《道远咨询:2023年第三季度北京甲级办公楼市场报告(30页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《道远咨询:2023年第三季度北京甲级办公楼市场报告(30页).pdf(30页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、北京甲级办公楼市场报告2023年第三季度道远咨询研究部/2023年10月发布Beijing Grade A OfficeMarket Report Q3 20231三季度录得亚奥、中关村和西城区三栋甲级办公楼入市,新增20.2万平方米的办公供应,为2022年来最大的季度供应。新楼预租赁带动净吸纳量回正至4.1万平方米,供大于求的局面推动空置率抬升1.2个百分点至19.7%。租金在需求不足的情况下持续走低,环比下降1.3%至315.5元/平方米/月。在需求侧,信息技术和专业服务业活跃度回升,交易数量占比分别提升7.1和8.6个百分点至35.1%和19.1%。信息技术行业在中关村最为活跃,片区交易
2、以1,000平方米以下的小面积段区域内搬迁为主。从专业服务业的细分行业上看,文化传媒类和建筑设计类服务机构成交数量占比最高,以律所为代表的专业咨询机构维持活跃且需求面积较大。预计还有34.5万平方米的优质供应集中在四季度释放,供需失衡的局面将会延续,届时或将进一步抬升整体空置率。”“2目录CONTENTS宏 观 情 况 分 析宏 观 情 况 分 析3市 场 主 要 指 标市 场 主 要 指 标7租 赁 市 场 动 态租 赁 市 场 动 态11市 场 未 来 展 望市 场 未 来 展 望1801.01.02.02.03.03.04.04.附 录:乙 级 市 场 及 主 要 商 务 区 核 心 指
3、 标附 录:乙 级 市 场 及 主 要 商 务 区 核 心 指 标1宏 观 情 况 分 析基本经济数据信息来源:北京市统计局19,228 29,753 40,270 9,413 19,352 29,926 41,611 9,948 20,621 13.4%10.7%8.5%4.8%0.7%0.8%0.7%3.1%5.5%-100.0%-95.0%-90.0%-85.0%-80.0%-75.0%-70.0%-65.0%-60.0%-55.0%-50.0%-45.0%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%2
4、0.0%010,00020,00030,00040,00050,00060,0002021Q22021Q32021Q42022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2北京生产总值累计值(亿元)累计同比增速北京单年累计生产总值及累计同比增速,2021Q2-2023Q2上半年,全市实现地区生产总值20621.3亿元,按不变价格计算,同比增长5.5%,增速高于一季度2.4个百分点。上半年,全市第三产业增加值按不变价格计算,同比增长6.6%,比一季度提高2个百分点。其中,信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值4446.4亿元,增长14.1%;金融业实现增加值4119
5、.9亿元,增长6.5%;交通运输、仓储和邮政业实现增加值512.3亿元,增长14.3%;文化、体育和娱乐业实现增加值364.3亿元,增长4.3%;住宿和餐饮业实现增加值212.2亿元,增长22.5%。7,677 15,894 24,475 32,890 8,081 16,375 25,227 34,894 8,705 17,714 14.6%10.1%7.4%5.7%4.5%3.3%3.5%3.4%4.6%6.6%-120.0%-115.0%-110.0%-105.0%-100.0%-95.0%-90.0%-85.0%-80.0%-75.0%-70.0%-65.0%-60.0%-55.0%-5
6、0.0%-45.0%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%04,0008,00012,00016,00020,00024,00028,00032,00036,00040,00044,00048,0002021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2第三产业增加值累计值(亿元)累计同比增速北京单年累计第三产业增加值及累计同比增速,2021Q2-2023Q24规模以上第三产业法人单位情况2
7、023年8月,规模以上(年营业收入1,000万元及以上)第三产业法人单位共有39,572个,同比增长1.2%。规模以上第三产业法人单位数量同比增长率在3.0%以上的行业有卫生和社会工作、房地产业、住宿和餐饮业、信息技术服务业以及批发和零售业。信息来源:北京市统计局北京规模以上第三产业各行业法人单位数量、同比增长率,2023年8月53.6%-0.5%3.6%3.6%-10.0%3.8%-0.2%-2.2%-1.9%2.3%-1.1%4.9%2.9%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%02,0004,0006,0008,00010,000
8、12,000规模以上第三产业法人单位数(个)同比增长(%)宏观经济动态北京市人民政府办公厅关于印发北京市促进未来产业创新发展实施方案 2023年9月5日,为深入贯彻实施创新驱动发展战略,抢抓新一轮科技和产业变革机遇,促进未来产业创新发展,推动北京教育、科技、人才优势转化为产业优势,更好服务新时代首都高质量发展,北京市人民政府办公厅制定了北京市促进未来产业创新发展实施方案。北京市促进未来产业创新发展实施方案旨在面向六大领域,打造未来产业策源高地面向六大领域,打造未来产业策源高地信息来源:道远咨询研究部整理6面向未来信息通信和先进计算需求,在海淀、朝阳、石景山、通州、北京经济技术开发区(以下简称经
9、开区)等区域,重点发展通用人工智能、第六代移动通信(6G)、元宇宙、量子信息、光电子等细分产业。(四)未来能源(四)未来能源围绕新型能源系统建设需求,在房山、通州、昌平、大兴、怀柔、延庆、经开区等区域,重点发展氢能、新型储能、碳捕集封存利用等细分产业。该政策支持的未来产业多布局海淀、朝阳、石景山、通州、丰台、经开区及其他近郊片区,未来信息、未来健康、未来材料及未来空间等四个领域的空间布局与北京办公楼成熟商务区和新兴商务区较为重合,相关企业的成长或能为办公楼市场需求带来新的增长动能。(一)未来信息(一)未来信息面向未来生命健康和医疗需求,在海淀、石景山、通州、昌平、大兴、平谷、密云、经开区等区域
10、,重点发展基因技术、细胞治疗与再生医学、脑科学与脑机接口、合成生物等细分产业。(五)未来材料(五)未来材料面向前沿新材料需求,在海淀、房山、顺义、大兴、经开区等区域,重点发展石墨烯材料、超导材料、超宽禁带半导体材料、新一代生物医用材料等细分产业。(二)未来健康(二)未来健康面向未来制造高端化、智能化、绿色化和融合化需求,在石景山、房山、顺义、昌平、经开区等区域,重点发展类人机器人、智慧出行等细分产业。(六)未来空间(六)未来空间面向未来太空探索需求,在海淀、丰台、石景山、大兴、经开区等区域,重点发展商业航天、卫星网络等细分产业。(三)未来制造(三)未来制造2市 场 主 要 指 标北京地图及主要
11、商务区新兴商务区成熟商务区规划中区域8区域租赁面积(万平方米,出租面积)租赁面积环比基准租金中值(元/平方米/月)租金环比租赁空置率百分点变化1,062.7241.098.462.7107.1130.6+1.9%-+5.9%-315.5340.0286.0552.5331.7276.4-1.3%-1.7%-1.7%-4.7%-0.5%-3.3%19.7%12.2%16.4%12.8%20.4%10.1%+1.2+0.4-0.6+0.7+4.2-0.1全市中央商务区燕莎金融街中关村*东二环主要指标-成熟商务区甲级办公楼2023年第三季度*东二环与东长安商圈在三季度合并为东二环商圈基准租金为企业租
12、赁办公楼中区1,000平方米的有效租金信息来源:道远咨询研究部数据更新至2023年9月9区域租赁面积*(万平方米,出租面积)环比基准租金中值(元/平方米/月)环比租赁空置率百分点变化84.9112.6101.846.629.6-+8.9%-242.5325.7178.3119.0147.0-4.7%-1.7%+0.5%-0.1%-0.7%20.7%22.5%30.3%26.8%78.3%+0.9+1.2-0.2-0.3+5.5望京亚奥丽泽亦庄通州主要指标-新兴商务区甲级办公楼2023年第三季度基准租金为企业租赁办公楼中区1,000平方米的有效租金其他区域存量为47.4万平方米,环比增长11.8
13、%信息来源:道远咨询研究部数据更新至2023年9月103租 赁 市 场 动 态市场活力提升,新租与续租动态博弈加剧三季度整体市场带看量提升,中央商务区开发商激烈的竞争撬动活跃度攀升,交易数量占比20%。金融街需求不足,开发商采取价格跟进策略,整体市场租金跌幅扩大。中关村科技企业复苏,以小面积需求为主。租户存量市场竞争加剧,为吸引新租客户,开发商的策略更加灵活多变,如提供综合性物业的酒店、会议室等配套优惠;为降低流失风险、保留存量客户,开放商采取的续租谈判策略也更为激进,新租和续租的动态博弈加剧。20232023年年Q3Q3交易热力图(按交易数量绘制)交易热力图(按交易数量绘制)12信息来源:道
14、远咨询研究部极度极度活跃活跃活跃活跃活跃活跃不明显不明显一般一般活跃活跃明显明显活跃活跃0%5%10%15%20%25%(5)051015202022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3新增租赁面积(万平方米,左轴)净吸纳量(万平方米,左轴)空置率(右轴)新楼预租表现亮眼,净吸纳量回正2022Q22022Q2-2023Q32023Q3净吸纳量及新增租赁面积情况净吸纳量及新增租赁面积情况信息来源:道远咨询研究部北京市甲级办公楼北京市甲级办公楼2022Q22022Q2-2023Q32023Q3基准租金及环比变化基准租金及环比变化租金仍处于下行通道租金仍处于下行通道,净吸
15、纳量反弹至近一年峰值净吸纳量反弹至近一年峰值2023年三季度,租金环比下降1.3%至315.5元/平方米/月。从供应端看,本季度录得北辰中心、丽金智地中心和北京金融科技中心共计20.2万平方米的新增供应,推动空置率攀升至19.7%。新楼预租赁的大面积去化和龙头企业腾退现象的减少,合力推动本季度净吸纳量转正,达4.1万平方米。330.7329.4325.1321.4319.5315.5-0.6%-0.4%-1.3%-1.1%-0.6%-1.3%2022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3全市基准租金(元/月)环比1320.220.2万万 4.14.1万万 19.7%1
16、9.7%三季度,信息技术交易数量占比为35.1%,环比增加7.1个百分点,活跃度回升。中关村为信息技术行业最活跃的片区,片区交易以1,000平方米以下小面积段的新设立和搬迁为主。东二环和亚奥商圈录得多宗大面积交易,两个商圈贡献了约30%的交易面积。专业服务业交易数量占比为19.1%,环比增加8.6个百分点,文化传媒类和建筑设计类服务机构成交较多,主要活跃在朝阳区的中央商务区、燕莎、望京等商圈;律所等专业咨询机构在市场上较为活跃,需求量维持稳定且需求面积较大。新设立和扩租交易合计占比自2022年三季度以来持续下降,本季度下降6.6个百分点至29.8%;企业对扩张仍持观望态度,新设立以小面积科技企
17、业为主。信息技术小面积交易复苏,专业服务业活跃度回升信息来源:道远咨询研究部2.7%2.1%5.3%5.4%3.9%4.3%14.5%7.4%10.5%3.2%10.5%19.1%28.0%35.1%24.6%23.4%2023Q22023Q3金融信息技术专业服务专业服务制造业制造业贸易、物流与零售贸易、物流与零售房地产与建筑房地产与建筑其他其他*上图按交易数量绘制14生物医药生物医药70.2%70.2%搬迁13.8%13.8%扩租16.0%16.0%新设立项目港澳中心兆泰国际中心鼎好DH3世纪财富中心西塔望京SOHO 商务区东二环东二环中关村中央商务区望京交易面积约10,000约5,700约
18、3,000约2,900约2,800交易类型搬迁新设立搬迁扩租新设立租户中国银行中国电信深势科技MFG现代金融控股行业金融电信软件服务房地产金融信息来源:道远咨询BMS系统重点租赁交易案例15项目建外SOHO佳程广场融科资讯中心国锐广场君康人寿大厦商务区中央商务区燕莎中关村亦庄望京交易面积约2,600约2,300约2,200约2,100约2,000交易类型新设立搬迁新设立搬迁搬迁租户中水新能工程技术法国签证中心深度求索布洛克快链欢瑞世纪行业专业服务政府机构软件服务金融科技文化传媒信息来源:道远咨询BMS系统重点租赁交易案例16项目金地中心丽泽平安金融中心银泰中心东方广场凤凰置地广场商务区中央商务
19、区丽泽中央商务区东二环燕莎交易面积约1,900约1,700约1,600约1,500约1,400交易类型新设立搬迁搬迁新设立搬迁租户北京冠领律所北大医疗启德环球中逸会计师事务所奇龙航空行业专业服务生物医药专业服务专业服务物流信息来源:道远咨询BMS系统重点租赁交易案例174市 场 未 来 展 望商业办公楼未来供应2023-2025年(规划)项目109109万万 2023-2025年商业办公楼供应量预计约为304304万万平方米,2023年四季度预计新增34.5万平方米办公面积。办公面积()北京市商业办公楼供应量,北京市商业办公楼供应量,20年年2828万万 1671
20、67万万 1920年商业办公楼未来供应分布年商业办公楼未来供应分布信息来源:道远咨询研究部注:年份为项目预计竣工时间标注*为已竣工项目2023年部分新增项目*为已竣工项目 20*京印国际中心*丽金智地中心*和泓大厦远洋乐堤港一座*富力中心C01富力中心CO2*保利广场(城市更新项目)信达中心*北辰中心*有研科技创新中心东湖欢乐颂奥林NEO*远洋星帆广场*北辰新空间*武昌鱼大厦*北京金融科技中心*堂子胡同9号*中海商务中心我们的发现及预期21“张俏女士张俏女士BlackHills道远咨询董事总经理”近期新项目预租赁带动净吸纳量回升,国企是新增供应预租去化重要的需求来
21、源,继续发挥增量需求中流砥柱的作用。三季度市场需求触底反弹,但结构性问题依旧存在,市场亟待新动能注入。若北京办公楼市场需求长期不足,或将导致空置率持续攀升和租金持续下移。处在租户市场中,越来越多开发商为保有存量,从技巧性的续租谈判博弈转为提供直接有诚意的挽留条款。在项目同质化问题愈发凸显的当下,项目方或应重新审视项目定位,靠差异化的招商和运营打出自身特色以塑造核心竞争力。2521因 有 信 而 道 远TEL:0755-8273 0567BlackHills_OfficialCopyright版权所有 2023道远咨询关于本报告中所呈现的数据与信息,我们已尽力确保其全面性及准确性,但仍不能保证完
22、全正确。我们对于本报告中的不准确信息不承担任何责任。如需报告转载及引用需经授权。区域租赁面积(万平方米,出租面积)基准租金中值(元/平方米/月)租赁空置率604.0152.868.141.5127.669.0100.023.0213.8208.3228.3300.0232.5191.3200.0195.019.0%12.3%16.8%30.7%18.3%18.0%25.0%15.4%全市中央商务区燕莎金融街中关村东二环望京亚奥基准租金为企业租赁办公楼中区1,000平方米的有效租金其他区域存量为22.0万平方米信息来源:道远咨询研究部数据更新至2023年9月附:乙级市场主要指标附:乙级市场主要指
23、标乙级办公楼2023年第三季度甲级市场主要指标甲级市场主要指标乙级市场主要指标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%325.0335.0345.0355.0365.02022Q2 2022Q3 2022Q42023Q12023Q2 2023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)附:中央商务区市场概况附:中央商务区市场概况530.0530.0340.0340.0200.0200.012.2%12
24、.2%241241万租户大厦交易类型面积MFG世纪财富中心西塔扩租约2,900北京冠领律所金地中心新设立约1,900启德环球银泰中心搬迁约1,600金融,35%专业服务,23%信息技术,23%其他,19%12.3%12.3%153153万330.0330.0208.3208.3160.0160.0行业交易占比(按交易数量绘制)甲级市场主要指标甲级市场主要指标乙级市场主要指标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易5.0%10.0%15.0%20.0%25.
25、0%320.0330.0340.0350.0360.02022Q2 2022Q3 2022Q42023Q12023Q2 2023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)附:中关村市场概况附:中关村市场概况18.3%18.3%128128万300.0300.0232.5232.5160.0160.0450.0450.0331.7331.7260.0260.020.4%20.4%107107万租户大厦交易类型面积深势科技鼎好DH3搬迁约3,000深度求索融科资讯中心新设立约2,200西安起点中国卫星通讯大厦新设立约600信息技术,55%专业服务,18%生物医药,9%其他,18%行业交
26、易占比(按交易数量绘制)甲级市场主要指标甲级市场主要指标乙级市场主要指标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易附:金融街市场概况附:金融街市场概况30.7%30.7%4242万380.0380.0300.0300.0220.0220.0700.0700.0552.5552.5480.0480.012.8%12.8%6363万行业交易占比(按交易数量绘制)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%530.0550.0570.0590.0610.0202
27、2Q2 2022Q3 2022Q42023Q12023Q2 2023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)租户大厦交易类型面积中国保险协会泰康国际大厦续租约2,200民生电商庄胜广场搬迁约2,000中国建材英蓝国际金融中心搬迁约1,000金融,90%房地产与建筑,5%其他,5%甲级市场主要指标甲级市场主要指标乙级市场主要指标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易附:燕莎市场概况附:燕莎市场概况16.8%16.8%6868万300.0300
28、.0228.3228.3150.0150.0360.0360.0286.0286.0220.0220.016.4%16.4%9898万行业交易占比(按交易数量绘制)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%275.0285.0295.0305.0315.02022Q2 2022Q3 2022Q42023Q12023Q2 2023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)租户大厦交易类型面积中信农业亮马河大厦搬迁约3,000法国签证中心佳程广场搬迁约2,300奇龙航空凤凰置地广场搬迁约1,400信息技术,23%专业服务,23%金融,16%其他,38%甲级市场主要指标甲级市场主要指
29、标乙级市场主要指标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易附:东二环市场概况附:东二环市场概况18.0%18.0%6969万330.0330.0191.3191.3130.0130.0350.0350.0276.4276.4240.0240.010.1%10.1%131131万行业交易占比(按交易数量绘制)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%260.0270.0280.0290.0300.02022Q2 2022Q3 2022Q42023Q120
30、23Q2 2023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)租户大厦交易类型面积中国银行港澳中心搬迁约10,000中国电信兆泰国际中心新设立约5,700中逸会计师事务所东方广场新设立约1,500金融,31%专业服务,31%信息技术,25%其他,23%甲级市场主要指标甲级市场主要指标乙级市场主要指标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易附:望京市场概况附:望京市场概况25.0%25.0%100100万240.0240.0200.0200.010
31、0.0100.0300.0300.0242.5242.5210.0210.020.7%20.7%8585万行业交易占比(按交易数量绘制)10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%240.0250.0260.0270.0280.0290.02022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)租户大厦交易类型面积现代金融控股望京SOHO新设立约2,800欢瑞世纪君康人寿大厦搬迁约2,000万界数据绿地中心搬迁约1,200信息技术,34%专业服务,33%金融,20%其他,13%甲级市场主要指标甲级市场主要指标乙级市场主要指
32、标乙级市场主要指标MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积甲级市场指标走势及交易概况甲级市场指标走势及交易概况MAX MEDMIN租金(元/月)空置率租赁面积重点交易重点交易附:亚奥市场概况附:亚奥市场概况15.4%15.4%2323万300.0300.0195.0195.0135.0135.0390.0390.0325.7325.7240.0240.022.5%22.5%113113万行业交易占比(按交易数量绘制)10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%310.0320.0330.0340.0350.02022Q2 2022Q3 2022Q42023Q12023Q2 2023Q3基准租金中值(元/平方米/月,左轴)空置率(右轴)租户大厦交易类型面积中建英大中建财富国际中心搬迁约1,400中国对外建设万科时代中心奥林搬迁约900元保保险经纪北辰世纪中心续租约800金融,43%信息技术,29%房地产与建筑,14%其他,14%