1.什么是土地一级开发

土地一级开发是使“生地”成为“熟地”所做出的一个标准，该标准是指在土地转让前就土地进行整理投资开发所经历的过程。土地一级开发是我国城市土地开发的一个创新之举。土地一级开发实施对于解决我国城市建设过程中与耕地面积占用之间的矛盾，有效促进土地节约利用以及提高单位土地面积利用效率，加快我国城乡统筹发展具有重要意义。

2.土地一级开发的模式

一级开发的模式主要是根据实施主体进行划分，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

(1)土地储备机构自行开发模式

政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款(或国有股本)进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。此种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

(2)以企业为主体的开发模式

以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。

在选择企业的方式上，此前以政府确定一级开发企业为主，现在逐渐实施通过招标确定一级开发企业的办法。政府通过招投标方式确定土地一级开发企业后，由土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，确定土地一级开发委托关系，开发企业是以政府的名义实施并由政府承担相关法律责任。

3.土地一级开发的流程

土地一级开发阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

(1)前期手续阶段

前期手续阶段的主要工作节点包括取得授权、取得立项手续和完成融资。

(2)组织实施阶段

组织实施阶段的主要工作节点包括签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成全部拆迁工作、市政工程施工许可证、市政工程移交。

(3)土地入市阶段

土地入市阶段的主要工作节点包括供地验收成本、地价审核、入市交易、一级开发投入回收。

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