1、请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行 业 深 度 研 究 报 行 业 深 度 研 究 报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 ( 维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司重点公司 2020E 2021E 评级评级 招商积余 0.58 0.76 审慎推荐 南都物业 1.08 1.35 审慎推荐 新大正 1.84 2.39 审慎推荐 相关报告相关报告 物管行业系列报告之三： 规模 效应下， 科技赋能持续降低成本 提升业主满意度2020-05-14 物管行业系列报告之二： 轻资 产模式强化资本回报 2020-04

2、-05 物管行业系列报告之一： 机构 物业成长空间广阔2020-03-05 分析师： 阎常铭 S01 郭毅 S03 徐鸥鹭 S08 研究助理： 靳璐瑜 投资要点投资要点 以以 86 城市城市 12 万个小区万个小区 9088 万户万户微观数据微观数据为基础，为基础，分析分析发现优质物管尤发现优质物管尤 其是上市物管公司市占率较低，未来成长空间广阔。其是上市物管公司市占率较低，未来成长空间广阔。样本中，样本中，目前目前优质物优质物 管公司在管户数市占率管公司在管户数市占率为为 22%， 上市物管公司市占率仅， 上市物管公司市占率仅

3、 7%， 全部户数中，全部户数中， 2 元元/平米月以上物管费占比仅平米月以上物管费占比仅 23%。 样本数据分析，样本数据分析，起始起始物管费物管费加速上升，优质物管加速上升，优质物管服务服务愈加愈加得到市场认可得到市场认可。 有别于市场普遍认为物管费较难提价的传统印象， 越来越多的案例体现出 通过更换优质物管公司的方式也能提价。在一部分低楼龄小区中，因为优 质服务的提供，物管费较高，优质物管占比达 48%；但在另一部分低楼龄 小区中，因为没有优质服务，所以物管费价格较低，优质物管占比仅 7%。 在一部分高楼龄小区中，因为优质服务的提供，物管费较高，优质物管占 比达 45%；但在另一部分低楼

4、龄小区中，因为没有优质服务，所以物管费 价格较低，优质物管占比仅 11%。近期通过的民法典有利于优质物管公司 拓展存量项目。 未来优质物管公司营业收入增长来自三方面：存量市场未来优质物管公司营业收入增长来自三方面：存量市场市占率持续提高市占率持续提高， 增量市场承接增量市场承接房企房企竣工，增值服务量价齐升。竣工，增值服务量价齐升。拆解分层市场，细化拓展策拆解分层市场，细化拓展策 略，估算略，估算 2025 年优质物管公司营收规模年优质物管公司营收规模，： 营收规模营收规模 1 存量市占率提升存量市占率提升，优质物管优质物管存量存量住户的住户的基础物管规模达基础物管规模达 3400 亿元， 市

5、占率由亿元， 市占率由 22%提升至提升至 52%。 当前我国城镇住房存量为 3.43 亿套，估算是未来 5 年增量套数的近 6 倍，通过优质物管不断提升新 房市占率和老旧小区改造政策得以实现。 营收规模营收规模2增量承接竣工增量承接竣工， 优质物管优质物管新增住户的新增住户的基础物管规模达基础物管规模达2400 亿元。亿元。预计百强房企销售面积稳定在 9 亿平方米，2025 年优质物管 新增在管面积达到 48.6 亿平方米，一二三线城市的物业费增速平均 为 5%，优质物管营收将超过 2400 亿元。 营收规模营收规模 3 增值服务量价齐升增值服务量价齐升 ，优质物管优质物管增值服务规模达到增

6、值服务规模达到 3400 亿元，量价齐升。亿元，量价齐升。目前上市物管户均增值服务消费额增速为 38%，估 算 2025 年户均增值服务支出将突破 2000 元， 在存量市场庞大基本盘 的支持下，预计 2025 年增值服务收入累计达 3400 亿元。 估算估算 2025 年年国内国内优质物管市值规模优质物管市值规模将达将达 1.6 万亿，万亿，约为当前市值的约为当前市值的 5 倍，倍， 未来五年未来五年 CAGR 约约 30%。优质物管公司的服务户数达到 2.08 亿套，平均 物管费 2.6 元/平米月，户均增值服务收入约 2300 元。 投资建议：投资建议：优质物管公司市场空间广阔，存量市场

7、市占率持续提升，增量 市场承接房企竣工， 增值服务量价齐升。 持续推荐物管行业龙头招商积余， 深耕长三角综合布局的南都物业以及细分领域具有特色的新大正。 风险提示：风险提示：存量存量市场市场拓展缓慢拓展缓慢、增量市场、增量市场竞争激烈，增值服务进展较慢竞争激烈，增值服务进展较慢 title 物管行业系列报告之四：从九千万户微观数物管行业系列报告之四：从九千万户微观数 据看住宅物管行业空间据看住宅物管行业空间 2020 年年 06 月月 16 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 目录目录 1、 从 12

8、 万小区和 9088 万户微观数据分析物管费的分布 . - 5 - 2、 样本数据中 2 元以上物管费户数占比 23%，优质物管户数占比仅 22% . - 7 - 2.1 86 城中 1 元以下物管费小区与建造年代久远小区具有较高重合度 . - 7 - 2.2 优质物管公司存量市占率仅 22%，多集中于高物管费小区 . - 9 - 3、 物业费主要由建造年代决定，但服务水平也能影响定价 . - 13 - 3.1 新建造小区物业费较高，物业费存在非线性增长趋势 . - 13 - 3.2 优质服务助推物管费上行，老旧及三四线小区住户也愿付费 . - 17 - 3.3 高房价不等同高物业费，但存在孕

9、育市场空间的潜力 . - 18 - 4、 营收规模 1：现有存量市场逐渐渗透，2000 年后建造小区户数的市占率将由 7%提升至 21%，2000 年前建造小区户数的占比将由 15%提升至 24% . - 19 - 4.1 高楼龄高物管费小区：引入优质物业成功实现物业费提价的“星星之火” - 19 - 4.2 高楼龄低物业费小区：高房价小区有为优质服务买单的意愿 . - 22 - 4.3 高楼龄低物业费小区：低房价小区借力旧改实现服务升级 . - 27 - 4.4 低楼龄低物业费小区：新房优质物业渗透率低，住户付费意愿强 . - 28 - 4.5 存量房空间测算：存量市场市场渗透率具备较大提升

10、空间 . - 30 - 5、 营收规模 2：新增竣工关注度高，是拓展主战场. - 32 - 5.1 新房空间测算：未来优质物管增量面积 48.6 亿平米 . - 32 - 5.2 基础物管市占率测算：全国优质物管市占率将从 22%上升至 52% . - 34 - 6、 营收规模 3：增值服务快速成长，量价齐升. - 35 - 7、 预计 2025 年优质公司证券化后，行业市值约 1.6 万亿 . - 36 - mNoRtNxPmMpQrRpQtNpRsR6MdN7NoMmMtRnNkPqQoQkPpOxP7NrRzQvPpOxOvPmMvM 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文

11、之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 图 1、上市公司住宅物业的高物管费普遍维持在 2 元/平米/月 . - 7 - 图 2、86 城 2 元以上住宅物业费占比 23% . - 8 - 图 3、86 城 2000 年前后物业费分布情况 . - 8 - 图 4、一线城市 2000 年前后物业费分布情况. - 8 - 图 5、二线城市 2000 年前后物业费分布情况. - 9 - 图 6、三四线城市 2000 年前后物业费分布情况. - 9 - 图 7、优质物业的万户服务人数要优于普通企业. - 10 - 图 8、优质物业人均薪酬远超普通居民服务人员薪酬. - 1

12、0 - 图 9、样本数据中上市公司全国布局情况 . - 12 - 图 10、中指数据，全国百强物业管理企业市场集中度较低 . - 12 - 图 11、北京住宅物业费与建筑年代 . - 13 - 图 12、上海住宅物业费与建筑年代 . - 13 - 图 13、广州住宅物业费与建筑年代 . - 13 - 图 14、深圳住宅物业费与建筑年代 . - 13 - 图 15、二线城市住宅物业费与建筑年代 . - 14 - 图 16、三四线城市住宅物业费与建筑年代 . - 14 - 图 17、历年房源在当前时点上的物管费随建筑年代的变化趋势 . - 15 - 图 18、86 城物业费、楼龄象限图 . - 1

13、7 - 图 19、一线城市物业费、楼龄象限图 . - 17 - 图 20、二线城市物业费、楼龄象限图 . - 18 - 图 21、三四线城市物业费、楼龄象限图 . - 18 - 图 22、广州住宅物业费与挂牌价 . - 19 - 图 23、深圳住宅物业费与挂牌价关系 . - 19 - 图 24、房价与物管费的正反馈机制 . - 23 - 图 25、上海新华路 699 弄小区房价走势图 . - 25 - 图 26、上海新华路 699 弄小区概况 . - 26 - 图 27、上海新华路 699 弄小区地理位置图 . - 26 - 图 28、碧桂园在三四线城市的物业费高于平均. - 30 - 图 2

14、9、碧桂园物业用户大多分布于三四线城市. - 30 - 图 30、预计 2025 年四大象限中优质物业存量市场市占率均有所提升 . - 32 - 图 31、估计未来百强房地产企业每年新增销售面积稳定为 9 亿平方米 . - 33 - 图 32、估算 2025 年全国优质物管的市占率将达到 52% . - 35 - 图 33、预计 2025 年优质物管增值服务市值贡献约占 46.4% . - 37 - 图 34、预计 2020-2025 年优质物管市值规模 CAGR 为 29.5% . - 37 - 表 1、2019 年 86 城样本覆盖率测算 . - 6 - 表 2、2019 年 86 城住宅

15、小区与商住小区占比情况. - 6 - 表 3、2000 年前建造的小区与 0-1 元物业费区间小区的重合 . - 9 - 表 4、优质物管在一、二、三四线城市的分布 . - 11 - 表 5、上市公司在管户数及市占率 . - 11 - 表 6、一线城市住宅物业费与楼龄相关系数 . - 14 - 表 7、建筑年代越近，物业费的 CAGR 越高 . - 15 - 表 8、各等级城市住宅物业费与房价相关系数 . - 18 - 表 9、深圳金海燕花园小区基本信息 . - 20 - 表 10、京光海景花园小区基本信息 . - 21 - 表 11、第三象限中高房价户数占比 . - 22 - 表 12、民法

16、典的颁布降低了小区物业费提价等事项的最低通过门槛 . - 24 - 表 13、上海新华路 699 弄小区基本信息 . - 26 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 表 14、全国多地 2020 年政府工作报告强调城镇旧改工作 . - 28 - 表 15、各象限市占率提升空间的分析与假设. - 30 - 表 16、估算 2025 年优质物管存量住宅基础物业收入预测 . - 31 - 表 17、估算 2025 年优质物管累计新增基础物管收入. - 33 - 表 18、估算 2025 年全国城镇住宅总套数 .

17、 - 34 - 表 19、估算 2025 年全国优质物管市占率 . - 34 - 表 20、2018 年与 2019 年物管公司户均收入及增速 . - 35 - 表 21、2019 年物管公司户均增值服务收入明细. - 36 - 表 22、估算 2025 年优质物管增值服务户均收入. - 36 - 表 23、估算 2025 年优质物管增值服务收入 . - 36 - 表 24、估算 2025 年优质物管市值规模 . - 37 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 报告正文报告正文 2020 年初以来，A 股

18、物管公司整体涨幅约 40%，港股物管公司整体涨幅约 54%， 当前龙头估值水平约 42 倍。 现阶段较高的估值， 是否仍未反映行业广阔的空间和 龙头公司较高的增速？本文尝试回答以下问题： 1) 现阶段物管公司的项目拓展主要来自增量的新竣工小区，存量的小区是否也 能成为未来物管公司项目拓展的方向？存量小区规模如何？ 2) 存量小区中，哪些类型的小区是潜在的拓展方向？物管费标准在 2 元/平米月 以上的优质小区占比如何？ 3) 哪些因素决定了物管费的水平？是小区自身条件， 例如建造年代、 房价等等？ 是否能通过提供优质服务进而提升物管费？ 高房价背景下，购房者对于初始物管费的定价是否不再敏感？ 政

19、府工作报告中多次提到的“旧改”政策，对物管行业的影响？ 4) 在分层的存量小区和增量小区中，估算物管公司真正的潜在拓展空间以及增 值服务的增长情况，如何看待未来物管公司潜在的市值空间？ 1、 从从 12 万小区和万小区和 9088 万万户户微观微观数据数据分析分析物管费的分布物管费的分布 本篇报告使用贝壳网的草根调研数据， 统计的小区数据涵盖全国 86 个城市， 包括 北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市，成都、杭州、南京等 29 个二线城市以及 53 个三四线城市，共统计了 11.8 万个小区项目和 9088 万户小区物管费情况。 86 城城样本样本数据整体代表性较高数据整体代表性较高。为

20、计算覆盖率，我们首先需要估算各线城市的总 套数。一线城市根据现存城镇住房面积除以套均面积进行估算；二线和三四线城 市由于城镇住房面积数据缺失， 所以采用套户比乘以城镇户籍人口户数进行推算。 最后利用样本套数除以推算各城市城镇住宅总套数， 得到样本覆盖率。 其中一线、 二线、三四线样本覆盖率分别为 77%、64%、21%，一二线城市的样本覆盖率较 高。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 6 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 表表 1、2019 年年 86 城城样本样本覆盖率测算覆盖率测算 城市 样本总套 数(万套) 人均居住 面积(平米 /人)

21、(A) 户均人口 （人/户) （B） 套均面积 (平方 米)(C=A* B) 城镇住房 面积(万平 米)(D) 总套数(万 套)(=D/C) 样本/估算 存量套数 北京 463 33.1 2.8 93 58,789 635 73% 上海 587 37.2 2.7 99 69,968 707 83% 广州 257 34.2 3.0 104 37,206 359 72% 深圳 208 21.8 2.5 54 16,818 251 83% 一线 4 城 1,515 33.9 2.7 93 182,781 1,974 77% 城市 样本总套 数(万套) 城镇户籍人口户数(万 户)(A) 城镇套户比(套

22、/户)(B) 总套数(万 套)(=A*B) 样本/估算 存量套数 二线 29 城 5,247 7,768 1.06 8,234 64% 三四线 53 城 2,326 9,668 1.12 10,828 21% 86 城总计城总计 9,088 21,036 43% 数据来源：各市统计局，贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 样本住宅小区占比为样本住宅小区占比为 93%，住宅比例，住宅比例较高较高。在统计数据中，我们将小区分为住宅 小区与商住小区两大类型。 住宅小区即通常意义上的小区， 具有封闭的小区边界， 为封闭型小区；而商住小区一般没有封闭的小区边界，通常建造在商场或写字楼 之上， 为开放型小

23、区。 样本小区按户数统计 9088 万户， 其中住宅共有 8488 万户， 占比为 93%，商住小区的总体占比较低。因此通过剔除商住小区和住宅小区中无 物业小区的相关数据，最终得到的有效样本户数总数为 8176.46 万户，下文将以 此作为样本数据进一步分析。 表表 2、2019 年年 86 城城住宅小区与商住小区占比情况住宅小区与商住小区占比情况 城市 商住小区总户 数（万户） 住宅小区总户 数（万户） 小区总户数合 计（万户） 商住比例 住宅比例 北京 16 447 463 4% 96% 上海 21 566 587 4% 96% 广州 30 227 257 12% 88% 深圳 28 18

24、0 208 14% 86% 一线 96 1,419 1,515 6% 94% 二线 375 4,871 5,247 7% 93% 三四线 129 2,197 2,326 6% 94% 总计总计 600 8,488 9,088 7% 93% 数据来源：各市统计局，贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 7 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 2、 样本数据样本数据中中 2 元以上物管元以上物管费费户数户数占比占比 23%，优质物管优质物管户户 数数占比占比仅仅 22% 2.1 86 城中城中 1 元以下元以下物管费

25、物管费小区小区与建造年代久远小区具有较高重合度与建造年代久远小区具有较高重合度 2 元元/平米月平米月以上以上的物业费的物业费属于行业内较高的物业费水平属于行业内较高的物业费水平。目前物业管理行业集中 度较低，但上市公司普遍收费较高，表现为统计样本中 20 家上市公司在 86 城市 占率合计为 4.9%，但是上市公司的物业费普遍高于 2 元/平米/月。另外，2019 年 上市公司披露的年报数据中住宅领域物业费均值约为 2.01 平方米/月， 同样样本中 上市公司物业费均值也为 2.20 元/平米/月左右。 图图 1、上市公司住宅上市公司住宅物业的高物业的高物管费物管费普遍维持在普遍维持在 2

26、元元/平米平米/月月 数据来源：公司公告，贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 86 城中城中 2 元元以上以上物业费物业费户数户数占比占比约约为为 23%，2000 年前建造小区占比年前建造小区占比 41%。具体 分城市等级来看，物业费单价大于 2 元/平米月的户数在一线城市总户数中占比最 高达到 31%，高于二线城市的 24%和三四线城市的 15%。物业费在 1-2 元/平米/ 月之间的在一线、二线、三四线城市的户数占比分别为 32%、37%和 43%；物业 费在 0-1 元/平米月的户数占比在各等级城市内约为 35%；无物业费的占比在 4% 左右，可能是没有物业管理或者数据缺失；从建造年

27、代来看，86 城中 2000 年前 建造小区占比 41%，2000 年后建造小区占比 59%。一线城市中近 10 年建造小区 占比最低为 16%，二线和三四线城市中近 10 年建造小区占比稍高为 26%。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 8 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 2000 年前建造年前建造的小区和的小区和物业费较低的小区物业费较低的小区具有较高的重合度具有较高的重合度。从样本中 86 城的 住户数据来看，在楼龄超过 20 年的小区里，有 57%住户数量的物业费水平在 1 元/平米月以下，一线、二线及三四线城市分别为 60%、56

28、%、57%，占比均接近 60%，这也印证了前文所述，即高楼龄小区往往都是物业费较低的小区。 图图 2、86 城城 2 元以上元以上住宅物业费住宅物业费占比占比 23% 图图 2、86 城城 2000 年前建造小区占比年前建造小区占比 41% 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 图图 3、86 城城 2000 年前后物业费年前后物业费分布分布情况情况 图图 4、一线城市、一线城市 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读

29、正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 9 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 从样本小区数量的角度来看， 物业费单价在 1 元/平米月以下的小区中楼龄超过 20 年的占比为 54%，而在楼龄超过 20 年的小区中单价在 1 元/平米月以下的占比达 到 65%，由此可看出单价小于 1 元/平米月的小区与楼龄超过 20 年的小区具有很 高的重合度。分等级城市来看，一线城市、二线城市二者重合率达到 60%以上， 而三四线城市的比例偏低，在 50%左右。 表表 3、2000 年前年前建造的建造的小区与小区与 0-1 元元物业物业费区间小区费区间小区的的重合重合 小区

30、数量 小于1元(个 数)(A) 楼龄超 20 年(个数)(B) 单价小于 1 元且楼 龄超 20 年 (C=AB) 单价小于 1 元的小 区中楼龄超过 20 年的占比(=C/A) 楼龄超 20 年的小 区中单价小于 1 元 的占比 (=C/B) 一线整体 6919 9697 5600 81% 58% 二线整体 33815 28607 22114 65% 77% 三四线整体 18965 14711 7872 42% 54% 86 城市城市 60406 49938 32328 54% 65% 数据来源：各市统计局，贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 2.2 优质物管公司存量市占率仅优质物管公司存

31、量市占率仅 22%，多集中于高物管费小区，多集中于高物管费小区 定义优质物业管理企业的范围。定义优质物业管理企业的范围。本篇报告中，我们对优质物业管理公司界定的范 围包括中国指数研究院2019年中国物业服务百强企业榜单上共计220家物管公司， 加上样本数据中 34 家优质物管公司 （筛选标准为单个物管公司管理总户数排名前 50，再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16 家公司），以及剩余未被包含 进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管公司。优质物管公 司将来可能都会自己上市或被并购，所以后文测算市值空间的时候指的是优质物 管公司未来的潜在市场空间，建造久远

32、且改造困难的不在其考虑之列。 图图 5、二二线城市线城市 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 图图 6、三四三四线城市线城市 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 10 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 与普通物管相比，优质物管的优势在于与普通物管相比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高服务人员更多、人均薪酬更高。根据中国 物业管理协会发布的普通住宅小区物业管理服务等级标准（

33、详见附表一）， 物管服务的等级可以按服务的优质程度由高到低分为一到三级，这三个等级又有 一些可量化的指标。依据这些指标，我们拟定了具体的服务人员人数测算标准。 1) 优质物管企业万户服务人数更多，服务水平更优。测算结果表明，优质物业管 理企业的万户人员数整体高于普通物管， 优质物管万户服务人数超过 330 人， 而普通物管万户服务人数为 293 人。 2) 优质物管人均薪酬远高于物管行业人均薪酬。我们用 2018 年优质物管企业减 去高管薪酬后的基层员工薪酬（含外包），与同年物管行业中普通居民服务人 员的平均薪酬水平相比较，可以发现优质物业提供的薪酬水平更高。高薪酬除 了能激励员工提供更好的服

34、务以外，还能吸引优质的服务供给者加入优质物管， 形成服务上的竞争优势。 优质物管公司优质物管公司市占率为市占率为 22%， 在在 2 元以上元以上物业费中占比为物业费中占比为 47%。 根据上文优质物 管的标准，86 城样本中优质物管的在管户数为 1783.6 万户，占全部样本户数（除 去无物业费的户数）的 22%，表明物管行业中优质物管比例较低，依靠专业、出 众的服务质量可以拥有较为广阔的市场成长空间，存量市场仍然较大。其中，一 二线城市的占比较为 23%，高于三四线城市的 18%，可见优质物管仍集中于大城 市，而对小城市优质化物业项目的关注度相对较低。从物业费在 2 元/平米月以上 户数的

35、角度来看，86 城优质物管中物业费在 2 元/平米月以上的在管用户为 912.3 万户，占整个样本中 2 元/平米月以上物业费户数的 47.15%，说明大多数的优质 物管仍集中于头部市场，目前还没有下沉至低物业费市场，可拓展的市场空间较 图图 7、优质物业的万户服务人数要优于普通企业优质物业的万户服务人数要优于普通企业 图图 8、优质物业人均薪酬远超普通居民服务人员薪酬优质物业人均薪酬远超普通居民服务人员薪酬 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 11 -

36、 行业深度研究报告行业深度研究报告 大。 表表 4、优质物管在一、二、三四线城市的分布优质物管在一、二、三四线城市的分布 小区数量 优质物管户数(万户)(A) 全部物管户数(万户)(B) 优质物管占比(=A/B) 一线整体 319.51 1376.70 23% 二线整体 1095.43 4693.27 23% 三四线整体 368.64 2106.49 18% 86 城市城市 1783.59 8176.46 22% 数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理 样本中样本中上市公司市场占有率仅为上市公司市场占有率仅为 6.79%，年报披露的市场占有率也仅为年报披露的市场占有率也仅为 8.25%

37、， 仍有海量存量住宅有待其拓展整合。仍有海量存量住宅有待其拓展整合。从上市公司的角度看，整体在管户数占 86 城在管户数的比例为 6.79%，显示出集中度较低的特性。对比公司 2019 年年报披 露的在管面积折算为在管户数， 上市公司在全国在管户数中的占比也仅为 8.25%。 这是由于物业管理地域性较强，较多的中小企业存在地域竞争优势，面对大型企 业的市场竞争时生存能力较强。但随者市场规模化趋势愈发明显，中小物管企业 经营压力不断加大，这使得上市公司有海量的存量项目资源有待整合，可以通过 采取收并购或与中小企业合作的方式整合优质物管资源，提升自身的市场占有率 水平。 表表 5、上市公司在管户数及市占率、上市公司在管户数及市占率 上市公司 86 城样本数据 公司年报披露 在管户数（万户） 在管户数占 86 城 样本总户数比例 在管户数（万户） 在管户数占全国总 体比例 万科物业 155.7 1.90% 500.0 1.46% 保利物业 87.8 1.07% 318.8 0.93% 中海物业 68.6 0.84% 168.2 0.49% 绿城服务 51.1 0.63% 236.0 0.69% 碧桂园服务 38.5 0.47% 306.8 0.89% 新城悦服务 26.3 0.32%