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1、第一季度 广州房地产市场 回顾及展望 2019 Guangzhou 优质写字楼市场 优质零售物业市场 6.8 169.85.5 8.8 一季度优质写字楼新增供应与净吸纳量表现 一季度市场租赁需求来源分析 (按租赁面积) CBRE华南区顾问及交易服务|办公楼部主管程志文 表示:“2018年开始, 国家逐步开放金融业。 而2019 年2月发布的粤港澳大湾区规划亦提出, 支持广州 建设区域性私募股权交易市场, 建设产权、 大宗商 品区域交易中心。 从国家层面到区域层面的政策公 布、 到市场的自我调节, 多个利好因素都将加快大 湾区和广州的金融业发展, 有望为写字楼市场带来 新的需求。 ” CBRE华
2、南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟 表示:“未来半年, 两个分别位于南沙和从化的仓储 物业落成, 总面积约4.3万平方米。 新增供应项目体 量不大, 对全市空置率的影响有限。 预计全市租金 将平稳增长。 未来3年, 全市年平均供应量为14万平 方米, 较2018年的峰值有回落, 而超过45%的新增 面积将位于南沙, 大湾区的交通枢纽地位优势和自 贸区效应带动下, 南沙仓储物流的优势将进一步凸 显。 ” CBRE华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表 示:“近来广州的快闪店, 开始用作品牌试水本地零 售市场的新渠道。 此前, 广州出现的快闪店, 通过不 同品牌的跨界组合, 新产品和新技术的
3、展示, 短期 内吸引大量的人流, 以达到品牌推广, 及引流至线 上店铺的作用。 对于业主而言, 快闪店不仅能获得 租金收入, 还是短期内刺激商场人流增长的方式之 一。 而近期广州的快闪店还增加了一种功用, 就是 用于试探快闪品牌在本地的受欢迎程度, 作为决定 是否在广州新设店铺的参考。 鉴于当前线下零售市 场竞争激烈, 品牌扩张谨慎, 预计快闪店这种糅合 了宣传展示及试水目的的短期零售方式, 将越发受 到品牌和商场业主的欢迎。 ” (亿元) 投资市场 1.2 CBRE广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示: “展望未来半年, 投资者除了将继续关注未来广州 重点打造的琶洲和金融城等核心商务片区外,
4、 部分 投资者将进一步关注广州传统城区的老旧商业项 目的升级改造。 目前老城区优质写字楼的平均租金 仅为每月每平方米124.1元, 仅珠江新城平均租金 的62%, 售价仅为CBD写字楼的六成。 而越秀区的 非优质写字楼月租金大多低于每平方米100元。 旧 区的商业及交通配套与CBD相比并不差, 如果改造 得当, 将得到可观的租金提升, 并有望带来理想的 回报水平。 ” 万平方米 新增供应 净吸纳量 (万平方米) (%) (万平方米) (人民币 / 月 / 平方米) 0 33.06.5 5.1 (万平方米) (%) (万平方米) (人民币 /天 / 平方米) 新进落成楼宇受TMT租户青睐 第一季
5、度, 位于琶洲的广报中心落成, 为甲级写字楼市场带 来6.8万平方米的办公面积。 新供应的预租成绩理想, 有多 家知名租户进驻。 得益于市场的吸纳, 全市空置率环比下降0.3个百分点到 5.5%。 分行业类型来看, TMT租户表现突出, 在全市净吸纳 量中占比超过45%, 其次分别是金融服务和专业服务。 在琶 洲, 本季新供应和新近落成的项目中, 录得多个TMT行业大 面积成交的案例。 金融服务行业中, 上海证券交易所南方中 心在珠江城设立, 租用1,000平方米面积。 租金方面, 全市租 金环比上升0.4%至每月每平方米169.8元, 租金升幅同比下 降0.9个百分点。 从分区来看, 琶洲区
6、域的增长达到环比 1.4%, 为各商务区之首。 而珠江新城有个别业主为加速去 化, 有下调租金的举动, 区域的租金环比微升0.2%。 展望未来6个月, 位于金融城的两个项目交付, 办公面积共 15万平方米。 新供应将小幅推高全市空置率。 随着区域热度 的持续提升, 预计琶洲的租金继续稳步增长。 珠江新城持续受到国际品牌关注, 线上零售商积极布局线 下 广州本季度没有新增供应, 而得益于部分调整项目的新店 开出, 包括超市和餐饮的开业, 空置状况得到改善, 第一季 度空置率下降1.5个百分点, 至季末的6.5%, 是近13个季度 以来的低位。 本季首见户外品牌始祖鸟和国际彩妆品牌NARS在广州的
7、 天河路开店, 而Kate Spade的首店、 COACH及Tory Burch的 广州第二家店铺也在珠江新城围板。 餐饮方面, 尽管连锁创 新单品店的拓展放缓, 但大型中式餐饮的扩张在转趋积极, 包括海底捞和西贝莜面村等都在本季度有新店开业或围 板。 另外, 线上零售商拓展至线下的趋势持续, 除了像唯品 会、 阿里的盒马鲜生、 京东的7fresh以及良品铺子, 独自开设 店铺以外, 京东和网易都在尝试与不同的线下零售商或品 牌开设合营店。 租金方面, 超过九成的商场租金均保持平稳, 但个别非核心 商圈商场为改善空置状况, 调低租金报价, 致全市平均租金 环比微跌0.3%, 至季末的每日每平方
8、米33.0元。 展望未来半年, 广州将有四个项目, 约42万平方米的优质商 业物业投入市场, 均位于非核心商圈, 预期空置水平将有所 上升。 租金方面, 尽管可能会有个别项目为吸引品牌进驻有 短期的租金调整行为, 但整体租金将持续大体的平稳。 2019年第一季度, 受惠于活跃的琶洲市场, 广州写字楼空置 率继续改善, 新落成项目录得多宗TMT租户进驻, 琶洲租金 涨幅领涨全市。 与此同时, 优质商业物业市场方面, 本季度 继续录得国际服饰品牌进驻珠江新城开设广州第二家店 铺, 而国内的线上零售商也在线下, 以自营或合营的形式积 极地寻求扩张机会。 而在仓储物业市场中, 南沙区具有交通 区位优势
9、, 需求前景看好, 是未来热门的仓储区域之一。 最 后, 大宗物业投资市场方面, 大湾区规划的出台, 令广州进 一步受到国内外投资者的关注。 仓储物流市场 0 38.012.4 5.3 (万平方米) (%) (万平方米) (人民币 / 月 / 平方米) 零售租户需求突出 第一季度共录得217万平方米的工业土地出让, 用地面积同 比上升438%。 全市一手工业地价环比上涨3.3%, 至每平方 米981.4元。 其中嘉里物流在空港经济区拍下一宗11.6万 平方米建筑面积的仓储用地, 成交地价每平方米1,315元。 物流仓储市场方面, 季内无录得新供应, 全市空置率环比下 降2.6个百分点至12.4
10、%。 需求方面, 第三方物流仍然是主 力需求, 在广州的北部和从化区域都录得有成交。 另一方 面, 零售租户的表现突出, 盒马鲜生和某药业在广州北部的 仓储面积有扩张, 万科从化项目也录得日用品租户的成交。 全市平均租金环比上涨1.1%至每月每平方米38.0元, 其中 花都和增城的租金增长较快, 区域的季内增幅超过2%。 大湾区规划出台, 更多投资者关注湾区物业 广州本季仅录得一宗大宗成交, 位于花都的一宗商业裙楼, 共1.2亿元总价。 除却农历新年长假期的因素, 令一季度本 就是成交淡季以外, 18年年末的经济不确定性因素, 也是投 资者观望的主要原因。 但进入2019年, 中美贸易谈判有了
11、新 进展, 政府在税收政策上的各项红利, 使经济的不确定性影 响有所减少, 一定程度上提振了境内外投资者和开发商的 信心。 同时, 大湾区规划的颁布, 也增强了投资者对于粤港 澳大湾区的投资意向。 050100150 2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019 优质商业物业新增供应年度分布表(2014-Q1 2019) 2019年第一季度主要进驻品牌 万平方米 新兴商圈供应量 核心及次级商圈供应量 2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019 金融服务消费品制造业专业服务TMT 11% 17% 47% 11% 050100 一季度仓储物流设施新增供应与
12、净吸纳量表现 仓储物流设施历年租金表现 万平方米 新增供应 净吸纳量 Map by Google MapMap by Google MapMap by Google Map 天环 始祖鸟 NARS Furla 松发Song Fa 天汇广场IGC COACH Kate Spade K11 Tory Burch 李宁时尚店 0-1010203040 2014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019 各年大宗成交金额 (2016-Q1 2019) 亿元人民币 大宗成交金额 0100200300 2016 2017 2018 Q1 2019 10 15 20 25 30 35 40 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 2019Q1 租金报价(元/月/平方米) 物流设施