1、2020中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 地址：广州市天河区珠江新城金穗路1号邦华环球广场9/10楼 电话：02083161188 传真：02083161185 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 002 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2020

2、中国代表城市房地产市场预测编委会 扶伟聪 李丹杨 梁国鸿 郑松杰 张健如 谢宇晗 徐景宏 刘 涟 郑文伟 李举明 邓祥和 李 慰 蓝功敏 吴宪明 宋晶晶 欧阳达辉 岑小春 窦自 罗广滨 张伟昭 赵世鹏 戴 璐 徐 亮 楼浈针 李 鲲 吕 亢 康 伟 高 焕 钱 辉 乔 晶 庄云娟 吴 蟒 董 亮 李伟松 梁家祥 李 玮 戴晓峰 杨伟胜 赵 丽 王 倩 刘 爽 刘 珍 邓玮凌 谢宇晗 袁 尚 冯佩云 吴智杰 张昊 韦常春 梁风喜 广州 / 郭定基 深圳 / 李举明 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 曾 勉 惠州 / 杜志海 江门 / 罗雅丹 中山 / 谢仲娟 肇庆 / 吴 昊 北京

3、/ 窦昕烨 天津 / 任 炯 青岛 / 徐丽丽 济南 / 徐丽丽 石家庄 / 毛筱娜 沧州 / 王计霖 邢台 / 郭凯亮 秦皇岛 / 张子叶 上海 / 李垒垒 杭州 / 李雪霞 南京 / 陈烨东 无锡 / 肖 懿 宁波 / 张 茹 合肥 / 王秋燕 南通 / 陈 宇 常州 / 陈 宇 绍兴 / 舒 也 武汉 / 邹 婷 长沙 / 周 明 郑州 / 王艳茹 南昌 / 张欣欣 重庆 / 王 欢 成都 / 陈清华 西安 / 姚夏敏 贵阳 / 鲁贝侠 南宁 / 顾祥玉 乌鲁木齐 / 张 虎 沈阳 / 马艳梅 大连 / 郭蓉琪 长春 / 杜 婷 福州 / 庞欣悦 厦门 / 樊宇泰 地址：广州市天河区珠江

4、新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼邮编：510627 电话：02083161188传真：02083161185网址： 专业机构：合富研究院保利投顾研究院 合作媒体：观点地产网 总 顾 问： 编 委： 主编： 副 主 编： 责任编辑： 编辑： 008 018 089 056 124 141 164 177 010 019 023 028 032 036 040 044 048 052 090 094 057 061 065 069 073 078 081 085 125 129 133 137 142 146 150 154 157 161 165 169 173 178 181 前言

5、 变致革，革致稳 007编者语 粤港澳大湾区 长三角城市群 环渤海城市群 华中区域 华西区域 东北平原 海峡西岸 2019 年全国房地产市场发展回顾与展望 广州 深圳 东莞 佛山 珠海 惠州 江门 中山 肇庆 上海 杭州 北京 天津 青岛 济南 石家庄 沧州 邢台 秦皇岛 武汉 长沙 郑州 南昌 重庆 成都 西安 贵阳 南宁 乌鲁木齐 沈阳 大连 长春 福州 厦门 南京 无锡 宁波 合肥 南通 常州 绍兴 098 102 106 110 114 117 121 20172019 2020 004 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forec

6、ast 2020 合富辉煌（中国）以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域，深刻融入中国城市 化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。 让更多人分享城市的价值 005 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 营销代理 marketing agent 大宗交易 block transaction 运营招商 operation 下半年叠加新货总价 上升的影响，导致供需矛盾加剧，四季度市场加速下行；全年看，前高后低特征明显。各区 域因【供求关系】、【库存情况】、【区域价值】及【价格策略】的差异，成交

7、分化明显。 政策“向松”；但广州全面放开限购可能性不大。预计市场逐渐走出 2019 年四季度的低迷， 成交低位回升；但【整体宏观环境】及【国内流动性】仍制约市场购买力释放，叠加新增供 应总价上升的影响，供需矛盾难有实际性改善，预计 2020 年广州商品住宅市场成交规模持 平 2019 年，难以明显上升。地价高成本下，价格下调空间有限（局部区域除外）。区域分 化依然存在。 【回顾】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2020 广州 GuangZhou 市场回暖受阻，区域分化加剧 成交底部回升，总体走势平稳 2019 2020 020 2020 中国代表

8、城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年商品住宅及土地市场主要数据一览 2019 年一级市场发展回顾 2019 年二级市场发展回顾 2019 年广州商品住宅及土地市场主要数据 分类供求价 2019 年 1-11 月 同比变化分类供求价 2019 年 1-11 月 同比变化 商品 住宅 新增供应（万m2）702-20% 商住 用地 * 成交建筑面积（万m2）64510% * 成交面积（万m2）7742%* 成交金额 ( 亿元 )85433% 库存面积（万m2）12284%* 成交楼面地价（元 /m2）1323421% * 成交

9、均价（元 /m2）283673% （注：1.网签面积及成交均价均剔除保障房、 安置房、 回迁房等非市场交易；2.以上商住用地包括居住用地和商住混合用地； 3. 成交楼面地价 = 总价 总建；4. 商住用地成交建筑面积包含规定建设商办物业部分；5. 数据截至 2019 年 11 月） 2016 年2015 年2014 年2017 年2018 年2019 年 2014 年2019 年广州市经营性用地成交走势 2000 1500 1000 500 0 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

10、 土地供应更趋“多元”，2019 年广州经营性用地成交规模和总金额同比上升。上半年粤港澳大湾区规 划利好，地市明显回暖，溢价率提升；下半年调控趋严、融资收紧，地市快速走冷 截至 11 月底，广州经营性用地总成交额 1072.88 亿元，同比升 33%；成交规模 991.4 万，同比升 19%；其中商住用地建面 645 万，同比升 10%。 上半年，受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好以及房地产流动性放松，土地市场明显回暖，土地 溢价率提升。公开土地市场竞争激烈，天河 - 金融城、番禺 - 市桥、白云 - 人和镇等地块溢价均达到 45%。 下半年在“不以房地产为短期经济刺激手段”的方针指导下，

11、房地产项目融资监控快速收紧，广州土地市场 快速走冷。 二级市场资金回笼效率放缓， 对未来周转速度信心不足， 房企拿地脚步放慢， 地块中止/流拍潮频现， 即使中心区地块（天河 - 广氮、白云 - 金沙洲地块），亦未能逃过出让失败的命运。7 月起，仅 3 宗宅地有 超过 10% 的溢价，其余地块基本以底价成交。 居住面积 （ 万 m2）商业面积 （ 万 m2）其它面积 （ 万 m2）金额 （ 亿元 ） 12 月 成交 （预计） 111 月 2019 年全市新增供应大幅下降 20%，成交同比回落 14%，全市库存 1228 万，维持近两年来的高位 据合富研究院监测，111 月全市新增供应 702 万

12、，同比降 20%；网签面积 774 万，同比升 2%，网 签均价 28367 元 / ，同比升 3%。受网签延后影响，2019 年成交规模及价格同比均下降。合富研究院监测 70 个代表性楼盘实际成交统计显示，111 月成交套数同比降 14%。 021 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年 1-11 月 2018 年 1-11 月 2017 年 1-11 月 2016 年 1-11 月 2015 年 1-11 月 新增供应面积（万 m2）网签面积（万 m2）网签均价（元 /m2） 2015 年2019 年

13、 11 月广州一手住宅供求价走势 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 供求价走势 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 上半年成交回暖，项目大多趁势稳价去库存；下半年成交明显走冷，局部区域价格大幅下调 上半年，受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好，伴随房地产流动性放松，市场掀起一波回暖行情， 项目大多趁势稳价去库存。下半年随着中美贸易战升级及房地产流动性大幅收紧，广州成交量价逐步下行； 下半年叠加供应总价上升的影响，成交下行加速。3 月全市网签 87 万；二季度

14、月均网签近 80 万；三季 度月均网签近 75 万；1011 月月均网签只有 64 万。 下半年随着市场降温， 部分区域迎来降价潮， 中心走量项目价格普降 （比对上半年） 约5%， 外围的增城、 花都、 从化走量项目下降约 10% 15%，个别项目降幅达 20%。但市场信心不足及个人房贷收紧制约成交明显回升。 各区域因【供求关系】、【库存情况】、【区域价值】及【价格策略】的差异，成交分化明显 从合富研究院监测各区代表性楼盘实际成交情况来看，【成交上升的区域】包括荔湾、海珠和番禺。 荔湾可售货量充足，项目积极稳价去库存，虽然 9 月开始，由于主力热销项目去库存完成令供应大幅缩减， 成交缩量，但

15、111 月总成交同比仍上升 24%。海珠上半年 500 万元以下项目积极稳价去库存；下半年随着 500 万元以下产品供应减少，成交缩量；得益于上半年去库存积极，全年成交升 20%。番禺供应大幅增加，长 期缺货现象缓解，成交上升，各项目价格普涨 3% 5%；改善产品供应增加有效拉动市场需求。 【成交持平的区域】包括增城和花都。两区库存量均大，供应充裕；但房企价格策略截然不同，成交表 现有明显差异。增城“以价保量”，走量项目下半年价格普降 10% 15%，个别项目降幅达 20%，以维持月 均 18 20 万的较好成交，居各区之首。花都整体价格平稳，除极个别项目让利 15% 20% 推新外，大部 分

16、项目普遍优惠力度不大，成交持续低位运行。 【成交下跌的区域】包括天河、白云、黄埔、南沙及从化。天河供应不足，成交大幅下降，价格平稳； 区域成交因兰亭盛荟、珠江花城两盘的推货时点呈现波动。白云可售货量充足，上半年 500 万元以下项目稳 250 200 150 100 50 0 2019 年 111 月广州市各区一手住宅供求价表现价表现 荔湾区 越秀区 天河区 南沙区 花都区 白云区 增城区 番禺区 海珠区 黄埔区 从化区 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 新增供应面积（万 m2）网签面积（万 m2）网签均价（元 /m2） 中心五

17、区外围六区 022 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2020 年房地产市场展望 2019 年三级市场发展回顾 2019 年 1-11 月 2017 年 1-11 月 2018 年 1-11 月 2016 年 1-11 月 2015 年 1-11 月 2015 年2019 年 11 月广州二手住宅成交量价走势 2019 年 1-11 月广州楼盘商品住宅成交金额前 20 名 0 20000 40000 60000 80000 100000 1

18、20000 二手住宅成交量价走势 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 成交面积 （ 万 m2）成交均价 （元 /m2） 价出货支撑成交；下半年 500 万元以上项目居多，购买力受限，成交缩量，全年总体成交回落 14%。黄埔可 售货量减少，总体成交下降 21%，片区产业强劲，需求旺盛，整体价格平稳。南沙 200 万元以上供应明显增 加，房企看好中长期前景及土地成本影响，稳价惜售，供需矛盾加剧致成交下降26%。从化近三年土地出让少， 供求维持低迷，价格下降，三季度个别项目让利 10% 20% 走货，但区域整体成交仍无明显提升。 楼盘销售业绩方面， 亚运城、 富士康科

19、技小镇、 越秀滨海新城稳居三甲。 按区域看， 荔湾独占六席， 白云、 南沙次之，占三席 政策“底部特征”显现，政策“向松”。粤港澳大湾区发展机遇下，目前执行的“限外”政策将会适时 作出调整优化；房地产流动性环境相比 2019 年下半年将有所改善。 预计市场逐渐走出 2019 年四季度的低迷，成交低位回升；但【整体宏观环境】及【国内流动性】仍制 约市场购买力释放，叠加新增供应总价上升的影响，供需矛盾难有实质性改善，预计 2020 年广州商品住宅市 场成交规模持平2019年， 难有明显上升。 一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显 ； 地价成本高， 价格下调空间有限（局部区域除外）。市场

20、逐步走稳的同时，不同区域基于【经济发展水平】、 【供求关系】、 【规划实施力度】及【政策】的差异，分化依然存在。 受信心不足， 购买力下行影响， 二手住宅市场总体偏冷， 成交跌3成， 价格先升后降。 全市成交不足5万套， 同比降3成。上半年月均成交维持5000套左右；三季度月均成交约4500套，1011月月均成交仅约4000套。 指标盘价格在上半年大多升 5% 10%，下半年普降 3% 8%，花都增城跌幅较大。 排名 项目名称 区域 成交金额 网签面积 网签套数 （亿元） （万m2） （套） 1 亚运城 番禺区 108 41 3789 2 富士康科技小镇 增城区 68 33 3680 3 越秀

21、滨海新城 南沙区 49 26 2687 4 兰亭盛荟 天河区 48 10 1061 5 保利和光晨樾 荔湾区 46 10 776 6 中海花湾壹号 荔湾区 40 8 835 7 保利紫云 白云区 39 9 946 8 华发中央公园 荔湾区 37 7 587 9 龙湖双珑原著 黄埔区 35 15 1476 10 珠江金茂府 荔湾区 34 7 453 排名 项目名称 区域 成交金额 网签面积 网签套数 （亿元） （万m2） （套） 11 融创文旅城 花都区 33 14 1269 12 越秀星汇云城 白云区 33 8 816 13 越秀星汇海珠湾 海珠区 30 6 600 14 新世界云逸 白云区

22、30 6 436 15 阳光城丽景湾 南沙区 29 16 1599 16 保利碧桂园公园大道 荔湾区 29 6 561 17 保利罗兰国际 黄埔区 28 8 889 18 保利花海湾 荔湾区 28 7 644 19 誉山国际 增城区 26 15 1542 20 万科海上明月 南沙区 25 12 1372 （注： 为合富辉煌（中国）代理） 023 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年度房价走势 2019 年度销量走势 （截至 2019 年 11 月数据） 2019.02 2019.05 2019.05 2

23、019.10 2019 年深圳在坚持“房住不炒”原则之下，推出多重利好政策，楼市调控略有放松。1 11 月商品住宅网签成交 323 万 m2，同比增长 9.8%；年底库存 267 万 m2，同比下降 24.3%。政府加快土地出让节奏以缓和供求矛盾，全市推出 11 宗商住用地，居住用地及保 障性人才用地增加。 全市商品住宅网签均价为55100元/m2， 同比增长1.8%， 价格维持稳定。 预计深圳调控政策维持基本不变。2020 年新入市项目约 67 个，略有减少。全国资金及人 口往深圳走，是发展大趋势，加上深圳新房增供应有限，供不应求局面仍将存在。在全国政 策风向及投资风潮改变的大环境下，预计未

24、来成交量有上升趋势，网签均价维持平稳，市场 将呈现稳中偏好的发展态势。 政策利好不断，成交逐渐回暖 仍将供不应求，市场稳中偏好 【回顾】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2020 深圳 ShenZhen 024 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年商品住宅及土地市场主要数据一览 2019 年楼市政策回顾 2019 年一级市场发展回顾 2019 年深圳商品住宅及土地市场主要数据 分类供求价 2019 年 1-11 月 同比变化分类供求价 2019 年 1-11

25、 月 同比变化 商品 住宅 新增供应（万m2）370.75-1.5% 商住 用地 * 成交建筑面积（万m2）124.4595% 成交面积（万m2）323.159.8%* 成交金额 ( 亿元 )351.35257% * 库存面积（万m2）267.77-22.7%* 成交楼面地价（元 /m2）2823283% 成交均价（元 /m2）551001.8% （注：1. 数据来源：深圳市规土委；带 * 号数据来自合富研究院（深圳）监测；2. 商住用地成交价格统计：成交楼面地价 = 成交金额 成交建筑面积；3. 数据截至 2019 年 11 月） 2019 年深圳各区域商品住宅市场供求价 区 / 镇 新增供

26、应网签成交成交均价 区 / 镇 新增供应网签成交成交均价 面积 （万m2） 同比 面积 （万m2） 同比 均价 （元/m2） 同比 面积 （万m2） 同比 面积 （万m 2） 同比 均价 （元/m2） 同比 罗湖区0 -100%2.65-43%72010-1%龙华区 27.88124%15.58 -39%617997.1% 福田区12.38 -52%13.9234%991675.8%光明区14.35-72%16.66 -12%47140 3.8% 南山区58.87 31%27.84-29%94352 2.3%龙岗区148.5498%87.023%43408 -0.8% 盐田区21.6457%1

27、5.54 669%50259 5.6%坪山区12.69 -55%21.3-44% 3614415.8% 宝安区71.27 -38%112.87 92% 53502-1.1%大鹏新区6.05 45% 2.4107%31993 -13.8% 多重政策利好，政策调控略有放松 2019 年政策利好不断，2 月粤港澳大湾区发展规划纲要出台、8 月中共中央 国务院关于支持深 圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见出台；政策调控方面，4 月房产增值税由 10% 降为 9%、11 月 144 以下住宅取消了豪宅税、12 月公寓“只租不售”限制取消。 政策内容 城市发展利好 粤港澳大湾区发展规划纲要中共中央 国

28、务院关于支持深圳建设中国特色 社会主义先行示范区的意见 金融 4 月 1 日起房产增值税由 10% 降为 9% 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市 场报价利率（LPR）为定价基准加点形成 楼市调控 11 月 6 日起港澳居民湾区买房不用个税、社保、居住、学习等证明 11 月 11 日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在 1.0 以上、单套 建筑面积在 144 以下的房子均为为普通住宅 12 月 12 日取消商务公寓“只租不售”限制 2019 年深圳房地产相关政策一览 2019 年经营性用地供应规模维持稳定 2019 年 111 月深圳经营性用地

29、成交总建筑面积 613.7 万，同比减少 0.1%；成交总金额 640.4 亿元， 同比增加 42%。供应规模以工业用地为主，占比达 49%。 025 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2016 年 2016 年 2015 年 2015 年 2017 年 2017 年 2018 年 2018 年 2019 年 1-11 月 2019 年 1-11 月 成交总建面积（万 m2）土地出让金额（亿元） 成交总建面积（万 m2）成交楼面地价（元 /m2） 2015 年2019 年 11 月深圳土地成交情况 2015 年2

30、019 年 11 月深圳商住用地成交情况 1200 1000 800 600 400 200 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 0 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 800.00 900.00 年深圳土地成交情况 土地出让金额（亿元） 0 20 40 60 80 100 120 140 年深圳商住用地成交情况 ) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 140 120 100 80 60 40 20 0 商住用地供应宗数为近年最高，出让条件严苛

31、，宅地拍卖逐渐回归理性 2019 年 111 月深圳共成交宗商住用地 11 宗，成交宗数为近年最高，成交总建筑面积 131.17 万， 其中可售用地成交10宗， 总建筑面积为125.93万 ； 自持用地成交1宗， 总建筑面积5.24万。 楼面地价上涨。 10 宗可售用地集中出让，全年成交 1 宗自持用地，人才住房用地成交面积 25.631 万 10 宗可售用地中有 5 宗在 6 月 22 日采用“单限双竞”（限地价、竞地价、竞人才住房面积）模式以高 溢价成交，成交总金额224亿元；另5宗在11月22日采用“双限双竞” （限地价、限最高销售单价、竞地价、 竞人才住房面积） 模式以低溢价率成交，

32、成交金额127亿元；另有坪山1宗商住用地流拍。 宅地拍卖回归理性。 2019 年二级市场发展回顾 供应基本不变，成交规模略有上升，均价 55100 元 / ，同比上升 1.8% 2019 年 111 月深圳住宅供应面积 370.8 万，同比下降 1.5%；成交面积 323.2 万，同比上升 9.6%； 供应基本不变，成交小幅上升，仍处于历史低位；成交均价 55100 元 / ，同比上升 1.8%。 026 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年 111 月深圳各行政区供求价 2015 年2019 年 11

33、 月深圳商品住宅供求价走势 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 年深圳各行政区供求情况 ） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 成交保持区间运行，网签均价涨幅明显 2019 年深圳商品住宅月度网签面积基本维持在 25 42 万，上半年成交增长，下半年基本维持不变； “818”先行示范区建设启动后，网签成交均价涨幅明显，入市项目略有增加。 2019 年 111 月深圳住宅月度供求价走势 新增

34、供应面积（万 m2）网签面积（万 m2）网签均价（元 /m2） 新增供应面积（万 m2）网签面积（万 m2）网签均价（元 /m2） 2016 年2015 年2017 年2018 年2019 年 1-11 月 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 0 100 200 300 400 500 600 700 800 年深圳商品住宅供求价走势 800 700 600 500 400 300 200 100 0 龙岗、宝安成交面积占比达 62%，供应集中在龙岗区 成交面积集中在龙岗、宝安区，两区成交面积合计199.9万, 占比达62%；其次为南山、坪山、光明区；

35、供应面积集中在龙岗区，占地达 40%，其次为宝安、南山区。 80 70 60 50 40 30 20 10 00 10 20 30 40 50 60 70 80 年深圳住宅月度供求价走势 ) 1 月5 月3 月7 月10 月2 月6 月9 月4 月8 月11 月 64000 62000 60000 58000 56000 54000 52000 50000 48000 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙华区 光明区 龙岗区 坪山区 大鹏新区 新增供应面积（万 m2）网签面积（万 m2）网签均价（元 /m2） 027 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estat

36、e Market Forecast 2020 土地出让持续严苛，保障性住房持续推出 展望 2020 年，房地产调控继续将坚持“房住不炒”原则，政策面将维持基本不变，边际放松主要视乎 地区维稳需要；政府仍将持续推出双限双竞用地，缓解土地供应紧张情况，同时大力推出保障性住房用地， 实现深圳“十三五”40 万套保障性住房目标。 预计 2020 年入市项目略有减少，供应集中在龙岗、宝安、南山，市场稳中偏好 根据项目施工进度统计，预计 2020 年新入市项目约 67 个，略有减少。项目集中在龙岗、南山、宝安。 全国资金及人口往深圳走是发展大趋势，加上深圳新房增供应有限，供不应求局面仍将存在。在全国政策风

37、 向及投资风潮改变的大环境下，预计未来成交量有上升趋势，网签均价维持平稳，市场将呈现稳中偏好的发 展态势。 库存量减少，去化周期下降，库存集中在龙岗 截至11月底， 全市商品住宅库存为267.77万， 同比下降22.7%， 去化周期约为8.8个月。 库存集中在龙岗、 宝安，两区库存合计 138.3 万，占比达 51.6%；其中宝安区库存 102.1 万，龙岗区库存 36.2 万。 2020 年房地产市场展望 2019 年深圳各行政区库存及去化情况 30 25 20 15 10 5 0 0 20 40 60 80 100 120 深圳市各行政区库存情况 去化周期（月） 120 100 80 60

38、 40 20 0 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙华区 光明区 龙岗区 坪山区 大鹏新区 12 月库存面积 （ 万 m2）去化周期（月） 028 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年度房价走势 2019 年度销量走势 （截至 2019 年 12 月数据） 2019.02 2019.04 2019.09 2019.10 2019 年 111 月东莞新建商品住宅网签成交 487 万 m2，同比增长 12%，住宅新增供应 396万m2， 同比减少12% ； 成交走势平稳， 货源供应偏紧， 促使201

39、9年东莞市场库存量走低， 年底库存 389 万 m2，同比下降 26%，属历史中等偏低水平。2019 年政府侧重增加土地出 让并加快推进城市更新速度，整改土地出让模式，规范土拍市场秩序以平稳市场预期，111 月经营性土地出让建筑面积较 2018 年增加近 6 成，成交楼面地价同比基本持平。楼市需求 无论区域抑或个盘均现明显分化，成交向优势资源（地段优、品牌响、规划好、低价格）集中， 111月商品住宅网签均价为20110元/m2， 同比增长15%。 相较前年， 在 “稳地价、 稳房价、 稳预期”的调控目标下，2019 年楼市理性稳健特征更为鲜明，全年东莞调控政策保持平稳， 调控思路更清晰，未出台

40、进一步加强的限购及限贷政策。 预计东莞市政府在土地拍卖及市场监管等方面将继续实施灵活调控，稳定市场预期为重任。 2019年 “供不应求” 特征较明显， 2020年这一现象将持续。 2020年东莞楼市供应仍将偏紧， 成交量走势平稳为主，小幅微增，同时房价不会产生更大波动，保持稳中微涨（高价地释放 入市）。 东莞 DongGuan 供应偏紧库存走低，成交稳行分化加剧 稳健政策基调不变，市场仍将健康发展 【回顾】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2020 2019 年商品住宅及土地市场主要数据一览 2019 年东莞商品住宅及土地市场主要数据 2019 年

41、东莞各区域商品住宅市场供求价 区 / 镇 新增供应网签成交成交均价 区 / 镇 新增供应网签成交成交均价 面积 （万m2） 同比 面积 （万m2） 同比 均价 （元/m2） 同比 面积 （万m2） 同比 面积 （万 m 2） 同比 均价 （元 /m2） 同比 茶山镇5.7 -57%12.3 -22%17446 6%南城区15.8 535%14.4 78%27563 28% 常平镇9-60%13.2 -13%15948 12%企石镇6.6 /5.7 -23%17961 10% 大朗镇16.5 175%15.5 69%23987 18%桥头镇6.2 -70%14.8 -46%12530 7% 大岭

42、山镇19.9 -19%24.7 -12%22212 14%清溪镇21 95%14.8 -2%16399 1% 道镇9.5 -10%12.6 40%17094 3%沙田镇19.4 -56%42.6 140%19204 8% 东城区13.7 -46%23.4 -9%25434 27%石碣镇18.4 39%18.7 -27%16090 5% 东坑镇17.2 -20%22.1 21%15998 21%石龙镇8.8 -31%10 19%15709 1% 凤岗镇22.3 48%17.8 136%32820 29%石排镇14.1 43%13 108%18726 5% 高镇21.9 102%24.6 250%

43、16733 15%松山湖0 02.9 -40%28108 4% 莞城区7.1 11%9.7 56%23411 9%塘厦镇48.6 64%39.3 402%22589 -2% 横沥镇5.9 43%3.9 -62%15249 16%万江区0 -100%4.4 -77%21833 2% 洪梅镇0-100%6.1 -51%15927 0%望牛墩镇0 -100%3.2 -66%15498 16% 厚街镇8.3 1%13.6 -25%21224 -6%谢岗镇2 61%0.9 3030% 19555 180% 虎门镇25.4 -38%33 1%20494 11%樟木头镇8.9 23%8.9 -16%1720

44、6 7% 黄江镇1.4 -89%10-54%19101 5%长安镇2.2 -76%5.1 48%28719 11% 寮步镇15.6 -16%22.4 81%21842 24%中堂镇8.1 315%4.6 463%16770 18% 麻涌镇16.9 66%19.1 52%16142 14%南城区15.8 535%14.4 78%27563 28% （注：1. 数据来源：东莞市房产管理局公众信息网；带 * 号数据来自合富研究院（东莞）监测；2. 商住用地成交价格统计：成交楼面地 价 = 成交金额 成交建筑面积；3. 数据截至 2019 年 11 月） 成交持续上升：合富大数据显示，2019 年经营

45、性用地（剔除工业用地）成交总建筑面积 609 万，同比 上涨 34%，全年共成交 43 宗 。 土拍市场热度回落：2019 年土拍市场热度持续回落，房企拿地渐趋理性。全年东莞经营性用地成交金额 约 365 亿元，同比增加 47%；楼面地价约 9936 元 /m2，同比约降 9% 。 分类供求价 2019 年 1-11 月 同比变化分类供求价 2019 年 1-11 月 同比变化 商品 住宅 新增供应（万m2）396-12% 商住 用地 * 成交建筑面积（万m2）37858% 成交面积（万m2）48712%* 成交金额 ( 亿元 )36248% * 库存面积（万m2）389-26%* 成交楼面地

46、价（元 /m2）110830% 成交均价（元 /m2）2011015% 2019 年一级市场发展回顾 类型 全市 中心四区 外围一区 新增面积（万 m2） 396 37 360 同比 -12% -34% -9% 网签面积（万 m2） 487 52 436 同比 12% -13% 15% 类型 全市 中心四区 外围一区 网签均价（元 /m2） 20110 25342 19483 同比 15% 22% 15% 2019 年底存量（万 m2） 389 23 366 同比 -26% -43% -24% 2019 年东莞商品住宅供求同比变化 029 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Re

47、al Estate Market Forecast 2020 1200 1000 800 600 400 200 0 2014 年2019 年 11 月东莞商品住宅供求价走势 25000 20000 15000 10000 5000 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 2016 年2017 年2014 年2018 年2019 年 111 月2015 年 新增供应面积（万 m2）网签面积（万 m2）网签均价（元 /m2） 合富大数据显示，2019 年 1-11 月东莞新建商品住宅供应约 396 万，约 3.5 万套，同比小幅减少 12%，连续 3 年放缓；网签面积约

48、 487 万，约 4.3 万套，同比小幅增加 12%。2019 年供需比为 0.8 : 1，已现 轻度供不应求。 2019 年新房均价约 20110 元 / ，首次突破 2 万元大关，同比上涨约 15%。 2019 年二级市场发展回顾 700 600 500 400 300 200 100 0 300 250 200 150 100 50 0 2016 年2019 年 11 月东莞经营性用地（不含工业）成交走势 2019 年 111 月2018 年2017 年2016 年 成交总建面积（万 m2）土地出让金额（亿元） 0 100 200 300 400 500 600 700 月东莞经营性用地

49、（不含工业）成交走势 2019 年 1-11 月东莞各区供求价 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 月东莞各区供求价 网签面积（万 m2）均价（元 /m2）供应面积（万 m2） 60 50 40 30 20 10 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 中堂镇 长安镇 樟木头镇 谢岗镇 望牛墩镇 万江区 塘厦镇 松山湖 石排镇 石龙镇 石碣镇 沙田镇 清溪镇 桥头镇 企石镇 南城区 麻涌镇 寮步镇 黄江镇 虎门镇 厚街镇 洪梅镇 横沥镇 莞城区 高镇 凤岗镇 东坑镇 东城区 道镇 大岭山镇 大朗镇 常平镇 茶山镇 030 2020 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2020 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 月东莞楼市月度供求价走势 网签面积（万 m2