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“人口+土地+金融”外衣下的供需推动：纵观国内外商品住房市场发展，本质上仍是供需起作用。从需求端来看，人口迁移、家庭规模小型化、适婚人口的增加都会显著增加房屋需求，但能否形成有效需求，离不开收入增长及金融条件的支持。从供给端看，土地供应直接影响区域楼市中期表现，过去十年（2008-2018）人地错配是导致国内楼市区域分化的重要原因之一；同时建设周期等因素亦可能导致短期供需结构失衡，进而加剧楼市波动。

“多元化+存量市场+市占率提升”为海外普遍趋势：随着城镇化率的完成，海外楼市均呈现新房市场的萎缩、二手房存量市场的崛起；同时市场的调整及成熟加速了行业集中度提升及带来房企的多元化布局。美英二手房成交占比超过80%；英国TOP10市占率达到近60%。尽管各国房企均开启多元化布局，但从收入结构来看，美英房企传统开发类收入占比90%以上，日本随着租赁、商管等业务崛起，物业开发类收入占比已不到40%。

“中期需求稳定+多元化+区域分化”为国内中期趋势：随着城镇化率持续提升，改善及更新需求释放，中期国内住宅需求规模仍有望维持年均12.5亿平左右，同时在稳地价稳房价背景下，行业盈利中枢将逐步回归至市场平均水平。龙头房企凭借融资、拿地等优势，有望持续扩大市场份额，且积极开展多元化试水，但住宅开发中期仍将是传统房企的主要收入来源。区域布局上，一二线城市尽管兼具人口及产业支撑，但面临竞争激烈、地价高企、供应少等问题，而大多数三四线城市人口净流出、产业基础较为薄弱，缺乏中长期支撑，未来以一二线为中心的城市圈将成为房企争夺的主战场。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）