各方参与者会逐渐将注意力重点放在新领域和细分市场，如冷链物流、医药物流、融入国家物流枢纽建设等。

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