1、和 君 咨 询 建 筑 事 业 部 2022房屋工程建设行业白皮书房屋工程建设行业白皮书卷首语建筑业是国民经济的重要物质生产行业，支柱产业地位彰明较著。2021 年，全国建筑业总产值突破 29 万亿元，其中，房屋工程建设行业（以下简称“房建”）贡献产值超过六成以上。水大鱼大，按照该比例估算，全国大概有 7 万家建筑施工企业和 1.5 万家勘察设计企业以房建作为核心主业1。中国建筑业正步入成熟发展期，在“房住不炒”稳字当头的政策引领下，我国城镇化红利空间仍然存在，“两新一重”、城市更新、科技产业等将成为主要增量。建筑工业化、智能化、绿色化加速演进，物联网、大数据、建筑机器人等新技术颠覆认知。人们

2、对于美好宜居城市的向往更加强烈，催生对现有住宅、商业、办公设施、文体活动等公共空间的升级，也带动体验消费、休闲旅游产业的发展。和君咨询自 2000 年成立以来，服务地方政府和企事业单位 8000 余家，其中曾服务建筑企业数百家，包括中建多局、中国中铁、中铁建、中交建、中核建等大型央企，北京建工、天津建工、河北建工、深圳天健集团等地方大型国企，以及苏中建设、龙信建设、中南建设、天齐集团等领先民企。我们看到房建施工企业和建筑设计企业的经营理念、建造方式、组织模式和产品形态等方方面面都在经历快速而深刻的变革，我们试图从产业视角剖析房建行业总体格局、从多维度综合判断细分市场战略机遇，为十万家建筑企业，

3、数以百万、千万计的建筑企业管理者、从业者和求知者提供行业发展的相关对策与参考建议，以期能带来些许启发。本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。联系人：熊雪涛 资深合伙人、建筑事业部主任 付金科 合伙人、建筑事业部副主任 都阳 业务合伙人、建筑事业部副主任 于明菲 高级咨询师、建筑事业部高级研究员

4、 1 根据国家统计局、2020 年全国工程勘察设计统计公报显示，2020 年，全国有建筑业企业单位 116716 家，工程勘察设计企业 23741 家。和君咨询建筑事业部联系我们房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 2022目 录产业规模产业规模第一部分第一部分建筑业产业地位行业增长速度房建行业地位02产业结构产业结构第二部分第二部分产业链结构竞争结构区域结构05商业模式商业模式第三部分第三部分盈利情况商业模式14资源能力资源能力第四部分第四部分能力评估资源评估建筑企业的核心资源和能力17竞争规则竞争规则第五部分第五部分行业参与者行业底层驱动力长期驱动力竞争策略22产业政策产业政策第六部

5、分第六部分25技术创新技术创新第七部分第七部分新基建智能建造与建筑工业化协同发展数字化转型“双碳”战略27上篇结束语上篇结束语第八部分第八部分上篇：房建行业发展洞悉上篇：房建行业发展洞悉市场吸引力评估概述市场吸引力评估概述第一部分第一部分33住宅住宅第二部分第二部分商品住宅保障性住房老旧小区改造35商业建筑商业建筑第三部分第三部分商业及服务用房屋办公用房屋TOD 模式公共建筑公共建筑第四部分第四部分科研、教育和医疗用房屋文化、体育和娱乐用房屋交通建筑46工业建筑工业建筑第五部分第五部分工业建筑概述高技术制造业智能制造56下篇结束语下篇结束语第六部分第六部分59下篇：细分市场全面研判下篇：细分市

6、场全面研判关于我们关于我们60和君建筑事业部简介和君集团简介3140房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20221上 篇上 篇房建行业发展洞悉房建行业发展洞悉基于和君原创的产业分析 SMART 模型，我们对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察。2第一部分产业规模建筑业产业地位建筑业产业地位图 1：2011-2021 建筑业增加值及其占国内生产总值的比重情况数据来源：国家统计局、和君分析行业增长速度行业增长速度2 受到 2014 年楼堂馆所严控影响，2015 年行业增速明显下降，具体详见国资厅发 201427 号文件关于中央企业严格控制新建楼堂馆所和规范办公用房管理有关事项的通知。从建筑业

7、总产值来看，进入千禧年之后，我国建筑业迈进年增长 20%以上的高速发展阶段，迎来“黄金十年”；2011 年以后，增速进入 20%以下。2015 年开始，进一步进入个位数的增速区间，增长牛市宣告结束。2021 年，行业正式进入转型发展期，总产值超过 29 万亿，与 2020 年相比增速高达 11%（见图 4）。面对近年新冠肺炎疫情的冲击，2021 年的建筑业总产值增速远高于 GDP 增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。2011-2021 年，除 2015 年外2，我国建筑业房屋建筑施我国建筑业房屋建筑施工面积呈逐年上升趋势，近年来增速趋于平稳工面积呈逐年

8、上升趋势，近年来增速趋于平稳（见图 2）。而竣工面积结束了连续四年的下降态势，比上年增长6.11%（见图 3）。两组数据在总体上呈前升后降态势，这与房地产开发整体增速放缓有直接关联，表明房建行业与建筑表明房建行业与建筑业同步进入转型发展期业同步进入转型发展期。图 2：房屋建筑施工面积情况数据来源：国家统计局、和君分析图 3：房屋建筑竣工面积情况数据来源：国家统计局、和君分析2021 年，我国建筑业增加值超过 8 万亿元，是 2011年的 2.43 倍。自 2011 年以来，我国建筑业增加值持续保持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在 6.75%以上，国民经济支柱产业地位稳固国民经济支柱产业

9、地位稳固（见图 1）。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20223图 4：建筑业总产值及增长率变动和预测（单位：亿元）数据来源：国家统计局、和君分析房建行业地位房建行业地位在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要子领域之一子领域之一3。2020 年，房屋建筑业产值规模达到 16 万亿，近十年来，其总产值占建筑业总产值均在 60%以上（见图 5）。在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高，从 2010 年的 8%增长到 2019 年的 40%，位于各大细分行业首位（见图 6、7）。图 5

10、：2011-2020 年全国建筑业总产值中不同行业完成产值情况（单位：%）数据来源：国家统计局、和君分析3 按照国家统计局的分类标准，建筑业分为房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰、装修和其他建筑业，共四个大类。4图 6：细分行业营业收入（单位：亿元）数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2020）图 7：建筑设计企业营收占比数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2020）房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20225产业链结构产业链结构工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、专业分包等）、施工、运营等环节

11、。专业分包等）、施工、运营等环节。传统房建企业以施工环节为业务主体，产业链上下游拓展有限。施工环节利润率持续低迷，近十年来一直在 3.5%上下徘徊。图 9：建筑业全产业链资料来源：和君分析第二部分产业结构据调研了解，许多建筑央企和大型建筑国企的施工板块净利润率仅在1%-2%之间，中小民营企业更是捉襟见肘。因此，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势。中国建筑中国建筑中国建筑的投资运营业务围绕房地产开发运营、基础设施投资运营和新城镇建设业务三大主业展开。房地产

12、开发运营房地产开发运营：中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。中海地产起家于香港，1992 年在香港联交所上市，定位是国际化不动产开发运营集团。中建地产于 2008 年在北京组建，是各局院地产业务所使用的品牌。（见图 10）我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析：我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析：基础设施投资运营基础设施投资运营：“十三五”期间，中国建筑投资建设了大量基础设施项目，将在“十四五”期间形成规模庞大的运营资产。“十四五”期间，中建将重点关注国家重点战略区域内运营条件良好的公路、轨道交通等领域的 PPP 项目以及智慧停车等新业态领域，鼓励子企业结合自身特

13、点设立专业运营公司。图 8：建筑业微笑利润线资料来源：和君分析6新城镇建设业务新城镇建设业务：聚焦片区开发、大体量城市更新、站城融合、城市运营等领域。鼓励各子企业总结现有项目开发经验，学习借鉴业内成功企业商业模式。运用政府采购、PPP、投资建造运营一体化和轻资产运营等方式，深度参与产业策划、城市规划等顶层设计，强化产业导入能力。金融业务金融业务：中国建筑的金融业务在现阶段以服务内部企业为主。（见图 11）中国中铁中国中铁中国中铁提出成为“国内一流的城市综合开发运营商”、“国内一流的基础设施投资运营商”，依托主业优势向交通线上地产商转变，向文旅、康养、TOD、会展等领域拓展。投资运营类业务主要依

14、托区域总部以及集团直接控股的地产类企业实施。金融物贸业务定位为服务保障板块，主要服务内部。（见图 12）中国交建中国交建投资运营板块投资运营板块：实施主体包括集团直接控股的数个专业投资平台以及具有投资属性的区域总部。与中铁的组织模式相比，中交在集团层面的业务整合能力更强，具备“专业+区域”的业务矩阵协同能力，由投资平台发挥主导作用，如中交城投专注于城市综合开发业务，中交投资专注于基建投资业务。反观中铁，由于铁路建设具有区域属性，区域经营和生产的管理方式由来已久，区域总部发挥更大作用，与投资公司采用“一套班子，两块牌子”的管理模式。金融业务板块金融业务板块：2021 年 9 月，中交集团整合成立

15、中交资本控股有限公司，作为中交集团金融控股和资本服务平台。成立初期，中交资本旗下主要有3家子公司：中交租赁、中交基金、供应链金融公司。其中，中交基金连年保持在全国百亿管理规模以上私募股权基金管理人行列，在央企基础设施产业基金领域处于行业领先地位。（见图 13）中交集团在房地产业务方面基本没有布局，在几大央企中，房地产业务的占比和规模都是最小的。图 10：中国建筑房地产业务布局资料来源：乐居财经图 11：中国建筑金融业务布局资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20227图 12：中国中铁投资运营/金融业务布局资料来源：中国中铁官网、和君分析图 13：中交集团投资运营/金

16、融业务布局资料来源：中交集团官网、和君分析图 14：陕西建工供应链金融业务布局资料来源：公开资料、和君分析陕西建工陕西建工为解决资金使用效率低、融资成本高、经营成本管控难等问题，陕建组建金融平台，承担商业保理、融资担保、融资租赁、私募基金四项职能。2020 年，陕建金融板块已实现利润6亿元。陕建自主搭建“陕建筑信”供应链金融平台，截止目前，陕建筑信开单量已接近 60 亿元，注册供应商累计超过 4000 家，银行对接超过 10 家。8综上，我们对各大头部建筑企业地产业务和特许经营权资产情况进行横向比较发现，中国交建地产相关资产的中国交建地产相关资产的占比最少，同时，特许经营权资产规模最大，占比仅

17、次于占比最少，同时，特许经营权资产规模最大，占比仅次于中国电建中国电建。在房地产调控的大背景下，地产行业自身资金内生现金流情况不容乐观，央企基建龙头公司的房地产业务会受到一定影响。中国交建房地产业务占比仅 3.52%，且主要中国交建房地产业务占比仅 3.52%，且主要是城综开发项目的配套商业和一二级联动开发项目，负担是城综开发项目的配套商业和一二级联动开发项目，负担较小较小。2020 年 4 月证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，开启基础设施领域公募 REITs 试点工作，助力基建增速发展，给建筑类央企的资产盘活提供了新模式，特许经营权

18、资产有了更多更方便的退出新路径。中国交建特许经营权资产在各央企中规模最大，占比中国交建特许经营权资产在各央企中规模最大，占比高，盘活融资规模较大，更有利于资本结构的优化。高，盘活融资规模较大，更有利于资本结构的优化。小结小结表 1：2021 年上半年建筑央企地产相关资产规模和占比资料来源：东兴证券表 2：2021 年上半年建筑央企特许经营权资产规模和占比资料来源：东兴证券建筑施工企业竞争格局建筑施工企业竞争格局竞争结构竞争结构随着建筑业市场结构调整的不断深入，市场竞争格局也将不断变化。一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈发明显。发明显。2020 年，该类企业

19、完成产值 9.6 万亿元，占建筑业总产值的 36.3%（见图 15）；新签合同额 15.2 万亿元，占全国建筑业企业新签合同额的 46.9%（见图 16）。与此与此同时，中央企业的市场集中度进一步提高。同时，中央企业的市场集中度进一步提高。2020 年，建筑类中央企业新签合同额 120594 亿元，占国有及国有控股企业新签合同额的 79.1%，占全行业新签合同额的比重从2014 年的 25.6%提升至 2020 年的 37.1%。另一方面，市场对企业的综合能力要求越来越高。另一方面，市场对企业的综合能力要求越来越高。随着供给侧结构性改革的深化，建筑市场对企业的投融资能力、风险管控能力、资源整合

20、能力都提出了全新的要求。工程总承包模式在行业内推广加快，业主对设计施工一体化服务能力及大项目运作能力的要求也快速提升，此趋势对大型国有建筑业企业更加有利，中小型及民营企业发展面临一定的挑战。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20229图 15：国有及国有控股企业完成产值情况数据来源：建筑业统计年鉴，和君分析根据中国施工企业管理协会统计的2020 年度完成产值 100 亿元工程建设企业名单，2020 年，共有 301 家工2020 年，共有 301 家工程建设企业完成产值超过 100 亿元程建设企业完成产值超过 100 亿元4 4，其中，共有 66 家民，其中，共有 66 家民营企业上

21、榜营企业上榜（见表 3）。这些企业多是发迹于江苏、福建、山东、浙江等建筑大省，从单一承包土木工程发展成为以建筑工程施工总承包为主、专业承包为辅并兼营本行业配套产业的综合性企业。少数几家企业隶属于大型房地产集团，与集团住宅产业化、房地产开发等业务联合构成了上下游产业链。2019 年，在国家层面，中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于促进中小企业健康发展的指导意见（中办发 201924 号），意见规定持续完善中小企业融资政策、积极拓宽融资渠道、减轻企业融资负担；在行业层面，住建部印发关于支持民营建筑企业发展的通知（建办市 20198 号），在促进企业公平竞争、优化招投标竞争环境等方面出台具体举措。从

22、政策环境看，中小型及民营从政策环境看，中小型及民营企业发展环境正在持续优化，存在向上突破的空间，但仍企业发展环境正在持续优化，存在向上突破的空间，但仍面临大型央企、国企的激烈竞争。面临大型央企、国企的激烈竞争。图 16：国有及国有控股企业新签合同额情况数据来源：建筑业统计年鉴，和君分析表 3：2020 年度完成产值 100 亿元民营工程建设企业名单资料来源：中国施工企业管理协会4 注：存在集团、二级、三级企业重复统计的情况10建筑设计企业竞争格局建筑设计企业竞争格局在建筑设计领域，四种力量构成行业竞争格局，国有在建筑设计领域，四种力量构成行业竞争格局，国有设计院对高端项目的垄断尚在高位。设计院

23、对高端项目的垄断尚在高位。建筑行业竞争格局的成因：“规模不经济”建筑行业竞争格局的成因：“规模不经济”建筑行业内有 10 万余家企业共同瓜分着每年 30 万亿建筑行业内有 10 万余家企业共同瓜分着每年 30 万亿的市场份额，大中小型施工和勘察设计企业百花齐放，与的市场份额，大中小型施工和勘察设计企业百花齐放，与其他行业相比，行业集中度明显较低。其他行业相比，行业集中度明显较低。从长期看，规模经济带来的资源集聚和学习效应有助于驱动产业的集中，而而建筑行业恰恰是一个“规模不经济”的行业建筑行业恰恰是一个“规模不经济”的行业。既然规模效应不明显，产业聚集的动力就较弱，集中度也就偏低。建筑企业往往会

24、出现以下吊诡现象：在企业二、三十亿规模的时候，人均产值三百多万；七、八十亿的时候，人均产值还是三百多万；一百五六十亿的时候，人均产值反而会下降到二百多万了。规模增加，效率却不一定提升，这个现象是反经济学的。造成建筑企业“规模不经济”主要有三个原因：造成建筑企业“规模不经济”主要有三个原因：第一第一，建筑行业的产品是高度定制化、项目制的，管理标准化程度不高，产品可复制的程度不高，因此规模效应不明显。第二第二，跟其他行业相比，建筑业管理较为粗犷，跑冒滴漏现象严重，资源配置效率不高，资本运作水平、信息化水平还较为初级，精细化管理缺乏有效抓手。要了解“规模不经济”，我们要先了解什么是规模经济。其他行业

25、，比如说传统的制造业，也包括金融、互联网这些新兴行业，通常是随着产量的增加，各种边际成本、平均成本，是下降的；也就是随着产量的提升，随着企业规模的提升，企业总体的效率是增加的。第三第三，相较于其他行业，建筑行业的区域市场并非全国统一市场，各地区产品需求、投标规则、定额水平与技术标准不尽相同，对建筑企业的规模复制带来阻力。总结来说，建筑行业产品的标准化水平不高、管理的总结来说，建筑行业产品的标准化水平不高、管理的标准化水平也不高、区域市场割裂，造成了行业规模效应标准化水平也不高、区域市场割裂，造成了行业规模效应不明显。不明显。不过，这种现象也在发生松动，随着行业高质量发展进程加快，八大建筑央企

26、2021 年的新签合同额占比已经超过40%，中小民营企业的生存空间正在逐步被挤压。图 17：建筑设计企业竞争格局资料来源：公开资料、和君分析图 18：规模经济解释资料来源：和君分析但建筑设计人才市场竞争已趋于白热化，由人才驱动的竞争力变革将逐步打破现有竞争格局。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202211未来竞争格局未来竞争格局市场经过激烈的淘汰，建筑企业的梯队结构将发生市场经过激烈的淘汰，建筑企业的梯队结构将发生变化。未来的建筑业市场将由三类企业构成：个位数的超变化。未来的建筑业市场将由三类企业构成：个位数的超级大平台、两三位数的龙头企业，以及数以万计、数以几级大平台、两三位数的

27、龙头企业，以及数以万计、数以几十万计的小微企业。十万计的小微企业。顶级的平台类公司拥有资金、技术、管理等多方面优顶级的平台类公司拥有资金、技术、管理等多方面优势，业务布局广泛深入，产业结构多元合理，能够为客户势，业务布局广泛深入，产业结构多元合理，能够为客户提供全面的一体化综合性解决方案。提供全面的一体化综合性解决方案。我们认为，超级大平台可能会在以下三类企业中出现，第一类是中建、中铁、中交等央企的股份层面，在世界范围内行使国家各类战略职能；第二类是险资资本，如平安建投、中信建投、泰康资本等，凭借其资金优势及数据优势对建筑行业进行整合与重构；第三类是阿里巴巴、百度、高德等高科技企业，随着智慧城

28、市、智慧交通的落地，高科技企业很有可能会对建筑行业进行降维冲击。市场结构的中间层是各类龙头企业市场结构的中间层是各类龙头企业，一类凭借专业优势在细分业务形成领先地位，比如装饰领域的金螳螂；一类深耕区域局部市场，与当地社会发展形成利益共同体，比如建筑央企的优秀工程局、省级建工集团等。市场更多的参与者是小微企业市场更多的参与者是小微企业，业务相对单一，综合实力较弱，为行业顶级平台公司、龙头企业提供专业配套服务。超级大平台的使命是引领行业的发展，行业大龙头的超级大平台的使命是引领行业的发展，行业大龙头的生存方式是构建协作网络，小微企业的竞争策略是在超级生存方式是构建协作网络，小微企业的竞争策略是在超

29、级大平台和行业大龙头编织的生态圈里，找到自己的生态位。大平台和行业大龙头编织的生态圈里，找到自己的生态位。图 19：发达国家建筑行业业态资料来源：公开资料、和君分析图 20：建筑行业的市场结构由倒梯形向金字塔形变化资料来源：公开资料、和君分析12区域发展的不平衡是建筑业的一大显著特点。区域发展的不平衡是建筑业的一大显著特点。从常规分类的六大区域来看，华东区域发展始终一骑绝尘，中南区域常年位居第二，西南地区近年平均增速最快，西北地区有小幅提升，东北地区发展后劲不足。（见图 21）我们根据中国建筑业发展年度报告 2020中的统计数据，梳理各地区建筑业主要指标，包括建筑业增加值、营业收入、建筑业总产

30、值、新签合同额、资产总额、利润总额。区域结构区域结构进而确定各地区每一项指标占全国的比重，再将 6 项指标的比重求和得到比重总分，进行排序。（见表 4）江苏省以绝对优势位列第一；北京市建筑央企总部及二级单位林立，在资产和利润总额两项指标上占比较高；广东、浙江、湖北、山东、四川、河南等排名靠前省份均是传统建筑强省；而海南、青海、宁夏、西藏受制于市场规模、经济水平等因素，排名靠后。图 22：外地建筑施工企业中标数量占全部中标数量的比例数据来源：公开资料、和君分析图 21：2020 年六大区域建筑业增加值占比数据来源：中国建筑业发展年度报告 2020对于建筑行业来说，各区域市场，包括各省级、各地对于

31、建筑行业来说，各区域市场，包括各省级、各地市、各区县，市场环境不一而同，即“区域市场割裂”是建市、各区县，市场环境不一而同，即“区域市场割裂”是建筑行业的一大特点。筑行业的一大特点。从量化的角度来看区域壁垒，我们统计了各地区外地建筑施工企业中标数量的比例。根据下图所示，除西藏、内蒙古、北京、重庆、青海以外，其他各地区外地企业中标占比不足 1/4，本地企业占有绝对优势。表 4：2020 年各地区建筑业综合实力排名资料来源：中国建筑业发展年度报告 2020房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202213究其原因，需求端和供给端共同造成了建筑行业区域究其原因，需求端和供给端共同造成了建筑行业

32、区域市场割裂的现象。市场割裂的现象。需求端需求端：由于各地域的发展阶段不同、市场需求不同，由于各地域的发展阶段不同、市场需求不同，造成了产品种类的不同，产品种类的不同决定了对企业能造成了产品种类的不同，产品种类的不同决定了对企业能力要求的不同。力要求的不同。比如中西部的欠发达地区，核心诉求是修路造桥等基础设施建设，同时地方政府的支付能力较差，需要引进创新商业模式，对企业的投资策划、可行性研究以及资本运作能力的要求较高；再比如广东、湖北等建筑大省，EPC 发包模式较为常见，需要企业具备无图报价能力、产业链延伸能力以及资源整合能力。在中国最发达的区域，比如说北京、上海，未来的发展方向是智慧城市、智

33、慧交通，这种立体空间范围内的多层次布局，需要企业具备城市的综合开发、运营能力以及与高科技企业深度对接的能力。供给端供给端：造成区域市场割裂的最主要原因是供给方的造成区域市场割裂的最主要原因是供给方的原因，各区域的资源供给不同、开放程度不同，地方保护原因，各区域的资源供给不同、开放程度不同，地方保护主义之风依然尚存。主义之风依然尚存。即使是建筑大省广东省，本土建筑企业在省内完成产值高达 80%，大部分本土企业在省外没有竞争力，走出去的空间受限。与此同时，随着政府投资条例（2018、国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见（2021）等政策的出台，“全国统一大市场”建设的持续推进，擅自（变相）设立

34、审批/备案事项、不合理准出条件等地方保护主义现象或有所缓解，但建筑行业“区域市场割裂”这一顽症仍需要漫长时间方可根治。当前，区域发展的基本逻辑已经改变，新型城镇化以城市群为主空间载体，将构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。从城市到城市群、都市圈，中国城市发展从城市到城市群、都市圈，中国城市发展潜力差异巨大，城市研究、选择的价值更加重要。潜力差异巨大，城市研究、选择的价值更加重要。图 23：城市进化路径资料来源：公开资料、和君分析14盈利情况盈利情况第三部分商业模式2011-2021 年，我国建筑企业利润总额呈现逐年上升2011-2021 年，我国建筑企业利润总额呈现逐年上升趋势。趋势。2

35、021 年，全国建筑业企业利润总额达 8554 亿元，是 2011 年的 2.06 倍，比上年增加了 106.26 亿元，增长率为 1.26%，但增速连续五年下降。（见图 24）2011-2021 年，我国建筑业企业产值利润率呈波动缓2011-2021 年，我国建筑业企业产值利润率呈波动缓慢递减状态。2021 年产值利润率为 2.92%，比上年减少了慢递减状态。2021 年产值利润率为 2.92%，比上年减少了0.23 个百分点，首次跌破 3%。0.23 个百分点，首次跌破 3%。（见图 25）商业模式商业模式建筑企业最基础的商业模式是通过自身施工管理和项目运作获取利润，利润空间稀薄，资金周转

36、快慢部分取决于公司结算能力及客户的信用程度。图 24：2011-2021 年建筑业利润总额情况数据来源：国家统计局、和君分析图 25：2011-2021 年建筑业产值利润率情况数据来源：国家统计局、和君分析图 26：建筑纯服务模式下收付款流程示意图资料来源：华泰证券房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202215近年来，工程建设组织模式进一步完善和优化。近年来，工程建设组织模式进一步完善和优化。2019年 3 月，国家发展改革委、住建部联合印发关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见，在房建和市政领域推进全过程工程咨询服务的发展。2019 年 12 月，住建部、国家发改委联合印发房屋建

37、筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法，为工程总承包多个重要领域的发展指明了方向。融合设计、采购和施工的工程总承包模式不单是一种工程建设组织模式，更是一种通过产品思维重构企业的商业模式。工程总承包模式的优越性日益彰显，但是，大多数建筑企业并没有发挥出搭接渐进的优势，依旧是貌合神离、信息割裂。从 C 到 EPC 是建设行业的必然发展趋势，虽从 C 到 EPC 是建设行业的必然发展趋势，虽然转型过程中在法律环境、甲方、建筑企业都存在诸多不然转型过程中在法律环境、甲方、建筑企业都存在诸多不完善、不适应，但施工企业必须迎难而上。完善、不适应，但施工企业必须迎难而上。有实力的企业通过 PPP、BOT 等

38、模式共同参与到项有实力的企业通过 PPP、BOT 等模式共同参与到项目的管理、运营中，为政府管理“补短板”，推动整个产业目的管理、运营中，为政府管理“补短板”，推动整个产业的发展与演化。的发展与演化。图 27：传统施工总包模式与 EPC 模式的对比资料来源：公开资料、和君分析图 28：投资类业务资金流向示意资料来源：华泰证券16建筑行业对新商业模式的探索从未停止，项目主导建筑行业对新商业模式的探索从未停止，项目主导单位通过对区域市场的深耕细作，努力寻找企业发展需求单位通过对区域市场的深耕细作，努力寻找企业发展需求与业主方诉求的交集，甚至为项目量身打造商业模式，与业主方诉求的交集，甚至为项目量身

39、打造商业模式，与业主方达成共赢的项目合作方案。与业主方达成共赢的项目合作方案。如在传统公开招标类项目中，采用 EPC+履约保证金、EPC+延期支付模式、EPC+O、EPC+F 等模式；在片区开发类项目中，采用传统公招+PPP、产业新城PPP、ABO、EOD、产业联合开发、代建管理等模式。随着建筑市场和政策的变化，过往的成功案例或许不再适用当下的监管要求，但越来越多的建筑企业开始重视商业模式的创新设计工作。2000 年，中国建筑发布“十二五”战略规划。遵循建筑业特点和建筑企业商业逻辑，中建首次提出“五化”的发展策略，即专业化、区域化、标准化、信息化、国际化，无一不具有前瞻的战略眼光和犀利的商业洞

40、察。十余年后，大型建筑企业正普遍从粗犷式的单一建造十余年后，大型建筑企业正普遍从粗犷式的单一建造商角色向多业务模式转变，逐步实现向集“投融资-设计-商角色向多业务模式转变，逐步实现向集“投融资-设计-建造-运营-维护”为一体的综合服务商的转变。建造-运营-维护”为一体的综合服务商的转变。建筑企业或是通过“专业化、区域化、国际化”占据了独特的生态位，或是通过“标准化、信息化”压降成本，实现了精益建造，向着更高等级的建筑企业形态不断进化。图 29：建筑企业的五次商业模式演进资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202217能力评估能力评估第四部分资源能力根据和君建筑事业部研

41、究，建筑企业的管理能力可分根据和君建筑事业部研究，建筑企业的管理能力可分为战略能力、业务能力和支撑保障能力三大方面。为战略能力、业务能力和支撑保障能力三大方面。各项能力的维度、释义如下表所示，建筑企业可通过此表自查和改进。表 5：战略能力评估资料来源：和君分析18表 6：业务能力评估资料来源：和君分析表 7：支撑保障能力评估资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202219表 8：能力评分标准资料来源：和君分析资源评估资源评估建筑企业资源可分为品牌资源、合作关系资源、人才建筑企业资源可分为品牌资源、合作关系资源、人才资源、技术创新资源、财务资源五大方面。资源、技术创新资

42、源、财务资源五大方面。其中，前四项资源较难通过量化的方式衡量，我们通过对资源进行多维度的分拆，尽可能从定性的角度提供评估方法，供企业自查、改进。表 9：内部资源评估打分标准：1=远低于行业平均水平；2=低于行业平均水平；3=行业平均水平；4=高于行业平均水平；5=行业领先水平20表 9：内部资源评估（续）打分标准：1=远低于行业平均水平；2=低于行业平均水平；3=行业平均水平；4=高于行业平均水平；5=行业领先水平建筑企业的核心资源和能力建筑企业的核心资源和能力以上是对于建筑企业整体能力和资源的评价方法，而对于稀缺性资源的占有和掌控才是优秀建筑企业的成功密对于稀缺性资源的占有和掌控才是优秀建筑

43、企业的成功密钥。根据和君建筑事业部的调研分析，建筑企业的核心资钥。根据和君建筑事业部的调研分析，建筑企业的核心资源和能力可以分为以下九类：源和能力可以分为以下九类：(1)背靠大客户或母集团资源(1)背靠大客户或母集团资源：如绿地大基建的成员企业，能够依托绿地集团的多元产业优势、全国化布局，主动或被动地走上发展的快车道，业绩增长的压力倒逼各企业走出省内舒适区，到省外拓展市场。贵州建工、西安建工、天津建工、江苏省建等成员企业在混改后，营收普遍实现超过 20%的复合增长，利润普遍实现超过 30%的复合增长。（见图 30）(2)具备和区域政府长期绑定发展的能力(2)具备和区域政府长期绑定发展的能力：如

44、中建集团在2012年以原中建七局三公司、厦门东北设计院为主体，整合组建成立中建海峡，深耕福建省，已成为中建集团区域化发展的典范，成为地方政府推动经济社会发展的央企代表，对其他竞争对手进入福建市场构建有效壁垒。(3)具备控制上游产品价格的能力(3)具备控制上游产品价格的能力：如上海建工在上海市的优势地位，一定程度上仰仗于其对于上海地区混凝土供应链的把控能力。(4)成本控制能力强(4)成本控制能力强：在房建领域，尤其是房地产企业发包的普通住宅类项目，项目本身盈利空间稀薄，企业对于成本的把控至关重要。如苏中建设房建业务利润率能够达到8-10%，与苏中建设成本管理的“五道关卡”密不可分即合同签订、成本

45、策划、过程管控、结算管理、人力资源管理；中建三局在 2018 年发布了住宅和公建的精益建造实施指南，指出精益建造的核心理念是拒绝浪费，减少没有价值和不能带来增值的活动，从实施层面固化了成本控制的标准动作。(5)具备核心技术资源(5)具备核心技术资源：如中建三局在超高层建筑领域拥有的智能化施工装备集成平台、迴转式多吊机集成运行平台等多个核心技术优势。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202221(6)具备优先的政策倾斜优势(6)具备优先的政策倾斜优势：如在浙江、山东、福建、广东等地，EPC利好政策频出，且EPC模式发包项目较多，当地建筑企业培育工程总承包能力具有先发优势。(7)具备良好

46、的现金流、较低的融资成本(7)具备良好的现金流、较低的融资成本：如大型建筑央企具有天然的融资成本优势，地方性国有企业通过参股地方商业银行取得优质信贷渠道等。(8)具备优质的劳务队伍资源(8)具备优质的劳务队伍资源：如有些建筑企业在向产业链下游并购劳务公司，打造自己的产业工人团队。(9)具备独特的前瞻性战略眼光(9)具备独特的前瞻性战略眼光：如中建五局在 2003年整合二级单位地产资源，成立信和地产，在当时建筑企业多为单一施工承包商的行业背景下，房地产业务成为五局新的经济增长点。图 30：绿地大基建各成员企业近 5 年/混改后营收年均复合增速数据来源：公开资料、和君分析22行业参与者行业参与者第

47、五部分竞争规则房屋工程建设行业的产业链上游包括钢铁、混凝土、水泥、玻璃等建筑原材料行业，建筑所需设备又涉及到工程机械行业，建筑业的运行需要金融机构的支持，投资方通常为政府、房地产企业与制造业企业。由此可见，建筑建筑行业所涉及产业众多，产业链较为复杂，并且极易受到上行业所涉及产业众多，产业链较为复杂，并且极易受到上下游牵制下游牵制。行业底层驱动力行业底层驱动力建筑业最主要的底层驱动力是固定资产投资建筑业最主要的底层驱动力是固定资产投资，根据联讯证券研究院的研究，建筑行业景气度与固定资产投资高度相关，全社会固定资产投资增长对于建筑业总产值的拉动乘数达 30%以上。对于房建行业来说，最主要的驱动力来

48、自房地产投资。对于房建行业来说，最主要的驱动力来自房地产投资。从房地产开发投资额看，尽管地产开发增速存在比较明显的“三年周期”，但自 2010 年以来房地产开发整体增速已大幅放缓。受人口数量、城镇化率、人均住宅面积等因素的综合影响，未来房地产开发行业空间很难再有较大的突破。当前行业规模正处于由峰值缓慢下滑的成熟阶段，行业空当前行业规模正处于由峰值缓慢下滑的成熟阶段，行业空间不会进一步扩大，尤其在强力调控背景下，房地产市场间不会进一步扩大，尤其在强力调控背景下，房地产市场在较长周期内难以恢复昔日荣光，但公共建筑领域或迎来在较长周期内难以恢复昔日荣光，但公共建筑领域或迎来发展机遇。发展机遇。图 3

49、1：建筑业产业链上下游参与方资料来源：和君分析图 32：固定资产投资对于建筑总产值的拉动效应显著数据来源：Wind、联讯证券房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202223长期驱动力长期驱动力根据和君建筑事业部研究，房建行业发展的长期驱动根据和君建筑事业部研究，房建行业发展的长期驱动力来自技术、客户需求、消费偏好、城镇化、企业功能五力来自技术、客户需求、消费偏好、城镇化、企业功能五个方面的演变。个方面的演变。(1)技术的革命(1)技术的革命：技术将改变生活场景，催生新建设需求，详见第七部分技术创新。(2)客户需求的升级(2)客户需求的升级：客户群体从传统的房地产商为主逐步向政府及政府平

50、台、电商物流、高科技企业等客户群体延展，客户类型更加丰富，客户需求也由单纯的施工服务向投融资、规划、设计、运维等一体化、多样化、高端化服务需求升级，这些既为企业发展拓宽了新思路、新路径，也对企业的综合服务能力、产品升级能力提出了新的挑战。(3)消费偏好的变迁(3)消费偏好的变迁：随着经济社会及行业变革深入演变，人民对居住环境的要求向安全、健康、舒适、便捷等方向升级。过去建造房屋是为了实现居住功能，而现在除了基础功能的实现，更要满足环保要求且兼有人文情怀，建筑的功能将更加立体、多元和完善。用户对建筑产品的体验与意见，必将成为建筑企业必须回应的重要诉求。(4)城镇化的持续推进(4)城镇化的持续推进

51、：随着新型城镇化的推进，城市基础设施、公共服务设施和住宅建设仍将保持巨大投资需求。智慧城市是建设新型城镇化的重要手段之一，将为建筑智能化等相关业务带来新的增长点。(5)企业功能的转变(5)企业功能的转变：大规模的工程建设已接近尾声，大型央企掌握着大量的运营资产，维修、维护、保养、运营、升级换代等后期工作可能会成为未来建筑业转型的方向，即从建造商向服务商的转变。竞争策略竞争策略平台型企业平台型企业：生态、协作、共赢将成为建设行业发展的主旋律，优秀建筑企业正在着力构建生态发展共同体，优秀建筑企业正在着力构建生态发展共同体，并积极进入金融服务、运营服务、信息科技等新兴领域，并积极进入金融服务、运营服

52、务、信息科技等新兴领域，形成新的建设行业发展生态形成新的建设行业发展生态。建设行业与金融行业协作融合的趋势逐渐明晰，金融和建设二者结合将带来资金优势、成本优势、效率优势和创新优势。工程建设企业从建造的角度理解运营，从运营的角度去理解建造，二者协作融合将带来盈利优势、价值优势和门槛优势。大型企业大型企业：大型建筑企业的战略日益趋同，采取转型升级战略已成为共同选择，传统房建企业与传统基建企业纷纷向对方领域拓展、渗透。在资质改革助推下，以资质、技术等筑起的竞争壁垒逐步被打破，大型建筑企业的业务边界越来越模糊。在同质化竞争加剧的新形势下，快速打在同质化竞争加剧的新形势下，快速打造差异化的竞争优势，将是

53、决定企业能否赢得竞争的关键造差异化的竞争优势，将是决定企业能否赢得竞争的关键所在。所在。中小型企业中小型企业：对于中小型建筑企业而言，通常有以下对于中小型建筑企业而言，通常有以下四种战略思路极限聚焦、垂直多元、向上包围、加入四种战略思路极限聚焦、垂直多元、向上包围、加入共同体。共同体。(1)极限聚焦策略:绝大多数规模在 20 亿以下的建筑企业适合采用此策略，或聚焦于区域、或聚焦于细分行业、或聚焦于有限业主。因为业务的高度聚焦，企业管理的离散度极小，易建立标准化的管理体系，但需要防范单一性风险。(2)垂直多元策略:垂直多元策略是极限聚焦策略的升级版，力图在聚焦的基础上，不断抢占细分赛道的生态位，

54、最终做到细分领域的全能冠军，如建筑装饰领域的金螳螂。24(3)向上包围策略:从“包工队”进化为总包服务商，向上包围策略本质上是一种产业链延伸战略，从产业链下游，不断向上游进军，最后成为“建筑综合服务商”。如江苏环亚集团，围绕医院服务全产业链，先后成立医疗系统设计研究院、成立医建咨询公司、医疗人工智能公司等一系列公司，全面成为医院整体方案解决商。金螳螂选择在装饰领域“做宽”，成为了全能冠军；而环亚选择在装饰领域的一条非常狭窄的赛道不断“做长”，成为了单项王者。(4)加入共同体策略:2020 年挂牌成立的绿地大基建集团，由广西建工、贵州建工等 8 家核心骨干企业组成，这些骨干企业混改了一批业务互补

55、的专业企业，如具备公路施工特级资质的华川集团、掌握玄武岩纤维材料核心技术的绿材谷科技、研发制造了世界一流筑路重型机械设备的中大机械，他们都是在各自领域拥有稀缺性资源的“宝藏企业”，加入绿地集团后，更加能够发挥出多元化的产业优势。建筑设计企业建筑设计企业：面对外部变化，建筑设计企业通常采取以下五种应对策略。(1)后端延伸：开展全过程工程咨询业务和工程总承包业务。(2)前端延伸：向前端的投融资延伸，直接参与 PPP项目或通过投资带动勘察设计业务发展，采用此种应对方式的通常为上市企业。(3)方案理念：强化方案能力，形成特有的设计理念品牌。(4)产业化：通过洞察客户需求，通过产业化尝试，寻找技术与产业

56、的结合点。如华阳国际在 2014 年设立“建筑产业化公司”，是国家首批“装配式建筑产业基地”，已在全国 15 各城市完成近百个装配式建筑设计项目。(5)数字化转型：通过搭建数字化平台，探索向科技型公司转型。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202225第六部分产业政策和君建筑事业部将 2020 年至今（2022 年 3 月）的建筑业重要政策梳理如下：表 10：建筑业近期重要政策26表 10：建筑业近期重要政策（续表）政府对于行业的管理和调控主要是通过产业政策来实政府对于行业的管理和调控主要是通过产业政策来实现的，将直接影响短期内建筑产业发展：现的，将直接影响短期内建筑产业发展：(1)

57、市场环境将不断净化，招投标不规范、恶意低价中标、工程总承包管理不完善、“挂证”等现象将得到缓解；(2)资质门槛效应弱化，管理核心竞争力地位更加凸显；(3)建筑工业化、绿色化、智能化加速演进，政策高度利好；(4)“碳中和”引领新潮流，建设方式向绿色化转型；(5)城市发展质量提升，保障房建设、老旧小区改造等为行业带来增量。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202227第七部分技术创新技术是拓展生产可能性边界，改进产业生产模式的重技术是拓展生产可能性边界，改进产业生产模式的重要力量。要力量。在宏观层面在宏观层面，2020 年 7 月，国家发改委等 13 个部门联合印发关于支持新业态新模式健

58、康发展激活消费市场带动扩大就业的意见，为打造数字经济新优势进行了全为打造数字经济新优势进行了全面部署面部署。中国制造 2025规划提出制造强国建设三个十年的“三步走”战略与九大任务，在九大任务的需求下，智能制智能制造应运而生，将引领新一轮制造业转型造应运而生，将引领新一轮制造业转型。在行业层面，建筑业的技术变革将会有以下四个主要在行业层面，建筑业的技术变革将会有以下四个主要方向：方向：新基建新基建新基建是指 5G 基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网七大板块，发力于“科技端”的基础设施建设（见图 33）。在这七大板块中，各领域已经探索出非常成熟的商

59、业模式，且不缺各类入局者。“新基建”并不新，更多是将传统概念“新基建”并不新，更多是将传统概念的升级和体系化。的升级和体系化。从国家的角度来说，此时提出新基建主要有三个意义：第一，突出科技创新的国家战略地位，引领企业攻破基础领域的关键技术环节，为新经济领域补短板；第二，加速新的主体与投资方式的创新，进一步放开市场准入，引导市场力量参与，规范并推动 PPP，引进公募基金、私人资本等多元化投资，政府投资主要起引导角色；第三，引导企业战略布局。图 33：新基建七大板块资料来源：公开资料、和君分析28在新技术应用层面，新基建对于建筑企业提出传统建在新技术应用层面，新基建对于建筑企业提出传统建造和新专业

60、化的双重需求。造和新专业化的双重需求。（见图 34）在产品层面，新基建也对建筑业现有产品带来了进一在产品层面，新基建也对建筑业现有产品带来了进一步的升级机遇。步的升级机遇。例如对传统园区升级改造需求，5G、大数据、人工智能等产业发展将产生大量 5G 基站、数据中心的建设需求。大数据、5G、电动智能驾驶技术将促进低碳生活岛、零碳生态栈道、共享网约无人驾驶车、智能家居等智慧社区体验的发展。图 34：新基建对于建筑企业的需求资料来源：公开资料、和君分析智能建造与建筑工业化协同发展智能建造与建筑工业化协同发展2020 年 7 月，住房和城乡建设部、国家发展改革委等13 部委联合下发关于推动智能建造与建

61、筑工业化协同发展的指导意见。意见提出，到 2025 年，我国智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，建筑工业化、数字化、智能化水平显著提高；到 2035年，“中国建造”核心竞争力达到世界领先地位，全面实现建筑工业化，我国迈入智能建造世界强国行列。图 35：智慧建造蓝图资料来源：公开资料、和君分析围绕建筑业高质量发展总体目标，以大力发展建筑工以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，形成涵盖科业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系，提

62、升工程质量安全、效益和品质，体的智能建造产业体系，提升工程质量安全、效益和品质，实现建筑业转型升级和持续健康发展实现建筑业转型升级和持续健康发展，这将是 2021 年及以后一段时间内建筑市场发展的必然趋势。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202229中电建路桥集团董事长汤明在中央建企未来的超越和生存之道一文中表示：“中国建筑业的发展，微观方面有六个趋势，第一个就是建筑业工厂化。建筑业的所有过程过去都是在工地现场实现，未来会像制造业一样完成，每一个构件都会像钢铁制品一样在工厂里面制造完毕后再去拼装。装配式建筑在国外早已形成趋势，在国内建筑市场将有很大发展潜力。”图 36：建筑工业化的

63、诠释资料来源：公开资料、和君分析数字化转型数字化转型数字化不断改变人们的生活方式，传统的建筑行业形态正在被建筑产业数字化新业态所革新，数字化对建筑行业全要素生产率的促进作用逐步显现。数字化作为建筑产数字化作为建筑产业转型升级的核心引擎，将通过数字建筑产业平台、数字业转型升级的核心引擎，将通过数字建筑产业平台、数字化设计、数字建造、数字运维等手段全面提高建筑业生产化设计、数字建造、数字运维等手段全面提高建筑业生产力水平。力水平。全国人大代表、上海建工集团股份有限公司党委书记、董事长徐征在今年两会上表示：“体量巨大、蓬勃发展的体量巨大、蓬勃发展的中国建筑业，有着庞大和丰富的数字化应用前景，数字化中

64、国建筑业，有着庞大和丰富的数字化应用前景，数字化转型大有可为、未来可期。转型大有可为、未来可期。”徐征强调，要解决建筑业数要解决建筑业数字化转型目前存在的问题，需要从以下几方面入手：字化转型目前存在的问题，需要从以下几方面入手：(1)深入推进建筑产品数字化和建筑产业数字化。(1)深入推进建筑产品数字化和建筑产业数字化。积极将新一代信息技术与建筑业深度融合，持续推进 BIM技术在工程全生命周期的集成应用，打造基于5G、物联网、人工智能的数字工地，大力建设面向行业基于 BIM 的智慧设计、建造与运维的建筑产业互联网平台。(2)努力打造数字化商业生态圈。(2)努力打造数字化商业生态圈。以“业务驱动、

65、技术支撑、产业协同、政策支持、企业家意志”五个关键因素为支撑，打通产业链、供应链、服务链上下游企业，打造共生的企业数字化转型商业生态圈。(3)大力培育建筑服务商文化。(3)大力培育建筑服务商文化。数字化转型为提升建筑产品服务能级指明了方向，要积极培育利他之心，提升服务能力、源自内心自觉的建筑服务商文化，主动为社会提供智能化的绿色工程产品和服务体系，促进建筑与自然、建筑与人的和谐。(4)加快培养数字化高端跨界人才。(4)加快培养数字化高端跨界人才。充分利用我国建筑业企业平台应用场景丰富的优势，加强与高等院校、科研机构合作，持续引进和培养建筑信息技术、工业软件设计等相关领域高端跨界人才。同时，建议

66、政府出台智慧设计、建造、运维、更新标准体系，研究制定 BIM 计价政策、规范 BIM 正向设计相关费用，研究制定 BIM 审核验收政策以及兼具实用性和针对性的行业相关标准，大力支持传统行业自主创新研发集成性、系统性和协同性的数字化平台，打通产业发展的“信息孤岛”，着力推进建筑产业互联网平台建设。30“双碳”战略“双碳”战略中国建筑业领域碳排放总量庞大，近年来，建筑行业全生命周期碳排放占全国碳排放总量的 50%以上，且呈现上升趋势。因此，建筑行业节能减排对实现中国“双碳”目标意义重大。根据中国建筑节能协会最新研究，从各组成部分来看，建筑全生命周期通常由四个部分组成：建材生产运输、建筑施工、建筑运

67、行和建筑拆除处置。其中，建材生产和建筑运行阶段所占比例较大，分别为 28%和 22%，施工阶段占 1%。建材生产环节和建筑运行环节，是实现节能减建材生产环节和建筑运行环节，是实现节能减排的发力重点。排的发力重点。为响应国家双碳目标，住建部发布公告，批准建筑节能与可再生能源利用通用规范为国家标准，于 2022年 4 月 1 日起实施。规范要求，新建、扩建和改建建筑以及既有建筑节能改造工程的建筑节能与可再生能源建筑应用系统的设计、施工、验收及运行管理必须执行该规范。由此可见，在新一轮的政策推动下，光伏储能系统、由此可见，在新一轮的政策推动下，光伏储能系统、绿色建筑、被动建筑、零碳建筑等领域必将成为

68、行业未来绿色建筑、被动建筑、零碳建筑等领域必将成为行业未来发展重点。发展重点。在细分产品方面，相较于民用住宅，商业建筑将成为在细分产品方面，相较于民用住宅，商业建筑将成为建筑行业减排切入点。建筑行业减排切入点。根据中国建筑节能协会能耗统计专委会的数据显示，商业建筑碳排放强度远远高于全国及民用住宅强度水平，约是全国强度水平的 2.1 倍。耗能集中在建筑运行阶段，因此，基于对建筑全生命周期碳排放的整体规划，从源头减量、回收利用、能源替代、节能提效、负碳技术等角度综合布局，或将成为建筑设计、房建施工企业未来不可回避的新课题。图 37：建筑业数字化解决方案举例资料来源：公开资料、和君分析房 屋 工 程

69、 建 设 行 业 白 皮 书 202231第八部分上篇结束语历史的发展是辩证的过程，永恒不变的却是变化本身。通过以上分析可知，我国建筑行业正迎来深刻变革。变革二字体现在行业的方方面面：行业整体逻辑由增量思维向存量思维变革；建造方式由现场浇筑式向装配式变革；业务模式由传统的建造、移交、总包-分包向工程总承包变革；市场由权利寻租、低价中标向市场化、规范化变革；管理模式由粗犷的经验式向标准化、精细化、信息化变革。建筑行业已经处于深水区，在激烈的转型过程中，在残酷的产业转型升级过程中，必然是大浪淘沙，也必然是一将功成万骨枯。在现阶段，各企业只有抓住这个时间窗口，充分发挥战略牵引作用，精准切入细分市场，

70、提升核心竞争力，才能在下一轮的竞争中抢得先机、再续辉煌。正所谓谋定而后动。在下篇，我们将深入分析房屋建筑领正所谓谋定而后动。在下篇，我们将深入分析房屋建筑领域五大细分市场的战略机遇，以期可以帮助建筑企业科学域五大细分市场的战略机遇，以期可以帮助建筑企业科学谋划、审慎选择、健康发展。谋划、审慎选择、健康发展。32下 篇下 篇细分市场全面研判细分市场全面研判房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202233第一部分市场吸引力评估概述根据国家统计局发布的国民经济行业分类，房屋建筑业属于“建筑业”门类，房屋建筑工程设计服务属于“科学研究房屋建筑业属于“建筑业”门类，房屋建筑工程设计服务属于“科学

71、研究和技术服务业”门类和技术服务业”门类，具体分类如下表所示：34在建筑业年鉴统计中，房屋建造类型进一步细分为住宅房屋、商业及服务用房屋（包括商厦房屋、宾馆用房屋、餐饮用房屋、商务会展用房屋、其他商业及服务用房屋）、办公用房屋、科研/教育和医疗用房屋、文化/体育和娱乐用房屋、厂房及建筑物、仓库、其他用房屋。从竣工面积来看，住宅房屋占比最高，达六成以上（见从竣工面积来看，住宅房屋占比最高，达六成以上（见图 1）。从单位竣工价值来看，文化、体育和娱乐用房屋图 1）。从单位竣工价值来看，文化、体育和娱乐用房屋单位竣工价值最高单位竣工价值最高，教育、医疗、科研等公共建筑类房屋价值较高，厂房、仓库等工业

72、建筑单位竣工价值最低（见图 2）。图 2：2020 年全国建筑业企业房屋单位竣工价值5数据来源：建筑业统计年鉴、和君分析图 1：2021 年全国建筑业企业房屋竣工面积构成数据来源：建筑业统计年鉴、和君分析5 注：截止发布之时，2021 年房屋竣工价值还未发布，此处使用 2020 年数据。我们综合上述分类要求，结合企业实际操作惯例和新商业模式，将房建领域分为下述细分行业进行综合分析，各细分行业市场吸引力评估情况总结如下（各维度分析详见下文）。通过评估可知：TOD、学校医疗体育等公共建筑、高通过评估可知：TOD、学校医疗体育等公共建筑、高科技厂房市场吸引力较高，酒店、办公楼、传统工业厂房科技厂房市

73、场吸引力较高，酒店、办公楼、传统工业厂房市场吸引力较低。企业在做业务选择时，应综合考虑外部市场吸引力较低。企业在做业务选择时，应综合考虑外部市场吸引力和企业自身的资源能力，在充分研判的基础上市场吸引力和企业自身的资源能力，在充分研判的基础上审慎拓展业务。审慎拓展业务。表 1：细分行业市场吸引力评估资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202235商品住宅商品住宅第二部分住宅商品住宅是中国房地产行业的主力产品，占据了其商品住宅是中国房地产行业的主力产品，占据了其70%左右的投资总额70%左右的投资总额（见图 3），但投资增速受国家宏观调控的影响较大，近年来增速呈下滑趋势，

74、商品住宅市场商品住宅市场正在由过去的爆发式增长转向平稳增长正在由过去的爆发式增长转向平稳增长（见图 4）。2020 年末，中央出台“三道红线”政策。2021 年，中央层面保持“房住不炒”的调控总基调不变，又陆续出台了银行房贷两集中、前融资金管控、各地四限加严、学区房政策调整、二手房三价合一等政策。中央围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，坚持租购并举，加快发展住房租赁市场的同时，要求满足住房购买市场的合理需求，并通过落实因城施策来促进房地产业的健康发展。政策调控导致供给端、融资端、需求端全面收紧政策调控导致供给端、融资端、需求端全面收紧，部分房企暴雷，行业融资性现金流和经营性现金流双双下

75、滑，越来越多房企发生债务违约事件，直接对建筑企业产生影越来越多房企发生债务违约事件，直接对建筑企业产生影响响。从融资端来看，政策收紧后，房企在开工、施工、竣从融资端来看，政策收紧后，房企在开工、施工、竣工全环节链的资金均受到影响，直接影响工程建设进度款工全环节链的资金均受到影响，直接影响工程建设进度款项的支付项的支付（见图 5）。当前新发债企业以央国企为主，民企债券融资仍然承压，房企债券违约还在不断发生。除此之外，房地产交易受挫，将直接影响地方财政收入，最终导致城投的偿债压力加大，也会导致建筑企业工程款项支付延后。从需求端来看，一些城市的商品住宅滞销严重，存量从需求端来看，一些城市的商品住宅滞

76、销严重，存量消化仍需假以时日消化仍需假以时日，特别是三四线城市，存量消化时间将较长，以商品住宅为主的建筑企业短期将承压以商品住宅为主的建筑企业短期将承压。从供给端从供给端来看，随着房企资金链加紧，问题房企接连暴雷，问题项来看，随着房企资金链加紧，问题房企接连暴雷，问题项目陆续出现停工现象，项目交付风险不断加剧。目陆续出现停工现象，项目交付风险不断加剧。2022 年 1月住建部开展会议部署 2022 年工作，强调“加强房地产市场调控，处置项目逾期交付风险”，当前房地产行业的交付风险仍是政府关注的重点。图 4：2005-2021 年全国房地产开发企业完成投资额数据来源：国家统计局、和君分析图 3：

77、房地产开发投资额占比情况数据来源：国家统计局、和君分析36图 5：房地产企业融资端收紧给建筑企业带来的影响（注：X 代表政策收紧影响的环节）资料来源：国盛证券图 6：全国商品住宅新开工面积情况数据来源：Wind、和君分析2019 年，商品住宅新开工面积处于历史最高位（见图6）。2020 年疫情爆发后，对施工端的影响远大于销售端。由于施工周期弹性较小，通过后期赶工完全弥补疫情期间停工缺口较为困难。同时在复工的过程中，多数房企倾向于优先开工临近销售阶段的项目，使全年竣工量受到较大影响，2020 全年竣工同比下降 4.9%，处于 2012 年以来的最低点（见图 7）。2021 年，竣工出现回暖向好趋

78、势。随着“保交房”政策随着“保交房”政策的提出，住建部强调 2022 年要“坚决有力处置个别头部房的提出，住建部强调 2022 年要“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”，为 2022 年及以后的地产企业房地产项目逾期交付风险”，为 2022 年及以后的竣工数据提供了潜在的支撑。竣工数据提供了潜在的支撑。综上，我们对商品住宅市场吸引力总结如下：综上，我们对商品住宅市场吸引力总结如下：表 2：商品住宅市场吸引力评估资料来源：和君分析图 8：全国商品住宅竣工面积情况数据来源：Wind、和君分析图 7：中国建筑 2022 年 1-2 月房屋建筑新开工面积同比减少 40%数据来源：中

79、国建筑公司公告、和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202237保障性住房保障性住房保障性住房是对政策性住房的统称，指政府为了解决中低收入阶层的住房问题，由政府直接投资兴建或由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低的价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。自 1998 年住房商品化至今，我国已探索和发展过包自 1998 年住房商品化至今，我国已探索和发展过包括经济适用房、廉租房、公租房、两限房、棚户区改造等括经济适用房、廉租房、公租房、两限房、棚户区改造等多种住房保障方式。多种住房保障方式。截止2020年底，我国累计建设保障房9893万套，其中，棚改数

80、量最多，占比为 48.4%。（见图 9）同月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度，该项政策落地将进一步激发房企切入保障性住房领域的积极度。在中央为保障性租赁住房的发展定调后，各地方政府积极响应、细化目标及跟进政策落地。浙江、广东、山东、海南等省份以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布相关实施意见或征求意见稿。在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房的供给是重中之重，政策从定调

81、、细化到推进，由中住房的供给是重中之重，政策从定调、细化到推进，由中央至地方逐步完成政策体系构建。央至地方逐步完成政策体系构建。土地来源土地来源：根据国务院关于加快发展保障性租赁住房的意见，保障性租赁住房的供给主要利用集体经营性保障性租赁住房的供给主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。可以肯定的是，必然会有一部分来自于存量房屋的改造。可以肯定的是，必然会有一部分来自于存量房屋的改造。资金来源：保障房的资金来源大致

82、可以分为政府性投资金来源：保障房的资金来源大致可以分为政府性投入与社会性投入，比例大概为 4:6。入与社会性投入，比例大概为 4:6。政府性投入主要包括财政投入、住房公积金增值收益和土地出让净收益，社会性投入主要为银行贷款，也包括少部分债券融资。根据国信证券估算，2009 年至 2020 年间，保障房累计落地投资额为 13.4 万亿元。考虑到保障性租赁住房的性质、可能的原材料价格上涨，单套投资额约为 17 万元/套。“十四五”期间，40 个重点城市初步计划新增 650 万套保障性租赁住房。粗略估计，2021-2025 年，每年新增130-200 万套。根据前文估算，预计每年保障房累计落地预计每

83、年保障房累计落地投资额为 2210-3400 亿元，上限为 3400 亿元投资额为 2210-3400 亿元，上限为 3400 亿元。假设 2022 年房地产投资额为 14 万亿元，则保障性租假设 2022 年房地产投资额为 14 万亿元，则保障性租赁住房建设拉动房地产投资额的 2.43%，拉动力度有限。赁住房建设拉动房地产投资额的 2.43%，拉动力度有限。如果考虑到存量房屋的改造，则实际拉动作用将明显低于2.43%。2020 年 12 月，中央经济工作会议首次提出“高度重视保障性租赁住房建设”，随后一系列政策陆续出台，保障保障性租赁住房逐渐明确成为未来保障房建设的重点方向性租赁住房逐渐明确

84、成为未来保障房建设的重点方向。2021 年 7 月，国务院印发关于加速发展保障性租赁住房的意见，首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。11 月，住建部同财政部等四部门联合发文，明确表示在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到 30%及以上。2022 年 1 月 20 日，全国住房和城乡建设工作会议上提出，2022 年以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套（间）。图 9：保障房累计开工比例数据来源：国家统计局、住建部、国信证券38表 3：保障房市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对保障房市场吸引力总结如

85、下：综上，我们对保障房市场吸引力总结如下：老旧小区改造老旧小区改造表 4：老旧小区改造相关政策资料来源：和君分析老旧小区改造是城市更新的重要组成部分老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，为全面推进城镇老旧小区改造工作，2020 年 7 月，国务院办公厅印发了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，意见 明确了全国城镇老旧小区改造工作的对象和范围，也针对 2021 年、2022 年和“十四五”期末确定了发展目标。根据国家“十四五”发展规划，其中明确，“十四五”期根据国家“十四五”发展规划，其中明确，“十四五”期间，完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造。间，完成 200

86、0 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造。据恒大研究院报告，保守估计至少需投入 4.54 万亿元，每据恒大研究院报告，保守估计至少需投入 4.54 万亿元，每年可新增投资约 8000 亿元到 10000 亿元。年可新增投资约 8000 亿元到 10000 亿元。针对各地在积极推动实施城市更新的行动中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建、急功近利的倾向，为积极稳妥实施城市更新行动，2021 年 8 月，住建部印发关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)，对各地的城市更新行动提出规范性要求。老旧小区改造的资金来源主要是政府财政资金老旧小区改造的资金来源主要

87、是政府财政资金，受老旧小区改造现金流小、收益微薄且周期长、产权纠纷多、金融产品难以匹配、居民出资意愿低等因素影响，社会资社会资本参与积极性不高本参与积极性不高。对于设计企业来说，各个老旧小区历史情况复杂、居民需求不一，需要花费大量精力做项目前期工作；对于施工企业来说，老旧小区普遍存在规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征，居民因不理解而不配合的情况时常发生，给项目进度带来不确定性风险。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202239同时，建企也在积极行动，如在江苏省，启迪设计、中建八局等企业建议政府主管部门能够出台相关政策，建立“建管一体化”的深度开发模式，鼓

88、励实力雄厚、管理规范的设计、建筑、开发、物管类企业组建联合体，成立国资、民资共同参与的城市更新公司，作为老旧小区改造实施平台。在湖北省，鄂州市将中心城区内的 40 个老旧小区整体打包给中建三局分两年推进实施，中建三局联合鄂州勘测院、规划院以 EPC 总承包管理模式，按照“一小区一方案”的设计思路顺利推进项目。综上，我们对老旧小区改造市场吸引力总结如下：综上，我们对老旧小区改造市场吸引力总结如下：表 5：老旧小区改造市场吸引力评估资料来源：和君分析40第三部分商业建筑商业建筑通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的建筑物商业建筑通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲

89、等经营用途的建筑物，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅以及工业用地等房地产形式，主要包括购物中心、会展中心、酒店等商业营业用房和办公楼用房。主要包括购物中心、会展中心、酒店等商业营业用房和办公楼用房。商业及服务用房屋商业及服务用房屋从商业营业用房的开发投资情况看，2017 年以来商业2017 年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。2021 年，商业营业用房开发投资额为 12445 亿元，同比下降 4.82%，连续六年绝对值下降，占房地产开发投资额比重为 8.4%。（见图 10）近年来，我国商业营业用房新开工面积及竣工面积逐步

90、减少，2021 年有较大幅度的下跌（见图 11）。商业资商业资产已经从“大开发时代”进入了“存量竞争时代”。产已经从“大开发时代”进入了“存量竞争时代”。购物中心购物中心购物中心单体项目体量大，项目建筑面积从数万方到购物中心单体项目体量大，项目建筑面积从数万方到数十万方，项目投入重，从数亿到数十亿不等。数十万方，项目投入重，从数亿到数十亿不等。商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理，但仅少数资产能够取得财务回报，部分购物中心盈亏难以平衡。截止 2020 年末，我国购物中心逾 6000 个，人均购物中心面积约为 0.3 平方米。购

91、物中心面积规模增速整体呈购物中心面积规模增速整体呈下降趋势，购物中心正逐步走向存量市场。下降趋势，购物中心正逐步走向存量市场。图 10：2011-2021 年商业营业用房开发投资额以及占房地产开发投资额比重数据来源：国家统计局、和君分析图 11：2011-2021 年商业营业用房新开工面积数据来源：建筑业统计年鉴、和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202241在宏观层面在宏观层面，城镇化率的持续推进、人口集中度的提升和居民非必要消费支出占比提升有利于零售行业销售额的增长。在行业层面在行业层面，互联网流量见顶，对购物中心冲击趋弱，同时购物中心也升级换代，由传统零售载体转换为体验

92、式消费的一站式生活服务平台，从而使消费者更好地享受消费升级红利。在经营层面在经营层面，我国商业地产存在结构性供给过剩问题，大部分一二线城市的人均购物中心面积超越部分发达经济体，商业同质化竞争严重，而三四线城市仍有较大发展空间，尤其是都市圈所在的核心低线城市将迎来发展机遇。主流商业地产开发商在坚守一二线城市的同时，将重点拓主流商业地产开发商在坚守一二线城市的同时，将重点拓展下沉市场。展下沉市场。在资本运作方面在资本运作方面，我国基础设施领域试点公募 REITs产品已推出，随着我国税务制度、法律法规的完善，REITs 未来大概率会逐步拓展至商业地产领域。REITs 的高流动性，使得未来商业地产的退

93、出机制更加完善。典型的商业地产运营商有万达、印力、华润、龙湖、恒隆、新鸿基、凯德、大悦城等。尽管头部开发商均持有尽管头部开发商均持有一定规模的商业物业，但行业整体仍然呈现碎片化一定规模的商业物业，但行业整体仍然呈现碎片化，前十大商业地产开发商的租金收入仅占整体租金规模的 10%，仅占全国总购物中心面积的 25%。近两年，分拆商业业务板块上市成为众多房企的选择，部分房企也设立独立的商业板块进行运营。政策调控下住宅市场利润缩减，倒逼房企寻找新的业务增长点，商业物业比住宅的增值服务发展空间更高，通过项目运营、翻新改造、维修保养，其资产更容易得到增值，成为企业选择的业务增长突破口之一。（见表 6）表

94、7：购物中心市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对购物中心市场吸引力总结如下：综上，我们对购物中心市场吸引力总结如下：表 6：部分房企加码布局商业地产资料来源：公开资料、和君分析42酒店酒店酒店对应着商旅住宿需求，与宏观经济有较强关联，近年来入住率呈下滑趋势。回顾国内酒店的发展历程，2001 至 2012 年，中国入世成功，经济快速发展，开启了经济型酒店的黄金十年；2013 年至今，酒店业进入收缩整2013 年至今，酒店业进入收缩整合期，酒店需求增速放缓，行业利润率下滑合期，酒店需求增速放缓，行业利润率下滑。前期供给过剩导致结构性失衡，酒店的经营水平出现分化。部分酒店内部装修设备老化、同

95、质性高、管理能力较弱、品牌实力不足，在存量竞争时代面临着被整合出清的风险。按国家文旅部星级评定分类，酒店可分为经济型酒店、中端酒店、高端酒店、豪华酒店四大类，分别对应二星级及以下、三星级、四星级、五星级及以上的星级饭店。分分档次来看，我国经济型、中档、高档、豪华酒店数量分别档次来看，我国经济型、中档、高档、豪华酒店数量分别为 23 万家、3 万家、1.6 万家及 0.4 万家，分别占酒店总规为 23 万家、3 万家、1.6 万家及 0.4 万家，分别占酒店总规模的 82%、11%、6%、1%，中高端酒店占比提升空间巨大。模的 82%、11%、6%、1%，中高端酒店占比提升空间巨大。酒店运营通常

96、包括轻资产及重资产两种模式，分别对应酒店特许加盟管理和酒店直营。在直营模式下，酒店通在直营模式下，酒店通常购买自建或租赁酒店物业进行改建，会涉及到酒店新建常购买自建或租赁酒店物业进行改建，会涉及到酒店新建需求。需求。（见图 12）综上，我们对酒店市场吸引力总结如下：综上，我们对酒店市场吸引力总结如下：表 9：酒店市场吸引力评估资料来源：和君分析表 8：酒店类客户分析资料来源：公开资料、和君分析图 12：国内酒店经营模式资料来源：公开资料、和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202243办公用房屋办公用房屋2021 年办公楼开发投资额有大幅度下跌2021 年办公楼开发投资额有大幅

97、度下跌，2544 亿元的投资额不及 2015 年的一半，这已是办公楼投资额连续这已是办公楼投资额连续第六年绝对值下降第六年绝对值下降，占房地产开发投资额比重也在近年持续下滑。（见图 13）反映在新开工面积上，降幅与投资额相比稍有放缓，但下降趋势也十分明显。（见图 14）图 13：2011-2021 年办公楼开发投资额以及占房地产开发投资额比重数据来源：国家统计局，和君分析图 14：2011-2021 年办公楼新开工面积数据来源：国家统计局，和君分析根据仲量联行的深入调查，中国的各级城市办公楼市根据仲量联行的深入调查，中国的各级城市办公楼市场发展差异巨大，北京、上海、广州、深圳等头部城市已场发展

98、差异巨大，北京、上海、广州、深圳等头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间仍处于早期发展阶段。跻身全球领先行列，而“长尾”区间仍处于早期发展阶段。成都、杭州、南京、重庆、武汉、西安、济南等城市的办公楼建设和供应仍处于高峰，随着供需关系的改善，将逐渐步入成熟稳定的发展阶段。70%的城市市场存量在 200 万平方米以下，仍有广阔的发展空间。从房地产商写字楼布局来看，一二线核心城市仍是头从房地产商写字楼布局来看，一二线核心城市仍是头部企业的优选之地部企业的优选之地，如保利发展在中国境内的在建及拟建写字楼项目主要集中在粤港澳大湾区及一二线城市。此外，此外，写字楼开发企业多数采用深耕某区域的精细化模式

99、，与大写字楼开发企业多数采用深耕某区域的精细化模式，与大型建筑企业的“区域化”战略相符，可重点深耕区域大客户。型建筑企业的“区域化”战略相符，可重点深耕区域大客户。图 15：中国城市办公楼市场图谱资料来源：仲量联行44从需求端来看从需求端来看，写字楼主要需求来自金融、IT 等第三产业。因此，一个城市第三产业增加值对办公楼有明显的需求拉动。根据仲量联行研究分析，北京和上海潜在需求均在 4000 万平方米左右，广州和深圳则在 2000 平方米上下，其他城市需求均值为 324 平方米，与一线城市存在数量级层面的差距，中国办公楼市场需求向头部城市聚集中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征十分明显的特征

100、十分明显。从供给端来看，中国头部城市已完成了所需办公楼供从供给端来看，中国头部城市已完成了所需办公楼供应八成以上的建设应八成以上的建设，未来，前置开发思路将不再适用，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。部分 1.5部分 1.5线和重点二三线城市处于“供应过剩”状态，短期将面临较线和重点二三线城市处于“供应过剩”状态，短期将面临较大的去化压力。大的去化压力。由此可见，尽管市场在短期内受内外部因素影响处于由此可见，尽管市场在短期内受内外部因素影响处于下行周期，但中长期而言，中国头部城市的办公楼市场仍下行周期，但中长期而言，中国头部城市的办公楼市场仍有相对客观的发展空间。有相对客观的发展空间

101、。其中，北京、广州由于政策和城市规划等原因，办公楼体量增速趋缓，未来供应缺口将主要通过城市更新和存量物业升级，而非扩大城市新建规模和开发范围来得到填补。而上海和深圳近年来办公楼建设步伐较快，短期内微观市场面临去化压力，不会有大规模新建需求。近年来，国内大型企业集团头部效应强劲，业务规模的增长驱使企业深入二三线城市和数量庞大的其他地级市、县级市谋篇布局，对下沉市场的挖掘和培育将有力带动当地经济活动和办公楼市场发展。综上，我们对办公楼市场吸引力总结如下：综上，我们对办公楼市场吸引力总结如下：表 10：办公楼市场吸引力评估资料来源：和君分析TOD 模式TOD 模式轨道交通建设是城市发展的重要驱动力，

102、在此背景下，以集约化、复合化、交通为导向的 TOD 模式引人关注。2021 年中共中央国务院印发国家综合立体交通网规划纲要，其中提到“推动以公共交通为导向的城市土地开发模式”，即 TOD 模式(Transit-Oriented-Development)依托于交通枢纽中心，在 5-10 分钟的步行路程之内建立中心广场或城市中心的模式。由于TOD以公共交通为导向，TOD模式具有缓解城市商业资源过于集中的矛盾、利用“轨道交通+物业”的模式提升沿线商业价值的特点，风靡欧美国家，正式成为各大城市纷纷抢滩的蓝海。当前，TOD 项目的潜在规模已超 2 万亿元，随着城当前，TOD 项目的潜在规模已超 2 万亿

103、元，随着城市公共交通的规划建设，未来这一规模还将持续扩大。市公共交通的规划建设，未来这一规模还将持续扩大。目前不少房企已将目光望向 TOD 这片准蓝海，特别是在北上广深及杭州、成都、厦门、南京、苏州等潜在 TOD 项目千亿规模城市。TOD 模式对企业的前期规划能力、平台整合能力、TOD 模式对企业的前期规划能力、平台整合能力、投资风险把控能力要求甚高，有实力的头部建筑企业正在投资风险把控能力要求甚高，有实力的头部建筑企业正在以主导或参与的形式介入一二线城市 TOD 项目建设以主导或参与的形式介入一二线城市 TOD 项目建设：如中铁建集团提出“加快布局轨交+物业的 TOD 投资业务”；中铁集团提

104、出要依托主业优势向交通线上地产商转变，重点布局 TOD 模式等。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202245表 11：TOD 市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对 TOD 市场吸引力总结如下：综上，我们对 TOD 市场吸引力总结如下：46第四部分公共建筑公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括科研、教育、医疗、文化、体育、娱乐、交通运输类建筑科研、教育、医疗、文化、体育、娱乐、交通运输类建筑等，业主方多为政府或事业单位。等，业主方多为政府或事业单位。管理模式上，工程总承包模式逐步成为公共建筑项目管理模式上，工程总承包模式逐

105、步成为公共建筑项目主流模式，原因有三：主流模式，原因有三：一是政策支持一是政策支持，住建部多项政策强调政府投资类项目应采用工程总承包模式；科研、教育和医疗用房屋科研、教育和医疗用房屋近年来，科研、教育和医疗用房的竣工面积绝对值较为平稳，增速略高于房屋建筑业总体增速，约占总体房屋竣工面积的 5%。其中，教育用房竣工面积占比 68%左右，医疗用房占比 22%左右，科研用房占比 10%左右。（见图 16）二是装配式市场的发展二是装配式市场的发展，自 2010 年起，公共建筑业务中的装配式业务市场每年保持 14%的年度复合增长率增长，根据住建部政策，装配式建筑原则上均采用工程总承包模式；三是源于决策者

106、的避险情绪三是源于决策者的避险情绪，由于部分公共建筑业主对于建筑行业不甚了解，更倾向于把项目全权交给可靠的总包方来组织实施。图 16：2014-2020 年科研、教育和医疗用房屋竣工面积（万平方米）及占比（%）数据来源：建筑业统计年鉴，和君分析科研建筑科研建筑根据住房和城乡建设部发布的科研建筑设计标准，科研建筑指进行科研活动的建筑空间和场所，包括科学研究机构、工业企业、大专院校等新建、扩建、改建的科研建筑。当前，我国科研建筑条件已滞后于现代科学研究的发展步伐，在习总书记“为建设科技强国而奋斗”的号召下，全国各地大力开展大科学装置、国家实验室等科研建筑建全国各地大力开展大科学装置、国家实验室等科

107、研建筑建设，各类园区从大批量建设转型为高品质建设，科研场所设，各类园区从大批量建设转型为高品质建设，科研场所从规模化到高品质、精制化、尖端化迭代升级从规模化到高品质、精制化、尖端化迭代升级。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202247根据国家统计局的数据，2010-2021 年，我国科技经2010-2021 年，我国科技经费投入持续保持增长态势费投入持续保持增长态势，同比增速则先下滑再上升。从2016 年开始，每年研究与试验发展(R&D)经费支出增速保持在 10%左右。2021 年，全年研究与试验发展(R&D)经费支出 27864 亿元，比上年增长 14.08%。（见图 17）在国

108、家层面，我国主要科技创新平台包括国家重大科在国家层面，我国主要科技创新平台包括国家重大科技基础设施、国家重点实验室、国家工程技术研究中心、技基础设施、国家重点实验室、国家工程技术研究中心、国家工程实验室、国家工程研究中心五大类。国家工程实验室、国家工程研究中心五大类。（见表 12）国家重大科技基础设施建设规模巨大、参与人数众多、国家重大科技基础设施建设规模巨大、参与人数众多、投资庞大，有较高社会影响力，对建筑施工或设计企业的投资庞大，有较高社会影响力，对建筑施工或设计企业的技术实力要求极高技术实力要求极高，如中国联合中标超重力离心模拟与实验装置国家重大科技基础设施项目、中电建水电十一局中标超重

109、力离心模拟与实验装置项目、上海宝冶集团中标散裂中子源项目，均是在专业技术领域有领军实力的企业。依据加强国家重点实验室建设发展的若干意见，2020年我国预计建成700多个重点实验室。截至2020年底，我国国家重点实验数量已达到 549 个，从地区来看主要分布在北上广以及江苏地区，占比高达 45%。但从总量上来说，距离 2020 年整体目标 700 个仍有差距。2021 年 12 月举办的中央经济工作会议上提出，要实施科技体制改革三年行动方案，制定实施基础研究十年规划，强化国家战略科技力量，发挥好国家实验室作用，重组全国重点实验室，推进科研院所改革。预计未来国家将会加大科研投入力度，预计未来国家将

110、会加大科研投入力度，加快筹建国家重点实验室。加快筹建国家重点实验室。在学校层面在学校层面，2016-2020 年，中国高等学校科研机构数量逐年增加。2020 年，中国高等学校科研机构数量达到了 19988 个，相比 2019 年增加了 8.75%（见图 18）。我国高等院校科研投入力度及强度持续增加，体现了国家层面对于高校科研工作的支持与鼓励，高等院校在我国科研领域重要地位得到肯定。图 17：2010-2021 年研究与试验发展经费支出总量与增速数据来源：国家统计局，和君分析图 18：2016-2020 年中国高等学校科研机构数量（个）数据来源：国家统计局，和君分析表 12：我国主要科技创新平

111、台资料来源：公开资料、和君分析48表 13：科研建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对科研建筑市场吸引力总结如下：综上，我们对科研建筑市场吸引力总结如下：学校学校学校是集师生教育、学习、休闲、娱乐、就餐、运动学校是集师生教育、学习、休闲、娱乐、就餐、运动等多功能于一体的综合性建筑等多功能于一体的综合性建筑，涵盖教学楼、办公室、教学实验室、体育文化场馆、学生公寓、图书馆、餐厅、操场等多种建筑形态，对建筑施工和设计企业的综合能力要对建筑施工和设计企业的综合能力要求较高求较高。2020 年，我国各级各类学校数量为 53.71 万所，较2019 年同比增加 1.33%。总体来看，我国各级各类

112、学校数总体来看，我国各级各类学校数量以及在校生数均呈现上升趋势。量以及在校生数均呈现上升趋势。（见图 19）根据教育部公开统计数据来看，各级各类学校正不根据教育部公开统计数据来看，各级各类学校正不断扩建新校区。断扩建新校区。2020 年，国内中小学校舍建筑面积约为21.65 亿平方米，相较 2013 年的 15.58 亿平方米，复合增长率为4.81%；普通高等学校校舍面积约为10.53亿平方米，相较 2013 年的 8.69 亿平方米，复合增长率为 2.78%。20212021年发布的“国家十四五规划”中针对普惠性幼儿园、基础教育、年发布的“国家十四五规划”中针对普惠性幼儿园、基础教育、职业技

113、术教育、高等教育等明确提出提质扩容工程职业技术教育、高等教育等明确提出提质扩容工程（见表14）。图 19：2011-2020 年各级各类学校数6及在校生数表 14：“十四五”规划纲要教育提质扩容工程资料来源：公开资料、和君分析数据来源：建筑业统计年鉴，和君分析6 注：包括高等教育、中等教育、初等教育、工读学校、特殊教育及学前教育。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202249中小学及幼儿园基建投资高度依赖于国家预算，90%左右资金来源于国家预算支出，国家财政投入对中小学及国家财政投入对中小学及幼儿园基础建设和规模扩张起到决定作用。我国教育财政幼儿园基础建设和规模扩张起到决定作用。我国

114、教育财政投入占GDP比重相对稳定，但增速下降将是长期趋势投入占GDP比重相对稳定，但增速下降将是长期趋势。（见图 20）高等学校的单校学生密度呈现逐年上升趋势，意味着高等学校的单校学生密度呈现逐年上升趋势，意味着高校内软、硬件设施及服务资源正逐步趋于紧张，进一步高校内软、硬件设施及服务资源正逐步趋于紧张，进一步驱动高校扩大校区面积，提升学校基础设施和服务的供给。驱动高校扩大校区面积，提升学校基础设施和服务的供给。（见图 21）（见图 21）2018 年 6 月，国家标准智慧校园总体框架发布，明确规范了如何实现智慧教学环境建设，如何构建智慧教学资源，如何提供智慧教学服务等内容。2019 年，中共

115、中央、国务院印发的中国教育现代化 2035进一步明确了“加快教育信息基础设施建设，推进校园的信息化变革”战略任务，宏观政策大力支持智慧校园建设。图 20：2011-2019 年中国财政性教育经费投入情况（亿元）数据来源：国家统计局、和君分析图 21：2011-2020 年普通高等学校数及单校学生密度数据来源：教育部，和君分析表 15：学校市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对学校市场吸引力总结如下：综上，我们对学校市场吸引力总结如下：医疗建筑医疗建筑医疗建筑是指用来支撑社会医疗、保健和福利制度的建筑设施，包括作为医疗功用的普通医院、专科医院、诊所；作为保健功用的疾病预防中心、保健中心、体

116、检中心；作为福利功用的疗养院、老年福利设施等等。在众多医疗建筑类型之中，占主导地位的是医院建筑，在众多医疗建筑类型之中，占主导地位的是医院建筑，可进一步细分为公立医院与民营医院。可进一步细分为公立医院与民营医院。公立医院是是中国医疗服务体系的主体，是体现公益性、解决基本医疗、缓解人民群众看病就医困难的主体。民营医院大多指营利性医疗机构，包括中外合资医院、股份制医院等。50医疗专业工程是围绕手术室、ICU、医用气体工程等专业医疗设施建设的一体化服务体系，具有较高的专业度要求和严格的技术规范标准，除传统建设涉及内容之外，医疗建筑尤其重视空气净化系统、医用气体系统、数据传医疗建筑尤其重视空气净化系统

117、、医用气体系统、数据传输系统，以及特殊医疗专用设备的空间需求及放射防护需输系统，以及特殊医疗专用设备的空间需求及放射防护需求等求等。2020 年，中国共有医院 3.5 万个，从世界范围来看，中国每千人病床数为 4.3 个，约是日韩等国家的 1/3 左右，医院建设仍有较大的发展空间。我国医疗卫生行业固定资产投资规模呈现逐年增长的我国医疗卫生行业固定资产投资规模呈现逐年增长的态势态势，2021 年达到 9882 亿元。由于疫情的爆发，2020、2021 连续两年，医疗卫生行业固定资产投资规模增速有大幅度提升，增速分别约为 29.9%、19.5%，占全国固定资产投资总额占比逐年攀升。（见图 22）随

118、着医疗卫生固定资产投资的逐年增长，医疗建筑在建筑市场中所占的比重也越来越大。根据前瞻产业研究院估算，2019 年，我国医疗建筑工程行业市场规模约为 2773亿元。（见图 23）图 22：2012-2021 年我国医疗卫生行业固定资产投资规模及其占国内生产总值比重数据来源：国家统计局、前瞻产业研究院图 23：2012-2019 年我国医疗建筑工程行业市场规模数据来源：前瞻产业研究院表 16：医疗项目业主分析资料来源：公开资料、和君分析2017 年，国家正式启动国家医学中心和国家区域医疗中心规划设置工作，综合医院和专科医院建设并举，新院区建设为主、老院区改扩建为辅，且需充分考虑“平疫结合”，提升公

119、共卫生防控救治能力。疫情推动了国家重大公共卫疫情推动了国家重大公共卫生应急能力的不断提升，近年来，卫生应急中心、疾控中生应急能力的不断提升，近年来，卫生应急中心、疾控中心、平战结合医院建设出现井喷。心、平战结合医院建设出现井喷。医疗项目业主以各大公立医院、政府平台公司为主。医疗项目业主以各大公立医院、政府平台公司为主。非公立性医院开发体量较多的客户主要有泰康健投、华润医疗和香港亚洲医疗、爱尔眼科、通策医疗、万达医疗等。（见表 16）房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202251公立医院业主不同于传统房建业主，他们对工程建设公立医院业主不同于传统房建业主，他们对工程建设一般了解较少，因

120、此公立医院的建设承包商需要有较强的一般了解较少，因此公立医院的建设承包商需要有较强的综合管理能力。综合管理能力。公立医院以综合性大型医院为主，建设单位可引导业主采取 EPC 建设模式。民营医院、医疗机构民营医院、医疗机构服务覆盖面广、产业链长，在医养结合的大背景下发展空服务覆盖面广、产业链长，在医养结合的大背景下发展空间较为广阔。间较为广阔。在医院的建设方面受业主的资金水平以及建设能力影响各方面区别较大，对资金的需求度较大，建设方可以考虑与这些医院进行合作开发，参与相关医院的后期运维以获得利润。“医养结合”、“医养融合”的话题日趋升温，医养健康产业也被确定为各省（市）区的重点发展产业之一。20

121、17-2021 我国医养结合行业市场规模年均复合增长率约为17.92%，预计2021年医养结合市场规模将达到11603亿元。我国是世界上老年人口最多的国家，老龄化速度较快，但养老产业供给严重不足，需求量大，养老机构也迫切需要面向市场加快推行“医养结合”，从而不断丰富养老服务内容、持续提升养老服务质量。综上，我们对医疗建筑市场吸引力总结如下：综上，我们对医疗建筑市场吸引力总结如下：表 17：医疗建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析文化、体育和娱乐用房屋文化、体育和娱乐用房屋文化、体育和娱乐用房屋市场体量较小，2021 年总体房屋竣工面积中占比1%。从近年竣工面积数据来看，文化、从近年竣工面积数据

122、来看，文化、体育和娱乐用房屋自 2017 年以来竣工面积逐年下滑。体育和娱乐用房屋自 2017 年以来竣工面积逐年下滑。（见图 24）图 24：2014-2020 年文化、体育和娱乐用房屋竣工面积及增速数据来源：建筑业统计年鉴、和君分析文化建筑文化建筑文化建筑是戏院、电影院、音乐厅、曲艺场、游乐场、文化建筑是戏院、电影院、音乐厅、曲艺场、游乐场、歌舞厅、棋室、保龄球及台球室、舞厅、儿童游戏场等建歌舞厅、棋室、保龄球及台球室、舞厅、儿童游戏场等建筑的总称。筑的总称。2021 年全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入 119064 亿元，比上年增长 16.0%；两年平均增长 8.9%，比 20

123、19 年同比增速加快 1.9 个百分点，营收较疫情前增加 3 万多亿元，彰显出我国文化产业的较强韧性。（见图25）根据国家统计局数据，各类文化建筑在近年数量稳步根据国家统计局数据，各类文化建筑在近年数量稳步提升提升，博物馆数从 2014 年的 3658 个增长到 2020 年的 5452个，艺术表演场馆数从 2014 年到 2020 年数量翻倍。（见图 26）52图 25：全国规模以上文化及相关产业企业营业收入及增速数据来源：国家统计局、和君分析图 26：公共图书馆、博物馆、艺术表演场馆数量数据来源：国家统计局、和君分析公共图书馆、群众文化机构公共图书馆、群众文化机构：公共文化服务社会化效能提

124、升，现代服务体系日趋完善。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要中明确了“提升公共文化服务水平”的重点任务，并提到“创新公共文化服务运行机制，鼓励社会力量参与公共创新公共文化服务运行机制，鼓励社会力量参与公共文化服务供给和设施建设运营文化服务供给和设施建设运营”，这与中国社会转向高质量发展阶段相适应。艺术表演场馆艺术表演场馆：2021 年，我国演艺市场喜忧参半。一方面，随着疫情防控形势的相对缓和，全国演出市场复苏势头向好；另一方面，受疫情和极端天气等不可控因素影响，线下演艺市场仍面临较大的外部压力。整体市场仍略整体市场仍略显疲软，恢复动力不足。显疲软，恢复

125、动力不足。博物馆博物馆：中国博物馆建设已进入快速发展期，截止2020 年底，中国已备案博物馆数量共 5788 家。国有博物馆和民办博物馆共同构成了中国博物馆体系，国有博物馆为主流，民办博物馆为补充。国有博物馆作为面向大众的非营利性机构，掌握着较为全面的地方文献资料和与地方历史密切相关的藏品资源。民办博物馆具备文物资源丰富、收藏品种类别众多、收藏渠道广泛、收藏方式灵活、经济实力雄厚、商业化运作较灵活。中国博物馆行业市场规模中国博物馆行业市场规模从 2016 年 234.86 亿元到 2020 年增长至 314.71 亿元，年复从 2016 年 234.86 亿元到 2020 年增长至 314.7

126、1 亿元，年复合增长率约 7.6%。合增长率约 7.6%。目前中国大多数国有博物馆的经费来源为财政拨款。随着博物馆免费对公众开放的持续深入，政府将逐年加大博物馆、纪念馆的免费开放补助资金预算。综上，我们对文化建筑市场吸引力总结如下：综上，我们对文化建筑市场吸引力总结如下：表 18：文化建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202253体育建筑体育建筑近年来体育产业增速均显著高于同期经济增长速度，近年来体育产业增速均显著高于同期经济增长速度，成为名副其实的朝阳产业成为名副其实的朝阳产业（见图 27）（见图 27）。国家统计局将体育产业分为三大类:体育用品

127、及相关产品制造，体育场地设施建设，以及包括体育竞赛表演活动、培训教育、健身休闲活动等在内的体育服务业。2020 年，我国体育场地设2020 年，我国体育场地设施建设增加值为 217 亿元，占体育产业总增加值的 2%。施建设增加值为 217 亿元，占体育产业总增加值的 2%。2018 年美国体育产业收入增加值中，体育场馆建设投资占比 12.1%，与发达国家相比，我国的体育场馆建设产业未来仍有大量可挖掘的空间。根据国务院全民健身计划，预计至 2025 年，中国体育产业总规模将达到 5 万亿元，2020-2025 年年均复合增长率将达到 12.8%。体育场地设施建设产业规模在体育场地设施建设产业规模

128、在2021 年突破 1000 亿元，预计在 2025 年突破 1700 亿元（见2021 年突破 1000 亿元，预计在 2025 年突破 1700 亿元（见图 28）。图 28）。2020 年，中国体育场地面积共 30.99 亿平方米，人均体育场地面积 2.2 平方米。2021 年，发改委、体育总局联合发布 “十四五”时期全民健身设施补短板工程实施方案。方案提出，到 2025 年，全国人均体育场地面积达到 2.6 平到 2025 年，全国人均体育场地面积达到 2.6 平方米以上，全民健身场地设施更加公平可及，为体育场馆方米以上，全民健身场地设施更加公平可及，为体育场馆的新建、改扩建提供了政策

129、指引的新建、改扩建提供了政策指引。“十四五”时期，我国将重点建设体育公园、全民健身中心、田径跑道、足球场地及健身步道等体育场地。未来，国内体育场馆将呈现三个趋势：一是大型体育场馆进行智能化升级改造；二是新建更多中小型、功能型体育场馆，打造“15 分钟健身圈”；三是在北京冬奥会的带动下，冰雪产业将迎来井喷式爆发。图 27：我国体育产业增加值及增速数据来源：国家统计局、和君分析图 28：体育场地设施建设产业规模预测（按产出值计）数据来源：国务院官网、信达证券从投资主体来看，我国体育场馆以政府投资建设为主从投资主体来看，我国体育场馆以政府投资建设为主，国有和集体主导运营的体育馆占比高达 56%。由于

130、政府投资实行财政拨款制度，导致部分体育馆管理单位运营专业程度不足且缺乏优化动力，面临市场化运作不足、体育馆设备老化、经营人才缺乏等诸多问题。在体育场馆运营代表企业中，中体产业作为代表性国有企业，由国家体育总局控股，具备丰富的场馆运营经验和雄厚的资金支持，具有行业龙头地位。华熙国际作为民营系企业代表，具备商业化创新优势，擅长打造以文化体育产业为核心的综合体。表 19：中体产业、华熙国际、领先体育、阿里体育企业对比资料来源：公开资料、和君分析54表 20：体育建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对体育建筑市场吸引力总结如下：综上，我们对体育建筑市场吸引力总结如下：交通建筑交通建筑交通建筑

131、包括火车候车室房屋、汽车候车室房屋、港交通建筑包括火车候车室房屋、汽车候车室房屋、港口候船室房屋、民航候机厅房屋、民航指挥塔房屋、其他口候船室房屋、民航候机厅房屋、民航指挥塔房屋、其他客运等候及指挥用房屋工程建筑。客运等候及指挥用房屋工程建筑。在城市化快速发展进程中，以提升城市竞争力与可持续发展能力为目的的效率提升与综合协同利用成为基建工程的重要增长点与发展方向，交通枢纽建设符合这一发展主基调。铁路铁路自 2014 年开始，我国铁路建设投资每年稳定在 8000亿元左右。2020 年全国交通运输工作会议召开，会上明确，2020 年交通运输将完成铁路投资 8000 亿元，短期内投资规模不会改变，未

132、来 5-10 年仍是铁路建设的窗口期。交通运输部预计未来 15 年，平均每五年投产铁路里程为 1.8 万公里左右，低于现状水平。国铁集团主导的铁路投资预计将在“十四五”期间有所国铁集团主导的铁路投资预计将在“十四五”期间有所下降，将以川藏铁路为代表的战略骨干通道为主。下降，将以川藏铁路为代表的战略骨干通道为主。“十四五”期间，西部地区铁路建设将加快推进。城际铁路和市郊铁城际铁路和市郊铁路作为城市群“一小时”通勤圈的重要载体，将成为“十四五”路作为城市群“一小时”通勤圈的重要载体，将成为“十四五”时期建设重点。时期建设重点。机场机场机场可分为民用运输机场、通用航空机场、军用机场。从市场容量及发展

133、趋势上来看，民用运输机场和通用航空民用运输机场和通用航空机场业务短期内均处于较快增长的阶段机场业务短期内均处于较快增长的阶段，军用机场建设的行业壁垒正在降低、军民融合进一步加强。民用运输机场：在民航强国背景下，国家大力推进民航行业发展，民航运输机场旅客吞吐量保持较高增速。在我国各大城市群，国家陆续提出对于枢纽机场的建设规划。根据全国民用运输机场布局规划，国家持续完善华北、东北、华东、中南、西南、西北六大机场群。到 2025 年，在现有（含在建）机场基础上，新增布局机场 136 个，全国民用运输机场规划布局 370 个（规划建成约 320 个），旅客吞吐量达 22 亿人次左右。民用运输机场对航站

134、楼工程需求较高，同时充分结合交通枢纽、办公物业、零售商业、娱乐设施等综合性功能，各类型的基础设施配套需求巨大。在政策引导下，民用运输机场将逐渐进入高质量发展阶段，由注重数量、增量转而注重效益与效率，对枢纽机场改扩建成为稳增长主要贡献点。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202255通用航空机场：在国家新时代西部大开发、一带一路等政策支撑下，通用机场建设将持续发展，但其市场建设规模较小，每年仅在 300 亿元左右，且通用机场对站房建设需求不高，场道等专业工程又受限于设计、施工专业资质要求，市场进入壁垒较高。机场按照不同功能，主要分为四大区域，即飞行区、航站区、工作区以及机场外围区域。房

135、建企业涉及到产品房建企业涉及到产品线主要为航站楼建设和工作区建设。线主要为航站楼建设和工作区建设。航站楼工程建设属房建范畴，对施工企业无相关民航专业资质要求，但普遍存在与机场配套设施、或是与机场专业工程相组合的招标模式，业主方一般为地方机场集团。工作区主要包括综合办公楼、综合食品楼、综合业务楼、公安用房、消防站、给水站、机场宾馆和停车场、应急消防救援设施、航空货运区、机务维修设施、旅客服务设施（航空食品公司、宾馆、商店及餐饮、驻场单位区）等，机场内配套工程业主方一般为各大航空公司。在“四型机场”建设对现代化机场保障能力、管理水平、运行效率、绿色发展能力等大幅提升的要求下，以综合交通运输系统（G

136、TC 中心、交通枢纽等）、机场航站区的货运物流工程（物流仓库）、航站楼服务工程（商铺、旅客过夜酒店、停车场、调度场等）为代表的机场内附属配套设施建设更加注重质量、效率、效益的质优式发展。飞行区属于机场专业工程，设计部分资质准入门槛极高，几乎被少数几家设计院所垄断。施工部分，机场场道专业工程主要涉及土建领域，而其余专业工程对房建企业来说业务跨度较大，且市场容量规模相对较小。交通、市政等机场配套工程建设在机场业务细分领域中不可忽视。对于一些重点枢纽机场，机场配套工程标的合同额可能较机场主体项目合同额更高。港口港口内河航道及码头内河航道及码头：受国内交通运输业节能减排等政策推动，我国将进一步提升内河

137、航运在国内货运市场占比我国将进一步提升内河航运在国内货运市场占比，预计“十四五”期间，内河航道及码头建设年均投资将达到700亿元。2019年，交通部印发 智能航运发展指导意见，提出加快推进智慧港口试点工程建设。2020 年，交通部发布内河航运发展纲要，提出推进绿色航道建设，发展以高能低耗材料、BIM、装配式技术相融合的基础设施智能设计与建造技术，智慧、绿色将成为港口航道建设趋势。表 21：交通建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析沿海港口沿海港口：我国沿海建设投资自 2013 年开始连续 7年负增长，港口码头发展的鼎盛时期已过，受国际局势影港口码头发展的鼎盛时期已过，受国际局势影响，港口建设需求

138、进一步萎缩响，港口建设需求进一步萎缩。预计“十四五”期间，沿海建设投资年均投资额仅 400 亿元。综上，我们对交通建筑市场吸引力总结如下：综上，我们对交通建筑市场吸引力总结如下：56第五部分工业建筑图 29：全国工业建筑（包括厂房及建筑物、仓库）竣工面积及增速数据来源：建筑业统计年鉴，和君分析表 22：制造业行业分类资料来源：公开资料、和君分析2022 年政府工作报告把制造业放在突出位置，提出启动一批产业基础再造工程项目，促进传统产业升级；加快发展先进制造业集群，实施国家战略性新兴产业集群工程；着力培育“专精特新”企业；实施减税降费政策等，为制造业的健康长足发展提供了接续动力。工业建筑的新建和

139、改扩建需求主要取决于两个因素，工业建筑的新建和改扩建需求主要取决于两个因素，一是制造业企业的融资情况是否乐观，二是制造业企业产一是制造业企业的融资情况是否乐观，二是制造业企业产能扩张的动力是否强劲。能扩张的动力是否强劲。在融资端在融资端，企业利润是内部融资的主要渠道，对后续投资具有一定预测力。随着 2022 年政府工作报告提出引导金融机构增加制造业中长期贷款，我国直接融资体系将我国直接融资体系将为制造业提供更多资金补充为制造业提供更多资金补充。同时，科创板设立以来，股同时，科创板设立以来，股权融资对制造业资本开支贡献明显。权融资对制造业资本开支贡献明显。内源融资已不再是制造业投资的主要渠道。2

140、021 年制造业中长期贷款余额同比增速达到 31.8%，比各项贷款增速高 20.2 个百分点。其中，高技术制造业中长期贷款增速32.8%，全年新增3643亿元。图 30：全国工业建筑（包括厂房及建筑物、仓库）竣工价值及增速数据来源：建筑业统计年鉴，和君分析工业建筑概述工业建筑概述工业建筑竣工面积约占总体房屋竣工面积的 15%，近近年来，工业建筑竣工面积绝对值明显下降，但单位竣工价年来，工业建筑竣工面积绝对值明显下降，但单位竣工价值有所提升值有所提升。（见图 29、30）按照产品的性质，我国一般将工业划分为轻工业和重按照产品的性质，我国一般将工业划分为轻工业和重工业。工业。轻工业指主要提供生活消

141、费品和制作的工业，重工业指为国民经济各部门提供物质技术基础的主要生产资料的工业。工业建筑的新建和改扩建需求主要来自以下行业的制造业企业。（见表 22）房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202257在需求端在需求端，当前制造业投资的核心驱动因素来自两大方面，一是制造业供给端补短板，主要表现为制造业强链一是制造业供给端补短板，主要表现为制造业强链补链补链，以链长制为抓手、政府参与协调，衍生大量制造业投资。2021 年，全国高技术产业投资同比增长 17.1%，高于全部投资增速 12.2 个百分点；制造业技改投资同比增长13.6%，持续领先于制造业全部投资增速，为产业链供应链优化升级注入新的

142、动力。二是经济结构转型过程中的产业基础再造，主要表现二是经济结构转型过程中的产业基础再造，主要表现为产业的“两化改造”为产业的“两化改造”，分别是产业新能源化和产业智能化，将推动产业向中高端迈进。作为一种依靠增量投入引导存量调整的投资方式，技改投资能有效支持产能扩张。综上，我国供给侧改革进入新阶段，以新能源为核心综上，我国供给侧改革进入新阶段，以新能源为核心的生产要素变革带动制造业的全面再造，将会随之带来机的生产要素变革带动制造业的全面再造，将会随之带来机器、厂房、设备的增量投资。传统工业厂房建筑单位造价低、器、厂房、设备的增量投资。传统工业厂房建筑单位造价低、盈利能力弱，高端厂房类项目更受到

143、房建企业的青睐。盈利能力弱，高端厂房类项目更受到房建企业的青睐。高技术制造业高技术制造业整体看，高技术制造业在产业智能化过程中确立了中枢作用。2022 年 1-2 月份，高技术制造业投资同比增长2022 年 1-2 月份，高技术制造业投资同比增长42.7%，比 2021 年全年加快 20.5 个百分点。42.7%，比 2021 年全年加快 20.5 个百分点。其中，电子及通信设备制造业投资增长 50.3%，医疗仪器设备及仪器仪表制造业投资增长 41.2%，医药制造业投资增长 27.2%。未来高技术制造业在资本市场上融资将更加简便，资本市场对高技术制造业的支持力度还将加大。从细分行业看，新能源汽

144、车、工业机器人、医药制造从细分行业看，新能源汽车、工业机器人、医药制造等领跑态势明显。等领跑态势明显。其中，新能源汽车主要受碳达峰、碳中和背景下国家一系列培育政策影响，不管是产量还是销量都刷新了同期历史纪录；医药制造业则是受全球疫情的推动，新冠疫苗、检验检测物资以及关联医药生产设备的生产都受到极大刺激和拉动。智能制造智能制造智能制造具体体现在制造过程的各个环节与新一代信息技术的深度融合，如物联网、大数据、云计算、人工智能等。智能制造大体具有四大特征：以智能工厂为载体，智能制造大体具有四大特征：以智能工厂为载体，以关键制造环节的智能化为核心，以端到端数据流为基础以关键制造环节的智能化为核心，以端

145、到端数据流为基础和以网通互联为支撑。和以网通互联为支撑。2021年12月，工信部发布 “十四五”智能制造发展规划，提出加快系统创新，加强关键核心技术攻关并加速智能制造装备和系统推广应用；到 2025 年，规模以上制造业企业基本普及数字化；到 2035 年，规模以上制造业企业全面普及数字化。在政策赋能背景下，制造业转型升级加快，智能制造行业前景广阔。激光设备制造业激光设备制造业：近年来我国传统制造业正处于加速转型阶段，国家大力推进高端装备制造业的发展，原有激光加工技术日趋成熟，激光设备材料成本不断降低，新兴激光技术不断推向市场，激光加工的突出优势在各行业逐渐体现，激光加工设备市场需求持续增长。根

146、据中国激光业发展报告，2015 年我国激光设备销售收入为 345 亿，到 2018 年达到 605 亿，预计 2021 年中国激光设备市场整体销售收入为 770 亿元，且会持续稳定增长。工业机器人工业机器人：工业机器人目前已经广泛应用于汽车制造业、电气电子设备制造业、金属加工业、塑料和化学制品业、食品制造业等行业。随着工业机器人应用的推广、普及以及国产替代的逐步推进，国产机器人的市场占有率有望进一步提升。根据中国电子学会预测，到 2023 年，中国工业机器人销售额将达到 80 亿美元。工信部等十五部门于 2021 年 12 月 28 日联合印发了“十四五”机器人产业发展规划。“十四五”机器人产

147、业发展规划提出，到 2025 年我国成为全球机器人技术创新策源地、高端制造集聚地和集成应用新高地。“十四五”机器人产业发展规划的出台，将会从提高产业创新能力、夯实产业发展基础、增加高端产品供给、拓展应用深度广度、优化产业组织结构五个方面综合推动我国机器人产业向中高端迈进。58表 23：传统工业厂房建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析综上，我们对传统工业厂房建筑以及高科技厂房建筑市场吸引力总结如下：综上，我们对传统工业厂房建筑以及高科技厂房建筑市场吸引力总结如下：表 24：高科技厂房建筑市场吸引力评估资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202259第六部分下篇结束语通过

148、以上分析我们可以看到，我国建筑业在从快速增长市场向成熟市场的转型过程中，必然会受到多种外力的综合叠加：一方面，随着新型城镇化的稳步推进、市场化水平的不断提升、乡村振兴等下沉市场的奋力开拓，建筑行业的发展动力仍将强劲；但另一方面，行业分化加速演进、顶级企业屏息攀缘、建筑绿色化深入发展、建筑智慧化引领潮流，这些趋势对建筑行业在经营理念、产品形态、管理模式等方面将产生深远影响。历史是个运动的过程，人性的激情是其根本动力。人性当中既有追求普遍性的激情，又有追求特殊性的激情。普遍性的理想使人称其为人，超越于时间承载着永恒，但它在彼岸；特殊性的欲望使人获得现实的存在，但若不渡往彼岸，就会在历史中转瞬即逝，

149、不留痕迹。在普遍性的理想和特殊性的欲望面前，行业的秩序将被重构。但沧海横流，方显英雄本色。我们应心怀敬畏、砥砺前行。得意之时感激时代的馈赠，失意之后也接受命运的无常。因为世界本就浑浊，罪与爱同歌。正如贝托尔德布莱希特（Bertolt Brecht）曾经写道的：改变世界需要付出很大代价：改变世界需要付出很大代价：热情与坚韧，科学与义愤，热情与坚韧，科学与义愤，快速的启动，长期的思考，快速的启动，长期的思考，冷静的耐心和无尽的坚持，冷静的耐心和无尽的坚持，对特殊情况的理解和对全局的把握：对特殊情况的理解和对全局的把握：只有在现实中得到的教训能够教会我们改变现实。只有在现实中得到的教训能够教会我们改

150、变现实。60关于我们关于和君建筑事业部关于和君建筑事业部和君建筑事业部是和君咨询旗下服务建筑行业及相关行业的“泛建筑”领域专业咨询团队。和君建筑事业部是和君咨询旗下服务建筑行业及相关行业的“泛建筑”领域专业咨询团队。事业部依托和君咨询千人咨询师专家队伍的专业支撑、和君商学院持续人才供给、和君资本的股权投资，为建企客户提供整合式服务。事业部携手地方政府及各行业客户的资源注入，行业生态伙伴的服务协同，建筑企业外部专家团队的智慧输入，提供持续、深度、实效服务。客户范围客户范围：事业部围绕勘察设计、建筑施工两大行业，放眼上下游相关产业，以产业思维前瞻预判行业趋势，以产业视角降维助推企业变革。服务理念服

151、务理念：为客户创造真正的价值，是我们的信仰。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202261服务内容服务内容：“咨询+培训+研究”客户案例（部分）客户案例（部分）：62我们的追求：建筑企业战略创新推手、转型升级专家、提质增效导师、事业共创伙伴我们的追求：建筑企业战略创新推手、转型升级专家、提质增效导师、事业共创伙伴二十年来岁月流转，我们见证了建筑产业和大国崛起同步的狂飙突进、一路高光，也认识到当前建筑产业发展已经抵达“旧力已竭，新力待生”的转折点。“后地产”时代的政策不确定性、市场不确定性叠加交织，建筑产业正面临破题、重整、新生，有待富有创新精神的企业家团队在使命感建筑产业正面临破题、

152、重整、新生，有待富有创新精神的企业家团队在使命感强劲和专业深湛咨询师的辅佐帮助下，重塑模式格局，开创未来新局面强劲和专业深湛咨询师的辅佐帮助下，重塑模式格局，开创未来新局面。二十年来，我们的朋友已遍布地方政府、主管部门、建筑产业链各行业及相关服务领域，感佩于合作、交往过程中良师、益友、伙伴们的质朴风格、奋斗精神，体会到简单纯粹、直抵人心的人情温暖，更加珍惜彼此惺惺相惜、焚膏继晷结下的战斗情谊。立足当下，我们瞄准建筑行业转型高质量发展的空前迫切市场需求，把握建筑产业正迎来产业升级、全面突破的历史契机，以“精于此道，以此为生”的坚守和长期主义，致力于做好建筑企业的战略战略创新推手、转型升级专家、提

153、质增效导师、事业共创伙伴，成为建筑领域最优秀的管理思想策源地、创新推手、转型升级专家、提质增效导师、事业共创伙伴，成为建筑领域最优秀的管理思想策源地、最具品牌影响力的智库机构。最具品牌影响力的智库机构。我们将依托万家客户的成功经验和产业协同、千人咨询师专家队伍的集体创新和智慧交融，放眼宏观经济起伏波动和建筑产业的变迁成长，以前瞻降维的产业视角和价值导向的资本视角，完善的服务门类和海量的案例积累，引入一切行业转型升级的成功经验，在更大范围内整合资源注入成长动力，不断推进建筑产业发展水平，不断帮助建筑企业抵达新高度。“智者居其侧”，我们将推动那些“惶者生存”、觉醒求变、奋发有为的建企率先完成转型升

154、级，打造可持续和后劲十足的行业竞争力，赢取下一个发展阶段的“入场券”和“会员籍”，短期内赢得“存短期内赢得“存量竞争”的胜利，中期掌握产业巨变时代的发展先机，远期迎来产业终局的终极胜利量竞争”的胜利，中期掌握产业巨变时代的发展先机，远期迎来产业终局的终极胜利！联系我们联系我们：熊雪涛 资深合伙人、建筑事业部主任 付金科 合伙人、建筑事业部副主任 都阳 业务合伙人、建筑事业部副主任 于明菲 高级咨询师、建筑事业部高级研究员 欲了解更多信息，请查询 或关注微信号:欲了解更多信息，请查询 或关注微信号:和

155、君咨询建筑事业部联系我们房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202263关于和君集团关于和君集团和君集团和君集团：集团业务格局为咨询、资本和商学。创始于 2000 年春，总部在北京，集团实缴注册资本1亿元，属下拥有多家国家级高新技术企业。三大业务形成一体两翼的格局:以咨询业务为主体、以资本业务和商学业务为两翼，为客户提供“咨询+资本+人才”的综合服务。和君咨询和君咨询：是亚洲本土大型规模的管理咨询机构之一，咨询师队伍达到 1300 多人。持续经营十几年，累计服务六千余家企业和政府客户，包括央企和民企，跨国公司、500 强和中小企业，遍布国内和国外。目前，全年执行管理咨询和投资银行类项目

156、超过 900 个，在数十个行业里积累有丰富的案例和经验。和君咨询是获得国际管理咨询协会理事会(ICMCI)认证的咨询机构，荣获 CMC FIRM 资格证书。和君资本和君资本：和君集团旗下资产管理和投资平台，是倡行赋能式投资的资本品牌，以股权投资的方式，为企业提供资金和赋能，为财富人士或机构提供财富管理服务。累计管理投资基金200多亿元，先后管理过福建省政府、上海市政府、重庆市政府、江苏省政府等多个政府引导基金和产业基金，累计投资了 100 多家创新企业、拟上市企业和上市公司，是若干家上市公司的前三大股东。和君商学和君商学：始于 2003 年，是和君集团旗下北京和君商学在线科技股份有限公司兴办的一所精英商学院，学制为一年一届，主要面向拥有名校学历的在校和职场人和君咨询才招生，旨在培养企业经营和管理、金融、投资、创业创新等领域的职业高手，和君教育小镇和君教育小镇：坐落于江西赣州会昌，万亩森林与竹海，林泉飞瀑、田园生活、宜居宜业、天人合一，规划总投资 30 亿元，建设和君集团的总部基地、和君商学院的校园及其附属幼儿园、附属中小学。和君咨询建筑事业部和君咨询