1、中 泰 证 券 研 究 所 专 业 领 先 深 度 诚 信 证券研究报告 2 0 23.0 3.1 4 物业服务行业2022年报展望 由子沛 S0740523020005 陈立 S0740520080008 李垚 S0740520110003 2 目录目录 C CONTENTSONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所 核心观点 2022年物业市场表现及原因 物业行业2023年展望 细分板块业务走势研判 投资建议 mMpOZV9YcWcWqUdUMBaQbP9PsQoOpNnOiNqQpMkPmNrP6MqQzQwMnPqOxNnRoR3 CONTENTSCON

2、TENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 1 核心观点 4 1.1.20222022年物业市场表现及原因：年物业市场表现及原因：2022年受内外部环境影响整体表现较弱，板块内部看，央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关，深层次原因是行业格局的变化导致国企与民企的分化。2.2.物业行业物业行业20232023年展望：年展望：我们认为，外部影响因素逐渐淡化，内部发展转向市场化。房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释，同时疫情冲击大概率结束，行业内部维度，非住宅市场

3、空间广阔，物企的市场拓展占比在持续提升。因此，我们预计2023年物业板块有望筑底复苏，同时，公司间的分化会持续且加剧。2.2.细分板块走势研判：细分板块走势研判：1 1）基础物业服务：）基础物业服务：面积增长放缓，利润率收敛；2 2）非业主增值服务：）非业主增值服务：跟随地产趋势前行；3 3）社区增值服务：）社区增值服务：短期受疫情影响，长期持续向好。投资建议：央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺：推荐中海物业、华润中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业万象生活、招商积余、保利物业，同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、新大正、绿城服务绿城服务，建

4、议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。风险提示：房地产行业竣工低于预期、房地产市场销售低于预期、物业费市场化进度低于预期、物管业务行业渗透率提升不及预期、研报信息使用不及时风险、数据测算偏差风险。核心观点核心观点 5 CONTENTSCONTENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 2 物业市场2022年表现及原因 6 板块回顾：板块回顾：20222022年受内外部环境影响整体表现较弱年受内外部环境影响整体表现较弱 20

5、222022年初至今，港股物业板块受港股市场、地产行业下行及公司自身基本面变化等因素影响，股年初至今，港股物业板块受港股市场、地产行业下行及公司自身基本面变化等因素影响，股价大幅下行。价大幅下行。20222022年末，美联储加息放缓、经济复苏叠加地产供需两端政策放松，港股物业板块迎来估值修复。年末，美联储加息放缓、经济复苏叠加地产供需两端政策放松，港股物业板块迎来估值修复。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：2022年至今恒生物业管理及服务指数表现情况-65.68%-37.38%-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0

6、.00%10.00%20.00%30.00%22-0122-02 22-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-027 板块回顾：央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关板块回顾：央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关 央企物业表现稳定：央企物业表现稳定：以中海、华润为代表的央企物业背景坚实，自身经营业绩稳健，市场一直预期较为稳定，股价跟随市场波动。民企物业由关联方主导：民企物业由关联方主导：受关联方信用风险影响，叠加地产基本面走弱，民企物业下跌较多。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：2022年至今央企物业行情与市场走

7、势趋同-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%华润万象生活 保利物业 中海物业 恒生中国企业指数-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%碧桂园 碧桂园服务-100.00%-50.00%0.00%50.00%旭辉控股集团 旭辉永升服务 图表：2022年至今碧桂园与永升物业走势与关联方相近 8 板块回顾：行业格局的变化导致国企与民企的分化板块回顾：行业格局的变化导致国企与民企的分化 1.1.开发商背景认知重塑：开发商背景认知重塑：短

8、期开发商背景的物企经营层面与关联方强绑定，甚至关联方主导。2.2.行业发展模式转变：行业发展模式转变：并购潮褪去，资本助推行业加速进入市场化竞争阶段。3.3.公司基本面分化：公司基本面分化：背景、发展阶段、业态、战略不同的物企，在行业动荡期迎来加速分化。来源：WIND、中指研究院、中泰证券研究所 图表：2021&2022 TOP100房企不同所有制 拿地情况 图表：2020-2022 物管行业收并购情况 图表：央企与民企物业综合毛利率（%）情况 6%32%45%53%5%6%44%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212022地方城投 央国企 混合所有

9、民企 106.1 362.5 106.3 0500300350400202020212022收并购数量（宗）交易金额（亿元）0552020H12021H12022H1央企物业 民企物业 9 CONTENTSCONTENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 3 物业行业2023年展望 10 外部影响因素逐渐淡化外部影响因素逐渐淡化 1.1.房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释：房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释：随着供

10、需两端政策持续深化，房地产基本面呈现见底迹象；同时，随着近2年的行业下行期持续出清，竞争格局也逐渐清晰。2.2.疫情冲击大概率结束：疫情冲击大概率结束：2022年底，疫情管控松绑，物业服务回归常态，结束特殊时期后成本端有望降低，此外封控结束也有助于项目拓展端的正常开展。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：商品房销售面积累计同比（%）图表：房屋新开工面积累计同比（%）-30-20-506070商品房销售面积:累计同比-50-40-30-20-房屋新开工面积:累计同比 11 内部发展转向市场化内部发展转向市场化 1.1.市场拓展占比持续提升：市场拓展占

11、比持续提升：随着资本助推的物业并购浪潮消退，物企外生增长更依赖外拓，来自关联方交付贡献的在管面积占比在持续减少。3.3.非住宅市场空间广阔：非住宅市场空间广阔：与新房销售见底相反，公建市场在增量供给和存量转化上空间依然可观。来源：中海物业2022H1PPT、中泰证券研究所 图表：中海物业在管面积来源情况（百万方）图表：中海物业多业态布局情况 163.6 188.2 197.9 23.6 71.8 89.3 0500300350202020212022H1关联方 外拓 12 20232023年有望筑底复苏，分化会持续年有望筑底复苏，分化会持续 1.1.后疫情时代板块有望复苏

12、：后疫情时代板块有望复苏：无论是作为房地产的后端还是作为服务业，物业服务在2022年受到较多因素冲击，我们认为2023年多方面会好转，看好全年基本面稳中有升的行情。2.2.物企分化将持续：物企分化将持续：关联方的分化将带来物企未来发展中的进一步分化。来源：中泰证券研究所 疫情结束 经济复苏 地产回暖 在管/新签面积增加 物业费收缴率修复 社区空间运营深化 经营回归常态 项目招投标重启 线下消费恢复 关联方业务开展 展望2023年乐观 开发商增值服务延伸 物企分化加速 国企城投拿地占比提升 民企逐步退出市场 图表：2023年物业服务板块前景展望 13 CONTENTSCONTENTS 目录目录

13、C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 4 细分板块走势研判 14 基础物业服务：面积增长放缓，利润率收敛基础物业服务：面积增长放缓，利润率收敛 1 1：住宅市场增量面积增速放缓：住宅市场增量面积增速放缓：房屋新开工与竣工似乎触及峰值，未来每年交付及签约面积或缓慢下行；反映在企业端是房企拿地加速分化，短期内，开发商的销售拿地水平依旧对大部分物企面积增长产生重要影响。2.2.不同背景物企利润率收敛：不同背景物企利润率收敛：央企与民企物业处在不同发展阶段，而背后开发商的分化加速了综合

14、利润率开始收敛，行业最终会回归到近似利润率区间的竞争格局之下。来源：Wind、中泰证券研究所 注：央企物业：招商积余、保利物业、华润万象生活；民企物业：新城悦服务、金科服务、融创服务、世茂服务 图表：房屋新开工面积降速或至未来增量物管面积增速放缓 图表：物企间基础物业服务毛利率（%）分化在收窄 0542000212022房屋新开工面积(亿方)房屋竣工面积(亿方)0502020212022H1央企平均 民企平均 15 非业主增值服务：跟随地产趋势前行非业主增值服务：跟随地产趋势前行 顺周期的开发商增值业务：顺

15、周期的开发商增值业务：物企的非业主增值服务在2022年表现与关联开发商的基本面有较强的关联度，销售较好、基本面扎实的央国企及优质民企依旧能够维持一定的收入份额，而经营融资压力较大房企背景下的物企呈现出明显的收入占比的下滑。来源：Wind、中泰证券研究所 图表：非业主增值服务在营业收入中的占比（%）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%雅生活服务 旭辉永升服务 新城悦服务 世茂服务 时代邻里 建发物业 滨江服务 碧桂园服务 保利物业 2021H12022H116 社区增值服务：短期受疫情影响，长期持续向好社区增值服务：短期受疫情影

16、响，长期持续向好 物业公司的社区增值服务主要指围绕在管项目展开的一系列对业主端的衍生服务，可分为高频的日常消费、家政服务类与低频的房产经纪、家居装修类，而2022年疫情及地产下行对这两大类业务均带来较大的冲击。但随着疫情影响消散，及房地产周期回稳，我们认为社区增值服务板块增速会回归正常区间。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：服务业生产指数当月同比情况 图表：30大中城市商品房成交量当月同比（%）在2022年维持低位-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%--102023-01-10-505101520253

17、017 主要结论及投资建议主要结论及投资建议 疫情冲击及地产下行对物业板块疫情冲击及地产下行对物业板块20222022年业绩形成压力：年业绩形成压力：疫情影响物企自身的基本面，如成本端的临时上升，外拓增长减缓；而地产下行对有开发商背景的物企影响较大，考虑到大多数上市物企有地产开发商背景，这一影响广泛而深远，反映到业务层面如项目交付、案场服务、房产经纪、房屋装修等。市场快速筑底、公司分化加剧：市场快速筑底、公司分化加剧：虽然疫情和地产带来的外部冲击会让板块基本面快速触底，但公司间分化因房企的分化而拉大，具体可以表现为高信用销售通畅的优质房企依然可以给物企提供坚实基础，而出险房企很大程度上会拖累物

18、企的综合表现，处在中间的是业务市场化程度占比较高的较为独立的第三方物企，主要顺周期跟随行业波动。投资建议：投资建议：物业行业依旧是个好赛道，短期因外部因素影响造成板块触底不改中长期行业的成长性及稳定性。从投资角度看，央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺：推荐中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业推荐中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业，同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、绿城服务，建议关注万物云推荐新大正、绿城服务，建议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业、越秀服务、滨江服务、建发物业。18 重点推荐标的盈利预测及估值表重点推荐标的盈利

19、预测及估值表 来源：wind、中泰证券研究所 注：股价以3月10日收盘价为准 简称 股价 EPS PE 评级(人民币元/港元)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 华润万象生活 40.65 0.76 1 1.28 1.64 47.5 36.1 28.2 22.0 买入 保利物业 43.8 1.53 2.01 2.62 3.26 25.4 19.3 14.8 11.9 买入 中海物业 8.77 0.24 0.32 0.42 0.53 32.4 24.3 18.5 14.7 买入 招商积余 15.04 0.48 0.56 0.73 0.88 3

20、1.3 26.9 20.6 17.1 买入 新大正 24.07 0.72 0.98 1.34 1.78 33.4 24.6 18.0 13.5 买入 19 风险提示风险提示 1、房地产行业竣工低于预期：、房地产行业竣工低于预期：当前销售面积与竣工面积剪刀差依然未填补，由于当前融资持续收紧，施工进度或低于预期，导致竣工低于预期，从而减缓行业在管面积增量的增速；2、房地产市场销售低于预期：、房地产市场销售低于预期：受行业景气度下行及资金监管收紧影响，商品房销售受抑制，若行业销售持续萎靡，或影响围绕开发商相关的非业主增值服务的业务拓展及收入。3、物业费市场化进度低于预期：、物业费市场化进度低于预期：

21、当前物业管理费有部分放开趋势，但从市场化程度来看，依然处在初级阶段，若长期受管控，叠加不断提升的成本，将对基础物业服务毛利率水平产生一定的抑制；4.物管业务行业渗透率提升不及预期：物管业务行业渗透率提升不及预期：本报告较多预测给出了行业渗透率提升的判断，但存在物业全覆盖政策落地进度低于预期，最终导致行业面积增速低于预期的风险。5.研报信息使用不及时风险：研报信息使用不及时风险：本报告基于历史数据编写，存在数据引用不及时，未能就最新情况进行解读造成的偏差风险。6.数据测算偏差风险：数据测算偏差风险：1）数据分析样本存在主观筛选，可能导致结果与行业实际情况存在偏差风险；2）行业数据测算均基于一定前

22、提假设条件，存在实际达不到，不及预期的风险。20 评级评级 说明说明 股票评级股票评级 买入 预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在5%15%之间 持有 预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-10%+5%之间 减持 预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级行业评级 增持 预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价（或行业

23、指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。21 重要声明重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整

24、性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。