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政策篇

房地产压舱石作用无法替代，楼市调控呈现分化趋势

今年两会对于房地产的定调依然是“房住不炒”与“因城施策”，加之对于全年经济增长不设目标,这意味着房地产调控的主基调继续保持定力，不会出现大力度的政策松绑，但“因城施策”仍然使得地方政府拥有一定程度的调控自主权和自由度。

今年以来中央级别的会议多次提及实施“扩大内需”战略，而作为关联上下游数十个产业的房地产业。作为中国经济的压舱石作用短期无法替代，但既要“稳地价、稳房价、稳预期”又要“房住不炒”以及“防止居民杠杆率过快上升”，因此房地产调控政策将体现为分化趋势，促刚需和改善、抑制投机性购房，在全面落实“因城施策”之下，预计除了少数热点城市(如深、莞、杭、宁波等房价上涨较快城市)调控升级外，总体呈现边际松动扩散趋势;“限贷”和热点城市的“限购”大力度松绑难度较大，预计政策放松方向仍然是趋于精细化与曲线化，具体如下:

供给端:降低预售条件、降低预售监管资金的留存比例/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等;

需求端:“一区一策”、降低人才落户与购房门]槛、提供购房补贴、放宽公积金政策等。

实际上从2019Q3开始房地产政策调控松动频繁，2020 年上半年越来越多的二线城市加入了“零门槛”落户的抢人行列，人即是房票与GDP增量。

销售篇

1、长三角与西北表现亮眼，珠三角、东北与中部受冲击

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在停工、停售逐步解禁之后，各地房地产销售修复强劲，但从修复力度方面看，区域之间仍有分化,长三角表现一骑绝尘。

长三角从复工速度来看表现最快，政府组织有力，热点城市较为坚挺，复苏最为强劲，苏杭、宁波、南京等较强;

珠三角则是冰火两重天的格局，内部分化较大，仅深莞惠和江门表现较好;

京津冀则因疫情防控对人员进出管控极严，3月销售进一步下滑，但在二季度被压抑的需求集中释放，恢复速度较快;

中部则因湖北作为全国疫情的“震中”， 疫情管控严格、经济受创严重导致销售受影响极大，湖南和江西整体销售额同比增速已回正，修复强劲;

川渝主要受四川的三四线城市销售拉动整体销售额已回正，重庆则因延续去年的弱势; .

西北片区表现亮眼，尤其宁夏、甘肃住宅销售面积增长均为1成左右，且销售均价上涨较多带动销售额回正;

东三省偏居一隅，2月受冲击最小，但受俄罗斯疫情影响导致疫情反复，黑龙江销售降4成，影响整体表现。

从世联监测城市的销售金额看，三大核心城市群京津冀、长三角、珠三角的整体增速分别为-

18%、9%和-36%，江浙地区城市表现尤为突出;长三角在2月下旬逐步复工和开放售楼处后，复苏强劲，杭州多个一二手倒挂的限价盘引“万人摇”成为引爆长三角楼市的阴险，也导致7月初杭州、宁波调控升级;

珠三角上演冰火两重天，珠江东西岸分化明显，深圳在疫情期间一骑绝尘，两千万门]槛的豪宅盘开盘日光，二手房月度成交破万、价格连续跳涨，亦带动东莞楼市火热和松山湖集体捂盘，招致7月初双双调控升级;但另一双子星广州表现较差，整个珠江东岸仅江门]稍有表现;

其他二线城市分化较大，兰州、厦门表现极为亮眼，长沙、贵阳、济南、沈阳、青岛亦不弱，销售增速已回正。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）

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