1、 证券证券研究报告研究报告 | 行业点评行业点评 2020 年年 05 月月 14 日日 物业管理物业管理 行业评级：行业评级：推荐推荐 业绩亮眼，投资风口持续业绩亮眼，投资风口持续 物管行业物管行业 2019 年年报综述年年报综述及及 2020 年市场展望年市场展望 行业行业指数指数 数据来源：贝格数据，克而瑞证券 相关报告相关报告 1、克而瑞证券物业及存量地产组 物业管理行业周报（2020.05.04- 05.10） 2020-05-09 2、 克而瑞证券_策略研究_地产战 “疫” ，物管先行 策略会会议纪要 2020-02-05 3、 克而瑞证券_行业研究_物业管 理： 2020 年物管

2、行业策略报告-资本 化加速，规模为王2020-01-09 分析师分析师 李蒙，李蒙，CFA 执业证号：APQ664 联系人联系人 王祎馨王祎馨 分析师分析师 徐婵娟，徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 联系人联系人 丁希璞丁希璞 投资要点投资要点 2019 年上市物管公司业绩亮眼，现金充裕。年上市物管公司业绩亮眼，现金充裕。上市物管公司 2019 年收入合 计 562.3 亿元，同比增长 44.6%，为自 2017 年最高增速；整体实现归母净 利润 71.3 亿元，同比增长 46.2%；

3、归母净利润率平均值为 12.3%，较 2018 年提升 0.2 个百分点；2019 整体分红比例为 36.7%；ROE 均值为 24.1%。 2019 年年底上市物管公司累计净现金 346.1 亿元，同比增长 76.7%，即净 增 150.2 亿元。 具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增长显著，成为整合行业的具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增长显著，成为整合行业的 主力。主力。截至 2019 年底，上市物管公司在管面积合计 22.8 亿平方米，同比 增长 28.8%， 高于全国物管行业个位数的增速水平。 上市物管公司市占率从 2017 年的 5.3%提升至 2019 年的 7.4

4、%。其中有克而瑞百强房企背景的物 管公司在管面积增速最显著，均值达到 42.4%。2019 在管面积中，非住宅 和第三方占比均有明显提升，物管公司对关联房企依赖度下降。此外，未来 发展策略也开始有所分化， 大型物管公司更注重向非住宅领域以及增值服务 领域拓展；中小物管公司更多追求通过并购寻求规模扩张。 预计预计 2020 年物管行业的资本窗口期继续开放，年物管行业的资本窗口期继续开放，业绩保持业绩保持双位数增长。双位数增长。受 2019 年优质年报业绩的推动，2020 年年初至今物管板块股价涨幅平均值 33.6%，同期恒生指数下跌了 14.2%。截至报告期，上市物管公司总市值达 到 3,638

5、 亿元。我们预计 26 家上市物管公司的 2020 年收入合计约 876.7 亿元， 同比增速37.6%； 2020归母净利润合计约99.5亿元， 同比增速33.5%； 2020 年在管面积合计约 28.6 亿平方米，同比增速 25.5%。 高估值下物管公司上市融资潮继续，并购活跃。高估值下物管公司上市融资潮继续，并购活跃。截至报告期物管公司平均 2019 年 PE 为 40.1x，2020 年 PE 为 30.3x。我们预计 2020 年至少有 10 家物管公司上市。 此外多家上市物管公司借力高估值进行定增， 例如绿城服 务引入龙湖集团的战略投资，碧桂园服务发行可转债。 首推碧桂园服务、 永

6、升生活首推碧桂园服务、 永升生活服务服务以及彩生活。以及彩生活。 物管行业最大的亮点是高确定 性和高收益， 碧桂园服务作为物管行业上市公司中市值最大的公司， 突出体 现了这些特点。 永升生活服务是目前中型物管公司中在业绩和市值增速上最 快的公司之一，这背后是管理层的强执行能力。彩生活在 2019 年进行了战 略转型，目前 2020PE 估值只有 7.8x，是在管面积过亿的物管公司中唯一 一家估值仅为个位数的公司，我们认为这或许提供了价值洼地的机会。 风险提示：风险提示：受到疫情影响，物管公司关联地产公司竣工不及预期；增值服务 业务开展不及预期；并购市场竞争激烈，管理规模扩张不及预期。 -51%

7、 -26% 0% 26% -082019-12 恒生指数 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 2 / 31 内容目录内容目录 2019 年财务数据回顾年财务数据回顾 . 4 1. 上市物管公司 2019 整体收入 562.3 亿元，增速超 40% . 4 2. 上市物管公司 2019 净利润 71.3 亿元，增速超 40% . 6 3. 2019 年整体分红比例达 36.7%. 7 4. ROE 呈下降趋势，但仍处较高水平 . 7 5. 净现金大幅增长，物管公司现金充裕 . 8 2019 年经营数据回顾年经营数据回顾 . 10 1. 在管面积合计近 23 亿平方米 .

8、 10 1.1. 26 家上市物管公司 2019 年在管面积合计近 23 亿平方米 . 10 1.2. 具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增速领先 . 12 2. 每月每平米物管收入 . 14 3. 增值服务发展速度快，收入占比稳步提升 . 14 4. 未来发展策略汇总 . 16 2020 年预测年预测 . 20 市场表现市场表现 . 22 1. 上市物管板块总市值较 2019 年增长逾 50% . 22 2. 物管板块 2020 年年初至今股价表现好于大盘 . 22 3. PE 估值情况 . 23 4. 物管股流通性好于所在大盘 . 24 5. 2020 年初至今募集资金情况 . 25

9、 6. 2020 年初至今并购情况 . 25 7. 预计 2020 年上市热潮继续 . 26 投资建议投资建议 . 28 1. 我们的推荐 . 28 2. 风险提示 . 30 图表目录图表目录 图 1：上市物管公司 2019 年收入及同比增速 . 4 图 2：24 家上市物管公司 2017-19 年收入同比增速. 5 图 3：24 家上市物管公司 2018 年整体收入构成 . 5 图 4：24 家上市物管公司 2019 年整体收入构成 . 5 图 5：上市物管公司 2019 年归母净利润及同比增速 . 6 图 6：上市物管公司 2016-19 年归母净利润率 . 6 mNrOrQnOsPnMz

10、QnPuMtPvN7N9R9PoMpPmOqQjMnNrMiNrQxP6MmMuNwMsRuMNZqRtN 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 3 / 31 图 7：上市物管公司 2019 年归母净利润率 . 7 图 8：上市物管公司 2019 年分红总额及分红比例 . 7 图 9：2017-19 年上市物管公司 ROE 平均值 . 8 图 10：上市物管公司 2019 年 ROE . 8 图 11：上市物管公司 2019 年净负债情况一览 . 9 图 12：上市物管公司 2019 年在管面积及同比增速 . 10 图 13：2017-19 年上市物管公司在管面积同比增速及集中度 . 11

11、图 14：数据可统计的上市物管公司 2016-19 年在管面积中住宅占比平均值 . 11 图 15：数据可统计的上市物管公司 2016-19 年在管面积中住宅占比平均值 . 12 图 16：关联地产公司 2017-19 年销售面积及复合增速 . 13 图 17：上市物管公司 2019 年每月每平方米物管收入 . 14 图 18：上市物管公司业主增值服务收入合计及同比增速 . 15 图 19：上市物管公司业主增值服务占总收入的比例 . 15 图 20：上市物管公司 2019 业主增值服务/住宅在管面积（元/平方米*年） . 16 图 21：部分上市物管公司的社区零售收入/住宅在管面积（元/平方米

12、*年） . 16 图 22：上市物管公司 2020 年收入预测 . 20 图 23：上市物管公司 2020 年归母净利润预测 . 20 图 24：上市物管公司 2020 年在管面积预测 . 21 图 25：上市物管公司市值情况 . 22 图 26：2020 年年初至今上市物管公司股价涨跌幅 . 23 图 27：上市物管公司换手率 . 25 表 1：上市物管公司在管面积同比增速和关联地产公司 2017-19 年销售情况 . 13 表 2：增值服务分类 . 15 表 3：上市物管公司未来发展策略汇总 . 17 表 4：上市物管公司 PE 情况 . 24 表 5：上市物管公司 2020 年年初至今募

13、资情况 . 25 表 6：上市物管公司 2020 年年初至今并购情况 . 26 表 7：未来可能上市的物管公司列表. 27 表 8：2019 总收入和净利润和 2020 年同比收入的前 5 名 . 28 表 9：关联房企 2017-19 年销售面积及复合增速前 5 名. 28 表 10：2019 每平米住宅在管面积业主增值服务创收及同比增速前 5 名 . 28 表 11：上市物管公司 2019-21 年 PE . 29 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 4 / 31 2019 年财务数据回顾 2019 年上市物管公司业绩亮眼。物管板块 2019 年合计产生收入 562.3 亿元，同 比增

14、长 44.6%，为自 2017 年最高增速。物管公司整体实现归母净利润 71.3 亿元， 同比增长 46.2%。归母净利润率平均值为 12.3%，较 2018 年提升 0.2 个百分点。 物管公司整体分红比例为 36.7%；平均 ROE 达到 24.1%；2019 年年底上市物管 公司累计净现金 346.1 亿元，同比增长 76.7%，即净增 150.2 亿元。 1. 上市物管公司上市物管公司 2019 整体收入整体收入 562.3 亿元，亿元， 增速超增速超 40% 截至 2020 年 5 月 13 日上市物管公司共 26 家，分别是碧桂园服务、雅生活服务、 保利物业、绿城服务、中海物业、新

15、城悦服务、永升生活服务、宝龙商业、蓝光嘉 宝服务、时代邻里、彩生活、奥园健康、佳兆业美好、滨江服务、华金国际资本、 鑫苑服务、兴业物联、浦江中国、烨星集团、和泓服务、祈福生活服务、银城生活 服务、中奥到家、招商积余、新大正和南都物业。 我们筛选的 24 家上市物管公司12019 年收入合计 562.3 亿元，平均值 23.4 亿元， 中位数 12.5 亿元，其中收入最高的是碧桂园服务，为 96.5 亿元，最低的是兴业物 联，为 1.8 亿元。 24 家上市物管公司 2019 年收入整体同比增速达 44.6%， 增速平均值为 40.3%， 中 位数为 39.1%。 2019 年的物管公司收入增速

16、均超过了 2017、 2018 年的增速水平。 2019 收入增速最快高的是碧桂园服务，达 106.3%，最低的是彩生活，为 6.4%。 24 家上市物管公司中有 17 家 2019 年收入同比增速超 30%。物管行业正处于快速 发展的阶段。 图图 1：上市物管公司：上市物管公司 2019 年收入及同比增速年收入及同比增速 数据来源：各公司公告 1 考虑到招商积余和华金国际资本为借壳上市，缺乏往年可比数据，故本章节的分析皆以其余 24 家物管公司为分析主体。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 碧 桂 园

17、 服 务 绿 城 服 务 保 利 物 业 雅 生 活 服 务 中 海 物 业 彩 生 活 蓝 光 嘉 宝 服 务 新 城 悦 服 务 永 升 生 活 服 务 宝 龙 商 业 中 奥 到 家 佳 兆 业 美 好 南 都 物 业 时 代 邻 里 新 大 正 奥 园 健 康 滨 江 服 务 银 城 生 活 服 务 鑫 苑 服 务 浦 江 中 国 祈 福 生 活 服 务 烨 星 集 团 和 泓 服 务 兴 业 物 联 2019年收入（百万元）2019年收入同比增速（右轴） 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 5 / 31 图图 2：24 家上市物管公司家上市物管公司 2017-19 年收入同比增速

18、年收入同比增速 数据来源：各公司公告，克而瑞证券研究院 从收入构成来看，物业管理服务收入占比在下降。上市物管公司 2019 年物管收入 占总收入的比例为 62.5%， 相较 2018 年下降了约 5 个百分点。 24 家上市物管公司 2019 年物业管理服务收入合计 351.3 亿元，同比增长 34.2%。物管收入的增长主 要得益于在管面积的扩张，上市物管公司 2019 在管面积同比增长了 29.3%。 业主增值服务占比继续扩大，该块业务收入增速高于基础物业管理服务和非业主增 值服务。24 家上市物管公司 2019 年业主增值服务收入合计 79.4 亿元，整体增幅 为 61.0%，较总收入增速

19、高出 16 个百分点。2019 年增值服务占总收入的比例为 14.1%，较 2018 年提升 1.4 个百分点。收入构成的变化反映了当前物管行业的发 展趋势，即，业主增值服务越来越受到核心物管公司的重视。 图图 3：24 家上市物管公司家上市物管公司 2018 年年整体整体收入构成收入构成 图图 4：24 家上市物管公司家上市物管公司 2019 年年整体整体收入构成收入构成 数据来源：各公司公告，克而瑞证券研究院 数据来源：各公司公告，克而瑞证券研究院 24家上市物管公司2019年非业主增值服务收入合计95.5亿元， 同比增长52.6%， 较 2018 年 75.9%的高增速下滑 23 个百分

20、点， 占总收入的比重为 17.0%， 相较 2018 年提升 0.9 个百分点。非业主增值服务的收入占比目前仍高于业主增值服务，但从 发展空间和可持续性来看，我们更看好业主增值服务后续的发展。 34.4% 40.7% 44.6% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 201720182019 上市物管公司收入同比增速 67.3% 12.7% 16.1% 3.9% 物业管理服务收入占比 业主增值服务收入占比 非业主增值服务收入占比 其他收入占比 62.5% 14.1% 17.0% 6.4% 物业管理服务收入占比 业主增值服务收入占比 非业主增值服务收入占比 其他收入占比 行业点

21、评行业点评 | 物业管理物业管理 6 / 31 2. 上市物管公司上市物管公司 2019 净利润净利润 71.3 亿元，亿元，增速超增速超 40% 24 家上市物管公司 2019 年归母净利润合计 71.3 亿元，平均值 3.0 亿元，中位数 1.4 亿元，其中最大的是碧桂园服务，为 16.7 亿元，最小的是和泓服务，为 1,379 万元。 24 家上市物管公司 2019 年归母净利润整体同比增速达 46.2%，增速平均值为 40.7%，中位数 29.7%。归母净利润增速基本与收入增速持平。24 家在统计的上市 物管公司中 20 家归母净利润同比实现增长，其中增长最快的是佳兆业美好，同比 增速

22、达 203.2%；另外有 4 家的 2019 年归母净利润发生了同比下降，其中下滑最 大的是烨星集团，为-29.9%。 图图 5：上市物管公司上市物管公司 2019 年归母净利润及同比增速年归母净利润及同比增速 数据来源：各公司公告 从归母净利润率来看，24 家上市物管公司 2019 年整体归母净利润率为 12.7%，自 2016 年以来一直呈现提升趋势，体现出物管公司的规模效应。2019 归母净利润率 中最高的是雅生活服务，达 24.0%；最低的是浦江中国，为 3.7%。 图图 6：上市物管公司上市物管公司 2016-19 年归母净利润率年归母净利润率 数据来源：公司公告，克而瑞证券研究院

23、-50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 碧 桂 园 服 务 雅 生 活 服 务 彩 生 活 保 利 物 业 绿 城 服 务 中 海 物 业 蓝 光 嘉 宝 服 务 新 城 悦 服 务 永 升 生 活 服 务 宝 龙 商 业 佳 兆 业 美 好 奥 园 健 康 南 都 物 业 滨 江 服 务 中 奥 到 家 新 大 正 时 代 邻 里 祈 福 生 活 服 务 鑫 苑 服 务 兴 业 物 联 银 城 生 活 服 务 烨 星 集 团 浦 江 中 国 和 泓 服 务 2019年归母净利润（百万

24、元）2019年归母净利润同比增速（右轴） 9.4% 11.0% 12.5% 12.7% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 20019 整体归母净利润率 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 7 / 31 图图 7：上市物管公司：上市物管公司 2019 年归母净利润年归母净利润率率 数据来源：各公司公告 3. 2019 年整体分红比例达年整体分红比例达 36.7% 24 家上市物管公司 2019 年分红总计 26.1 亿元，整体分红比例为 36.7%。24 家上 市物管公司中 21 家有分红计划，其中 15 家分红比例超 30%，仅有 3 家

25、未派息。 相较市场而言，上市物管公司在分红方面相对慷慨。 图图 8：上市物管公司上市物管公司 2019 年分红总额及分红比例年分红总额及分红比例 数据来源：各公司公告 4. ROE 呈下降趋势，但仍处较高水平呈下降趋势，但仍处较高水平 24 家上市物管公司 2019 年 ROE 平均值为 24.1%， 相较 2018 年下滑了 14 个百分 点。2019 年 ROE 中位数为 21.5%，相较 2018 年下滑了 12 个百分点。其中 2019 年 ROE 最高的是碧桂园服务，为 43.8%，最低的是浦江中国，为 7.8%。 整体来看，上市物管公司 ROE 下滑趋势明显，主要是因为两点：第一，

26、2019 年 10 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 雅 生 活 服 务 蓝 光 嘉 宝 服 务 祈 福 生 活 服 务 兴 业 物 联 奥 园 健 康 碧 桂 园 服 务 滨 江 服 务 鑫 苑 服 务 新 城 悦 服 务 佳 兆 业 美 好 彩 生 活 永 升 生 活 服 务 宝 龙 商 业 新 大 正 中 海 物 业 南 都 物 业 烨 星 集 团 时 代 邻 里 保 利 物 业 中 奥 到 家 绿 城 服 务 和 泓 服 务 银 城 生 活 服 务 浦 江 中 国 2019归母净利润率 2019整体归母净利润率：12.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100

27、% 120% 140% 0 100 200 300 400 500 600 700 兴 业 物 联 滨 江 服 务 宝 龙 商 业 新 城 悦 服 务 蓝 光 嘉 宝 服 务 雅 生 活 服 务 新 大 正 奥 园 健 康 绿 城 服 务 佳 兆 业 美 好 保 利 物 业 时 代 邻 里 中 海 物 业 银 城 生 活 服 务 南 都 物 业 永 升 生 活 服 务 鑫 苑 服 务 彩 生 活 祈 福 生 活 服 务 碧 桂 园 服 务 中 奥 到 家 浦 江 中 国 烨 星 集 团 和 泓 服 务 2019年分红（百万人民币）2019年分红比例（右轴） 行业点评行业点评 | 物业管理物业管

28、理 8 / 31 家物管公司通过 IPO 上市；第二，2019 年物管公司对外投资增多，推高了投资支 出，同时大多数收购标的在刚并表时盈利水平逊于收购主体，这在一定程度上摊薄 了整体回报率。我们预计随着未来上市物管公司对投资标运营效率的改善，整体 ROE 水平有望提升。 图图 9：2017-19 年上市物管公司年上市物管公司 ROE 平均值平均值 数据来源：各公司公告 图图 10：上市物管公司上市物管公司 2019 年年 ROE 数据来源：各公司公告，克而瑞证券研究院 5. 净现金大幅增长，物管公司现金充裕净现金大幅增长，物管公司现金充裕 24 家上市物管公司 2019 年净现金合计 346.

29、1 亿元，同比增长 76.7%。2019 净现 金平均水平 14.4 亿元，中位数为 6.7 亿元。其中仅彩生活一家账面为净负债。 相较 2018 年，24 家上市物管公司账面净现金同比增长 76.7%，净增额为 150.2 亿 元。 这主要是因为 2019 年为 2014 年以来物管上市高峰期， 共 10 家物管公司 IPO， 2 家物管公司增发，共募集资金约 122.6 亿元；此外，2019 年物管公司业绩普遍亮 49.5% 38.4% 24.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 201720182019 24家上市物管公司ROE平均值 0% 5% 10% 15% 2

30、0% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 碧 桂 园 服 务 中 海 物 业 银 城 生 活 服 务 奥 园 健 康 蓝 光 嘉 宝 服 务 新 城 悦 服 务 烨 星 集 团 兴 业 物 联 佳 兆 业 美 好 祈 福 生 活 服 务 滨 江 服 务 永 升 生 活 服 务 雅 生 活 服 务 新 大 正 鑫 苑 服 务 宝 龙 商 业 时 代 邻 里 绿 城 服 务 南 都 物 业 中 奥 到 家 保 利 物 业 彩 生 活 和 泓 服 务 浦 江 中 国 2019年ROE 2019ROE平均值：24.1% 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 9 / 31 眼，经营现金流充

31、裕也增厚了物管公司的账面现金。在当前经济受到疫情冲击的大 背景下，充足的现金更加凸显了物管公司坚实的抗风险能力。 图图 11：上市物管公司上市物管公司 2019 年年净负债情况一览净负债情况一览 数据来源：各公司公告，克而瑞证券研究院 -400% -300% -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% -8000 -7000 -6000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 碧 桂 园 服 务 雅 生 活 服 务 保 利 物 业 绿 城 服 务 中 海 物 业 新 城 悦 服 务 永 升 生 活 服 务 宝 龙

32、商 业 蓝 光 嘉 宝 服 务 时 代 邻 里 彩 生 活 奥 园 健 康 佳 兆 业 美 好 滨 江 服 务 鑫 苑 服 务 兴 业 物 联 浦 江 中 国 烨 星 集 团 和 泓 服 务 祈 福 生 活 服 务 银 城 生 活 服 务 中 奥 到 家 新 大 正 南 都 物 业 2019年净负债（百万元）2019年净负债同比增速（右轴） 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 10 / 31 2019 年经营数据回顾 截至2019年底， 所有上市物管公司合计在管面积22.8亿平方米， 同比增长28.8%。 高于全国物管行业个位数的增速水平。上市物管公司合计市场份额从 2017 年的 5.3

33、%， 稳步提高至 7.4%。 其中有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增速最 显著，均值达到 42.4%，远高于其他类型物管公司。上市物管公司 2019 年每月每 平方米物管收入中位数为 2.24 元。 每平米业主增值服务收入平均水平为 6.1 元/平 方米*年。随着上市物管板块的成熟，物管公司的发展策略开始发生分化：在管面 积过亿的大型物管公司开始注重向非住宅领域以及增值服务领域拓展；而中小物 管公司更多追求通过并购进行规模扩张。 1. 在管面积在管面积合计合计近近 23 亿平方米亿平方米 1.1. 26 家上市物管公司家上市物管公司 2019 年年在管面积合计近在管面积合计近 23 亿平

34、方米亿平方米 26 家上市物管公司 2019 年在管面积合计 22.8 亿平方米， 平均值 8,776 万平方米， 中位数 5,320 万平方米。截至 2019 年底，在管面积最大的是彩生活2，达 3.6 亿平 方米，最小的是兴业物联，为 240 万平方米。26 家上市物管公司中，已有 7 家公 司在管面积突破 1 亿平方米， 分别是彩生活、 保利物业、 碧桂园服务、 雅生活服务、 绿城服务、招商积余和中海物业。 图图 12：上市物管公司上市物管公司 2019 年在管面积年在管面积及同比增速及同比增速 数据来源：各公司公告 注：祈福生活服务、新大正、南都物业只披露合约面积，其在管面积数据为克而

35、瑞证券 预测值，浦江中国仅选取按面积收费的在管面积。 26 家上市物管公司 2019 年在管面积整体同比增长 28.8%，净增长 5.1 亿平方米。 2019 年在管面积增速相较 2018 年 35.7%的增速略有下滑，主要是因为基数越来 越大。该增速仍高于行业个位数的平均增速，推动上市物管公司占全国物管行业在 管面积的比例继续提高，从 2017 年的 5.3%提升至 7.4%。 从单个上市物管公司的在管面积增速来看，2019 年在管面积增速前两名是时代邻 里和佳兆业美好，分别为 104.7%和 72.0%，它们 2019 年新增在管面积中来自并 2 如果假设雅生活对中民物业成功收购，则在管面

36、积最大的为雅生活，我们估算其在管面积约 4.9 亿平方米 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 彩 生 活 保 利 物 业 碧 桂 园 服 务 雅 生 活 服 务 绿 城 服 务 招 商 积 余 中 海 物 业 蓝 光 嘉 宝 服 务 中 奥 到 家 永 升 生 活 服 务 新 大 正 南 都 物 业 新 城 悦 服 务 佳 兆 业 美 好 时 代 邻 里 银 城 生 活 服 务 鑫 苑 服 务 宝 龙 商 业 奥 园 健 康 滨 江 服 务 华 金 国 际 资 本 祈 福 生 活 服 务 和 泓 服 务 浦 江 中 国 烨 星 集 团 兴 业 物 联 2019年在管面积（百万平方米）同比增速（右轴） 行业点评行业点评 | 物业管理物业管理 11 / 31 购的比例分别为 70%和 83%。可见并购对中型物管公司的规模扩大效应显著。 图图 13：2017-19 年上市物管公司在管面积同比增速及集中度年上市物管公司在管面积同比增速及集中度 数据来源：各公司公告，中国物业管理协会，克而瑞证券研究院 注：2019 年全国物管面积为克而瑞证券预估值 从在管面积中的物业类型来看，近年来住宅占比呈下降趋势。数据可统计的上市物 管公司32019 年在管面积中住宅占比的平均值为 74.