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1、场所塑造x 城市更新在南京 2020戴 德 梁 行 研 究 部 PLACEMAKING 首店经济提升消费者兴趣, 快闪展览增强体验感; 放宽临时外摆限制, 夜经济+地摊经济, 延伸消费 新时段。 南京有诸多项目秉持着场所塑造的理念探索着不同业态 如何进行城市更新。 本白皮书中遴选了几种业态和案例 仅供参考。 在白皮书的末尾, 我们介绍了国内外场所塑造 的优秀对比案例, 希望能对读者有所启发。 场所塑造x城市更新在南京 2 戴德梁行研究部 3 2.1 南京襟江带湖, 美丽古都, 创新名城 南京简称宁, 江苏省省会, 是长三角特大城市、 东部地区重要的中心城市、 全国重要的科研教育基地和综合交通枢
2、纽。 南京地处中国东部、 长江下游、 濒江近海, 是长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市, 也是东部沿海经济带 与长江经济带战略交汇的重要节点城市。 2018年南京市建成区面积已达817平方公里, 为全江苏最高, 位列长三角地区第二。 南京2019年年底实有人口 (户籍 人口+流动人口) 已经突破1,000万。 政府规划到2035年南京常住人口计划达到1,300万。 近年来来, 南京实施 “4+4+1” 产业战略, 着力发展五大地标产业, 努力打造 “创新名城美丽古都” 。 2020年8月, 21世纪 经济研究院推出的 2020年中国城市高质量发展报告 中, 南京仅次于 “深北上广” 四
3、个一线城市, 在中国城市高质量 发展排名榜中位列第五。 本报告通过分析回顾南京的城市更新之路, 城市更新4.0, 利用各业态的案例来探讨新冠肺炎疫情后 “四新” 行动背景 下南京 “新消费” 、“新都市” 的发展趋势。 通过介绍场所塑造这一理念来探讨未来 “新南京” 的发展趋势。 2 介绍 戴德梁行研究部 3 3 主题 图1: 南京帮助实现长三角一体化的四个扇面 资料来源: 南京市规划和自然资源管理局, 戴德梁行研究部 表1: 南京地铁概况 资料来源: 南京地铁, 戴德梁行研究部 目前总里程378.4公里 运营路线10条 车站数量174 日均客运量 (2019年) 353万人次 年客运量 (2
4、018年) 11.1亿人次 拟建线路 (截止2023年) 3号线三期, 4号线二期, 6号线, 9号线一期, 10号线二期, 11号线一期 创新制造扇面 开发升级扇面 生态经济扇面 国际旅游扇面 场所塑造x城市更新在南京 4 3.1 南京城市发展战略 及思路 2018年南京市规划和自然资源局发布 南京市城市总体规划 (20182035 ) 草案。 继国务院批复确定的东部地 区中心城市的定位之后, 南京目标建 设国家中心城市。 在长三角一体化国家战略引领下, 南 京将通过东西南北四个不同扇面来 实现区域更高质量的一体化 (图1) 。 未来, 通过宁镇扬一体化、 南京都市 圈以及更大范围内长三角都
5、市圈的 建设, 助力长三角成为具有全球影响 力的全国经济资源配置中心。 目前的南京已与南京都市圈成员城 市有便捷的公路交通, 在未来大都市 圈的建设中, 更多轨道交通将加快都 市圈内经济、 人口、 文化、 科技、 环境 的协同发展 (表1)(图2) 。 未来, 除了南京都市圈的轨道线路 将更加丰富之外, 老城、 主城、 中心 城轨道线网密度将分别达1.36、 0.90 、 0.62km/km2。 老城区轨道站点 600m半径覆盖率达75%, 主城区轨 道站点800m半径覆盖率达70%。 南京市作为长三角带动中西部地区 发展的重要传导区域, 在国家长江经 济带发展战略中具有重要地位。 在未 来十
6、五年, 南京将正式从 “秦淮河时 图2: 南京地铁线路图 (截至目前) 资料来源: 南京地铁, 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 5 代” 步入 “扬子江时代” 。 空间上来看, 南京将构筑 “南北田 园、 中部都市, 拥江发展、 城乡融合” 的空间格局, “一主、 一新、 三副城、 九新城” 的市域城乡体系 (图3) 。 特征一: 江北新区将成南京新主城 江北新区于2015年成为江苏首个国家级新区, 并在2019 年成为自贸区。 江北新区的发展定位: 是国家级产业转型升级、 新型城镇 化和开放合作示范新区; 长江经济带和长江三角洲的重 要发展支点; 南京都市圈和苏南地区的新增长极; 南京市 相
7、对独立、 产城融合、 辐射周边、 生态宜居的城市副中心。 职能: 是中国重要的科技创新基地和先进产业基地, 南京 都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽, 南京市生态宜 居、 相对独立的城市副中心。 2020年4月, 国家发改委公布 长江干线过江通道布局规 划 (2020-2035) , 其中长江南京段明确了24处过江通道 正式进入国家规划层面。 其中, 目前已经建成通车的有9 处。 这意味着未来江北各区与江南主城的交通联系将更 图3: 南京市域规划图 资料来源: 南京规划和自然资源局 江南主城 江北新主城 北部田园 中部都市 中心城区 南部田园 江北新主城 场所塑造x城市更新在南京 6 加紧密,
8、 江南江北人口、 经济交流将更加频繁 (图4) 。 特征二: 江南主城全面升级 而江南主城由 “一核六片” 组成, 一核为老城、 紫金山和玄 武湖构成的古都文化核, 六片分别为仙林、 麒麟、 河西、 城南、 东山、 铁北片区, 规划范围579平方千米, 人口规模 605万, 未来将是世界文化名城核心区、 知识创新策源地 和品质宜居城区 (图5) 。 古都文化核: 由老城紫金山玄武湖构成古都文化核, 彰显 “城林一体” 的美丽古都特色。 仙林片区和麒麟片区: 重点促进产学研结合, 成为创 新驱动的先锋城区。 河西、 城南、 东山片区: 重点集聚现代服务业, 完善公 共服务, 成为南京现代化国际性
9、新城区。 铁北片区: 加快旧城功能更新, 加强公共设施配套, 成 为具有较高品质的主城区。 从行政区划看, 江南主城中的鼓楼、 玄武、 秦淮、 雨花台、 栖霞区 (部分) 都已经逐渐告别了 “大拆大建” 的时代, 城 市的有机更新、“微更新” 是主城区城市建设的主旋律。 城市多年的发展导致土地价值提升, 而现有土地上的建 筑结构、 功能用途未能实时适应科技、 经济、 产业、 人口的 发展, 各利益方逐渐越来越有城市更新的需要。 目前南京 多数城市更新以政府、 国企为主导, 随着市场的发展, 市 场各方有望更积极地参与进来。 图4: 南京过江通道 (包括已建成和规划中) 资料来源: 国家发展和改
10、革委员会, 戴德梁行研究部 图5: 南京江南主城规划 (2035年) 资料来源: 南京规划和自然资源局, 戴德梁行研究部 已建成 未建成 仙林片区 铁北片区 古都文化核 河西片区 城南片区 东山片区 麒麟片区 戴德梁行研究部 7 场所塑造x城市更新在南京 8 3.2 城市更新4.0 我国在理论与实践的结合中从城市更新1.0走向了4.0, 其 中目标、 特征、 重点、 成效都有不同侧重。 城市更新1.0:“推倒式” 清空再重建 在中国现代化的发展初期, 住宅密度相对较低, 开发用地 的征收比较简单。 这一阶段也被认为是中国的低层次城 市更新阶段, 被称为 “大拆大建” 阶段。 这一阶段的改建工
11、程主要是街区的全面拆除及重建。 在这个阶段, 城市更新 没有真正意义上的主题, 开发商或投资者通常处于主导 地位, 有时甚至直接与政府进行磋商, 缺少社区层面的沟 通。 城市更新2.0: 追求规模效应与高速建设 进入城市更新2.0之后, 追求规模与数量是其的主要特征。 城市更新2.0阶段具有更为发达的城市中心、 庞大的政府 基础设施项目, 以及成熟的城镇规划体系。 相比1.0阶段, 城市更新2.0以追求社会共同利益为目标, 在应对城市衰 退的问题上更为激进且考虑得更加周全。 在策划过程中 3.2.1 城市更新1.0到4.0 也有其他相关利益方的参与。 城市更新2.0阶段的项目拥 有一系列优势,
12、 往往保留了其突出的建筑特点, 这些项目 通常可以将老旧的建筑物重新开发改造成具有现代属性 和全新用途的物业, 保持特殊景点及具有历史文化和建筑 价值的遗产, 并尽可能地保留当地的文化特色。 城市更新3.0: 从 “量变” 到 “质变” 在城市更新3.0阶段, 城市建设的重点开始从追求体量转 向强调质量。 城市更新3.0见证了21世纪优质物业需求的 快速增长, 尤其是在一线城市和发达的二线城市。 随着跨 国公司和顶级本土企业的增多, 开发商、 业主都开始重新 审视自身存在的问题, 并意识到真正优质的物业才是应对 市场竞争和吸引顶尖租户的关键所在。 城市更新4.0: 智慧、 高效、 可持续 城市
13、更新4.0的特征是以智能、 高效且可持续发展, 积极推 动中国城市的现代经济发展。 在这一阶段, 专门的城市更 新机构将负责全面推进城市更新计划的进程。 在城市更新4.0阶段, 经验丰富的规划专家、 城市更新相关 机构和私营部门通力合作, 在项目讨论及策划阶段需要充 分参考当地社区的意见便是一个明显的特征。 这就需要我 戴德梁行研究部 9 政企联动: 政府主导, 市场化运作, 平衡各方利益, 结 合自上而下与自下而上, 激活市场活力, 兼顾规划导 向和公共利益; 文化保育: 对历史文化建筑进行分级, 拆改流并举, 平 衡文化的保护传承和空间的开发建设; 生态智慧: 利用5G、 大数据、 绿色建
14、筑来营造以人为 本, 以绿色发展为导向的生活方式, 提高城市宜居性。 在城市更新项目中, 改造者不仅要考虑到区域特色, 还要 在开发新项目与保留历史遗产之间达到最佳平衡。 作为 该过程的一部分, 城市更新4.0 需要整合现有投资、 以满 足城市居民多样化的生活方式以及良好的工作环境等诸 多方面。 减少拥堵和通勤成本也是需要重点考虑的部分。 通过设计和改造更加通达的行人空间, 以及提供更加便 利的交通选择, 将其与现有的道路及铁路网络相连接, 以 实现综合运输交通网方案。 最后需要指出的是, 城市更新4.0 旨在促进社区发展、 利 用机遇和资源以制定更切实可行的方案。 通过将物业更 新/ 改造为
15、新的用途, 现有的社区及现存的社会网络得以 保留。 此外, 为残障人士、 老年人等有着特殊需求的群体 建设的专用住房或社区福利中心也是促进社区发展的城 市更新项目需要考虑的方面。 近年来, 国家相继出台 国务院关于加快棚户区改造工作 的意见 和 国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改 造的指导意见 重要文件。 2016年, 国土资源部印发 关于深入推进城镇低效用地 再开发的指导意见 (试行) 指出: 鼓励原国有土地使用权 人自主或联合改造开发; 积极引导城中村集体建设用地 改造开发; 鼓励产业转型升级优化用地结构; 鼓励集中成 片开发; 加强公共设施和民生项目建设。 2017年印发 城 镇低效
16、用地再开发工作推进方案 (2017-2018年) 。 2017 年, 住房和城乡建设部出台 关于加强生态修复城市修补 工作的指导意见 。 在这一大背景下, 北京、 上海、 广州、 南 京、 杭州、 深圳、 武汉、 沈阳、 青岛、 三亚、 海口、 厦门等城市 结合各地实际情况, 从广度和深度上全面推进城市更新 3.2.2 中央及地方政策创新、 政策红利 们不断的探索与应用新技术, 并配置最先进、 完备的基础 设施, 创造高度宜居的社区环境, 并将休闲娱乐、 办公和 住宅相结合, 以满足未来的社区需求。 在实现城市更新4.0 的过程中, 物业改造存在着一系列的关键要素, 具有历史 意义的建筑可以通
17、过物业改造得到更好的利用和保护, 通过新兴技术的应用, 旧有物业得以成功改造。 促进智能、 高效、 可持续的城市更新对中国下一阶段的城 市经济发展至关重要。 如果说城市更新1.0-3.0本质上是 仍然以追求经济利益为主要目标导向, 以增量式发展为 重点的 “平稳渐进式演变” , 那么城市更新3.0-4.0便是涉 及新社区、 国际化、 强产业链等城市发展各方面的 “突破 式革新” , 延续产业、 生活、 消费等一系列需求变革, 通过 土地集约利用, 空间复合开发, 打造智慧、 高效、 可持续城 市功能。 在先进的城市更新方案背景下, 有三个因素对项 目的成功至关重要: 建设综合交通网络以提高城市
18、的通 达性; 确保以充分高效的方式利用土地资源; 通过合并整 合城市行政区域, 以适应不断变化的资源需求。 毋庸置疑, 通过推动经济的可持续发展, 城市更新将使政 府长期收益。 例如, 进一步发展先进服务业等, 将有助政 府大幅度增加税收。 城市更新4.0 也有助于满足政府促 进社会发展、 实现环境与可持续发展的要求。 步入4.0 阶 段的城市不仅可以采用最新的绿色建筑技术, 而且还能 通过减少工作与居住分离的现象, 提高能源利用效率。 随 着城市更新的向前推进, 进入4.0 阶段的城市将更具竞争 力。 城市更新4.0时代五大特征 如今的城市更新4.0有五大特征, 分别是产业赋能, 片区统 筹
19、、 政企联动、 文化保育和生态智慧。 产业赋能: 围绕产业的迭代升级, 为城市注入更多经 济活力, 这是城市更新的核心目标。 在实际过程中, 更 多是为战略性新兴产业、 高科技产业提供更多产业空 间, 而不是开发更多的房地产; 片区统筹: 以系统化思维、 全局化思维, 站在大片区城 市更新的角度、 整体价值提升和社会福祉提升的角度 统筹规划; 场所塑造x城市更新在南京 10 工作, 呈现以重大事件提升城市发展活力的整体式城市 更新、 以产业结构升级和文化创意产业培育为导向的老 工业区更新再利用、 以历史文化保护为主题的历史地区 保护性整治与更新、 以改善困难人群居住环境为目标的 棚户区与城中村
20、改造, 以及突出治理城市病和让群众有 更多获得感的城市双修等多种类型、 多个层次和多维角 度的探索新局面。 在2019年国家政府工作报告中指出: 深入推进新型城镇 化; 坚持以中心城市引领城市群发展; 促进农业转移人 口市民化, 推动城镇基本公共服务覆盖常住人口; 培育发 展城市群和新生中小城市; 提升城市功能和宜居水平; 加 快推进城乡发展一体化。 2020年4月9日, 国家发改委印 发 2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务 , 任务 在提升城市综合承载能力提出了, 其一强调 “要 加快推进城市更新, 改造一批老旧小区, 完善基础设施和 公共服务配套; 改造一批老旧厂区, 通过活化
21、利用工业遗 产和发展工业旅游等方式, 将 “工业锈带” 改造为 “生活秀 带” 、 双创空间、 新型产业空间和文化旅游场地; 改造一批 老旧街区, 因地制宜发展新型文旅商业消费聚集区; 改造 一批城中村, 探索在政府引导下工商资本与农民集体合 作共赢模式; 开展城市更新改造试点, 提升城市品质和人 居环境质量。 不同的城市在城市更新项目的实施有着明显的差异。 香港 作为相对活跃的政府机构之一, 香港的市区重建局 (市建 局) 在香港城市的更新策略中发挥着主导作用。 2001 年, 香港政府成立市建局, 旨在促进、 承办和推广旧城区的更 新改造, 并注资近100 亿港元以保证其使命的顺利执行。
22、香港的城市更新项目周期一般是6至6年半。 这其中包括 长达3年半的策划、 收购、 征地和拆除过程。 物业一般通过 谈判获得, 除了向受影响的业主提供现金补偿外, 市建局 还会在同一场所、 同一地区或其它现有土地上提供 “楼换 楼” 计划。 而在另一些保障措施已经到位的地方, 市建局 和有关的参与者/利益相关者会确保不会牺牲任何利益群 体的合法权益, 来平衡受影响的社区内各方的需求和利 益。 此外, 在将任何城市更新项目纳入其业务计划之前, 法律规定市建局需要获得财政司司长的正式批准。 珠三角 2009年以来, 广东省在全国率先开展 “三旧” 改造工作。 2015年至今, 广州市相继出台纲领性文
23、件 广州市城市更 新办法 、广州市旧村庄更新实施办法 、广州市旧厂房 更新实施办法 以及 广州市旧城镇更新实施办法 。 2015 年2月 “广州市城市更新局” 挂牌成立, 之后深圳、 东莞等 成立城市更新局。 深圳出台 深圳市城市更新办法 、深 圳市城市更新办法实施细则 和 深圳市城市更新标准与 准则 等重要文件。 长三角 图6: 2020年一季度中国内地主要城市生产总值及增长率 资料来源: 内地各地统计局, 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 11 上海出台 上海市城市更新实施办法 、上海市城市更新 规划土地实施细则 (试行) 、上海市城市更新规划管理 操作规程 、上海市城市更新区域评估报告成果
24、规范 等 重要文件, 上海成立了上海市城市更新中心, 作为全市统 一的旧改功能性平台, 创新国企参与旧改的模式, 探索全 市跨区域平衡的新路径。 现阶段, 上海城市更新主要的着 力点在四个方面:商业商务区、 工业用地、 老旧住区和历史 3.2.3 现阶段南京的城市更新 南京2016年成为中国内地第十一个突破万亿俱乐部的城 市, 在疫情发生之后, 南京也是17个万亿级GDP城市中唯 一实现一季度GDP正增长的城市, 二季度统计数字公布 之后, 南京GDP首次挺进内地城市十强。 南京的 “4+4+1” 产业以及 “121” 战略都让南京有更加持续的创新发 展。 2020年疫情发生后的 “四新” 计
25、划 (其中就有 “新基建、 新都市” 等) 将进一步地提升城市形象, 促进城市发展。 南京在发展建设新城的同时, 也加大老城片区的有机更 新, 打造更加宜居的城市环境。 南京主城的城市更新已经 基本进入4.0阶段。 南京城市综合统筹发展中片区更新目 标逐渐明晰, 功能规划更注重长远发展, 优质物业更新项 目频繁涌现 (图6) 。 文化风貌区。 新时期上海城市 “有机更新” 关注以下六个 方面, 即: 空间重构与社区激活、 生活方式和公共空间品 质、 功能复合与空间活力、 历史传承与美丽塑造、 公众参 与与社会治理、 低影响与微治理。 -14.0% -12.0% -10.0% -8.0% -6.
26、0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 成都 武汉 杭州 天津 南京 宁波 无锡 青岛 郑州 佛山 济南 合肥 福州 西安 大连 温州 昆明 沈阳 厦门 南宁 太原 兰州 2020年一季度GDP(亿元)0.0%2020年一季度GDP增速 场所塑造x城市更新在南京 12 随着城市更新的深入推进, 南京城市建设的管理规划也 更加细化。 2012年南京出台 城中片区现代化建设五大工程实施意 见和两个三年行动计划 , 用古都保护工程、 改造更新工 程、 提档
27、升级工程、 载体发展工程、 人居质量工程等五大 工程勾勒出了五城区率先基本实现现代化的路径。 2016年南京市政府印发的 2016年南京市城乡规划、 建 设和管理任务组织实施方案 中多次提到 “城市更新” , 要 求科学有序推进新城建设, 加快老城有机更新, 明确形成 以主城为核心, 以江北新区、 东山副城、 仙林副城为重点 的南京大都市区城镇群格局。 2016年 南京市城市品质提升三年行动计划 (2016 2018年) 提出加强南京城南历史城区文化风貌整体保 护, 实施 “城市修补、 有机更新” , 恢复老城功能和活力。 2017年 南京市政府关于印发南京市主体功能区实施规 划的通知 对老城
28、区域了更明确的要求。 就老城区域而 言, 新街口、 夫子庙、 中央门等商贸片区要求加快提档升 级, 加快集聚高端商贸业; 推动珠江路创业大街、 环南艺文化创意产业功能区、 高新产业园区、 众创空间等载体的建设, 打造创新创 业产业集聚, 提升区域活力; 有序推进鼓楼滨江、 铁北等片区有机更新, 推动棚户 区、 老旧小区改造和工业企业搬迁改造, 拓展老城区 域发展空间和提升宜居品质; 在现有历史资源的基础上, 加强明城墙风光带、 长江 路历史文化大街等遗址、 遗产的保护和再利用, 完善 休闲旅游等配套服务功能。 2018年南京市城市精细化建设管理十项行动方案 中 提出十大行动, 包括: 主次干道
29、整治、 背街小巷整治、 建筑 立面整治、 管线下地改造、 绿化景观提升、 老旧小区整治、 公厕改造提升、 城市亮化提升、 交通秩序整治、 强化建设 管理。 同时, 精细化的建设管理深入到城市各个生活系统之 中。 2012年以来, 南京按照 “小规模、 渐进式” 城市修补要 求, 开展老旧小区微更新改造、 道路整治、 背街小巷及片 区整治、 加装电梯、 公厕革命等工作, 进一步提升城市居 住空间品质。 南京近年来推出公园布局规划、 绿地规划、 城市慢行 (步行和自行车) 系统规划。 目前南京截至18年 年底已经建立863公里的绿道, 已投入超15亿的建设资 金。 2019年5月, 南京市规划和自
30、然资源局编制 南京主城公 共空间规划 。公共空间规划 按照 “合理规划建设广场、 公园、 步行道等公共空间, 方便居民文体活动, 促进居民 交流” 的要求, 积极推动城市公共空间的合理利用, 充分 彰显南京城市特色。 图7: 优质场所塑造的好处 资料来源: 公共空间项目, 戴德梁行研究部 提倡步行 步行骑行环境安全 公共交通更兼容 减少汽车停车需求 时间和金钱高效利用 各种设施更好的结合 视觉上赏心悦目 心理上振奋人心 营造归属感 更好的安全措施 更好的环境质量 更加自由自在 更好的社交活动 更多文化体验,文化接触 吸引更多样的人群 更多妇孺老幼群体 文化 / 族群更多样 鼓励社区创新 更多的
31、体育活动 品尝新鲜的食物 更好的安全保障 更广泛的社会包容性 提升环境卫生状况 小微企业的发展 经济发展 更高的房地产价值 当地的物权,当地的价值 更多抢手的岗位 更多的税收 市政服务的需求减少 更强的社区自豪感和志愿精神 永存的正直价值 市政干预的减少 自我管理 打造更优的 可达环境 场所 优质场所的好处 打造支持 社区经济 培养形成 社区认同感 社交互动提倡健康 提升舒适感 戴德梁行研究部 13 3.3 场所塑造 针对如今越来越敞开式的空间形态, 如何增加流量、 如 何可持续地让流量变现并且提高用户的满意度是新时代 下每个空间都在思索的问题。 尽管片区引导下统筹规划 的城市更新可以在美学原
32、则上改善人们对旧改物业的观 感, 但仅仅满足视觉刺激很难让用户长期为单一项目买 单。 用发展的眼光从业态设计、 环境管理、 社区运营等方 面引导场所空间的塑造可以有效延长所谓 “网红地”“流 量点” 的繁荣期。 戴德梁行借助旗下Think-in平台, 正在向 各城市推广 “场所塑造” 这一理念, 为城市更新助力。 欧洲和北美的许多城市已经塑造了诸多场所, 而中国的 城市现在才刚开始接触、 试验、 采纳场所塑造的一些概 念, 为城市发展和更新中面临的挑战寻找最佳宜居体验 的解决方案。 3.3.1定义 场所塑造是一个对城市公共空间的规划、 设计和管理来 说无所不包的过程。 场所塑造利用当地社区现有
33、的资产, 与社区一道, 通过鼓舞人心的理念, 帮助城市公共空间的 创造, 进而提升公民的健康水平, 满足感和幸福感 (图7) 。 良好的场所塑造既是城市设计的原则, 也是一种思路。 场 所塑造可以由官方机构领导, 也可以在基层开展。 简单地 说, 优质的场所塑造优化了未充分利用的城市公共空间, 并且改善行人高度下的建筑环境的体验感。 图8: 四种场所塑造的类型 资料来源: 密歇根州立大学, 戴德梁行研究部 图9: 迷你公园规划示例 资料来源: 密歇根州立大学, 戴德梁行研究部 标准型 创新型 策略型 战略型 自行车停车位 阴影 / 网格架 元素 道路 带书架的栏杆 休息空间 咪表停车位 植被提
34、供迷你公园绿荫 吧台座 吧台 草坪 咪表 停车位 人行道 场所塑造x城市更新在南京 14 3.3.2 场所塑造的四个基本类型 根据密歇根大学的研究, 深入研究场 所塑造的方法, 通常有四个基本类型 (图8) : 标准型场所塑造 标准场所塑造是一种定期改善场所 体验的方法, 在很长一段时间内通过 公共、 非营利和私营企业进行的各种 城市规划项目和活动来实现的。 城市规划项目包括: 街道完善, 建筑 外立面改善, 公园开发或改善等。 活动包括: 在城市公共空间, 如人行 道, 街道, 市政建筑, 公园和/或滨水 区等举行的活动。 策略型场所塑造 策略性场所塑造是一种通过利用有 计划的分阶段的转型方
35、法, 阶段性低 成本地来提升地点价值的手段。 策略 性场所塑造包括两个相互联系但截 然不同的方法, 称为策略性都市方案 和轻快省策略 (LQC) 。 两者都希望通 过翻新未充分利用的空间获得所需 经验的行动规划流程来评估最新的 想法。 这些小而专注的工作试图在任 何大型决策达成一致之前推进实验。 规划项目包括 : 公共座椅项目, 快闪 咖啡厅, 由停车场改造的小型公园 ( 图9) 以及旨在重振城市公共空间的 各种其他活动。 戴德梁行研究部 15 创新型场所塑造 创新型场所塑造通过对把艺术, 文化和创造性思维应用 到城市各个部分来复兴城市的公共空间, 以提升活跃度 和体验, 使未充分利用的空间重
36、新活过来。 重视艺术和文 化活动及体验, 可以更好地塑造社区认同, 帮助增强社交 互动和公众参与, 增强了社区成员的自豪感和相互联系。 城市规划项目包括: 与艺术相关的项目, 如博物馆, 音乐 厅, 公共艺术区或艺术家的工作场所。 活动包括: 城市广场音乐会, 雕塑展览, 社区艺术展览或 公园内的电影和戏剧表演。 战略型场所塑造 战略性场所塑造的核心是塑造一个人才希望在此生活、 工作、 娱乐、 学习和体验的有价值的场所。 通过这样做, 会 创造更多的经济和就业机会。 战略性的场所塑造通常聚 焦市中心, 并塑造优质和谐的社区环境, 提供包括临近居 住, 交通和娱乐的诸多选择。 城市规划项目包括:
37、 特定地区的混合使用项目, 公园和滨 水区的绿色走廊以及公众集会的空间。 活动包括 : 通过举办吸引各种各样人群的艺术、 文化、 和 娱乐活动周期性地聚集人才。 城市公共空间是一种本质上多维度的体验。 由于种种原 因, 在不同时间, 不同天气条件下, 各行各业的人们都在 利用蓬勃发展的城市公共空间。 根据公共空间项目 (PPS) 的定义, 伟大城市是伟大活动, 场所和打卡地的聚集地。 场所塑造促成了多种多样的活动, 并吸引了众多当地居 民和游客, 吸引的投资也推动了当地经济的发展。 在国内, 目前有一个项目, 场所塑造促成了多种多样的活 动, 并吸引了众多当地居民和游客, 吸引的投资也推动了
38、当地经济的发展。 这个项目就是上海徐汇滨江。 场所塑造x城市更新在南京 16 案例1 上海徐汇滨江&西岸 项目概况 上海徐汇滨江公共开放空间是一个 棕地生态恢复与资源再利用的项目。 现已成为上海中心城区内最具活力 的滨水新城区之一。 规划设计及亮点 徐汇滨江公共开放空间在近年经 历了重生并成为上海重要的公共空 间。 面积约达9.4平方公里, 岸线长约 11.4公里, 是目前上海黄浦江两岸可 成片开发面积最大的区域, 开发总量 约达900万平方米。 徐汇滨江以景观, 建筑翻新改 造、 滨江区域和步道的结合等作 为规划设计的主导理念。 原龙华机场的飞机跑道改建成 了跑道公园, 水系和绿地穿插其 中
39、。 余德耀美术馆由原上海飞机制 造厂机库改造而成, 保留了机库 的原有外观和特色。 龙美术馆、 余德耀美术馆、 油罐 艺术公园 (一个由5个储油罐改造 而来的公园) 等一批著名文化艺 术机构已纷纷入驻徐汇滨江区 域。 举办了西岸音乐节、 西岸食尚 节、 西岸建筑与当代艺术双年展 等高品质活动。 现为多功能休闲公园。 人们可以 一边慢跑、 散步或骑自行车, 一边 探索城市的历史和文化。 要点总结 徐汇滨江延续了黄浦滨江沿线整体规划布局, 已经成为滨江大道不可或 缺又独具特色的一部分。 目前的徐汇滨江公共开放在绿化上海城区方面起着重要的生态作用; 徐汇滨江作为一个公共空间, 在设计过程中就已考虑到
40、易于到达和舒适 友好的特点。 场所塑造将通过鼓励社会资本, 共通价值观, 主人翁意识, 塑造更好的场所体 验, 为城市居民营造更加宜居和谐的城市环境 。 图10: 南京直播节 “迎四新聚春雷” 暨南京栖霞淘宝直播基地启动会 资料来源: 中国江苏网, 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 17 3.4 “四新” 行动背景下的疫后重塑新 消费与场所塑造的结合实践 为了引导市场在后疫情时代的复苏, 南京市政府在2020 年4月发布 “四新” 行动计划 ( “新基建、 新消费、 新产业、 新都市” 等四个行动计划) 。 在新冠肺炎疫情以来全国范 围内南京作为首个发放消费券的城市, 截止6月中旬南 京市应用区
41、块链技术等手段,累计发放了至少3.8亿元的 消费券。 在多种多样刺激 “新消费” 的措施下, 南京1-7月 社会消费品零售总额达2,582.03亿元, 同比增长5.9%, 而相较2020年一季度同比下降16.2%, 增长明显。 而在 618网上购物节上, 南京也冲进第一个小时成交量最高的 TOP10城市, 排名第九。 3.4.1 网红、 直播经济扩宽了用户的体验空间和时间 中国消协3月底发布的 直播电商购物者满意度调查报 告 中, 52.5%受访者属于半明确购物目标, 以 “逛+搜” 的 方式锁定目标。 购买商品集中在服装、 日用品、 美食、 美妆 等品类。 对于后疫情时代的这些品牌,“直播带
42、货” 已经不 仅仅是加分项, 而且有成为必选项的趋势。 结合五一, 520 , 618, 端午等消费高峰, 越来越多的商场和品牌在线上 直播促销的同时, 也在线下开展各种折扣、 优惠套餐、 积 分兑换等营销活动。 疫情正在驱使各大商场完善多渠道 营销零售以实现更多营收。 直播和短视频售货的出现, 增 强了人们的购物体验。 此次疫情也进一步拓宽了直播和短视频的应用场景, 包 括直播音乐节、 直播服装走秀、 房产公司直播看房等, 包 括零售商在线售货在内的在线播放和观看量都有所增 加。 一些品牌商和商场趁势利用短视频、 直播等方式进行 营销。 例如, 二月份, 护肤品牌 “林清轩” 虽然关闭了15
43、7 家门店, 仅保留170 个门店正常运营, 但是林清轩却依靠 网络直播售货和在线服务等营销方式的转变, 销售额达 到2019 年同期的145。 5月20日, 南京直播节 “迎四新聚春雷” 暨南京栖霞淘 宝直播基地启动会举行。 结合南京直播节主题活动, 尧化 街道、 新尧新城管委会与阿里巴巴档口直播服务商南京 追光互娱文化传媒有限公司签约, 在小庙山配套区域建 立直播基地, 为商户、 企业扩展营销渠道, 推动消费新模式 (图10) 。 图11&12: 南京都市圈首届直播购物节暨苏宁全球首家智慧生活体验中心开业仪式 资料来源: 南报网, 戴德梁行研究部 图13: 鼓楼区 “地道味道” 探访老字号
44、暨国际化重点项目推介会与传统美 食探访活动 资料来源: 新华日报, 戴德梁行研究部 场所塑造x城市更新在南京 18 4月30日新街口苏宁重装开业, 新店 定位为苏宁全球首个智慧生活体验 中心, 带来耳目一新的智慧逛店体 验。 开业当天, 苏宁首次以云开业的 方式, 线上开启售卖。 苏宁大数据显 示, 新街口店云开业后, 同时段在线 观看人次更是突破百万。 58秒后, 店 内累计销售破1,000万。 1小时后, 线 上店的销售额迅速突破了3,000万 ( 图11&12) 。 9月, 鼓楼区举办 “地道味道” 探访 老字号暨国际化重点项目推介会与 传统美食探访活动, 邀请网红、 大 “V” 、 留
45、学生代表通过直播活动, 向国内 外的网上观众介绍了南京特色美食, 提升南京的国际知名度 (图13) 。 南京金鹰新街口店的品牌在金鹰周 年庆期间开始直播, 而南京已经有不 少商场有不定期的直播活动。 图14: RetailTech 资料来源: 戴德梁行研究部 软件基础 实时反馈 动态管理 硬件基础硬件基础 软件基础 大数据&人工智能&VR技术 供应链管理 供给端 需求端 定制化购物 数字化物流 柔性制造 数字化运营 用户画像 物联网互联网 云计算: SaaS&PaaS&IaaS 图15: “e口吃遍南京漫游秦淮” 暨首届美食吃播节 资料来源: 夫子庙文旅集团, 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部
46、19 3.4.2 商业数字化, 多渠道促进消费 增长 科技的进步, 正赋予零售商更多 与消费者互动的机会。 由云计算、 物联网提供的硬件基础和大数 据、 人工智能、 VR等软件基础结合 的 “RetailTech” 已经兴起, 新一代 ICT技术通过串联和分析需求端的海 量消费数据, 来驱动供给端的数字化 改造, 实现各个环节的数字化, 从而 提升整个价值链的效率, 降低运营成 本 (图14) 。 2020年4月, 夫子庙文旅集团携手阿 里本地生活平台举行 “e口吃遍南京 漫游秦淮” 暨首届美食吃播节助力中 小企业复商复市促消费活动启动仪 式。 未来秦淮小吃街还将进行数字化 再升级, 通过物流
47、、 客流、 数据流、 资 金流的支撑体系, 打造智慧门店、 智 慧品牌、 智慧后厨的特色美食街区, 让老字号商家和特色小店焕发新活力 (图15) 。 如今, 首店经济正在成为衡量一地消 费市场繁荣、 商贸兴盛的一大标尺, 同时也是检验当地营商环境是否开 放、 包容、 蓬勃向上的试金石。 后疫情 时代, 研究首店经济对研判消费者信 心、 零售商经营信心等均有重要意义 (表2) 。 3.4.3 首店经济提升消费者兴趣, 快 闪展览增强体验感 表2: 南京2020年上半年主要首店品牌拓展一览 资料来源: 公开资料整理, 戴德梁行研究部 进驻项目品牌名称所属业态首店量级 金鹰珠江路店麥吉 machim
48、achi餐饮(新式茶饮)江苏首店 新街口苏宁易购云店苏宁智慧生活体验中心生活服务全球首店 浦口印象汇调色师零售(美妆集合)江苏首店 新世界百货wowcolour零售(美妆集合)江苏首店 吾悦广场椥辻餐饮(日本料理) 餐饮(新式茶饮) 全国首店 南京首店茂业天地 喜茶Go店 虹悦城茅庐餐饮(川菜)江苏首店 龙湾天街HEA零售(国潮)江苏首店 龙湾天街Polestar 极星零售(汽车)江苏首店 龙湾天街亚坤餐饮(东南亚菜)南京首店 龙湾天街新发现餐饮(杭帮菜)南京首店 龙湾天街海马体儿童生活服务南京首店 -合興發茶冰室餐饮(茶餐厅)江苏首店 德基广场Burberry Kids概念店零售(童装)内地
49、首店 德基广场丽思卡尔顿酒店酒店江苏首店 场所塑造x城市更新在南京 20 从首店量级来看, 南京新开的首店中有8家江苏省首店, 3 家全国首店, 其中新街口苏宁易购云店以 “苏宁全球首家 智慧生活体验中心” 的身份重装亮相, 将打造成为江苏科 技生活的新地标。 “我们要充分发挥首店经济的创新价值, 不断提升商品 和服务的品质及附加值, 更好地满足消费者多样化消费 需求。 ” 南京市商务局副局长张雁宁表示, 商务部门也将 着手联动商家和相关专家, 对南京首店经济进行一次综 合评估认定, 更好地凸显首店经济的示范效应, 进一步鼓 励和引导商家通过发展首店或新品首发, 引进国外品牌 或发展本土品牌, 丰富品牌商品和服务供给。 5月1日以来, 高峰时南京全市有134处临时外摆区 域、 1,410个临时摊位, 南京1912, 艾尚天地, 水游城, 中 央, 南艺后街等商场和街区都在中庭或室外有组织地开 展夜市或集市活动, 以周末活动居多, 唤醒了很多消费者 的回忆, 也让城市有了更多的烟火气 (图16) 。