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1、 高力提呈年 月调研时间:5.24-6.3调研背景:2022年新一轮疫情多点爆发,深圳、上海、北京疫情形势尤为严峻,在明确坚持“动态清零”的总方针毫不动摇的政策下,全国各地施行停工停产、交通管制等措施。3月末上海浦东与浦西先后实行全域静态管理,线下商业活动基本处于停滞或半停滞;4月中旬起,部分购物中心恢复团购外送服务以及开展线上引流活动,积极响应疫情防控;6月初恢复线下营业,但餐饮堂食及娱乐体验类业态仍受到管制。疫情防控常态化下实体商业所将面临的“关门歇业”“控制人流”等风险时刻存在,零售商业面临更大的不确定性。调研方式:本次调研以线上问卷调研为主,累计对近80家来自不同业态的品牌进行调研,多
2、数品牌集中在受疫情影响较大的北京、上海地区。调研目的:本次调研意在了解受访品牌在常态化疫情防控下的拓店选址趋势、物业选择偏好,以及门店运营策略变化。在存量时代和疫情常态化的背景下,未来商业将继续精细化运营和数字化管理领域精进,而品牌也将在精品和创新方向发力,业主方只有更好地理解品牌未来的拓店策略和运营模式变化趋势,才能做到知己知彼,与品牌共同抓住机遇实现双赢。受访者画像受访者职级行业背景本次受访品牌近80个,涵盖商超、零售、餐饮、体验等国内外知名品牌及连锁品牌企业类型:本次受访者所在的企业类型以民营为主,占比70.42%企业规模:规模300人以下企业合计占比60.56%;规模300人以上企业合
3、计占比39.44%职级情况:创始人或管理者占比36.62%;品牌BD占比29.58%;品牌运营占比15.49%受访者所在的企业性质受访者所在的企业规模70.27%6.76%2.70%17.57%2.70%民营其他国企外资港澳台21.62%17.57%32.43%28.38%1000人以上300-1000人30-300人30人以下36.49%31.08%14.86%8.11%9.46%创始人或管理者品牌BD品牌运营市场及营销其他受访者画像业态类型及品牌规模受访品牌门店数量受访者所在的行业/业态业态类型:以餐饮及零售为主,分别占比35.14%品牌经营方式:以直营为主,占比52.7%;直营加盟均有涉
4、及占比31.08%;加盟及个人创始品牌合计占比16.22%门店布局:各区域均有布局,以华北及华东为主门店数量:门店数量100家以下的中小型品牌占比64.86%,门店数量100家以上的大型品牌占比35.14%受访品牌经营方式受访品牌门店布局35.14%35.14%8.11%4.05%6.76%4.05%6.76%餐饮零售儿童配套文化及娱乐体验大型主力店其他52.70%5.41%31.08%10.81%直营加盟直营、加盟形式均有涉及个人首创品牌30.00%30.00%16.00%15.33%8.67%华北区华东区华南区西南区仅上海9.46%10.81%14.86%10.81%9.46%44.59%
5、500家以上300-500家100-300家50-100家20-50家10家以下市场信心整体业态类型对企业今年总体经营走势的看法:40.54%的品牌方对公司今年整体经营状况持保守态度,较之以往未出现明显波动35.13%的品牌方认为疫情冲击下,公司今年总体经营堪忧,前景不容乐观24.33的品牌方认为公司今年整体经营呈向好趋势细分业态对企业今年总体经营走势的看法:餐饮、儿童、体验类业态对公司今年经营预期整体持保守态度零售、配套业态认为公司经营景气状况不乐观大型主力店由于品类及受疫情影响程度不同,对今年经营预期喜忧参半整体业态类型对企业今年总体经营走势的看法企业整体经营信心细分业态对企业今年总体经营
6、走势的看法 疫情反复,实体商业承压严重,整体品牌经营预期趋于保守,但头部品牌经营预期向好 线下运营受限情况下,定位社区型的商超和餐饮成保供主力军,品牌纷纷以外卖+团购转入线上开展自救,整体经营预期保守 儿童教培业态在双减政策及疫情双重压力下,生存空间受限,儿童业态整体预期保守 健身、影院、室内游乐、书店等主力店及体验类业态在闭店中艰难求生8.11%16.22%40.54%20.27%14.86%很乐观比较乐观一般比较不乐观不乐观8%12%20%50%20%17%19%12%40%60%33%67%31%50%20%33%31%19%20%50%20%33%17%12%8%其他大型主力店文化及娱
7、乐体验配套儿童零售餐饮很乐观比较乐观一般比较不乐观不乐观整体保守喜忧参半整体保守整体不乐观整体不乐观整体保守市场信心整体业态类型受影响程度:63.38%的受访者认为疫情对品牌造成直接冲击,不利影响较大36.63%的受访者认为疫情对品牌造成了一定程度的影响或影响较小细分业态受影响程度:疫情对各业态均造成较大影响品牌受影响程度及挑战因素整体业态类型受疫情影响程度疫情对品牌造成的困难运营成本增加,现金流紧张,停摆或业绩大幅下滑为各业态普遍面临的重大难题餐饮为配合防疫工作,实行闭环管理,防疫成本增加,经济效益与安全防控问题使品牌方受困库存对零售行业造成巨大挑战,春季货品积压,夏季货品也在不确定性和现金
8、流等压力之下无法订货,加上物流受限,对供应链端产生不利影响门店无法正常开工,造成成本及劳动用工方面面临重大影响其他问题如前途未知或迷茫,疫情带来的不确定性因素等疫情下品牌面临的挑战因素:疫情反复及各地防疫政策升级,造成各业态面临成本增加、现金流紧张、库存积压、供应链受限、防疫安全、员工安置等行业难题,对品牌造成直接冲击疫情对细分业态的影响程度29.73%33.78%31.08%2.70%2.70%很大影响较大影响中等影响较小影响不影响40%50%40%67%33%31%15%20%20%33%27%50%20%50%40%33%38%27%20%2%4%4%其他大型主力店文化及娱乐体验配套儿童
9、零售餐饮很大影响较大影响中等影响较小影响不影响整体影响较大14.86%27.03%44.59%37.84%20.27%68.92%其他前途未知或迷茫疫情防控问题库存及供应链问题员工安置问题现金流紧张,停摆或业绩大幅下滑33%拓店策略拓店计划及策略疫情对整体业态类型未来两年拓店计划的影响疫情对整体业态类型未来两年拓店计划影响:83.79%的受访者表示疫情对未来两年拓店计划产生一定程度影响,甚至直接减速其拓店计划16.21%的受访者表示其未来拓店计划受疫情影响较小或不受影响整体业态类型未来两年拓店策略变化:62.32%的受访者表示其未来两年拓店策略为稳健型,不急于扩张和关店26.08%的受访者表示
10、因受疫情冲击严重,短期内将放缓拓店步伐11.59%的受访者表示未来依然保持较强的扩张势头,其经营实力强,现金流充裕、受市场认可度高等优势显著整体业态类型未来两年拓店策略变化 疫情不确定性以及短期内对品牌经营和现金流的影响,直接改变其短期内的发展计划 稳健型策略为目前品牌主流发展策略,不急于扩张和关店,而是优化产品和服务能力。待局势明朗后,选择合适的时机再行动 大型主力店现金流受疫情冲击最严重,短期内将关闭部分亏损或管理难度大的门店,集中有限资金维持优势门店;部分头部品牌依然保持扩张,积极拓店细分业态未来两年拓店策略变化:多数业态对未来两年拓店策略持稳健态度,部分体验类业态在整体稳健基调下选择拓
11、展优质门店大型主力店整体采取收缩策略,关闭部分门店及放缓开店计划,以稳定现状为主,同时对优质区域或项目积极拓店细分业态未来两年拓店策略变化21.62%29.73%32.43%12.16%4.05%很大影响较大影响中等影响较小影响不影响26.08%62.32%11.59%关闭部分门店,开店计划放缓作风稳健,不急于扩张和观点保持较强的扩张势头20%67%33%33%27%19%60%33%80%67%54%65%20%33%15%8%20%4%8%其他大型主力店文化及娱乐体验配套儿童零售餐饮关闭部分门店,开店计划放缓作风稳健,不急于扩张和观点保持较强的扩张势头其他整体稳健整体放缓33%拓店策略整体
12、业态类型对线下实体商业投入预期:67.6%的受访者表示受疫情冲击,将减少甚至大幅减少对线下实体商业的投入19.72%的受访者认为线下实体商业投入按公司计划稳步进行,不做大幅增减12.68%的受访者表示将增加线下实体商业投入,保持积极进取态势细分业态对线下实体商业投入预期:各业态整体减少对线下实体商业的投入整体业态类型对线下实体商业投入预期细分业态对线下实体商业投入预期实体商业投入预期 疫情防控造成的大面积闭店使得品牌方纷纷采取开源节流等自救措施,以维稳为主,减少对于线下实体商业的投入,同时加强线上运营及投入 对于进取型的品牌来说,疫情期拓店将会有更多机会4.23%8.45%19.72%35.2
13、1%32.39%大幅增减增加不变减少大幅减少20%8%12%12%40%17%19%23%40%20%50%33%38%35%40%100%40%50%50%31%23%其他大型主力店文化及娱乐体验配套儿童零售餐饮大幅增加增加不变减少大幅减少整体减少投入拓店策略整体业态类型未来两年拓店类型变化:超6成受访者表示未来两年拓店将缩小新店面积,开设精品店,以提升单店提效近3成受访者表示未来门店采取稳健措施,维持现有单店面积,维稳经营为提升品牌能级,扩大单店影响力及辐射力,超2成受访者表示新店将开设旗舰店等高能级店铺细分业态未来两年拓店类型变化:餐饮、儿童、配套业态整体趋于缩小新店面积,作为精品店提升
14、零售、体验类业态、大型主力店以小面积精品店与高能级旗舰店形式并存拓店品质及门店类型整体业态类型未来两年拓店类型变化细分业态未来两年拓店类型变化 为平衡现金流及控制租金成本,提升单店坪效,减少开店数量并提高店面能级、缩减新店面积为未来品牌拓店趋势 部分零售和文娱体验类品牌为树立单店的独家性、标杆性、话题性,在核心商圈开设旗舰店或高能级店铺,承载社交及体验平台,增强品牌影响力与竞争力25.68%64.86%28.38%普通店铺,不做提升缩小店铺面积,精品店提升旗舰店等高能级店提升40%20%33%23%31%40%67%60%67%58%70%20%33%60%42%19%其他大型主力店文化及娱乐
15、体验配套儿童零售餐饮普通店铺,不做提升缩小店铺面积,精品店提升旗舰店等高能级店提升整体缩小新店面积整体缩小新店面积精品店及高能级店并存整体缩小新店面积精品店及高能级店并存精品店及高能级店并存100%选址偏好整体业态类型城市及区位选址偏好:疫情之下品牌选址趋于谨慎,偏好商业发展成熟,消费活力强的高能级城市,直营品牌未来拓店依然以一线、新一线城市为主;考虑一线、新一线商业市场饱和及二三线城市建设逐渐加强,品牌多以加盟方式下沉到二三线城市核心区或重点发展区域细分业态城市及区位选址偏好:餐饮适应性较强,各类城市及区域均可布局零售、体验、大型主力店整体趋于一线、新一线高能级城市商业活跃区域儿童、配套业态
16、整体趋于二三线城市商业活跃区域整体业态类型城市及区位选址偏好细分业态城市及区位选址偏好城市及区位选址偏好 品牌未来选址更为谨慎,直营品牌向一线、新一线城市的核心商圈或区域中心倾斜,看重商圈的高销量与高流量可降低经营风险;核心商圈依托交通发达,有利于品牌扩大知名度和影响力,是高能级门店和新晋品牌的首选 二三线城市则青睐重点商业区域,并以品牌加盟形式落地,降低资金压力,整合当地资源9.46%32.43%52.70%29.73%29.73%43.24%其他二线、三线城市重点发展区域二线、三线城市核心区域一线、新一线城市重点发展区域一线、新一线城市区域型商圈一线、新一线城市核心商圈区位条件适应性强整体
17、趋向高能级城市整体趋向高能级城市整体趋向二三线城市整体趋向二三线城市整体趋向高能级城市20%20%50%83%27%35%60%80%50%50%54%100%100%100%35%15%20%100%20%38%38%20%100%40%54%46%其他大型主力店文化及娱乐体验配套儿童零售餐饮二线、三线城市重点发展区域二线、三线城市核心区域一线、新一线城市重点发展区域一线、新一线城市区域型商圈一线、新一线城市核心商圈50%选址偏好整体业态类型对项目定位的偏好:随着疫情对于实体商业发展的不确定性加强,品牌拓店更趋于综合性商业,依赖商圈整体辐射能力,城市级商业综合体和区域级商业更受品牌方青睐细分
18、业态对项目定位的偏好:餐饮、配套业态对于基础客流要求较高,对商业类型适应性较强对社区基础客群数量要求高的儿童业态整体趋于社区配套商业对客质、定位要求较高的零售、体验类、大型主力店整体趋于综合性商业对项目成熟度的偏好:品牌拓店整体趋于开业时间较长且运营成熟稳定的项目,考虑筹开项目需要一定培养期限,对于筹开项目较为谨慎项目选址偏好整体业态类型对项目定位的偏好整体业态类型对项目成熟度的偏好细分业态对项目成熟度的偏好 成熟运营的优质项目在疫情中的管理组织能力、抗风险能力和对租户的扶持力度得以体现,受到品牌选址青睐。品牌对部分筹开项目的投资更为谨慎 以家庭客群为主的餐饮、配套业态倾向区域级商业以及小体量
19、精致配套商业;零售业态对客质、定位和业态丰富度要求较高,倾向于城市级商业综合体细分业态对项目定位的偏好22.55%29.41%48.04%配套商业区域级商业城市级商业综合体18.87%28.30%52.83%筹备开业项目开业1-3年处于培育期的项目开业5年以上运营成熟稳定的项目40%40%50%67%19%54%60%60%17%42%42%20%100%100%50%33%88%62%其他大型主力店文化及娱乐体验配套儿童零售餐饮配套商业区域级商业城市级商业综合体60%33%17%31%27%60%60%17%50%38%40%100%80%67%83%85%69%其他大型主力店文化及娱乐体验
20、配套儿童零售餐饮筹备开业项目开业1-3年处于培育期的项目开业5年以上运营成熟稳定的项目50%选址偏好整体业态类型对物业类型的偏好:未来两年品牌拓店对于物业的选择依旧以购物中心、商业街等商业氛围浓厚、功能齐全、基础客流充足的商业体为主细分业态对物业类型的偏好:服务属性及目的性较强的餐饮、体验类、大型主力店除综合性商业外,也考虑园区独栋或街铺对物业工程条件偏好:考虑疫情期间餐饮复工需要门店闭环管理,对于员工安置、保障、防疫安全等提出更高要求,对于门店内预留独立空调、卫生间等硬件设施期待较高物业类型及工程条件偏好整体业态类型对物业类型的偏好细分业态对物业类型的偏好整体业态类型对物业工程条件的偏好 对
21、比商业街、街铺和独栋商业,购物中心因业态功能丰富、购物环境较好,聚客效应强、管理完善等优势,为品牌选址主流物业,尤其是零售业态 疫情防控将是未来两年的主流,商业街独立性强、具备开放的购物环境,在疫情期间也受品牌欢迎 服务属性强的餐饮、配套类业态对商业街、园区商业适应能力强 为适应门店封闭式管理及疫情防控,铺内预留独立空调及排污为后疫情时期品牌方的主要工程条件偏好12.16%35.14%18.92%51.35%82.43%其他街铺园区独栋商业街购物中心41.89%60.81%44.59%20.27%其他预留独立空调安装位置店内预留排污店内预留员工淋浴区60%67%100%100%67%96%73
22、%60%33%80%33%46%58%60%33%40%15%27%67%40%33%33%3%42%60%12%12%其他大型主力店文化及娱乐体验配套儿童零售餐饮购物中心商业街园区独栋街铺其他33%选址偏好对业主类型的偏好:运营实力强及过往合作顺畅的房企仍受品牌方青睐,其次疫情期间给予纾困政策的国企也对品牌有较大的吸引力部分品牌也考虑购买物业进行经营,代替传统商业租赁模式对业主运营及物业管理能力的偏好:未来两年品牌拓店对于业主的运营及物业管理能力提出更高的要求,以保障其在常态化疫情之间的稳定运作,业主对品牌的风险共担能力、对品牌的引流帮扶能力、安全管理能力为品牌方的主要考量业主及管理能力偏好
23、整体业态类型对业主类型的偏好整体业态类型对业主运营及物业管理能力的偏好 具备高专业运营实力的商业项目仍是品牌拓展的首选 疫情期间国企的租金减免等政策扶持,一定程度降低品牌损失,物业是否为国企持有成为未来品牌拓展时的重要考量因素12.16%10.81%55.41%71.62%47.30%50.00%其他购买物业,自行经营与贵品牌多次合作的房企商业运营实力强的房企曾实施免租政策的民企国企6.76%32.43%35.14%71.62%72.97%50.00%83.78%44.59%其他设员工生活区(食堂、卫生间、浴室、住宿等),储备防疫升级空调系统,降低疫情传播风险加大公共空间安全管理,免除商户后顾
24、之忧,同时为顾在消费恢复期采取创新引流举措,助力商户引流配合疫情防控下门店运营及外卖管理减免疫情期间租金等相关费用具备完善的封闭管理方案疫情期间应对措施在疫情防控常态化时期,品牌采取多手段化危为机,加强线下门店全流程运营管理,其中注重线上运营为品牌自救重点举措示意:卡通尼建立私域群以触达链接用户,并同时拥有自己的实体商品及线上游戏。如今卡通尼的私域群已有近1500个,共覆盖60多万位消费者林清轩利用同城快递,当地城市尚能营业的门店作为货仓;对线下门店全部停摆难以发货的城市降低直播投入,将有效资源最大化安踏联合Keep推出明星课程训练季,借助品牌代言人、签约运动员录制运动短视频,鼓励消费者在家运
25、动,与消费者进行互动疫情期间外卖+社区团购 外卖+团购。购物中心与品牌加强联动,利用品牌会员基数及渠道优势组建保供社群 线上会员建设。利用公众号、视频号、抖音、小红书等平台,通过线上会员互动方式,加深与会员之间的联系 私域及社群建设。线上经营场景受到进一步重视,社群运营成为品牌增加客群触点和聚客的重要端口9.46%55.41%58.11%45.95%75.68%45.95%其他强化会员制度,考虑拓展团购、私域等优化门店运营管理能力建立配送平台,做好货仓管理,保证供应链线下体验和线上嫁接,相互赋能针对间歇式关店管制和外卖的需求及时调整运营方案疫情期间应对措施调研结果总结 短期来看,疫情反复导致实
26、体商业承压严重,对品牌造成直接冲击,面临成本、现金流、库存、供应链等行业难题。品牌发展预期趋于保守;消费信心和预期整体下滑,消费的两极分化将持续加剧,新的消费品牌和消费方式加快裂变 长期来看,疫情常态化之后,实体商业要想恢复至疫情前需要相当一段时间的缓冲,但经营实力强、受市场认可程度高的连锁品牌对市场前景看好,调整发展策略后仍会继续扩张市场信心 品牌拓店策略趋于稳健,注重提高自身产品能力及服务能力,集中资金打造优质门店 部分头部品牌采取逆势扩张策略,抓住新商机并快速占领市场份额,同时借助本次市场的调整和洗牌,争取更好的合作条件 专业且运营能力强的业主将持续受品牌方青睐,国企持有优质商业项目竞争
27、力提升。品牌会更偏好在营项目,故为筹备期项目的招商带来一定挑战 常态化疫情防控下商场的疫情防范管理为品牌方重点关注因素之一,物业硬件设施提升,以适配防疫安全为大势所趋拓店选址 线上运营成为疫情期间品牌自救的重点举措之一,通过线上线下互联的新零售模式,降低线下业务损失 私域流量池及社群运营成为品牌增加客群触点和聚客的重要端口,通过线上互动,面向会员展开精准营销与服务 品牌加强与购物中心联动,利用会员基数及渠道优势组建保供社群,开展外卖+团购新业务品牌发展市场信心拓店选址品牌发展启示与建议 注重精细化选址,降低新门店经营风险。积极接洽在营优质项目,提前锁定即将撤出店铺;关注优质开发商的筹备项目,借
28、助市场行情与开发商博弈较好的合作模式 整合优势门店资源,提升经营效益,及时调整经营不善或条件不佳的门店 灵活调整区域布局,关注受疫情影响较小,商业活跃的新一线城市,如杭州、成都等,从而平衡一线城市的高额成本与投入拓店选址方面 积极探索新的门店模式,加强精品店、旗舰店布局,优化投资回报 强化精细化运营,注重单店运营能力及盈利能力的优化,把握市场及消费变化趋势,优化产品端 注重线下体验与线上嫁接,建立私域社群以触达链接用户,加速渗透保供社群,发展外卖+团购新业务 加强会员体系建设,创新与消费者互动形式,实现销售转化 加强全渠道布局,加快线上商城平台建设,构建线上消费场景品牌发展方面 扶持政策只能解决短期困难,业主与租户建立共同应对机制,从过去单一的租赁关系转换为伙伴关系,才能共渡难关,促进商业回暖 积极开展数字化转型与会员管理,实现线上线下客流转换,创造新的变现渠道 加强公共安全建设,增强突发情况应变能力,帮助品牌做好门店管理、外卖管理运营方面 在营项目适时升级硬件设施,适应疫情期间品牌独立经营及防疫需要。筹备期项目提前考虑未来的分时管理(如选择独立控制空调系统) 为适应新的消费行为变化,产品设计中融入绿色健康理念,有条件地增加绿色户外空间,开发外摆区域的商业价值产品方面拓店选址方面品牌发展方面招商运营方面产品打造方面品牌方业主方