《【研报】基础设施与房地产行业专题研究报告:老旧小区改造带来什么需求?-20200428[23页].pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【研报】基础设施与房地产行业专题研究报告:老旧小区改造带来什么需求?-20200428[23页].pdf(23页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 老旧小区改造带来什么需求?老旧小区改造带来什么需求? 基础设施与房地产行业专题研究报告2020.4.28 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S47 孙明新孙明新 首席建材分析师 S01 王喆王喆 首席化工分析师 S01 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人:李金哲联系人:李金哲 老旧小区改造作为政策新抓手,可持续性强,在材料端需求传导机制直接,在老旧小区改造作为政策新抓手,可持续性强,在材料端需求传导机制直接,在
2、 运维和服务端潜力巨大,我们看好在防水材料运维和服务端潜力巨大,我们看好在防水材料、涂料涂料、管材和物业管理领域,管材和物业管理领域, 老旧小区改造带来增量业务机会,助力优质公司成长。老旧小区改造带来增量业务机会,助力优质公司成长。 开发周期仍在高位。开发周期仍在高位。目前来看,企业开竣工情况受疫情冲击较小。我们预计全 年房屋新开工同比增长 5%以内,竣工增长 5%-10%。稳定的周期位置为地产产 业链的投资奠定了基础。 老旧小区改造老旧小区改造成为政策新抓手。成为政策新抓手。积极推动城镇老旧小区改造,成为“后棚改” 时代地产政策的“新抓手”。棚改的单户投资规模较大,但可持续性较差,社会 争议
3、也会更大。老旧小区改造助力民生,可持续性强,预计市场空间可达 5 万 亿元,单位面积投资强度达到 1250 元/平方米。 老旧小区改造的受益行业和棚改完全不同。老旧小区改造的受益行业和棚改完全不同。棚改的最大受益者是房地产开发企 业, 而房地产开发企业在老旧小区改造中角色不多。 老旧小区改造既推动材料端 需求的上升, 助力开发景气高端的地产产业链优势公司成长, 也给物业管理公司 发展提供了新的舞台。 老旧小区改造推动软硬件行业投老旧小区改造推动软硬件行业投资机会,关注防水材料资机会,关注防水材料、涂料涂料、管材和物业管管材和物业管 理。理。防水材料品质壁垒高,产品定价能力强,且属于基础改造的必
4、选项目,测算 改造对应防水材料市场需求达到 560 亿元。受益于老旧小区改造和房屋竣工高 峰,我们预计 2020-2021 年建筑涂料的增速达到 9%和 13%,龙头企业集中度 持续提升。我们测算老旧小区改造会带来约 300 亿元的管材市场需求。政府积 极鼓励物业管理公司参与老旧小区改造, 且老旧小区改造对服务的需求可能是持 续的,而不是一次性的。除此之外,预计水泥等行业也受益于老旧小区改造,但 我们判断其业务增量幅度相对于既有需求规模不大。 风险风险因素因素:老旧小区改造进度不确定,初期投资规模较低的风险。 软硬件结合,看好老旧小区改造带来的增量材料需求和持续物业运维需求。软硬件结合,看好老
5、旧小区改造带来的增量材料需求和持续物业运维需求。我 们相信,老旧小区改造不仅是政策事件驱动投资,也会给防水、涂料、管材和物 业管理的基本面带来切实的变化。我们重点推荐东方雨虹、亚士创能、保利物业 和伟星新材等公司。 老旧小区主要改造内容老旧小区主要改造内容 资料来源:国务院常务会议,中信证券研究部 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市(维持维持) 基础设施与房地产基础设施与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 开发周期仍处于高位开发周期仍处于高位 . 1 老旧小区改造成为政策新抓手老旧小区改造成为政策新抓手 . 2 老
6、旧小区改造初起步 . 2 老旧小区投资规模大,持续性强 . 4 存量房改造相关的投资机会存量房改造相关的投资机会 . 7 风险风险提示提示 . 17 qRsNpPqMqNpRnPqRyQrQpM9P8Q7NmOmMsQqQkPrRqMlOnPyR7NoOyRNZoPvMxNoOpM 基础设施与房地产基础设施与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1:样本项目竣工面积 单位:亿平米 . 1 图 2:样本公司竣工面积及 2020 年计划竣工面积 . 1 图 3:棚户区改造建设房屋套数变化 . 2 图 4:老旧小区主要改造内
7、容 . 4 图 5:历年棚户区改造投资总额及户均投资额 . 5 图 6:典型北京老旧小区改造投入构成 . 6 图 7:社区老化且缺乏维护形成的主要问题 . 7 图 8:国内建筑涂料产量及同比 . 10 图 9:国内建筑涂料占比 . 10 图 10:2010 年起国内房屋建筑竣工面积快速提升 . 10 图 11:国内建筑涂料产量预测 . 11 图 12:全球涂料行业集中度持续提升 . 12 图 13:涂料行业龙头企业市场份额变化情况 . 12 图 14:国内涂料行业集中度提升 . 12 图 15:国内集中度对标全球仍有翻倍空间 . 12 图 16:外资龙头市场份额下滑. 13 图 17:本土企业
8、收入比例持续增加 . 13 图 18:老旧小区地下排水管改造 . 15 图 19:老旧小区地下燃气管道改造 . 15 图 20:住宅小区维护的三个层面 . 16 表格目录表格目录 表 1:部分开发企业对 2020 年新开工及竣工的指引 . 1 表 2:中央层面对于来就小区改造的部署 . 3 表 3:一些典型城市的老旧小区统一改造情况 . 3 表 4:北京市 2018-2020 年老旧小区整治计划 . 4 表 5:老旧小区改造的能级分类 . 5 表 6:北京市老旧小区改造的单位投资情况 . 5 表 7:住宅专项维修基金交存、管理、使用方式 . 7 表 8:主要的防水材料划分 . 8 表 9:功能
9、性材料和装饰性材料比较 . 8 表 10:部分老旧小区改造案例. 8 表 11:新建房屋与维修房屋防水价格对比 . 9 表 12:建筑涂料预测模型回归分析结果 . 11 表 13:2018 年国内前 10 大涂料企业 . 12 表 14:国内工程建筑涂料市场份额分布情况 . 13 表 15:亚士创能核心财务数据预测 . 14 表 16:部分老旧小区改造案例. 15 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 开发周期开发周期仍处于高位仍处于高位 2020 年,从企业制定的微观竣工计划来看,料竣工增速受到疫情的冲击不大
10、。一方 面,这是因为疫情期间企业着力提升单位面积的单位投资强度,另一方面,企业面临合同 交付期限的约束,无法继续拉长开发时间。 我们认为 2020 年竣工面积增速达到 5%-10%,2021 年竣工增速将继续上升。2019 年-2022 年是中国住房市场竣工的高峰。这为竣工相关行业的需求提升奠定了基础。 开工方面,证照审批的加速追回了疫情的一些影响,我们预计全年新开工仍能取得正 增长。 表 1:部分开发企业对 2020 年新开工及竣工的指引 2018 年年 开工开工 2019 年年 计划开工计划开工 2019 年年 实际开工实际开工 2020 年年 计划开工计划开工 2018 年年 竣工竣工
11、2019 年年 计划竣工计划竣工 2019 年年 实际竣工实际竣工 2020 年年 计划竣工计划竣工 万科 A 4993 3609 4241 2921 2756 3077 3008 3319 保利地产 4396 4500 4983 4300 2217 2750 2973 3400 招商蛇口 1,082 1,100 1,486 1,100 499 1,000 1,021 1,100 金地集团 1,555 1,235 1,631 923 672 854 925 1,158 新城控股 4957 2040 3198 1665 980 1881 1854 3597 荣盛发展 898 954 944 92
12、6 616 861 632 887 蓝光发展 1077 1800 867 1100 337 400 516 600 金科股份 2700 3000 3163 3600 810 1240 1208 2076 世茂房地产 892 1050 951 1150 龙湖集团 950 1500 1500 2000 北辰实业 281 196 189 108 128 246 267 248 资料来源:各公司公告,中信证券研究部 图 1:样本项目竣工面积 单位:亿平米 图 2:样本公司竣工面积及 2020 年计划竣工面积 单位:万平方米 资料来源: 搜房网、 安居客等 (含预测) , 中信证券研究部 详见 交 付增
13、速,精装修率,物业费和其他 数列天下说 资料来源:各公司公告,中信证券研究部 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2001820192020E 万科A保利地产招商蛇口金地集团 新城控股世茂房地产龙湖集团荣盛发展 蓝光发展金科股份北辰实业 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 老旧小区老旧小区改
14、造成为政策新抓手改造成为政策新抓手 老旧小区老旧小区改造改造初初起步起步 积极推动城镇老旧小区改造项目,取代棚改成为房地产领域的“新抓手”。 棚改是阶段性的。棚改是需要“有房可改”,即存在规模庞大,便于拆迁的棚户区。当 前环境之下,便于拆迁的棚户区和危房数量明显下降,但需要改造,提升居住环境的老旧 小区则很多。 我国的棚户区改造历经多年,自从 2005 年辽宁省率先启动了全国范围内的棚户改造 计划。 再到 2008 年正式宣布了棚改工程的启动。 2013 年, 十二届全国人大一次会议决定, 今后 5 年改造城市和国有工矿、 林区、 垦区的各类棚户区 1000 万户, 棚改力度持续加大。 201
15、4 年,开发性金融为支持棚户改造提供长期稳定、成本适当的资金额度,央行创设抵 押补充贷款工具(PSL) 。 在多年的努力下,迄今为止,棚户区改造已经基本接近尾声。2019 年棚户区改造套 数仅为 316 万套,已经较 2018 年 626 万套大幅缩减。并且预计未来棚改规模继续下降。 图 3:棚户区改造建设房屋套数变化 单位:万套 资料来源:财政部,中信证券研究部 2015 年,中央提出了“有序推进老旧住宅小区综合整治”的要求。并且于 2018 年在 15 个城市进行试点工作。进入 2019 年后,老旧小区改造政策进入快车道,6 月的国务院 会议明确部署了老旧小区改造工作,7 月政策吹风会,提
16、出老旧小区改造是“既保民生, 又稳投资,同时拉动内需”的重大工程。 2020 年 4 月 14 日,国务院常务会议进一步推进老旧小区改造。2019 年,各地改造 城镇老旧小区 1.9 万个,涉及居民 352 万户。2020 年,各地计划则翻一番,改造城镇老 旧小区 3.9 万个,涉及居民近 700 万户。 0 100 200 300 400 500 600 700 20092000019 建设计划实际执行 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 表
17、 2:中央层面对于来就小区改造的部署 时间时间 事件事件 主要内容主要内容 2015 年 12 月 23 日 中央城市工作会议 首次提出“有序推进老旧住宅小区综合整治” 2016 年 2 月 21 日 关于进一步加强城市 规划建设管理工作的若 干意见 有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基础设施建设 2017 年 12 月 1 日 老旧小区改造试点工作 座谈会 于 2018 年开始老旧小区改造试点,主要包含柳州、张家口、厦门、呼和浩特、沈 阳、宁波等 15 个城市 2018 年 3 月 22 日 政府工作报告 有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施;鼓励有条件的
18、加装电梯 2019 年 3 月 22 日 政府工作报告 城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施; 支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务 设施; 2019 年 4 月 15 日 关于做好 2019 年老 旧小区改造工作的通 知 1、明确老旧小区定义“老旧小区认定标准为建成于 2000 年以前,未纳入城镇棚 改计划,未计划通过拆除新建实施改造,非居民自建住房及城中村。” 2、19 年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程,给予中央补助资金。中央补 助项目的获得条件为改造内容包含水电路气中的 2 项或加装电梯,中央奖补项目 19 年必须开
19、工。 3、多渠道筹集资金,居民出资可通过住宅专项维修资金 2019 年 6 月 19 日 国务院常务会议 1、抓紧明确改造标准及对象范围,今年开展试点探索; 2、加强政府引导,压实地方责任,发挥社区主体作用,动员群众; 3、重点改造小区水电气路及光纤等配套措施,有条件的加装电梯,配建停车设施, 促进户内改造带动消费; 4、创新投融资体制,今年安排中央补助资金,鼓励市场化方式吸引社会力量参与; 引导发展配套服务 2019 年 7 月 1 日 国新办举行政策例行吹 风会 1、 城镇旧改上升到国家层面,既保民生又稳投资同时拉内需; 2、 改造内容分为基本、提升和完善公共服务三类,先从保基本开始 3、
20、 各地需要改造的小区约有 17 万个。 2019 年 12 月 18 日 中央经济工作会议 要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇 老旧小区改造。 2019 年 12 月 23 日 全国住房和城乡建设工 作会议 进一步完善支持政策,做好城镇老旧小区改造工作。 2020 年 4 月 14 日 国务院常务会议 1、 明确城镇老旧小区改造任务。 2、 建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。 3、 推动 2020 年城镇老旧小区改造工作。 资料来源:政府官网,中信证券研究部 政策重心转向老旧小区改造,也意味着存量房时代的大幕揭开。我们不可能一直处于 增量开发的
21、阶段,庞大的存量住房会带来巨大的维修、养护、增值需求,既是政策发力的 空间,也是企业发展机遇所在。 表 3:一些典型城市的老旧小区统一改造情况 城市城市 改造情况改造情况 上海 2018 年 3 月,提出“美丽家园”三年行动计划,2018 到 2020 年,完成各类旧住房修缮改造 3000 万平方米,全面完成一般损坏老旧住房的安全隐患处置。 广州 城市更新的“广州模式”主要来自三个方面的探索:社区微改造、打造慢行系统和公众参与。2000 年之前建成的居住小区共 2831 个,列入广州市老旧小区微改造实施方案重点推进的有 779 个。 北京 从 2013 年开始施行老旧小区综合整治改造工程。仅“
22、十二五”期间,北京共完成 6562 万平方米 市属老旧小区综合整治,共涉及小区 1678 个,楼栋 1.37 万栋,惠及 81.9 万户。 资料来源:解放网,南方都市报,北京日报,中信证券研究部 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 表 4:北京市 2018-2020 年老旧小区整治计划 事项事项 内容内容 整治范围 优先实施整治的小区包括:1990 年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区,1990 年以后 建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准 50%的小区,以及经鉴定部分住宅 楼房已成为危房且没
23、有责任单位承担改造工作的小区。 除上述小区外,整治范围还包括:“十二五”期间已完成抗震节能改造,但基础设施、基本 功能仍存在不足,或物业管理不完善的小区。 整治内容 “六治七补三规范”,即:治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使 用、治乱搭架空线,补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社 区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力,规范小区自治管理、规范物业 管理、规范地下空间利用。 资金来源 在明晰政府、市场、业主投资边界基础上,合理确定市、区两级政府资金负担比例。市财政 局、市发展改革委会同相关行业主管部门按整治计划同步确定年度综合整治市级
24、配套资金; 市财政局以转移支付方式将市级资金全部安排至各区,由其统筹使用。各区负责制定吸引社 会资本参与老旧小区综合整治的具体措施,建立受益者付费机制。 资料来源: 北京市老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年) ,中信证券研究部 图 4:老旧小区主要改造内容 资料来源:国务院常务会议,中信证券研究部 老旧老旧小区小区投资投资规模大,规模大,持续性持续性强强 2019 年 7 月,国务院参事、原住建部副部长仇保兴测算,老旧小区改造的市场空间 或达 5 万亿。 据住建部初步统计, 全国共有老旧小区近 16 万个, 涉及居民超过 4200 万户, 建筑面积约为 40 亿平方米。照此假设则
25、户均投资将达到 11.9 万元,单位面积投资强度将 达到 1250 元/平方米。 当然,这个户均投资规模是远不如棚改的。以拆除重建为主的棚改,户均投资高于老 旧小区改造,这是非常自然的事情。但也正因为老旧小区的户均投资更少,确保了老旧小 区投资持续性更强,受益面更广,社会争议更少。 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 图 5:历年棚户区改造投资总额及户均投资额 单位:万元 资料来源:住建部,中信证券研究部测算 住建部对于老旧小区的改造分为三类,保基本的配套设施、提升类的基础设施和完善 公共服务内容。 表 5:
26、老旧小区改造的能级分类 老旧小区改造的能级分类老旧小区改造的能级分类 主要内容主要内容 保基本的配套设施 水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。垃圾分类设施的配套,北方地 区供暖设施修缮。加装电梯(不强制) 提升类的基础设施 包括公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等,这些是 在保基本以后进一步提升的内容。 完善公共服务类 完善基本公共服务和基本公共环境,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医 疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。 资料来源:住建部,中信证券研究部 以北京市老旧小区典型小区改造为例,老旧小区投入门类丰富,带动产业链长,并且 基础的配套设施改造投入空间大
27、。我们参照北京市老旧小区综合改造技术经济指标 (2017) ,假设典型的小区为砖混结构住宅楼,建筑面积 2300m ,地上 5 层,共 45 户, , 两个单元, 无地下室, 其接受北京市老旧小区的内容包含抗震加固、 节能改造、 电气水暖、 假装电梯、公共区域等领域。 表 6:北京市老旧小区改造的单位投资情况 工程内容工程内容 工程子项工程子项 单位投资强度(元单位投资强度(元/平方米)平方米) 社区假设社区假设 投入金额(万元)投入金额(万元) 现浇外板墙抗震加固 用现浇外板墙式抗震加固改造 681.21 2300 平方米 156.68 住宅节能改造工程 保温工程 196.35 2300 平
28、方米 45.16 粉刷工程 9.71 2300 平方米 2.23 门窗工程 103.62 2301 平方米 23.83 其他工程 5.15 2300 平方米 1.18 住宅面板更换工程 屋面工程 926.31 460 平方米 42.61 保温工程 111.93 460 平方米 5.15 防水工程 334.63 460 平方米 15.39 住宅加装电梯工程 土建 621787.98 元/部 2 台 124.36 安装 274774.56 元/部 2 台 54.95 住宅户内电气改造工程 室内电气改造 163.09 2300 37.51 防雷接地工程 防雷接地工程 10.84 2300 2.49
29、1.54 1.48 1.84 1.74 1.20 25.6 24.4 30.2 27.8 38.0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 200182019 投资总额户均投资额 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 工程内容工程内容 工程子项工程子项 单位投资强度(元单位投资强度(元/平方米)平方米) 社区假设社区假设 投入金额(万元)投入金额(万元) 住宅非可视门禁系统工 程 更换安全门、
30、门禁系统 961.22 45 户 4.33 楼道灯节能改造工程 更换节能灯,改建管线 298.76 元/套 10 套 0.30 住宅给排水系统改造工 程 拆除更换排水管道及其附件等 102.57 2300 平方米 23.59 住宅采暖系统改造工程 更换采暖系统 116.8 2300 平方米 26.86 分户热计量系统 22.09 2300 平方米 5.08 人行步道改造工程 拆除及重新铺装步道 276.26 500 平方米 13.81 小区沥青道路改造工程 拆除及重新路面铺装 120.98 1000 平方米 12.10 小区停车场改造 拆除及重新路面铺装 309.09 800 平方米 24.7
31、3 小区热力外线 热力外线更换 1114.46 元/米 200 米 22.29 小区污水外线 污水外线更换 506.29 元/米 200 米 10.13 区庭院路灯改造 区庭院路灯改造 LED 5472.29 元/套 6 套 3.28 合计投资额合计投资额 658.05 户均投资额户均投资额 14.62 单位强度投资额单位强度投资额 2861 元元/平方米平方米 资料来源: 北京市老旧小区综合改造技术经济指标 (2017) ,中信证券研究部测算 在这样的典型假设下,其社区的总投资将达到 658.05 万元,户均投资额将达到 14.62 万元(户型小) ,单位强度投资额将达到 2861 元/平方
32、米(住建部测算全国平均是 1250 元 /平方米) 。说明根据城市能级的不同和改造标准的不一,单位投资强度还有很强的上升空 间。 图 6:典型北京老旧小区改造投入构成 资料来源:北京市老旧小区综合改造技术经济指标(2017),中信证券研究部 但是,老旧小区的改造社会资金参与机制仍然存在问题。目前而言,绝大多数老旧小 区改造的投资仍然来自政府部门。而且,老旧小区改造的业主决策机制也有困难,比如装 电梯未必是所有业主所需要的。 长期来看, 我们认为老旧小区改造不能完全依靠政府拨款, 多渠道筹集资金、盘活住房维修资金,都是重要的资金筹集手段。 0 20 40 60 80 100 120 140 16
33、0 180 200 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 表 7:住宅专项维修基金交存、管理、使用方式 交存交存 管理管理 使用方式使用方式 成 立 业 主 大会前 购房时按住 宅建筑安装 工程每平方 米造价的 5%-8%缴 交; 余额不足 首期交存额 30%时续交。 当地建设(房地产)主管部门代管, 委托当地银行开立住宅专项维修资 金专户。 物业服务企业 (没有物业服务企业时为 相关业主) 提出使用建议; 占建筑总面 积三分之二以上且占总人数三分之二 以上的关联业主讨论通过; 物业服务企 业或者相关业主向主管
34、部门申请列支 资金并实施使用方案。 成 立 业 主 大会后 业主大会委托当地银行开立住宅专 项维修资金专户,并通知当地建设 (房地产)主管部门。 账目管理单位由业主大会决定,由主 管部门监督。 物业服务企业提出使用方案; 业主大会 依法通过使用方案; 物业服务企业向业 主委员会提出列支资金并实施使用方 案。业主委员会需报主管部门备案。 资料来源: 住宅专项维修资金管理办法 ,中信证券研究部 存量房改造相关存量房改造相关的的投资机会投资机会 老旧老旧小区改造小区改造的的受益受益行业行业和棚改和棚改完全完全不同不同 棚改的归宿是房地产开发,即透过拆迁释放出真实住房需求,也透过拆迁累积居民的 购房能
35、力。 由于棚改可以因城施策解决市场结构性分化的问题, 以少量资金改变市场预期, 故而棚改助力解决了去库存的难题。自始至终,棚改的绝对受益行业都是房地产开发。 老旧小区改造不重营建,而是主要着力于人居环境的改善。硬件方面,涂料,管材, 防水, 电梯都是重要的材料设备更新重点; 软件方面, 社区的物业管理水平提升则是重要。 故而,老旧小区改造的受益行业和棚改完全不同,主要是一些针对未来的存量行业,而不 是房地产开发行业。当然,不同行业受益的程度又不同。材料端受益更加直接,但绝大多 数都不仅和存量房更新改造有关,也和竣工交付有关(因此周期属性更强) 。物业管理受 益比较间接,至今品质物管公司仍没有找
36、到很好的参与老旧小区改造的模式,但物管公司 长期来看没有周期属性。 图 7:社区老化且缺乏维护形成的主要问题 资料来源:中信证券研究部 基础市场与房地产基础市场与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 防水防水材料材料 防水材料是防止雨水、地下水、工业和民用给排水、腐蚀性液体以及空气中的湿气、 蒸汽等侵入的建筑材料。多用于屋面、地下建筑、建筑物的地下部分和需防水的内室和储 水构筑物等。包括刚性防水材料、柔性防水材料、粉状材料等。其中新型防水材料主要包 括防水卷材、防水涂料、密封材料等,卷材主要包括 SBS 改性沥青卷材、APP 高分子卷
37、材、TPO 高分子卷材等,涂料主要包括聚氨酯涂料、聚脲涂料等。 表 8:主要的防水材料划分 材料材料类别类别 特点特点 举例举例 刚性防水材料 强度高,延伸率低,性脆,质重,耐高低温,耐穿刺, 耐久性好,改性后材料具有韧性 防水混凝土,防水砂浆,瓦,聚 合物防水砂浆 柔性防水材料 弹性,塑性,延伸率大,抗裂性好,质轻,延展性好, 耐高低温有一定限度,耐穿刺性差 各种卷材,涂料,密封胶,金属 板材 粉状材料 粉状,需要借助其他材料复合成防水材料 膨润土毯,膨润土颗粒 资料来源:中国建筑防水协会,中信证券研究部 作为功能性材料,重要性仅次于建筑物结构。不同于其他装饰性材料,防水材料在建 筑物建造过程中必不可少,也并不会因为价格的波动而被其他材料替代或减少使用,下游 客户对产品品质和服务的要求相对更高。 表 9:功能性材料和装饰性材料比较 功能性建筑材料功能性建筑材料 装饰性建筑材料装饰性建筑材料 特点 隐蔽性为主,满足功能性需求,评判指标为合格 与不合格 表观能够看