1.cmbs特征

CMBS的最大特征包括以下几个方面：破产隔离、优先/次级分层、增信措施，同时还具有一些独有特征：证券本息主要来源于租金收入和运营收入、入池资产数量多样化、CMBS 产品的期限与租户的租期存在错配。总体来说有如下几点：

(1)对基础资产的筛选较为严格

对于CMBS而言，其是一种新兴的融资工具，到期需偿付本息。就理论层面而言，借款人也就是商业地产开发商应负责偿还贷款，然而对于借款人而言，地产在其全部资产中处于核心地位，因此其还款来源多以商业地产租赁收入以及运维收入为主。所以其最大的风险是租金收入的不确定性。为保证还款来源的稳定性，一般来说，入池的商业地产都有着信誉优良、地理位置优越、运营状态良好等特点。

(2)入池资产种类较多

就基础资产选择层面而言，CMBS的本质是抵押贷款的证券化产品，要控制好未来租金的回款、现金流。在选择基础资产时，要考虑业态、地域、标的物抵质押情况、租户情况、运营维护情况、物业评估价值、物业状况等。一般来说，CMBS涉及到的入池资产包括多种商业业态，例如酒店、购物中心以及写字楼等。在尽职调查中，要高度关注基础资产转让的法律合规、附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制、证券的期限与租户的租期错配、现金流测算偏差、租金收入不稳定、存量债务、持续经营等风险。

(3)项目周期长，CMBS证券的期限与租户的租期存在不一致的情形

CMBS项目通常为期十年甚至以上，属于中长期产品，由于商业地产在出租契约时间上具有明显差异，同时还存在租户提前终止合同的情形，所以CMBS证券和租户在期限上并不一致，这也是爆发租赁风险的重要原因。而RMBS(住房抵押贷款资产证券化)的证券存续期限一般与房贷的期限保持一致。一般来说，金融商品期限越长，其风险溢价也越大。

(4)抵押物是商业地产

CMBS和RMBS在抵押物性质上具有明显差异，前者抵押物一般以商业地产为主且通常只租不售，而后者抵押物为个人住房，其最大特征为直接出售。

2.cmbs和reits区别

(1)类REITs是真实资产过户的产品，而CMBS仅相当于抵押借款的证券化，而这点差异在处置时，从理论上会有很大区别，因为类REITs投资人通过产品直接持有物业资产产权，根据产品协议约定的持有人大会规则可以参与到处置中，对处置具有一定控制力，但是CMBS相当于是持有了物业资产上的债权，当债务人还不起时需要通过抵押权行使权利，而这个过程其实是被动的。

(2)从未来产品发展角度看，CMBS已经是一个结构完整且相对标准化的产品，而国内未来很大概率会推出公募REITs也就是真REITs，目前国内部分机构还是认为类REITs是未来嫁接公募REITs的一个过渡产品，可以实现直接对接，那么类REITs未来就有从一个债性产品转化为权益产品的可能性。

(3)从监管的逻辑上看，CMBS类似与经营性物业贷，监管还是以抵押率和现金流为判断CMBS项目规模合理性的一个主要标准，而对类REITs目前没有明确的限制，抵押率和现金流的条件都要宽松于CMBS，这也跟第一点是否过户有一定关系。

以上梳理了cmbs的特征及其与reits区别，希望对你有所帮助，如果你想了解更多相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

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