1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 22 年总结之土地篇：冬日犹有枝俏年总结之土地篇：冬日犹有枝俏 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BR

2、C046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华发股份 600325 CH 11.95 买入 万科 A 000002 CH 23.00 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 建发股份 600153 CH 18.23 买入 新城控股 601155 CH 23.23 买入 金地集团

3、 600383 CH 12.10 买入 城建发展 600266 CH 4.76 增持 华联控股 000036 CH 4.48 增持 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 31.05 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 2 月 03 日中国内地

4、专题研究专题研究 紧抓机遇获取优质地块紧抓机遇获取优质地块，关注优质央国企及头部民企，关注优质央国企及头部民企 22 年土地市场继续走弱，供应端部分城市推地困难，需求端统计局数据显示房企土地购置面积同比下降超五成；但依然有部分企业逆市扩张，取得亮眼的投资成绩。我们认为 23 年房地产需求市场有望企稳恢复，因此当前具备更多融资及拿地优势的房企有望迎来更大成长空间，建议继续关注具有优质土地储备以及较强补货能力的央国企和少数头部民企。全国市场：继续走弱，全国市场：继续走弱，成交成交建面下降建面下降超超五五成成 据统计局数据，22 年全国土地购置面积累计同比下降 53.4%。土地成交价款累计同比下降

5、48.4%。中指院数据显示，300 城住宅类土地累计供应建面为 7.4 亿平，同比下降 40%，其中一线/二线/三四线同比下降61%/50%/31%；住宅类土地累计成交建面为 6.2 亿平，同比下降 30%，其中一线/二线/三四线同比下降 41%/41%/21%。12 月 300 城住宅类土地单月成交溢价率为 2%，该指标从年初至今一直维持在 6%以下，处于 14 年以来的相对低位。住宅类土地单月流拍率从年初高点的 29%逐渐下降至 12月的 8%，但依然处于 14 年以来的相对高位。22 城集中供地：高能级城市表现分化城集中供地：高能级城市表现分化，民企投资再收缩，民企投资再收缩 供应层面：

6、22 年 22 城集中供地供应面积同比下降 44%，主要由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的下行态势进一步向土地市场蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。成交层面：22 城集中供地成交建面与成交金额分别同比下降 32%、20%，整体成交同比降幅小于供应，但同样城市之间分化明显。热度层面：第二、三批次由于地市房企竞争的进一步减弱以及房企提高拿地标准，溢价率呈逐批下降趋势。企业层面：国进民退的现象进一步加剧，民企拿地金额占比从 2021 年第一批的 58%降低至 2022 年第三批的 17%。此外，22 年建设类央国企拿地积极，部分外资房企加大投资。企业：企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市投拓进一

7、步集约化，聚焦优质城市 房企拿地能力减弱，全国范围来看，22 年拿地 TOP30 房企合计权益拿地金额约 8575 亿元，较 2021 年合计权益拿地金额下降 50%，拿地 TOP30房企合计权益拿地面积较 2021 年下降 72%。由于房企资金承压，拿地能力减弱，地方政府更愿意推出优质地块以吸引房企拿地，TOP30 房企权益拿地均价同比上涨 78%。龙头房企拿地集中度提升，2022 年，TOP20 房企在拿地最多的 10 个城市合计拿地额占总拿地额的 75%，而 2021 年该值仅 51%。同时，龙头房企换仓一线城市，TOP20 在一线城市拿地金额占比由 21 年的 19%上升至 22 年的

8、 40%。投资建议投资建议 重点推荐 1）A 股开发：华发股份、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。(25)(13)(1)1123Feb-22Jun-22Oct-22Jan-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 全国市场：继续走弱，成交建面下降超

9、五成全国市场：继续走弱，成交建面下降超五成.3 22 城集中供地：高能级城市表现分化城集中供地：高能级城市表现分化.7 供应：供应量大幅减少，多数城市推地困难.7 成交：城市表现分化，整体优于供应.8 热度：溢价率与流拍率双降，地市供求关系转好.9 地货比：政府推出优质地块，企业盈利空间增大.9 格局：民企投资再收缩，地方城投加大托底力度，建筑类央国企成黑马.10 企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市.12 房企拿地力度减弱，拿地均价有所上升.12 龙头房企拿地集中度提升，强区位与高能级兼具的城市更受青睐.13 龙头房企拿地强度分化，滨江、华发逆市扩张.15

10、 投资建议投资建议.16 重点推荐标的.16 华发股份（000002 CH，买入，目标价 11.95 元）.16 万科 A（000002 CH，买入，目标价 23.00 元）.16 招商蛇口（001979 CH，买入，目标价 17.88 元）.16 滨江集团（002244 CH，买入，目标价 13.23 元）.16 建发股份（600153 CH，买入，目标价 18.23 元）.17 新城控股（601155 CH，买入，目标价 23.23 元）.17 金地集团（600383 CH，买入，目标价 12.10 元）.17 城建发展（600266 CH，增持，目标价 4.76 元）.17 华联控股（0

11、00036 CH，增持，目标价 4.48 元）.17 华润置地（1109 HK，买入，目标价 44.29 港元）.18 中国海外发展（0688 HK，买入，目标价 28.00 港元）.18 龙湖集团（0960 HK，买入，目标价 40.02 港元）.18 华润万象生活（1209 HK，买入，目标价 46.63 港元）.18 中海物业（2669 HK，买入，目标价 13.60 港元）.18 保利物业（6049 HK，买入，目标价 70.36 港元）.19 万物云（2602 HK，买入，目标价 56.87 港币）.19 招商积余（001914 CH，买入，目标价 19.50 元）.19 新大正（0

12、02968 CH，买入，目标价 31.05 元）.19 风险提示.20 mWlYvXvXgYdUeZ9UpWeX7NbP7NtRmMtRpMkPnNpNeRrRsM8OoOyRxNmRpNMYpMzR 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 全国市场：全国市场：继续走弱，继续走弱，成交成交建面建面下降下降超超五五成成 2022 年土地市场延续年土地市场延续 2021 年下半年以来的年下半年以来的趋趋势，总体呈现“供需双弱”局面。势，总体呈现“供需双弱”局面。据统计局数据，2022 年土地购置面积同比下降 53.4%。土地成交价款同比下降 48.4%。房地产

13、投资中，土地购置费同比下降 5.7%，降幅较 2021 年扩大 3.6 个百分点，土地购置费占房地产开发投资完成额的比例 31%，是房地产投资趋弱的重要原因。图表图表1：全国全国土地购置费及同比土地购置费及同比 图表图表2：全国全国土地购置费占房地产开发投资完成额比例土地购置费占房地产开发投资完成额比例 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 图表图表3：土地购置费与房地产开发投资完成额累计同比土地购置费与房地产开发投资完成额累计同比 资料来源：国家统计局，华泰研究 图表图表4：全国房地产开发企业土地购置面积累计全国房地产开发企业土地购置面积累计同比同比 图表图表5：全

14、国房地产开发企业全国房地产开发企业月度月度土地购置面积土地购置面积环环比及比及同同比比 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 -10%0%10%20%30%40%50%60%70%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.02002020212022土地购置费（万亿元）同比（右轴）21.1%30.3%31.5%31.4%29.5%30.9%10%14%18%22%26%30%34%2002020212022土地购置费占房地产开发投资完成额比例-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60

15、%70%80%------------------12土地购置费:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比-60%-50%-40%-30%

16、-20%-10%0%10%20%2002020212022-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-----112022-12当月环比当月同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 图表图表6：全国房地产开发企业土地成交价款累计全国房地产开发企业土地成交价款累计同比同比 图表图表7：全国房地产开发企业月度土地成交价款全国房地产开发企业月度土地成交价款环比及同比环比

17、及同比 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 中指院数据显示，2022 年 300 城住宅类土地累计成交建面为 6.2 亿平，同比下降 30%，其中一线/二线/三四线同比下降 41%/41%/21%；住宅类土地累计成交金额为 33741 亿元，同比下降 30%；其中一线/二线/三四线同比下降 19%/35%/29%。分上下半年来看，2022年上半年，受 21 年同期高基数，供应下降及需求萎靡等多重因素影响，住宅类土地成交建面同比降幅在 50%以上。而 2022 下半年 300 城住宅类土地成交建面同比下降 8%，降幅有所改善，占 2022 年全年的 68%，土地市场成

18、交在下半年有所筑底。图表图表8：300 城住宅类土地成交建面和累计同比城住宅类土地成交建面和累计同比 图表图表9：各能级城市住宅类土地成交建面累计同比增速各能级城市住宅类土地成交建面累计同比增速 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 图表图表10：300 城住宅类土地成交金额和累计同比增速城住宅类土地成交金额和累计同比增速 图表图表11：各能级城市住宅类土地成交金额累计同比增速各能级城市住宅类土地成交金额累计同比增速 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 -60%-40%-20%0%20%40%60%2002020212

19、022-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%-----112022-12当月环比当月同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%020,00040,00060,00080,000100,000120,0-------

20、--042022-09累计值（万平；左轴）累计同比（右轴）-150%-100%-50%0%50%100%150%200%--------09一线城市二线城市三四线城市-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%010,00020,00030,00040,00050,00060,0-0

21、--------042022-09累计值（亿元；左轴）累计同比（右轴）-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%--------09一线城市二线城市三四线城市 免

22、责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 土地土地供应供应角度角度：住宅类土地累计供应建面为 7.4 亿平，同比下降 40%，其中一线/二线/三四线同比下降 61%/50%/31%。土地土地成交溢价率和流拍率成交溢价率和流拍率：12 月 300 城住宅类土地单月成交溢价率为 2%，其中一线/二线/三四线城市分别为 2%/2%/2%，处于 2014 年以来的相对低位。此外，300 城住宅类土地单月流拍率从年初高点的 29%逐渐下降至 12 月的 8%，但依然处于 2014 年以来的相对高位，其中 12 月一线/二线/三四线城市住宅类土地流拍率分别为 8%/2%/

23、10%，三四线城市依然处于高位。溢价率与流拍率双降表示土地市场供求关系逐渐合理化。图表图表12：300 城住宅类土地供应建面和累计同比城住宅类土地供应建面和累计同比 图表图表13：各能级城市住宅类土地供应建面累计同比增速各能级城市住宅类土地供应建面累计同比增速 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 图表图表14：300 城及各能级城市住宅类土地成交溢价率城及各能级城市住宅类土地成交溢价率 图表图表15：300 城及各能级城市住宅类土地流拍率城及各能级城市住宅类土地流拍率 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 区域分化：华东区域为绝对主力。区域

24、分化：华东区域为绝对主力。华东区域成交建面占全国总成交建面的 53%，且成交建面同比降幅为各区域最小，为 20%；而东北、华南、华北区域成交建面同比降幅分别达到79%、48%、35%。华东区域中，长三角依然是备受市场关注的区域，2022 年土地成交建面 TOP30 城市中，有 10 个长三角城市。值得关注的是，在土地市场整体热度下行的环境下，上海、西安、宁波、合肥、淮安、珠海 6 个城市 2022 年土地成交建面同比实现正增长，主要和城市供给放量以及房企聚焦战略有关。-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%020,00040,00060,00080,0001

25、00,000120,000140,000160,0---------042022-09累计值（万平；左轴）累计同比（右轴）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%------092021

26、--032022-09一线城市二线城市三四线城市-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%--------09单月值一线城市二线城市三四线城市0%20%40%60%80%100%120%-----092020-

27、--032022-09单月值一线城市二线城市三四线城市 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 图表图表16：2022 年年 300 城住宅类土地成交建面（按区域划分）城住宅类土地成交建面（按区域划分）图表图表17：2022 年年 300 城城宅地成交建面累计同比（按区域划分）宅地成交建面累计同比（按区域划分）资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 图表图表18：2022 年年全国土地全国土地成交金额与成交金额与成交建面成交建面 TOP30 城市城市 资料来源：中指研究院，华泰研究

28、 华北6%西北5%东北2%华东53%华中15%华南8%西南11%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%华北西北东北华东华中华南西南排名排名城市城市2022成交金额成交金额（亿元）（亿元）同比同比2021成交金额成交金额（亿元）（亿元）排名排名城市城市2022成交建面成交建面（万平）（万平）同比同比2021成交建面成交建面（万平）（万平）1上海市28391%28251西安市1811-5%18982杭州市1914-29%27012成都市1255-19%15533北京市1615-24%21203杭州市1166-31%16834南京市1308-35%20164上海

29、市1102-48%21315成都市1247-11%14065长沙市1093-33%16236广州市1221-38%19816合肥市105429%8157西安市10018%9257徐州市9491%9418苏州市944-30%13448株洲市93257%5959武汉市841-53%17959常州市92411%83310无锡市813-11%91110南京市884-46%163411宁波市7765%74211宁波市87727%68812深圳市736-25%98212武汉市876-64%242713常州市718-2%73313菏泽市8513%82514合肥市71513%63314广州市820-45%14

30、9615厦门市612-23%79415眉山市78152%51516长沙市497-30%70916贵阳市778-42%135117青岛市440-21%55817青岛市719-42%125018徐州市388-11%43718淮安市70718%59919东莞市372-37%59319无锡市7012%68720南通市372-42%63620保定市673-42%115921福州市355-5%37421苏州市664-47%125022温州市342-41%57422南通市658-26%89223郑州市325-61%82323威海市642-36%100724天津市316-69%103324郑州市617-62%

31、162725佛山市312-64%86425扬州市556-2%56726扬州市308-15%36326浏阳市5389%49427重庆市300-74%114327济南市516-63%140228淮安市28921%23828遵义市499-63%136029济南市274-56%62429北京市485-30%68930珠海市23611%21330宿迁市47544%3312022年成交金额年成交金额TOP30城市城市2022年成交建面年成交建面TOP30城市城市 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 22 城集中供地：高能级城市表现分化城集中供地：高能级城市表现分化

32、 2022 年集中供地也发生一些变化：年集中供地也发生一些变化：1）集中供地批次不再局限于三批，部分城市进行四批、五批甚至第六批供地；2）部分城市逐渐掉队，即便划定 22 城时的地市较为火热，但两年后高能级城市间表现也出现较大分化。我们将从供应、成交、热度、质量和企业五个维度展现 22 城集中供地的情况。图表图表19：2022 年年 22 城各城市集中供地批次城各城市集中供地批次 资料来源：中指研究院，华泰研究 供应：供应量大幅减少，多数城市推地困难供应：供应量大幅减少，多数城市推地困难 2022 年，22 城集中供地供应面积同比减少 44%。分批次来看，2022 年第一批、第二批、第三批供应

33、面积分别同比下降 58%、54%，8%，降幅依次收窄。分城市来看，各地供应情况差异较大，其中合肥、无锡及成都 2022 年的供应面积均超过2021 年，深圳、厦门及福州三城 2022 年供应面积也达到 21 年的 80%；上海、杭州、苏州、青岛、长沙、郑州六城 2022 年供应面积也可维持在去年的 60-80%；但约半数城市推地量较少，其中沈阳、长春 2022 年供应面积分别是 2021 年的 16.3%、2.7%。总体而言，总体而言，由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的下行态势下行态势进一步向土地市场蔓延使得地方政府推进一步向土地市场蔓延使得地方政府推地意

34、愿也有所下降。地意愿也有所下降。图表图表20：2021&2022 年集中供地，各城市供应建面一览（单位：万平）年集中供地，各城市供应建面一览（单位：万平）注：截至 2022 年 12 月 31 日，各城市集中供地进度有所不同，除沈阳、长春外，其它 20 城均已完成第三批集中供地，并且多城市进行第四批、第五批甚至第六批供地。为方便与 2021 年比较，我们将第三批及之后批次统一计入“第三批”计算。下同。资料来源：中指研究院，华泰研究 北京北京上海上海广州广州深圳深圳杭州杭州宁波宁波合肥合肥南京南京苏州苏州无锡无锡厦门厦门第1批第1批第2批第2批第3批第3批第4批第4批第5批第5批第6批第6批福州

35、福州成都成都重庆重庆天津天津武汉武汉长沙长沙济南济南青岛青岛郑州郑州沈阳沈阳长春长春第1批第1批第2批第2批第3批第3批第4批第4批第5批第5批第6批第6批第第1批批第第2批批第第3批批全年全年第第1批批同比同比第第2批批同比同比第第3批批同比同比全年全年供应进度供应进度北京北京345496113954169-50.9%175-64.8%17959.1%52454.9%上海上海5905085741,672446-24.4%235-53.8%421-26.7%1,10265.9%广州广州9288792962,104276-70.2%147-83.3%49567.0%91843.6%深圳深圳902

36、89.0%180-36.1%22319.4%51091.4%杭州杭州7574664161,639581-23.3%344-26.3%257-38.2%1,18272.1%宁波宁波3034473341,084256-15.6%204-54.3%84-74.9%54350.2%合肥合肥29529829288635119.0%3258.9%684133.9%1,360153.5%南京南京7005105591,769145-79.2%455-10.9%362-35.3%96154.3%苏州苏州4202673861,074165-60.8%215-19.5%322-16.7%702

37、65.3%无锡无锡9103-39.6%181-18.1%417101.0%701117.1%厦门厦门5436.6%85-41.5%133-7.1%29185.2%福州福州3120-23.7%82-55.4%25124.5%45383.5%成都成都4697633741,606440-6.1%87614.8%46925.5%1,785111.2%重庆重庆6954475421,685147-78.8%226-49.6%94-82.6%46727.7%天津天津7236061371,465318-56.0%150-75.2%21557.0

38、%68446.6%武汉武汉1,0418057622,60993-91.1%92-88.6%8075.9%99238.0%长沙长沙8046024141,819323-59.8%345-42.7%4232.1%1,09160.0%济南济南5144684621,444236-54.1%154-67.0%226-51.0%61742.7%青岛青岛2946072671,16988-70.0%211-65.2%47577.8%77566.3%郑州郑州7391783371,254207-72.0%22727.7%336-0.3%77061.4%沈阳沈阳4417342701,44533-92.5%203-72

39、.4%23616.3%长春长春8511,2471572,25533-96.1%28-97.8%612.7%总计总计11,38211,1607,43229,9744,713-58.6%5,137-54.0%6,874-7.5%16,72355.8%2021年年2022年年 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 成交：城市表现分化，整体优于供应成交：城市表现分化，整体优于供应 2022 年年，22 城集中城集中供地供地成交建面与成交金额成交建面与成交金额分别分别同比同比下降下降 32%、20%。分批次来看，2022 年第一批、第二批、第三批成交建面/成交金额

40、分别同比下降 63%/53%、下降30%/8%，上升 8%/27%，降幅相比供应水平较低，其中第二轮、第三轮的总体成交水平优于第一轮，由于各城市第三轮年底供应冲量，成交水平实现同比回正。分城市来看，上海、合肥、成都土地成交金额较 21 年全年提升 45%、19%、44%。约半数城市如北京、深圳、南京、厦门成交金额水平约是 21 年全年的 60%-90%。总体来看，总体来看，成交成交同比降幅同比降幅小小于供应，但同样城市之间分化明显，约于供应，但同样城市之间分化明显，约 1/3 城市成交城市成交金额金额降至降至 21 年年的的 60%及以下。及以下。图表图表21：2021&2022 年集中供地，

41、各城市成交建面一览（单位：万平）年集中供地，各城市成交建面一览（单位：万平）资料来源：中指研究院，华泰研究 图表图表22：2021&2022 年集中供地，各城市成交金额一览（单位：亿元）年集中供地，各城市成交金额一览（单位：亿元）资料来源：中指研究院，华泰研究 第第1批批第第2批批第第3批批全年全年第第1批批同比同比第第2批批同比同比第第3批批同比同比全年全年成交水平成交水平北京北京345-53.4%144-11.1%17997.2%48581.0%上海上海5864085741,568446-23.9%235-42.5%421-26.7%1,10270.3%广州广州799

42、3572261,383262-67.3%113-68.5%44597.0%82059.3%深圳深圳90263.0%158-39.8%20710.9%47287.5%杭州杭州7481744161,339565-24.6%34497.4%257-38.2%1,16687.1%宁波宁波303261334898256-15.6%204-21.8%84-74.9%54360.6%合肥合肥2819-22.3%26115.1%515155.8%994140.2%南京南京6813553831,41899-85.5%43321.9%354-7.4%88662.5%苏州

43、苏州4202293681,018165-60.8%198-13.5%301-18.3%66465.2%无锡无锡7103-39.6%181-17.3%417101.0%701117.5%厦门厦门542.6%79-45.7%11620.7%25686.6%福州福州61-58.2%58-28.5%227110.7%346103.4%成都成都4694942871,251357-23.9%84270.4%42246.7%1,621129.6%重庆重庆6952634041,363147-78.8%226-14.1%94-76.7%46734

44、.3%天津天津5364151291,08054-89.9%131-68.4%21566.4%40037.1%武汉武汉9545196342,10772-92.5%90-82.8%71512.8%87641.6%长沙长沙7621753801,316323-57.6%30071.7%4169.5%1,03978.9%济南济南4773104061,194131-72.5%154-50.2%226-44.3%51242.9%青岛青岛2925352151,04277-73.8%194-63.7%448108.3%71969.0%郑州郑州7391061981,043207-72.0%17868.5%2321

45、7.0%61759.1%沈阳沈阳3662597338025-93.2%112-56.7%13736.1%长春长春577733304578-98.6%17-97.7%255.5%总计总计10,4916,6895,94921,9293,903-62.8%4,651-30.5%6,2927.6%14,84667.7%2021年年2022年年第第1批批第第2批批第第3批批全年全年第第1批批同比同比第第2批批同比同比第第3批批同比同比全年全年成交水平成交水平北京北京1,1105132771,900480-56.7%500-2.7%636129.2%1,61585.0%上海上海8525385641,954

46、8793.1%78044.9%1,181109.4%2,839145.3%广州广州9065693031,778341-62.3%210-63.2%670121.5%1,22168.7%深圳深圳019339.6%339-25.1%204-44.7%73676.7%杭州杭州1,1602577632,181827-28.8%557116.4%530-30.6%1,91487.8%宁波宁波3585-26.0%161-8.0%102-58.9%52867.6%合肥合肥2290-14.3%190-1.0%279100.6%659119.2%

47、南京南京9935073251,825191-80.7%72743.4%39019.8%1,30871.7%苏州苏州4242754021,101234-44.8%271-1.4%4389.1%94485.7%无锡无锡256262274792104-59.4%201-23.5%50885.5%813102.6%厦门厦门4154-19.2%199-42.2%260-0.1%61277.1%福州福州77-42.9%9120.6%21749.4%386108.3%成都成都3554493291,13239310.8%80579.4%42930.6%1,62714

48、3.7%重庆重庆6351632761,07399-84.3%137-15.9%64-76.9%30027.9%天津天津4963306388938-92.4%82-75.1%196210.9%31635.5%武汉武汉7783274931,59884-89.2%99-69.7%65833.5%84152.6%长沙长沙374-53.1%13780.9%1515.1%46278.2%济南济南229-59.9%67-45.8%113-47.6%27347.9%青岛青岛129-75.6%105-56.6%306137.7%44089.7%郑

49、州郑州47-74.5%10358.5%11522.0%32556.3%沈阳沈阳14-92.9%49-64.5%6316.7%长春长春3-98.6%5-97.9%81.7%总计总计10,5326,3265,87422,7324,968-52.8%5,815-8.1%7,44628.1%18,22980.2%2021年年2022年年 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 热度：溢价率与流拍率双降，地市供求关系转好热度：溢价率与流拍率双降，地市供求关系转好 分批次来看，2022 年第一批集中供地

50、溢价率水平较 2021 年第三批次有明显提升，但第二、三批次由于地市房企竞争的进一步减弱以及房企提高拿地标准，溢价率呈逐批下降趋势；部分热点城市如北京、杭州、宁波、合肥则保持了较为稳定的溢价率水平。而 2022 年第一批土拍流拍率较 2021 年第三批次上升较多，第二、三批次流拍率保持在较低水平，并且这两批次中，多数城市的流拍率依旧呈现下降态势。结合溢价率水平来看，我们认为房企拿地趋于理性，同时地方政府逐步释放了较为优质的地块，2022 年第二、三批土拍与第一批相比，土地市场的供需关系得到进一步优化。图表图表23：2021&2022 年集中供地，各城市成交热度一览年集中供地，各城市成交热度一览

51、 资料来源：中指研究院，华泰研究 地货比地货比：政府推出优质地块，企业盈利空间增大：政府推出优质地块，企业盈利空间增大 地货比对比：地货比对比：从成交楼面价来看，2022 年集中供地的土地楼面价较 2021 年大都有一定提升，由于房企投资强度的降低，地方政府通过提升地块质量鼓励房企投资。从地货比来看，部分成交情况较好的城市如北京、宁波、成都的地货比都有降低趋势，企业盈利空间更大；但有些城市如沈阳、长春并不限售价，地市成交情况也没有起色。所以我们认为地方政府的让利行为在一定程度可以激发房企积极性，但具体效果仍取决于城市的楼市成交情况。图表图表24：2021&2022 年集中供地，各城市推地质量一

52、览年集中供地，各城市推地质量一览 注：地货比的计算方式为地块成交均价/未来开发出的项目能够销售的最高均价，以表示房企开发项目的盈利空间有多大，而由于部分城市不限售价或未披露限售均价，无法计算地货比，即为空白。资料来源：中指研究院，华泰研究 第第1批批较前次较前次第第2批批较前次较前次第第3批批较前次较前次第第1批批较前次较前次第第2批批较前次较前次第第3批批较前次较前次北京北京4.5%3.43%5.4%0.89%6.9%1.53%5.1%-14.3%17.3%12.3%0.0%-17.3%上海上海3.3%0.82%4.5%1.18%2.4%-2.07%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0

53、.0%广州广州1.2%1.20%6.6%5.35%0.4%-6.16%5.4%-18.4%23.1%17.7%10.1%-13.0%深圳深圳15.0%10.33%9.3%-5.65%3.8%-5.52%0.0%0.0%12.1%12.1%7.1%-5.0%杭州杭州6.4%-0.58%5.2%-1.18%5.7%0.51%2.8%2.8%0.0%-2.8%0.0%0.0%宁波宁波5.9%-1.15%4.0%-1.89%8.6%4.56%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%合肥合肥11.2%6.53%7.9%-3.28%7.1%-0.81%37.8%6.7%19.8%-18.0%13.

54、8%-6.0%南京南京4.5%1.14%2.9%-1.65%1.8%-1.08%31.9%30.9%4.8%-27.2%2.0%-2.7%苏州苏州3.0%2.39%3.1%0.14%2.3%-0.87%0.0%0.0%7.8%7.8%6.7%-1.1%无锡无锡0.1%0.03%1.4%1.31%0.0%-1.39%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%厦门厦门6.8%4.07%1.4%-5.35%1.1%-0.34%17.6%-15.2%7.1%-10.5%12.6%5.5%福州福州4.2%1.07%1.9%-2.25%0.3%-1.59%49.4%42.2%29.4%-20.0%9

55、.6%-19.8%成都成都4.6%0.02%5.3%0.63%0.7%19.0%-4.2%3.8%-15.1%10.1%6.3%重庆重庆5.4%4.92%0.5%-4.92%0.0%0.0%-25.4%0.0%0.0%0.0%0.0%天津天津0.6%0.55%0.0%-0.55%0.2%0.16%83.0%77.4%12.8%-70.2%0.0%-12.8%武汉武汉1.3%1.33%0.6%-0.74%0.4%-0.18%22.9%22.9%2.5%-20.5%11.5%9.0%长沙长沙2.6%1.68%2.5%-0.10%0.8%0.0%0.0%13.0%13.0%1.7%-11.3%济南济

56、南1.0%0.74%2.5%1.59%2.3%44.4%32.4%0.0%-44.4%0.0%0.0%青岛青岛2.0%1.25%1.9%-0.11%1.8%-0.04%13.1%-6.5%8.2%-4.9%5.7%-2.4%郑州郑州1.9%1.26%0.0%-1.90%0.0%0.0%0.0%21.7%21.7%30.9%9.3%沈阳沈阳0.0%-0.39%0.0%0.00%24.3%-48.7%44.7%20.4%长春长春0.0%0.00%0.0%0.00%75.2%-5.5%39.2%-35.9%总体总体4.7%4.66%4.2%-0.49%2.3%-1.84%17.2%17.2%9.5%

57、-7.7%7.4%-2.1%溢价率溢价率广义流拍率广义流拍率第第1批批第第2批批第第3批批第第1批批第第2批批第第3批批第第1批批第第2批批第第3批批第第1批批第第2批批第第3批批北京北京32,16731,62330,47529,84534,60335,419 59.4%51.3%46.4%54.7%上海上海14,54913,1849,81819,70733,22528,038 39.3%45.5%广州广州11,33715,93113,39113,04918,59315,061 39.3%深圳深圳15,38117,24119,69918,05421,4739,819 34.7%37.2%31.

58、4%杭州杭州15,50514,79518,32714,64216,21820,583 49.8%54.7%51.6%58.1%62.9%宁波宁波11,8416,7157,41210,3797,90112,135 57.0%51.9%49.7%48.0%49.3%49.8%合肥合肥7,8668,4886,9028,6767,2995,412 45.5%39.4%36.8%47.2%57.1%39.1%南京南京14,57814,2838,50319,37116,79311,000 47.9%54.4%50.0%57.0%56.2%苏州苏州10,08411,99710,92114,19413,677

59、14,590 无锡无锡15,06011,98013,18610,12611,08812,171 厦门厦门35,02123,73827,06925,14525,23022,398 68.3%58.5%53.5%51.4%61.8%福州福州9,3019,30513,51612,70215,6929,583 43.1%48.1%53.3%49.3%成都成都7,5659,07311,44211,0159,55310,188 48.4%52.2%55.8%49.7%43.6%44.7%重庆重庆9,1336,1876,8186,7646,0576,769 天津天津9,2537,9484,8816,9746

60、,2569,121 武汉武汉8,1526,3097,77111,71311,0839,200 长沙长沙4,8684,3203,7915,3824,5523,641 39.3%31.6%32.3%33.2%33.3%26.1%济南济南4,7944,0145,3337,0014,3725,014 青岛青岛4,1294,5205,9873,8465,4056,831 48.2%郑州郑州5,6536,1624,7475,1635,7974,952 41.2%36.9%32.3%36.4%42.9%30.3%沈阳沈阳5,3975,3646,0065,5904,400长春长春3,2713,4036,220

61、3,1533,1192021年成交楼面价年成交楼面价2022年成交楼面价年成交楼面价2021年地货比年地货比2022年地货比年地货比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 格局格局：民企投资民企投资再再收缩，地方城投加大托底力度收缩，地方城投加大托底力度，建筑建筑类央国企成黑马类央国企成黑马 整体来看，国进民退的现象进一步加剧，地方国企拿地金额占比已从 2021 年第一批的 17%提升至 2022 年第三批的 69%，民企拿地金额占比从 2021 年第一批的 58%降低至 2022年第三批的 17%。但是在土地市场更为火热的城市，民企也有在积极参与拿地

62、，2022 年杭州、合肥民企拿地占比分别为 49%、36%，接近其 2021 年第一轮与第二轮水平；并且有些城市如长春的地市参与者多为当地小民企。同时，集中供地中地方城投平台托底力度加大，据克而瑞数据，2022 年第五批供地城投拿地金额占比已经达到 80%，较 2021 年第一批的 15%上升65 个百分点。图表图表25：2021&2022 年年各批次集中供地拿地金额划分（按各批次集中供地拿地金额划分（按性质划分）性质划分）图表图表26：2022 年各城市集中供地拿地金额划分（年各城市集中供地拿地金额划分（按按性质划分）性质划分）资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究

63、图表图表27：2021&2022 年年各批次集中供地拿地金额划分（按各批次集中供地拿地金额划分（按排名划分）排名划分）图表图表28：2021&2022 年集中供地城投拿地占比年集中供地城投拿地占比 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：克而瑞地产，华泰研究 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021-1 2021-22021-32021A2022-1 2022-2 2022-32022A央企地方国企民企0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京上海广州深圳杭州宁波合肥南京苏州无锡厦门福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春央企

64、地方国企民企0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021-12021-22021-32021A2022-12022-22022-32022ATOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100TOP100以外15%35%54%37%42%55%50%80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%21第1批 21第2批 21第3批 22第1批 22第2批 22第3批 22第4批 22第5批城投参与拿地金额占比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11 房地产房地产 央国企依旧强者恒强，规模民企仅滨江、龙湖、伟星跻身三

65、十强。央国企依旧强者恒强，规模民企仅滨江、龙湖、伟星跻身三十强。2022 年，22 城集中供地中，权益拿地金额 TOP5 为中国海外发展、保利发展、华润置地、建发股份、招商蛇口；与 2021 年 22 城集中供地权益拿地金额 TOP5 相比，仅建发股份取代绿城中国进入 TOP5，其余四席均为四大央企。其它央企与地方国企如越秀地产、中国铁建、中国金茂、象屿集团等均保持了较高的投资力度。而权益拿地金额 TOP30 中，规模民企席位已由 21 年的11 位降至 3 位，仅滨江、龙湖、伟星尚能跻身。建筑建筑类央类央国国企拿地积极，企拿地积极，部分部分外资外资房企房企加大投资。加大投资。权益拿地金额 T

66、OP30 中，中交系、中建系、中铁建、中铁系频现，绿城中国作为中交系斥资 417 亿拿地，位列 TOP30 第 6 位；中铁建与中国中铁则分别以 251 亿、119 亿位列第 9 位、第 22 位。而中建系中，除中海外，中建玖合也以 131 亿位列第 18 位。此外其它建筑建筑类地方国企如广州地铁、厦门轨交、武汉城建、深圳地铁拿地表现也十分出色。外资系如凯德，在 22 年加大投资，斥资 35 亿均以触顶溢价率拿下成都、武汉两地块；新世界发展 2022 年进入内地市场，拿下上海65957 元/平的高楼面价地块。图表图表29：2021&2022 年年 22 城城集中供地中权益拿地金额集中供地中权益

67、拿地金额 TOP30 房企房企 注：1）红色字体为民企，黑色字体为央国企；2）此处中国海外发展拿地额包含中国海外宏洋部分，建发股份拿地额包含建发房产和联发集团部分；保利发展拿地额包含保利置业部分。资料来源：中指研究院，华泰研究 排名排名企业名称企业名称权益拿地权益拿地金额(亿元)金额(亿元)权益规划权益规划建面(万平)建面(万平)排名排名企业名称企业名称权益拿地权益拿地金额(亿元)金额(亿元)权益规划权益规划建面(万平)建面(万平)1中国海外发展672.0300.81中国海外发展827.6455.22保利发展632.1372.02保利发展746.4601.93华润置地616.0298.63华润

68、置地559.3389.54建发股份577.5180.74绿城中国507.7355.65招商蛇口507.4276.45招商蛇口492.8364.36绿城中国417.0166.46龙湖集团龙湖集团489.1526.07滨江集团滨江集团382.1158.87建发股份425.9257.48越秀地产342.5184.48万科366.3446.39中国铁建250.8208.49中国铁建364.7434.710华发股份245.066.010越秀地产339.9226.011武汉城建集团228.5169.711中国中铁298.1529.412厦门国贸210.881.512融创中国融创中国294.7278.713

69、龙湖集团龙湖集团195.6167.813金地集团269.5253.414万科171.1112.114卓越置业卓越置业252.7111.215广州地铁165.280.415深圳地铁集团241.8158.616颐居建设148.370.816滨江集团滨江集团216.193.017中国金茂140.481.717中国金茂193.2178.218中建玖合131.244.418中骏集团控股中骏集团控股189.2172.919深圳地铁集团126.5148.719大华集团大华集团185.3161.220厦门轨道交通125.378.920碧桂园碧桂园178.6185.421之江城投120.976.621武汉城建集

70、团177.0143.822中国中铁118.9106.622京投发展175.336.323无锡太湖新城发展113.091.523厦门国贸173.374.924伟星房产伟星房产107.982.724融信中国融信中国172.689.225象屿集团107.443.125首开股份165.984.026中能建城市投资99.541.226中交地产151.8115.527中国船舶集团93.849.027正荣地产正荣地产137.180.228中信泰富93.849.028龙光集团龙光集团132.999.629湖北联投集团87.672.229华侨城128.7106.230城建发展85.652.430旭辉集团旭辉集团

71、125.4120.02022年年2021年年 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。12 房地产房地产 企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市 房企拿地力度减弱，拿地均价有所上升房企拿地力度减弱，拿地均价有所上升 房企拿地房企拿地力度力度减弱。减弱。全国范围来看，2022 年，拿地 TOP30 房企合计权益拿地金额约8575 亿元，较 2021 年 TOP30 合计权益拿地金额下降 50%，拿地 TOP30 房企合计权益拿地面积较 2021 年下降 72%。同时拿地 TOP30 门槛金额也由 197 亿元下降至 94 亿元，同比下降 52

72、%。四大央企拿地实力依然名列前茅，但权益拿地额也均有不同程度下降，华润置地、保利发展、中国海外发展、招商蛇口分别同比下降 10%、47%、44%、38%。地方国企中建发股份权益拿地金额由 21 年的第 8 位升至 22 年第 4 位，表现亮眼，民企中滨江集团、伟星房产权益拿地金额分别仅下降 1%、上升 63%，拿地表现出色，龙湖集团由 2021 年的第 9位降至第 12 位，权益拿地金额同比下降 67%。图表图表30：2021&2022 年年全国土地市场全国土地市场权益拿地金权益拿地金额额 TOP30 房企房企 注：1）红色字体为民企，黑色字体为央国企；2）此处中国海外发展拿地额包含中国海外宏

73、洋部分，建发股份拿地额包含建发房产和联发集团部分；保利发展拿地额包含保利置业部分。资料来源：中指研究院，华泰研究 房企权益拿地均价上涨。房企权益拿地均价上涨。TOP30 房企 2022 年拿地均价达到 14618 元/平，同比+78%。我们认为房企拿地均价上涨的原因主要还是所拿的地块更为优质。如前文对 22 城推地质量分析，我们认为在其他城市也有倾向推出更为优质的地块，因为销售走冷，房企资金承压等现实情况存在，房企拿地能力有所减弱，所以地方政府更愿意推出优质地块以吸引房企拿地，增加土地出让收入。排名排名企业名称企业名称权益拿地权益拿地金额(亿元)金额(亿元)权益规划权益规划建面(万平)建面(万

74、平)排名排名企业名称企业名称权益拿地权益拿地金额(亿元)金额(亿元)权益规划权益规划建面(万平)建面(万平)1华润置地884.1568.91保利发展1603.81932.72保利发展844.6615.82中国海外发展1466.51209.43中国海外发展820.4494.83万科1224.01610.34建发股份614.9257.44碧桂园碧桂园1153.22998.35招商蛇口525.3295.55华润置地979.8883.26绿城中国465.6226.76绿城中国908.1738.57滨江集团滨江集团396.1165.47招商蛇口849.5656.88中国铁建370.5512.78建发股份

75、837.3779.19越秀地产343.6185.49龙湖集团龙湖集团782.8958.010华发股份298.6127.810中国铁建601.01211.111武汉城建集团278.6191.911融创中国融创中国520.1569.412龙湖集团龙湖集团256.0261.112金地集团503.1643.913万科240.9180.413中国金茂496.2616.314厦门国贸222.692.314越秀地产431.6288.515广州地铁165.280.415滨江集团滨江集团400.8214.816中国中铁161.8281.516中国中铁399.7890.317伟星房产伟星房产152.3144.31

76、7新城控股新城控股386.3916.618颐居建设148.370.818卓越集团卓越集团327.3255.019中国金茂140.481.719龙光集团龙光集团319.0327.120中建玖合131.244.420美的置业美的置业297.5311.821深圳地铁集团126.5148.721旭辉集团旭辉集团293.5421.022厦门轨道交通125.378.922绿地控股285.7546.023湖北联投集团124.7177.123武汉城建集团264.9187.224之江城投120.976.624大华集团大华集团263.9231.625无锡太湖新城发展113.091.525中交地产258.2266.

77、026象屿集团 107.443.126中骏集团控股中骏集团控股255.2406.127中能建城市投资107.063.227首开股份243.7134.128中交地产98.459.928深圳地铁集团241.8158.629中国交建97.1199.129正荣地产正荣地产222.2180.330中国船舶集团93.849.030华侨城196.6206.58575.15866.117013.220748.52022年年2021年年TOP30合计TOP30合计 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。13 房地产房地产 图表图表31：2021&2022 年均是权益拿地金额年均是权益拿地金

78、额 TOP30 的房企的拿地均价对比的房企的拿地均价对比 资料来源：中指研究院，华泰研究 龙头房企拿地集中度提升龙头房企拿地集中度提升，强区位与高能级兼具的城市更受青睐，强区位与高能级兼具的城市更受青睐 2022 年房地产市场较为动荡，但有些龙头房企依然取得较好的销售成绩，我们希望通过研究这些龙头房企的拿地偏好来分析土地市场格局的变化。我们选取 2022 年克而瑞全口径销售金额百强的 TOP20 房企，对比其在 2021 年和 2022 年的拿地选择。2021 年，TOP20 房企在 173 个城市拿地 17256 亿元，而 2022 年，TOP20 房企拿地城市降至 51 个，拿地金额同比下

79、降 59%至 7027 亿元。其原因一方面在于房企销售回款减少、融资能力减弱导致拿地能力下降，拿地金额减少；另一方面，房企执行聚焦战略，优化城市选择，2022 年，TOP20 房企在拿地最多的 10 个城市合计拿地额占总拿地额的 75%，而 2021 年，前 10 个城市拿地额占比仅 51%，房企拿地集中度进一步提升。图表图表32：2021 年年 TOP20 房企房企前十前十城市拿地金额占比城市拿地金额占比 图表图表33：2022 年年 TOP20 房企前十城市拿地金额占比房企前十城市拿地金额占比 资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指研究院，华泰研究 另外，房企对于城市的选择也有所区

80、别。从经济区位来看，2022 年，TOP20 房企在京津冀、长三角及珠三角的投资占比上升较多，分别上升 4、5、4 个百分点，成渝上升 1 个百分点，而在长江中游及其它区域拿地比例均有下降，长三角对于房企的吸引力更高。从城市能级来看，TOP20 在一线城市拿地金额占比有明显提升，由 21 年的 19%上升至 40%，在三线以及下城市拿地金额占比从 27%降至 8%，头部房企换仓一线城市。05,00010,00015,00020,00025,00030,000华润置地保利发展中国海外发展建发股份招商蛇口绿城中国滨江集团中国铁建越秀地产武汉城建集团龙湖集团万科中国中铁中国金茂深圳地铁集团中交地产T

81、OP30总体2022权益拿地均价（元/平）2021权益拿地均价（元/平）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%杭州北京上海广州南京天津厦门苏州佛山重庆拿地金额占比0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%杭州北京上海深圳广州成都宁波厦门南京合肥拿地金额占比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。14 房地产房地产 图表图表34：TOP20 房企拿地金额占比变化（按区位划分）房企拿地金额占比变化（按区位划分）图表图表35：TOP20 房企拿地金额占比变化（按城市能级划分）房企拿地金额占比变化（按城市能级划分）资料来源：中指研究院，华泰研究 资料来源：中指

82、研究院，华泰研究 为消除地价差异，我们根据 TOP20 房企拿地建面占比进行排序，2021、2022 年占比前五的城市分别为：杭州、长沙、重庆、广州、南京；杭州、长沙、北京、上海、合肥。2022年排名前二十的城市中，杭州、长沙、北京、上海、合肥、成都、深圳、宁波、西安、佛山等城市房企拿地占比有所上升；南京、郑州、苏州等城市有所下降。图表图表36：2022 年年 TOP20 房企房企拿地建面占比前二十城市拿地建面占比前二十城市 资料来源：中指研究院，华泰研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%京津冀长三角珠三角成渝长江中游其它202120220%10%20%30%40

83、%50%60%一线二线三线及以下202120220%2%4%6%8%10%12%14%杭州长沙北京上海合肥成都深圳广州宁波西安佛山重庆南京东莞郑州青岛厦门苏州泉州温州20222021 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。15 房地产房地产 龙头房企龙头房企拿地强度分化，滨江、华发逆市扩张拿地强度分化，滨江、华发逆市扩张 具体而言，各龙头房企拿地强度也有所分化。龙头房企中，保利发展、华润置地、建发房产、滨江集团、中国铁建、越秀地产、华发股份的拿地强度依然保持在 30%及以上，但与2021 年相比，仅滨江集团与华发股份的拿地强度有所上升，分别达到 51%、34%，较2021

84、 年分别提升 13、22 个百分点。图表图表37：2022 年年 TOP20 房企拿地额及拿地强度变化房企拿地额及拿地强度变化 注：融创中国、绿地控股、新城控股、远洋集团数据来自中指院，其余来自克而瑞销售/拿地百强排行榜。资料来源：克而瑞，中指研究院，华泰研究 2022年销售额年销售额TOP20房企房企拿地额同比拿地额同比20222022220212022碧桂园464375889420632%27%-95%保利发展457353851351188330%35%-28%万科地产42026203795188919%30%-58%华润置地3037535%44

85、%-22%中海地产295537%43%-45%招商蛇口29263268759119126%36%-36%金地集团223%21%-87%绿城中国254228%58%-62%龙湖集团20332901335124116%43%-73%建发房产95741%56%-28%融创中国140%17%-100%中国金茂95116%40%-74%滨江集团64351%38%22%绿地控股122%14%-94%中国铁建57

86、831%40%-31%越秀地产69742%59%-25%旭辉集团246%29%-89%华发股份14534%12%183%新城控股241%31%-98%远洋集团10%24%-99%新增土地价值新增土地价值（亿元）（亿元）全口径金额全口径金额（亿元）（亿元）拿地强度拿地强度（拿地（拿地/销售）销售）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。16 房地产房地产 投资建议投资建议 22 年土地市场继续走弱，供应端部分城市推地困难，需求端统计局数据显示房企土地购置面积同比下降超

87、五成；但依然有部分企业逆市扩张，取得亮眼的投资成绩。我们认为 23年房地产需求市场有望企稳恢复，因此当前具备更多融资及拿地优势的房企有望迎来更大成长空间，建议继续关注具有优质土地储备以及较强补货能力的央国企和少数头部民企。重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。重点推荐标的重点推荐标的 华发股份华发股份（000002 CH，买入，目标价，买入，目标价 11.95 元）元）

88、公司 1 月 19 日发布业绩快报，2022 年实现营收 591 亿元，同比+15%；归母净利润 26 亿元，同比-20%，低于我们预期（33 亿元）。参考实际结转情况，我们预计 2022-2024 年EPS 为 1.21/1.39/1.68 元。可比公司平均 2023PE 为 6.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司投、销、融表现俱优，大股东支持力度大且资源丰富，我们认为公司合理 2023PE 为8.6 倍，目标价 11.95 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 1 月 19 日）风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。万

89、科万科 A（000002 CH，买入，目标价，买入，目标价 23.00 元）元）公司 12 月 16 日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024 年 EPS 分别为 2.00/2.10/2.34 元的预测，A股（000002 CH）参考可比公司 2022 年 PE 均值 8.42x（Wind 一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs 政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以 2022 年 11.5xPE，予以目标价

90、23.00 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022年 12 月 19 日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。招商蛇口（招商蛇口（001979 CH，买入，目标价，买入，目标价 17.88 元）元）公司 1 月 6 日发布 2022 年度业绩预告，公司预计 2022 年归母净利润 38-46 亿，同比下降 55.65%-63.36%。因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期，我们预计公司 2022-2024 年归母净利为 42.1/54.5/95.8 亿元，参考可比公司 2024 年 10.3 倍PE 估值（Wind 一致预期），公司融资优

91、势显著，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为14.4 倍，目标价 17.88 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 1 月 9 日）风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。滨江集团（滨江集团（002244 CH，买入，目标价，买入，目标价 13.23 元）元）公司 10 月 26 日披露三季报，1-3Q2022 实现营收 198.7 亿元，同比-19%；归母净利润20.6 亿元，同比+55%。我们预计 22-24 年 EPS 为 1.26、1.44、1.66 元。可比公司 2022年平均 PE（Wind 一致预期）为 7.4 倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，

92、是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理 2022PE 为 10.5 倍，目标价 13.23 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 26 日）风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。17 房地产房地产 建发股份（建发股份（600153 CH，买入，目标价，买入，目标价 18.23 元）元）1 月 13 日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告，拟以 63 亿元现金收购美凯龙（601828 CH，1528 HK）29.95%的股份。本次交易完成后，公司可能成为美凯龙控股股东。融资优势、充沛土

93、储以及周转能力推动地产业务逆势增长，大举收购彰显实力。因本次收购未完成，我们预计 22-24 年 EPS 为 2.17/2.51/3.01 元，大型房企和供应链企业对应 23 年Wind 一致预期 PE 均值为 8.9/9.7x；考虑多元折价，我们给予公司 23 年地产业务 7.6x PE（折价 15%），供应链业务 7.0 x PE（折价 28%），予以目标价 18.23 元，重申“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 1 月 16 日）风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。新城控股新城控股（601155 CH，买入，目标价，买入，目标价 23.23 元）元）1 月 30 日公司

94、公告，预计 22 年实现归母净利 6.3-37.8 亿元，同比减少 70%-95%。因公司结算面积同比降幅以及计提减值超我们预期，我们预计 2022-2024 年归母净利分别为25.4/41.4/54.6 亿元，参考可比公司 2024 年 9.1 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为 9.6 倍，目标价23.23 元，维持“买入”评级。(最新报告日期：2022 年 1 月 31 日）风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。金地集团

95、（金地集团（600383 CH，买入，目标价，买入，目标价 12.10 元）元）10 月 27 日公司发布三季报，期内公司实现营收 530.8 亿元，同比-1.5%；实现归母净利润 33.4 亿元，同比+0.8%；EPS0.74 元。公司财务稳定，管理层态度积极，持续购买债券彰显信心。我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为 2.00/2.14/2.26 元，可比公司 2022 年Wind 一致预期 PE 为 6.05，给予公司 2022 年 6.05 倍 PE；目标价 12.10 元；维持“买入”评级。(最新报告日期：2022 年 10 月 30 日）风险提示：行业销售下滑风险；股东

96、减持风险。城建发展城建发展（600266 CH，增持，目标价，增持，目标价 4.76 元）元）22H1 公司实现营收 84.0 亿元，同比-22%；归母净利润-3.3 亿元，去年同期为 6.2 亿元；扣 非 归 母 净 利 润 0.1 亿 元，同 比-99%。我 们 预 计 2022/2023/2024 年 EPS 为0.34/0.48/0.58 元。可比公司 2022PE 均值为 11.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司业绩波动，我们略收窄估值溢价，维持 2022PE 14 倍的判断，目标价 4.76 元，维持“增持”评级。（最新报告日期：2022 年 8 月 8 日）风险提示：疫情、

97、行业政策、行业下行导致销售增速不及预期，利润率下行风险，股权投资导致业绩波动的风险。华联控股（华联控股（000036 CH，增持，目标价，增持，目标价 4.48 元）元）公司 10 月 26 日发布三季报，1-3Q2022 实现营收 5.0 亿元，同比-39%；归母净利润 0.7亿元，同比-55%。公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关，长期转型进程在恒裕入主后有所加快，但落地仍需观察。我们维持 2022-2024 年 EPS 为 0.28/0.32/0.36 元的盈利预测。可比公司平均 2022PE（Wind 一致预期）为 12 倍，考虑到实控人加速推进公司转型的决心，我们认为公司合理

98、 2022PE 为 16 倍，目标价 4.48 元，维持“增持”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 26 日）风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。18 房地产房地产 华润置地（华润置地（1109 HK，买，买入，目标价入，目标价 44.29 港元）港元）公司 1H22 营收同比-1%至 729 亿元，核心净利润同比+2%至 102 亿元，毛利率同比-4.4pct 至 26.9%。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 4.69/5.18/5.88 元。可比公司 2022PE均值为 6.9 倍（Win

99、d 一致预期），考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2022PE 为 8.3 倍，目标价 44.29 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 9 月 2 日）风险提示：疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；盈利能力和销售增速不及预期。中国海外发展（中国海外发展（0688 HK，买入，目标价，买入，目标价 28.00 港元）港元）公司 1H22 营收同比-4%至 1038 亿，归母净利润同比-19%至 167 亿，毛利率同比-5.1pct至 23.5%。我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为 3.49/3.64/4.22 元。可比公司 202

100、2PE 均值为 5.8 倍(Wind 一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 2022PE 为 7.0 倍，对应目标价28.00 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 8 月 26 日）风险提示：疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；盈利能力和销售增速不及预期。龙湖集团（龙湖集团（0960 HK，买入，目标价，买入，目标价 40.02 港元）港元）公司 1H22 营收同比+56%至 948 亿元，核心归母净利润同比+6%至 66 亿元，毛利率同比-6.4pct 至 21.3%。我们预计公司 2022

101、-2024 年 EPS 为 4.38/4.69/5.18 元。可比公司2022PE 均值为 6.6 倍（Wind 一致预期），考虑公司财务表现优秀，短期无公开市场偿债压力，且经营性业务持续贡献稳定现金流，我们认为公司合理 2022PE 为 8 倍，目标价为40.02 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 8 月 29 日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。华润万象生活华润万象生活（1209 HK，买入，目标价，买入，目标价 46.63 港元）港元）公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2+1”业

102、务模式。短期来看，21 下半年以来几大压制因素宏观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产 REITs 的推进也将构成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 0.92/1.26/1.61 元，可比公司平均 2023PE 为 19 倍（Wind 一致预期），考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理 2023PE 为 33 倍，目标价 46.63 港币，给予“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 12 月 19 日）风险提示：宏观经济和防控政策的不确定性，收

103、购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。中海物业（中海物业（2669 HK，买入，目标价，买入，目标价 13.60 港元）港元）公司持续兑现十四五期间归母净利润 CAGR 超过 30%的业绩指引：22H1 实现营收 58.1 亿港币，同比+35%；归母净利润 5.2 亿港币，同比+33%。我们预计公司 2022/2023/2024 年EPS 为 0.40/0.52/0.68 港币，可比公司平均 2022 年预测 PE 为 26 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市拓快速成长，我们预测的业绩增速较高（22-24 年归母净利润 CAGR 31%vs 可比公司 28%），我们认为公司合理 2

104、022E PE 为 34 倍，目标价 13.60 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 9 月 1 日）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。19 房地产房地产 保利物业（保利物业（6049 HK，买入，目标价，买入，目标价 70.36 港元）港元）公司 22H1 实现营收 64.5 亿元，同比+25%；归母净利润 6.3 亿元，同比+28%。我们预计公司 22-24 年 EPS 为 2.00/2.52/3.18 元，可比公司平均 2022 年预测 PE 为

105、25 倍（Wind一致预期），考虑到公司稳健的业绩和拓展表现，以及优秀的社区增值服务能力，我们认为公司合理 2022E PE 为 31 倍，目标价 70.36 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 8 月 30 日）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，盈利能力下行，社区增值服务不及预期。万物云万物云（2602 HK，买入，目标价，买入，目标价 56.87 港币港币）公司作为物管领军企业之一，力求通过独特的“蝶城”模式探索服务品质和成本的平衡，有望在重点街道形成较高的竞争壁垒，甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式。全业态布局和全渠道拓展能力、已经成型的“空间科技服

106、务”能力、充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障。我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为1.62/2.18/2.99 元，可比公司 2023PE 平均为 16 倍，考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力，我们认为公司合理 2023PE 为 24（剔除收并购摊销影响为 21 倍），目标价56.87 港币，给予“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 11 月 10 日）风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。招商积余（招商积余（001914 CH，买入，目标价，买入，目标价 19.5

107、0 元）元）公司 10 月 25 日发布三季报，1-3Q2022 实现营收 91.8 亿元，同比+21%；归母净利润4.7 亿元，同比+24%；扣非归母净利润 3.8 亿元，同比+11%。我们维持 22-24 年 EPS 为0.65、0.81、1.02 元的盈利预测。可比公司 22 年平均 PE 为 20 倍（Wind 一致预期），我们认为公司轻重资产分离、收并购等重点工作持续取得进展，央企背景在当前环境下更具优势，非住宅竞争壁垒突出，合理 22PE 估值水平为 30 倍，目标价 19.50 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 25 日）风险提示：疫情扰动，房地产市场

108、下行，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。新大正（新大正（002968 CH，买入，目标价，买入，目标价 31.05 元）元）公司 1 月 3 日发布公告，拟以 7.88 亿元现金收购沧恒投资 80%股权，从而间接控制以电站设施管理为主营业务的澜沧江实业。考虑到交易尚未最终落地，我们预计 2022-2024 年EPS 为 0.93/1.35/1.92 元。可比公司平均 2023PE 为 18 倍（Wind 一致预期），综合考虑公司的成长性和交易的不确定性，我们认为公司合理 2023PE 为 23 倍，目标价 31.05 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 1 月

109、3 日）风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。20 房地产房地产 图表图表38：重点公司一览表重点公司一览表 行业板块行业板块 公司公司代码代码 公司公司名称名称 评级评级 2 月月 2 日日 目标价目标价 (交易货币交易货币)EPS(元元/港元港元)P/E(倍倍)收盘价收盘价 (交易货币交易货币)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E A 股开发 600325 CH 华发股份 买入 9.67 11.95 1.51 1.21 1.39 1.68 6.4 8.

110、0 7.0 5.8 000002 CH 万科 A 买入 18.18 23.00 1.94 2.00 2.10 2.34 9.4 9.1 8.7 7.8 001979 CH 招商蛇口 买入 14.24 17.88 1.34 0.54 0.70 1.24 10.6 26.4 20.3 11.5 002244 CH 滨江集团 买入 10.49 13.23 0.97 1.26 1.44 1.66 10.8 8.3 7.3 6.3 600153 CH 建发股份 买入 13.13 18.23 2.03 2.17 2.51 3.01 6.5 6.1 5.2 4.4 601155 CH 新城控股 买入 20.

111、45 23.23 5.59 1.13 1.83 2.42 3.7 18.1 11.2 8.5 600383 CH 金地集团 买入 9.73 12.10 2.08 2.00 2.14 2.26 4.7 4.9 4.5 4.3 大股东具备资源的房企 600266 CH 城建发展 增持 4.52 4.76 0.28 0.34 0.48 0.58 16.1 13.3 9.4 7.8 000036 CH 华联控股 增持 4.07 4.48 0.27 0.28 0.32 0.36 15.1 14.5 12.7 11.3 港股开发 1109 HK 华润置地 买入 37.10 44.29 4.54 4.69

112、5.18 5.88 7.0 6.8 6.2 5.4 0688 HK 中国海外发展 买入 20.75 28.00 3.67 3.49 3.64 4.22 4.9 5.1 4.9 4.2 0960 HK 龙湖集团 买入 25.55 40.02 3.93 4.38 4.69 5.18 5.6 5.0 4.7 4.2 物业管理 1209 HK 华润万象生活 买入 44.05 46.63 0.76 0.92 1.26 1.61 49.9 41.2 30.1 23.5 2602 HK 万物云 买入 48.70 56.87 1.43 1.62 2.18 2.99 29.3 25.9 19.2 14.0 26

113、69 HK 中海物业 买入 10.16 13.60 0.30 0.40 0.52 0.68 33.9 25.4 19.5 14.9 6049 HK 保利物业 买入 55.45 70.36 1.59 2.00 2.52 3.18 30.0 23.9 18.9 15.0 001914 CH 招商积余 买入 16.74 19.50 0.48 0.65 0.81 1.02 34.9 25.8 20.7 16.4 002968 CH 新大正 买入 24.60 31.05 0.72 0.93 1.35 1.92 34.2 26.5 18.2 12.8 注：中海物业 EPS 单位为港元，其余公司 EPS 单

114、位为人民币元；以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告。资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究预测 风险提示风险提示 疫情发展不确定性：疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。行业政策风险：行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。行业下行风险：行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。部分房企经营风险：部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大

115、压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。21 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编

116、制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注

117、册资格。华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实

118、现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或

119、建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法

120、律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰

121、金融控股（香港）有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。22 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。华发股份（600325 CH）、招商蛇口（001979 CH）、金地集团（600383 CH）、万物云（2602 HK）：华泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以上。有关重要的披露信息，请参华泰金融控股（香港）有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“

122、美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券（美国）有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局（FINRA）的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司根据1934 年证券交易法（修订版）第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释，对本研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管（FINRA）分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰

123、证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬，包括源自公司投资银行业务的收入。招商蛇口（0019

124、79 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。华发股份（600325 CH）、招商蛇口（001979 CH）、金地集团（600383 CH）、万物云（2602 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达 1%或以上。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）。华泰证券股份有限

125、公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券（或任何相关投资）头寸，并可能不时进行增持或减持该证券（或投资）。因此，投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力（含此期间的股息回报）相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数），具体如下：行业评级行业评级 增持：增持：预计行业股票指数超越基准 中性：中性：预计行业股票指数基本与基准持平 减持：减持：预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级

126、买入：买入：预计股价超越基准 15%以上 增持：增持：预计股价超越基准 5%15%持有：持有：预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出：卖出：预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级：暂停评级：已暂停评级、目标价及预测，以遵守适用法规及/或公司政策 无评级：无评级：股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。23 房地产房地产 法律实体法律实体披露披露 中国中国：华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：941011J 香港

127、香港：华泰金融控股（香港）有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 美国美国：华泰证券（美国）有限公司为美国金融业监管局（FINRA）成员，具有在美国开展经纪交易商业务的资格，经营业务许可编号为：CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路 228号华泰证券广场 1号楼/邮政编码：210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28号太平洋保险大厦 A座 18层/邮政编码：100032 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电话：

128、86 10 63211166/传真：86 10 63211275 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路 5999号基金大厦 10楼/邮政编码：518017 上海市浦东新区东方路 18号保利广场 E栋 23楼/邮政编码：200120 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 华泰金融控股（香港）有限公司华泰金融控股（香港）有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 58 楼 5808-12 室 电话：+852-3658-6000/传真：+852-2169-0770 电子邮件： http:/.hk 华泰证券华泰证券（美国美国）有限公司有限公司 美国纽约哈德逊城市广场 10 号 41 楼（纽约 10001）电话：+212-763-8160/传真：+917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- http:/www.htsc- 版权所有2023年华泰证券股份有限公司