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慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态

从土地供给到房产开发，再到房产销售，房地产周转正全面减速。在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期， 由“短期回现”向“获取长期收益”转变。

地方经济发展始终基于房地产“承载能力”，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。尤其是对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续， “地产增效”问题、“商业去库存”问题以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势” 将更加明确。 （原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。

慢周期调节市场预期

2018 年国内房地产周转继续放慢。全国商品房销售面积同比增长 1.3%，竣工面积同比负增 7.8%，增速均较 2017 年进一步下降；房地产开发投资增速连续 4 年维持“个位数”状态；全国土地供给虽然有所加大，但随着重点城市土地资源稀缺， 2018 年房地产业 2.9 万亿土地购置面积亦仅相当于 2010 年 4.1 万亿水平的 70%。

无疑，从土地供给到开发（两者均于2014年后显性减速），再到房产销售（2018年显性减速），房地产周转全面减速。参照其它发达国家、国际城市的土地供给与房地产市场发展进程，未来 10 年国内住房开发将大机率呈现规模高位的“窄幅箱体运行”状态，市场难以回到高速增长的年代，将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。

受土地供给、产业升级转型、国家调控等因素影响，传统房地产开发对经济的提振作用逐年下降。房地产业对 GDP 贡献率由 2008 年时期的 7%，下跌至 2016年时期的 3.5%，再下跌至 2018 年的约 2%。而从价格上看，伴随流动性释放及重点城市土地资源局限， 2015-2017 年“去库存政策”驱动一、二级市场价格大幅提升。

因而，国家实施的市场调控既有资源增效的目的，亦有风险管控的要求，通过“分类调控”、“房地产供给侧改革”、“长效机制”推动房地产实现短、中、长期的健康、稳定发展。面对 2018 下半年经济下行压力加大，国家调控基调并未改变，全年继续加快“长效机制”构建，只是在“分类调控”基础上给予各城市更多灵活调节空间，对房地产继续实施“抑周转”、“提效益”的战略部署。

无疑，在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者，均需转变获利预期， 由“短期回现”向“获取长期收益”转变。

再平衡重建地产生态

当前国内不同区域彼此间在“发展与资源”上的差距仍然巨大：“发达地区” 具备发展动能，但土地资源储备捉襟见肘。“后进地区”土地具备释放空间，但发展能力尚不充分；而，不同物业市场彼此间在“库存与价值”上的落差仍然明显：住宅市场整体“去库存”基本结束，重点城市相继进入“补库存”阶段，政府对住宅市场持续实施“预期管理”以稳固市场价值、防范价格大起大落。反观全国一二三四线城市普遍面临商业“高库存”问题，国家政策红利重点指向商业运营、及商业价值的进一步释放。

诚然，地方经济发展始终建基于房地产“承载能力”之上，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续，“地产增效”问题、“商业去库存”问题，以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势”将更加明确；对“后进地区”而言，住宅物业的市场价值更关乎后续区域经济发展动能与发展后劲，同样需要在房地产“承载能力”上再有提高。

因而，随着地区经济发展对房地产的要求上升，在房地产周转放慢的同时，地产生态将加速分化，对于房地产业而言，“业态多元”将是长期趋势。

战略与运营建议：强化风险管控，积蓄发展能力

经过 2018 年的市场环境转变，从国内经济发展要求、国外住房开发经验判断，我国房地产开发已告别以往那个“一往无前”的发展阶段。随着政策面在供（“供给侧改革”）、需（“长期调控”）两端持续发力，随着三四线城市成交释放进入尾声，全国规模房企资金周转压力明显上升。

当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。相较而言，一二线城市（尤其核心区域）由于具备资源吸纳优势，在地方政策灵活“维稳”的情况下，其市场景气变化对政策调整的敏感度更高；三四线城市后续供给仍呈增长趋势，但在经济及政策（包括棚改政策调整等）转向下，本轮成交增长逐渐走向尾声，不同城市间的成交差异更趋明显，规模企业更需关注不同城市周转效率的变化。

通过比对国外市场物业构成及国际房企业务结构，目前我国物业形态、物业发展模式仍有待进一步丰富，国家政策给予的红利倾斜（包括 REITS 配套政策等）正陆续加大。由现状展望未来，房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业 + 地产”混合经营等），将是未来发展之“始”，无论自愿或被迫，行业均将往“更高效”、“更多元”、“更开阔”的方向发展。对于企业而言，必须做好相关能力的积蓄与准备，做到进而知变、知而能变，从而在行业发展中保持竞争优势与持续活力。