《房地产行业策略报告:政策面趋稳迈向均衡点-240123(35页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业策略报告:政策面趋稳迈向均衡点-240123(35页).pdf(35页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、政策面趋稳,迈向均衡点政策面趋稳,迈向均衡点房地产行业策略报告房地产行业策略报告行业评级:看好(维持)行业评级:看好(维持)报告日期:报告日期:20242024年年1 1月月2 23 3日日首创证券房地产首创证券房地产李枭洋,地产研究员李枭洋,地产研究员联系方式:联系方式:核心观点摘要核心观点摘要销售预测:总可售不足,预计销售预测:总可售不足,预计2424年全年销售依旧承压,销售面积增速为年全年销售依旧承压,销售面积增速为-10.9%10.9%销售为地产开发链条起点,对后续到位资金、拿地开工以及施工意愿产生较大影响。拿地新开工连续三年大幅收缩,逐步传导至滚存库存。预计总可售面积同比下降9.9%
2、,新推可售/滚存可售/现房可售同比分别为-10%、-19%(21后首度转负)、+5%。前些年房企较为乐观的超前拿地项目,遇到产业和城市发展降速,项目去化难度加大,导致近两年产成品占比大幅提升,预计24年产成品总可售占比提升4cpt至29%,新推可售占比维持34%,滚存可售占比下降4cpt至37%,可售结构总体稳定,我们预计24年整体销售去化率保持低位稳定。销售均价类似金融资产价格因素,受到基本供需关系和价格预期的共同影响。尽管整体房价环比下行,高能级城市交易占比提升也会抬高销售均价。预计24年销售面积、销售均价、销售金额增速分别为-10.9%、+3%、-8.2%。开竣工预测:开工跌幅有所收窄,
3、竣工增速明显走弱。开竣工预测:开工跌幅有所收窄,竣工增速明显走弱。新开工的两大因素为开工能力和开工意愿。23年新开工总面积9.5亿方,相当于2007年水平。供给侧房企的流动性风险持续扩散背景下,新开工较2019年高点下降58%。销售金额持续下降传导至到位资金,进而影响房企开工的能力和意愿,同时在23年的低基数效应,24年新开工跌幅将有所收窄,我们预计24年新开工同比下降8%。23年保交楼推进带来高基数效应,24年保交付增量资金难以持续流入,我们预计24年竣工将有所减弱。根据数据推算,新开工当季增速领先竣工增速10个季度,预计24年竣工增速持续走弱,全年增速为-18.1%。开发投资预测:施工强度
4、压制投资增速,等待三大工程实物量落地。开发投资预测:施工强度压制投资增速,等待三大工程实物量落地。当前投资增速主要受到建安成本下行的拖累,进一步拆分来看施工强度下行幅度大于施工面积。销售回款在到位资金中超过50%,建安成本在开发投资占比超过60%。24年销售回款持续承压,现金流入降低,房企的资金充裕度不足,预计施工强度持续走弱,同比下降6%,施工面积跌幅收窄,同比下降6.1%,明年建安成本整体下降15.5%,开发投资下降11.1%。三大工程的实物量落地,将稳住地产投资下行趋势。投资建议:投资建议:政策宽松力度接近14年水平,受制于供给收缩、居民预期转弱以及需求短期收缩的三重压力,政策放松效果边
5、际递减,后续需框架外政策支持。后续三大工程及城中村改善有望提振投资。城中村及保障房的发展,更加有利于具备市场化竞争能力的地方龙头国企。维持行业“看好”评级。1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份、越秀地产。3)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。风险提示:风险提示:经济复苏承压;政策效果持续钝化;房价持续下跌风险;供给端出清速度过快。lUcZuZgXwV8VgYdUyWsQsQoM9PcM8OoMrRnPrNeRnNnMiNoMtP8OnMoNvPtOzQvPpPyR目录目录CONTENTSCONTENTS
6、0101房地产销售预测房地产销售预测0202房地产投资展望房地产投资展望0303政策展望政策展望 三大库存供应及去化率三大库存供应及去化率 不同时期的有效成交构成不同时期的有效成交构成 销售均价相关性指标销售均价相关性指标 新开工框架及展望新开工框架及展望 竣工框架及展望竣工框架及展望 开发投资拆分及展望开发投资拆分及展望 核心城市政策影响趋势核心城市政策影响趋势 城市基本面测算城市基本面测算请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告1.1 销售金额总体拆分销售金额总体拆分销售为地产开发链条起点,对于后
7、续到位资金、拿地开工以及施工意愿产生较大影响。商品房销售金额总体拆分为销售面积*销售均价。销售面积为供应总量*整体去化率。销售金额呈现季节性波动。销售均价类似金融资产价格因素,受到基本供需关系和价格预期的共同影响,高能级城市交易占比提升也会抬高销售均价。销售面积销售面积商品房商品房销售金额销售金额销售均价销售均价供应总量供应总量土地供需关系土地供需关系居民房价预期居民房价预期整体去化率整体去化率有效成交/总供应成交结构成交结构资料来源:首创证券图图1 1:销售金额拆分图:销售金额拆分图图图2 2:销售金额单月占比图:销售金额单月占比图资料来源:wind,首创证券4.9%3.2%8.9%7.1%
8、8.0%11.8%7.3%7.4%10.2%8.4%9.3%13.3%0%2%4%6%8%10%12%14%16%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15-22年占比均值(剔除最小最大)050000000250001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月202120222023图图3 3:近三年销售金额单月值(亿元):近三年销售金额单月值(亿元)请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告底层需求底层需求具备购具备购买买力的人群力的人群底层需求底层需求
9、有效需求有效需求有效成交有效成交人口结构人口结构购买意愿购买意愿信贷支持信贷支持可贷量、成本、效率首付比例、房贷利率、放款期购买资格购买资格收入增长收入增长是否能买、可贷、可买套数经济总量增速、收入增速及预期、收入房价比政政策策调调控控有效需求有效需求具备购具备购买买力力、资格资格的人群的人群有效成交有效成交具备购具备购买买力力、资格、意愿资格、意愿的人群的人群总量、目前为改善主导基尼系数基尼系数分配方式,财富基尼系数,大城市核心区优质盘影响居民房价预期居民房价预期1.1 有效成交构成有效成交构成有效成交最终为具备购买力、资格和意愿的购房人群。有效成交最终为具备购买力、资格和意愿的购房人群。底
10、层需求为具备购买力的人群,由适龄购房人口、收入增长和基尼系数的影响。购买资格和信贷支持共同决定有效需求,受到调控政策左右。居民对于房价预期影响购房意愿,决定最终有效成交。收入房价比,之前为房价高可以金融属性带来投资需求。现在是收入预期低,导致比值被动提升,需求进一步收缩。资料来源:首创证券图图4 4:需求传导机制图:需求传导机制图请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告底层需求底层需求具备购具备购买买力的人群力的人群有效需求有效需求尚未调控,有效需求很定尚未调控,有效需求很定有效成交有效成交意愿意愿起
11、来,未形成循环起来,未形成循环1515-1717经济形势:增速稳定经济形势:增速稳定房价收入比:相对合理房价收入比:相对合理产业政策:尚未调控产业政策:尚未调控价格趋势:上涨初期价格趋势:上涨初期底层需求底层需求-大幅降大幅降房价抬升,预期不稳房价抬升,预期不稳有效需求有效需求-略下降略下降底层需求大幅降,政策降底层需求大幅降,政策降低降低门槛,实现对冲低降低门槛,实现对冲有效成交有效成交-大幅降大幅降房价下跌、意愿低房价下跌、意愿低当前当前经济形势:增速下行,预期不稳经济形势:增速下行,预期不稳房价收入比:分母收入预期下降,高房价收入比:分母收入预期下降,高位区间上行位区间上行产业政策:转向
12、宽松产业政策:转向宽松价格趋势:转向下跌,跌幅扩大价格趋势:转向下跌,跌幅扩大1818-2121经济形势:增速稳定经济形势:增速稳定房价收入比:主要分子房价提房价收入比:主要分子房价提升,逐步升高升,逐步升高产业政策:调控趋紧产业政策:调控趋紧价格趋势:持续上涨价格趋势:持续上涨底层需求底层需求-下降下降房价抬升,有购买能力房价抬升,有购买能力的需求降低的需求降低有效需求有效需求-下降下降调控提升门槛调控提升门槛有效成交有效成交-扩大扩大正反馈循环形成,意愿正反馈循环形成,意愿加强加强1.1不同时期的有效成交构成不同时期的有效成交构成按照四个维度经济形势、房价收入比、产业政策以及价格趋势分析,
13、刚需和改善的总人口变动相对平稳,长期变量暂未按照四个维度经济形势、房价收入比、产业政策以及价格趋势分析,刚需和改善的总人口变动相对平稳,长期变量暂未考虑。全国范围更多是考虑到收入增速和预期,房价收入比。到核心城市测算要考虑财富基尼系数。考虑。全国范围更多是考虑到收入增速和预期,房价收入比。到核心城市测算要考虑财富基尼系数。资料来源:首创证券图图5 5:有效成交构成图:有效成交构成图底层需求线底层需求线有效需求线有效需求线有效成交线有效成交线请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告有效成交/总供应有效成
14、交有效成交现房库存现房库存新推供应新推供应拿地开工拿地开工滚存库存滚存库存供应总量及结供应总量及结构构整体去化率整体去化率底层需求底层需求有效需求有效需求1.1 供应及去化率供应及去化率整体去化率为有效成交/供应总量,供应结构以及有效成交的转化也是影响去化率重要指标。供给组成为三大类,按去化率从低到高分别为:现房库存(竣工未售)、滚存库存(两年前开盘未售)、新推供应(当年新开盘项目)。目前新开工的持续下降导致新推可售供应量下行,前些年超前拿地项目,遇到城市发展降速,项目去化不及预期,产成品占比大幅提升。资料来源:首创证券05000002000002500003000002
15、000222023E2024E新推可售面积滚存盘可售面积现房可售面积资料来源:wind,注:新推、滚存和现房可售面积均为首创证券推算50%58%64%63%59%63%47%35%35%15%10%11%19%26%21%34%41%37%35%32%25%18%15%16%19%24%28%2000222023E2024E新推可售滚存可售现房可售资料来源:wind,注:新推、滚存和现房可售面积均为首创证券推算图图6 6:整体去化率拆分图:整体去化率拆分图图图8 8:可售面积占比:可售面积占比图图7 7:可
16、售面积绝对值(万方):可售面积绝对值(万方)请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告现房待售面积现房待售面积现房去化率现房去化率现房销售面积现房销售面积滚存可售面积滚存可售面积滚存去化率滚存去化率新推可售面积新推可售面积新盘去化率新盘去化率期房销售面积期房销售面积销售面积销售面积中期库存:已开工中期库存:已开工未售面积未售面积假设为中指院当日开盘假设为中指院当日开盘去化率去化率+10%+10%假设为现房去化率假设为现房去化率+5%+5%依据为依据为n n年现房销售面年现房销售面积积/(n n-1 1年
17、现房待售面年现房待售面积积+n+n年新增库存)年新增库存)去去化化率率逐逐级级提提升升1.1 供应总量三拆分供应总量三拆分商品房销售面积分为期房销售面积和现房销售面积。期房待售包括首推未能去化的滚存库存和新推盘面积。现房待售为开盘销售两年未去化,已竣工的库存,去化难度大的库存、尾盘以及存货。三项之和组成的市场供应为已开工未售面积,既中期库存。资料来源:首创证券图图9 9:供应总量三拆分图:供应总量三拆分图请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告库存面积(亿方)库存面积(亿方)本轮周期本轮周期(1818
18、年年-至今)至今)上轮周期上轮周期(1414年年-1717年)年)最高点最高点26.93 26.93 28.12 28.12 当前当前/最低点最低点20.72 20.72 23.71 23.71 下降幅度下降幅度6.22 6.22 4.41 4.41 23年全年住宅新开工面积6.93亿方,低于2007年水平。截至23年底,住宅库存总面积20.72亿方,较最高点下降6.22亿方,降幅高于上轮周期的4.41亿方。目前房企以“以销定产”策略为主,销售整体低迷叠加融资不畅,土地市场成交总量尚未恢复,拿地至开工还有3至5个月的周期,预计24年新开工依旧承压,库存持续下行。住宅库存面积加速跌至临界值,意味
19、着本轮周期底部的确认。1.1 住宅供应总量住宅供应总量资料来源:wind,首创证券图图1010:住宅库存总面积(亿方):住宅库存总面积(亿方)资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券图图1212:住宅新开工面积:住宅新开工面积(亿方)亿方)图图1111:住宅库存面积周期对比:住宅库存面积周期对比5.4 6.4 7.8 8.0 9.2 12.9 14.6 13.1 14.6 12.5 10.7 11.6 12.8 15.3 16.7 16.4 14.6 8.8 6.9 02468005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2
20、013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023住宅新开工面积0500000222023住宅新开工面积住宅销售面积住宅库存总面积请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告-30-20-5005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0002013-
21、----------------11中国:商品房待售面积:住宅:累计值中国:商品房待售面积:住宅:累计同比1.1 现房可售及去化率测算现房可售及去化率测算资料来源:wind,首创证券表
22、表1 1:现房数据测算(万方):现房数据测算(万方)BASE法则对应项B为n年待售E为n+1年待售S为当年销售量A为当年增加库存计算A=E-B+SB+A为当年现房可售S/(B+A)为去化率S为当年销售量年份现房住宅待售面积现房住宅销售面积当期新增现房库存现房可售面积住宅现房去化率现房销售面积201640,257 31,931 26,940 72,188 44.2%31,931 201730,163 31,244 21,150 61,407 50.9%31,244 201825,091 23,205 18,133 48,296 48.0%23,205 201922,473 18,215 15,5
23、97 40,688 44.8%18,215 202022,379 15,736 15,642 38,115 41.3%15,736 202122,761 16,357 16,739 39,118 41.8%16,357 202226,947 15,974 20,160 42,921 37.2%15,974 202333,119 17,765 23,937 50,884 34.9%17,765 2024E53,428 34.9%18,654 资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券图图1313:待售面积(万方)及累计同比:待售面积(万方)及累计同比图图1414:住宅现房去化率:住
24、宅现房去化率利用BASE法则对现房销售测算,现房待售面积持续抬升,超前拿地尚未兑现的结果。现房去化率从17年持续下降,23年持续探底至34.9%。30%35%40%45%50%55%200002120222023住宅现房去化率请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告1.1 期房可售及去化率测算期房可售及去化率测算图图1616:开盘当天去化率:开盘当天去化率行业开工到销售平均约半年时间,n-1年下半年和n年上半年的新开工,基本可转化为n年
25、当年可售面积。根据中指院数据,开盘当天去化率持续走弱,近两年保持低位徘徊。可售比(售建比)率=可售面积/总建筑面积资料来源:中指院,首创证券年份新推可售面积滚存盘可售面积现房可售面积总可售总可售同比新推销售面积滚存销售面积现房销售面积总住宅销售面积总销售同比2016101874 29753 72188 203816 89472 16136 31931 137540 2017111489 18702 61407 191598-6.0%102159 11386 31244 144789 5.3%2018123579 21878 48296 193753 1.1%112025 12700 23205
26、 147929 2.2%2019144666 42698 40688 228052 17.7%108545 23385 18215 150144 1.5%2020144944 64606 38115 247665 8.6%106008 33134 15736 154878 3.2%2021151434 49934 39118 240486-2.9%114303 25873 16357 156532 1.1%2022107698 78625 42921 229244-4.7%61531 37125 15974 114631-26.8%202368107 82328 50884 201319-12
27、.2%40055 36976 17765 94796-17.3%2024E61296 66685 53428 181410-9.9%36042 29950 18654 84646-10.7%资料来源:wind,首创证券图图1515:开工推可售面积(万方):开工推可售面积(万方)表表2 2:总住宅销售面积测算(万方):总住宅销售面积测算(万方)资料来源:wind,注:新推、滚存和现房可售面积均为首创证券推算-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00
28、0180,00020002220232024E开工可转当年销售的推算同比30%50%70%90%20002220232024E开盘当天去化率请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告1.1 销售均价相关性指标销售均价相关性指标销售均价类似金融资产价格因素,受到基本供需关系和价格预期的共同影响。销售均价类似金融资产价格因素,受到基本供需关系和价格预期的共同影响。土地供需关系决定房价涨跌方向和起点,后续居民对于房价预期决
29、定走势强度和延续时间。核心城市成交占比提升,改变成交结构带动房价提升。核心城市一二手房倒挂,成为商品房的价格安全垫。央行发布居民对于未来房价上涨预期占比与70城二手住宅价格同比,拟合度较高。预期影响价格也为房地产金融属性体现。土地成交来看,23年流动性风险加大,成交/供应明显下降。01,0002,0003,0004,0005,0006,0000246800002120222023百城宅地供应建面(亿方)百城宅地供应均价(元/方)右轴资料来源:wind,首创证券-6-4-20246853
30、0354045-------------122023-06未来房价预期上涨占比70城二手住宅价格当月同比资料来源:wind,首创证券024680000202021202220
31、23百城宅地成交建面百城宅地供应建面(亿方)50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%200002120222023百城宅地成交/供应资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券图图1717:百城宅地供应和均价:百城宅地供应和均价图图1818:百城宅地供应和成交(亿方):百城宅地供应和成交(亿方)图图1919:未来房价预期上涨占比与:未来房价预期上涨占比与7070成二手房价格同比成二手房价格同比图图2020:百城宅地成交:百城宅地成交/供应供应目录目录CONTENTSCONTENTS0101房地产销
32、售预测房地产销售预测0202房地产投资展望房地产投资展望0303政策展望政策展望 三大库存供应及去化率三大库存供应及去化率 不同时期的有效成交构成不同时期的有效成交构成 销售均价相关性指标销售均价相关性指标 新开工框架及展望新开工框架及展望 竣工框架及展望竣工框架及展望 开发投资拆分及展望开发投资拆分及展望 核心城市政策影响趋势核心城市政策影响趋势 城市基本面测算城市基本面测算请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告2.1 新开工影响因素新开工影响因素影响新开工的两大因素:开工能力和开工意愿影响新开工
33、的两大因素:开工能力和开工意愿一是开工能力,主要取决于钱和地,即为资金充裕度和可开工资源。资金充裕程度观测指标为房地产到位资金增速,其中包括市场端销售回款增速,融资端有息负债增速。开工资源观测指标为土地成交增速、及少量有效未开工土储。二是开工意愿,主要取决于销售市场热度和短期库存水平,市场热度观测指标为销售增速、首开去化率。房企大多在区域内制定以销定产策略,销售热度才会提升带动拿地和新开工意愿。短期库存水平观测指标为区域库存变化和去化周期。目前核心城市和非核心城市分化较大。注统计局定义:房屋新开工面积:指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积,以单位工程为核算对象。房屋新开工面积指整栋房屋
34、的全部建筑面积,不能分割计算。开工能力开工能力新开工新开工开工意愿开工意愿可开工土地可开工土地土地成交增速土地成交增速少量有效未开工土地储备少量有效未开工土地储备到位资金、销售回款、到位资金、销售回款、有息负债增速有息负债增速可开工土地可开工土地资金充裕程度资金充裕程度销售市场热度销售市场热度短期库存水平短期库存水平首开去化率首开去化率销售增速销售增速短期库存变化短期库存变化去化周期去化周期资料来源:首创证券整理66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%住宅新开工占比资料来源:wind,首创证券图图2121:新开工影响因素:新开工影响因素图图2222:住宅新开工占比:住
35、宅新开工占比请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%百城住宅成交面积当季年化同比-后移2Q新开工住宅当季年化同比(70)(50)(30)(10)103050---------122019-04201
36、9-------08到位资金累计同比百城宅地成交累计同比2.1 新开工指标传导新开工指标传导核心传导指标:到位资金与百城宅地累计增速基本保持一致,拿地当季增速领先开工核心传导指标:到位资金与百城宅地累计增速基本保持一致,拿地当季增速领先开工2 2个季度,仅能预测近半年新开工。个季度,仅能预测近半年新开工。与建设实际经验相符,房企在拿地后,平均2个季度后会开工,具体根据房企开发效率以及市场近期热度调整到位资金作为前期指标,资金的充裕程度影响后
37、续拿地开工增速。土地市场波动大于新开工增速。短期测算来看,至24年Q1新开工都将增速将回暖。资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券图图2323:到位资金增速对拿地增速影响:到位资金增速对拿地增速影响图图2424:拿地增速与新开工增速拟合:拿地增速与新开工增速拟合请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告2.1 新开工新开工24年预测年预测23年新开工总面积9.5亿方,相当于2007年水平。供给侧房企的流动性风险持续扩散背景下,新开工较2019年高点下降58%。销售金额持续下降传导至到位
38、资金,进而影响房企开工的能力和意愿,同时在23年的低基数效应,24年新开工跌幅将有所收窄,我们预计24年新开工同比下降8%。新开工总体季节较弱,仅在1-2月份受到春节因素影响,单月开工占比低于均值。05000000025000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021202220235.3%3.5%8.3%8.6%9.6%11.7%8.9%8.5%9.1%8.1%8.7%9.2%0%2%4%6%8%10%12%14%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15-22年占比均值(剔除最小最大)资料来源:wind,首创证券图图262
39、6:新开工近三年月度值(万方):新开工近三年月度值(万方)资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券图图2727:新开工单月占比:新开工单月占比图图2525:住宅新开工面积(亿方):住宅新开工面积(亿方)6.8 7.9 9.5 10.3 11.6 16.4 19.1 17.7 20.1 18.0 15.4 16.7 17.9 20.9 22.7 22.4 19.9 12.1 9.5 0552006200720082009200000222023房屋新开工面积(亿方)请务必
40、仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告2.2 竣工预测竣工预测明年整体回落明年整体回落开工增速开工增速竣工增速竣工增速新开工面积单季度同比新开工面积单季度同比竣工面积单季度同比竣工面积单季度同比增速领先增速领先1010季度,季度,-80%-60%-40%-20%0%20%40%14Q314Q415Q115Q215Q315Q416Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q3
41、21Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q1新开工面积单季度同比-延后10Q竣工面积单季度同比资料来源:wind,首创证券8.0%5.3%6.2%4.3%5.1%6.7%5.1%4.7%5.2%7.5%10.7%30.7%0%5%10%15%20%25%30%35%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15-22年单月占比均值(剔除最小最大)-73%-33%16%-32%17%32%-25%-9%13%39%41%186%-100%-50%0%50%100%150%200%1月2
42、月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15-22年单月环比均值(剔除最小最大)资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券核心预测逻辑:新开工当季增速领先竣工增速核心预测逻辑:新开工当季增速领先竣工增速1010个季度,可年度长个季度,可年度长期预测,直接计算竣工总量。期预测,直接计算竣工总量。竣工单月占比来看,季节性很强。12月单月竣工占比超过30%,对于Q4做一定平滑调整。我们预计明年竣工整体回落,单季跌幅持续下降,全年增速为-18.1%。图图2828:竣工预测对应关系:竣工预测对应关系图图2929:竣工月度环比:竣工月度环比图图3030:竣工月度占比:竣工月度占比请务
43、必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告施工面积施工面积施工投资(占施工投资(占比比64%64%)土地投资(占土地投资(占比比36%36%)保障房投资新保障房投资新增项目增项目施工强度施工强度土地成交价款土地成交价款领先三季度领先三季度土地购置费土地购置费当年增量概念当年增量概念施工投资施工投资/施工面积施工面积施工全部房屋建筑面积施工全部房屋建筑面积(n n-1 1年)施工年)施工(n n-1 1年)竣工年)竣工+(n n年)新开工年)新开工(n n年)净停工年)净停工施工意愿施工意愿单方造价单方造价与
44、房企现金相关与房企现金相关建筑工程59%;安装工程4%;设备工具购置1%;其他费用5%开发投资开发投资资金充裕程度资金充裕程度静态预期利润率静态预期利润率动态销售去化率动态销售去化率未来预期未来预期停更停更存量概念存量概念2.3 投资影响因素投资影响因素资料来源:首创证券房企的建安投资是刚性支出,占到地产投资超过60%,影响很大。如果建安投资压力超过临界点,将引发房企资金链风险。拿地属于弹性的增量投资,减少拿地远期可售货值减少远期现金流减少,拿地不足(拿地及开工属于增量投资)还是缓解不了资金链压力,就可能影响施工(属于存量的刚性投资),造成停工。图图3131:开发投资拆分:开发投资拆分请务必仔
45、细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告2.3 投资预测投资预测当前投资增速主要受到建安成本下行的拖累,进一步拆分来看施工强度下行幅度大于施工面积。销售回款在到位资金中超过50%,建安成本在开发投资占比超过60%。24年销售回款持续承压,现金流入降低,房企的资金充裕度不足,预计施预计施工强度持续走弱,同比下降工强度持续走弱,同比下降6%6%,施工面积跌幅收窄,同比下降,施工面积跌幅收窄,同比下降6.1%6.1%,明年建安成本整体下降,明年建安成本整体下降15.5%15.5%,开发投资下降,开发投资下降11.1
46、%11.1%。三大工程的实物量落地,将稳住地产投资下行趋势。三大工程的实物量落地,将稳住地产投资下行趋势。-30%-10%10%30%50%70%90%15Q115Q215Q315Q416Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q4土地购置费同比建安成本同比总投资同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%15Q115Q215Q315Q416Q116Q216Q316Q4
47、17Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q4施工面积同比累计施工强度同比建安成本同比资料来源:wind,首创证券资料来源:wind,首创证券年份施工面积同比施工强度同比新开工竣工净复工同比2016758975 1104 82017781484 3.0%1109 0.4%6-54658 2018822300 5.2%1020-8.0%20934293550-74975 37%
48、2019893821 8.7%1013-0.7%22715495942-59691-20%2020926759 3.7%1047 3.3%22443 68%2021975387 5.2%1067 2.0%2-48856-51%2022904999-7.2%1015-4.9%12058 114%2023E835870-7.6%851-16.2%9519497408-66915-36%2024E782215-6.4%799-6.0%8757879671-61562-8%图图3232:开发投资拆分同比:开发投资拆分同比图图33
49、33:建安成本拆分同比:建安成本拆分同比资料来源:wind,首创证券表表3 3:总住宅销售面积测算(万方):总住宅销售面积测算(万方)请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告项目项目土地成交价款(国家统计局土地成交价款(国家统计局停更停更)土地购置费(国家统计局)土地购置费(国家统计局)国有土地使用权出让收入(财政部)国有土地使用权出让收入(财政部)定义定义房地产开发企业本年进行土地使用权交易活动交易活动的最终合同金额合同金额,土地成交价款仅仅是合同价格开发企业通过各种方式取得土地使用权实际支实际支付
50、付的费用;口径更宽,包含了各种为取得土地使用权所支付的费用(如契税、城镇土地使用契税、城镇土地使用税、耕地占用税税、耕地占用税等政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款全部土地价款对应主体对应主体只对房地产开发企业,合同金额只对房地产开发企业,实际支付,包含税费对所有主体,受让土地使用权的各类主体,包括房地产开发企业、以及工商业企业和个人等,实际支付统计口径统计口径土地使用权交易活动的最终合同金额,土地成交价款仅仅是合同价格。取得土地使用权的实际支付费用,包含各种税费(契税、城镇土地使用税、耕地占用税等)。统计时按照房企财报中的实际财务支出金额计算。政府以出让等方式配置国有土地使用
51、权取得的全部土地价款,按上缴入国库时间计入。计入方式计入方式一次性计入分次计入,收付实现制分次计入,收付实现制相关指标相关指标与土地购置面积同口径。(购置面积未开发商各种方式获得土地使用权的土地面积,注意不获得土地使用权的土地面积,注意不是建面是建面)分期计入房地产开发投资分期计入房地产开发投资分期计入政府基金相关性相关性土地成交价款累计增速领先土地购置费增速,大约土地成交价款累计增速领先土地购置费增速,大约3 3个季度个季度无2.3 土地三指标土地三指标资料来源:首创证券整理表表4 4:土地三指标:土地三指标而土地购置费和土地成交价款由于统计口径相同,区别只在于计入方式,因此相关性较高。根据
52、国土资发2010年34号文,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订合同,后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。为节省融资成本,地产开发商在支付土地款时一般会选择在开始缴纳50%首付款,并在一年到期日截止前补缴剩余的50%款项。这种缴款方式会导致土地成交价款的变化可能会滞后体现在土地购置费用中。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告2.3 现金流与投资关系现金流与投资关系房企到位资金与房地产投资的关系:前者反映行业融资环境(行业现金流流入),后
53、者反映行业的投资景气度(行业现金流流出)。销售回款在到位资金中超过50%,建安成本在开发投资占比超过60%。当现金流入降低,房企的资金量不足,房企决策按三步走,一是减少拿地,二是降低施工强度,三是债务展期延后。房企到位资金销售回款销售回款自筹资金自筹资金开发贷开发贷债务融资债务融资房地产行业现金流房地产行业现金流房地产开发投资额建安成本建安成本拿地支出拿地支出债务偿还债务偿还存量刚性支出增量弹性支出资金流入资金流出资料来源:首创证券整理资料来源:wind,首创证券-50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%单季度销售回款同比单季度融资流入同比图图3434:地产资金流入与流出:
54、地产资金流入与流出图图3535:板块单季销售回款和融资流入同比:板块单季销售回款和融资流入同比请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告资料来源:wind,首创证券预测1.1 基本面预测结果汇总基本面预测结果汇总表表5 5:基本面预测汇总:基本面预测汇总年份年份总销售面积总销售面积(万方)(万方)销售均价销售均价(元元/平平)销售金额销售金额(亿元)(亿元)投资金额投资金额(亿元)(亿元)新开工面积新开工面积(万方)(万方)竣工面积竣工面积(万方)(万方)施工面积施工面积(万方)(万方)施工强度施工强度
55、(元(元/平平)土地购置费土地购置费(亿元)(亿元)2062875897529678692074209342935508223000422782020736433904744452202117943310
56、76022975387223330878622290499923395376998386172024E9958481137458年份年份总销售面积总销售面积销售均价销售均价销售金额销售金额投资金额投资金额新开工面积新开工面积 竣工面积竣工面积施工面积施工面积施工强度施工强度 土地购置费土地购置费20177.7%5.6%13.7%7.0
57、%7.0%-4.4%3.0%0.4%23.4%20181.3%10.7%12.2%9.5%17.2%-7.8%5.2%-8.0%57.0%2019-0.1%6.6%6.5%9.9%8.5%2.6%8.7%-0.7%14.5%20202.6%5.9%8.7%7.0%-1.2%-4.9%3.7%3.3%6.7%20211.9%2.8%4.8%4.4%-11.4%11.2%5.2%2.0%-2.1%2022-24.3%-3.2%-26.7%-10.0%-39.4%-15.0%-7.2%-4.9%-5.7%2023-17.7%6.4%-12.5%-16.5%-20.9%15.8%-7.4%-15.0%
58、-5.9%2024E-10.9%3.0%-8.2%-8.7%-8.0%-18.1%-6.1%-6.0%-3.0%目录目录CONTENTSCONTENTS0101房地产销售预测房地产销售预测0202房地产投资展望房地产投资展望0303政策展望政策展望 三大库存供应及去化率三大库存供应及去化率 不同时期的有效成交构成不同时期的有效成交构成 销售均价相关性指标销售均价相关性指标 新开工框架及展望新开工框架及展望 竣工框架及展望竣工框架及展望 开发投资拆分及展望开发投资拆分及展望 核心城市政策影响趋势核心城市政策影响趋势 城市基本面测算城市基本面测算请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细
59、阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告表6:北京12.14新政商贷商贷调整前调整前12.1412.14调整后调整后变动比例变动比例首套房最低首付比首套房最低首付比普宅35%,非普40%统一30%普宅下降5%,降低纯刚需买房门槛,提振相对有限二套房最低首付比二套房最低首付比普宅60%,非普80%城六区50%城六区外40%非普宅城六区下降30%,成六区外下降40%,降低改善门槛,对二套改善需求提振最大首套房贷利率首套房贷利率LPR+55BP(4.75%)城六区LPR+10BP(4.3%)城六区外LPR(4.2%)首套房贷利率大幅下降,降低月度还贷压力二套
60、房贷利率二套房贷利率LPR+105BP(5.25%)城六区LPR+60BP(4.8%)城六区外LPR+55BP(4.75%)二套房贷利率大幅下降,降低月度还贷压力贷款年限贷款年限25年30年月供角度,下调房贷利率月供角度,下调房贷利率100bp100bp作用和贷款年限延长作用和贷款年限延长 5 5 年近似年近似3.1京沪政策调整京沪政策调整普宅认定普宅认定1414年标准年标准2424年标准年标准变动比例变动比例容积率容积率1以上1以上不变单套建筑面积(平)单套建筑面积(平)140以下144以下提升4平米5 5环内均价(万环内均价(万/方)方)3.96(总价468万)8.5单价上涨115%,不设
61、定总价标准5 5环环-6 6环内均价(万环内均价(万/方)方)3.168(总价374.4万)6.5单价上涨105%,不设定总价标准6 6环外均价(万环外均价(万/方)方)2.376(总价280.8万)4.5方单价上涨89%,不设定总价标准全市普宅占比提高至七成左右全市普宅占比提高至七成左右资料来源:北京住建官网,首创证券9月一线取消限贷最大利好,卖一买一客户,其次是外地有贷客户。此次政策调整中,改善型购房的优惠力度甚至超过了首套房购房,尤其是在上海地区,利率的降幅更是尤为明显。更大利好可购买二套的改善客户,从首付比例,还贷压力,税费降低等三方面请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔
62、细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告表7:上海12.14新政商贷商贷调整前调整前12.1412.14调整后调整后变动比例变动比例首套房最低首付比首套房最低首付比35%30%5%,降低纯刚需买房门槛,提振相对有限二套房最低首付比二套房最低首付比普宅50%,非普70%外围40%市区50%降低改善门槛,对二套改善需求提振最大首套房贷利率首套房贷利率LPR+35BP(4.55%)LPR-10BP(4.1%)下降45BP,降低月度还贷压力二套房贷利率二套房贷利率LPR+105BP(5.25%)外围LPR+20BP(4.4%)市区LPR+30BP(4.5%)
63、下降75BP,降低月度还贷压力3.1京沪政策调整京沪政策调整资料来源:上海住建官网,首创证券普宅认定普宅认定1414年标准年标准2424年标准年标准变动比例变动比例房屋类型房屋类型五层以上(含)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等五层以上(含)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等不变单套建筑面积(平)单套建筑面积(平)140以下144以下提升4平米内环内总价(万内环内总价(万/套)套)450取消限制取消价格限制取消价格限制内外环总价(万内外环总价(万/套)套)310取消限制外环外总价(万外环外总价(万/套)套)230取消限制外围:临港新片区、嘉定、青
64、浦、松江、奉贤、宝山、金山外围:临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山9月一线取消限贷最大利好,卖一买一客户,其次是外地有贷客户。此次政策调整中,改善型购房的优惠力度甚至超过了首套房购房,尤其是在上海地区,利率的降幅更是尤为明显。更大利好可购买二套的改善客户,从首付比例,还贷压力,税费降低等三方面请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告时间时间文件文件内容内容首套(普宅)首套(普宅)首套(非普)首套(非普)二套(普宅)二套(普宅)二套(非普)二套(非普)2003年6月财政部、国税局关于进一步加
65、强房地产信贷业务管理的通知首套房首付 20%,二套适当提高比例20%20%20%20%2005年3月央行调整住房信贷政策房价上涨过快地区最低首付可从 20%上调至 30%30%30%30%30%2007年9月央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知首套房,90 平以下首付20%,90 平以上首付 30%;对已利用贷款购房,又购二套的,首付不低于 40%30%30%40%40%2007年10月北京北京二套房首付比提至 50%按户认定二套房,北京二套房首付比提至50%30%30%50%50%2007年12月央行、银监会 加强商业性房地产信贷管理的补充通知以家庭为单位认定房贷次数;30%30%
66、50%50%20082008年年1010月月财政部、国税局、央行财政部、国税局、央行关于扩大商业性个人住房贷关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知款利率下浮幅度等有关问题的通知商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率基准利率0.70.7倍倍,最低首付款比例调整为最低首付款比例调整为20%20%20%20%20%20%40%40%40%40%2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条”首套 90 平以上从 20%上升至30%,二套房首付比例提升至50%20%30%50%50%2010年6月住建部、央行、银监会关于规
67、范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知规范商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准;二套房“认房又认贷20%30%50%50%2010年9月央行、银监会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知“929 新政”暂停购买第三套以上住房贷款,首付统一提升至 30%30%30%50%50%2011年1月国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知贷款购买第二套住房,首付不低于 60%30%30%60%60%20142014年年9 9月月央行央行关于进一步做好住房金融服务工作的通知关于进一步做好住房金融服务工作的通知针对二套:再启“认贷不认房”,有针对二套:再启“认贷不认房”,有
68、 1 1 套套且已结清的按首套房执行,首套首付且已结清的按首套房执行,首套首付 30%30%30%30%(包括贷款已结(包括贷款已结清)清)30%30%(包括贷款已结(包括贷款已结清)清)60%60%60%60%20152015年年3 3月月央行、住建、银监会央行、住建、银监会关于个人住房贷款政策有关问关于个人住房贷款政策有关问题的通知题的通知有房贷款未结清,首付有房贷款未结清,首付 40%40%30%30%(包括贷款已结(包括贷款已结清)清)30%30%(包括贷款已结(包括贷款已结清)清)40%40%40%40%2016年10月北京关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施首套普宅、非普最
69、低首付款比例分别不低于35%,40%;二套普宅、非普最低首付比50%、70%35%40%50%70%2017/3/17-2023年12月北京关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知二套普宅、非普最低首付比例提升至60%、80%,实行认房认贷35%40%60%80%2023年9月北京关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知放松认贷,认房不认贷35%(包括贷款已结清)40%(包括贷款已结清)60%80%20242024年起年起北京市北京市进一步优化调整房地产政策进一步优化调整房地产政策 更好支持刚性和更好支持刚性和改善性住房需求改善性住房需求首套最低首付比例统一为首套最低首付比例统一为30%
70、30%;二套住房贷;二套住房贷款最低首付比例,城六区外款最低首付比例,城六区外40%40%,内,内50%50%;大幅提升非普单价标准大幅提升非普单价标准30%30%(包括贷款已结(包括贷款已结清)清)30%30%(包括贷款已结(包括贷款已结清)清)城六区内城六区内50%50%,外,外40%40%城六区内城六区内50%50%,外,外40%40%北京普宅认定标准:单套北京普宅认定标准:单套144144平以下;五环内单价平以下;五环内单价8.58.5万万/方;五环至六环单价方;五环至六环单价6.56.5万万/方;六环外单价方;六环外单价4.54.5万万/方方全市普宅占比提高至七成左右全市普宅占比提高
71、至七成左右3.1北京政策历史对比北京政策历史对比资料来源:北京住建官网,首创证券表表8 8:北京调控政策历史对比:北京调控政策历史对比对于北京政策强度对比来看,基本与14年持平,仅在贷款利率折扣和城区内二套首付比例还有下行空间。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告3.2广深政策影响广深政策影响表10:深圳11.23商贷商贷调整前调整前12.1412.14调整后调整后变动比例变动比例首套房最低首付比首套房最低首付比30%30%不变二套房最低首付比二套房最低首付比普宅60%,非普80%统一30%对二套
72、改善需求提振最大首套房贷利率首套房贷利率LPR+30BP(4.5%)LPR-10BP(4.1%)首套利率成本下降更大二套房贷利率二套房贷利率LPR+60BP(4.8%)LPR+30BP(4.5%)普宅认定普宅认定1414年标准年标准2424年标准年标准变动比例变动比例容积率容积率11不变面积面积单套套内120平以下,单套建面144以下单套套内120平以下,单套建面144以下总价总价实际成交总价750万元/套取消价格限制取消价格限制无价格限定资料来源:深圳住建官网,首创证券表9:广州11.14商贷商贷调整前调整前12.1412.14调整后调整后变动比例变动比例首套房最低首付比首套房最低首付比30
73、%30%不变二套房最低首付比二套房最低首付比 普宅50%,非普宅70%40%对二套改善需求提振最大首套房贷利率首套房贷利率LPR(4.2%)LPR-10BP(4.1%)二套房贷利率二套房贷利率LPR+60BP(4.8%)LPR+30BP(4.5%)二套利率成本下降更大普宅认定普宅认定1414年标准年标准2424年标准年标准变动比例变动比例容积率容积率11不变面积面积144以下144以下总价总价实际价格同级别土地上住房平均价格1.2实际价格同级别土地上住房平均价格1.2资料来源:广州住建官网,首创证券广州并未调整普宅认定标准,首套最低首付比例保持不变,二套最低首付比例统一调整至40%。9月一线取
74、消限贷最大利好“卖一买一”客户,其次是外地有贷客户。导致挂牌量激增,都是先卖再买。本次更大利好可购买二套的改善客户,从首付比例,还贷压力,税费降低等三方面。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告0500300350深圳:商品房成交套数深圳:二手房成交套数9.1放松限贷11.23下调首付比例50,00051,00052,00053,00054,00055,00056,00057,00058,00059,00060,000深圳二手房挂牌量(套)30,00035,00040,0004
75、5,00050,00055,00060,00022Q222Q322Q423Q123Q223Q3深圳二手房挂牌量(套)深圳9.1放松限贷与11.23下调二套首付比例后,市场数据对比。由于放松限贷更加利好卖一买一客户,下调二套首付比例利好购买二套改善客户,后续市场挂牌量增长减弱。9.1一个半月销售热度持续保持,11.23后销售市场提振不明显。3.2广深政策影响广深政策影响资料来源:wind,首创证券资料来源:深证房协,首创证券资料来源:深证房协,首创证券图图3636:深圳商品房和二手房成交套数:深圳商品房和二手房成交套数图图3737:深圳二手房挂牌量季度:深圳二手房挂牌量季度图图3838:深圳二手
76、房挂牌量月度:深圳二手房挂牌量月度请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告3.3城市基本面城市基本面杠杆率杠杆率核心城市商贷占比为28%和公积金占比为20%,显著高于一线城市GDP的全国占比12%,表明一线居民债务压力水平较高。京沪基本面:居民杠杆率相对较低和公积金占比高的特点。整体城市风格保守,国企就业占比高,抗风险水平高。广深基本面:居民杠杆率更高,公积金占比低。城市风格更为激进,广深民营经济占比高,整体波动大。城市住户贷款余额(亿元)公积金贷款余额(亿元)22年GDP(亿元)22年居民杠杆率22
77、年公积金贷款占比北京23,754 5,084 41,611 69.3%17.6%上海29,731 5,872 44,653 79.7%16.5%广州24,322 2,022 28,839 91.3%7.7%深圳29,036 1,929 32,388 96%6.2%杭州24,531 1,676 18,753 139.7%6.4%南京16,711 1,677 16,908 108.8%9.1%全国388,000 72,984 1,210,207 38.1%一线占比28%20%12%北京上海广州深圳杭州南京0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%60%70%80%90%100%110
78、%120%130%140%150%杠杆低,保障高杠杆低,保障高杠杆高,保障低杠杆高,保障低69.3%79.7%91.3%96%139.7%108.8%38.1%0%20%40%60%80%100%120%140%160%北京上海广州深圳杭州南京全国22年居民杠杆率资料来源:wind,各城市公积金报告,首创证券资料来源:wind,各城市公积金报告,首创证券资料来源:wind,各城市公积金报告,首创证券表表1111:2222年重点城市杠杆率及公积金贷款占比年重点城市杠杆率及公积金贷款占比杠杆率杠杆率保障率保障率图图4040:各城市分布图:各城市分布图图图3939:2222年重点城市杠杆率年重点城市
79、杠杆率请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告3.3城市基本面城市基本面杠杆率变动杠杆率变动15年-19年,房地产景气度保持高位。各个城市经历杠杆率加速提升。19年之后各个城市增速开始分化。北上整体平稳,广深加杠杆降速,杭州南京杠杆率高速上升。50%60%70%80%90%100%110%2000212022北京居民杠杆率上海居民杠杆率广州居民杠杆率深圳居民杠杆率30%50%70%90%110%130%150%2001820192020
80、20212022杭州居民杠杆率南京居民杠杆率资料来源:wind,各城市公积金报告,首创证券资料来源:wind,各城市公积金报告,首创证券图图4141:一线城市居民杠杆率:一线城市居民杠杆率图图4242:杭州和南京居民杠杆率:杭州和南京居民杠杆率请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告-2.00-1.50-1.00-0.500.000.501.---11北京:二手住宅价格指数:环比上海:二手住宅价格指数:环比广州:二手住宅价格
81、指数:环比深圳:二手住宅价格指数:环比3.3核心城市房价走势核心城市房价走势10月后一线城市房价加速下跌,也加速了一线城市政策释放进度。城市风格较为保守的北上房价跌幅相对较少,9月北上二手房环比改善,而广深地区延续下跌趋势,表明广深地区更多城市抗风险能力弱于北上。23年一线城市挂牌量明显提升,9月限贷放松后,主要利好一卖一买的改善性需求。资料来源:wind,首创证券图图4343:一线城市二手房环比:一线城市二手房环比请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告投资建议投资建议 政策宽松力度接近14年水平,
82、受制于供给收缩、居民预期转弱以及需求短期收缩的三重压力,明年销售依旧承压。后续三大工程及城中村改善有望提振投资。城中村及保障房的发展,更加有利于具备市场化竞争能力的地方龙头国企。维持行业“看好”评级。1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份、越秀地产。3)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告风险提示风险提示 房地产调控政策效果不及预期,销售端下行幅度进一步加剧;融资环境持续恶化
83、,供给端出清速度过快造成系统性风险,行业信用崩溃;房价超预期下跌导致银行、房企、居民端资产价值大幅缩水;停工烂尾楼盘进一步增多导致的断供风险加剧等。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业行业策略策略报告报告 证券研究报告证券研究报告分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师。本报告清晰准确地反映了分析师的研究观点,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响,分析师将对报告的内容和观点负责。分析师薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。免责声明
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