1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 融资环境改善，龙头业绩值得期待融资环境改善，龙头业绩值得期待 核心观点：核心观点： 本周政策情况：本周政策情况：严控资金违规进入地产行业严控资金违规进入地产行业，衡阳下调公积金首付衡阳下调公积金首付。本周， 央行提出要严控房地产在信贷资源中的占比， 引导商业银行切实转变经营思想， 把经营重点放在实体经济和小微企业领域， 银保监会强调，坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。 地方层面， 各地因城施策，

2、部分三四线城市放松力度较大。衡阳市公积金中心下调公积金贷款首套首付至20%（原 30%） ，二套下调至 30%（原 50%） 。盐城市阜宁县对农民购房进行补贴，县城购房（含二手房）补贴 5 万元，集镇购房补贴 3 万元，在县安置房超市购买商品房额外补贴 5 万元，购买安置房的补贴4 万元，此外农房拆除补贴 350 元/平，退出宅基地补贴 1 万元。 。 本周基本面情况：本周基本面情况： 2020年年1月前月前16天天47城新房成交同比城新房成交同比上涨上涨14.0%。20 年 1 月前 16 天，47 城新房成交同比上涨 14.0%，各线成交同比均上涨，其中一线涨幅最大上涨 36.1%，13

3、城当月批售比下降至 0.75。土地市场方面，上周百城土地溢价率回升至 9.1%。 融资环境改善， 龙头业绩值得期待融资环境改善， 龙头业绩值得期待。 本周衡阳下调公积金首付比， 地方层面有利因素持续积累，20 年上半年行业环境好于 19 年。行业环境转好对需求端有一定正面影响，1 月前 16 天核心区域商品房成交同比增长 25%， 非核心区域同比下降 8%。 值得注意的是， 核心区市场去化率依旧处于低位， 一季度通常为推盘淡季， 如果后续推盘规模下降， 成交将面临供需双重压力，不排除增速进一步恶化的可能。信贷层面上，央行降准有助于缓解资金面压力， 并且随着基本面下行压力的加大， 房企融资政策也

4、存在进一步松动的空间（从最近 1 个月房企的信用债及海外债规模或成本已经出现明显改善） 。板块投资方面，1 月进入地产公司业绩预告阶段，中南 19 年业绩预增 80%-110%，保利、绿地业绩分别预增 41%、31%，我们预计 19 年头部房企（TOP20）整体业绩保持 30%左右的增长，预计 20 年整体增幅也将维持在 25%，地产板块低估值、高分红，依旧具备较强吸引力。行业及资金环境改善，龙头房企将充分受益， 并且龙头房企由于具备更高的增长弹性空间， 收益表现或更加突出，继续推荐一二线龙头：一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份

5、、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 。 风险提示风险提示。 政策调控力度进一步加大； 按揭贷利率持续上行； 行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-01-19 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 分析师：分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SF

6、C CE No. BNN906 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 相关研究：相关研究： 房地产行业:地产业绩预告期来临，看好板块投资价值 2020-01-12 房地产行业:年末供给放量，去化率维持低位 2020-01-05 房地产行业:存量浮动贷款挂钩 LPR，重申板块机会 2019-12-30 联系人： 邢莘 -1%6%14%22%30%38%01/1903/1905/1907/1909/1911/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2 / 191

7、9 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价收盘价 报告日期报告日期 （元（元/股）股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 30.46 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.50 7.38 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 00

8、1979.SZ 人民币 18.87 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.25 7.35 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 27.44 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.58 4.56 8.46 7.97 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.59 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.69 5.33 5.77 5.46 15.0% 13.8% 金地集团 600383.SH 人民币 14.04 2019/10/31 买入 14.16 2.22

9、2.59 6.33 5.42 3.18 3.22 17.9% 17.3% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.45 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.20 3.83 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.78 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.81 6.47 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.96 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.84 5.16 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城

10、000671.SZ 人民币 7.85 2019/10/28 买入 8.89 0.93 1.29 8.46 6.07 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 7.35 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.66 4.33 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.52 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.35 3.96 18.23 11.91 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.89 2019/12/18 买入 5.20 0

11、.36 0.45 10.67 8.55 33.13 32.67 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.76 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 18.15 16.19 8.69 7.74 11.8% 11.7% 金融街 000402.SZ 人民币 7.75 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.02 5.26 12.81 10.65 10.9% 11.1% 碧桂园 02007.HK 港币 12.08 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 5.59 4.78 3.30 2.89 25.6% 23.1

12、% 融创中国 01918.HK 港币 44.95 2019/12/06 买入 55.30 5.24 6.94 7.60 5.74 8.35 4.98 27.2% 26.5% 中国海外发展 00688.HK 港币 29.65 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 6.39 5.67 4.76 4.31 15.0% 14.4% 万科企业 02202.HK 港币 32.20 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 7.96 6.92 6.59 7.49 19.9% 18.5% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两

13、年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、地产行业政策及基本面跟踪情况 . 5 （一）主要政策回顾 . 5 （二）重点城市成交情况 . 6 （三）重点城市推盘及库存跟踪 . 11 （四）全国土地市场供给成交情况 . 13 二、地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 . 15 三、

14、风险提示 . 17 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2020.01.12-2020.01.17） . 6 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 . 7 图图 3：47 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方） . 8 图图 4：47 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%） . 8 图图 5：47 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%） . 8 图图 6：47 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%

15、） . 8 图图 7：47 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%） . 8 图图 8：47 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比 . 8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.01.10-2020.01.16） . 9 图图 10：14 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）. 10 图图 11：14 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 . 10 图图 12：14 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 . 10 图图 13：14 城分线城市二手房成交

16、月同比城分线城市二手房成交月同比 . 10 图图 14：14 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 . 11 图图 15：14 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 . 11 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 . 11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 . 11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 . 12 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 . 12 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 . 12 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化

17、周期（周）城市及分线城市商品房去化周期（周）. 12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 . 12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 . 12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据 . 14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 . 14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比 . 14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土

18、地出让金年同比. 14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比 . 14 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 . 15 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 . 15 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2020.01.13-2020.01.17） . 16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅

19、度（重点地产公司股价周变动幅度（2020.01.13-2020.01.17） . 16 表表 1：32 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2020.01.10-2020.01.16） . 7 表表 2：11 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.01.10-2020.01.16） . 9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.01.10-2020.01.16） . 12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.01.10-2020.01.16） . 1

20、3 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2020.01.11-2020.01.17） . 16 表表 6：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.01.11-2020.01.17） . 17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、地产行业政策及基本面跟踪情况一、地产行业政策及基本面跟踪情况 （一）（一）主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，李克强表示要实施好宏观政策，提振市场预期，确保经济运行在合理区间，积极的财政政策要把减税、节支作为关键，稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，疏通传导机制，此外要加快补

21、上基础设施、城市配套设施等领域短板，推进老旧小区改造，扩大有效投资，增强发展后劲。近日举办央行金融统计数据新闻发布会，一方面提出要严控房地产在信贷资源中的占比，引导商业银行切实转变经营思想，把经营重点放在实体经济和小微企业领域，另一方面表示未来中国下调存款准备金率有空间， 但空间有限。 融资方面， 银保监会强调， 坚决落实“房住不炒”要求， 严格执行授信集中度等监管规则， 严防信贷资金违规流入房地产领域。 此外，国务院近日表态，国家级新区要坚持房住不炒定位，落实职住平衡要求，严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为。 地方层面，各地因城施策，部分三四线城市放松力度较大。

22、衡阳市公积金中心下调公积金贷款首套首付至 20%（原 30%），二套下调至 30%（原 50%），提高了提高贷款额度，对缴存时间未满 2 年、未满 3 年、3 年以上的，最高贷款额度提高至 40 万元（原 35 万元）、45 万元（原 40 万元）、50 万元（不变），此外允许二套房同时提取公积金和申请贷款（原只可提取或贷款），并将加快房企回款、缩短放贷时间。盐城市阜宁县近日发布农民购房补贴相关文件，提出： （a）县城购房（含二手房）补贴 5 万元，集镇购房补贴 3 万元；（b）在县安置房超市购买商品房额外补贴 5 万元，购买安置房的补贴 4 万元；（c）农房拆除补贴 350 元/平，退出宅基

23、地补贴 1 万元。 达州近日发布文件， 中心城区购买 140 平米以下新房给予100 元/平米补助，并全面推行货币化补偿安置，且对房企放宽预售许可，降低预售资金监管额度，延迟城市建设配套费缴纳时间。 落户方面，山东省住建工作会议表示，2020 年全面取消城区常住人口 300 万以下城市落户限制，放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件，并支持青岛市全面放开放宽落户条件。 广东省省长马兴瑞提出， 广东将放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制。上海市市长应勇表示将完善居转等人才引进政策。 人次政策方面，淄博放松人才住房，专科可 5 折申请租赁型人才公寓，面积不低于 60 平米，本

24、科可 7.5 折购买产权型人才公寓，面积不低于 100 平米，限售 5年，5-10 年交易的政府征收出售价与购买价差价的 50%。四限方面，据证券时报报道，深圳市正研究建立二手房指导价格相关制度，目的是为了稳定深圳市二手商品房价格、稳定深圳市商品房市场预期。公积金方面，亳州市、商丘市均提高了贷款额度。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2020.01.12-2020.01.17） 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 （二）（二）重点城市成交情况重点城市成交情况 根据

25、Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示 （数据更新日期为2020年1月16日，下同）： 本周，我们监测的47个城市商品房成交面积637.42万方，环比上升1.5%，同比上升12.8%。 分线城市来看， 四大一线城市本周商品房成交面积111.60万方， 环比上升26.4%，同比上升51.1%，其中，北京和广州成交面积环比分别上升41.9%和63.7%。本周，我们跟踪的16个二线样本城市成交面积319.62万方， 环比下降8.5%， 同比上升3.7%，其中，长沙和济南成交面积环比分别上升137.0%和24.1%。三四线城市成交方面，我们跟踪的27个三四线样本城市成交面积206

26、.19万方，环比上升8.2%，同比上升12.5%。 月度来看，2020年1月47城新房成交环比下降17.2%，同比上升14.0%。分线来看，4大一线城市成交、16个二线城市、27个三四线城市成交同比分别上升36.1%、7.9、15.4%。全年累计情况来看，2020年全年，47城市整体成交同比上涨14.0%。 央行金融统计数据新闻发布会央行金融统计数据新闻发布会：1.要严控房地产在信贷资源中的占比，引导商业银行切实转变经营思想，把经营重点放在实体经济和小微企业领域；2.未来中国下调存款准备金率有空间，但空间有限盐城市阜宁县：盐城市阜宁县：1.县城购房（含二手房）补贴5万元，集镇购房补贴3万元；2

27、.在县安置房超市购买商品房额外补贴5万元，购买安置房的补贴4万元；3.农房拆除补贴350元/平，退出宅基地补贴1万元深圳深圳:据证券时报报道，深圳市正研究建立二手房指导价格相关制度，目的是为了稳定深圳市二手商品房价格、稳定深圳市商品房市场预期广东省省长马兴瑞广东省省长马兴瑞：广东将放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制01/1401/1401/1401/1501/1501/15达州达州：中心城区1.购买140平米以下新房给予100元/平米补助；2.全面推行货币化补偿安置；3.对房企放宽预售许可，降低预售资金监管额度，延迟城市建设配套费缴纳时间01/1601/1201/16长沙：长沙：允许闲置商

28、办用房改造为租赁住房衡阳衡阳：1.下调首付：首套首付下调至20%（原30%），二套下调至30%（原50%）；2.提高贷款额度：缴存时间未满2年、未满3年、3年以上的，最高贷款额度提高至40万元（原35万元）、45万元（原40万元）、50万元（不变）；3.二套房可同时提取和申请贷款（原只可提取或贷款）；4.房企回款：缩短放贷时间李克强李克强：1.要实施好宏观政策，提振市场预期，确保经济运行在合理区间，积极的财政政策要把减税、节支作为关键，稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，疏通传导机制；2.加快补上基础设施、城市配套设施等领域短板，推进老旧小区改造，扩大有效投资，增强发展后劲荣成：荣成：1.我市

29、企业就业的大专、本科、硕士、博士可连续3年享每月500元、1000元、3000元、6000元补贴；2.在我市购买首套房的大专、本科、硕士、博士可获一次性购房补贴1万元、3万元、5万元、10万元，夫妻可同时领取（原仅本硕博工作满3年后可领取） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：32 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2020.01

30、.10-2020.01.16） 分线分线 城市城市 本周成交本周成交 （万方）（万方） 上周成交上周成交 （万方）（万方） 周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 20 周均周均 （万方）（万方） 19 周均周均 （万方）（万方） 周均同比周均同比 去化周期（月）去化周期（月） 去化时间环比去化时间环比 一线 （4 个） 北京 37.41 26.37 41.9% 278.4% 334.8% 24.75 19.45 27.2% 20.54 -3.9% 上海 43.62 37.25 17.1% 30.2% 3.3% 39.80 34.53 15.3% 17.60 -2.4% 广州 18.63 1

31、1.38 63.7% -7.0% -18.4% 23.19 24.96 -7.1% 17.04 2.9% 深圳 11.94 13.27 -10.1% 14.4% 40.3% 14.40 10.25 40.5% 11.23 -1.9% 一线合计一线合计 111.60 88.28 26.4% 51.1% 36.1% 102.13 89.19 14.5% - - 二线 （16 个） 杭州 23.57 31.80 -25.9% 30.1% 62.7% 31.72 20.46 55.0% 7.47 -2.8% 南京 17.85 24.49 -27.1% 25.5% 36.8% 24.44 18.32 3

32、3.4% 19.66 4.5% 武汉 51.54 55.10 -6.5% 98.9% 150.0% 54.55 50.61 7.8% - - 苏州 14.22 25.43 -44.1% -33.4% 0.2% 22.69 23.68 -4.2% 11.90 1.9% 厦门 6.70 6.61 1.5% 52.8% 52.8% 8.20 5.08 61.5% - - 宁波 10.51 23.14 -54.6% 8.8% 65.1% 17.93 14.84 20.8% - - 无锡 11.97 11.06 8.2% 13.1% 30.1% 12.88 16.29 -20.9% - - 福州 6.3

33、2 6.10 3.6% -18.2% -28.0% 7.22 6.79 6.3% 38.33 3.6% 青岛 27.01 30.29 -10.8% 20.1% 20.8% 32.58 33.31 -2.2% - - 长春 20.74 19.01 9.1% -35.3% -38.1% 18.57 23.52 -21.0% - - 南宁 37.13 38.66 -4.0% 6.1% -12.7% 39.21 30.10 30.3% 4.09 1.9% 温州 31.89 26.48 20.4% 13.6% 20.0% 29.12 23.56 23.6% 10.57 -1.0% 济南 27.93 22

34、.52 24.1% 40.3% 32.9% 23.82 24.59 -3.1% - - 大连 2.53 8.30 -69.6% -40.5% 35.2% 8.18 10.73 -23.7% - - 长沙 18.02 7.60 137.0% -38.2% -70.6% 51.16 44.15 15.9% - - 合肥 11.70 19.49 -40.0% -53.7% -19.2% 14.70 15.55 -5.5% - - 二线合计二线合计 319.62 349.48 -8.5% 3.7% 7.9% 396.97 361.60 9.8% - - 三四线 （27 个） 三四线合计三四线合计 20

35、6.19 190.51 8.2% 12.5% 15.4% 219.28 217.17 1.0% - - 47 城合计城合计 637.42 628.27 1.5% 12.8% 14.0% 718.39 667.96 7.6% - - 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 19周均（万方）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%00北京上海广州深圳杭州南京武汉苏州宁波福州青岛长春南宁济南大连合肥本周成交（万方）周环比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8 / 1919 Table_PageT

36、ext 跟踪分析|房地产 图图3：47城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方） 图图4：47城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：47城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%） 图图6：47城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图7：47城城新房成交整体年同比（新房成交整体年同比（%） 图图8：4

37、7城城新房成交分线城市年同比新房成交分线城市年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）和珠三角（7城）成交量分别为212、558和254万方，其中环渤海和珠三角地区环比上周分别上涨12%和3%，而长三角地区则环比下降6%；中西部（3城）、海峡西岸城市群（5城）和沈长地区成交量分别为290、52和55万方，环比上周分别上涨5%、40%和下降15%。 637.421.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0200400600800920W1-W31

38、9-W52 20-W120-W220-W347城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）26.4%-8.5%8.2%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19-W5019-W5119-W5220-W120-W220-W3一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（27城）-17.2%14.0%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%19.0819.0919.1019.1119.1220.01.01-20.01.1647城新房成交环比47城新房成交同比36.1%7.9%15.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19.0819.0919.1

39、019.1119.1220.01.01-20.01.16一线城市二线城市三四线城市14.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20018201920.01.01-20.01.1647城新房成交年同比36.1%7.9%15.4%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20018201920.01.01-20.01.16一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（27城） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图9：全国分区域商

40、品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.01.10-2020.01.16） 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的14个样本城市商品房口径的二手房成交面积为140.40万方，环比上升11.8%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积60.33万方，环比上升25.0%，其中北京和深圳分别环比上升23.9%和26.2%。12个二三线样本城市整体成交面积为80.07万方，环比上升3.6%，其中江门和金华分别环比上升404.4%和79.8%。 月度情况来看， 2020年1月14城市二手房成交环比上升

41、8.1%， 同比上升44.3%。分线来看，一线城市环比上升10.8%，二三线城市环比上升6.3%。全年累计情况来看，2020年全年，14城市整体成交同比上涨44.3%，其中一线城市成交同比上涨85.5%，二三线城市同比上涨25.3%。 表表 2：11 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.01.10-2020.01.16） 分线分线 城市城市 本周成交本周成交 （万方）（万方） 上周成交上周成交 （万方）（万方） 周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 19 周均周均 （万方）（万方） 18 周均周均 （万方）（万方） 周均年同周均年同比比 一线 （2 个） 北京 32.24

42、26.02 23.9% 62.8% 130.5% 28.65 26.48 8.2% 深圳 28.09 22.25 26.2% 160.6% 51.4% 22.38 13.41 66.9% 一线合计一线合计 60.33 48.28 25.0% 97.3% 85.5% 51.02 39.88 27.9% 1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部沈长-15%-36%-6%9%18%34%3%8%22%56%5%11%-42%-47%40%1%16%37%12%71%11%68% 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010 /

43、 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二三线 （12 个） 杭州 14.18 11.91 19.1% 37.0% 44.0% 12.97 10.77 20.4% 青岛 11.80 13.58 -13.1% 82.9% 88.5% 11.48 9.77 17.6% 苏州 21.23 23.38 -9.2% -12.6% -4.2% 17.29 21.99 -21.4% 厦门 13.30 11.44 16.3% 37.3% 37.6% 10.99 8.86 24.0% 无锡 16.21 10.18 59.3% 136.7% 76.9% 11.18 12.22 -8.5% 南宁

44、 3.36 6.78 -50.4% -59.1% -28.7% 5.38 6.44 -16.5% 东莞 10.85 8.10 33.9% 37.5% 38.8% 7.94 7.07 12.3% 扬州 3.23 2.79 15.9% 17.7% 24.5% 2.56 3.41 -24.8% 岳阳 1.53 1.59 -4.2% 45.5% 24.4% 1.38 1.55 -10.8% 佛山 18.25 18.77 -2.8% -1.2% 0.0% 14.89 15.53 -4.1% 金华 6.12 3.41 79.8% 395.8% 194.6% 4.40 3.13 40.3% 江门 3.41

45、0.68 404.4% 92.3% 5.9% 1.62 2.05 -20.8% 二三线合计二三线合计 80.07 77.26 3.6% 21.6% 25.3% 69.29 70.05 -1.1% 14 城合计城合计 140.40 125.54 11.8% 45.6% 44.3% 120.32 109.93 9.4% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：14城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方） 图图11：14城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展

46、研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：14城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：14城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 140.40 11.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02040608002018201920W1-W319-W5220-W120-W220-W314城二手房周均成交面积当周成交环比（%，右）25.0%3.6%-60%-40%-20%0%20%40

47、%60%19-W5019-W5119-W5220-W120-W220-W3一线城市（2城）二三线城市（12城）8.1%44.3%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19.0819.0919.1019.1119.1220.01.01-20.01.1614城二手房成交环比14城二手房成交同比85.5%25.3%-20%0%20%40%60%80%100%19.0819.0919.1019.1119.1220.01.01-20.01.16一线城市二三线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图14：1

48、4城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：14城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 （三）（三）重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为1月16日，下同）： 本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为228.79万方，环比下降6.1%，同比上升56.7%。 月度数据来看， 2020年1月份前16天13城商品房推盘427.61万方， 环比下降54.2%，同比上升30.1%。全年累计来看，截至20

49、20年1月16日，13城市商品房推盘面积同比上升30.1%， 涨幅较2019年全年提升27.9个百分点。 批售比方面， 本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至1.28。 库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周下降0.2%，其中一线城市商品房库存环比上周下降0.3%，二线城市商品房库存环比上周下降0.1%，三四线城市商品房库存环比上周下降0.6%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至14.19个月，11个城市住宅去化周期微升至8.19个月。 图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据

50、来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 44.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20018201920.01.01-20.01.1614城二手房成交年同比85.5%25.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20018201920.01.01-20.01.16一线城市（2城）二三线城市（12城）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0050060019W4319W4519W4719W4919W5120W120W3推盘面积

51、（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00019M119M319M519M719M919M11 20.01.01-20.01.16推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发

52、展研究中心 图图20：13城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房去化周期（城市及分线城市商品房去化周期（周周） 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.01.10-2020.01.16） 城市

53、城市 库存面积（万方）库存面积（万方） 周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月） 北京 2048 0.4% 20.54 -0.82 上海 2833 -0.9% 17.60 -0.42 广州 1944 0.3% 17.04 0.49 深圳 651 -2.0% 11.23 -0.21 南京 2019 0.9% 19.66 0.84 30.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20020.01.01-2020.01.16推盘面积年度同比0.500.700.901.101.301.5005001

54、,0001,5002,00019M119M419M719M1020.01.01-20.01.16成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）14.5020004000600080004000000016W1 16W28 17W3 17W30 18W5 18W32 19W7 19W34库存面积（万方）去化周期（月，右轴）81318232814W2815W2616W2317W2118W1919W17全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期020406001000

55、20003000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）02040020040060080010001200北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 杭州 949 -1.9% 7.47 -0.21 福州 981 0.2% 38.33 1.33 苏州 1271

56、 -1.8% 11.90 0.22 温州 1070 0.3% 10.57 -0.11 南宁 737 1.8% 4.09 0.07 泉州 692 -0.6% 32.93 1.72 莆田 592 0.1% 51.71 4.35 江阴 403 -1.5% 12.42 -0.12 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.01.10-2020.01.16） 城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方） 周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月

57、） 北京 1085 -0.4% 16.39 -0.11 上海 761 -2.0% 6.65 -0.09 广州 749 0.0% 9.40 0.05 深圳 278 -5.2% 6.96 -0.56 福州 400 -0.1% 22.24 1.07 杭州 320 -4.9% 3.18 -0.19 南京 568 3.3% 6.36 0.43 宁波 300 -2.9% 4.30 0.02 苏州 593 -3.5% 6.57 0.00 厦门 320 -0.5% 25.95 -3.73 莆田 273 -0.1% 31.80 3.31 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 （四）（四）全国土地市场供给成交

58、情况全国土地市场供给成交情况 由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为2020年1月12日，下同）。 根据Wind统计的全国100大中城市数据，2020年第2周，供给方面，土地供应总建筑面积为1206.0万方，环比前周上升23.7%，同比下降36.6%。从全年累计来看，截至2020年第2周供应面积同比下降33.5%。成交方面，2020年第2周全类型土地成交1699.2万方，环比下降42.2%，同比下降3.1%。全年累计来看，截至2020年第2周土地成交面积同比上升52.1%。 出让金方面， 2020年第2周土地成交出让金399亿元，环比下降

59、64.9%，同比下降3.2%。分线城市来看，一线城市量升价跌导致出让金环比下降85.2%， 二线城市量价齐跌导致出让金环比下降75.2%， 三线城市量价齐跌导致出让金环比下降21.4%。综合供给和成交，上周全类型土地供销比（移动平均3个月，右）上升至1.14，住宅土地供销比（移动平均3个月，右）上升至1.17。 从溢价率的角度来看，2020年第2周全类型土地成交溢价率为9.1%，较前周环比上升0.4%。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市全类型土地成交溢价率分别为3.0%、11.3%、10.0%，较前周分别下降0.1%、上升0.8%、上升0.3%。宅地方面，2020年第2周宅地成交溢价率为8

60、.9%，较前周上升0.2个百分点。分线来看，一 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1414 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 线城市、二线城市、三线城市上周宅地成交溢价率分别为4.1%、11.0%、8.7%，较前周分别下降0.1个百分点、上升0.8个百分点、下降0.2个百分点。 图图24：全国全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图25：全国全国100大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 图图26：全国全国100大中城市土地成交年度累计同比大中城市土

61、地成交年度累计同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图27：全国全国100大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比 图图28：全国全国100大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 0.000.501.001.502.002.503.003.5001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00019W4219W4519W4819W5120W2供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月

62、，右）供销比（当周，右）-33.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%920W1-20W2全国100大中城市供应面积年同比（%）52.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%920W1-20W2全国100大中城市成交面积年同比（%）101.7%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%920W1-20W2全国100大中城市出让金年同比（%）-50%0%50%100%150%200%920W1-20W2一线城市二线城市三线城市 识别风险，发现

63、价值 请务必阅读末页的免责声明 1515 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图29：全国全国100大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 图图30：全国全国100大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 二、二、地产板块投资观点及重点公司跟踪情况地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 本周衡阳下调公积金首付比，地方层面有利因素持续积累，20年上半年行业环境好于19年。 行业环境转好对需求端有一定正面影响， 1月前16天核心区域商品房成交同比增长25%，非核心区域同比下降8%。

64、值得注意的是，核心区市场去化率依旧处于低位，一季度通常为推盘淡季，如果后续推盘规模下降，成交将面临供需双重压力，不排除增速进一步恶化的可能。信贷层面上，央行降准有助于缓解资金面压力，并且随着基本面下行压力的加大，房企融资政策也存在进一步松动的空间（从最近1个月房企的信用债及海外债规模或成本已经出现明显改善）。板块投资方面，1月进入地产公司业绩预告阶段，中南19年业绩预增80%-110%，保利、绿地业绩分别预增41%、31%，我们预计19年头部房企（TOP20）整体业绩保持30%左右的增长，预计20年整体增幅也将维持在25%，地产板块低估值、高分红，依旧具备较强吸引力。行业及资金环境改善，龙头房

65、企将充分受益，并且龙头房企由于具备更高的增长弹性空间，收益表现或更加突出，继续推荐一二线龙头：一线A股龙头推荐：万科A、金地集团、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 6%7%7%8%8%9%9%10%2,6002,7002,8002,9003,0003,1003,20019W4219W4519W4819W5120W2楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）1%3%5%7%9%11%13%19W

66、4219W4419W4619W4819W5019W5220W2一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%）三线城市溢价率（%） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1616 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图31：A股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度（2020.01.13-2020.01.17） 图图32：H股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度（2020.01.13-2020.01.17） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 5：房企每周拿地

67、汇总房企每周拿地汇总（2020.01.11-2020.01.17） 公告时间公告时间 公司公司 城市城市 土地面积土地面积 建筑面积建筑面积 总地价总地价 楼面价楼面价 权益比例权益比例 权益建面权益建面 权益地价权益地价 （万方）（万方） （万方）（万方） （亿元）（亿元） （元（元/ /平）平） （万方）（万方） （亿元）（亿元） 2020-01-14 天地源 西安 8.76 - 2.8 24.53 56% 13.63 - 2020-01-14 天地源 镇江 7.13 - 1.7 11.76 33% 3.88 - 2020-01-14 天地源 西安 9.98 - 2.8 27.94 100

68、% 27.94 - 2020-01-14 华润置地 沈阳 - - - 13.01 30% 3.90 4.14 2020-01-14 华润置地 北京 - - - 15.21 25% 3.73 1.49 2020-01-14 华润置地 保定 - - - 5.62 53% 2.98 0.24 2020-01-14 华润置地 济宁 - - - 34.07 36% 12.27 3.12 2020-01-14 华润置地 太原 - - - 71.70 50% 35.85 18.34 2020-01-14 华润置地 廊坊 - - - 9.88 100% 9.88 5.19 2020-01-14 华润置地 上海

69、 - - - 8.41 100% 8.41 3.45 2020-01-14 华润置地 武汉 - - - 74.44 100% 74.44 38.34 2020-01-14 华润置地 柳州 - - - 84.57 51% 43.13 16.89 2020-01-14 华润置地 长春 - - - 10.56 100% 10.56 6.94 2020-01-15 迪马股份 武汉 14.55 - - 37.40 100% 20.95 37.40 2020-01-15 迪马股份 武汉 9.62 - 2.7 26.17 100% 5.07 26.17 2020-01-17 滨江集团 杭州 4.89 - 2

70、.4 11.74 100% 17.75 11.74 数据来源：Wind，公司拿地公告，广发证券发展研究中心 -3.9%-3.5%-3.5%-3.2%-3.2%-2.6%-2.3%-1.5%-1.5%-1.3%-1.1%-0.8%-0.7%-0.7%2.6%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%招商蛇口蓝光发展新城控股广宇发展万科A绿地控股中国国贸金地集团荣盛发展泰禾集团阳光城中南建设光大嘉宝华夏幸福金科股份-2.4%-2.4%-2.2%-0.2%0.2%0.7%0.8%1.2%1.5%1.7%2.2%3.1%4.8%6.5%7.1%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6

71、.0%8.0%碧桂园融信中国正荣地产中国海外发展绿城中国华润置地融创中国龙湖集团雅居乐集团中国恒大旭辉控股集团中国金茂远洋集团世茂房地产合景泰富集团 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1717 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 6：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.01.11-2020.01.17） 公告日期公告日期 公司简称公司简称 类型类型 规模规模(亿人民币亿人民币) 利率利率 期限（年）期限（年） 到期日期到期日期 2020/1/12 明发集团 美元债券 15.22 15.00% 1 2020/1/12 2020/1/13 荣安地

72、产 公司债券 2.00 8.00% 2+2+1 2020/1/13 2020/1/13 张江高科 公司债券 3.70 3.40% 3+2 2020/1/13 2020/1/13 禹洲地产 优先票据 44.44 7.38% 6 2020/1/13 2020/1/14 龙光地产 优先票据 12.39 5.40% 4 2020/1/14 2020/1/14 远洋集团 美元担保票据 27.53 4.75% 3 2020/1/14 2020/1/14 正荣地产 优先票据 19.97 7.88% 4 2020/1/14 2020/1/14 弘阳地产 优先票据 20.66 9.70% 2+1 2020/1/

73、14 2020/1/14 华夏幸福 公司债券 34.40 6.90% 3 2020/1/14 2020/1/14 华夏幸福 公司债券 48.16 8.05% 5 2020/1/14 2020/1/14 中骏集团控股 优先票据 10.33 7.38% 4 2020/1/14 2020/1/16 佳兆业集团 优先票据 20.64 9.95% 3+1+1 2020/1/16 2020/1/16 新城发展 优先票据 24.08 6.80% 2+1 2020/1/16 2020/1/17 中国恒大 优先票据 68.58 11.50% 3 2020/1/17 2020/1/17 中国恒大 优先票据 68.

74、58 12.00% 2+1+1 2020/1/17 2020/1/17 富力地产 超短期融资券 7.00 5.40% 120 天 2020/1/17 2020/1/17 金融街 超短期融资券 29.00 2.98% 270 天 2020/1/17 数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心 三、三、风险提示风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1818 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 广发房地产行业研究小组广发房地产行业研究小组 乐

75、 加 栋 ： 首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心，带领团队荣获 2019 年新财富房地产行业第一名。 郭 镇 ： 联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心。 邢 莘 ： 研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018 年进入广发证券发展研究中心。 广发证券广发证券行业行业投资评级说明投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 10%以上。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%+10%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 10%以上。

76、广发证券广发证券公司投资评级说明公司投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 15%以上。 增持： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 5%-15%。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%+5%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 5%以上。 联系我们联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 广州市天河区马场路26 号广发证券大厦35 楼 深圳市福田区益田路6001 号太平金融大厦 31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18层 上海市浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16 楼 香港中环干诺道中111 号永

77、安中心 14 楼1401-1410 室 邮政编码 510627 518026 100045 200120 客服邮箱 法律主体法律主体声明声明 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作，广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为“广发证券” 。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。 广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。 广发证券（香港）经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4 号牌照）的牌照，接受香港证监会

78、监管，负责本报告于中国香港地区的分销。 本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。 重要重要声明声明 广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系，因此，投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响。投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策。 本报告署名研究人员、联系人（以下均简称“研究人员” ）针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容，在此声明： （1）本报告的全部分析结论、研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所

79、有个人观点，并不代表广发证券的立场； （2）研究人员的部分或全部的报酬无论在过去、现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论、研究观点具有直接或间接的联系。 研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量、客户评价、工作量等多种因素确定，其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入，该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务。 本报告仅面向经广发证券授权使用的客户/特定合作机构发送，不对外公开发布，只有接收人才可以使用，且对于接收人而言具有保密义 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1919 / 1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 务。广发证券并不因相关人员通过其他途径

80、收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户。在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律，广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告。 本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售。请注意，投资涉及风险，证券价格可能会波动，因此投资回报可能会有所变化，过去的业绩并不保证未来的表现。本报告的内容、观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标、财务状况和特殊需求，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议。本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险、独立行使投资决策并独立承担相应风险。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但

81、广发证券不对其准确性、完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策，如有需要，应先咨询专业意见。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券的立场。广发证券的销售人员、交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式，向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略，广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致，甚至相反的投

82、资策略。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且无需另行通告。广发证券或其证券研究报告业务的相关董事、高级职员、分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益。在阅读本报告时，收件人应了解相关的权益披露（若有） 。 本研究报告可能包括和/或描述/呈列期货合约价格的事实历史信息（ “信息” ） 。请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法/分析中的部分论点/依据/证据，以支持我们对所述相关行业/公司的观点的结论。在任何情况下，它并不（明示或暗示）与香港证监会第 5 类受规管活动（就期货合约提供意见）有关联或构成此活动。 权益披露权益披露 (1)广发证券（香港）跟本研究报告所述公司在过去 12 个月内并没有任何投资银行业务的关系。 版权声明版权声明 未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。