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本次研究中的商业形态定义

百货：是指以生活日用品主营的综合性零售商业，经营范围广，商品类别多。一般实行统一管理，按照楼层和专柜等若干类别销售产品，为顾客提供必要服务的零售业态。
一般由“专门店”的经营形态演变成 “百货店”，再进化成大型百货公司。

购物中心：为包含所有计划、开发、经营、管理等商业和服务业的集合体。一般具有大型的主力店、或多元化商业街区及停车场设施。可以提供消费者多元化，且具备便利性、舒适性及娱乐性的购物场所。

奥特莱斯：以折扣价格销售国际、国内名牌的过季、下架、断码商品，独立于其他卖场且以零售为主要业态，并具有一定的品牌聚集度的商业设施。

商业发展路径及阶段特征演绎

百货自诞生以来，由于商业市场的不断变化推进百货业态不断演进与迭代。自小型百货发展到大型综合百货后，受到购物中心占有率挤压被迫适应市场形成“购物中心+百货”联合体形态;但随着百货的迭代演进，目前百货商业已慢慢发展成为传统生活百货和新型体验百货两大类，前者重在生活服务配套、后者重在体验重奢消费。

全国七大地区中，华东商业较为发达，领军百货业的迭代更新，购物中心发展迅速，受需求影响，部分向百货业态趋同

全国七大区域中，华东地区的购物中心、百货业态数量皆处于领先水平，主要得益于上海、苏州、杭州、南京等一线城市的商业发展较快；华南地区百货占比较高，但目前仍处于雏形期百货店形态；东北与华中地区的商业总体数量处于中等水平，但购物中心占比较高，处于商业冲击期阶段；华北地区百货与购物中心占比相当，百货目前依然处于发展期阶段；西南与西北地区商业总体体量较小，购物中心占比略高于百货业态。

华北地区中北京的购物中心发展迅速，百货处于向体验型转型阶段

华北地区中，北京的购物中心的数量与发展都处于领先地位，占比达到80%；

天津市处于购物中心冲击期发展阶段，占比超过85%，并不断挤压百货的增长空间；

各省市奥特莱斯的数量皆较少，不属于城市主要商业形态；

河北省的百货占比超过华北地区其他省份与城市，达到70%，但形态属于发展期阶段，主要功能是满足日常生活需求。

东北地区整体购物中心发展较好，大牌地产商强势入驻，百货有较大的发展空间

东北地区整体呈现出购物中心占比较高，平均达到80%，主要原因在于万达、大悦城等购物中心的入驻挤压原有的百货业态占比；

百货业态平均占比20%左右，目前处于冲击期阶段；奥特莱斯数量整体较少，非地区主要商业形态。

华东地区整体发展较为迅速，购物中心占比均超50%，百货向新型体验模式发展

华东地区整体商业发展较好，购物中心占比均超过50%；

其中上海市商业处于迭代期发展阶段，购物中心占比高达90%，已逐渐发展到新型体验百货模式，江苏省商业项目数量、体量均领先华东区域其他省市，主要得益于江苏省经济规模以及人口规模较大，为商业发展提供市场与空间。

华南地区广东商业体量较大，百货占比高，以雏形期百货店为主要形态

华南地区中，广东省是最主要的商业集中地，百货占比超过50%，主要处于雏形期百货店形态，但同时购物中心也处于发展冲击阶段；

海南省整体商业数量较少，但购物中心占比高，达到60%，受政策利好，商业处于冲击期发展阶段；

广西整体体量也较小，目前仍然以百货作为主要的商业形态。

华中地区购物中心发展较好，百货业态处于迭代演进阶段，河南省商业总量领先，品牌开发商占比高

华中地区整体呈现出购物中心占比较高的趋势，其中河南省的商业总量最高，购物中心占比达到70%，源于万达、凯德、华润等商业项目的进入，百货业态处于迭代演进阶段；

湖北省与湖南省的总体商业体量低于河南省，但购物中心处于发展冲击期，成为区域主要的商业模式。

西南地区中四川省购物中心占比高，商业市场发展速度领先，业态演进较快，百货业态大型百货公司为主，处于发展路径的冲击期

西南地区中，四川省的商业处于领先地位，商业总量较大，购物中心占比高达60%；重庆市商业处于冲击期阶段，购物中心发展较快，但百货依然是主要商业形态；

云南、贵州的商业体量处于中等水平，购物中心与百货业态比例基本持平。

西北地区中陕西省购物中心发展迅速，百货业态仍有较大发展空间

西北地区中陕西省的商业较为发达，商业总量在西北五省中处于领先地位，购物中心占比接近80%，甘肃、新疆、宁夏、青海的商业数量整体较低，其中青海、宁夏、甘肃的百货占比超过了50%，目前处于百货发展期，主要满足于日常生活需求。

全国商业以江苏、北京、四川、南部沿海等地区作为重点发展区域

从数量上看，全国奥特莱斯整体数量较少，且集中在上海、北京、天津、成都等一线城市中；华南地区百货商业较为集中，但部分仍处于百货发展雏形期阶段，上海、江苏、北京、重庆等发达地区的百货也较为集中，百货形态有了更多的演进；南部沿海地区的购物中心较为密集，主要原因是香港、澳门购物业发达，与广东地区的百货商业形成地区商业格局互补。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）

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