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1、REITs研究研究 公募公募REITs市场特征与投资展望市场特征与投资展望 中信中信证券研究部证券研究部 房地产房地产和物业服务行业组和物业服务行业组 陈聪陈聪 张全国张全国 李宗儒李宗儒 2021年年12月月4日日 PART ONE: C-REITs来了来了 hZkZ9UlXeVeVuMwOvNzRaQaO7NnPpPmOqRjMnMoMeRrRsMbRmMuNxNrMqRvPsQwO 3 3 1.1 1.1 C C- -REITsREITs来了来了 中 国 公 募中 国 公 募 R E I T sR E I T s 制 度 与 市 场 建 设 正制 度 与 市 场 建 设 正 式 拉 开
2、帷 幕式 拉 开 帷 幕 : : 中国证监会和发改委共同 发布关于推进基础设施领域不动产投 资信托基金(REITs)试点相关工作的 通知 20202020.04.04 第一批试点项目推出 2021.062021.06 第二批项目受理 2021.112021.11 国家发改委发布关于进一步做好基 础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点工作的通知(发改 投资2021958号),扩大基础扩大基础 设施设施REITsREITs的试点范围的试点范围 20212021.0.07 7 中国银保监会办公厅发布关于保 险资金投资公开募集基础设施证券 投资基金有关事项的通知,明确明确 保险资金投资公募保
3、险资金投资公募REITsREITs的相关监管的相关监管 要求要求 2021.112021.11 资料来源:中信证券研究部整理 4 4 1.2 1.2 全新的投资标的全新的投资标的C C- -REITsREITs市场表现回顾市场表现回顾 资产独特,走出独立于股票和债券的市场行情 剔除发行影响,自2021年7月19日以来,C-REITs的综合涨幅达到的综合涨幅达到11.3%,且回撤较小且回撤较小 资料来源:Wind,中信证券研究部资料来源:Wind,中信证券研究部 注:右轴为中债指数,左轴为上证综合指数 公募公募REITs组合综合表现组合综合表现股票及债权相关指数走势股票及债权相关指数走势 900
4、 950 1000 1050 1100 1150 1200 2021/7/192021/8/192021/9/192021/10/192021/11/19 206 207 208 209 210 211 212 2550 2600 2650 2700 2750 2800 2850 2900 2950 3000 2021-7-192021-8-192021-9-192021-10-192021-11-19 上证综合指数中债-新综合财富(总值)指数 5 5 1.3 1.3 C C- -REITsREITs市场交易活跃度稳步上升市场交易活跃度稳步上升 公募REITs市场从无到有,关注度从低到高 成交
5、活跃度稳步上升,投资者群体日渐丰富 资料来源:Wind,中信证券研究部资料来源:Wind,中信证券研究部 上市以来收益率走势上市以来收益率走势周度成交及换手情况周度成交及换手情况 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 成交额(亿元)区间换手率(%)线性 (成交额(亿元) -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 2021-06-212021-07-212021-08-21
6、2021-09-212021-10-212021-11-21 蛇口产园广州广河盐田港REIT首钢生物质张江光大 沪杭甬高速首创水务苏州工业园普洛斯 PART TWO:股还是债?公募:股还是债?公募REITs探源探源 7 7 REITs(Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金,是不动产资产证券化的一种重要手段,最早 产生于美国20世纪60年代初 中国证监会中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知试点相关工作的通知提出:提出: 基础设施REITs是国
7、际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活 存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经 济质效 短期看有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具 长期看有利于完善储蓄转化投资机制,降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展 2.1 2.1 公募公募REITsREITs是什么是什么 8 8 部分部分REITs底层资产类别示例底层资产类别示例 经营权类:经营权类: 底层资产属于特许经营权类,底层资产所有权归国家,约定期限届满后,由国家收回 市场要求预期收益率相对较高 产
8、权类:产权类: 具有底层资产的产权,其到期后仍有市场价值,现金流不归零,需要关注不动产公允价值的变动 市场要求收益率相对较低 资料来源:各基金公告,中信证券研究部 2.1 2.1 公募公募REITsREITs是什么是什么 REITs名称名称底层资产底层资产土地性质土地性质资产类型资产类型 资产评估价值(万元)资产评估价值(万元)主要收入来源主要收入来源 东吴-苏州工业园区产 业园REIT 国际科技园五期B区项目科研设计用地不动产权183,000 租金收入,物业费,停车费2.5产业园1、2期项目工业用地不动产权152,000 华安张江光大园REIT张江光大园工业用地不动产权147,000 中航首
9、钢生物质REIT 生物质能源项目 公共设施用地特许经营权94,386生活垃圾处置及发电收入、餐厨垃圾收运及 处置收入 餐厨项目 残渣暂存场项目 富国首创水务REIT 深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经 营项目 雨水,污水处理用地BOT特许经营权81,700污水处理服务费,垃圾渗滤液处理服务费 合肥市十五里河污水处理厂PPP项目2个子项目 公共设施用地(污水处 理厂) TOT+BOT特许经 营权 92,900污水处理费,中水处理费,污泥处置费用 9 9 2.2 2.2 中央和地方支持中央和地方支持REITsREITs市场发展市场发展 资料来源:各政府部门网站,中信证券研究部 时间时间部
10、门部门会议会议/ /文件文件相关内容相关内容 2021年7月国家发改委 关于进一步做好基础设施领域 不动产投资信托基金(REITs)试 点工作的通知 全国范围内的项目均可申报全国范围内的项目均可申报,并且新增包括能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家AAAAAAAAAA级旅游级旅游 景区资产景区资产等在内的资产类别,同时进一步放松对资产的运营年限及现金流来源分散度的要求 2021年7月 财政部、税务总局、 住建部 关于完善住房租赁有关税收政 策的公告 住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法并进行预缴的,减按减按1
11、.5%1.5%预征率预缴增值税预征率预缴增值税;对企事业单位、社会团体以及 其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按减按4%4%的税率征收房产税的税率征收房产税 2021年8月深圳市发改委 深圳市发展和改革委员会关于 进一步做好基础设施REITs试点项 目库申报工作的通知 将基础设施REITs试点项目库申报工作的具体工作安排进行了详细介绍 2021年8月商务部等九部门 商贸物流高质量发展专项行动 计划(2021-2025年) 到2025年,初步建立畅通高效、协同共享、标准规范、智能绿色、融合开放的现代商贸物流体系。加强商贸物流网络与国家加强商贸物流网络与国家 综合运输大通道及国
12、家物流枢纽衔接综合运输大通道及国家物流枢纽衔接,提升全国性、区域性商贸物流节点城市集聚辐射能力。加强冷链物流规划加强冷链物流规划,布局建设 一批国家骨干冷链物流基地,支持大型农产品批发市场、进出口口岸等建设改造冷冻冷藏仓储设施 2021年8月 上海市人民政府办 公厅 上海市住房发展“十四五”规 划 加快促进租赁住房有效供应,加大保障性租赁住房推进力度加快促进租赁住房有效供应,加大保障性租赁住房推进力度。聚焦不同群体的租赁需求,实现租赁住房精准供应。“十四五”“十四五” 时期,形成供应租赁住房超过时期,形成供应租赁住房超过4242万套(间、宿舍床位),占住房供应总套数的万套(间、宿舍床位),占住
13、房供应总套数的40%40% 2021年8月北京市发改委 关于进一步做好本市基础设施 领域不动产投资信托基金(REITs) 试点项目申报有关工作的通知 各区发展改革委进一步加强项目储备,主动与相关原始权益人对接沟通,做好政策解读和指导工作,鼓励原始权益人拿出优 质资产,积极参与基础设施REITs试点。今后项目申报要严格按照国家发展改革委958号文件精神,成熟一个、申报一个 2021年9月国家发改委专题新闻发布会 加强跨周期调节,充分发挥中央预算内投资和地方政府专项债券作用,促进投资稳定增长。同时,协调推进一批具有吸引力协调推进一批具有吸引力 的交通运输领域的交通运输领域PPPPPP项目、项目、R
14、EITsREITs项目项目,吸引和撬动社会资本。鼓励社会资本参与具有供水、发电等经营性收益项目的建设管 理。积极引导地方通过积极引导地方通过REITsREITs方式盘活水利工程存量资产方式盘活水利工程存量资产,形成投资良性循环,以市场化改革推动工程加快建设 2021年9月广州市发改委 广州市支持基础设施领域REITs 发展措施 以项目储备、政府服务、市场服务、风险防控和发展目标五个方面的支持为主线,内容包括加强项目谋划和储备、加大财税加强项目谋划和储备、加大财税 政策支持力度、培育壮大基础设施政策支持力度、培育壮大基础设施REITsREITs中介机构市场、打造粤港澳大湾区基础设施中介机构市场、
15、打造粤港澳大湾区基础设施REITsREITs发展高地发展高地等 2021年10月南京市发改委11条政策措施支持REITs 一是充分发挥各板块的主体作用;二是对基础设施运营投入更大关注;三是加大对相关主体的政策激励;四是强化区域联动; 五是其他配套服务措施 2021年11月广东省政府办公厅 关于加快发展保障性租赁住房 的实施意见 提出了六大方面的支持政策,包括土地支持政策、简化审批流程、做好资金保障、落实税费优惠政策、执行民用水电气价格土地支持政策、简化审批流程、做好资金保障、落实税费优惠政策、执行民用水电气价格 以及提高金融支持水平以及提高金融支持水平 2021年11月 工业和信息化部、 人民
16、银行、银保监 会、证监会 关于加强产融合作推动工业绿 色发展的指导意见 支持在绿色低碳园区支持在绿色低碳园区审慎稳妥推动基础设施领域不动产投资信托基金(基础设施REITs)试点。鼓励金融机构开发针对钢铁 石化等重点行业绿色化改造、绿色建材与新能源汽车生产应用、老旧船舶电动化改造、绿色产品推广等方面的金融产品 1010 国家发改委历次试点资产范围对比国家发改委历次试点资产范围对比 公募REITs的底层资产一般可以稳定产生现金流,当前包涵交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、 新型基础设施(IDC等)、保障性租赁住房项目、水利设施、旅游基础设施等领域,我们预计未来会稳步扩围 资料来源:国家发
17、改委,中信证券研究部 2.32.3 公募公募REITsREITs的底层资产的底层资产 资产类别资产类别4040号文(号文(2020年年4 4月月3030日)日)958958号文(号文(2121年年7 7月月2 2日)日)958958号文改变号文改变 交通基础设施交通基础设施收费公路等交通设施包括收费公路、铁路、机场、港口项目大致无变化 能源基础设施能源基础设施 水电气热等市政工程 包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目,特 高压输电项目,增量配电网、微电网、充电基础设施项目,分布式冷热电项目 进一步明确能源基础项目的范围。发电 设施被明确定义,并且火电被排除在
18、外。 充电基础设施被明确定义 市政基础设施市政基础设施包括城镇供水、供电、供气、供热项目,以及停车场项目明确了停车场的基础设施地位 生态环保基础设施生态环保基础设施 城镇污水垃圾处理、固废危 废处理等污染治理项目 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用大致无变化 仓储物流基础设施仓储物流基础设施仓储物流应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库,包括通用仓库以及冷库等专业仓库 明确了仓储物流项目的定义,点名冷链 物流 园区基础设施园区基础设施 国家战略性新兴产业集群、 高科技产业园区、特色产业 园区 位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新
19、兴产业集群的研发 平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。 其中,国家级与省级开发区以中国开发区审核公告目录(2018年版)发布名单为准, 战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准 大致无变化 新型基础设施新型基础设施信息网络等新型基础设施 包括数据中心类、人工智能项目,5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有 线电视网络项目,智能交通、智慧能源、智慧城市项目 大致无变化。智能计算中心和数据中心 应是融合为数据中心类 保障性租赁住房保障性租赁住房包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纯新增项目 其他基础设施其他基础设施 具有供水、发电等
20、功能的水利设施; 自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施,其中自然文 化遗产以世界遗产名录为准 纯新增项目 非试点项目非试点项目 (负向排除)(负向排除) 酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、 非住宅用地 非试点项目进一步明确。定义上将商业 地产单提,和此前有所区别 1111 公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售、上市与交易关键规则 基础设施基金份额的发售,分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动 基础设施基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定,网下投资者通过交易所网下发行电子平台参
21、与 基金份额的网下配售,公众投资者可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外销售机构认购 资料来源:公开募集基础设施证券投资基金指引(试行),中信证券研究部 2.4 2.4 谁在买入谁在买入REITsREITs 环节环节关键规则关键规则 战略配售 基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%, 其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月,超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月,基金份额持有期 间不允许质押。 基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设
22、施基金份额战略配售,战略配售比例由基金 管理人合理确定,持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。 网下申购 网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规 定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规 定参与基础设施基金网下询价。 扣除向战略投资者配售部分后,基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。 公众发售 网下询价结束后,基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价格。公众投资者通过基金销售机构以询价确定
23、的认购价格参 与基础设施基金份额认购 1212 首批公募基础设施首批公募基础设施REITs发行定价及发行情况发行定价及发行情况 单位:元单位:元/份,亿份份,亿份 首批公募首批公募REITs合计募资达合计募资达314.03亿亿 战略配售占70.77%,其中125.93亿为原始权益人和关联方,分别锁定36-60个月,剩余96.31亿元锁定12个月 机构投资者网下申购占比22.60% 公众发售,占比6.62% 资料来源:各基金公告,中信证券研究部测算 注:现金分派率为根据基金募集说明书中的2022年预测可分配现金流额除以募集规模得出 2.4 2.4 谁在买入谁在买入REITsREITs 简称简称基
24、础设施项目类型基础设施项目类型募集份额(亿份)募集份额(亿份)询价下限询价下限询价上限询价上限 发行价发行价 (元(元/ /份)份) 募集规模募集规模 (亿元)(亿元) 现金分派现金分派 率率202022E22E 战略配售战略配售 网下发网下发 售售 公众发公众发 售售 蛇口产园产业园9.002.102.422.3120.794.46%5.852.250.90 沪杭甬高速收费公路5.008.279.518.7243.609.91%3.711.090.19 首钢绿能污染治理1.0012.5014.0013.3813.387.63%0.600.300.10 张江光大园产业园5.002.783.20
25、2.9914.954.04%2.771.560.67 普洛斯仓储物流15.003.704.263.8958.354.31%10.803.360.84 苏州工业园产业园9.003.564.093.8834.924.36%5.402.880.72 首创水务市政设施5.003.494.023.7018.509.08%3.800.960.24 广州广河收费公路7.0012.4713.2613.0291.146.87%5.531.120.35 盐港REIT仓储物流8.002.162.382.3018.404.40%4.802.240.96 1313 2.4 2.4 谁在买入谁在买入REITsREITs:
26、网下申购网下申购 网下询价中,9家REITs合计获得516.87亿元资金认购,其中有效认购金额457.45亿元 投资者来源广泛,包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等 但目前的申购金额来源较为集中申购金额来源较为集中,其中券商自营认购总金额达其中券商自营认购总金额达292.60亿元亿元,占比占比56.6%,其次是保险保险,认购金认购金 额占比额占比15.7%;公募专户、信托、私募基金、券商资管则分别认购了8.2%、7.6%、6.8%和5.2% 资料来源:相关基金公告,中信证券研究部 资料来源:相关基金公告,中信证券研究部单位:亿元 注:数据为首批公募REITs中
27、券商自营 的网下认购额度 首批公募首批公募REITs的网下认购资金来源分布的网下认购资金来源分布券商自营网下认购额度券商自营网下认购额度与参与与参与财务顾问无明显关联财务顾问无明显关联 证券自营证券资管信托私募基金公募专户保险QFII 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 广发证券 国泰君安 申万宏源 银河证券 华西证券 中信建投 中金公司 东兴证券 中信证券 东方证券 浙商证券 野村东方 国信证券 中泰证券 西部证券 华泰证券 万联证券 国金证券 上海证券 东吴证券 国联证券 华金证券 苏州信托 开源证券 国盛证券 万和证券 粤开证券 财通证券 国元证券 长城证券 1
28、414 2.4 2.4 谁在买入谁在买入REITsREITs:战略配售战略配售 保险类战略投资者申购金额最高保险类战略投资者申购金额最高,达达33.36亿元亿元,占比为占比为34.64%,其中泰康人寿、中国平安,分别占保险类合计申购 金额的41%及27%;其他机构其他机构、券商自营申购金额次之券商自营申购金额次之,占总申购金额比为25.40%、16.86% 从各类机构资金配置比例来看,保险机构保险机构、私募私募、信托信托均最看好物流仓储物流仓储,该类REITs的认购金额占总金额的比例分别 达到59.75%、49.44%、84.05%;公募专户公募专户、券商资管券商资管、券商自营资金券商自营资金
29、第一大投向都为收费公路收费公路,认购金额占比在 48.17%-49.30%,偏好差异较为明显 资料来源:相关基金公告,中信证券研究部 注:数据样本为首批公募REITs 资料来源:相关基金公告,中信证券研究部 注:数据样本为首批公募REITs 战略投资者(剔除原始权益人部分)认购资金来源分布战略投资者(剔除原始权益人部分)认购资金来源分布不同类型战略投资者资产偏好不同类型战略投资者资产偏好 保险公募专户其他机构券商资管券商自营私募信托 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 保险公募
30、专户其他机构券商资管券商自营私募信托 产业园收费公路污染治理污水处理物流仓储 1515 2.4 2.4 谁在买入谁在买入REITsREITs:认购热情高涨认购热情高涨 第一批产品:第一批产品:网下申购有效认购倍数为6.45倍,最高认购倍数为蛇口产园的13.4倍,最低为广州广河的3.3倍 第二批产品:第二批产品:根据已披露信息,网下申购认购倍数约网下申购认购倍数约47倍倍、公众投资者认购倍数接近公众投资者认购倍数接近49倍倍 资料来源:各基金公告,中信证券研究部资料来源:各基金公告,Wind,中信证券研究部 注:第二批仅包含目前已披露询价公告的两只产品 有效认购倍数有效认购倍数募集规模募集规模
31、单位:亿元单位:亿元 - 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 1616 一方面,我们预计REITs底层资产准入不断扩围,从而有利于增加投资者的选择余地 另一方面,我们预计关于机构投资者入场的规范将不断完善,从而增加了REITs市场的活水 2.52.5 基础设施扩围和机构投资者进场的正循环基础设施扩围和机构投资者进场的正循环 资料来源:中信证券研究部整理 1717 2.6 2.6 第一批公募第一批公募REITsREITs的申购预期现金分派率的申购预期现金分派率 收费权收费权、运营权资产运营权资产:有期限,根据久期不同,投资者认购的20
32、21年预期年预期现金分派率现金分派率在在8%-12%之间之间 持有型资产:持有型资产:长期经营特性,投资者的认购预期现金分派率在预期现金分派率在4.0%左右左右 物流仓储类资产:物流仓储类资产:稳定性较强,提价空间大的,更存在存在预期现金分派率预期现金分派率4.0%以下的报价以下的报价 这预示着投资者认可REITs的股权属性和提价能力 资料来源:相关基金公告,中信证券研究部测算 注:数据样本为首批公募REITs;现金分派率为 根据基金募集说明书中的2021年预测可分配现金额除以预期募集规模得出,预期募集规模 根据各类投资者的平均报价进行计算 资料来源:相关基金公告,中信证券研究部测算 注:数据
33、样本为首批公募REITs;现金分派率 为根据基金募集说明书中的2021年预测可分配现金额除以预期募集规模得出,预期募 集规模根据各类投资者的平均报价进行计算 网下各类投资者对持有类网下各类投资者对持有类资产平均预期现金分派率要求资产平均预期现金分派率要求网下各类投资者对特许经营权类资产平均预期现金分派率要求网下各类投资者对特许经营权类资产平均预期现金分派率要求 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 保险公募专户私募基金信托证券资管证券自营 产业园区物流仓储 0.00% 2.00% 4.00% 6.00
34、% 8.00% 10.00% 12.00% 保险公募专户 私募基金信托证券资管 证券自营 收费公路污染治理污水处理 1818 2.7 2.7 当前市场的交易情况当前市场的交易情况 除广州广河外除广州广河外,其余第一批其余第一批REITs上市以来涨幅均较为可观上市以来涨幅均较为可观 除首钢生物质外除首钢生物质外,其余其余REITs三季度累计可分配金额完成度不高三季度累计可分配金额完成度不高 资料来源:Wind,中信证券研究部 注:数据截至2021年12月3日 资料来源:各基金公告,中信证券研究部 注:单位为万元,%,完成率为三季度末累计可分配 金额/募集说明书中对于2021年可分配金额预测,部分
35、REITs披露的2021年预测可分配 现金流非全年数,故剔未进行完成度计算 第一批第一批REITs的上市以来涨跌幅的上市以来涨跌幅第一批第一批REITs三季度累计可分配金额及完成率三季度累计可分配金额及完成率 基金简称基金简称收盘价收盘价单位净值单位净值较首日涨跌幅(较首日涨跌幅(%) 博时招商蛇口产业园REIT2.6172.310013.29 平安广州交投广河高速公路REIT13.03013.02000.08 红土创新盐田港仓储物流REIT3.0032.300930.51 中航首钢生物质REIT17.20413.380028.58 华安张江光大园REIT3.5892.990020.03 浙商
36、证券沪杭甬高速REIT9.9848.720014.50 富国首创水务REIT4.8313.700030.57 东吴苏州工业园区产业园REIT4.3683.880012.58 中金普洛斯仓储物流REIT4.8673.890025.12 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 三季度累计可分配金额完成率 1919 目前市场交易隐含预期现金分派目前市场交易隐含预期现金分派率(率(2022E) 根据已披露信息,第二批公募REITs
37、的报价对应的预期现金分派率在4.27%(产权类)、7.13%(经营权类) 市场对于第一批REITs的报价对应的预期现金分派率要求在3.52%(产权类)、10.23%(经营权类) 资料来源:Wind,中信证券研究部测算注:现金分派率为根据基金募集说明书中的2022年预测可分配现金额除以当前总市值得出,其中第二批产品由于还未完成发行,分母为根据平 均报价计算的预期募集规模 2.8 2.8 当前市场隐含预期现金分派率当前市场隐含预期现金分派率 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 蛇口产园张江光大园普洛斯
38、REIT苏州工业园盐田港 REIT首创水务沪杭甬高速首钢生物质广州广河第二批产权类第二批经营权类 PART THREE:他山之石:他山之石 2121 3.18%6.00%3.57% 3.1 3.1 三大境外三大境外REITsREITs市场简述市场简述 商务办公 9% 工业类 30% 多元化 38% 医疗健康 2% 商贸零售 10% 专业类 4% 住房租赁 7% 市值结构 市值规模 分派收益率 $1,609 B $82 B $146 B 工业类 11% 商务办公 8% 商贸零售 12% 住宅 16% 多元化 3% 度假村 3% 医疗健康 8% 自储仓储 7% 林场 3% 基础设施 16% 数据中
39、心 9% 专业类 4% 多元化 38% 复合型 6%酒店 4% 商贸零售 4% 商务办公 22% 物流 19% 医疗健康 0% 住宅 7% 资料来源:NAREIT,SGX,JREIT,中信证券研究部 注:数据截至2021年11月30日 2222 3.2 3.2 三大境外三大境外REITsREITs市场典型产品市场典型产品 资料来源:Bloomberg,中信证券研究部 代码代码简称简称所属所属REITsREITs分类分类公司简介公司简介 AMT美国铁塔基础设施北美最大的铁塔公司之一,主营业务为通讯铁塔的租赁和管理 PLD安博(Prologis)工业/物流全球最大的物流配送设施和服务的投资开发商之
40、一,主营业务为物流仓储 CCI冠城国际基础设施北美最大的铁塔公司之一,主营业务为通讯铁塔的租赁和管理 EQIX易昆尼克斯数据中心(IDC) 全球最大的数据中心服务商之一,主营业务为数据中心及代管服务 PSA大众仓储信托自助仓储北美最大的自助仓储服务商,提供自助仓储空间 代码代码简称简称所属所属REITsREITs分类分类公司简介公司简介 CITC凯德综合商用信托零售/办公拥有零售和商务物业,管理新加坡最大的商业地产组合 AREIT 腾飞房地产信托工业/物流 公司的多元化地产组合,涵盖商务园和科学园、综合开发项目、便利设施及零 售物业、高规格产业地产、轻工业地产以及物流和配送中心。 MLT 丰树
41、物流信托工业/物流 丰树集团旗下的物流仓储信托,主要布局于新加坡、中国香港、中国大陆、澳 大利亚等地 MCT 丰树商业信托商贸零售 丰树集团旗下的商业地产信托,包含新加坡的五处物业,其中四处位于海滨区, 另一处位于中央商务区。 MINT丰树工业信托工业/物流丰树集团旗下的工业地产信托,主要投资于位于新加坡的工业物业和数据中心 代码代码简称简称所属所属REITsREITs分类分类公司简介公司简介 8951日本建筑基金(NBF)商务办公日本最大的商写物业投资基金 8952日本房地产投资商务办公日本最大的商写物业投资基金之一 3283NIPPON物流工业/物流日本最大的物流仓储服务商之一 3462野
42、村房地产投资多元化广泛投资于日本的各类物业,包括商务办公、商贸零售、住宅、物流、 酒店 3281GLP J-REIT工业/物流GLP(中文名:普洛斯)的日本业务板块 2323 3.3 3.3 不同资产的预期分红率不同资产的预期分红率 资料来源:NAREIT,SGX,JREIT,中信证券研究部 注:数据截至2021年11月30日 0.0%2.0%4.0%6.0% 专业类 医疗健康 商贸零售 多元化 商务办公 自储仓储 住宅 工业类 林场 数据中心 基础设施 度假村 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00% 商务办公 商贸零售 工业类 多元化 专业类 医疗健康 住房租赁 0.0%1.0%
43、2.0%3.0%4.0%5.0% 多元化 商贸零售 复合型 商务办公 医疗健康 住宅 物流 酒店 2424 截止2021年11月30日,全美上市权益类REITs共计217只,市值合计1.61万亿美元万亿美元 我们测算,美国广义基础设施广义基础设施REITs的市值超过的市值超过6300亿美元亿美元,占比达约占比达约40% 不仅包括美国REITs协会定义的基础设施,也包括数据中心、物流、工业等基础设施 广义基础设施类单产品平均市值较大,四个细分类分别占据前四 资料来源: NAREIT(美国REIT协会),中信证券研究部注:专业类主要包含户外广告、博 彩、农田、私人监狱、剧院、档案馆等业态 资料来源
44、:NAREIT(美国REIT协会),中信证券研究部 美国各类别美国各类别REITs市值构成情况市值构成情况 单位:亿美元单位:亿美元美国各类别美国各类别REITs平均市值平均市值 单位:亿美元单位:亿美元 3.4 3.4 美国经验:美国经验:基础设施基础设施REITsREITs发展发展快,规模大快,规模大 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 0 100 200 300 400 500 600 700 2525 美国市值前美国市值前10的权益类的权益类REITs构成情况构成情况单位:亿美元单位:亿美元 3.4 3.4 美国经验:基础设施美国经验:基础设施REITsREIT
45、s发展快,规模大发展快,规模大 资料来源:Bloomberg,中信证券研究部 注:市值为2021年11月30日收盘市值 代码代码简称简称所属所属REITsREITs分类分类总市值总市值公司简介公司简介 AMT美国铁塔基础设施1,195.37 北美最大的铁塔公司之一,主营业务为通讯铁塔的租赁和管理 PLD安博(Prologis)工业/物流1,114.54 全球最大的物流配送设施和服务的投资开发商之一,主营业务为物流地产 CCI冠城国际基础设施785.10 北美最大的铁塔公司之一,主营业务为通讯铁塔的租赁和管理 EQIX易昆尼克斯数据中心(IDC)731.31 全球最大的数据中心服务商之一,主营业
46、务为数据中心及代管服务 PSA大众仓储信托自助仓储574.08 北美最大的自助仓储服务商,提供自助仓储空间 SPG西蒙地产商贸零售502.26 美国最大上市地产开发商之一 DLR数字房地产信托数据中心(IDC)476.03 全球最大的数据中心服务商之一,主营业务为数据中心及代管服务 SBACSBA通信基础设施373.99 北美最大的铁塔公司之一,主营业务为通讯铁塔的租赁和管理 AVB艾芙隆海湾社区住宅333.80 公司从事发展、重建、收购和管理公寓社区。如今公司的业务领域覆盖了美国东北部、 大西洋中部、中西部以及太平洋西北部和南加州区域。 EQR公平住屋住宅319.93 公司定位于在美国最高增
47、长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓,通过出租居 民公寓单位获得相关收入。 2626 3.5 3.5 美国经验:美国经验:资本市场长期表现良好资本市场长期表现良好 基础设施类物业虽然在美国发展较晚,但是发展更快,投资收益回报率却更高 基础设施类基础设施类、数据中心类数据中心类REIT符合信息化发展潮流符合信息化发展潮流,年化复合收益率在年化复合收益率在15%以上以上 传统的大众仓储、工业/物流年化复合收益亦很高 而传统的商业地产受到经济周期影响大,收入相对不稳定,尤其是酒店酒店,表现相对最差表现相对最差,复合收益率仅有复合收益率仅有5.1% 资料来源:NAREIT(美国REIT协会),中信
48、证券研究部 注:其他专业地产主要包含户外广告、博彩、 农田、私人监狱、剧院、档案馆等业态 资料来源:NAREIT(美国REIT协会),中信证券研究部注:林场、基础设施、数据中心收益率起始日 分别为2011、2012、2015年 美国各类别美国各类别REITs市值构成情况(单位:百万美市值构成情况(单位:百万美 元)元) 美国各类美国各类REITs自自1994年年-2020年年均复合收益率年年均复合收益率 16% 11.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 50 100 150 200 250 2727 3.6 3.6 基础设施类基础设施类REITsREI
49、Ts是潮流所向是潮流所向 基础设施类资产经营难度相对不高经营难度相对不高,回报却较为稳定回报却较为稳定,也比较容易复制也比较容易复制 最重要的是,无论是IDC还是物流仓储,还具备网络效应网络效应和品牌效应品牌效应,有规模壁垒规模壁垒 从结果来看,基础设施REITs的长期收益率的确更高 REITs在最初的确是以房地产为主,但如今全球来看,基础设施基础设施REITs都是潮流所向都是潮流所向 资料来源:中信证券研究部 基础设施类和传统商业类、住宅类资产的差别基础设施类和传统商业类、住宅类资产的差别 基础设施类基础设施类传统商业类传统商业类住宅类住宅类 管理经营难度 标准化程度高,管理难度相对较低,价
50、格 敏感 管理难度高,运营能力要求高,同样物业在不 同经营下差距大 标准化程度高,管理难度相对较低, 价格敏感 地段相关性与地段有一定相关性,重点是城市区域与地段相关性高,但是好地段也不一定成功与地产相关性高,好地段成功概率大 收益稳定性受经济波动影响小高度影响中等影响 异地复制难度模式成熟,异地复制容易非标化程度高,难以异地复制模式成熟,异地复制容易 网络效应网络效应明显,规模具有溢价不明显不明显 PART FOUR:行业研究:行业研究物流仓储物流仓储 2929 普洛斯普洛斯REIT发售信息发售信息 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“普洛斯REIT”)是首批2单物流仓储