在2020年有疫情的影响下，商业不动产2021年在中国发展情况怎么样呢？《戴德梁行：商业不动产资本化率调研报告第二期》中有支出商业不动产2021年在中国发展的情况以及投资现状。

在全球疫情蔓延与经济不确定性增强的挑战下，2020 年中国内地不动产大宗交易市场仍然保持相对活跃，全年录得交易额2,047 亿元人民币。其中不动产大宗交易宗数约为180 笔，与上一年基本持平。分季度来看，全国一至四季度交易额分别为570 亿、401 亿、418 亿、658 亿元，下半年市场已表现出回升态势，其中第四季度更是明显发力达到全年最高水平，环比上升57%。但2019年在在疫情的影响下，商业不动产仅下降26%，市场整体表现处于偏好状态。

从投资角度分析

20年，外资投资受疫情影响严重，外资投资机构参与仅有34家，共投资不动产64亿元，同比下降32%，占市场总投资额的比例约为23%，创下近三年最低。

从区域角度上分析

2020 年北京首次超越上海成为最受外资机构欢迎的城市，外资投资占全年成交额高达三成，相比之下，上海全年外资投资比例仅为16%，达近五年来最低。

总体而言，2020年外资机构在内地不动产大宗交易市场中竞争力减弱，给内资机构提供了不可多得的投资良机，尤其是对有自用需求的国内买家，自用型买家购置物业的金额占全年总交易额40%，较往年约15% 的比例显著攀升。其中上海买家最为活跃，成交额比2019年整张了两倍;而深圳买家也高出了一倍之多，除此之外一些金融机构，如银行、证券和保险公司也参与其中。

写字楼成交额最高，物流仓储、数据中心及产业园区关注度上升，面对疫情的不确定因素，写字楼、物流仓储、数据中心、产业园区等现金流稳定、抗风险能力强、产业导向明确或受政策利好的资产类别更受投资者青睐。因此2020年写字楼投资额占全年成交金额比例达58%，为所有资产类别中最高。但成交宗数出现下降，约有90 笔的交易数量使得写字楼在近三年中首次单年低于百宗交易。零售方面的资产投资仅占2020年总额的11%，和19年成交额17%相比下降，但在30宗交易数量的情况来看18年和19年基本持平。在电商、直播、远程办公、云课堂等行业加速增长的带动下，物流仓储和数据中心成为了2020 年市场新热点，其中数据中心成交额较上一年上升了1 倍，数据中心、物流仓储相对于商业不动产项目较高的收益率也使得投资者更加偏好这两类资产。此外还有产业园区，在近期内逐渐崭露头角，虽然成交金额方面尚未有明显增幅，但在国内基础设施公募REITs 推出的利好推动下受到投资人越来越多的关注。

产业园区可大致分为商务园区及厂房两类，其中商务园区一般坐落于产业聚集的城市副中心区域，主要用于满足产业类租户研发办公、实验测试等方面需求。主要为城市或区域实现产业发展目标提供了科研、企业孵化、成果转换的产业环境。但在疫情下更显示出抗风险和产业聚集效应；而厂房受制造业“本土化”驱动也表现出了非常好的租户粘性和扩张需求，稳定的出租表现及收益回报吸引投资者关注。

由上得出，在疫情的影响下，不动产抗风险能力最强，因而大多数人群在此需求量最大。因为居家办公远程办公居多，因而产业园区得到了增幅。

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数据来源《戴德梁行：商业不动产资本化率调研报告第二期（20页）》