1、2022年12月EIGHTDIRECTIONS传统与变革探索房地产未来机遇八大趋势 CUSHMAN&WAKEFIELD改革开放40多年来，伴随高速城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑，中国的房地产行业也因此经历了快速上行的增量市场。然而，伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业也进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显，而与眼前的压力并存的是如何面对未来的行业趋势与变化未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比会逐渐减少，城市群、都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑战，进而影响中国房地产

2、下半场的发展基于这样的背景，结合行业内已经发生的一些尝试以及全球范围的先进经验、案例，来探索中国的房地产行业未来可能的趋势与变革就尤为重要。大中华区副总裁华南及华中区董事总经理2 /戴德梁行研究院01.宏观环境与房地产现状 1.1 宏观环境与发展背景 1.2 房地产行业现状及走势02.中国房地产行业的趋势与机会 2.1 城市更新与存量利用 2.2 与产业相结合的发展模式探索 2.3“开发+大资管”模式 2.4 地产融资渠道优化 2.5 规模化、机构化运营住房租赁业务 2.6 以城市服务融入区域运营及发展 2.7 房地产科技化趋势 2.8 房企的多元化布局与发展040583

3、3373840目录CONTENTSCUSHMAN&WAKEFIELD八大趋势探索房地产未来机遇/3EIGHTDIRECTIONS01宏观环境与房地产现状4 /戴 德梁行研究院经历改革开放40多年来的发展，中国城镇化水平得到快速提升，成为世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。城市的发展也带动了经济社会高速发展，同时使经济发展高度集中于京津冀、长三角、珠三角等较发达的城市群，也由此形成中国经济发展的核心引擎。人口的流动也体现出同样趋势，近十年来人口流入高度集中于经济发达的城市群，便捷的交通设施带动城市群的中心城市与其周边城市的协同发展。伴随城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、

4、从小城市到大城市，人口的流动都为过去30年中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑。未来，持续的城镇化带来的增量需求以及城镇人口为提高生活品质带来的改善型需求，仍将是中国房地产的持续发展的重要支撑。中国房地产行业的发展与城镇化的进程息息相关。过去40年来，中国城镇化率从1978年的17.9%跃升至2021年的64.7%，特别是农业转移人口市民化的成效显著。“十三五”期间，1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇落户，以京津冀、长三角、珠三角为代表的城市群国际竞争力显著增强。当前我国正处于城镇化快速发展区间的中后期，这期间城镇化率的提升预计将呈现前高后低的态势。2021年中国64.7%1.1宏观环境与

5、发展背景1.1.1城镇化率增速或将放缓图：城镇化率走势图资料来源：世界银行，国家统计局的城镇化率仍低于高收入国家80%左右的平均水平而具备增长空间，“十四五”新型城镇化实施方案 中“稳步提高常住人口城镇化率”也意味着“十四五”期间中国城镇化仍有望保持较高的速度。结合国际经验来看，当城市化率达到70%之后增速将明显下降，步入缓慢增长阶段，意味着中国的城镇化率在稳步提升至一定高度后也将逐渐迎来缓慢增长期。城镇化率放缓意味着人口向城镇流动过程中带来的新增需求将放缓，同时新阶段下我国以高质量发展为主题的城镇化也将推动房地产行业将从高速发展转向高质量发展。01宏观环境与房地产现状21.1364.7010

6、2030405060708090中国城镇化率美国城镇化率世界城镇化率%1992年，南巡讲话后社会主义市场经济体制确立2014年，国务院发布 关于进一步推进户籍制度改革的意见 1982年起，农村剩余劳动力向非农产业转移八大趋势探索房地产未来机遇/5人口的流入与增长为城镇房地产市场带来直接的新增需求。根据第七次全国人口普查（简称“七普”）结果显示，在经济相对发达的中国东部地区人口规模最大，占全国总人口的39.93%，较10年前上升2.2个百分点，其中广东、浙江、江苏等省份成为人口流入的主要目的地；中部地区和西部地区在十年间年均人口增速分别为0.22%和0.61%，在全国人口的占比分别下降0.8个百

7、分点和上升0.2个百分点；而在东北地区，近年人口的流失也令其在全国的人口占比下降了1.2个百分点至7.0%，东北三省均出现人口负增长。表：各区域十年来人口占比及变化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部从具体城市来看，深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉和佛山是十年间人口增长最多的十大城市，其人口数量占全国总人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向头部城市集中的趋势明显。而流动人口规模的增长也为经济发展提供了更多动力，同时也带动了大规模的房地产市场需求。“七普”数据显示，中国已经形成18个常住人口超过1,000万的超大城市，这些城市在2010-2020年十年间人口

8、增加5,177万人，占到全国7206万人口增量的71.8%，同时这18个城市贡献的GDP占全国GDP的比例基本稳定在30%左右，体现出人口流动与经济发展同频的规律。可以预见，在持续的城镇化推动下，人口向经济发达区域、城市群集聚的趋势还将延续。此外，开放三胎后，多项具体措施落实生育支持政策，各地也积极完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，也将为促进人口长期均衡发展提供有力支撑。1.1.2人口流动与经济发展同频东部东部中部中部西部西部东北东北“七普”人口占比40.0%25.8%27.2%7.0%相比“六普”人口占比的变化（个百分点）2.2-0.80.2-1.210年间人口

9、年均增长1.08%0.22%0.61%-1.05%6 /戴德梁行研究院图：中国头部城市人口集中度提升注：CR即行业集中度（Concentration Ratio）；CR10即排名前10的份额集中度。资料来源：国家统计局，东方证券研究所13.3%20.8%26.8%38.3%58.7%0%10%20%30%40%50%60%70%CR10CR20CR30CR50CR1002010年2020年八大趋势探索房地产未来机遇/77 戴德梁行研究部图：未来“两横三纵”城市群格局资料来源：中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要，戴德梁行研究部继“十三五”规划明确我国将在全国

10、范围内打造19个城市群，形成更多支撑区域发展的增长极后，“十四五”规划提出全面形成“两横三纵”的城市群格局、城市群分类分级发展、建立城市群协调发展机制、构建网络型城市群等要求作为先进的空间组织形态，城市群由此成为推动经济增长、提升国家竞争力的核心力量。在中国960万平方公里的广阔版图上，以19个城市群串起的网络几乎覆盖了所有未来发展的关键节点内地24个万亿GDP城市绝大多数分布在这19个国家级的城市群中，在区域一体化发展和经济增长中发挥举足轻重的作用。1.1.3城市群构建未来发展新格局优化提升发展壮大培育发展8 /戴 德梁行研究院在城市群的发展中，交通网络作为深化城市群内部融合发展、促进对外联

11、通和扩张的动脉而至关重要。中国已经建成全球最大的高速铁路网、高速公路网、世界级港口群，国家综合立体交通网规划纲要 显示，未来6条主轴、7条走廊、8条通道将中国的各个城市群紧密连接，从各方位实现与核心区域的便捷连通，这将对促进全国范围内的南北互动、东西交融发挥重要作用，并有望大大改善区域间发展的不均衡；而在城市群内部，中心城市辐射带动作用将不断增强，城市间共同参与分工合作的趋势将更趋明显，城乡融合发展也将为更多的小城镇带来发展机遇。城市群战略下发展格局的演进，也将不可避免的持续影响中国房地产行业的发展。图：“八纵八横”高速铁路网络资料来源：中长期铁路网规划图：2021年内地24个万亿GDP城市分

12、布资料来源：各地统计局，戴德梁行研究上海北京深圳广州重庆苏州成都杭州武汉南京天津宁波青岛无锡长沙郑州佛山泉州济南合肥南通西安福州东莞八大趋势探索房地产未来机遇/9受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大，利润率空间被进一步压缩。中央层面多次明确“房住不炒”、“稳定房地产市场”、“保交楼”，对行业融资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改善，住房消费需求也整体表现疲软，各地陆续出台的楼市宽松政策的效力仍待释放。新世纪以来中国房地产市场快速发展，住房价格也总体呈现一路上行的趋势，2021年全国新建商品住宅销售均价达到每平方米10,396元，较2001

13、年增长4倍，在过去的十年里翻了一番。房价的快速攀升，一方面对产业形成挤出效应，使得原本流向实体经济的投资资金流入房地产领域。企业不得不承担更高1.2.1城镇化率增速或将放缓图：全国住宅新房销售均价及变化趋势资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部1.2房地产行业现状及走势的办公租赁支出，并提高员工收入，一定程度削弱了商品生产成本的竞争力。另一方面，房价过高使居民消费能力下降，日常消费决策变得更加谨慎，影响社会消费品零售总额增长。消费升级与提高住房品质、改善房产需求息息相关，而高昂的房价则制约了房地产改善性需求的增长。图：中国社会消费品零售总额及增速走势资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部-6-4-

14、202468101214050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,00020001920202021H1 2022%亿元社会消费品零售总额累计值社会消费品零售总额累计增长10,396 10,151-1.9%-3.9%-30%-15%0%15%30%45%60%(6,000)(4,000)(2,000)02,0004,0006,0008,00010,00012,000销售均价（元/）同比涨幅10 /戴德梁行研究院多年来中国房价持续攀升的趋势在2022年发生转折，

15、2022年前三季度全国住宅新房成交均价为10,151元/平方米，同比下降3.9%，房价进入下降通道；与此同时，需求面的疲软也体现在成交量上，自2021年末全国住宅成交逐渐陷入低迷，2022年1-9月全国住宅新房成交面积8.6亿平方米，同比下降25.7%。中国的房地产市场已然步入调整期，而成交规模的缩减还进一步影响开发项目的现金流，从市场层面对开发企业的资金链施加压力。回顾本轮市场调整，融资环境及资金链至关重要。近年来房地产调控政策频出，“三道红线”政策收紧融资渠道，2022年企业融资规模的下滑趋势仍在扩大。与此同时，开发投资增速持续自2020年开始下滑，直至今年转为负数，前9个月，房地产开发投

16、资增速为-8.0%，住宅为-7.5%，全年增速预计将是自1.2.2多重因素叠加影响，房地产步入调整期图：全国商品住宅销售面积及变化趋势图：历年百强房企融资总量走势资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部注：含境内外发债、股权融资、资产证券化等，统一折算为人民币，不含开发贷和一般银行贷款资料来源：上市公司公告，CRIC新世纪以来首次出现负值，房企流动性尚未有效缓解。除投融资端的负面因素对市场的影响外，疫情因素及国内外宏观经济预期的不确定性也影响购房决策，叠加人口结构变化、居民杠杆率等多因素作用导致当前行业困境。02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000

17、18,00020,000200202021H1 2022亿元85,758-25.7%-30%-15%0%15%30%45%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000全国住宅销售面积（万）同比涨幅八大趋势探索房地产未来机遇/1 1图：全国房地产及住宅开发投资走势变化资料来源：国家统计局为稳定楼市，避免持续下行引发进一步的系统性风险，各金融监管部门从信贷、债券、股权等多渠道支持房地产行业融资，引导金融机构改善对房企的风险偏好和融资氛围，缓解行业信用收缩。但短期内房地产行业面临巨大缩表压力，金融机构对地产行业的资金流入仍会基于谨慎原则

18、，预计资金将更优先进入优质地段及项目。前期大量出险房企的楼盘债务、股权关系复杂，利益主体较多，协调难度较大，仅依靠纾困资金介入短期内盘活的可能性较低。因此，总体来看市场资金面仍偏谨慎，行业信用风险陆续修复仍需时日。当楼市步入量价齐跌的调整期，前期举债扩张的财务成本及房价下行、成交放缓对利润的挤压令房地产行业利润率降低、集中度持续提升，而头部房企在资源、资金等方面的优势进一步放大。特别是在现行土地集中拍卖制度下，大型房企更有实力去获取优质地块，实现长期稳健发展。在行业整体面临资金链压力的背景下，有实力交付的房企将具备核心竞争优势，未来这些企业也将更有资金和条件进行多元化发展。1.2.3行业利润率

19、降低，房企分化明显-8.0%-7.5%-10%0%10%20%30%40%50%(30,000)030,00060,00090,000120,000150,000房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅12 /戴德梁行研究院图：全国房地产行业税收占一般公共预算收入比重 资料来源：Wind，国家统计局，国家税务总局，国盛证券研究所2021年以来中央层面多次表态，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”，要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。考虑到上下游广泛的带动作用，房地产同样影响着产业链上各个实体行业及就业规模。房地产业规模大、链条长、牵涉面

20、广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有较高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，也意味着房地产行业的稳定健康发展的必要性。1.2.4房地产作为支柱产业定位未变图：房地产上市公司整体利润率历年走势资料来源：上市公司公告，CRIC055200021%毛利率（中位数）净利率（中位数）归属母公司净利率（中位数）0%2%4%6%8%10%12%05,00010,00015,00020,00025,00020000192

21、0202021亿元狭义房地产行业税收收入房地产行业税收占全国一般公共预算收入比重八大趋势探索房地产未来机遇/1 3党的二十大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，延续了近年来房地产行业的宏观调控思路，表明将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善多层次住房供给体系。与此同时，“着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，预计城市提升和乡村振兴将统筹发展，区域协调发展特征更加明显，核心城市群未来将在全国发展格局中承担更加重要的地位。在此背景下，从中央到各地方政府除了将“保交楼”作

22、为近期房地产重要工作来抓外，亦出台不少宽松型政策以促进合理需求的释放、促使市场恢复平稳发展，包括：楼市调控方面，多地出台政策对前阶段严格的楼市调控进行适度放松、推行结合人才引入的住房支持政策、落实央行的差别化住房贷款政策、积极促进出险企业的项目合作、收购等；资金面来看，五年期LPR持续下调，央行出台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。多地发文落实政策，首套房商贷利率最低降至4%以下。货币环境稳健偏宽松，有助于带动房地产供给、需求两端活跃程度，对行业中长期发展形成政策支撑。11月11日 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作

23、的通知 出台，十六条措施更是覆盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求，为低迷的房地产行业带来政策暖风。图：中国人民银行历年贷款基准利率（五年以上）注：以年末基准利率计，2019年之后按五年期贷款市场报价利率（LPR）计算。资料来源：中国人民银行，戴德梁行研究部在政策支持与融资环境利好的情况下，房企仍应侧重于增强自身造血能力。特别是在行业利润率下行压力下，房企更应当积极拓展思路，实现业务结构调整和战略提升，从传统开发商向综合服务运营商转型，打造自身差异化竞争力。寻找业态创新、调整业务结构、增加非住业务占比等，将是房地产未来的重点探索方向。051015202514 /戴德梁行研究

24、院EIGHTDIRECTIONS02中国房地产行业的趋势与机会八大趋势探索房地产未来机遇/1 5在高速城镇化的进程中，中国的房地产行业经历了过去十几年快速上行的增量市场。伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业也进入调整阶段，未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比减少，城市群、都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑战，进而影响中国房地产下半场的发展。与此同时，以新青年为主要力量的新市民群体，是城市化进程的主要力量，也代表着未来消费增长的潜力。大城市的土地资源日益稀缺，新市民新青年的住房保障和对原有配套设施的升级换代需求，以及高品质商业管理、公共服务等日益增长的物质文化和美好生活需求，

25、都将为房地产行业带来新的发展机会。经过多年高速的经济增长及城市建设，核心城市土地资源紧缺的矛盾日益突出，老城区人口密集、交通堵塞等问题明显，安全隐患不断。土地资源成为制约许多城市经济和社会发展的重要因素，许多老城区原有的工厂、产业园等载体在配套、功能方面亟需与时俱进。为实现产业要素集群、功能服务专业化的目标，空间发展规划和物业载体应当服务于时代、产业和人才发展的需要，存量土地和物业的优化利用不可避免。与此同时，通过对老旧街区综合整治和活化，实现环境提升、老城新生，保留历史人文底蕴，也是尊重和保护城市文化遗产的重要途径。城市更新的意义不仅在于改善城市面貌、提升居民生活品质，其过程还往往同产业升级

26、相辅相成。为提升城市品质、同时提高存量土地的利用效率、优化发展空间，各大城市积极推进包括“三旧”改造在内的城市更新工作，并在此过程中不断完善各地政策法规、沉淀经验。城市界面更新、旧产业升级换代是未来的发展方向，核心城市将逐渐由大规模新建转为存量开发利用。2.1.1核心城市由大规模新建转为存量开发利用为主图：各省、自治区及直辖市建设用地人口密度2.1城市更新与存量利用资料来源：国家自然资源部01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000上海北京广东贵州福建四川重庆浙江云南湖南陕西广西河南天津全国山西江西山东江苏湖北河北安徽甘肃海南青海辽宁西藏吉林黑龙

27、江新疆宁夏内蒙古人/平方千米16 /戴德梁行研究院土地开发路径土地开发路径新增土地存量土地城市更新拆除重建综合整治功能改变土地整备利益统筹其他其他在热点城市，成熟区域及核心区域土地的稀缺性令土拍市场中优质地块的争夺异常激烈，因此从开发角度来看，城市更新项目已然成为获取优质地块的重要渠道之一。以深圳为例，自2012年深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应，城市更新逐渐成为深圳土地供应的主力。深圳市住房发展2021年度实施计划 中提到，城市更新和土地整备用地规模占2021年计划供应商品住房用地比例高达61.0%。2.1.2城市更新成为获取优质地块重要渠道之一图：房地产企业土地开发路径

28、资料来源：戴德梁行研究部八大趋势探索房地产未来机遇/1 7持续大规模兴建及生产生活对空间载体需求的提升，令城市中大量存量资产被闲置起来，而不少沉淀资产凭借优越的地理位置而具备较好的盘活价值。2021年8月住建部发布 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，严格控制大规模拆除；不大规模、成片集中拆除现状建筑；原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。在此趋势下，对于闲置的商业、办公、酒店、厂房、仓储、科研等非居住存量房屋而言，通过改造、活化来提高存量资产的利用率及价值也将成为未来重点发展方向，而许多地区也已陆续出台相关政策吸

29、引社会资本参与盘活城市老旧资产。同时，在保障合规性的前提下，亦可考虑推动沉淀资产转换用途，如根据存量资产规模、质态等特征因地制宜改造成保障房、公租房等产品，出租或出售给新市民、青年人等群体，也有助于提高存量资产利用效率。2.1.3存量物业利用也将是未来重点发展方向商业厂房办公仓储酒店科研18 /戴德梁行研究院房地产就建筑本身而言再创造价值的能力有限，需要承载社会生活、生产中的各个环节从而发挥其价值。其中，产业与地产具有与生俱来的协同效应在城市的经济发展过程中，产业地产运营商通过与行业的龙头企业及其上下游公司合作、对接政府、机构的产学研平台、或利用自身成立的产业投资基金招商引进或孵化企业、产业，

30、建立行业发展基础，并促进形成产业聚集的优势，在带动就业的同时提高生产效率、提升城市竞争力的核心。借助“小手拉大手”的联动模式助力产业发展，而产业发展的前景也推动政府进一步出台相关政策优化营商环境，并反哺于产业发展，扩大产业地产项目的社会效益，充分发挥地产作为产业经济发展平台的功能作用。无论是城市更新、新城建设、城市综合体还是公共交通导向型开发项目（TOD）的开发建设模式，在细分单元规划中的建筑图：产业地产主要参与方物业形态都或多或少涵盖了居住、教育、医疗、消费、生产和文体娱乐等其中的两项或以上的复合功能，尤其在大规模综合开发中，充分考虑与产业发展相结合是持续发展的必然，最终产、城、人融合发展的

31、模式不单为居民提供了日常生活便利，也是城市扩大产业空间，实现就业的途径，也体现在职住一体化的发展。2021年4月，广州发布首个产城融合职住平衡指标体系，借助城市更新的契机提高交通覆盖率，优化用地布局，降低住房成本，同时提出构建“5040”职住平衡新生活目标，即50%以上适龄就业人口30分钟通勤，40%以上居民享受低成本住房。此外，城市综合体的发展模式既履行了集约用地的发展思路，又为人们实现职住平衡提供了生活、生产的载体，而多功能空间整合集聚也缓解了交通压力，成熟且具有丰富经验的开发商更是可以为城市带来投资丰富的产业链资源，促使发生更多经济活动，为建设社会带来更多活力。资料来源：戴德梁行研究部2

32、.2与产业相结合的发展模式探索产业地产产业地产主要参与方主要参与方政府产业园开发运营商区域开发运营商地产开发商企业与产业发展方产业地产投资方研究顾问咨询机构张江高科联东集团天安数码城招商蛇口中集产城星河万科普洛斯雅戈尔产业研究院战略咨询地产咨询产业基金：中信/中航地产基金：黑石八大趋势探索房地产未来机遇/1 9当房地产逐渐由增量市场走向存量市场时，对于存量资产尤其写字楼、购物中心在内的大宗商业资产的运营管理能力显得尤为重要，好的商业管理团队及专业的运营管理有助于商业项目持续获得较高的收益，同时塑造品牌价值。近年来不少大型综合房企在持有并自营优质商业资产的同时不断壮大商管团队，其商业运营管理类收

33、入在总收入中的占比不断提升。2.3.1强化商业运营管理能力，轻资产服务输出图：九龙仓经营分部收入规模占比（2021年）图：九龙仓经营地域收入规模占比（2021年）与此同时，依托于不断沉淀的运营管理经验及优秀的商管团队，以轻资产模式输出商管服务也成为市场趋势。相较于大投入的重资产开发，资金投入相对较小的轻资产运营更具备抗周期性强、成长性好的优点。尤其在当下房企现金流普遍紧张的情况下，轻资产模式有助于公司保持相对稳健的资金状态。同时，轻资产运营的模式因其模式复制相对容易的特点，进入壁垒相对较低，品牌的溢价就显得更为重要。实力强劲的大型房企更容易借助自身积淀的品牌和知名度效应，在轻资产运营市场中占据

34、优势。而在内地，与销售有关发展物业收入是九龙仓近年的增长动力。九龙仓在中国内地推出IFS系列，主打“商场+写字楼+酒店”三大业态，致力于将其商业项目打造成集大型购物娱乐中心、高端写字楼、公寓及五星级酒店于一体的大型城市综合体，并成为每座城市地标级商圈。预计随着内地大规模开发增速放缓，这些优质的存量商业将持续为九龙仓贡献相对稳健的租赁及营业收入。注：投资物业包括投资物业的租赁及管理，涵盖商场、写字楼及服务式住宅，主要位于中国内地。资料来源：九龙仓集团年报，戴德梁行研究部由于香港土地开发已经接近饱和，港资开发商普遍重视商管等存量运营板块。以九龙仓为例，在2021年总运营收入中，物业运营型收入大约占

35、40%。在香港，九龙仓主要收入来自海港企业的综合性收入和旗下投资物业的租金，目前持有海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、荷里活广场等标志性物业，是全球市值最高的投资物业组合之一。案例：九龙仓2.3“开发+大资管”模式发展物业50%投资物业25%物流13%酒店2%投资6%其他4%发展物业投资物业物流酒店投资其他销售型收入运营型收入香港34%中国内地65%其它1%香港中国内地其它20 /戴德梁行研究院海港城是九龙仓旗下商业综合体的代表，拥有香港体量最大的购物中心，尤其在高端和奢侈品销售方面表现突出。项目还包含三间星级酒店和邮轮码头，是游客观光购物的主要景点之一。商场楼面面积超200万平方呎，仅

36、2021年即有约上百个品牌在海港城成立新店或拓展门店。2021年末出租率上升至93%，年内收入近50亿港元。图：海港城历年收入明细图：海港城历年出租率及租金资料来源：九龙仓置业财务报告，东方证券（香港），戴德梁行研究部资料来源：九龙仓置业财务报告，东方证券（香港）0246801920202021H1 2022十亿港元零售写字楼酒店及会所服务式住宅75%80%85%90%95%100%0050060020021H1 2022港元/平方呎整体物业租金零售出租率写字楼出租率三间星级酒店游轮码头商场楼面面积超200万平方呎海港城九龙仓旗

37、下商业综合体的代表八大趋势探索房地产未来机遇/2 1近年来，物业管理受到资本市场关注并呈持续扩张态势，众多机构“跑马圈地”式占领存量物业管理市场，特别是在核心区域提高对优质物业的在管面积。从2018年到2021年，共有49家物管企业在A股或港交所主板挂牌上市。另一方面，2021年物管行业相关并购交易总金额超过350亿元，是2020全年交易总额的3.7倍，其中亿元以上的交易达31宗，相比2020增加17宗。2.3.2物业管理受到资本市场关注并加速扩张图：历年上市物企数量图：历年上市物企披露的并购交易金额 资料来源：克尔瑞物管&中物研协整理资料来源：企业公告，克尔瑞物管&中物研协整理0100200

38、300400201920202021亿元小于5,000万5,000万-1亿元1亿-5亿5亿-10亿超过10亿0500021家A股港股22 /戴德梁行研究院图：百强物业公司收缴率和续约率走势资料来源：中指院，东方证券研究所90%92%94%96%98%100%2000202021收缴率均值续约率均值物业费的收缴率和提价率一直是行业痛点，但疫情和政策加速了行业定价的市场化，在抗疫过程中物业公司的价值逐渐受到业主的认可，业主愿意为优质物业服务支付合理的价格。2020年疫情以来百强物企的收缴率

39、平均值较疫情前有明显提升。八大趋势探索房地产未来机遇/2 3FirstService是北美最大的住宅社区管理者，根据FirstService的投资者报告，其住宅物管合同留存率稳定在95%左右，客户粘性较高。公司采取“住宅物管（FirstService Residential）+多元服务（FirstService Brands）”双轮驱动模式。其中FirstService Residential截至2021年底，为8,600个社区的超170万个住宅单元供物管服务，在北美地区市占率达6%。FirstService Brands通过“特许经营”（Franchise system）和“公司自营”（Co

40、mpany-owned）相结合的模式开展多元业务，业务条线已覆盖油漆与壁纸、房屋检查、物业修复、定制橱柜、消防服务等多项资产类服务，打造了多元产品矩阵。受益于多元服务占营收比例持续提升，FirstService收入实现较快增长。图：FirstService总收入及增长趋势图：多元服务占营收比例持续提升资料来源：FirstService,中金公司研究部资料来源：FirstService,中金公司研究部3,24917%0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,0003,500200021百万美元收入同比增速

41、案例：FirstService多元服务占营收比例持续提升49%51%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200021FirstService ResidentialFirstService Brands24 /戴德梁行研究院领展近年来成为亚洲市值最高的房地产投资基金。自2015年起在中国内地大幅扩张，仅2021/22财年领展用于收购的资金就已高达260亿港元。从物业资产类型上看，领展资产总价值超65%贡献自零售物业。去年11月，领展以总价7.54亿元收购位于东莞和佛山的两座配送中心75%股权，是领展首次涉足物流领域。图：

42、领展营业收益分部占比（2021/22财年）表：领展资产占比区域分布投资管理通常是买入“价值洼地”资产，通过解决资产内部问题并以改造、翻新等运营管理模式使之产生巨大的溢价，而后择机出售。例如，在2006年，基汇资本斥资9亿购入上海南京东路上的东海商都，并邀请海外知名设计公司参与2.3.3投资管理，实现资产溢价及退出案例：改造。在保留原来的装饰艺术风格的前提下，投资4亿元进行重新装修，并改名为“353广场”，同时调整定位重新招商。2012年，基汇资本以24亿元将“353广场”售出，成为通过投资管理进行改造、翻新带来资产溢价的典范。注：2021年4月1日起至2022年3月31日表现；其他收益包括管理

43、费、空调服务收费、宣传费及杂项收益资料来源：领展年报资料来源：领展年报，领展2025愿景，东方证券（香港）领展基金通过对资产进行项目升级改造提升回报率区域物业组合价值占比物业组合价值占比（20222022年年3 3月）月）管理管理层层20252025年目标年目标香港香港74.8%60-70%中国内地中国内地17.4%20-25%澳洲和英国澳洲和英国7.8%10-15%54%18%9%8%0.3%11%香港、中国内地及海外办公室香港零售物业香港停车场及相关业务中国内地零售物业香港、中国内地及海外办公室中国内地物流其他八大趋势探索房地产未来机遇/2 5近年来，随着越来越多房企入局代建领域，其商业模

44、式和盈利水平日趋成熟、稳定。通过对近年来相关行业上市公司财务数据进行统计，代建利润率高于开发和物管行业净利率水平，抵御周期性风险的能力较强。中指院数据显示2017年以来代建业务的净利率高于25%，高于房地产开发13%左右的净利率水代建作为输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，不涉及拿地、出资环节，成为许多房企新的增长曲线。最初代建以政府类代建项目为主，建设项目以保障房为主，后来逐步扩展至商业代建、资本代建。代建企业的委托方一般为中小型房企、政府部门以及部分金融机构。据中指院数据，20102020年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%。目前已有包括华润、金地

45、、旭辉等大中型房企进入代建行业，其代建项目则以商业代建为主。2.3.4代建渐成房企新增长曲线资料来源：中指数据，平安证券研究所资料来源：中国房地产代建行业发展蓝皮书，天风证券研究所图：代建、地产、物业净利率对比平，以及物业管理行业10%以内的净利率水平。与此同时，代建属于轻资产型业务，其商业风险较小、对资金要求较低。在房地产行业资金流普遍紧张的当下，代建亦是开发商能够有效扩张业务的重要路径。050020%代建开发物业图：新签约代建项目数量及建筑面积007080900500300350400450201020

46、00020百万平方米个新签合约数量新签合约项目建筑面积26 /戴德梁行研究院图：绿城管理各业务营收占比图：绿城管理历年毛利率及净利率以绿城为例，绿城管理控股在商业代建、政府代建、其他服务三大板块共同扩张。其中商业代建主要提供品牌授权、团队派驻、产品打造、项目管理、销售服务等全过程开发服务；政府代建主要承接政府招标项目，以公共住房、基础设施配套建造为主；其他服务包括代建咨询、设计咨询及教育培训服务等。近年来，其政府类代建占比持续提升，2021年达到25.5%。在房地产行业调整的背景下，由政府主导的保障类租赁住房等的相关代建业务占比

47、有望进一步走高。资料来源：绿城管理招股说明书，绿城管理年报，申港证券研究所资料来源：绿城管理招股说明书，绿城管理年报，申港证券研究所0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200202021商业代建政府代建其他业务0%10%20%30%40%50%60%200202021毛利率净利率其他服务商业代建政府代建八大趋势探索房地产未来机遇/27图：房地产各阶段主要资金来源及流向大中型房地产开发企业一般以“集团总部区域/城市公司项目公司”的架构管控开发项目，且不同层级往往同时以多种形式进行融资。目前房地产开发主要以债务性融资为主，常

48、见以主体信用进行银行贷款、信用债、境外债等形式的债权融资，资金可能用于项目开发的各个阶段。目前，房企以债券形式进行融资是主流，例如中期票据、优先票据、短期融资券。尽管债务融资操作模式和交易结构相对简单，但中小型房企付出的融资成本较高，特别是进行海外发债时。近年来随着“三道红线”等相关政策限制，房企发债渠道持续收紧。2.4.1资产证券化在地产融资渠道中重要性日益凸显资料来源：根据公开资料整理，戴德梁行研究部2.4地产融资渠道优化拿地施工预售竣工招拍挂收并购自有资金合作开发/股权融资银行并购贷信托并购贷民间借贷银行开发贷满足各项合规条件供应链ABS信托资金土拍保证金土地款偿还前融工程进度款偿还债务

49、工程进度款偿还债务销售回款预售资金监管账户购房尾款ABS物业费ABS租金类ABS资产证券化资金流入开发阶段资金流出工程结算款28 /戴德梁行研究院资产证券化是将流动性较低的房地产项目转化为流动性强的有价证券的重要模式，对于缓解房企资金压力具有较好的作用。房地产资产证券化在我国尚属于初期阶段：2021年6月29日，发改委将交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区类基础设施，以及新型基础设施、保障性租赁住房纳入试点。2022年8月16-17日发售期间，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT发售首日即共计获得认购资金超过660亿元可以预见，资产证券化在地产融资渠道中重要

50、性将日益凸显。图：房地产主要债务性融资渠道资料来源：根据公开资料整理，戴德梁行研究部资料来源：根据公开资料整理，戴德梁行研究部与此同时，租赁住房和多元化金融的结合也是极具潜力的业务亮点。2022年11月8日，国内首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长期租房服务。该基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。基金成立后，签署了首批项目收购协议并收购存量办公和商业房产，改造成租赁住房投入市场，房租价格将低于周边平均价格10%左右。债权融资银行贷款信用债企业债公司债短期融资债中期票据定向工具境外债非标融资委托贷款信托贷款明股实债民间借贷图：房地产资产证券

51、化主要模式供应链ABS购房尾款ABS物业费ABS租金类ABSCMBS类REITs 底层资产为上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对房企形成的应收账款债权 底层资产为房企对购房者的应收账款债权 底层资产为物业公司向业主或承租人收取的物业管理费收入 底层资产为酒店、办公楼、公寓或商铺租金收入 CMBS以信托受益权等为基础资产 类REITs以私募基金份额作为基础资产 Q2 2022，龙湖成功发行6支供 应 链 ABS，发行规模21.48亿元 Q2 2022，中交地产拟发行购房 尾 款 ABS，拟发行金额20亿元 Q2 2022，金茂成功发行碳中和CMBS，发行规模87.08亿元 Q2 2022，天

52、恒置业成功发行一单租赁住房类REITs，发行规模13亿元八大趋势探索房地产未来机遇/2 9国内传统房地产私募基金绝大多数是以债权作为主要投资方式，以明股实债、委托贷款、收益权转让等直接或间接方式将资金投入房地产项目公司并获取实际上的固定收益。例如房地产私募基金目前主流采取的夹层投资方式，通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。这些方式在近年受到监管收紧的影响，相关的私募房地产基金甚至进入冷却期。从长远健康发展的角度来看，房地产私募基金需要从固定收益的债权投资转向真股权投资，借鉴海外成熟不动产基金的经验，在投资项目的同时进行培育、完善投融管退流程，从单体、小

53、规模基金向真股权投资、长期投资和组合投资发展。与此同时，规范发展与完善监管也是促进房地产私募股权基金良性发展的基础。2.4.2房地产私募股权基金是未来市场热点图：房地产私募股权基金产品结构资料来源：根据公开资料整理，戴德梁行研究部普通合伙人（GP）有限合伙人（LP1）房地产基金（有限合伙制）基金管理人一般为关联主体，也可分离房地产项目有限合伙人（LPN）项目公司30 /戴德梁行研究院以通过双基金模式打通投融管退流程的凯德为例，作为亚洲知名的多元化房地产集团，凯德投资组合横跨住宅、酒店及长租公寓、购物中心、写字楼、工业及物流地产等。2021年凯德进行重组，形成凯德投资和凯德地产两个实体。截至20

54、21年末，凯德投资的房地产资产管理规模达1,229亿新元，基金管理规模达862亿新元，共有6支REITs和29支私募基金。凯德的双基金（PE+REIT）模式，由私募基金对目标资产进行收购和培育，待项目成熟并产生稳定现金流后注入REITs，实现公开市场退出，打通了“投融管退”全流程，获取资产增值收益和基金管理收益。图：凯德双基金模式表：房地产私募股权基金参与方资料来源：凯德投资年报，戴德梁行研究部资料来源：根据公开资料整理，戴德梁行研究部参与者参与者功能功能出资出资责任责任收益收益GP具有专业能力的开发商或基金管理人负责项目的募资、开发、运营、退出等整体管理小部分（多为1%）股权资金承担无限责任

55、（可合理规避）基金管理费、超额收益提成等LP主权基金、养老金、保险公司等长线机构投资人提供资金，不直接参与管理大部分（可达99.9%）股权资金按比例承担有限责任股息、分红、资产增值收益私募基金REITs小额参股负责管理注入资产负责管理出售资产私募投资者公众投资者投入资金增值收益投入资金分红、派息八大趋势探索房地产未来机遇/31与发达国家对比，中国房企负债率处于较高水平，房地产开发各阶段高度依赖债务融资。不少房企前期扩张较为激进，其债务负担已成影响金融稳定的重大隐患。降负债既是监管要求，也是房企稳健发展的必由之路。随着中国对开发商融资逐渐进入精细化管理阶段，在对房企资产负债表和非标融资渠道继续保

56、持较强监管的同时，引导房企转向标准化的股权基金来更多进行开发投资运作。即融资渠道从债权为主转向以股权为主，预计将成为中长期趋势。2.4.3从债权融资转向以股权融资为主是中长期趋势注：中国为2021年数据，其他国家为2020年数据资料来源：中国银行研究院图：主要国家上市房企资产负债率79%69%57%54%38%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%中国日本美国德国法国英国32 /戴德梁行研究院2015年的中央经济工作会议首次明确提出发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度，自此中国住房租赁市场步入发展的快车道。二十大报告重申，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举

57、的住房制度”，意味着住房租赁市场的快速规模化发展依然是住房制度建设的重要组成部分。城镇化过程中不断涌入的大量人口特别是新市民、青年人，为发展住房租赁市场提供了庞大的市场需求。同时，伴随“住有所居”下租房居住的观念越来越多的被认同接受，租房的需求也在不断扩大，租房不再只是过渡性的选择，多元化的租赁群体也对租赁住房产品提出了多元化的要求。而从供应端来看，根据链家研究院在全国重点十城的整体租赁住宅供给研究数据，住房租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%。而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%。虽然当前租赁住房的商业模式尚未成熟，行业发展

58、仍面临着许多亟待解决的问题，中国租赁住房回报率低依然是掣肘机构加速发展租赁住房的重要原因。但基于中国庞大且多元的租赁住房需求，未来通过高品质建造及运营服务的溢价有望提升长租公寓在内的租赁住房的资本回报率，此外针对租赁住房市场的财税支持政策、包括保租房公募REITs在内的金融创新政策、以及涉及存量工、商类土地改造利用的相关利好政策都在为机构化的集中式租赁住房发展营造更好的环境。长期来看，机构化经营的租赁业务仍会是房地产行业业态创新的重要方向之一，具有庞大的市场空间。图：部分地区关于“租购同权”的政策资料来源：各地方政府官网，戴德梁行研究部2.5规模化、机构化运营住房租赁业务北京北京北京市住房租赁

59、条例完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁方式解决住房问题，改善居住条件。山东山东关于促进和规范长租房市场发展 切实保障租房者基本权益的指导意见逐步实现租房落户；探索租房者子女就近入学；保障租房者享受基本医疗及公共卫生服务；健全租房者就业保障。上海上海关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见备案租户可享受相关公共服务政策；居住证持证人和持本市户籍人户分离人员居住申请（回执）人员，可以按照规定享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。南京南京南京市住房租赁试点工作方案适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力

60、清单，逐步实现购租同权。符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；保护承租人的稳定居住权。深圳深圳关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益。杭州杭州加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知成都成都成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见居住证持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。重庆重庆关于加快发展保障性租赁住房的实施意见积极推进承租人在义务教育、基本医疗、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等公

61、共服务。长沙长沙关于加快发展住房租赁市场工作实施方案承租人，按规定在我市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。适龄儿童、少年统筹安排到义务教育阶段学校就读。广州广州加快发展住房租赁市场工作方案的通知大力推进公共服务均等化。结合户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。八大趋势探索房地产未来机遇/33案例：图：日本民营租赁住房业主不同管理模式的比例图：日本各类型租赁住宅户数日本的住房租赁市场主要有四种不同的供应方，分别为民营租赁；各地政府持有的公营租赁；都市再生机构（

62、Urban Renaissance Agency,简称UR）、公社等受公共部门支持的机构持有的租赁住房；企业为员工提供的具有员工福利性质的廉价租赁住房，称为“给与住宅”。其中，民营租赁住宅是日本租赁住宅的最主要组成部分。2018年民营租赁住宅存量达到1529.5万户，在上述四种类型租赁住宅总量中占比为80.2%。日本统计局发布的 住宅土地统计调查 显示，自1963年以来，日本租赁住宅比例长期维持在35%-40%区间。根据 中国人口普查年鉴-2020，从第七次人口普查的结果来看，全国范围内的租房家庭户的比例为25.6%。对比日本租赁住房市场占比，同时结合我国城市化率相比发达国家仍有提升空间来看，

63、我国租赁市场亦具有广阔的发展前景。注：1963年与1968年未包含冲绳县数据资料来源：日本总务省统计局 2018年住宅土地统计调查图：日本已占用住房中租赁住房占比走势32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%010,000,00020,000,00030,000,00040,000,00050,000,00060,000,0001963*1968*382003200820132018户自有住宅数租赁住宅数租赁住宅比例05,000,00010,000,00015,000,00020,000,0001983 1988 1993 1

64、998 20032008 2013 2018公营租赁住宅数UR公社租赁住宅数民营租赁住宅数给与住宅数资料来源：日本国土交通省 关于民间租赁住宅市场环境实况调查的结果资料来源：日本总务省统计局 2018年住宅土地统计调查日本租赁住房市场9.2%25.5%65.2%全部自行管理部分委托管理全部委托管理34 /戴德梁行研究院资料来源：日本不动产研究所 第45回不动产投资家调查图：日本各地标准化民营租赁住宅的预期资本化率（2021年10月）制约开发商建设品牌公寓的核心在于投资回报率。就日本而言，东京市中心租赁住房的租金回报率普遍在3.4%-5.4%左右。在东京城南区域，一栋“楼龄在5年以内、距离最近车

65、站十分钟步程内、共约50个单元、户均面积50-80平方米”的标准化租赁住宅的预期资本化率为4.2%，而在东京之外的日本主要城市的类似产品预期资本化率普遍可达到4.5%或以上。3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%东京城南地区东京城东地区横滨大阪名古屋埼玉千叶京都神户福冈札幌仙台广岛单房户型的住宅面向家庭的住宅八大趋势探索房地产未来机遇/35睿星物业管理解决方案物业运营商业管理和行政尽职调查服务金融服务建筑管理采购信息技术市场营销和传播培训和教育睿星资本Greystar持续并购实现管理规模迅速扩张图：睿星资本Greystar美国国内管理规模增长走势图：睿星多元化增值服务睿星资本

66、Greystar成立于1993年，是全球领先的租赁住房管理机构，以轻资产运营模式为主，物业广泛分布于美国、法国、墨西哥等多个国家。截至2022年1月1日，睿星资本在美国国内管理698,257个租赁住房单元，排名全美第一；而自持的单元数量则为80,121个，仅占管理总数的11.5%，该比例在过去八年中基本保持稳定。资料来源：NMHC,G资料来源：驻在LIVN 833社区官网Greystar积极进行并购拓展，提供服务的公寓数量不断攀升。例如，2008年收购JPI Management Services；2014年收购Riverstone Residential Group，管理单元数量由原来的21

67、4,696跃升至393,079套，是自成立以来上升幅度最大的一次；2020年收购Alliance Residential的物业管理业务近130,000个单元。Greystar还继续开展其海外学生公寓等资产收购，管理物业除传统的租赁住房外，还包括学生宿舍、长者住房、经济适用房以及包含零售的混合用途物业等。通过对业主和租户提供多元化增值服务，如金融服务、尽职调查、施工管理、采购管理、教育培训、营销传播、自动化租赁、收益管理等，以提高租户的满意度进而提高营业收入。“驻在LIVN833”是睿星首个在中国打造的高端租赁社区，位于上海市长宁区，面向高净值人群，内含健身房、泳池、花园等公共区域。项目采用重资

68、产模式，通过从前业主中收购了原为服务式公寓的空置存量物业，进行翻新改造后重新投入租赁住房市场并自行运营。案例：36 /戴德梁行研究院房地产市场的震荡同样影响到了与其唇齿相依的物业管理板块。由于中短期内新增供应缩量已可预见，将服务范围从住宅、商业、办公、产业园区等传统物业延伸至社区，再进一步拓展至城市层面，已成为房企旗下的物管板块摆脱地产依赖、谋求独立发展、保持规模增长的优选之路。与此同时，在新型城镇化的背景下，地方政府深化“放管服”、落实城市精细化管理、逐步开放城市公共服务市场，也为企业输出服务、参与城市治理带来机遇。受疫情影响，许多房企及物业管理公司也已经主动或被动地承担起了更大的服务范围和

69、更多服务内容。从服务对象看，社区服务依然以C端业主/居民为核心，提供房屋经纪、维修、家政、托管、康养等多样化增值服务；城市服务则拓展至G端政府，在更大的城市区域范围提供基础设施养护、市容/秩序管理等服务。以位于行业头部的碧桂园服务为例，根据公司官网和财报，碧桂园服务可以提供多达20种不同类型城市服务，2022年上半年，城市服务业务收入约为26.4亿元人民币，增幅达到25.8%，占总收入比约13.1%。根据万物云招股书以及Frost&Sullivan的研究，中国商企和城市空间综合服务市场在2016年至2021年的年复合增长率为21.2%，2021年至2026年的年复合增长率预计为16.8%，20

70、26年中国城市空间综合服务市场的总收入预计可达2.3万亿元人民币。广阔的市场空间仍待更多企业深入挖掘。图：碧桂园城市服务业务类型图：2022上半年部分物业公司城市服务收入及占比图：中国商企和城市空间综合服务市场预测城市公共服务 智慧市政环卫一体化 美丽城乡环卫一体化 智慧垃圾处理服务 智慧市政园林管养 市政基础设施养护 智慧管廊运维监控 河道水系生态巡查管养城市资源经营 城市市容秩序管理 智慧公共停车运营 产业园区服务 城市公共广告资源经营 高速公路一体化运营 轨交物业一体化运营 机场服务运营 文旅景区服务城市数字治理 老旧小区长效管理 公租房片区化管理 数字社区智慧改造服务 网格化社区管理服

71、务 中小物业企业赋能资料来源：碧桂园服务资料来源：Frost&Sullivan，万物云招股公告资料来源：上市公司公告，观点指数2.6以城市服务融入区域运营及发展八大趋势探索房地产未来机遇/372020年7月，住建部等13部委联合印发 关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见，明确要以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，加大智能建造在工程建设各环节的应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。通过将机器人、人工智能领域等设备引入地产建筑行业，有助于优化行业施工中的安全、环保、成本等问题，实现标准化复制。例如碧桂园布局机器人产业，

72、在科技领域持续加大投入，通过博智林机器人进行智慧施工，打造智能建造体系。聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式。预计后续机器人等智能设备的发展方向和突破口在于不同场合、不同环境下的实践中积累经验，使其更加符合行业安全、高效施工标准。通过技术创新、模式创新，探索行业高质量可持续发展新路径，助力建筑业转型升级，同时也为房地产行业开辟新的业务增长点。作为传统产业与科技的延伸，房地产数字化产品与服务是行业实践与研究的热点，产品创新数字化、开发运营智能化、服务敏捷化和产业体系生态化无疑是新时期房地产行业可持续发展的大势所趋。与此同时，为提升企

73、业自身的经营效率，依托“大数2.7.1机器人等智能设备助力地产施工转型升级2.7.2大数据对地产行业数字化转型提供支撑资料来源：戴德梁行研究部资料来源：艾瑞咨询研究院图：科技化在房地产领域的应用据”，围绕“数据驱动”的核心理念推进构建全域集成、流程驱动、数据智能、生态整合等的一体化数字平台，也将是房地产企业数字化转型的重要步骤与支撑。2.7房地产科技化趋势施工施工生产生产运维运维设计设计规划规划STEP 1STEP 2.图：房地产企业数字化路径演变38 /戴德梁行研究院随着存量房产数量的逐渐增长，以及人、信息、物资等社会经济要素流通复杂度的增加，对物业设施的运营管理和协调难度大幅增长，信息化技

74、术有望在存量物业运营管理中大展拳脚。未来，智慧楼宇将更加普及，通过计算机控制技术、管理软件和系统程序，使建筑物内的设备综合、协调、科学运行，从而有效保证建筑物内舒适的工作环境，实现节能、节省管理工作量和运行费用的目的。例如在万物云空间OS方案中，通过“物联网+云计算+大数据+AI”等技术丰富的场景和联动，从而降低成本、提升体验。在数字罗盘中，通过仪表板可以实时查看一栋楼、一层楼甚至某台设备的运转情况，对设备运行情况以及能耗进行监控，实时了解楼宇和设备的运行参数，及时做出故障检测与预判。总体而言，通过智慧楼宇等系统实现物业高效管理，有助于房地产行业节省成本，实现集约化操作。2.7.3智慧楼宇实现

75、节能、减少管理工作量和运行费用资料来源：万物云官网图：万物云空间OS（操作系统）围绕物业行业应用场景，构建多个领域的AI能力，帮助楼宇快速构建智能化方案。如楼宇秩序管理、楼宇服务管理等多种AI应用能力。集成多个视频监控，通过人工智能服务中心（AISC）实现楼宇视频安防智能化，向上开放各类接口能力全面赋能智慧生态。交叉整合资源形成时空罗盘，通过时空罗盘回溯员工轨迹、事件、设备状态等信息分析计算潜在风险，并根据操作建议自动派发和跟进工单处理。泛物业智能能力视频安防智能化数字罗盘八大趋势探索房地产未来机遇/39疫情以来，居民外出旅游消费受到影响，积压的休闲娱乐需求将在疫后实现恢复甚至反弹。出于对身心

76、健康的关注度日益增强，包括康养旅游、文旅特色小镇等在内的文旅地产也将迎来发展机遇。2016年7月，住建部、发改委、财政部发布 关于开展特色小镇培育工作的通知，提出培育各具特色、富有活力的休闲旅游、传统文化、美丽宜居等特色小镇，并公布第一批国家级特色小镇名单。此后，文旅地产在“强化运营”、“数字化升级”的高质量发展阶段稳步前行，过半数百强房企涉足文旅项目开发。尽管疫情及防控措施对旅游行业造成直接的冲击，但根据 2021年文化和旅游发展统计公报，近年来基于国内制造、消费、科技等行业繁荣，物流需求稳健增长，进而带动物流地产发展。尤其高速发展的线上零售及疫情下生活物资配送的需求带动了包括冷链物流及各类

77、仓储在内的物2.8.1文旅地产数量稳定增长2.8.2国内开发商入局物流地产图：全国文旅地产数量保持稳定增长资料来源：CRIC文旅地产数据系统在疫情影响有所缓和的2021年，国内旅游总人次32.46亿，同比增长12.8%；国内旅游收入（旅游总消费）2.92万亿元，同比增长31.0%。特别是近年来旅游产业逐渐推陈出新、升级换代，对年轻一代的吸引力增强而衍生广阔的市场空间。随着“元宇宙”概念在文旅行业内热度突增，许多公司投入研究如何通过科技手段，让虚拟和现实产生即时自然交互。例如在2021年，华侨城宣布“积极开拓创新、研究和探讨如何打造虚拟景区和元宇宙场景”。预计伴随“元宇宙”概念在房地产领域逐步落

78、地，将会对行业生态、商业模式产生颠覆式创新。流设施的发展。即便如此，国内物流设施缺口仍然明显，其中高端物流地产设施缺口尤其突出，如受疫情影响，食品供应需求增加，应急物资冷链仓库需求凸显，在政府鼓励国企参与保供物资2.8房企的多元化布局与发展40 /戴德梁行研究院图：中国高标库现有存量及未来供应（2022Q2-2024）中国主要物流地产公司市场存量份额占比（2022Q2）资料来源：戴德梁行注：按内地物流地产运营商存量占有率1%资料来源：戴德梁行的生产与供应的背景下，未来交通节点城市预计将设立更多冷库及其它高标库，以满足保供功能企业的库存需求。在物流地产需求增加的同时，其凭借高收益率也获得众多资本

79、青睐，以普洛斯为代表的巨头大力布局物流地产。在规模排名上，2020年物流不动产市场占有率CR5为56%，CR10为73%，行业集中度较高。相较于内资房企唱主角的住宅、办公、商业地产领域，目前在高端物流地产领域外资巨头的布局和发展相对领先，预计随着市场规模进一步扩大，国内开发商入局机会及前景广阔。普洛斯万纬宝湾易商安博宇培丰树深国际嘉民新宜京东平安第一产业集团苏宁菜鸟乐歌维龙其他八大趋势探索房地产未来机遇/41中国即将步入老龄化社会，由此带来的市场需求也将成为房地产新的关注点和增长点。根据第七次全国人口普查数据显示，65岁及以上人口占13.5%。一般而言，65岁以上人口占比超过7%意味着进入老龄

80、化社会，超过14%则进入“深度老龄化社会”。根据国家卫健委发布会，“十四五”时期，中国将从轻度老龄化进入到中度老龄化阶段。据联合国测算，中国人口将在2030年达到14.6亿的峰值后趋于下降，同时老年人占比继续增加。对比日韩等先期进入老龄化的国家，其养老机构运营已经较为成熟。中国则尚处于起步阶段，且多数商业性养老地产经营主体以保险机构为主。目前养老地产项目收费模式可分为“产权出售”及“使用权+服务费”两种模式：“产权出售”的养老地产，基本属于传统房地产商业模式，而“使用权+服务费”模式还在发展初期，行业尚未形成统一标准，各家机构根据自身项目特点及消费者喜好，通常会推出多种套餐供消费者选择。尽管中

81、国养老地产的市场空间广阔，但截止目前对该领域的探索和发展仍然滞后。作为未来发展的选项之一，房企涉足养老地产的优势在于产品开发以及相应的配套物业服务，同时养老地产有助于房企打造差异化品牌路线，从而提高品牌竞争力。但通常在专业养老服务及运营方面有待于进一步整合资源，因此预计房企与保险机构、医疗机构合作打造标杆化养老社区，或者与国际知名养老品牌共同开发，将会成为行业规模化发展的主流路径。与此同时，部分房企具有自身独特的景区、商业资源，通过养老与旅游地产、商业地产等模式进行结合，进行集约开发、提高资源使用效率，也具备较大的想象空间。2.8.3老龄化社会催生养老地产需求图：中国60岁以上人口预测资料来源

82、：前瞻产业研究院 房地产进入后开发时代，准确把握时代的主要趋势和需求，是行业持续发展的前提。随着宏观层面的需求转变，行业重心由增量开发逐渐向存量运营转移，优胜劣汰带动行业集中度提升是供需均衡下的必然结果，同时也对规模型房企如何探索新的增长点提出挑战。伴随大规模城市开发及人口流动增速的放缓，新市民新青年日益增长的对美好生活的向往预计将成为后续推动房地产业发展的核心动力。结合房地产行业去杠杆化趋势以减少对宏观经济和金融系统冲击，未来企业发展轻资产化、盈利模式清晰化是行业健康发展必然的要求。42 /戴德梁行研究院观点小结城市更新与存量利用 核心城市由大规模新建转为存量开发利用为主 城市更新成为获取优

83、质地块重要渠道之一 存量物业利用也将是未来重点发展方向规模化、机构化运营住房租赁业务 租购并举是住房制度建设的重要方向 大城市新市民、新青年住房需求持续增长 租赁住房市场商业模式尚未成熟，但行业发展空间大“开发+大资管”模式 强化商业运营管理能力，轻资产服务输出 物业管理受到资本市场关注并加速扩张 投资管理，实现资产溢价及退出 代建渐成房企新增长曲线房地产科技化趋势 机器人等智能设备助力地产施工转型升级 大数据对地产行业数字化转型提供支撑 智慧楼宇实现节能、减少管理工作量和运行费用与产业相结合的发展模式探索 产业与地产相辅相成，协同发展 综合体开发模式为实现集约用地及职住一体化提供发展思路以城市服务融入区域运营及发展 房企物业版块谋求独立发展，同时将服务范围延伸至社区及城市层面 开放城市公共服务市场为房企参与城市治理带来机遇地产融资渠道优化 资产证券化在地产融资渠道中重要性日益凸显 房地产私募股权基金是未来市场热点 从债权融资转向以股权融资为主是中长期趋势房企的多元化布局与发展 文旅地产数量稳定增长 国内开发商入局物流地产 老龄化社会催生养老地产需求八大趋势探索房地产未来机遇/43