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1、奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书1奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPER2编 委 会 指导单位主 编 执行主编 编写成员 设计总监特别鸣谢 中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会中国奥特莱斯研究院中国百货商业协会曾 先 马 弢 陈寿彭 杨金合 宁辉 卢剑峰 杨梦桐 高月月爱新觉罗启萱首创钜大总裁冯瑜坚先生百联股份奥特莱斯事业部负责人蔡晓晶女士Tapestry 亚太地区总裁、COACH 中国 CEO 和总裁 Yann Bozec 先生咨询电话：联系人：（微信同号）地址：北京市朝阳区惠河南街 1066 号

2、序 言2021 年，为了更好服务构建新发展格局、更好满足人民美好生活，国家率先开展国际消费中心城市培育建设工作。为了推动该目标的实现，中国奥特莱斯行业积极发挥零售行业排头兵的作用。为了推动中国零售行业升级创新，并促进中国奥特莱斯产业健康持续发展，中国奥特莱斯研究院组织编写了2022 年中国奥特莱斯行业白皮书。在今年的白皮书中，我们对中国处在运营阶段的奥特莱斯项目进行了系统梳理，充分展示中国奥特莱斯行业经过20 年发展所展现出的新时代面貌。我们发现与中国经济发展和消费增长潜力相比，中国奥特莱斯行业还处于发展初期，未来发展空间广阔。头部运营商重点布局一二线城市，优秀奥特莱斯案例不断涌现。三四线城市

3、奥特莱斯项目占比仍然偏低，奥特莱斯市场潜力值得深入挖掘。城市奥特莱斯和郊区奥特莱斯的界限也日益模糊。奥特莱斯在业态规划等方面的创新也与同属于零售业的购物中心交相辉映。从 2021 年新开业奥特莱斯项目来看，郊区奥特莱斯仍是主导产品，存量物业改造奥特莱斯案例开始显著增加，轻资产合作模式开始在多个新开业奥特莱斯项目中出现。头部奥特莱斯运营商引领着中国奥特莱斯行业发展。奥特莱斯运营商开始加大线上零售的布局，以期与实体奥特莱斯产生更多协同效应。此外，我们还专题分析了中国奥特莱斯运营商在城市更新领域取得的成就，并分享了优秀的存量零售物业改造案例。我们还分析了中国奥特莱斯在零售品牌招商方面的实践，通过对样

4、本奥特莱斯项目零售品牌数据的梳理，我们得出了中国奥特莱斯项目各个品类最常见的零售品牌组合。随着中国奥特莱斯行业的发展，一些投资机构开始关注并布局奥特莱斯领域，奥特莱斯项目并购交易开始活跃，而这是一个行业发展壮大的重要标志。在报告的最后，我们还对中国奥特莱斯行业发展趋势进行了展望，并提出政策建议。2022 年中国奥特莱斯行业白皮书的编写和出版得到了社会各界人士特别是奥特莱斯行业从业者的关心和支持。在此我们特别感谢：首创钜大总裁冯瑜坚先生百联股份奥特莱斯事业部负责人蔡晓晶女士奥特莱斯投资管理有限公司总裁曾先女士Tapestry 亚太区总裁、COACH 中国 CEO 和总裁 Yann Bozec 先

5、生感谢各位行业领袖接受了我们的访谈，并且在访谈中给与我们非常多有帮助的意见和建议。这将鼓励和鞭策我们在今后的工作中再接再厉，把这项有意义的工作越做越好，同时也期望社会各界人士和朋友们继续关心和支持奥特莱斯产业的创新发展。 我们深信，在各级政府部门、中国奥特莱斯研究院、社会团体、研究机构、奥特莱斯投资商、运营商以及相关行业从业者的共同努力下，中国奥特莱斯产业必将会持续健康发展，在中国乃至全球的经济建设中发挥更有价值的作用。 中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会 中国奥特莱斯研究院 2022 年 4 月奥莱行业白皮书奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE

6、PAPER奥莱行业白皮书23奥莱行业白皮书奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书45一、奥特莱斯产业发展委员会简介奥特莱斯产业发展委员会隶属于中国百货商业协会，发起者为奥特莱斯投资管理有限公司，并担任会长单位。奥特莱斯产业发展委员会作为中国奥特莱斯产业的规范组织，整合奥特莱斯全产业链资源，为奥特莱斯上下游企业搭建资源平台，促进行业内企业的广泛交流、互动与合作；通过对行业开展广泛和深入的研究，收集整理中外行业发展最新信息，总结推广最新行业成果，提升奥特莱斯行业整体竞争实力，实现中国奥特莱斯与国际接轨；建立与完善奥特莱斯行业标准，维

7、护奥特莱斯行业竞争秩序，为政府部门制定奥特莱斯产业政策献计建言，促进行业健康发展。奥特莱斯产业发展委员会联合中国保护消费者基金会（315）共同发起的中国奥特莱斯诚信联盟，致力于共同提升奥特莱斯行业品质建设，携手打造诚信经营、放心消费的奥特莱斯新环境，携手监督、维护奥特莱斯行业健康发展。二、奥特莱斯产业发展委员会系列活动( 一 ) 奥莱行业峰会奥特莱斯产业发展委员会于 2021 年 3 月 31 日在上海召开2021 中国奥特莱斯产业发展峰会。2021 中国奥特莱斯产业发展峰会是中国奥莱领域具有历史意义的一次行业交流盛会，本次峰会以融合奥莱产业共赢商业未来为主题，聚焦中国奥特莱斯产业发展现状，分

8、享奥特莱斯融合发展经验，探讨奥特莱斯商业新格局。各位嘉宾通过智慧的碰撞、思维的激发，为中国奥特莱斯产业的发展指明新方向，为奥特莱斯各产业链间的对接提供支持，为奥特莱斯与多业态间的融合给予推进。峰会成为奥特莱斯最富有价值的行业交流平台，不断驱动中国奥特莱斯产业开创新局。( 二 ) 奥莱中国行奥莱中国行是由奥特莱斯产业发展委员会发起，联合国内各大知名奥特莱斯运营商，共同举办的奥莱业态考察交流活动。旨在让广大奥莱行业从业者，能够深入到最具代表性的奥莱商业项目中进行实地调研、学习，挖掘更多行业潜力。2021 年 11 月，奥特莱斯产业发展委员会发起了奥莱中国行佛罗伦萨上海名品奥特莱斯考察活动。本次活动

9、邀请了奥特莱斯行业相关的开发商、运营商、品牌商、服务商、各地方政府、研究机构以及奥特莱斯产业链其他相关企业共计50余人前往佛罗伦萨上海名品奥特莱斯进行考察。 本次的考察活动， 对与会嘉宾今后更好地开发、设计、招商、运营优秀的奥莱项目带来了许多积极启发。( 三 ) 奥特莱斯产业发展委员会常务理事会2021 年 12 月，奥特莱斯产业发展委员会邀请委员会理事以及业内专家学者、中百协领导等，群策群力，总结2021 年工作成果，进行 2022 年战略方向研讨。通过此次会议，确定 2022 年委员会战略方针和目标，推动会员不断发展，高效有序开展委员会活动，在 2022 年更好的树立奥特莱斯产业发展委员会

10、的社会影响力。奥特莱斯产业发展委员会奥莱行业白皮书奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书67中国奥特莱斯商学院隶属于奥特莱斯产业发展委员会，通过整合奥莱运营商、开发商以及品牌商领袖、专业研究机构、商业咨询机构、规划建筑设计机构等专家智库，打造中国奥莱领域最专业、最具特色的课程体系，是专注于奥特莱斯产业的商学院。1. 商学院课程对象1) 奥特莱斯产业发展委员会会员2) 奥特莱斯行业中高层管理人员3) 计划布局奥特莱斯产品线的商管公司、开发商4) 计划布局奥特莱斯渠道的品牌商5) 计划引入奥特莱斯产业的地方政府官员6) 关注奥特莱斯

11、领域业务机会的金融机构、投资公司2. 商学院课程体系序号课程内容1中国奥莱产业发展现状和发展趋势2奥莱项目前期策划和产品规划3奥莱项目选址策略4奥莱项目业态规划和品牌招商5奥莱项目精细化运营管理实践6奥莱物业价值提升和资产管理实践7奥莱项目线上零售发展实践8国际名品零售品牌发展趋势分享9奥莱项目标杆案例打造实践分享中国奥特莱斯商学院中国奥特莱斯研究院隶属于奥特莱斯产业发展委员会，成立于 2019 年 1 月，旨在推动奥特莱斯领域行业研究、专业分析、共享数据，为奥特莱斯产业提供专业的解决方案和服务。中国奥特莱斯研究院建立起了全国奥特莱斯数据库，对全国奥特莱斯市场进行广泛及深入的研究。为了充分挖掘

12、中国奥莱市场最具发展前景的城市，为奥莱项目选址提供参考，我们定期开展中国奥莱城市活力专项研究。我们从城市地产开发投资吸引力、城市商业发展活力以及当地奥莱市场供求关系等多个方面进行评估，发布中国年度奥莱活力 TOP100 城市榜单。为了更好地应对复杂的外部环境，洞察经济和消费市场发展趋势，把握发展机遇，促进奥莱产业健康发展，中国奥特莱斯研究院每年组织编写中国奥特莱斯行业白皮书。中国奥特莱斯研究院与全国百余家奥特莱斯行业相关企业建立了基础数据共享合作关系， 中国奥特莱斯行业白皮书 是在多家奥特莱斯企业的支持与协助下撰写完成。中国奥特莱斯行业白皮书 对中国处在运营阶段的奥特莱斯项目进行了系统的梳理，

13、 并从城市梯队分布、 产品类型、市场集中度等多个角度进行剖析。此外，中国奥特莱斯行业白皮书会分享国内外奥莱成功发展经验，并对中国奥莱发展趋势进行展望，最后提出政策建议。2022 年中国奥特莱斯行业白皮书的发布，对中国奥特莱斯行业发展将会起到重要的指导意义，对奥特莱斯模式的升级迭代将带来深刻的借鉴意义，更对奥特莱斯企业在新经济、新技术背景下如何长足发展，提供更多的前瞻性思路。2019-2021 年白皮书中国奥特莱斯研究院第一部分 2021 年中国零售市场最新发展OUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书9奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPER8012021 年中国零售市场

14、最新发展一、2021 年中国商业市场最新发展( 一 ) 国民经济和居民消费持续恢复，消费对于经济增长的贡献占主导地位2021年， 中国实现GDP （国内生产总值） 114.4万亿元， 稳居全球第二大经济体；2021年GDP同比增长8.1%，过去两年平均增长 5.1%，经济增速在全球主要经济体中名列前茅。2002-2021 年中国 GDP 累计增幅达到 8.4 倍。图表：2002-2021 年中国国内生产总值及其同比增速 资料来源：国家统计局2021 年，中国社会消费品零售总额达到 44.1 万亿元，同比增长 12.5%。全年实物商品网上零售额 10.8 万亿元，同比增长 12.0%，占社会消费

15、品零售总额的比重为 24.5%。2021 年最终消费支出对于经济增长的贡献率达到65.4%。2002-2021 年中国社会消费品零售总额累计增幅达到 8.35 倍。图表：2011-2021 年中国社会消费品零售总额及其同比增速 资料来源：国家统计局目 录第一部分2021 年中国零售市场最新发展一、2021 年中国商业市场最新发展二、中国奢侈品市场最新发展三、中国消费者消费行为研究四、碳中和政策和商业项目碳中和实践第四部分 中国奥莱展望和政策建议一、中国奥莱发展趋势展望二、中国奥莱政策建议附录：专家访谈访谈一：首创钜大有限公司总裁冯瑜坚先生访谈二：百联股份奥莱事业部负责人蔡晓晶女士访谈三：奥特莱

16、斯投资管理有限公司总裁曾先女士访谈四： Tapestry 亚太区总裁、COACH 中国CEO 和总裁 Yann Bozec第二部分 中国奥莱 20 年全览一、奥莱诞生以及中国奥莱的历史二、中国在运营奥莱项目全景分析三、代表性奥莱零售品牌组合分析四、存量零售物业奥莱改造案例五、中国奥莱项目资本运作案例六、中国奥莱运营商线上零售布局七、总结第三部分2021 年中国奥莱市场发展一、2021 年中国奥莱市场发展现状二、2021 年新开业奥莱项目介绍三、2021 年中国奥莱项目营销活动四、2021 年中国奥莱销售额 TOP 名单第一部分 2021 年中国零售市场最新发展奥莱行业白皮书OUTLETS WH

17、ITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书10111现有业主改造华润置地西单更新场华润置地有限公司2021 年3.52上海华润时代广场华润置地有限公司2019 年5.13上海瑞安新天地广场（原淮海路太平洋百货）瑞安房地产有限公司2019 年2.74上海世茂广场世茂集团2018 年5.85上海第一百货商业中心上海百联集团股份有限公司2018 年12资料来源：根据公开资料整理( 四 ) 中国商业运营服务商积极布局商业轻资产业务由于商业运营轻资产业务有助于提升品牌影响力、扩大资产管理规模，越来越多的中国商业运营商积极布局该领域。目前参与者主要有三类，第一类是具有丰富商业项

18、目开发和运营经验的运营商，如华润万象生活、万达商管、大悦城和星盛商业；第二类是第三方商管公司，如汉博商业；第三类是地产投资公司，如光大安石。图表：中国部分开展轻资产业务的商业运营服务商及其产品线 资料来源：根据公开资料整理( 五 ) 零售物业大宗交易占比相对较低，但凭借着较高净收益率以及行业日渐提升的资管能力，未来其占比有望显著提升由于零售物业对于收购方资产管理能力要求明显高于办公楼， 中国零售物业大宗交易占比目前仍处于较低水平。2021 年，中国主要城市零售物业大宗交易金额占比为 11%，位居第三，低于办公（48%）和综合体（22%）。不过从净收益率来看，零售物业大宗交易净收益率明显高于写字

19、楼特别是核心区甲级写字楼。以上海为例，2021 年零售物业净收益率位于 5%-6% 区间，而同期核心区甲级写字楼净收益率不高于 4.5%。对于看中当期运营收益率的收购方而言，零售物业吸引力日益凸显。( 二 ) 经过多年的发展，中国在运营购物中心数量庞大，2021 年新开业购物中心数量仍保持在较高水平截止 2021 年年底，中国在运营购物中心1数量达到 6387 个，总面积达到 4.75 亿平方米。其中，2021 年新开业购物中心数量为 547 个，总面积为 4768 万平方米。图表：2016-2021 年中国购物中心年度新开业面积及其同比增速 资料来源：赢商网( 三 ) 存量零售物业改造已经成

20、为商业地产行业重要发展主题随着在运营购物中心规模的不断增长， 中国购物中心年新开业面积 / 在运营面积比例持续下降，2021 年年末降至 0.1。中国已经进入购物中心存量时代。与此同时，优秀存量零售物业改造案例不断涌现。这些案例可以分为两类。一类是由商业地产公司或者地产基金（或由两者进行合作）并购存量零售物业进行重新定位改造提升，如大悦城地产收购原曲江秦汉唐国际文化商业广场后将其改造为西安大悦城；印力集团与信城不动产合作收购原三林城市商业广场后改造为上海三林印象城。另一类是由项目现有业主对旗下存量零售物业进行改造提升，如华润置地操盘的北京西单更新场，该项目历时多年改造后于 2021 年开业；以

21、及世贸集团投资改造的上海世茂广场，该项目于 2018 年改造后重新开业。图表：近年来中国代表性存量零售物业改造案例序号合作方式项目名称改造方开业时间总建面（万平方米）1并购改造北京大兴大悦春风里（原火神庙商业中心）大悦城地产有限公司、高和资本2020 年152上海龙湖华泾天街（原华泾商业商务中心）龙湖集团控股有限公司（51% 权益）2019 年6.53西安大悦城（原曲江秦汉唐国际文化商业广场）大悦城地产有限公司2018 年14.64上海三林印象城（原三林城市商业广场）印力商用置业有限公司、信城不动产2018 年85上海长风大悦城（原为长风景畔广场）大悦城地产有限公司2018 年12.61 仅收

22、录建筑面积在 3 万（含）平方米以上的购物中心第一部分 2021 年中国零售市场最新发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书1213图表：重庆光环购物公园内部实景图图表：上海前滩太古里外部实景图图表：2021 年中国主要城市各业态大宗交易额占比 资料来源：高力国际图表：2021 年中国主要城市分业态运营净收益率对比 资料来源：高力国际( 六 ) 新开业项目运营创新层出不穷2021年， 上海主场ESP购物中心等新开业项目围绕潮趣体验、 绿色场景、 屋顶空间、 文化艺术、 主题街区等主题，着力打造兼具颜值和文化艺术的特色购物空间和

23、体验。图表：2021 年部分新开业购物中心运营创新案例序号运营特色项目名称具体内容1潮趣体验上海主场 ESP 购物中心中国首个电竞文化体验中心，聚焦电竞、二次元文化、新文创、以及跨界零售等多元业态，打造吸引 Z 世代年轻人及青年社群的线下年轻人潮玩聚集地。2绿色场景重庆光环购物公园打造了 7 万平方米室内外城市绿色公园，包括 42 米室内立体垂直植物园沐光森林，位于森林中央 15 米高的生命树（凤凰木）与高达 20 多米的花之瀑谷，共同构成 3 大主题场景及 18 处互动打卡景点。3屋顶空间上海前滩太古里在商场 L4 屋顶打造了全长 450 米的天空环道 Sky Loop，环绕 L4 屋顶一周

24、，横跨南北两区，将商铺与休闲空间串联等。4艺术深圳万象前海以美术馆为切入点，融合更多美学艺术氛围，呈现包括极具标志性的永久艺术品天翼和长设艺术空间 B2 美术馆。5主题街区南京建邺吾悦广场负一层打造了一条约 400 米长的秦淮水街沉浸式主题街区，借鉴南京秦淮河周边的建筑形态，将亭、台、阁、轩、廊、舫等元素融入设计中，打造了麾扇亭、曲溪轩流、船坞灯市三大主题场景。资料来源：赢商网第一部分 2021 年中国零售市场最新发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书1415图表：不同代际消费者奢侈品购买的主要考量资料来源：2021 版中国

25、奢侈品市场数字化趋势洞察报告，腾讯营销洞察和波士顿咨询( 四 ) 中国奢侈品客群消费结构成衣快速增长，鞋履、手袋和珠宝维持平稳表现，配饰则有所下滑。对于崛起的 90 后消费者，成衣最好地满足了自我表达的风格需求，且偏好从传统的皮鞋转变为新潮时尚的休闲鞋类，另外偏好从钱包等小皮具转向挂坠 /手链等风格型产品。重度客群是珠宝 / 腕表的主要消费者，投资保值的需求愈发增强。图表：奢侈品各品类渗透率资料来源：2021 版中国奢侈品市场数字化趋势洞察报告，腾讯营销洞察和波士顿咨询( 五 ) 中国奢侈品销售渠道从消费金额来看，线下门店仍然是最主要的购买渠道。但线上购买的频次正不断增加，2021 年线上渠道

26、的销售贡献占比从 2020 年的 20% 继续提升至 22%，是消费者与品牌产生高频购买的重要渠道。在线上渠道方面，消费者对品牌官网和品牌小程序的购买意愿增速预期最高，品牌小程序的客群更为年轻、偏好时尚款式，展现了最强的消费能力。1 此部分内容主要参考腾讯营销洞察 (TMI) 和波士顿咨询公司联合发布的2021 版中国奢侈品市场数字化趋势洞察报告2 由于消费行为、关税等不同，本报告研究范围为中国内地消费者，不包括中国香港、中国澳门以及中国台湾地区二、中国奢侈品市场最新发展1( 一 ) 中国奢侈品市场份额2021 年中国内地2奢侈品市场达到 5200 亿元人民币，较上年增长 23%-25%。除了

27、海外消费回流之外，上述增长更多来源于中国内地奢侈品购物条件的改善和消费态度转变。图表：中国奢侈品市场规模（千亿元） 图表：中国奢侈品消费增长原因资料来源：2021 版中国奢侈品市场数字化趋势洞察报告，腾讯营销洞察和波士顿咨询( 二 ) 中国奢侈品消费客群组成中国奢侈品消费者主要由 90 后轻度 / 中度客群和重度消费力客群组成。其中，90 后轻度 / 中度客群迅速增加，已经正式成为市场主力，已达市场消费人群的 50%，贡献 28% 的市场份额，增速预期最快。重度消费力客群仅占11%，但贡献了 40% 市场份额，且未来消费意愿强劲。图表：奢侈品市场人群消费结构及贡献资料来源：2021 版中国奢侈

28、品市场数字化趋势洞察报告，腾讯营销洞察和波士顿咨询( 三 ) 中国奢侈品客群消费理念伴随奢侈品主力消费者的代际变化，90 后轻度 / 中度客群自我意识强烈，购买受社交圈子推动，更看重奖赏自己以及品牌服务 / 体验。第一部分 2021 年中国零售市场最新发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书1617( 三 ) 悦己悦心除了传统上人们熟悉的美妆护肤，形象提升这一主题还包括时尚服装、运动健身等细分领域。伴随消费升级，人们的基本需求已得到满足，对形象提升的追求不再浮于表面，而是追求体验、展现文化自信和分享推荐自己的生活方式。从社交媒

29、体互动数据看，各细分领域内容获得的评论和转发量都在稳步增长，体现出消费者将形象提升渗入生活，形成社交习惯的趋势。人们不仅从物质层面追求光鲜亮丽，而更多开始注重健康的体态和生活方式，身材就是最好的衣装 等理念逐渐深入人心。 结合消费者行为数据和行业专家访谈， 形象提升主题正在涌现审美需求个性化、社交裂变成标配、文化自信更加凸显等趋势。1. 审美需求个性化新一代消费者厌烦千篇一律，不愿被标签化，在品牌选择时出现日渐多元化趋势，很少会钟情于一家。2. 社交裂变成标配进入社交零售时代，消费者购买链路更加复杂，触点间的功能界限日趋模糊，购买决策前置，这一现象在形象提升中尤为明显。3. 文化自信更凸显 随

30、着中国经济的崛起和国际政治地位的不断提升，中国消费者的文化自信日渐凸显。国风国潮话题热度在社交平台居高不下，美妆、服饰领域更是有一批新国货顺势崛起，与进口品牌一争高下。 ( 四 ) 拒绝躺平近年来 内卷 和 躺平 等词汇的流行， 折射出在社会快速进入新的发展阶段后， 人们所面临的巨大竞争压力，消费者渴望在知识和精神层面提升自己，同时为了追求更高品质的生活而对金融理财更感兴趣。而特殊时期的居家办公， 让人们有更多可支配的时间。 在需求和社会环境的双重催化下， 线上知识付费、 金融理财等方面需求快速增长。四、碳中和政策和商业项目碳中和实践( 一 ) 碳中和政策背景2021 年 3 月，全国人大审议

31、通过中国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要。该纲要提到中国力争于 2030 年前实现碳达峰1 、2060 年前实现碳中和 2的目标。中国发布碳达峰碳中和目标，除了响应巴黎协定3约定，积极应对气候变化，彰显大国责任和担当外，还是贯彻新发展理念、构建新发展格局、推动高质量发展的内在要求，是党中央统筹国内国际两个大局作出的重大战略决策，是主动担当大国责任、推动构建人类命运共同体的迫切需要。( 二 ) 商业碳中和路径探析1. 商业建筑节能减碳在整体建筑行业达成碳达峰碳中和的过程中起到重要作用商业建筑单体面积较大，单位面积能耗远高于民用住宅且近年持续增长，节能空间更大。根据中

32、国建筑节能协会的数据，商业建筑碳排放强度远远高于城镇民用住宅强度水平，约是后者的 2.2 倍。另外，在管控方面，商业建1 碳达峰 ，是指在某一个时点，二氧化碳的排放不再增长达到峰值，之后逐步回落。2 碳中和，节能减排术语，是指企业、团体或个人测算在一定时间内，直接或间接产生的温室气体排放总量，通过植树造林、节能减排等形式，抵消自身产生的二氧化碳排放，实现二氧化碳的零排放。3 巴黎协定是由全世界 178 个缔约方共同签署的气候变化协定，是对 2020 年后全球应对气候变化的行动作出的统一安排。巴黎协定的长期目标是将全球平均气温较前工业化时期上升幅度控制在 2 摄氏度以内，并努力将温度上升幅度限制

33、在 1.5 摄氏度以内。巴黎协定于 2016 年 4 月22 日在美国纽约联合国大厦签署，于 2016 年 11 月 4 日起正式实施。图表：奢侈品消费渠道分布资料来源：2021 版中国奢侈品市场数字化趋势洞察报告，腾讯营销洞察和波士顿咨询三、中国消费者消费行为研究1十九大提出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。美好生活需要替代物质文化需要成为中国人民的核心生活诉求。在中国消费者追求美好生活的过程中，部分精神需求已经逐渐渗透进居民生活的各个层面，人们对美好生活的追求日渐多样化。居民的消费行为呈现出共享互娱、健康 C 位、悦己悦心和拒绝躺平四大趋势

34、。( 一 ) 共享互娱虽然受到新冠疫情的冲击，但整体而言，中国消费者对于旅行度假和娱乐服务的需求仍保持在较高水平。其中，后者的内容互动行为增长迅猛，体现出未来强劲的扩张趋势。与此同时，人们越来越强烈的社交需求则正在让传统的景点旅游与体验式深度娱乐发生融合。1. 旅行度假领域中国旅游迅速发展。受到消费意识变化影响，旅游行业在近几年经历了结构性转变。首先，消费者对出行的态度越来越多地从到访著名景点，转变为享受休闲度假，从同质化功能需求，转变为多样化情绪满足。其次近郊释压受到青睐。近郊短途游日益受到希望释放压力但又难以拿出整块时间的都市年轻人的追捧，围绕上海、北京等超一线城市的近郊目的地遍地开花。相

35、比过去走马观花式的景区观光，人们更加希望悠闲地享受自然环境，获得身体和心理上的调适 ( 例如骑马、徒步、冥想 )。2. 娱乐服务方面体验式娱乐是户外娱乐的核心。在户外娱乐方面，体验式消费的关注增长迅速，但单纯的感官刺激已经难以取悦新一代消费者。满足消费者文化与感官双重需求，能够全家齐上阵的体验式实景娱乐有望成为市场主力。( 二 ) 健康 C 位进入 2021 年，人们的健康管理意识明显增强。社交平台上与健康强化相关内容的关注度大幅提升，成为全民热议话题。从细分领域看，健康食品话题分享度最高，体现出消费者日常生活中追求健康生活方式的态度。个护、家清及医疗保健在特殊时期快速增长，之后又回落，但仍然

36、远高于新冠疫情发生之前的水平。1 此部分内容主要参考波士顿咨询公司与巨量引擎 2021 年 11 月联合发布中国居民消费趋势报告：新十年 新十行 新生活第一部分 2021 年中国零售市场最新发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书1819杭州首创奥莱外部实景图合肥首创奥莱外部实景图筑普遍应用集成化管理系统，存在规模效应。2. 商业建筑碳中和五大举措商业建筑在践行碳中和目标的五大举措包括源头减量、能源替代、节能提效、负碳技术以及回收利用。图表：商业建筑碳中和主要举措序号主要举措具体内容1 源头减量在建筑施工阶段前通过低碳技术从源

37、头降低商业建筑整 体碳排放，具体表现在低碳规划设计、应用高性能结构及低碳建材。2能源替代以光伏、风能、地热能、氢能实现电力替代传统能源系 统，从源头上减少建筑运行过程中耗能所产生的二氧化碳。3节能提效运用人工智能、物联网、 5G 等技术手段赋能传统楼宇自控系统，应用新型智慧楼宇运营管理平台实现通信、 办公、楼宇自动化，在建筑运行阶段实现节能提效。4负碳技术建材生产阶段实现碳中和难度极大，负碳技术成为兜 底技术。当前负碳技术成本处于高位，随着成本逐步降低，将为商业建筑碳中和做出减排贡献。5回收利用对建筑全生命周期内所产生的垃圾 ( 建材生产垃圾、建筑垃圾、厨余垃圾、回收垃圾 ) 进行分拣回收，生

38、产再生骨料以进行二次利用。资料来源：2021 中国商业建筑碳中和实施路径研究报告，亿欧智库( 三 ) 商业碳中和案例首创钜大、太古地产、华联百货 SKP 等商业运营商在碳中和领域已经进行了积极的尝试，为零售地产未来大规模布局碳中和提供有益借鉴。1. 首创钜大有限公司由于太阳能是可再生能源，具备不消耗燃料、规模灵活、无污染、安全可靠、维护简单、寿命长等特点，首创钜大在旗下奥莱项目上积极推广光伏发电系统，以达到绿色、节能、降本的效果。1) 合肥首创奥莱屋顶光伏发电系统合肥首创奥莱与第三方合作共同建立了光伏发电系统，通过在项目屋顶上安装 396 KW 分布式光伏发电组件，优先使用所发电量。2) 杭州

39、首创奥莱停车楼光伏发电系统杭州首创奥莱利用停车楼 7000 平方米的屋顶面积，引进光伏发电系统。该项目采用自发自用，余电上网模式。项目装机容量为 0.61776 MWp1，理论年产能量 61.78 万度电，其中 2020 年实际发电 63.95 万度，自投入使用共计发电 188.4 万度。 1 指Mega Watt Peak, 即峰值输出功率。第二部分 中国奥莱 20 年全览OUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书21奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPER20目前，SKP 百货正通过分析、衡量、优化和改造运营中的每个能源消耗环节，创建一个新的碳中和模型，并为奢侈品零售

40、制定新的标准。该模型包括建筑、材料选择、维护、废物管理、水的消耗、照明、机电设备的生命周期等方面。据了解，这些标准已经被应用于北京和西安所有现有的 SKP 百货门店，也是成都和武汉正在建设的 SKP百货门店重要关注点。( 四 ) 结论碳达峰碳中和是未来三十年中国的一个极为重要的发展主题，将重塑中国各大产业发展格局，并对居民的行为方式产生重要影响。在这个过程中，零售业特别是奥莱行业通过积极践行碳中和，可以更好推动区域产业结构升级，更好满足消费者的需求。展望未来，在奥莱项目的前期策划、招商和运营等环节积极拥抱低碳环保的奥莱项目，将拥有更强的市场竞争力，进而取得更高的投资回报。2. 太古地产有限公司

41、2016 年，太古地产以到 2030 年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商为愿景，制定了基于社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益及经济效益五大策略支柱的 2030 可持续发展战略。在环境效益方面，太古地产采取项目内可再生能源发电、采购可再生能源，以及使用智能能源管理平台等方式，持续降低旗下商业物业组合能源消耗量。1) 项目内可再生能源发电太古地产在香港太古坊一座装设太阳能光伏板和转废为能的三联供系统，预计可供应相等于业主物业总能源耗量约 2% 的可再生能源。2) 采购可再生能源2020 年，成都远洋太古里项目开始全面使用可再生电能，太古地产也因此成为四川省首批于业主和租户营运中实现全年用

42、电净零碳排放的企业之一。3) 智能能源管理平台2019 年，太古地产与施耐得电气共同研发云端智能能源管理平台，分多个阶段启用，最终将在香港及中国内地所有物业全面应用。3. 北京华联（SKP）百货有限公司1) SKP 百货与碳阻迹合作，为奢侈品商场制定新的碳中和实践标准2021 年 6 月，SKP 百货与碳阻迹签署了战略合作协议。根据合作协议，碳阻迹依据其 CREOS 碳中和路径，结合有碳管理 SaaS 平台，为 SKP 百货进行碳排放核算并提供碳中和路径规划解决方案，最终帮助 SKP 百货完成碳中和。碳阻迹的 CREOS 碳中和路径，划分为计算碳排放（Calculating）、寻求减排技术方案

43、（Reducing）、带动利益相关方一起行动（Engaging）、通过优质减碳项目抵消不可避免的排放（Offsetting）和传播（Spreading）等五个步骤。北京 SKP 内部实景图第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书22232021 年至今：提质增效阶段。在中国奥莱行业发展迎来 20 周年之际，奥莱已经成为具有重要影响力的零售业细分领域，在商业运营商进行业务转型升级以实现业绩持续增长的目标中扮演日益重要的角色。与此同时，头部奥莱运营商开始大力发展轻资产业务。投资机构也开始加大关注力度，奥

44、莱行业并购交易以及资产证券化案例不断增加。对于消费者而言，奥莱已经成为追求美好生活的一个重要场所。( 二 ) 中国奥莱行业开创人万文英女士介绍1. 万文英女士简介万文英女士是北京燕莎友谊商城 （以下简称友谊商城） 原总经理， 是友谊商城的开创者之一， 经历了项目从筹备、开业到发展壮大的全过程。作为中国政府批准的首家开业的中外合资商业零售企业，友谊商城自开业以来，以高档的定位、国际化的品牌所形成的独特的经营风格，已经成为北京引领都市现代生活方式的首屈一指的高档零售商场。2. 万文英女士开创中国奥莱行业通过多次考察和调研，万文英女士在全国首次引进国外零售新业态奥特莱斯，并于 2002 年在北京成功

45、开办了燕莎奥特莱斯。北京燕莎奥特莱斯的开业，为我国零售业增加了一个新业态。北京燕莎奥特莱斯的开业立即受到了消费者的认可和欢迎，经过多年的发展，北京燕莎奥特莱斯已经成为中国奥莱项目的标杆。2010 年，万文英女士作为商管董事长率领奥特莱斯（中国）团队，为推动中国奥特莱斯行业发展做出了卓越的贡献。2022 年既是北京燕莎奥特莱斯开业 20 周年，也是中国奥特莱斯行业发展 20 周年。在 20 周年这样一个时间点，通过对中国奥莱行业进行深入的全景分析，并对行业发展趋势进行展望，对于中国奥特莱斯行业的发展具有十分重要的意义。二、中国在运营奥莱项目全景分析( 一 ) 截止 2021 年年底中国在运营奥莱

46、项目 195 个，总建筑面积 1832 万平方米，奥莱行业已经成为零售业重要细分类别截止 2021 年年底，中国在运营奥莱项目1总数达到 195 个2 ，总建筑面积达到 1832 万平方米。经过 20 年的发展，中国奥莱项目总体量初具规模，已经成为中国零售业一个重要的细分类别。图表：中国在运营奥莱项目总建筑面积和数量走势 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库1 值此中国奥特莱斯行业发展 20 周年之际，我们对中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库进行了系统的梳理，去掉了已经停业、转型的项目，补充收录了低线城市奥莱项目。调整后的奥莱数据库将更为精准。请以调整后的 2022 版白皮书数据为主。2

47、中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库只收录了建筑面积大于 3 万平方米的奥莱项目。02中国奥莱 20 年全览一、奥莱诞生以及中国奥莱的历史奥特莱斯， 英文是OUTLETS， 其英文原意是 出口、 出路、 排出口 的意思， 在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也称为品牌直销购物中心。奥特莱斯最早诞生于美国。自上个世纪七十年代，全球奥莱产业开始进入规模化发展阶段。经过 50 年左右的发展，奥莱项目已经遍布美国、欧洲、日本和中国等国家，并涌现出了 Simon Property Group（西蒙地产）、McArthurGlen（亚瑟格兰集团）以及 Mitsui Fudo

48、san Realty（三井不动产）等领先的奥莱运营商。( 一 ) 中国奥特莱斯发展历史2002 年 -2005 年：摸索阶段。2002 年北京燕莎奥莱的开业，掀起了中国奥莱行业发展的序幕。这一阶段，中国每年新开业的奥莱项目只有 1-2 个，街区型的奥莱项目很少，且主要集中在北京等少数城市。对于奥莱了解的消费者很少。值得注意的是，部分百货公司已经开始关注并研究这个新兴的零售市场类别。2006 年 -2012 年：兴起阶段。这一阶段，百联股份旗下的上海青浦奥莱于 2006 年开业，多年之后一直位居中国奥莱项目年度销售冠军。砂之船首个奥莱项目于 2008 年开业，并发展成为中国最早布局轻资产业务的奥

49、莱运营商之一。杉杉选择与奥莱运营经验丰富的日本三井不动产合作，于 2011 年在大本营宁波开出了第一个奥莱项目。意大利 RDM 将第一个项目选址于位于北京天津市区之间的武清，该项目已多年位居中国奥莱项目年度销售亚军。2009 年，首创置业和中国基建成立合资公司奥特莱斯（中国），开始进行全国奥莱布局。回顾这一阶段，中国奥莱运营商开始积累奥莱项目选址、招商和运营等方面的经验，行业发展速度开始加快，但每年新开业的奥莱项目仍不到 10 家，且主要集中在一线城市和部分二线城市。奥莱产品方面，和欧美的奥莱项目相比，中国的奥莱项目体量更大，餐饮和娱乐等体验业态占比更高。对于中国消费者来说，奥莱不仅仅是购物的

50、地方，还是和家人朋友休闲娱乐的好去处。2013 年 -2020 年：快速扩张阶段。2013 年，王府井集团通过对北京赛特奥莱项目的收购进入奥莱行业，随后在奥莱行业驶入快车道。2016 年，九龙仓旗下首个奥莱项目成都时代奥特莱斯开业，其年销售额目前在西南地区处于领先位置。2020 年，唯品会旗下第一个城市奥莱项目在合肥开业，以积极推动线上线下渠道的融合。在这一阶段，中国每年新开业的奥莱项目达到两位数，其中 2018 年更是达到 28 家之多。截止 2020 年年底，首创钜大、王府井集团、砂之船、杉杉、百联股份、意大利 RDM、奥特莱斯（中国）等头部奥莱运营商已初步完成全国布局。中国一线城市、省会

51、城市，以及部分三四线城市皆出现了奥莱项目。在这一阶段，由存量资产改造而来的奥莱项目明显增多。奥莱项目与周边的文旅资源结合日益紧密。对于消费者而言，郊区奥莱已经成为微度假的首选地之一。第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书2425( 四 ) 奥莱活力 TOP100 城市是中国奥莱行业发展的主战场中国奥特莱斯研究院从城市房地产开发投资吸引力、商业地产发展、常住人口、GDP、距离周边一二线城市距离，以及奥莱市场供求关系等 6 个方面对中国城市进行评估，并结合市场调研和专家访谈，得到 2021 年奥莱活力

52、城市 TOP100 排名。我们认为这些奥莱活力 TOP100 城市具有良好的奥莱项目投资发展前景，是中国奥莱产业发展的主战场，值得奥莱投资方和运营商重点关注。图表：2021 年中国奥莱活力 TOP100 城市（部分）排名城市省份城市群城市梯队排名城市省份城市群城市梯队1上海上海市长三角126沈阳辽宁省东北22北京北京市环渤海127太原山西省中部2.53成都四川省西南1.528南昌江西省中部2.54杭州浙江省长三角1.529厦门福建省珠三角25重庆重庆市西南1.530嘉兴浙江省长三角2.56武汉湖北省中部1.531绍兴浙江省长三角2.57深圳广东省珠三角132福州福建省珠三角28西安陕西省西北2

53、33大连辽宁省东北29广州广东省珠三角134南通江苏省长三角2.510苏州江苏省长三角1.535泉州福建省珠三角2.511南京江苏省长三角1.536惠州广东省珠三角2.512郑州河南省中部1.537常州江苏省长三角2.513天津天津市环渤海1.538温州浙江省长三角214青岛山东省环渤海239廊坊河北省环渤海2.515长沙湖南省中部240长春吉林省东北216昆明云南省西南241金华浙江省长三角317宁波浙江省长三角242珠海广东省珠三角318合肥安徽省中部243保定河北省环渤海319济南山东省环渤海244兰州甘肃省西北2.520南宁广西西南2.545台州浙江省长三角2.521东莞广东省珠三角2

54、.546徐州江苏省长三角2.522石家庄河北省环渤海247烟台山东省环渤海2.523佛山广东省珠三角248镇江江苏省长三角324无锡江苏省长三角249海口海南省珠三角2.525贵阳贵州省西南250湖州浙江省长三角3资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 五 ) 郊区奥莱在中国份额达到六成，郊区、城市和文旅奥莱的界限日益模糊中国全部在运营奥莱项目中，郊区奥莱数量占比达到 60%，明显高于城市奥莱 34.9% 以及文旅奥莱 5.1% 的占比。( 二 ) 长三角、中部、西南地区是中国奥莱市场热点区域，在运营奥莱数量合计占比达六成分地区来看，长三角、中部和西南地区在运营奥莱项目数量排名前三，合计

55、占比达到 59.5%。在运营奥莱项目数量占比靠后的三个地区分别是西北、珠三角和东北地区，合计数量占比只有 26.7%。图表：中国全部在运营奥莱项目按地区分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 三 ) 已开业奥莱主要集中在一二线城市，合计数量占比超过八成分城市梯队来看，中国在运营奥莱项目主要集中一二线城市（包括 1 线、1.5 线、2 线、2.5 线），合计数量占比达到 85.1%。而三四线城市（包括 3 线、3.5 线和 4 线）合计数量占比只有 14.9%。图表：中国全部在运营奥莱项目按城市梯队分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行

56、业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书2627( 七 ) 中国奥莱项目运营商行业背景主要为商业运营商和地产开发商，合计数量占比超过五成中国在运营奥莱项目中，商业运营商和地产开发商背景的项目比例最高，分别达到 30.3% 和 26.7%。此外，零售品牌商的比例为 14.9%，而外资公司背景的运营商比例只有 4.1%。图表：中国全部在运营奥莱项目 - 按照运营商行业背景分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 八 ) 中国在运营奥莱项目连锁型奥莱运营商渗透率接近五成，行业市场集中度较高目前中国连锁奥莱运营商旗下在运营奥莱数量占比

57、为 47.7%，接近 50% 的比例。可见中国奥莱行业市场集中度相对较高。图表：中国全部在运营奥莱项目连锁经营占比 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库奥莱产品方向呈现以下两个趋势：一是随着中国城市新区的加快建设， 以及对于文旅IP资源的重视， 郊区奥莱、 城市奥莱和文旅奥莱界限日益模糊。二是随着中国商业地产进入存量时代，由存量商业物业改造成为城市奥莱的项目将会越来越多，城市奥莱占比将会稳步提升。图表：中国全部在运营奥莱项目按产品类型分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 六 ) 盒子型商业数量占比最高，超过五成，盒子 + 街区型商业开始逐步增加从建筑类型来看，中国在运营奥莱

58、项目中盒子型物业数量占比超过五成，达到 55.4%；街区型物业数量占比达到 40.5%；盒子 + 街区型物业数量占比目前只有 4.1%。从近几年中国奥莱项目开发策略来看，项目一期街区型（奥莱商业）+ 二期盒子型（购物中心）的建筑形式开始逐步增加。在这种开发策略下，项目开业初期可以通过奥莱商业丰富的折扣名品组合提升市场辐射范围；待项目周边常住人口显著提升后，通过盒子型购物中心丰富的业态规划，满足项目周边客群对于餐饮、娱乐等业态日益增长的需求。图表：中国全部在运营奥莱项目按建筑类型分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHIT

59、E PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书2829国际时尚品牌皆进驻 8 个以上的样本奥莱项目。进驻样本奥莱最多的轻奢品牌为 COACH（蔻驰）和 MICHAEL KORS（迈克高仕），其次是 PORTS（宝姿）和 FURLA（芙拉）。进驻样本奥莱最多的国际一线品牌为 ARMANI（阿玛尼），其次是 HUGO BOSS（雨果博斯）、Salvatore Ferragamo（菲拉格慕）和 Max Mara（麦克斯玛拉）。奥莱样本出现最多的奢侈品品牌有 GUCCI（古驰）和 VERSACE（范思哲）。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的国际名品品牌序号品牌分类国际名品品牌进驻样本

60、奥莱数量（个）1国际时尚Tommy Hilfiger 汤美费格122国际时尚Daniel Hechter 丹尼爱特123国际一线ARMANI 阿玛尼114轻奢COACH 蔻驰115轻奢MICHAEL KORS 迈克高仕116轻奢 PORTS Outlet 宝姿107国际时尚UGG 108国际时尚ECCO 爱步109国际时尚HAZZYS 哈吉斯1010国际时尚Brooks Brothers 布克兄弟911国际一线HUGO BOSS 雨果博斯912国际一线Salvatore Ferragamo 菲拉格慕913国际时尚NAUTICA 诺帝卡914奢侈品GUCCI 古驰915国际时尚Navigare

61、纳维凯尔916国际时尚GUESS 盖尔斯917国际时尚LACOSTE 法国鳄鱼918国际时尚GANT 甘特919国际一线Max Mara 麦克斯玛拉820奢侈品VERSACE 范思哲821轻奢FURLA 芙拉8资料来源：中国奥特莱斯研究院数据库2. 运动户外品牌NIKE（耐克）、adidas（阿迪达斯）、FILA（斐乐）和 SKECHERS（斯凯奇）是最常见的奥莱运动品牌，合计入驻了 12 个样本奥莱项目。其次是 PUMA（彪马）、Under Armour（安德玛）、Converse（匡威）、New Balance（新百伦）、VANS（万斯）、Kappa（卡帕）、LI-NING（李宁）和 AN

62、TA（安踏）。入选奥莱项目靠前的户外品牌有 Columbia（哥伦比亚）、The North Face（北面）和 AIGLE（艾高）。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的运动户外品牌序号运动户外品牌进驻样本奥莱数量（个）1NIKE 耐克12三、代表性奥莱零售品牌组合分析零售品牌的招商是奥莱项目运营取得成功的重要因素之一。为了深入了解零售品牌进驻中国奥莱项目的现状，我们对 13 个样本奥莱项目1进行了统计分析，并得出国际名品、运动户外、女装、时尚休闲等零售品类进驻中国代表性奥莱项目的情况。1. 国际名品品牌我们将国际名品分为奢侈品、国际一线、轻奢、国际时尚和高端户外四大细分类别。下表为进驻样本奥莱项

63、目的主要国际名品。图表：中国奥莱项目主要国际名品分类序号奢侈品品牌国际一线品牌轻奢品牌国际时尚品牌高端户外品牌1Alexander McQueenARMANIAquascutumBrooks BrothersARCTERYX2BOTTEGA VENETABURBERRYCalvin KleinDaniel HechterDESCENTE3BALENCIAGABALLYCOACHDIESELAUTSON4CHLOEBalmainDKNYDSQUARED2AIGLE5CELINECERRUTI 1881FURLAECCO6FENDICANALIGGANT7GUCCIDolce & GabbanaK

64、ate SpadeGUESS8JIMMY CHOOErmenegildo ZegnaKent&CurwenHAZZYS9LOEWEETROMAX&COJuicy Couture 10LORO PIANAGIVENCHYMICHAEL KORSLACOSTE11PRADAHUGO BOSSMOSCHINONAUTICA12TODSKENZOmajeNavigare13VALENTINOLANCELMCMPolo Ralph Lauren14VERSACELANVINMarc JacobsTommy Hilfiger15MONCLERMax MaraLongchampTUMI16MulberryP

65、INKOUGG17Salvatore FerragamoPORTS18STUART WEITZMANSandro19Thom BrowneSee by Chloe20Issey MiyakeTORY BURCH21Sergio RossiTheory22SAINT LAURENTY-3资料来源：中国奥特莱斯研究院数据库具体来讲，在上述四个细分类别中，进驻样本奥莱项目的国际时尚品牌最多。Tommy Hilfiger（汤美费格）、Daniel Hechter（丹尼爱特）、UGG、ECCO（爱步）、HAZZYS（哈吉斯）、Brooks Brothers（布克兄弟）、NAUTICA（诺帝卡）、Navi

66、gare（纳维凯尔）、GUESS（盖尔斯）、LACOSTE（法国鳄鱼）和 GANT（甘特）等1 分别是上海佛罗伦萨小镇、上海比斯特购物村、上海青浦百联奥莱、北京首创奥莱、北京八达岭奥莱、北京燕莎奥莱、天津佛罗伦萨、佛山佛罗伦 萨小镇、长沙百联奥莱、长沙有阿奥莱、长沙时代奥莱、太原天美杉杉奥莱和湖南衡阳杉杉奥莱。第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书30314. 男装品牌奥莱项目最常见的男装品牌为 Younger（雅戈尔）、Biemlfdlkk（比音勒芬）、Satchi（沙驰）和 Jeep（吉普），

67、皆进驻了 8 个及以上样本奥莱项目。其他常见的男装品牌包括 G-Star、J.Lindeberg、Hush Puppies（暇步士）、Teenie Weenie（小熊维尼）、Callisto（卡利斯特）和 JOEONE（九牧王）等品牌。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的男装品牌序号男装品牌进驻样本奥莱数量（个）1Younger 雅戈尔92Biemlfdlkk 比音勒芬93Satchi 沙驰84Jeep 吉普85G-Star66J.Lindeberg67Hush Puppies 暇步士68Teenie Weenie 小熊维尼59Callisto 卡利斯特510JOEONE 九牧王5资料来源：中国奥

68、特莱斯研究院数据库5. 时尚休闲品牌进驻样本奥莱项目前三的时尚休闲品牌有Boy London （伦敦男孩） 、 Levi s （李维斯） 和GAP Outlet （盖璞） 。其他常见的时尚休闲品牌包括Dickies （迪凯思） 、 I.T Outlet、 MLB （美职棒） 、 EVISU （惠美寿） 、 Cartelo Sports （卡帝乐）、JACK & JONES/SELECTED、ONLY/VERO MODA 等品牌。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的时尚休闲品牌序号时尚休闲品牌进驻样本奥莱数量（个）1Boy London 伦敦男孩112Levis 李维斯103GAP Outlet 盖

69、璞94Dickies 迪凯思85I.T Outlet86MLB 美职棒87EVISU 惠美寿78Timberland 添柏岚79Cartelo Sports 卡帝乐710JACK & JONES/SELECTED711ONLY/VERO MODA7资料来源：中国奥特莱斯研究院数据库6. 儿童零售品牌进驻样本奥莱项目最多的儿童零售品牌是 Balabala（巴拉巴拉），进驻了 11 个样本奥莱项目。其他常见的儿2adidas 阿迪达斯123FILA 斐乐124SKECHERS 斯凯奇125Columbia 哥伦比亚116PUMA 彪马117 The North Face 北面118Under Ar

70、mour 安德玛119Converse 匡威1110New Balance 新百伦1011VANS 万斯1012LI-NING 李宁1013ANTA 安踏914AIGLE 艾高815Kappa 卡帕8资料来源：中国奥特莱斯研究院数据库3. 女装品牌奥莱项目最常见的女装品牌为 EP（雅莹）和 ochirly（欧时力），分别进驻了 11 个和 10 个样本奥莱项目。其他常见的女装品牌包括 Marisfrolg（玛斯菲尔）、Erdos（鄂尔多斯）、JNBY（江南布衣）、Lily、Jorya（卓雅）、Koradior（珂莱蒂尔）和 Bosiden（波司登）等品牌。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的女装品

71、牌序号女装品牌进驻样本奥莱数量（个）1EP 雅莹112ochirly 欧时力103Marisfrolg 玛斯菲尔94Erdos 鄂尔多斯95JNBY 江南布衣96Lily97Jorya 卓雅88Koradior 珂莱蒂尔89Bosideng 波司登810速写711Moussy 摩西712Basic House 百家好713Eifini/Seifini 伊芙丽 / 诗凡黎714Lancy From 25 朗姿715Dazzle 地素7资料来源：中国奥特莱斯研究院数据库第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业

72、白皮书3233图表：存量零售物业改造奥莱代表性案例序号项目城市运营商项目体量开业时间1砂之船（长沙）奥莱长沙砂之船奥莱14 万平方米2018 年 12 月2无锡悦尚奥莱无锡中闽百汇15 万平方米预计 2022 年 2 季度开业资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 一 ) 砂之船（长沙）奥莱长沙砂之船由砂之船以轻资产方式与项目方明发集团合作，于 2018 年开业。该项目在进行物业改造、引入名品折扣零售和餐饮等业态后，经营表现显著提升，为砂之船与明发集团后续项目的合作打下了坚实的基础。图表：砂之船（长沙）奥莱基本信息分项具体内容项目位置长沙市望城区金星北路三段 378 号项目区位 / 交通

73、位于长沙市湘江以西，距离长沙市政府驾车距离约 8 公里，距离五一广场驾车距离约 17 公里；项目距离地铁 4 号线月亮岛西站步行距离约 1 公里开业时间2018 年 12 月商业建筑面积14 万平方米奥莱类型城市奥莱建筑形式盒子型商业项目业态国际名品、女装、男装、运动休闲、鞋包皮具、珠宝配饰、儿童教育 / 娱乐 / 服饰、餐饮、影院、超市、健身房项目主要品牌+39 意大利空间，HUGO BOSS、MK、COACH 等国际名品；PRICH、JNBY、SEIFINI、播等女装品牌；雅戈尔等男装品牌；NIKE、adidas 等运动品牌；西贝、星巴克、茶颜悦色等餐饮品牌运营公司砂之船奥莱合作模式轻资产

74、合作，项目业主方为明发集团资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：砂之船（长沙）奥莱物业改造主要内容序号改造内容1增设屋顶网架，将户外中庭打造成室内中庭2将三栋独立楼通过一个大中庭和几个小中庭连接起来，形成标准的回字形动线3外立面改造资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库童零售品牌包括 Rookie 全球连锁国际品牌集合店、adidas kids（阿迪达斯童装）、ANTA kids（安踏童装）、Mini Peace（太平鸟童装）、Qiaodan kids（乔丹童装）、FILA kids（斐乐童装）、jnby by JNBY（江南布衣童装）等品牌。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的儿童

75、零售品牌序号儿童零售品牌进驻样本奥莱数量（个）1Balabala 巴拉巴拉112Rookie 全球连锁国际品牌集合店73adidas kids 阿迪达斯童装64ANTA kids 安踏童装55Mini Peace 太平鸟童装56Qiaodan kids57FILA kids 斐乐童装48jnby by JNBY 江南布衣童装4资料来源：中国奥特莱斯研究院数据库7. 皮具、皮鞋及手袋品牌样本奥莱最常见的皮具、皮鞋及手袋品牌为 Clarks（其乐）和 Belle（百丽），皆进驻 9 个样本奥莱项目。其他常见的皮具、皮鞋及手袋品牌包括 Staccato（思加图）、ST&SAT（星期六）、Samson

76、ite（新秀丽）、Kipling（凯普林）、crocs（卡洛驰）、Le Saunda（莱尔斯丹）、Satchi（沙驰鞋）、C.banner（千百度）和 Rockport（乐步）等品牌。图表：入驻样本奥莱项目数量靠前的皮具、皮鞋及手袋品牌序号皮具、皮鞋及手袋品牌进驻样本奥莱数量（个）1Clarks 其乐92Belle 百丽93Staccato 思加图74ST&SAT 星期六75Samsonite 新秀丽66Kipling 凯普林67crocs 卡洛驰68Le Saunda 莱尔斯丹69Satchi 沙驰（鞋）610C.banner 千百度511Rockport 乐步5资料来源：中国奥特莱斯研究院

77、数据库四、存量零售物业奥莱改造案例奥莱项目凭借丰富的业态、多样化的折扣名品组合，有利于克服部分存量零售物业在项目区位、建筑结构等方面存在的不足，显著提升存量零售物业的运营表现。随着中国商业地产进入存量和增量并举的阶段，存量零售物业改造为奥莱的案例不断增加。该部分选择 2 个有较强代表性的奥莱改造案例进行分析。第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书3435资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：无锡悦尚奥莱改造前后对比 - 增设中庭环状走廊 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库 图表：

78、无锡悦尚奥莱改造前后对比 - 增设 E 区屋顶网架 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：无锡悦尚奥莱外立面优化效果图 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库五、中国奥莱项目资本运作案例( 一 ) 奥莱项目并购交易随着中国奥莱行业的发展，奥莱项目大宗物业并购市场日趋活跃。以厦门尚柏奥莱为例，该项目是香港新沣集团开发并运营的街区型郊区奥莱，于 2019 年开业。该项目国际名品品牌多样、业态丰富、建筑设计水准高。图表：砂之船（长沙）奥莱改造前后对比资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 二 ) 无锡悦尚奥莱无锡悦尚奥莱建筑体量庞大，商业建筑面积达到 15 万平方米，是中闽百汇以

79、轻资产模式与项目业主明发集团合作的又一案例。该项目的改造内容包括增设中庭环状走廊和屋顶网架、立面优化提升和地下室改造。项目预计于2022 年 2 季度开业。图表：无锡悦尚奥莱基本信息分项具体内容项目位置无锡市惠山区北环路 888 号项目区位 / 交通项目距离无锡市政府 22 公里，驾车约 35 分钟；距离高铁无锡站约 6.1 公里，驾车约 15 分钟奥莱类型郊区奥莱建筑形式盒子型商业商业建筑面积15 万平方米停车位数量8000 个项目业态项目以新家庭主义，个性、精致主义，多元主义定位主力客群，着力构建以家庭消费为主，奥特莱斯为商业引擎并辐射全客层的复合型城市级商业。为惠山区及周边区域、城市的消

80、费者提供集购物、 餐饮、 娱乐、 休闲、 文化、 教育、 网红、 游乐、 住宿等功能于一体的24小时 全时段、全业态、全客群、全龄段、全方位的消费体验运营商中闽百汇合作模式轻资产合作，项目业主方为明发集团合作模式轻资产合作，项目业主方为明发集团资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：无锡悦尚奥莱改造主要内容序号改造内容1增设中庭环状走廊2增设 E 区屋顶网架3立面优化提升4地下室改造5新增地上建筑面积增加约 0.7 万平方米第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书3637融资金额 26 亿元

81、，年融资成本为 5.05%。资产证券化产品的发行，有助于首创钜大从开发运营商向大资管平台的转型升级，实施轻重结合的业务发展策略。图表：首创钜大奥特莱斯一期资产支持专项计划（2019 年）分项具体内容发行时间2021 年目标资产杭州奥莱（8.89 万平方米，不含车位，下同）、南昌奥莱（8.52 万平方米）、济南奥莱（7.7万平方米）和合肥奥莱（7.52 万平方米）产品总规模产品总规模为 32.68 亿元挂牌场所深圳证券交易所产品分级优先级次级（首创钜大认购）产品规模及比例26 亿元 /79.6%6.68 亿元 /20.4%产品期限3 年3 年收益类型固定收益，5.05%/ 年优先级分配后剩余收益

82、产品评级AAAsf不评级还本方式每年付息，一次性还本一次性还本资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：首创钜大奥莱资产证券化战略意义序号具体内容1有助于首创钜大实现轻重资产分离，形成统一的奥特莱斯商管平台以统一管理各奥特莱斯物业资产。2可打通首创钜大奥莱物业资产同资本市场对接的桥梁，加速首创钜大从开发运营商向大资管平台的转型升级，进一步提升企业影响力，巩固首创钜大在奥特莱斯行业的领先地位。3有助于首创钜大盘活奥特莱斯物业资产，释放物业增值价值，实现资金回笼，为首创奥莱业务进一步发展提供充足的现金储备，以用于首创钜大奥特莱斯项目的开发、并购和培育等。资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数

83、据库六、中国奥莱运营商线上零售布局( 一 ) 实体奥莱运营商布局线上渠道公开数据显示，在积极布局线上渠道的实体奥莱运营商中，杉杉奥莱和大连百年港湾奥莱最具代表性。杉杉奥莱线上商城通过页面呈现和下单优化，以及直播、短视频等形式最大程度的将公域流量转化为私域流量，打破商场的时空限制。据官方数据显示，杉杉奥莱通过小程序支付即会员的途径，已完成近 500 万会员的积累，2021 年上半年，小程序交易额接近 2 亿元，持续为线下商业实体赋能。2021 年 7 月，香港新沣集团发布公告，佛罗伦萨小镇运营商 RDM Asia 拟通过境外股权交易从香港新沣集团收购厦门尚柏奥莱项目公司 75% 的股权，目前正在

84、开展交易相关流程。该并购交易一方面反映出部分头部奥莱运营商除了拿地新建奥莱外，开始通过并购存量物业以加快发展速度，另一方面反映出优质奥莱项目的吸引力日益凸显，开始吸引越来越多投资机构布局奥莱行业。并购交易的活跃是一个行业发展壮大的重要表现。 图表：厦门尚柏奥莱基本信息分项具体内容项目位置厦门市集美区华夏北路 1 号项目区位 / 交通项目紧邻老院子民俗文化风情园景区，距离厦门市政府驾车距离 24 公里，项目距离地铁 1 号线天水路站步行距离约为600米， 距离沈海高速和厦沙高速出口约为1公里 （驾车距离， 下同） ，距离厦门北站约 2.2 公里，距离厦门机场 17 公里开业时间2019 年商业建

85、筑面积10.5 万平方米停车位数量2000 个奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区式项目业态国际名品，运动户外、潮流服装等零售运动品牌等，以及餐饮、儿童娱乐等业态项目主要品牌1、国际名品：HUGO BOSS、COACH、MICHAEL KORS、FURLA、VERSACE collection、Aquascutum、Brooks Brothers、Kate Spade、CERRUTI 1881、Calvin Klein、NAUTICA、LACOSTE、ECCO 等2、运动户外品牌：Adidas、Nike、FILA、NPUMA、KAPPA 等3、儿童业态：FILA kids、Under Armour k

86、ids、QIAODAN kids 等。4、餐饮业态：星巴克咖啡、肯德基、麦当劳、必胜客等5、儿童娱乐业态：逗你玩儿童乐园运营公司香港新沣集团合作模式香港新沣集团开发并持有资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：厦门尚柏奥莱并购交易相关条款分项具体内容出售方香港新沣集团意向收购方新加坡注册成立的私人有限公司 Silk Road II Holdings Pte. Ltd.，是 RDM Asia（为佛罗伦萨小镇的开发商和运营商）的关联公司交易标的香港注册成立的有限公司 75% 的股权，该香港公司透过厦门尚柏奥莱置业有限公司持有厦门尚柏奥莱物业及厦门尚柏奥莱商业管理公司有限公司交易进展2021

87、 年 7 月，业主和意向买方签订了为期 3 个月的排他期。在此期间，意向买方开展对于交易标的尽职调查等相关工作。资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 二 ) 奥莱项目资产化2019年首创钜大发行了中国首单奥莱类REITs产品， 底层资产为北京房山奥莱和昆山奥莱， 融资金额27亿元 （优先级份额， 下同） 。 2021年， 首创钜大发行了第二期奥莱类REITs产品， 底层资产为杭州、 南昌、 济南和合肥奥莱项目，第二部分 中国奥莱 20 年全览奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书3839唯品会上线了 唯品仓，淘宝也推出淘

88、小铺独立 APP。随着传统电商巨头开始瞄准库存电商行业进行业务布局，预计到 2023 年库存电商市场规模有望突破 1979 亿人民币，以爱库存、好衣库为代表的第一梯队与唯品仓为代表的第二梯队占库存电商市场份额的 80% 以上。爱库存创立于 2017 年 9 月，上游打通品牌商库存，下游服务分销商，借助社交电商带动分销商进行销售，由于有线下特卖的背景，平台更加理解上下游两端的痛点，为品牌方和 B 端客户提供更全面的解决方案。爱库存采用自采模式和成熟的品控体系，保障优质商家的利益，淘汰低质商家和商品，通过平台算法将浅库存优先推送给最有可能卖出这批货的代购，更小范围清库存，保护品牌形象，通过自建仓储

89、提高货品的配送效率。好衣库库存电商平台于 2017 年 12 月上线，目前已经与波司登、森马、韩都衣舍、雪中飞、拉夏贝尔、恒源祥等上游品牌商进行合作，好衣库推出百城合伙人和百万仓主计划，为库存电商行业中小微企业及个人创业者和 B端用户提供服务，好衣库以低价、优质的正品品牌货源和物流、客服等服务赋能平台内 B 端用户，借助共享经济的方式降低开店门槛，使 B 端用户进入由平台、品牌商与消费者共建的紧密协同网络，成为中国范围内微商和代购群体首选的合作平台之一。唯品会是中国领先的品牌在线折扣零售商，通过线上的唯品会商城和线下的唯品会专卖店和唯品仓，杉杉奥莱、唯品会城市奥莱深度聚焦品牌特卖场景。唯品会成

90、立于 2008 年 8 月，2013-2016 年唯品会凭借其特卖的核心优势吸引了大量活跃用户，营收和净利润均高速增长。2016 年之后随着天猫、京东等电商平台的布局以及拼多多的崛起，营收和净利润增长有所放缓。2017 年公司与腾讯和京东达成合作，为唯品会提供流量入口。2018 年唯品会开始布局线下门店，通过线下门店向线上平台导流，提高活跃用户增速，并调整业务结构，重新专注于特卖行业，聚焦服装品牌。2020 年 9 月唯品会将品牌定位升级为品牌特卖，就是超值，强调全渠道深耕折扣零售赛道，2021 年 GMV1 达到 1915 亿元。七、总结经过 20 年的发展，中国奥特莱斯行业从最初主要集中在

91、一线和个别二线城市发展到目前遍布一二线城市且开始下沉到三四线城市；从不为人知发展到目前已经被越来越多消费者所关注并积极体验；从小众细分零售行业发展到日益受到各类主体关注且保持快速发展的零售业态。目前中国奥莱行业发展主题呈多点开花局面。由存量零售物业改造而来的奥莱项目占比明显增多，存量资产改造能力已经成为奥莱运营的核心竞争力之一。随着优质奥莱项目的不断涌现，中国奥莱行业开始受到越来越多投资机构的关注，奥莱并购交易和资产证券化案例不断涌现。另外，为了更好满足消费者的需求，实现奥莱项目持续快速发展，奥莱运营商不断加大线上渠道布局力度。综合来看，奥莱行业已经成为中国零售业一个重要的细分类别，吸引了越来

92、越多的地方政府、开发商、商业运营商以及投资机构等主体的关注和布局，未来有望迎来更好的发展。1 GMV 是 Gross Merchandise Volume 的缩写，是商品交易总额的意思 图表：杉杉奥莱微信小程序上海品茶 图表：大连百年港湾奥莱微信小程序上海品茶资料来源：杉杉奥莱微信小程序 资料来源：大连百年港湾奥莱微信小程序大连百年港湾奥莱依靠自有代理供应链，借助门店导流、分销员、直播形式进行门店会员和线上会员销售，将门店销售人员转化为分销员对门店会员进行私域销售，2021 年销售额突破 2 亿元。( 二 ) 零售品牌商布局线上奥莱渠道近年来，零售品牌商自有奥莱线上渠道发展迅速，其中以海澜之家最具代表

93、性。海澜之家借助微信社群、小程序和其他社交电商平台， 实现线下门店全员数字化营销策略落地， 形成线上与线下联动， 在 轻资产模式 基础上 减负，让轻资产更轻，实现模式上的革新和原有模式的延伸与发展。海澜之家轻资产运营模式将服装企业最头疼的两大问题存货和资金分解给了上下游。海澜之家类似中间商的服务型企业，只控制面料研发、服装研发以及品牌，上游供应商承担存货成本，上游供应商按照海澜之家提供的设计来生产服装，采用现款现结，如果服装上货两个季度后滞销，供应商接受 100% 退换货。下游加盟商承担投资启动资金，缴纳押金 5 年后返还，门店统一标准化管理，加盟商库存 100% 退换，与加盟商每天结算 30

94、% 的销售款，海澜之家保证加盟商 5 年达到押金标准的税前利润。自 2020 年开始，海澜之家连续推出三次线上奥特莱斯活动均创造销售记录，2020 年 8 月 20 日 -23 日海澜之家首次在线上以奥特莱斯的形式销售，2 小时销售破亿，三天销售突破 2.25 亿，创下全球零售业小程序单场活动成交额最高纪录。 2021年3月2日-4日海澜之家春季线上奥特莱斯活动2天销售额达到1.9亿。 2021年8月13日-15日海澜之家秋季线上奥特莱斯活动 2 分钟销售额破 1 亿元，20 分钟销售额破 2 亿元，刷新全球小程序交易记录。( 三 ) 库存电商线上平台伴随中国消费者消费方式逐渐向网络购物转移以

95、及互联网红利的衰退，品牌商供给端的产出与消费端需求不匹配的问题愈加凸显。2014 年阿里巴巴旗下针对品牌商库存商品的分销电商平台出现，2017 年爱库存电商平台上线，第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书4041图表：2021 年二期项目开业的中国奥莱项目列表序号奥莱项目运营商开业时间建筑面积（万平方米）1晋中天美杉杉奥莱二期杉杉商业集团有限公司2021.72.32郑州杉杉奥莱二期杉杉商业集团有限公司2021.853上海佛罗伦萨小镇二期意大利 RDM2021.92.74成都佛罗伦萨小镇二期意

96、大利 RDM2021.93.2资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：2021 年新开业奥莱项目数量和面积分布 - 按城市群分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：2021 年新开业奥莱项目数量和面积 - 分梯队城市分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库032021 年中国奥莱市场发展一、2021 年中国奥莱市场发展现状( 一 )2021 年新开业奥莱主要集中长三角、中部和西南地区，以及一二线城市，奥莱下沉不及预2021 年，中国一共有 13 个新开业的奥莱项目1 ，合计建筑面积为 155.8 万平方米（另外，还有 4 个奥莱项目的二期于 2021 年开业）。从

97、区域分布来看，长三角、中部和西南地区共计有 11 个项目开业，数量占比达到 84.6%，东北和西北地区皆只有 1 个项目开业，环渤海和珠三角地区无奥莱开业项目。分城市梯队来看，12 个新开业项目位于一二线城市（位于 1.5 线、2 线、2.5 线城市），数量占比高达92.3%；只有 1 个项目位于三四线（位于 3 线城市）。三四线城市新开业奥莱项目为河南新乡王府井奥莱平原小镇，该项目位于新乡市和郑州市交界区。图表：2021 年中国新开业奥莱项目列表序号奥莱项目运营商开业时间建筑面积（万平方米）1杭州百联奥特莱斯上海百联集团股份有限公司2021.1132砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱砂之船商业

98、管理集团有限公司2021.1123扬州荣盛城市奥莱荣盛房地产发展股份有限公司2021.134重庆佛罗伦萨小镇意大利 RDM2021.23.75长沙友阿奥特莱斯 ( 喜乐店 )湖南友谊阿波罗商业股份有限公司2021.586沈阳杉杉奥莱杉杉商业集团有限公司2021.8167南宁首创奥莱首创钜大有限公司2021.9168新乡王府井平原小镇王府井集团股份有限公司2021.11109武商城市奥莱武汉武商集团股份有限公司2021.112710呼和浩特王府井如意小镇王府井集团股份有限公司2021.128.111唯品会合肥滨湖城市奥莱广州唯品会电子商务有限公司2021.121212唯品会南京江宁城市奥莱广州唯

99、品会电子商务有限公司2021.12613贵阳杉杉奥莱杉杉商业集团有限公司2021.1221资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库1 包括新建开业和存量资产改造开业项目第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书4243( 四 ) 由存量资产改造而来的奥莱项目数量占比接近五成，存量资产改造已经成为中国奥莱行业的重要发展主题2021 年新开业奥莱中，新建项目有 7 个，数量占比 53.8%，合计建筑面积 87.8 万平方米；存量资产改造项目有 6 个，数量占比 46.2%，合计建筑面积 68 万平

100、方米。图表：2021 年新开业奥莱项目 - 按项目类型分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 五 ) 连锁型奥莱运营商背景的新开业项目数量占比超过八成，新开业项目市场集中度明显提升2021年新开业奥莱项目， 连锁型项目达到11个， 数量占比为84.6%， 非连锁型项目2个， 占比为15.4%。 可见，2021 年新开业奥莱项目的市场集中度明显高于历史平均水平。图表：2021 年新开业奥莱项目 - 按运营商分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 六 ) 轻资产模式已成为奥莱运营商实现快速发展的重要方式在奥莱产业，近年来轻资产业务也呈现快速发展势态，成为奥莱运营商实现业务快

101、速发展的重要方式。以砂之船为例，截止 2021 年年底，14 个在运营奥莱项目中，有 8 个轻资产项目。砂之船重资产开发的奥莱项目主要集中在 2008-2017 年开业。2018 年以来，砂之船开业的奥莱项目皆以轻资产模式与项目方合作。( 二 )2021 年新开业奥莱项目以郊区奥莱为主，数量占比略超六成2021 年新开业奥莱中，郊区奥莱数量为 8 个，占比为 61.5%，城市奥莱为 5 个，占比为 38.5%，无文旅奥莱项目开业。图表：2021 年新开业奥莱项目按产品类型分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库( 三 )2021 年新开业奥莱项目中，盒子型物业数量占比超过五成，街区型物

102、业占比接近四成从建筑类型来看，2021 年新开业奥莱中，有 7 个盒子型商业，数量占比为 53.8%；有 5 个街区型商业，占比为 38.5%；有 1 个盒子 + 街区型商业，占比为 7.7%。图表：2021 年新开业奥莱项目按建筑类型分布 资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书4445( 七 ) 中国奥莱资产证券化、大宗交易 并购日益活跃，行业规模逐步壮大随着中国奥莱产业的发展，奥莱运营商选择通过资产证券化来释放旗下奥莱物业价值，为后续业务发展提供

103、更多资金支持。2021 年，首创钜大将旗下的杭州、南昌、济南、合肥 4 个奥莱项目发行了类 REITs 产品，募集资金26 亿元人民币。另外，2021 年北京华联集团以北京八达岭奥莱为底层资产发行了 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，募集资金 19 亿元人民币。2021 年中国奥莱项目大宗物业并购交易日益活跃。从公开资料了解到，2021 年，总部位于长沙的乐沃居控股集团拟并购长沙环球奥莱项目，佛罗伦萨小镇奥莱运营商意大利 RDM 集团拟并购厦门尚柏奥莱项目。图表：2021 年中国奥莱项目境内资产证券化一览表序号运营商发行时间产品类型融资金额 *底层资产1首创钜大2021 年类房地产信

104、托投资基金（REITs）26 亿元杭州奥莱、南昌奥莱、济南奥莱、合肥奥莱2北京华联集团2021 年CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）19 亿元北京八达岭奥莱资料来源：根据公开资料整理* 为发行产品对外募集的优先级份额金额，而非发行产品的总金额图表：2021 年中国奥莱项目并购交易一览表 *序号项目名称项目概况卖方意向买方主要内容1长沙环球奥莱项目位于望城区雷锋大道 668 号，建筑面积 8.6万平方米裕田中国发展有限公司乐沃居控股集团1、目前买卖双方于 2021 年 6月签订了不具有约束力的谅解备忘录2、 交易标的为项目100%股权，交易对价为 6.09 亿港币2厦门尚柏奥莱项目位于厦门市

105、集美区华夏北路 1 号，建筑面积为 10.5 万平方米香港新沣集团意大利 RDM 集团1、2021 年 7 月，业主和意向买方签订了为期 3 个月的排他期。在此期间，意向买方开展对于交易标的尽职调查等相关工作资料来源：根据公开资料整理 * 为不完全统计数据( 八 ) 奥莱运营商积极布局线上渠道，以更好服务中国日益庞大的数字消费者近年来首创钜大、砂之船、佛罗伦萨小镇、王府井奥莱等实体奥莱运营商积极布局线上渠道，加快推进线上线下零售渠道融合，以更好服务中国日益庞大的数字消费者群体 ，同时也是为了有效应对新冠疫情带来的不利冲击。实体奥莱项目运营商线上渠道均以微信生态和抖音生态为主。微信生态借助微信小

106、程序便捷方便的特点，能让运营商快速触达并激活用户的同时助力运营商拓展私域流量 ( 即运营商无需向第三方平台付费、可完全掌控并直接触达消费者的沟通渠道 )。实体奥莱运营商微信小程序功能定位多以电商平台和门店导购服务为主，小程序采用自有研发或成熟 SaaS 软件（Software-as-a-Service 的英文简写，意思为软件即服务）。此外，部分运营商开始尝试视频号和抖音直播带货。商品供应链方面，线上零售商品一般基于实体奥莱门店库存。拥有供应链支撑的奥莱企业发展迅速。未来线上奥莱零售的发展仍需加大投入供应链建设，线上销售的本质脱离不了供应链的支持。图表：砂之船奥莱在运营奥莱一览表 - 按重资产、

107、轻资产划分业务模式序号项目名称开业时间建筑面积（万平方米）都市圈城市梯队重资产1砂之船 ( 重庆 ) 奥莱2008 年6西南重庆1.52砂之船 ( 重庆璧山 ) 奥莱2014 年6.6西南重庆1.53砂之船（合肥）奥莱2016 年15中部合肥2重资产4砂之船（昆明）奥莱2016 年9西南昆明25砂之船（贵阳）奥莱2017 年22西南贵阳26砂之船（西安）奥莱2017 年30西北西安2轻资产1砂之船 ( 杭州 ) 奥莱2011 年4.5长三角杭州1.52砂之船（南京）奥莱2015 年20长三角南京1.53长春砂之船（中东）奥莱2017 年18东北长春24砂之船（长沙）奥莱2018 年14中部长沙

108、25砂之船 ( 兰州 ) 奥莱2019 年11西北兰州2.56砂之船（厦门）奥莱2020 年7.5珠三角厦门27砂之船（扬州）奥莱2020 年10长三角扬州2.58砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱2021 年12长三角苏州1.5资料来源：根据公开资料整理另外，杉杉奥莱以轻资产模式合作的深圳奥莱、徐州奥莱也将于 2022 年开业。通过轻资产业务模式，杉杉奥莱成功进军一线城市深圳。除了深圳项目外，杉杉以轻资产模式拓展的徐州奥莱项目目前还处于在建状态，项目方为苏州高新。图表：杉杉奥莱奥莱一览表 - 按重资产、轻资产划分业务模式序号项目名称开业时间建筑面积（万平方米）都市圈城市梯队重资产1宁波杉井奥莱

109、2011 年13长三角宁波22哈尔滨杉杉奥莱2015 年13东北哈尔滨23郑州杉杉奥莱2016 年7中部郑州24太原天美杉杉奥莱2017 年9.3中部太原2.55南昌杉杉奥莱2017 年13.6中部南昌2.56赣州杉杉奥莱2019 年9中部赣州37兰州杉杉奥莱2020 年10.6西北兰州2.58衡阳杉杉奥莱2020 年12.8中部衡阳3.59乌鲁木齐杉杉汇嘉奥莱2020 年13西北乌鲁木齐2.510新疆杉杉汇嘉奥莱2020 年13西北乌鲁木齐2.511沈阳杉杉奥莱2021 年16东北沈阳2轻资产1深圳杉杉奥莱计划 2022 年8珠三角深圳12徐州杉杉奥莱计划 2022 年10长三角徐州2.5资

110、料来源：根据公开资料整理第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书46472. 砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱位于苏州吴中太湖新城，于 2021 年 10 月开业。该项目是砂之船开业的第 14 个奥莱项目，由砂之船以轻资产方式与项目方苏州市吴江滨湖投资集团进行合作，由 1 号楼、2 号楼、3 号楼、4 号楼、5 号楼和 8 号楼共同组成。砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱是存量资产改造项目，改造前为 2017 年开业的水秀天地商业，因经营表现不佳，由砂之船接手将其

111、打造为城市奥莱产品。图表：砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱基本信息分项具体内容项目位置江苏苏州市吴江区开平路 3688 号项目区位 / 交通1、 项目位于苏州吴中太湖新城 （与东太湖生态旅游度假区实行统一管理） ， 距离吴江区镇府驾车距离6公里，距离苏州市中心（观前街）驾车距离 24 公里2、周边资源：周边新建住宅小区和常住人口数量众多3、轨道交通：项目距离地铁 4 号线苏州湾东站的步行距离约 2 公里杭州百联奥莱杭州百联奥莱图表：中国部分奥莱运营商线上零售布局一览表类目首创奥特莱斯砂之船奥莱杉杉奥特莱斯佛罗伦萨小镇王府井奥莱百年港湾奥特莱斯产品形式小程序小程序小程序小程序小程序小程序产品研发

112、自研自研自研自研有赞 SaaS有赞 SaaS产品定位自有会员电商电商 + 门店导购服务电商 + 门店导购服务线上电商门店电商线上电商推广引流门店导流门店导流 + 视频号直播 门店导流 + 视频号内容门店导流 + 直播带货门店导流 + 视频号直播门店导流 + 直播带货商品供应链全品（门店库存）全品（门店库存）美妆、服饰、运动全品服饰、运动、母婴阿迪、耐克总代资料来源：根据公开资料整理二、2021 年新开业奥莱项目介绍对于 2021 年中国新开业的奥莱项目，我们从项目选址、产品类型、建筑风格等角度进行解读，以期挖掘每个项目最主要的亮点，为奥莱行业未来的项目投资、开发建设和招商运营提供参考。( 一

113、)2021 年新开业奥莱项目1. 杭州百联奥莱杭州百联奥莱于 2021 年 10 月 15 日开业，是上海百联集团股份有限公司开业的第 8 个奥莱项目。项目为全国首家国风奥莱。项目所在的杭州是中国历史文化名城，以良渚文化等代表的杭州文化博大精深。项目周边分布着超山风景区、塘栖古镇景区和良渚古城遗址等自然景观和历史古迹。建筑和景观设计方面，项目用中式美学打造建筑外立面、广场和连廊。从杭州百联奥莱打造国风奥莱的实践来看，国风奥莱一般具有三大特点，即区域历史文化内涵丰富、建筑和景观呈现中式风格、国潮品牌数量较多。图表：杭州百联奥莱基本信息分项具体内容项目位置浙江省杭州市临平区香岸路 33 号项目区位

114、 / 交通项目距离杭州站 29.2 公里，驾车约 43 分钟，项目距离杭州市人民政府 27.3 公里，驾车约 40 分钟开业时间2021 年 10 月 15 日商业建筑面积13 万平方米奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区型项目业态零售（国际名品、女士商品、男士商品、潮牌 / 牛仔 / 快时尚、运动户外、儿童用品、）、餐饮、休闲娱乐、生活方式等项目主要品牌项目以乐享( 国际名品 )、 乐秀( 女士商品 )、 乐型( 男士商品 )、 乐潮( 潮牌 / 牛仔 / 快时尚 )、乐动( 运动户外 )、乐活( 生活方式、餐饮 )、乐趣( 儿童用品 ) 为七大主题空间，形成了以品牌折扣、名品店、影院、特色餐饮、休

115、闲娱乐、旅游购物于一体的复合式商业综合体，为顾客打造全方位的 沉浸式消费体验运营公司上海百联集团股份有限公司合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书48493. 扬州荣盛城市奥莱扬州荣盛城市奥莱位于扬州市中心西南商圈核心位置（原力宝广场），交通优越。项目总面积约 3 万平方米，项目引入了运动潮牌、精品女装、绅士男装、儿童亲子、品质生活等丰富业态。图表： 扬州荣盛城市奥莱基本信息分项具体内容项目位置扬州市邗江区邗江中路 306 号项目区位 / 交通位于

116、扬州市中心西南商圈核心位置开业时间2021 年 10 月 31 日商业建筑面积3 万平方米奥莱类型城市奥莱建筑形式盒子型项目业态零售（国际名品、时尚休闲、珠宝配饰、男装、女装、运动户外）、餐饮、儿童亲子、生活配套等项目主要品牌adidas （阿迪达斯） 、 NIKE （耐克） 、 PEACEBIRD （太平鸟） 、 特步、 波司登、 星巴克、 苹果、 小米、 好孩子、安奈儿、巴拉巴拉、鸿星尔克等砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱开业时间2021 年 10 月商业建筑面积12 万平方米停车位数量3263 个奥莱类型城市奥莱建筑形式盒子型商业项目业态包括零售（国际名品

117、、精品女装、时尚男装、户外运动、潮流鞋包、童装），以及童玩、特色餐饮、休闲娱乐等生活体验全业态项目主要品牌自营奢侈品集合店+39space 意大利空间，以及 Aquascutum（雅格狮丹）、LACOSTE（法国鳄鱼）、HAZZYS（哈吉斯）、FERRE（费雷）等国际品牌运营公司砂之船奥莱合作模式轻资产合作，项目业主方为苏州市吴江滨湖投资集团有限公司资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱平面图资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库图表：砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱改造前后对比资料来源：中国奥特莱斯研究院奥莱项目数据库第三部分 2021 年中国奥

118、莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书5051建筑形式街区式项目业态零售（国际名品、运动户外、鞋包配饰、美妆护肤）、餐饮、儿童亲子、家居生活等项目主要品牌JIMMY CHOO（周仰杰）、Under Armour（安德玛）、NIKE（耐克）、Tommy Hilfiger（汤美费格）、New Balance（新百伦）、GAP（盖璞）、FILA（斐乐）、PUMA（彪马）、SaSa（莎莎）、波司登、太平鸟女装等运营公司意大利 RDM 集团合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理5. 长沙友阿奥特莱斯 ( 喜乐店 )长沙友阿

119、奥特莱斯 ( 喜乐店 ) 坐落于长沙市雨花区地铁公交干线交汇处，于 2021 年 5 月 28 日开业，是长沙市内商业面积最大的城市奥莱。项目引入了潮流饰品店 KKV，单店面积近 800 平方米。图表：长沙友阿奥特莱斯 ( 喜乐店 ) 基本信息分项具体内容项目位置中国湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段 59 号项目区位 / 交通项目位于长沙市雨花区万家丽路三段 59 号的原长沙出版物交易中心大楼（喜乐地卡通公园）开业时间2021 年 5 月 28 日商业建筑面积8 万平方米奥莱类型城市奥莱重庆佛罗伦萨小镇重庆佛罗伦萨小镇运营公司扬州荣盛商业管理有限公司合作模式轻资产资料来源：根据公开资料整理4.

120、 重庆佛罗伦萨小镇重庆佛罗伦萨小镇于 2021 年 2 月 3 日开业，是重庆首家国际名品奥特莱斯，也是继天津、上海、广州、香港、武汉和成都后第七座佛罗伦萨小镇。重庆佛罗伦萨小镇延续了佛罗伦萨小镇的意式托斯卡纳风格，通过广场、游廊、喷泉、纪念性建筑物等意大利经典元素的应用，将意大利经典建筑风格与现代建筑元素完美结合。图表：重庆佛罗伦萨小镇基本信息分项具体内容项目位置重庆市沙坪坝区土主镇和阳路 8 号佛罗伦萨小镇项目区位 / 交通重庆佛罗伦萨小镇坐落于交通便捷的重庆国际物流枢纽园区， 距重庆市中心及江北机场均约45分钟车程。开业时间2021 年 2 月 3 日商业建筑面积3.7 万平方米奥莱类型

121、郊区奥莱砂之船 ( 苏州湾 ) 超级奥莱扬州荣盛城市奥莱第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书5253图表：沈阳杉杉奥莱基本信息分项具体内容项目位置沈阳市经济技术开发区开发二十五号路 7 号项目区位 / 交通项目距离市府广场驾车距离 24 公里开业时间2021 年 8 月 12 日商业建筑面积16 万平方米奥莱类型郊区奥莱建筑形式盒子型项目业态零售（名品集合店、国潮品牌、运动、儿童零售、美妆）、餐饮等项目主要品牌项目开业率为 92.5%，入驻品牌超过 200 个，包括名品集合店 PLANET

122、33，ARMANI（阿玛尼）、MICHAEL KORS（迈克高仕）、COACH（蔻驰）、HUGO BOSS（雨果博斯）、PINKO（品高）、 Aquascutum（雅格狮丹）、RARE、Calvin Klein Jeans 等国际名品，中国李宁等国潮品牌，NIKE（耐克）、adidas（阿迪达斯）、FILA（斐乐） 等运动品牌，Balabala（巴拉巴拉）、Adidas kids （阿迪达斯童装）等儿童零售品牌，星巴克、汉堡王等餐饮品牌，以及美妆 Beauty33运营公司杉杉商业集团有限公司合作模式重资产持有，由杉杉商业和大连尚嘉美晟商贸有限公司合作投资（持股比例分别为 70% 和 30%）资

123、料来源：根据公开资料整理沈阳杉杉奥莱沈阳杉杉奥莱建筑形式盒子式项目业态零售（运动户外、美妆护肤等）、儿童亲子、美食餐饮、家居生活等项目主要品牌New Balance（新百伦）、Kappa（卡帕）、Jeep（吉普）、 太平鸟、金利来、沙驰男装、GXG Kids、茶颜悦色运营公司湖南友阿奥莱城商业有限公司合作模式轻资产运营资料来源：根据公开资料整理6. 沈阳杉杉奥莱沈阳杉杉奥莱于 2021 年 8 月 12 日开业，是杉杉奥莱在中国开业的第 10 个项目。根据东北的冬季漫长寒冷的气候特点， 项目采取了盒子型的建筑形式。 项目位于沈阳西部， 而沈阳的东部、 南部和北部分别坐落了赛特奥莱 （2012年

124、开业，14.8 万平方米）、兴隆大奥莱（2013 年开业，30 万平方米）和尚柏奥莱（2012 年开业，8 万平方米）。沈阳杉杉奥莱由杉杉商业集团和大连尚嘉美晟商贸有限公司合资进行投资、开发和运营。长沙友阿奥特莱斯 ( 喜乐店 )长沙友阿奥特莱斯 ( 喜乐店 )第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书54558. 新乡王府井奥莱平原小镇新乡王府井奥莱平原小镇于 2021 年 11 月 6 日开业，是王府井奥莱在全国布局的第 9 个奥莱项目，由王府井奥莱通过收购在建工程获得。该项目选址极具策略性

125、，对于三四线城市的奥莱项目选址具有十分有益的价值。王府井奥莱平原小镇位于河南省新乡市，坐落在郑州、新乡和焦作三市交汇处，可以同时辐射上述三市客群。图表：新乡王府井奥莱平原小镇基本信息分项具体内容项目位置河南省新乡市原阳县长江大道 22 号项目区位 / 交通位于郑州、新乡、焦作三市交会中心，距离郑州二七广场驾车距离 35 公里，距离新乡市中心驾车距离 45公里，距离焦作市中心驾车距离 60 公里开业时间2021 年 11 月 6 日商业建筑面积10 万平方米奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区型项目业态零售（国际精品、男装女装、运动休闲）、餐饮、娱乐等项目主要品牌共计超 400 个品牌，超 200 个品

126、牌直营店。入住品牌包括 HUGO BOSS（雨果博斯）、MICHAEL KORS（迈克高仕）、PORTS（宝姿）、ochirly（欧时力）、PUMA（彪马）、Jeep（吉普）、KFC、星巴克咖啡，以及 NIKE（耐克）、adidas（阿迪达斯）、FILA（斐乐）和 SKECHERS（斯凯奇）等 4 个面积超过1000 平方米的运动品牌旗舰店运营公司王府井集团股份有限公司合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理南宁首创奥莱7. 南宁首创奥莱南宁首创奥莱于 2021 年 9 月 19 日开业，是首创钜大在全国布局的第 14 个奥莱项目。项目是首创奥莱的 5.0版旗舰商业综合体，采取了自持 +

127、散售物业相结合的开发策略 。具体来讲，项目包括 7.1 万平方米的自持街区型奥莱小镇，4.6 万平方米的自持盒子型购物中心，以及 1.5 万平方米的散售物业禧悦时光商业。图表：南宁首创奥莱平面布局图表：南宁首创奥莱基本信息分项具体内容项目位置南宁市兴宁区昆仑大道 406 号项目区位 / 交通1、项目位于南宁市东北部，坐落于兴宁区，紧邻昆仑大道（为南宁市重要交通干道）2、项目距离南宁市政府驾车距离 13 公里，距离南宁东站（高铁站）驾车距离 8.5 公里开业时间2021 年 9 月 19 日商业建筑面积13.2 万平方米（其中街区式奥莱 7.1 万平方米，盒子型购物中心 4.6 万平方米，散售商

128、业 1.5 万平方米）奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区 + 盒子型商业项目业态零售（国际名品、运动户外、休闲男装、时尚女装、箱包皮鞋）、餐饮等项目主要品牌奥莱小镇以国际一二线名品领衔，以轻奢和设计师品牌为特色，以区域型零售旗舰店为依托，辐射距离更远的客群；购物中心则包含超市、影院等主力店，围绕女性主题营造品牌氛围，打造女性畅享空间，另外还有餐饮、娱乐、儿童等配套业态，满足区域客群需求。项目拟引入合计 400+ 的国际一二线品牌运营公司首创钜大有限公司合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS

129、WHITE PAPER奥莱行业白皮书5657武汉武商城市奥莱武汉武商城市奥莱10. 呼和浩特王府井奥莱如意小镇王府井奥莱如意小镇是京蒙协作重点项目之一， 位于呼和浩特市新城区， 紧邻火车东站、 地铁1号线和东快速路，距离机场约2公里， 交通条件十分便利， 于2021年12月31日开业。 该项目建筑面积12万平方米， 是一家集品牌零售、休闲餐饮、娱乐体验、生活服务于一体的特色奥莱小镇。图表：呼和浩特王府井奥莱如意小镇基本信息分项具体内容项目位置内蒙古自治区呼和浩特市新城区机场北辅路水岸小镇 H 区项目区位 / 交通项目紧邻火车东站、地铁 1 号线和东二环快速路，与机场相距 2 公里，交通条件十分

130、便利开业时间2021 年 12 月 31 日商业建筑面积8.1 万平方米奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区型项目业态零售（国际精品等）、儿童亲子、生活配套、餐饮、休闲娱乐等运营公司王府井集团股份有限公司合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理新乡王府井奥莱平原小镇新乡王府井奥莱平原小镇9. 武汉武商城市奥莱武汉武商城市奥莱改建自武商众圆广场， 建筑面积约27万平方米， 紧邻二环线， 通达武昌、 汉口以及高铁商务区。项目引入了室内儿童乐园、电影院、电玩城、真冰场、KTV、书店等 100 余家吃喝玩乐体验项目，打造全业态、全品类的奥莱消费体验。图表：武汉武商城市奥莱基本信息分项具体内容项目位置武汉市

131、青山区和平大道 959 号项目区位 / 交通紧邻二环线，通达武昌、汉口以及高铁商务区开业时间2021 年 11 月 27 日商业建筑面积27 万平方米奥莱类型城市奥莱建筑形式盒子式项目业态零售（国际名品、男装、女装、美妆护肤）、儿童亲子、餐饮、休闲娱乐、家居生活等项目主要品牌KKV、Tissot、dizzit、理肤泉、LOHO 眼镜、乐高授权店、茶百道运营公司武汉武商奥特莱斯商业管理有限公司合作模式轻资产资料来源：根据公开资料整理第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书585912. 唯品会南

132、京江宁城市奥莱唯品会南京江宁城市奥莱位于江宁区胜太路 11 号，交通便利，地铁 3 号线可直达，于 2021 年 12 月 31 日开业。唯品会南京江宁城市奥莱是唯品会在江苏省布局首家城市奥特莱斯项目，项目旨在打造南京市网红新地标、 城市新客厅，成为拉动消费的新引擎。图表：唯品会南京江宁城市奥莱基本信息分项具体内容项目位置江苏省南京市江宁区胜太路 11 号项目区位 / 交通地铁 3 号线胜太西路 2 号出口直达开业时间2021 年 12 月 31 日商业建筑面积6 万平方米奥莱类型城市奥莱建筑形式盒子型项目业态零售（国际名品、时尚潮流、运动户外）、生活配套、儿童亲子、餐饮等运营公司广州唯品会电

133、子商务有限公司合作模式轻资产资料来源：根据公开资料整理唯品会合肥滨湖城市奥莱唯品会合肥滨湖城市奥莱11. 唯品会合肥滨湖城市奥莱唯品会合肥滨湖城市奥莱位于合肥市省府板滨湖新区核心区域主干道（洞庭湖路与庐州大道）交口，比邻风景秀丽的塘西河公园、方兴湖公园，地理位置绝佳。该项目商业建筑面积约 12 万平方米，配有停车位 1500 余个。是一家以限时特卖 + 名品折扣为主的一站式城市奥莱及生活体验中心。 图表：唯品会合肥滨湖城市奥莱基本信息分项具体内容项目位置安徽省合肥市包河区庐州大道与洞庭湖路交叉口东南侧项目区位 / 交通位于合肥市滨湖新区庐州大道与洞庭湖路交汇口开业时间2021 年 12 月 2

134、3 日商业建筑面积12 万平方米奥莱类型城市奥莱建筑形式盒子型项目业态零售（国际名品、运动户外、美容美妆）、休闲娱乐、潮玩电子等运营公司广州唯品会电子商务有限公司合作模式轻资产资料来源：根据公开资料整理呼和浩特王府井奥莱如意小镇呼和浩特王府井奥莱如意小镇第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书6061( 二 )2021 年开业的奥莱二期项目1. 晋中天美杉杉奥莱二期晋中天美杉杉奥莱二期于2021年7月开业， 商业建筑面积为2.3万平方米， 为盒子型商业， 以儿童零售和娱乐、餐饮以及生活配套业态

135、为主。二期开业后，晋中天美杉杉奥莱由街区型奥莱和盒子型购物中心组成，项目所在的晋中市客群占比显著提升。晋中天美杉杉首期开业时间为 2017 年，项目选址策略较佳，坐落在晋中市，距离太原市中心驾车距离约为 20公里，可以同时辐射太原市、晋中市以及山西中部其他城市客群。项目一期为街区型商业，以折扣名品零售为主。项目由杉杉商业和山西天美名店购物中心有限公司合作运营。贵阳杉杉奥莱贵阳杉杉奥莱13. 贵阳杉杉奥莱贵阳杉杉奥莱位于贵阳市下辖清镇市， 于2021年12月10日开业。 项目采用全业态运营模式， 引进了精品超市、儿童乐园、生活配套等业态，打造集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等于一体的综合性奥特莱斯

136、。图表：贵阳杉杉奥莱基本信息分项具体内容项目位置 贵州省贵阳市清镇市观清大道中段 33 号项目区位 / 交通位于清镇市金马大道与观清线交汇处开业时间2021 年 12 月 10 日商业建筑面积21 万平方米奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区型项目业态零售（国际名品、运动户外）、生活配套、儿童乐园、餐饮美食、影院等运营公司杉杉商业集团有限公司合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理唯品会南京江宁城市奥莱唯品会南京江宁城市奥莱第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书62632. 郑州杉杉奥莱二期郑州

137、杉杉奥莱二期于2021年8月开业， 建筑面积约为5万平方米。 项目二期为盒子型商业， 打造品味、 生活中心，以运动服饰和体验业态为主，引入了近 2000 平的超大耐克旗舰店，以及河南省首个裸眼 3D 大屏。郑州杉杉奥莱首期于 2016 年 9 月开业，为街区型商业，为河南省首家纯正奥莱。项目一二期开业后总建筑面积为 14 万平方米。图表：郑州杉杉奥莱二期基本信息分项具体内容项目位置郑州市中牟县大孟镇郑开大道 406 号项目区位 / 交通项目位于郑州市和开封市城区之间， 距离郑州市中心 （二七广场） 驾车距离约为40公里， 距离开封市区 （市政府）驾车距离约为 28 公里开业时间2021 年 8

138、 月（一期开业时间为 2016 年 9 月）商业建筑面积二期建筑面积约 5 万平方米（项目一二期总建筑面积为 14 万平方米）奥莱类型郊区奥莱建筑形式盒子型项目业态零售（国际国内运动品牌）、亲子、餐饮、生活配套等业态运营公司郑州杉杉奥特莱斯购物广场有限公司，该公司由杉杉商业集团有限公司和中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司合资成立，两者持有股权比例分别为 51% 和 49%合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理郑州杉杉奥莱二期郑州杉杉奥莱二期图表：晋中天美杉杉奥莱二期基本信息分项具体内容项目位置晋中市榆次区龙湖街 1055 号项目区位 / 交通项目位于晋中市，距离高铁站太原南站驾车距离 1

139、5 公里，距离太原机场 13 公里，距离市级商圈亲贤长风商圈约 20 公里，距离晋中市市政府约 8 公里开业时间2 期 2021 年 7 月开业（1 期开业时间为 2017 年）商业建筑面积2 期 2.3 万平方米（项目总建面 11.6 万平方米，其中 1 期 9.3 万平方米）奥莱类型郊区奥莱建筑形式1 期：街区式奥莱，2 期：盒子型购物中心项目业态1 期：地上主体建筑 2 层，局部 3 层；2 期：地上 5 层，其中 1 至 3 层为经营楼层，4 层、5 层和顶层为停车位（约 1000 个车位）1 期：零售（国际精品、时尚休闲、运动户外）、餐饮、生活配套；2 期：儿童亲子、餐饮、零售（运动

140、、潮流时尚）运营公司山西天美杉杉奥特莱斯购物广场有限公司，该公司成立于 2015 年 9 月，注册资本和实缴资本皆为 2 亿元，其中杉杉商业集团有限公司股权占比为 60%，山西天美名店购物中心有限公司股权占比为 40%合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理晋中天美杉杉奥莱二期晋中天美杉杉奥莱二期第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书64654. 成都佛罗伦萨小镇二期成都佛罗伦萨小镇二期于 2021 年 9 月开业，建筑面积为 3.2 万平方米，引入了中国李宁、安踏、Champion（冠

141、军）等共计约 80 家店铺。项目二期也引入了占地近 1800 平方米的奇幻丛林家庭游乐中心，为家庭型消费者打造一站式购物休闲体验。成都佛罗伦萨小镇首期开业时间为 2017 年 12 月，2020 年项目销售超过 8 亿元人民币，客流量超过 250 万。成都佛罗伦萨小镇是意大利 RDM 集团以重资产方式打造的奥莱项目。图表：成都佛罗伦萨小镇二期基本信息分项具体内容项目位置成都市郫都区友爱镇银杏路 888 号项目区位 / 交通项目距离成都市中心驾车距离 35 公里，约需 55 分钟的车程，从项目出发 1 小时内亦可抵达青城山、世界文化遗产都江堰等川蜀知名景点开业时间2021 年 9 月（一期开业时

142、间为 2017 年 12 月）商业建筑面积二期建筑面积 3.2 万平方米（项目一二期总建筑面积 6.7 万平方米）奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区型项目业态国际名品、时尚休闲等项目主要品牌80 家品牌店铺，吸引了如 Giuseppe Zanotti（朱塞佩萨诺第）、周大福、江南布衣、速写、鄂尔多斯、中国李宁、安踏以及 Champion（冠军）等众多国内外知名运动休闲、快时尚品牌入驻运营公司意大利 RDM 集团合作模式重资产持有资料来源：根据公开资料整理郑州杉杉奥莱二期郑州杉杉奥莱二期3. 上海佛罗伦萨小镇二期上海佛罗伦萨小镇二期于 2021 年 9 月开业，地上建筑面积为 2.72 万平方米。项目

143、二期打造了占地近 2000 平方米的奇幻丛林家庭游乐中心，以更好满足家庭型消费者的零售娱乐化体验。上海佛罗伦萨小镇首期开业时间为 2015 年 1 月，是上海首座纯意大利风格奥莱。上海佛罗伦萨小镇紧邻浦东国际机场，是意大利 RDM 集团以重资产方式打造的奥莱项目。图表：上海佛罗伦萨小镇二期基本信息分项具体内容项目位置上海市浦东新区申迪东路 88 号项目区位 / 交通项目紧邻浦东国际机场 ( 距其驾车距离约为 8 公里 )，距离陆家嘴东方明珠广播电视塔约 34 公里开业时间2021 年 9 月（一期开业时间为 2015 年 1 月）商业建筑面积二期地上建筑面积为 2.72 万平方米（项目一二期总

144、建筑面积 7.28 万平方米）奥莱类型郊区奥莱建筑形式街区型项目业态零售（运动休闲、国潮时尚）、餐饮、亲子娱乐项目主要品牌二期共计 110 个店铺。1) 零售品牌：入驻的品牌包括 adidas（阿迪达斯）、PUMA（彪马）、SKECHERS（斯凯奇）、The North Face（北面）等运动户外品牌，中国李宁、回力等国潮品牌，以及江南布衣童装等童装店铺。2) 餐饮品牌：项目二期充分听取消费者心声，新增 10 个餐饮店铺，包括歌帝梵、喜茶、星巴克等巧克力茶饮品牌，以及松鹤楼面馆、胖古丽新疆菜、新旺茶餐厅等不同菜系。3) 亲子娱乐品牌：占地近 2000 平方米的奇幻丛林家庭游乐中心，运用了棕榈、

145、竹子、原木等自然元素，将丛林探险的主题呈现得 淋漓尽致。整整上下 2 层楼，包括 3 大主题区域及 16 个体验项目，其中还有特色的 VR 项目及互动投影项目运营公司 意大利 RDM 集团合作模式重资产持有 资料来源：根据公开资料整理上海佛罗伦萨小镇二期上海佛罗伦萨小镇二期第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书6667( 二 ) 国潮文化类近年来，国潮之风刮起，故宫文创等 IP 受到了年轻消费者的大力追捧。国潮热折射出了中国新生代消费群体全新的情感诉求、价值归属和社群认同，其背后不仅仅是中国

146、制造、中国品牌的崛起，更是中国年轻人对中国情怀、中国文化自信的彰显。国潮已经开始全面渗透进人们的消费娱乐生活领域，国潮服装、潮玩、美妆、电影综艺等正在联合形成一股国潮生态，同时也为奥特莱斯商业市场带来更多的灵感和全新的契机。奥特莱斯与国潮品牌的联合成为了汇聚创意的新平台以及塑造文化品牌的新阵地。案例：砂之船超级奥莱红色第五季圆满收官2021年11月6日-11月14日期间， 砂之船超级奥莱全国联动， 多店齐发， 开启 红色第五季， 国人的购物节 。作为砂之船的独创营销 IP，红色第五季联合众多中国优质品牌，掀起国货崛起新风潮，展现国货新姿态，让消费者感受到中国品牌力量、领略中国文化魅力，让国潮、

147、国货内涵再扩大，输出民族文化与科技骄傲的中国潮流新思路，让国货之风袭卷全国，掀起了国货购物狂欢节。砂之船超级奥莱红五依旧坚守奥莱商业的初心，直击折扣把所有的费用都投入到回馈消费者上，实现品牌折扣和促销赠礼的最大化，让消费者享受更多实惠、更多乐趣。同时，砂之船超级奥莱再次围绕国潮主题，与国产品牌开展深度合作，通过超值满减、超低折扣等无套路促销方式，持续助力国货传统品牌焕新，以及国货新潮品牌崛起。( 三 ) 创意 IP 类近年来，越来越多的商业项目将艺术与市场相结合 , 通过 IP 打造的形式为商业项目营销、引流，价值大的 IP三、2021 年中国奥莱项目营销活动随着中国奥莱项目运营日趋精细化，奥

148、莱项目的营销推广活动日趋多样化。2021 年中国奥莱营销活动可以分为社会公益类、国潮文化类、创意 IP 类和促销类。( 一 ) 社会公益类公益活动一直是头部奥莱运营商的主流营销活动之一，每年，各大奥莱都会开展关注唐氏综合症儿童、自闭症儿童、环保与垃圾分类等主题公益活动，呼吁社会各界人士积小善，成大爱 。形式各样的公益活动在宣传企业产品的同时也大大提升了企业的社会形象，让消费者感受到企业的温度和社会责任感。案例一：百联奥莱七城八店感恩日2021 年 11 月 27 日至 28 日，百联奥特莱斯广场旗下全国八大门店，推出七城八店感恩日活动。作为百联奥特莱斯广场的年度巅峰级大促，感恩日活动一路走来已

149、是第三个年头。带着这份对消费者感恩回馈的初心，百联奥特莱斯广场再次掀起冬日里的暖心狂欢，推出一系列优惠活动和重磅福利。除了为期两天的感恩回馈活动，百联奥特莱斯广场也将感恩之心真正落到实处。百联奥莱怀着让每一个孩子健康成长的愿望，向上海心连心公益组织采购了 240 只 H2H 公益爱心小熊，用作儿童心脏手术公益基金，帮助因心脏病而痛苦的孩子。百联奥莱为消费者提供优质服务的同时，肩负起企业社会责任，积极助力公益慈善，用实际行动传递爱与温暖，努力为营造美好社会献出一份力量。案例二：佛罗伦萨小镇爱的三次方慈善活动2014 年 6 月 7 日，佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯举办了三周年盛典暨爱的三次方慈善

150、活动。时尚助力公益是佛罗伦萨小镇一直以来所坚持的态度，也是小镇义不容辞所承担的社会责任。三周年庆典上，佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯特别携手中国首席男模、知名艺人张亮，与风度 Mens Uno共同开启慈善义卖仪式。小镇内 10 家国际顶尖奢侈品牌，BALLY、Salvatore Ferragamo、HUGO BOSS、LANCEL、Marc by Marc Jacobs、 Max Mara、 PRADA、 TODS、 TORY BURCH以及Peuterey， 也纷纷捐赠具有纪念意义与收藏价值的义卖品，用实际行动传达暖暖爱心。爱的三次方慈善活动所卖出的每一件义卖品，都将化为一颗颗爱心，表达小镇和

151、十大品牌对贫困地区孩子的关爱。义卖所得款项也将全部捐赠于清华大学发起的紫荆行动中国教育计划，用于对贫困地区农民工子弟学校的翻新和建设。正如小镇三周年的主题，当爱以三次方计数时，爱心凝聚的力量将无限传递。第三部分 2021 年中国奥莱市场发展奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书6869( 四 ) 促销类案例：首创奥莱六六购物节六六节是首创奥莱于 2020 年自主打造的节日主题营销活动，一经推出便收获了消费者和合作商户的双重口碑。从借势节日营销到自主造节营销，首创奥莱的六六节再次走在了行业前列。自双 11、618越发深入人心，购物

152、节已成为零售业最重要营销方式之一。首创奥莱在年中打造六六节，不仅开创了奥莱行业先河，也创造单日销售破亿的好成绩，更成为首创奥莱下半年不断刷新消费纪录的新起点。四、2021 年中国奥莱销售额 TOP 名单经过 20 年的发展，中国奥莱行业涌现出一批优秀奥莱项目，这些项目在销售额、坪效等指标表现突出。中国奥特莱斯研究院每年定期发布中国销售额位居奥莱行业前列的项目，通过树立行业标杆，分享行业成功经验，以推动奥莱行业更好的发展。2022 年，我们将年度销售额超过 10 亿元的奥莱项目划分为：钻石级（50+ 亿元）、铂金级（40+ 亿元）、白金级（30+ 亿元）、黄金级（20+ 亿元）、优秀级（10+

153、亿元），具体名单如下图所示。图表：2021 年中国奥莱销售额 TOP 项目 *项目名称运营商钻石级（50+ 亿元）上海百联奥特莱斯小镇（青浦店）上海百联集团股份有限公司铂金级（40+ 亿元）北京首创奥莱首创钜大有限公司佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯RDM Asia白金级（30+ 亿元）北京八达岭奥莱北京华联集团投资控股有限公司北京燕莎奥特莱斯王府井集团股份有限公司比斯特上海购物村唯泰集团比斯特苏州购物村唯泰集团长沙友阿奥特莱斯购物公园湖南友谊阿波罗商业股份有限公司成都时代奥特莱斯九龙仓集团有限公司佛罗伦萨小镇上海名品奥特莱斯RDM Asia杭州下沙奥特莱斯上海春竹集团有限公司宁波杉井奥特莱斯广场

154、杉杉商业集团有限公司砂之船（重庆）奥莱砂之船商业管理集团有限公司太原天美杉杉奥特莱斯广场杉杉商业集团有限公司郑州杉杉奥特莱斯广场杉杉商业集团有限公司黄金级（20+ 亿元）北京王府井赛特奥莱王府井集团股份有限公司哈尔滨杉杉奥特莱斯广场杉杉商业集团有限公司砂之船（南京）奥莱砂之船商业管理集团有限公司形象甚至可以成为流行的引爆点。此外，IP 的引入还为消费者提供兴趣社交的平台，增加了商业项目的温度以及项目与消费者的情感联结，为商场赋予独特的人格特征。身处 IP 时代，奥特莱斯这一较为传统的商业业态也开始思考在项目内利用优秀的 IP 形象吸引更多的年轻客群和家庭客群，打造商场与消费者之间的情感联结。目

155、前，中国奥莱项目引入的 IP 类型较为单一，IP 形象则多数以卡通类玩偶为主，为迎合儿童和家庭消费客群。案例一：武汉百联奥莱潮萌虎 IP2021 年 12 月 23 日 - 2022 年 1 月 24 日，武汉百联奥特莱斯举办了潮虎想象IP 展以配合元旦、圣诞、奥莱十周年等一系列活动。 首次空降武汉的萌虎来自中国潮流知名IP 文化企业， 萌虎的设计迎合了Z 时代的审美潮流，形象呆萌生动。IP 展现场还设置了 6 大主题打卡点：大唐萌虎专列、正宗萌虎解忧罐头铺、大唐萌虎潮这看、幸运测算轮、爱妃莫急、潮极事场等，供前来购物的顾客各种拍照打卡。案例二：北京斯普瑞斯奥莱大型主题展活动2021 年 12

156、 月 2 日至 2022 年 2 月 20 日，北京斯普瑞斯举办了以梦境为核心的主题展造梦兽诞生记。以自有 IP 造梦兽 & 云朵妹的诞生为契机，北京斯普瑞斯为广大消费者带来一场奇幻的梦境空间之旅。让每一位消费者感受现实与梦境的交错重叠，带每一位消费者体验无边无界、天马行空、充满自由与幻想的世界。此次主题展将分室内与室外两部分，位于室外的 A 区以潮流科技为主题，带每一位顾客沉浸式体验科幻梦境的造梦空间站，在造梦空间站中不但可以在视觉上感受梦境的美妙，还可以亲自动手与每一个造梦空间互动。而在室内的 B 区风格则转变为充满艺术气息的奇幻世界，造梦兽和云朵妹化身在奇幻世界的每一个空间之中，带你欣赏

157、、感受不同的奇遇世界仪式。第四部分 中国奥莱展望和政策建议OUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书71奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPER7004中国奥莱展望和政策建议一 . 中国奥莱发展趋势展望( 一 ) 三四线城市将会逐步涌现出优秀奥莱项目随着三四线城市居民收入水平的持续提高，对国际名品认知度的提升，奥莱在三四线城市商业市场发展以及居民消费升级过程中将扮演重要的角色。奥莱在三四线城市发展将会获得坚实的基础。可以预见三四线城市将会不断涌现出优质奥莱项目。( 二 ) 奥莱将成为中国存量零售物业改造提升的重要产品方向中国商业地产市场已经进入存量和增量并存的时代。在存量

158、零售物业改造升级的过程中，奥莱将成为项目提升运营坪效和物业价值的一个重要选择方向。对于位于一二线城市常住人口众多的新城且体量较大（商业建筑面积一般超过8万平方米） 的存量零售物业， 可以改造为城市奥莱产品， 也即规划大比例体验业态， 引入多样化的品牌组合，同时服务项目周边常住人口和更远距离的客群。( 三 ) 越来越多奥莱运营商积极布局线上零售，线上线下有效融合成为发展趋势为了提升消费者购物体验，中国奥莱运营商在线上零售布局方面已经进行了部分尝试，随着线上零售的发展，中国奥莱运营商未来将会继续加大线上零售布局力度，特别是加大商品供应链的布局与投资，并借助直播带货等形式，吸引更多的消费者到店消费，

159、可以预见奥莱行业在后疫情时代，在中国、国际双循环新发展格局下助力消费和提升经济的重要性日益明显，奥莱行业全渠道零售和推动线上线下有效融合成为奥莱行业未来的发展趋势。( 四 ) 资本将加大布局奥莱行业投资力度，投资公司和专业奥莱运营商合作日益紧密奥莱项目凭借良好的抗周期特性，以及优质奥莱项目较高的租金坪效和物业价值，已经吸引了一些投资机构的关注和初步布局。和购物中心相比，奥莱在提供较高的运营现金收益率和资本增值方面，表现更为优秀。可以预见未来中国将会有更多的大型投资公司和奥莱运营商进行深度合作。( 五 ) 轻资产模式已经成为奥莱运营商拓展项目的重要方式随着越来越多的奥莱运营商以轻资产模式拓展业务

160、，未来中国奥莱行业将会有更多的轻资产合作模式的奥莱项目投入运营。展望未来，奥莱轻资产模式不仅从数量而且从合作深度方面皆会呈现出新的局面。从深度来看，奥莱的轻资产模式将会不断升级，比如奥莱运营商与业主或者投资机构展开合作，通过输出专业管理能力，可以分享合作的零售物业价值增值部分，进而显著提升轻资产业务的盈利能力。( 六 ) 奥莱项目体验业态占比持续扩大，国潮、餐饮、娱乐、亲子是热点除折扣名品零售业态外，餐饮、娱乐和亲子等体验业态日益成为各大运营商竞争的重点。砂之船（西安）奥莱砂之船商业管理集团有限公司沈阳兴隆大奥莱沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司无锡百联奥特莱斯上海百联集团股份有限公司优秀级（10

161、+ 亿元）百联奥特莱斯广场（南京）上海百联集团股份有限公司北京花乡奥特莱斯北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司北京斯普瑞斯奥莱北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司长春赛特奥莱 MALL王府井集团股份有限公司佛罗伦萨小镇成都名品奥莱RDM Asia佛罗伦萨小镇广佛名品奥莱RDM Asia广州海印又一城奥莱广东海印集团股份有限公司广州万国奥特莱斯广州市蓝田万国商业有限公司哈尔滨枫叶小镇奥莱上海春竹集团有限公司济南首创奥莱首创钜大有限公司南昌杉杉奥特莱斯广场杉杉商业集团有限公司砂之船（贵阳）奥莱砂之船商业管理集团有限公司砂之船（合肥）奥莱砂之船商业管理集团有限公司砂之船（昆明）奥莱砂之船商业管理集团有限公司

162、深圳八号仓奥特莱斯深圳市蜜蜂互联网络科技有限公司沈阳王府井赛特奥莱王府井集团股份有限公司石家庄北国奥莱购物公园石家庄北国人百集团有限责任公司万宁首创奥莱首创钜大有限公司武汉首创奥莱首创钜大有限公司西安王府井赛特奥莱机场店王府井集团股份有限公司西安王府井赛特奥莱临潼店王府井集团股份有限公司资料来源：根据公开资料整理，* 排名不分先后（按照首字母排序）第四部分 中国奥莱展望和政策建议奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书7273二 . 中国奥莱政策建议( 一 ) 出台更多政策，推动奥莱行业实现更快的发展为更好服务构建新发展格局、推动

163、经济高质量发展、更好满足人民美好生活，国家提出开展国际消费中心城市培育建设。奥莱在构建融合全球消费资源集聚地、引领消费潮流风尚、打造消费升级新高地等方面可以扮演零售行业排头兵的作用。中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会建议中央和地方政府相关部门出台更多的奥莱行业扶持政策，以实现中国奥莱行业更快的发展。( 二 ) 建立并完善奥莱行业标准，规范行业发展作为一个零售细分领域，奥莱行业在中国发展较晚。中国整个奥莱业态上没有形成权威的行业标准或国家标准。奥莱行业有必要建立相应的标准体系，发布立地规范、环境规范、业态细分、运营指标体系、等级划分等内容。中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会将配合相关政府

164、部门，共同制定标准，推动行业规范发展。( 三 ) 不定期举行行业交流活动，加强奥莱行业沟通通过定期举行奥莱行业交流研讨会，让协会成员积极分享奥莱项目开发和运营环节正反两面经验，可以让奥莱行业获得更多关于奥莱项目发展的真知灼见，进而推动奥莱行业的健康发展。中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会将会不定期举办行业交流活动，积极搭建行业沟通平台。( 四 ) 积极开展奥莱行业专业培训，传递最先进的理念和方法优秀奥莱项目的打造对于团队的项目选址、产品策划、品牌招商和运营能力提出了很高的要求。随着中国奥莱行业的快速发展，优秀的奥莱行业专家日益短缺。为此，中国百货商业协会奥特莱斯产业发展委员会将会定期开展奥

165、莱行业人才培训课程， 通过设计先进的课程体系和引入优秀的培训讲师资源， 为奥莱行业带来最先进的开发、 运营、投资和资产管理理念。以 2021 年开业的上海佛罗伦萨小镇二期为例。在该项目二期中， 奇幻丛林家庭游乐中心已正式亮相，这也是品牌旗下第5家以及华东地区首家 奇幻丛林 家庭游乐中心。 佛罗伦萨小镇致力于不断完善品牌 零售娱乐化布局，以丰富而先进的娱乐设施，呈现特色化、场景化的家庭综合游乐中心，进一步丰富和升级上海佛罗伦萨小镇的购物体验。凭借更丰富的品牌业态以及全新升级的娱乐购物体验，上海佛罗伦萨小镇有望进一步扩大在华东地区的市场影响力。图表：上海佛罗伦萨小镇二期奇幻丛林实景图( 七 ) 奥

166、莱项目通过内部景观设置，或者与周边的景区、大型休闲游乐设施结合，打造泛奥莱概念随着收入水平的增长，居民微度假需求日益增加 。为了应对这一趋势，越来越多奥莱项目通过在项目内部打造人工水系等自然景观，引入中小型游乐设施，在项目外部借力周边丰富自然景区资源或大型游乐设施，为消费者提供丰富多样的体验，努力打造居民微度假的首选地。图表：上海比斯特购物村实景图附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书7475国际一线品牌的货源问题。因此，自营买手店算是一个奥莱项目的门面，从满足到店消费者需求角度出发，奥莱企业开买手店是明智的经营方式。首创

167、奥莱也有自营买手店CO 时尚奥莱集合店，店内提供皮包、鞋履、时装、香水等各类时尚新品，收录了 Gucci、Prada、Salvatore Ferragamo、Burberry 等奢侈品和国际一线品牌，目前经营品牌主要来自于意大利，店内全部商品均为海外直采。不过，开买手店也很考验奥莱企业的资本实力及买手团队的专业度，也并非所有的奥莱企业都有能力开好买手店。买手店要想实现亮眼业绩除了要在选品方面拥有竞争优势之外，还需要在客户特色服务方面下功夫，比如首创奥莱的 CO 时尚奥莱集合店在为消费者提供好品牌、好产品的同时，还为消费者提供独尊享受和个性化的高端定制服务等，吸引消费者到店，形成粘性消费。五、请

168、您分享一下在奥莱运营管理方面好的经验。 从 2021 年全年中国经济走势和销售复苏的实际情况看，国人的消费热情并没有外界预期的那样呈现前所未有的爆发性增长。为此，我们采取了一系列的应对措施：1. 我们回到商业本质，从客户的需求反推到货品的采购，要把客户的需求吃透。我们一直在思考项目的主力客群是什么，如何满足客户的需求。我们还会和品牌商户保持紧密的沟通。运营团队会定期复盘，不断精进。2. 我们在加快建立会员体系，以实现从获客到复购的闭环，不断增加潜客到店及熟客复购，并具备精准的会员数据分析能力，逐步迭代升级。同时，加速实现私域流量运维的升级，不仅扩大社群范围，比如打造促销群、内容群、达人群、意见

169、领袖群等，还要不断增加功能，全方位释放私域流量的营销效力。3. 在管理方面，我们在组织和流程上进行动态调整，以跟上外部环境的变化，并不断提升团队的协作能力。4. 加速数字化转型，有效利用大数据，通过全渠道和私域流量提升经营效率和转化率、扩大销售。六、您如何看待奥莱线上零售渠道？您觉得值得分享的经验是什么？ 线上和线下哪个渠道对于零售企业更重要的讨论从未停止。首创奥莱的做法是线上线下同步发力。因此，首创奥特莱斯 2017 年便上线钜 MAX线上商城，涵盖微信端和 PC 端，旨在打造全天候、24 小时的在线奥特莱斯商城。线上商城是首创奥特莱斯线下店的时间延伸，可利用碎片化的时间吸引消费者，而线下的

170、场则是线上商城的空间延伸，利用体验感满足客户的更多需求。数字化可以看作是公司业务的一种转型，数字化不是简单的工具，需要一种业务的思维，这做起来并不容易。主攻线下门店的奥莱企业发展线上渠道本身缺乏经验，因此，行业内不少企业都走了弯路。比如，有的企业将线上平台作为线下门店的补充，既没有独立团队也没有资金投入，最终导致线上渠道一直不温不火。还有的企业线上平台缺少商品、流量、运维，只是简单的搭建了线上平台，如何获取流量、如何让线上与线下互相带流量、带销售完全没有想通，这样的操作线上平台是很难成功的。伴随着线上业务逐步发展成熟，今年首创奥莱的线上商城提出要扩充品牌启动对外招商的计划，一是全面扩充线上商城

171、的品牌和业态，一方面加速走出去招商，吸引更多品牌进驻，另一方面尝试与各大龙头电商平台合作；二是实现线上商城与会员体系的全面结合，让我们的会员充分享受到会员身份的优势，增强粘性并反过来支持线下销售。我认为这是一次对首创奥莱、对奥莱行业都是非常有意义的尝试。七、您如何看待存量零售物业改造给奥莱行业带来的发展机遇？首创钜大是否已经布局该领域？ 存量零售物业改造是近年来的热门话题，在全国范围内也掀起了新一轮改造热潮，一些价值不高或在过往竞争附录访谈一：首创钜大有限公司总裁冯瑜坚先生一、您认为 2021 年国内奥特莱斯行业有哪些重要的发展趋势，值得我们重点关注？ 2021 年我们能够看出国内奥特莱斯行业

172、有这样几个变化：一是奥特莱斯头部运营商开店渠道都在下沉，向省会城市及经济发展较快的非省会城市布局。二是采用轻重资产相结合的方式进行门店拓展，特别是轻资产进行管理输出的模式，正在成为奥特莱斯行业发展的重要方向。三是一些奥莱企业放缓了拓展速度，并集中资源在核心项目上，努力提升这类项目的经营业绩。二、您认为 2021 年消费者在奥莱项目消费时，呈现出哪些新的消费趋势？ 国内奥莱项目出售的商品中，奢侈品占的比例较小，主要还是集中在时尚、运动、轻奢等零售品类，对应中产阶层的消费需求。我们发现，国内中产阶层也在分化。具体来讲：1. 成熟的中产阶层，很多要偿还房贷，加上股票投资收益不及预期等因素，工作压力大

173、。这类群体收入预期下降，消费更加谨慎。他们的消费会更加注重性价比。奥莱项目需要深挖这类客群更深层次的需求，努力创造一个让人放松的环境。2. 对于年轻的中产阶层（比如 Z 世代），要营造可以激发他们消费的氛围，比如有助于社交的氛围，这对于奥莱项目体验业态的打造提出了更高的要求。三、 您认为奥莱项目在业态规划和品牌引入方面， 可以做哪些工作来更好满足消费者上述消费趋势？ 在过去，奥莱项目的流量入口是折扣零售品牌。奥莱项目在品牌的丰富度和折扣力度等方面要比购物中心强。现在来看，折扣零售品牌还是主要流量入口，但是需要考虑能否覆盖更多年龄段的客群。奥莱项目如何做好体验业态，是一个值得深入研究课题。对于体

174、验业态的打造，首创奥莱的餐饮、儿童等体验业态的面积占比一般会控制在 20% 以内。关于奥莱业态规划等方面的创新，我有两点分享：1. 从上述消费趋势来看，做好成熟中产的消费体验和服务、提供极致性价比的项目方能获得青睐。因此，项目在业态规划上， 要尽量引进那些能够保持较高的新品、 适销品、 畅销品， 并能在价格、 折扣上保持竞争优势的品牌。2. 同时，要尽可能的依照项目的定位、特色打造主题街区或特色消费聚集地，特别是要引入以儿童、餐饮等家庭式、 体验式为主的业态， 才能满足全体客群的需要， 保证消费者到店率、 延长在项目的停留时间， 继而实现消费。对于刚需类型的体验业态，比如餐饮，要考虑如何去规划

175、去布局。需要考虑如何组合快餐、中餐等品类，这方面需要向购物中心学习。对于集合零售等场景的打造，是个复杂的系统，这个需要有创造性思维。目前各大奥莱运营商都有一些尝试， 但规模还不大。 如果能创造出一些有吸引力的场景， 对于奥莱项目是个机会， 可以吸引年轻客群。四、 您如何看待奥莱自营买手店的发展， 首创钜大是否布局自营买手店版块， 您有哪些经验的分享？ 目前国内几大奥莱运营商旗下都有自营买手店，历史比较长，直接从国外订货，主要是为了解决一些奢侈品、附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书7677一、请问您认为 2021 年国内

176、奥特莱斯行业有哪些重要的发展趋势，值得我们重点关注？2021 年国内奥莱行业呈现以下发展趋势：第一点、新一线是开发热点、存量市场凸显机遇，资本化运作备受关注。具体来讲：1. 重庆、武汉、成都、长沙等地新一线城市奥莱增量开发维持较高活跃度，预计在未来 3-5 年内仍有多个新建奥莱项目开业。2. 随着国内商业地产进入存量市场时代，由存量零售物业改造为奥莱项目的案例不断增多。3. 优质奥莱项目持续涌现，并日益受到金融机构的关注，奥莱项目资产证券化和并购交易明显增多。第二点，回归以消费者为中心，市场竞争考验奥莱运营商创新力与精细运营力。具体包括：1. 奥莱项目从以名品折扣为主逐渐转向重点打造多元商业体

177、验场景，以城市微度假、亲子主题、文旅奥莱等特色的奥莱项目越来越多。2. 头部奥莱运营商通过运营大数据等科技手段，进一步强化与消费者的互动，提升客户粘性。二、您认为 2021 年消费者在奥莱项目消费时，呈现出哪些新的消费趋势？通过观察，我们认为 2021 年消费者在奥莱消费时有以下特征：1. 目前国内消费市场正处于从理性消费决策向感性消费决策的过渡阶段。针对消费者的感性消费特点，奥莱项目需提升消费者的 价值认同 感。2. 寻找大牌平价替代品渐成潮流，品类更加细分多元。年轻一代消费者正在寻找多种多样的大牌平价替代品，包括潮玩、高端美妆、厨房卧室小家电等品类。3. 个性化与圈层化不断结合，私域流量运

178、营未来还将升级。网红品牌受到的关注度稳步提升，有圈层感的产品开始能获得溢价。4. 在实体商业引入数字化的过程中，用按消费特征进行分类代替对个体消费者进行分类。三、 您认为奥莱项目在业态规划和品牌引入方面， 可以做哪些工作来更好满足消费者上述消费趋势？我认为可以从以下三个方面来更好满足消费者的需求：1. 紧跟主流购物中心发展动态，借鉴零售业最先进的经营理念和最新举措。2. 结合奥莱自身的特点和最新消费趋势，来进行项目的业态规划和品牌招商。3. 了解年轻人消费偏好，尝试引进年轻活力的品牌、潮流品牌。 四、您如何看待奥莱自营买手店的发展，您所在的企业是否布局自营买手店版块，您有哪些经验的分享 ?自营

179、买手店可以为奥莱增加品类，提升消费体验。以美妆集合店为例，美妆集合店填补了奥莱业态在美妆方面的缺失，带给女性消费者除女装、饰品外的更多选择。自营买手店考验选货、渠道把控以及日常经营等方面的能力。就美妆集合店而言，获得市场好评的产品销路都不会差，所以选货不会存在难点，难点在于供货渠道。在选择渠道时，需要考虑畅销货品是否有充足供应，进货价格是否有较大的利润空间。如果可以解决上述这两个难点，我相信自营美妆在奥莱会有非常不错的前景。五、请您分享一下在奥莱运营管理方面您认为特别好的经验。访谈二：百联股份奥莱事业部负责人蔡晓晶女士中被淘汰的存量资产，靠着新的玩家，历经升级改造、更名和更换运营商，从而焕发新

180、生。对于存量资产改造类项目，首创钜大一直保持开放的态度。业内有些企业做存量资产改造比较多，因为他们最早做的奥莱项目就是盒子型物业，对盒子型存量商业改造比较熟。我们之前做的奥莱主要是街区型商业，对于存量盒子型商业如何改造成奥莱项目，是一个值得深入探讨的课题。我认为，对于存量零售物业改奥莱项目，运营方要有一支能打仗，特别是打过存量商业改造之仗的团队，在物业改造、品牌招商、商场运营等方面具有丰富经验或者资源，这是存量零售物业改造能否成功的关键因素。首创奥莱目前在北京和部分一线省会城市也接到大量存量零售物业改造的需求订单，部分订单我们也在跟进调研、出具改造方案，待时机成熟后会对外公布。八、您如何看待轻

181、资产模式拓展项目？首创钜大是否已经开始布局轻资产，具体采取了哪类轻资产模式进行了合作？ 由重转轻是奥莱行业或零售行业的必由之路，是运营商扩大规模、实现市场领导地位的一个重要手段。首创奥莱的轻资产布局也在很早的时候开始尝试，我们 2015 年开业的海南万宁奥莱项目便是我们代母公司运营的第一个轻资产项目。首创钜大目前已经打通了奥莱项目募、投、管、退等链条，具备开展轻资产业务的能力。为此我们也做了相应的五年规划， 未来五年内， 轻资产项目将是首创奥莱最重要的拓展方式和发力点。 但首创钜大比较珍惜品牌的美誉度，所以对于轻资产项目标的会精挑细选。首先，在城市选择方面，下沉城市的话，我们会关注强三线以上城

182、市。另外区位方面，项目也不能太偏。至于整租、联合经营、管理输出和轻重结合哪类轻资产模式更合适，还要根据每个项目所在的城市、区位、物业条件等因素，具体问题具体分析。九、首创钜大是否会考虑或已经开始实施资产证券化等资本运作方式来提升公司资本的运用效率？ 对于商业地产来讲，最好的方式是项目初期用基金去投资，待项目运营成熟之后再通过资产证券化等渠道实现退出。对商业地产来讲，REITs（不动产投资信托基金）被证明还是比较合适的一种方法，因为 REITs 是介于股和债之间的产品，而且最终公开上市，有流动性，对整个行业的退出应该说是一个更好的平台、更高的标准，所以大方向还是往这个方向去走。在资产证券化方面，

183、首创钜大一直比较领先。我们的北京房山奥莱等项目就发行了类REITs产品。 通过发行资产证券化产品， 我们可以释放旗下成熟物业的溢价增值部分。 所以， 这个方向我们一直会坚持，让整个资产管理的规模、影响力持续提升。十、您如何看待碳中和对于奥莱行业的影响？作为一个在全国拥有 16 个项目、管理近 200 万平方米商业面积的大型奥莱连锁集团，首创钜大在碳排放方面严格要求自己。作为上市公司，我们每年都会发布环境、社会及管治报告，系统全面的阐述我们在该方面的工作成果。举例来讲，在环境治理方面，我们在合肥、杭州等奥莱项目上布局了屋顶光伏发电系统。另外，我们会采用节能技术系统，比如用声控系统来控制灯的亮度和

184、室内温度。除了严格的内部管理，我们还积极推动供应商与我们共同发展进步。在促进供应商确保提供高质量的产品及服务的同时，我们鼓励供应商优先本地采购，以减少物料及产品运输期间产生的碳排放，并为本地社区创造经济价值。相信作为奥莱行业的头部企业，首创奥莱在碳中和方面严格要求自己能够给行业带来模范带头作用，让整个奥莱行业正确看待碳中和，减少碳排放，为我国实现碳中和目标尽一份力量。 附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书7879访谈三：奥特莱斯投资管理有限公司总裁曾先女士一、自从 2002 年首次进驻北京至今，奥特莱斯在中国已发展近 2

185、0 年。您如何看待近 20 年奥特莱斯在中国的变化和发展？未来有怎样的发展趋势？全球经验表明， 奥特莱斯行业的抗周期性很强。 在市场下行时 ： 奥特莱斯销售受益于对于价格敏感的消费者需求，以及厂家对库存产品的出售需求；在市场上行时：奥特莱斯销售受益于旅游业的增长、 消费者对于奢侈品需求的增长。2002 年，奥特莱斯进入中国，2022 年正好是中国奥特莱斯产业发展 20 周年之际。截止 2021 年年底，国内全部在运营 3 万平方米以上奥特莱斯项目合计近 200 家，合计建筑面积超过 1800 万平方米。20 年来奥特莱斯成为第三大线下零售主力渠道。中国的奥特莱斯正处在蓬勃发展期，奥特莱斯不仅提

186、供优质高折扣的名牌商品，同时还涵盖餐饮美食、娱乐体验、度假旅游等多样的休闲生活业态。奥特莱斯以众多名品以及丰富的业态组合，满足了中国消费者对美好生活的追求，支撑其在国内销售额持续增长。我们认为国内奥特莱斯行业将呈现五大趋势，包括：1. 科技加快赋能奥特莱斯行业；2. 项目运营日趋精细化；3. 文化旅游设施和奥特莱斯结合将加快二三线城市的奥特莱斯项目落地；4. 城市更新热潮将加快城市奥特莱斯发展；5. 奥特莱斯项目的资本运作更加活跃，主流金融机构将布局国内奥特莱斯项目。二、随着疫情防控常态化，外部环境和政策也发生了深刻的变化，中国商业地产企业和机构如何在此间寻找突破和革新？这次疫情，给全球经济带

187、来百年不遇的重创。一时之间悲观情绪席卷全球，很多人茫然四顾，但是危险和机会永远都是并存的！翻开历史可以发现一个特别的现象：很多伟大的公司都诞生、崛起于危机时期。2021年对于奥特莱斯行业和中国商业地产行业来说也是艰苦、 复杂的， 大家在后疫情时代的新困局里不断探索，寻找破局之法。作为新型泛奥特莱斯行业的提出者和领创者，奥特莱斯（中国）这一年也思考了很多：我们清楚地认识到如果不创新，就只能面临逐渐消亡。如何重构奥特莱斯行业？如何依托于国家十四五规划挖掘新机遇？近年来，全国购物中心供应量大幅增长，市场竞争十分激烈，项目建筑、业态和品牌等方面同质化十分严重。这种局面影响了消费者的购物体验。同时我们也

188、看到：随着居民收入水平的进一步提高，中国与衣、食、住、行、康、乐相关的各类内需和消费都将继续朝着更舒适、更方便、更清洁、更美观、更健康的方向进一步精细化。国内很多奥莱项目通过打造国际名品折扣中心，汇集各类特色餐饮和休闲娱乐业态，并依托具有欧美风格的街区型小镇，已经成为当地创新体验式消费目的地的代名词，获得了明显高于整体实体零售业的销售增速。近年来，国内奥莱产业在建筑和景观打造、业态规划和品牌组合等方面的创新积累了丰富的经验。奥莱产业的快速发展可以为国内实体零售业供给侧改革，改善消费体验，提供丰富的经验参考。三、一二线城市之外，三四线商业地产的机会在哪里？一方面，虽然近年来三四线城市较富裕家庭数

189、量快速增长，但由于低线城市居民对于国际知名品牌的认知度相对有限，且大部分三四线城市消费购买力和一线城市相比仍有一定差距，在三四线城市落地奥特莱斯项目仍面临较目前，百联奥莱推行营运营销两级管理模式。百联奥莱为消费者搭建一个复合公共平台，它既是一个商城也是一个秀场，既是一个生活场也是社交场。这里我们举一个例子百联奥莱年度明星大促七城八店感恩日在 11 月 27 日至 28 日举行，背景是在双11、圣诞节的双重冲击下，推行无节造节错峰营销理念，百联全国奥莱门店联手品牌推出全年最低折扣。为此，我们在营销、推广和品牌资源方面做了以下工作：1. 打造百联奥莱大牌扫货、文艺休闲、游购圣地三大营销标签。在 2

190、021 年的七城八店感恩日活动中，我们通过跨界合作形式与著名艺术家朱敬一联名设计主视觉海报、帆布袋；并向上海心连心公益组织采购公益爱心小熊作为儿童心脏手术公益基金，以商业 + 文化、 商业 + 公益的方式，加深消费者对百联奥莱大牌扫货、文艺休闲的标签印象。2. 推广方面，公域 + 私域共同发力，实现全域发声。2021 年我们首次联动大众点评，邀请消费者为百联奥莱发声。在大批网红达人的影响下，不断有消费者晒出逛购笔记，为活动爆发期预热引流。3. 携手重点品牌资源，合力打造专享品牌活动。在活动筹备阶段，我们与品牌方积极沟通、反复打磨，达成了深度合作。 六、您如何看待奥莱线上零售渠道 ? 您觉得值得

191、分享的经验是什么 ?在疫情时有反复、线下客流受到影响的情况下，百联奥莱打造的线上云店已成为销售增长的重要引擎之一。在这里我们举一个百联一店一表云店双周汇报关注全流程运营的案例。1. 在消费端，我们以云店营销宣传与八项综合运营能力指标为主要抓手，在云店增量销售提升指导手册的基础上，制定具有针对性的一店一策清单，以双周汇报的形式实时跟进落实情况并复盘。2. 在品牌端，我们组织大型直播。在百联全国七店举办的66 百联之夜大型直播活动中，百联门店与品牌方深入协作，挖掘了大量适合线上直播售卖的爆款爆品，实现门店、消费者、品牌商三赢局面。3. 在宣传端，我们每周 1 次在官微云店上进行直播推荐。我们形成了

192、三步走工作方法论。具体来讲，第一步是试点运行，第二步是归纳总结，第三步是迭代创新。七、 您如何看待存量零售物业改造给奥莱行业带来的发展机遇?您所在的企业是否已经布局该领域?百联专注于精品奥莱，建筑形态以小镇开放式街区为主，且品牌对于建筑尺度、立面及动线设置等都有较高标准。因此对于存量物业改造的业务机会，我们会持续关注，短期内暂时不会介入。八、您如何看待轻资产模式拓展项目 ? 百联奥莱是否已经开始布局轻资产，具体采取了哪类轻资产模式进行了合作 ?轻资产有助于加快奥莱项目的对外拓展速度，有助于降低公司的资金投入和经营风险。百联目前所有奥莱项目均为重资产。不过百联已经考虑轻资产业务机会，以实现轻重资

193、产并举的发展模式。九、您如何看待碳中和对于奥莱行业的影响 ?2021 年被称为碳中和元年。 做好碳达峰、碳中和工作已经被纳入中国十四五规划开局之年的重点任务。通过分析、衡量、优化和改造运营中的每个环节的能源消耗，创建一个新的碳减排模型，努力实现碳达峰碳中和目标。未来我们将进一步探索碳达峰碳中和课题，从而体现在门店的方方面面。例如减少一次性用品使用、开展包装物回收、利用可再生能源、向员工倡导绿色健康生活方式等，这些方面奥莱行业都大有可为，还可以通过影响品牌商的行为产生更大的效果。可以说，碳达峰碳中和承载着人们对美好生活的向往、对健康生活的追求，关系到奥莱项目门店自身的形象和价值。附 录奥莱行业白

194、皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书8081是在未来三至五年，在中国发展到 100 个奥特莱斯项目。奥特莱斯（中国）经过在中国十多年的深耕，积累了大量的项目选址、项目评判的经验。2021 年全年，公司签订了上海奉贤、四川成都、陕西西安、山西太原、江苏连云港、山东济宁、安徽黄山、陕西汉中、湖北宜昌、湖北洪湖、河北邢台、河北漳河、河南驻马店、湖南益阳、黑龙江鸡西等重点项目，同时我们正在洽商的项目还有很多，所以，我们对未来100 个奥特莱斯的目标信心十足。七、在项目选址上，奥特莱斯（中国）有着怎样的标准？首先，奥特莱斯（中国）根据项目区位不同

195、情况，分为三大产品线：郊区奥特莱斯芭蕾雨奥特莱斯小镇 Ballet Town 城市奥特莱斯芭蕾雨奥特莱斯广场 Ballet Mall文旅奥特莱斯芭蕾雨奥特莱斯公园 Ballet Village郊区奥特莱斯选址标准：1. 位于城市近郊区、新兴发展区域，体量较大；2. 周边城市群多，辐射范围广，交通极其便利，便于周边城市群到达项目；3. 配有大型的室外停车场，满足中产阶级客群自驾车前往项目的停车需求。4. 核心竞争力：以强势知名品牌零售为主导，辅以餐饮、体验业态的综合购物休闲小镇。城市奥特莱斯选址标准：1. 位于城市繁华商业地段或城市副中心，交通便利；2. 主要针对所属城市人群；3. 以城市购物中

196、心为主，再以奥特莱斯丰富城市购物中心的经营模式，品牌要求时尚化、潮流化、国际化，对性价比更加敏感，更加注重突出主题性和生活配套；4. 核心竞争力：以生活配套、体验业态为主导，以适配品牌零售为辅助的休闲购物综合体或街区。文旅奥特莱斯选址标准：1. 位于旅游资源旁，临近 4A 级以上的景区，同时具备人造景观的条件，与旅游资源深度结合发展；2. 动态旅游客群数量多，消费力强盛，对休闲娱乐、餐饮美食消费需求大，对新鲜商业接受度高，有较大的消费需求；3. 借势周边景区资源、同时放大自身优势、突出主题特色吸引城市消费客群，共享周边旅游资源的动态消费客群；4. 核心竞争力：以文旅、度假为主导，以适配品牌零售

197、、休闲体验业态为辅助的文旅、度假、休闲、购物小镇。其次，我们以选址标准为基准，从项目所在城市奥特莱斯活力排名、区位、交通、周边环境、资源、项目操盘难度、体量，以及合作方综合实力等方面对项目进行打分。最后根据综合得分来判定项目的优劣。八、您认为中国奥特莱斯未来还有哪些新的道路？奥特莱斯营造文化特色及充分展示体验优势是必然的发展趋势。同时，我们觉得通过跨行业，跨产业的整合，利用科技，采用科技赋能、创新体验、社交互动打通线上线下商业链路，实现传统奥莱走向数字智慧新体验是未来的发展趋势。在未来，奥特莱斯（中国）的数智奥莱伴随着消费升级、新零售赋能，通过 AI 智能技术和全域网红直播打造奥特莱斯线上商城

198、 + 线下服务体验为一体的全新商业模式。在身份识别、商品搜索、虚拟试衣、刷脸支付等环节让购物更轻松，同时实现身临其境的逛店、试衣、询价、交流、购物等互动体验。打造奥特莱斯网红直播基地，通过人货场的互动互通，通过情景店铺、品牌仓库、线下门店等直播场景，实现商品流、信息流、资金流数据化同步，开创社交电商与粉丝经济相结合的新零售商业体系，开创奥特莱斯产业流量新纪元。大的挑战。另一方面，随着居民收入水平的提升，人们对休闲度假的需求日益增长，在休闲中放松购物是广受欢迎的消费方式。一些三四线城市依托知名景区或者大型游乐设施布局奥特莱斯项目，实现文旅设施和奥特莱斯商业的良性互动，则有望获得更广的目标客群，招

199、商和运营将有较为坚实的基础。四、近年来因为疫情，大量消费需求从海外回流国内，奥莱企业是否抓住了这个机会？从长远观察，企业如何适应国内消费需求升级与改变的状况？未来这个趋势会怎么发展？2020 年新冠疫情使得中国公民出境旅游受阻，中国消费者海外奢侈品消费流向国内，致使国内奢侈品销售额同比大幅增长， 国内奥莱产业也因此受益明显。 奥莱项目以国际名品折扣中心为重要特色。 国内奥莱产业的快速发展，不仅可以更好地满足国内消费升级需求，还能有助于将因疫情回流国内的高端消费留在国内，有助于扩大内需规模。根据贝恩咨询的研究，中国国内奢侈品市场 2021 全年销售额将接近 4710 亿元人民币，同比增长约 36

200、%。尤其疫情以来的消费回流，大量购买力需要在中国境内消化，奥特莱斯（中国）早在疫情之初，就敏锐地感知到这一点。 我们在着力做好世界名品的引入者， 助力全球经济恢复的同时， 也在结合中国国情， 创新突破， 多元包容！同时，我们也看到，随着居民收入水平的进一步提高，中国与衣、食、住、行、康、乐相关的各类内需和消费都将继续朝着更舒适、更方便、更清洁、更美观、更健康的方向进一步精细化。在激烈的商业竞争环境中，只有精细化运营管理才可能生存。有的业态，经营重点在于盘活存量，如百货业；有的业态，如奥特莱斯业态，需要增量和存量并重，难度加大。当然，无论是存量还是增量，都需要拼管理、拼细节。早期阶段，市场参与者

201、少，竞争小，有品牌有折扣的话，奥特莱斯项目基本上就可以获得成功。但随着规模化发展，品牌资源、招商能力、资产运营能力也在影响着奥特莱斯市场格局。首先，在商品管理上，除了品牌和款式，还需要价格折扣，以及快速的周转。这些考验企业的供应链管理能力和信息化水平。其次是客户资源的管理，线下有同行竞争，线上有分流，为什么顾客会买单？只有通过优质服务，增强客户黏性，进而提升复购率。信息技术和互联网手段为客户管理提供了众多工具，应用得当，将会大大提高管理效率。另外，租户管理同样是奥特莱斯精细化运营的体现，包括管理指标的设定、日常管理和服务、租户的调整机制等。五、奥特莱斯（中国）以欧、美奥特莱斯模式为基础，结合中

202、国国情，建立“泛奥特莱斯产业”的发展概念，能否和我们分享这一发展思路？2009 年，奥特莱斯（中国）布局中国奥特莱斯产业。奥特莱斯（中国）专注于奥特莱斯行业研究、投资、开发及运营管理；创建以奥特莱斯名牌折扣为龙头的，多种业态并存的新型产业模式；并致力于奥特莱斯新型产业模式的投资、开发及运营管理。奥特莱斯（中国）凭借行业领先的开发理念及运营实力，以欧、美奥特莱斯模式为基础，结合中国市场特色，提出泛奥特莱斯产业与数智化融合的新零售模式芭蕾雨数智奥莱的发展概念。芭蕾雨数智奥莱将通过国际品牌赋能、数字城市建设和产业数智化，打造名品购物、休闲娱乐、旅游度假、社交电商为一体的数智奥莱产业集群。芭蕾雨数智奥

203、莱携手全球知名的奢侈品运营商，聚集国际顶级的奢侈品牌，打造国际化高起点的纯正奥特莱斯，打造 Z 世代追捧的八大主题活力潮流业态，通过国际国内顶级文化、娱乐IP 及文旅概念植入，创造庞大的消费流量，快速提升城市商业服务业水平。芭蕾雨数智奥莱致力于创建城市消费服务新地标，为城市引入同步全球的时尚生活；帮助地方政府优化发展思路，为区域经济发展赋予新动能，成为区域经济发展的引擎、GDP 增长的助推器。六、奥特莱斯（中国）未来三五年的战略目标是什么？达成的信心如何？奥特莱斯（中国）从国内五大核心经济圈的核心城市到省会城市、从重要地级市到风景旅游区进行布局，目标附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHIT

204、E PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书8283四、过去几年，tapestry 在产品品类多元化、品牌年轻化、拥抱社交媒体等方面积极布局。能否介绍一下 tapestry 采取的哪些具体的措施，以及取得的成效？集团及旗下品牌始终坚持以消费者为中心，以多渠道积极聆听消费者的心声。为深入了解不同顾客群体的需求和偏好，品牌会在全国的各大城市举行线下交流活动，与热爱生活、追求时尚的消费者们直接展开对话，进一步探索消费者洞察，推动科学决策，以快速响应市场需求。年轻消费者正在成为中国消费市场上的重要力量。他 / 她们对时尚拥有极高的敏锐度，充满好奇心与热情，热衷于探索新事物，拥有强

205、大的消费潜力，高度数字化并积极参与社交互动。与此同时，集团亦始终坚持数字化发展战略，积极拥抱社交媒体平台，不断丰富消费者的线上消费体验，完善数字化服务，革新消费场景，持续致力于打造全渠道购物体验，以期为消费者打开更多美好生活的空间。集团旗下品牌先后与天猫、抖音、得物等多平台达成合作，并针对人群偏好与消费洞察，充分发挥多平台特色，全方位满足消费者的个性化需求。通过发展短视频、 直播、 发布NFT数字藏品系列等举措， 不断探索， 进一步深化与消费者的互动， 强化消费体验。与此同时，集团亦持续加码与本土设计人才的合作，通过本土设计力量视角、年轻新锐思潮等更好地了解并贴合中国消费者的需求，以期与消费者

206、产生更深层次的共鸣。五、我们看到，2021 财年 tapestry 在大中华区的销售额占比达到 19%。在 tapestry 未来的发展过程中，大中华市场将扮演一个什么样的角色？未来 5 年，大中华区销售额在集团的占比会达到多少？中国市场是推动我们全球业务发展的重要驱动力，集团的 2022 财年第二季度业绩报告显示（2021 年 10月 -2021 年 12 月），中国大陆市场销售额同比上年实现中个位数增长，较疫情前水平增长逾 35%。亮眼的业绩表现反映了中国市场的巨大潜力及中国消费者对我们品牌的支持与喜爱，中国市场的蓬勃发展为我们带来了巨大的信心。中国市场更是品牌寻求突破与创新的不竭灵感之源

207、。需求持续焕新升级的中国消费者，正成为不断驱动全球时尚产业的发展与变革的中坚力量。中国市场的发展鼓励我们持续推动品牌和业务的本土化发展。2018 年 12 月，集团旗下品牌 COACH 首次在上海举办大秀，这也是品牌首次在纽约以外的城市举办大秀，呈现了 中国设计 带来的文化自信。2021 年 6 月，值 COACH 品牌成立八十周年之际，品牌全球首发大秀再次回归上海，于上海展览中心怀旧复刻 70 年代汽车影院，带来一场精彩盛宴，更体现了品牌扎根中国、坚持本土化发展的信心与决心。2019-2020年， 集团旗下品牌COACH持续携手中国本土艺术家及高校学子， 联袂呈现中国新锐设计系列 （The

208、China Collective I & II）并于全球发售，通过中国年轻一代的独特视角，以创意艺术笔触进行创作与表达。2021 年，COACH 携手上海东华大学共同启动了国潮创承青年设计人才培养校企合作项目，通过包括合作授课、指导设计、创意评选及最终的成果落地等一系列活动，鼓励青年学子将国潮元素与国际品牌力量相融合，激发年轻人才探索时尚产业的激情。而在今年三八妇女节，COACH 推出 Caring Catty爱我所爱系列产品，该系列亦是项目中学生作品的首次商业落地，展现了当代中国年轻设计力量对时尚与潮流生活方式的前瞻思考与理解。该系列产品的所得部分收益，COACH 亦将捐赠予中国女性发展公益

209、项目，赋能中国女性发展与成长。访谈四： Tapestry 亚太区总裁、COACH 中国CEO 和总裁 Yann Bozec一、2021 财年全年，tapestry（泰佩思琦） 的营业利润达到 9.68 亿美元，创下集团成立以来的最高记录。对此表示恭喜！在新冠疫情的影响仍未消除的背景下，tapestry 为何能取得如此靓丽的成绩？集团在 2021 年取得了出色的业绩表现，这亦是转型的一年，通过持续推行的加速发展计划，我们始终坚持以消费者为中心，充分利用数据资源并坚持数字化发展战略，打造更加灵活、敏捷的团队以迅速响应市场需求。出色的业绩表现亦肯定了我们勇于创新的举措、亮点十足的产品及高效的执行力。

210、在品牌的力量和满怀激情的团队赋能下，我们通过全新的方式与消费者展开互动。同时，这也印证了我们在全球多元化、以消费者为中心及数据驱动型平台等方面的优势。数字化业务和中国市场是促进发展机遇的重要驱动力。放眼未来，我们看到了巨大的增长机遇，并将继续致力于为所有利益相关者创造价值。二、为了加深大家对于 tapestry 旗下三个品牌 COACH、kate spade、Stuart Weitzman的了解，请您对上述三个品牌的产品定位、目标客群，以及销售渠道分别做个介绍。COACH 品牌涵盖配饰及生活方式类产品，包括皮具、服饰、鞋履、香水、眼镜等，创立于 1941 年，COACH长久以来以精湛工艺而享有

211、盛誉，倡导包容、勇敢、创意的品牌精神。kate spade 拥有包袋、成衣、珠宝、鞋履、礼品和居家装饰等多个产品系列，优雅格调、摩登设计、别致色彩缔造了独具魅力的品牌风格，诠释乐观积极的现代女性精神。Stuart Weitzman 作为奢侈鞋履品牌，以工艺出众的高级鞋履享誉全球，品牌始终探索时髦与实穿功能的融合，鼓励女性闪耀自信光芒，以时尚致敬现代女性魅力。泰佩思琦旗下三个品牌致力于为所有消费者带来品牌独特的设计灵感、时尚趋势及前沿洞察，全力响应消费者对美好生活更高层次、更个性化的向往。目前，集团三大品牌在中国大陆拥有超过 350 家线下实体店铺，并已与包括天猫、京东、腾讯、抖音、得物等多个社

212、交及电商平台达成合作。三、COACH 先后收购了 kate spade 和 Stuart Weitzman 品牌，并在 2017 年更名为tapestry，希望将 tapestry 打造成一个奢侈时尚生活方式的集团。我们看到，在公司的发展过程中，对外并购扮演着一个十分重要的作用。请问，和全球其他奢侈品集团相比，tapestry 最大的特色是什么？ tapestry 未来还会继续并购收购一些品牌吗，如果收购的话，希望能收购什么样的品牌？泰佩思琦将不同的创意和人才集聚在一起，传承与创新并驱，打造极具亲和力的品牌，不断满足消费者对美好生活方式的渴望与需求。开放、包容、创新、人文，泰佩思琦期待能够携手

213、不同力量共探无限可能。清晰的战略规划、各具魅力的品牌及差异化的平台是我们的优势，我们通过多元优势以进一步与消费者产生互动，并积极赋能、回馈社区，持续推动时尚行业的可持续发展，为建设一个平等、包容、多元的家园而贡献力量。附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书8485集团旗下品牌先后与天猫、京东、腾讯、抖音、得物等多平台达成合作，在新兴渠道持续加码电商市场，加速品牌数字化进程。 直播、短视频等方式是我们布局线上平台的重要手段之一，助力品牌进一步和消费者互动交流，建立更深层情感联系的同时，亦实现流量共振，取得高效的转化。集团旗下

214、品牌 COACH 首次在中国推出 We Client 会员系统，并进行持续的升级与完善，以期更好地满足消费者需求，这一经验也在其他国家地区得以复制。以外，员工 KOL、KOC 等项目也赋能我们的员工和品牌爱好者成为品牌大使，在线上渠道与更多消费者进行紧密的沟通、互动，也为品牌的渠道布局带来更多的启发与灵感。集团的 2022 财年第二季度业绩报告显示，全球数字化领域销售额增长强势，同比增长约 30%，是疫情前水平的近 3 倍，数字化业务成为集团实现持续增长的重要引擎。十二、 贵司是如何看待国际名品品牌可持续发展以及碳中和， 在这些方面已经采取了哪些应对措施？可持续时尚既是我们自发的变革，也是消费

215、者不断深化的追求。我们始终坚持以消费者为中心，全力满足消费者对美好生活的追求与向往；集团亦正过渡到一个可持续、需求驱动的利润增长期，我们相信，成为一家可持续发展的企业将使泰佩思琦更加强大。集团发布了 2025 年可持续发展目标，致力于通过自身力量帮助创造更可持续的经济。为此，我们的目标是减少对环境的直接影响，通过供应链上下游的合作而共同参与、努力，并继续加大我们对可再生能源、环保材料和可追溯性的关注。全球 2025 目标提出：二氧化碳排放量较 2017 年基准降低 20%，集团及各品牌和供应链的用水量较 2018 年基准降低 10%，同时确保 90% 的皮革原料来自银级或金级认证 LWG 皮革

216、组织；另外我们的包装材料确保使用 75% 以上的再生原料，并在废弃物排放上目标减少 25%，实现 95% 的原材料可追溯性和信息化，以确保负责任且透明的供应链系统。在这些可持续目标的驱动下，泰佩思琦期望在引领真正时尚的同时，推动社会做出富有意义的积极改变。我们持续与同行以及行业团体展开合作，为行业带来积极的变化，并加入了时尚公约和可持续服装联盟。我们在门店推出皮革翻新保养计划 - Coach (Re)Loved Program，提供皮革手袋的翻新保养及维修服务，旨在帮助手袋维持外观，并延长使用寿命。在首届中国国际消费品博览会上，集团旗下品牌 COACH 为消博会准备的纯正植物鞣制皮革惊艳亮相。

217、该植物鞣制皮革由可再生的天然材料制成。此外，为践行我们对生态环境及可持续发展的承诺，皮革制作过程始终秉持资源再生、对环境负责的精神，制革过程中产生的废水被转化再利用，每年可节水数百加仑。2021 年，COACH 的升级再造编制皮革包入选 WWD Sustain 100 可持续时尚创意榜单，这款产品重复利用经典的棒球手套鞣制皮革与光滑皮革，将丢弃的皮革再利用，进行创意编织。2021 年，COACH 推出 Coach Forever 系列，将环保理念融入时尚设计，践行我们对可持续发展的承诺。此系列以经典皮革工艺为根基，旨在强调品牌对于公益传承、社区人文和积极乐观的态度理念。 此外，数字化转型也是促

218、进低碳可持续发展的重要路径。自 2021 年底以来，集团旗下品牌 COACH 先后推出多款数字藏品。数字资产的稀缺性和艺术性不仅提升了商品的收藏价值，同时也契合时尚产业绿色环保理念的创新化价值归属。深耕于这一充满活力的市场，我们将始终坚持以消费者为中心，并进一步加快数字化进程，积极推动消费升级、持续加码本地市场，拥抱更多创新机遇，持续为消费者、行业、社会创造美好价值。六、请问您是如何看待近年来中国消费者对于国际名品品牌的消费趋势 ?于泰佩思琦而言，中国不仅是至关重要的市场，更是品牌寻求突破与创新的不竭灵感之源。需求持续焕新升级的中国消费者，正成为不断驱动全球时尚产业的发展与变革的中坚力量，成为

219、时尚行业的导师，更为全球消费市场的发展带来新潮流、新机遇。随着消费市场的创新与升级，新的消费增长点不断涌现，中国消费者愈发注重个性化的表达，对品牌的内涵和产品的品质有更高的要求。 同时， 他们也对绿色消费及可持续方面有了更高的期待和要求， 关注影响广泛的社会议题，也愈来愈趋向于通过购物习惯来证明其价值观，支持与其信念一致的品牌。我们非常重视这些洞察，也期待能够通过不断创新、升级，满足市场不断焕新的需求，并为消费者开拓更多可持续发展的美好生活空间。深耕中国市场多年，我们对中国的消费市场充满希望与信心。我们期待能够与更多合作伙伴携手前行，通过加速行业生态圈的建立，激发以合作为核心的前行动能，为消费

220、者创造更多的价值。七、奥莱作为一个零售渠道，在 tapestry 实现预期销售目标的过程中扮演一个什么样的角色？作为零售业的重要渠道，奥特莱斯为广大消费者提供了一站式购物的优享体验，以高性价比的产品供给赢得众多消费者的青睐。泰佩思琦也通过奥莱渠道进一步满足了不同消费者的多样化需求，以更广阔的空间打造场景服务多元化的探索与突破。八、在布局国内奥莱渠道方面，tapestry 旗下 3 个品牌 COACH、kate spade 和 Stuart Weitzman 目前进展如何？目前，泰佩思琦旗下三大品牌已积极布局国内各大奥莱渠道。值得一提的是，COACH 上海佛罗伦萨小镇奥莱风尚旗舰店恰于近期焕新开

221、业，近千平空间打造都市霓虹复古空间，该店也是品牌全国首家拥有双层布局的奥莱店铺。九、对于正价店和奥莱店，tapestry 旗下品牌的选址策略有什么不同吗？ tapestry 旗下品牌有进入中国三四线城市吗，是采取直营还是代理的形式？携手合作伙伴，泰佩思琦始终坚持以消费者为中心，全力满足消费者对美好生活的追求与向往。中国的二三四线城市发展迅猛，拥有强大的消费潜力，我们正在不断开拓新的市场，以期实现更大的拓展。近两年来，在品牌的新开门店中，主要比例便是落地于二三四线城市。十、 tapestry旗下品牌在店面选址时， 单店的面积一般是多少？未来三年规划的开店数量有多少？自 2008 年进入中国以来，

222、集团目前在中国大陆已经在 80 多个城市拥有超过 350 家门店。未来，我们亦会进一步加快对各大市场区域的布局和投入，以期实现更大的拓展。十一、在布局线上渠道方面，贵司采取了哪些措施？目前线上渠道销售占比大概有多少？数字经济发展迅猛，我们也发现消费者越来越倾向于在线上完成购买决策、与品牌进行互动交流。泰佩思琦亦积极拥抱数字化，不断丰富消费者的线上消费旅程，持续致力于打造全渠道购物体验，以期为消费者打开更多美好生活的空间。附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书8687附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPER

223、OUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书8889附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书9091附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书9293附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书9495附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书9697附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书9899附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书100101附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书102103附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书104105附 录奥莱行业白皮书OUTLETS WHITE PAPEROUTLETS WHITE PAPER奥莱行业白皮书106107