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1、 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2019 中国代表城市房地产市场预测编委会 扶伟聪 李丹杨 徐景宏 郑松杰 张健如谢宇晗 宋卫东 郑文伟 李举明 邓祥和 李 慰 蓝功敏 宋晶晶 欧阳达辉 岑小春 窦自罗广滨 王 倩 张伟昭 刘 涟 康 伟 李 鲲 楼浈针钱 辉 庄云娟 高荣华 乔 晶 吴 蟒 李 玮 戴 璐 梁家祥 戴晓峰赵 丽 刘 爽 文 灵 邓玮凌 谢宇晗 袁 尚 冯佩云 吴智杰 张昊 韦常春 梁风喜 广州 / 吴智杰 深圳 / 李举明 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 梁文灿 中山 / 谢仲
2、娟 惠州 / 李富松 北京 / 宋 宁 天津 / 任 炯 山东 / 徐丽丽 大连 / 郭蓉琪 石家庄 / 毛筱娜 上海 / 王岩岩 合肥 / 王秋燕 南京 / 汪 静 杭州 / 周志华 武汉 / 谢晶晶郑州 / 王艳茹 太原 / 张 渊 长沙 / 周 明 南昌 / 张欣欣 成都 / 陈清华重庆 / 王 欢 西安 / 姚夏敏 贵阳 / 鲁贝侠 南宁 / 顾祥玉 沈阳 / 杨 楠长春 / 李鑫龙 福州 / 赖 涛 厦门 / 王元凯 地址:广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼邮编:510627 电话:02083161188传真:02083161185 网址: 专业机构:合富研
3、究院保利投顾研究院 合作媒体:观点地产机构 主编: 副 主 编: 助理主编: 责任编辑: 编 辑: 总 顾 问: 编委: 003 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 006 019 089 058 108 134 157 168 008 020 026 031 037 043 048 052 090 095 101 104 059 065 069 079 084 109 114 119 124 129 135 139 144 149 153 158 162 169 173 前言 慢周期调节市场预期 再平衡重建地产生
4、态 粤港澳大湾区 长三角城市群 环渤海城市群 华中区域 华西区域 东北平原 海峡西岸 2018 年全国房地产市场发展回顾与展望 广州 深圳 东莞 佛山 珠海 中山 惠州 上海 合肥 南京 杭州 北京 天津 山东 大连 石家庄 武汉 郑州 太原 长沙 南昌 成都 重庆 西安 贵阳 南宁 沈阳 长春 福州 厦门 004 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 005 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 合富辉煌(中国)以“深耕”的理念看待进驻的
5、每一座城市每一个区域,深刻融入中国城市 化和城市升级发展进程,帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。 让更多人分享城市的价值 营销代理 marketing agent 大宗交易 block transaction 运营招商 operation 成交 2 6 9 万 m 2 ,同比下降 4 0 % ;成交均价为 1 5 7 8 2 元 / 万 m 2 ,同比下降 6 % 。从历年供销水平来看,2 0 1 8 年石家庄供销量处于较低位,较往年年均 4 0 0 万 m 2左右的市场容量减少了 3 0 % 以上。 石家庄市 2018 年普通住宅成交量价走势 20172018 年石家庄一二手成交住宅量价
6、走势 4 0 3 0 2 0 1 0 0 8 0 6 0 4 0 3 0 2 0 1 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018年普通住宅成交量价走势 1 2 月8 月4 月1 0 月6 月2 月1 1月7 月3 月9 月5 月1月 住宅成交面积 ( 万 m 2 )住宅成交均价 (元 / m 2 ) 20172018 年石家庄月度供求价走势 1 2 0 1 0 0 8 0 6 0 4 0 2 0 0 2 5 0 0 0 2
7、 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 供应面积(万 m 2 )成交面积(万 m 2 )成交均价(元 / m 2 ) 新房成交面积(万 m 2 )二手成交面积(万 m 2 ) 新房成交均价(元 / m 2 )二手成交均价(元 / m 2 ) 2 0 1 7年1月2 0 1 7年1月 2 0 1 8年1月2 0 1 8年1月 2 0 1 7年5月2 0 1 7年5月 2 0 1 8年5月2 0 1 8年5月 2 0 1 7年9月2 0 1 7年9月 2 0 1
8、 8年9月2 0 1 8年9月 2 0 1 7年3月2 0 1 7年3月 2 0 1 8年3月2 0 1 8年3月 2 0 1 7年7月2 0 1 7年7月 2 0 1 8年7月2 0 1 8年7月 2 0 1 7年1 1月2 0 1 7年1 1月 2 0 1 8年1 1月2 0 1 8年1 1月 2 0 1 7年2月2 0 1 7年2月 2 0 1 8年2月2 0 1 8年2月 2 0 1 7年6月2 0 1 7年6月 2 0 1 8年6月2 0 1 8年6月 2 0 1 7年1 0月2 0 1 7年1 0月 2 0 1 8年1 0月2 0 1 8年1 0月 2 0 1 7年4月2 0 1
9、7年4月 2 0 1 8年4月2 0 1 8年4月 2 0 1 7年8月2 0 1 7年8月 2 0 1 8年8月2 0 1 8年8月 2 0 1 7年1 2月2 0 1 7年1 2月 2 0 1 8年1 2月2 0 1 8年1 2月 2 0 1 8 年受市场严查影响,6 8 月供求急剧下降,四季度开发商降价跑量,价格出现小幅下滑。 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 年石家庄一二手成交住宅量
10、价走势 088 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2019 年房地产市场预测 2 0 1 8 年石家庄房企经历本轮市场行情艰苦和恶劣的阶段,2 0 1 9 年将是市场修复之年。 预计 2 0 1 9 年金融层面诸如房贷利率,首套认定等金融层面的政策将因为全国宏观市场而率先得到修正 和调整;政策方面,2 0 1 9 年将延续 2 0 1 8 年底的“一城一策”基调,限价、限购等行政手段均有机会得到修 正和调整,政策将逐步修复以往因为过严调控而明显下滑的市场,市场维持总体平稳的态势。目前市场整体 将持续 3 5 个月
11、的筑底期,预计 2 0 1 9 年下半年将在量上有一定的上扬,价格降到一定程度后逐步企稳。 2018 年石家庄公寓成交量价走势 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 1 2 月8 月4 月1 0 月6 月2 月1 1月7 月3 月9 月5 月1月 住宅成交面积 ( 万m 2 )住宅成交均价 (元 / m 2 ) 2 0 1 5 1 0 5 0 2 0 1 8 年石家庄各区商品住宅中,长安区、鹿泉区成交量最大,均超过 5 0 万 m 2 ,桥西区成交均价最高, 为 2 0 8 8 0 元 / m 2 。2 0 1 8 年,别墅共成交 1 8 万 m 2
12、,同比 2 0 1 7 年下降 5 % ,全年成交均价为 1 6 8 1 5 元 / m 2 ,同比 2 0 1 7 年上涨 7 % 。 2 0 1 8 年石家庄二手房价格同比下滑 7 . 9 % ,二手房对政策极度敏感;受新房市场影响,2 0 1 8 年 1 0 月后 二手房成交量有轻微回弹。 石家庄 2 0 1 8 年非商品住宅市场整体低迷,公寓、写字楼降幅明显,商铺逆势而上。2 0 1 8 年公寓共成交 5 6 万 m 2 ,同比 2 0 1 7 年下降 2 2 % ,全年成交均价为 1 3 9 4 8 元 / m 2 ,同比 2 0 1 7 年上涨 1 9 % ;写字楼共成交 7 万
13、m 2 ,同比 2 0 1 7 年下降 7 3 % ,全年成交均价为 1 1 6 1 6 元 / m 2 ,同比 2 0 1 7 年下降 2 4 % ;商铺共成交 1 7 万 m 2 ,同 比 2 0 1 7 年上涨 4 2 % ,全年成交均价为 2 0 7 0 9 元 / m 2 ,同比 2 0 1 7 年下降 9 % 。 2018年石家庄公寓成交量价走势 089 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 长三角城市群 China Real Estate Market Forecast 2019 090 2019 中国
14、代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2018 年度房价走势 2018 年度销量走势 (截至 2018 年 12 月数据) 2018.08 2018.10 2018.02 2018.02 继 “房子是用来住的, 不是用来炒的” 定位后, 2018年政府调控政策继续补漏, 又出企业限购令。 2018 年上海市政府在严格控制土地出让的同时,大力扶持租赁住宅用地。 上海全年成交 74 幅住宅用地中 40 幅为租赁住宅用地,占全年住宅用地成 交的 54%。 在供应、成交层面上,在 2017 年供求触底后,虽政府仍对预售证严格审 批,201
15、8 商品住宅供应依然放量,全年供应量达 829.46 万 m2,同比上涨 119%,全年商品住宅网签成交 646.32 万 m2,同比上涨 2%;年底库存达 699.7 万 m2,同比上涨 43%。全年商品住宅网签均价为 53220 元 /m2, 同比增长 11%。 就目前调控政策的收效来看,预计 2019 年市场调控措施放松机会不大。 2019 年租赁用地仍将保持热度。未来可销售的纯住宅项目将更少,且更集 中在远郊区域,市区宅地供应几乎全为租赁用地。目前品牌房企已积极布局 环上海区域,并加大对长三角区域核心城市的布局;中小房企则被动撤离上 海,转战上海周边市场。 2019 年预计租赁住宅项目
16、将集中入市, 从而对商品住宅市场产生一定冲击。 商品住宅供求都将继续放缓,成交均价保持稳定。2019 年预计租赁住宅项 目将集中在市中心区域放量,可售的商品住宅项目将仍以郊区为主。 上海 ShangHai 调控趋严,供应放量,成交维稳 【回顾】 【展望】 China Real Estate Market Forecast 2019 091 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2018 年商品住宅及土地市场主要数据一览 2018 年房地产市场回顾 全年上海楼市政策:首套利率上浮,企业购房受限 2 0 1 8 年调控继
17、续升级、加码、补漏洞,并加强房地产市场的行为规范,打击投资投机需求,以达到“遏 制房价上涨“过快的目标。 2018 年上海商品住宅及土地市场主要数据 分类 供求价2018 年同比变化分类供求价2018 年同比变化 商品 住宅 新增供应(万m2)829.8119% 商住 用地 * 成交建筑面积(万m2) (含租赁用地) 59919% 成交面积(万m2)646.322%* 成交金额 ( 亿元 )98530% 库存面积(万m2)699.743%* 成交楼面地价(元 /m2)164449% 成交均价(元 /m2)5322011% 区 / 镇 新增供应网签成交成交均价 区 / 镇 新增供应网签成交成交均
18、价 面积 (万m2) 同比 面积 (万m2) 同比 均价 (元 /m2) 同比 面积 (万m2) 同比 面积 (万m2) 同比 均价 (元/m2) 同比 闸北28.38-12.5%22.4879%884871%静安6.51/4.17198% 1146671% 杨浦27.08/18238%9141914%金山30.1536%19.4-39% 212075% 徐汇11.46/14.270.4%949273%嘉定88.6948%76.48-17% 382535% 松江83.588%59.35-14%427794%黄浦13.06 124%7.0647% 1237234% 青浦78.7826%79.32
19、-13%41177-2%虹口10.13128%3.63-27% 97958-4% 普陀区15.2239%16.95-13%869756%奉贤91.5162%54.732%3106516% 浦东新区85.04256%74.430%788442%崇明44.68 131%32.02148% 29294-6% 浦东原 南汇区 75.454%59.06-16%3502911%长宁/1.6-25% 1004049% 闵行56.36136%44.4446%641473%宝山73.8126%50.58 -24% 47890 0.4% 卢湾10.03638%8.3861%128654 22% (注:1 . 数据
20、来源:上海网上房地产、上海国土资源局、中国指数研究院;带 * 号数据来自合富研究院监测;2 . 商住用地 成交价格统计:成交楼面地价 =成交金额 成交建筑面积) 政府在供给侧大力扶植租赁住宅 截至 1 2 月 3 1日,上海 7 4 幅居住用地中 4 0 幅为租赁住宅用地,占总住宅供地的 5 4 % 。 商品住宅市场:供应量暴涨,成交量维稳 上海 2 0 1 8 全年商品住宅总供应 8 2 9 . 8 万 m 2 ,同比上涨 1 1 9 % ;总成交 6 4 6 . 3 1万 m 2 ,同比上涨 2 % ;成交 价格 5 3 2 2 3 元 / m 2 ,同比上升 1 1 % 。 2017 年
21、 5 月 4 日 开盘买房要摇号 2018 年 7 月 3 日 企业购房新规 2017 年 5 月 17 日 商办类项目进一步整顿 2018 年 4 月 1 日 首套房贷利率上调 2017 年 6 月 1 日 二手房网签身份要核验 2017 年 9 月 15 日 租售同权 2017 年 7 月 21 日 新房销售一份清 2017 年 7 月 7 日 上海住房发展十三五规划 2017 年 7 月 18 日 买房摇号细则出台 2017 年 1 月 6 日 “商住房”暂停网签 2017 年 4 月 “1+6”上海都市圈 2017 年 4 月 11 日 拿地招拍挂复合 1 2 3 45678 9 10
22、11121314 2017 年 4 月 21 日 商办土地不得建公寓式办公 2017 年 7 月 4 日 纯租赁用地发布出让公告 092 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 商品住宅“高供给”并未促进“成交量上行 ” 2 0 1 7 年商品住宅供应为 2 0 0 6 年以来的最低水平,2 0 1 8 年供应放量,但高供给并未推动成交量上行。 商品住宅供应集中在“外环外” 2 0 1 8 年各环线供应面积同比 2 0 1 7 年皆有所上涨;其中,内环内及中内环间涨幅明显,分别为 4 7 4 % 和 3 6 9 % ;
23、中内环间成交面积同比 2 0 1 7 年涨幅最大,上涨 5 9 % 。 商办市场:办公物业成交量价回升,商业物业库存问题凸显 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 8 0 0 6 0 0 4 0 0 2 0 0 0 20122018 年上海商品住宅年度量价走势 上市面积(万 m 2 )成交面积(万 m 2 )成交价格(元 / m 2 ) 2 0 1 6 年2 0 1 3 年2 0 1 7 年2 0 1 4 年2 0 1 8 年2 0 1 5 年 6 0 0 0 0 5 0 0 0 0 4 0 0 0 0 3 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0
24、2 0 1 2 年 2018 年上海商品住宅月度成交走势 1月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 0 月 1 1月 1 2 月 上市面积(万 m 2 )成交面积(万 m 2 )成交价格(元 / m 2 ) 1 6 0 1 4 0 1 2 0 1 0 0 8 0 6 0 4 0 2 0 0 7 5 0 0 0 6 0 0 0 0 4 5 0 0 0 3 0 0 0 0 1 5 0 0 0 0 7 0 0 6 0 0 5 0 0 4 0 0 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 内环内 2018 年上海商品住宅环线量价走势 上市面积(万 m 2 )成交面积(万 m 2 )成交价格
25、(元 / m 2 ) 中内环间中外环间外环外 1 2 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 6 0 0 0 0 4 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 093 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2 0 1 8 年办公市场放量,全年办公物业供应量为 2 6 4 . 0 8 万 m 2 ,较 2 0 1 7 年同比上涨 9 7 6 % ; 成交面积为 1 6 1 . 7 3 万 m 2 ,较 2 0 1 7 年同比上涨 3 2 % ; 供应的大幅度放量带动成交上行。 5 0 0 4 0 0
26、3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 20122018 年上海办公年度量价走势 批准上市面积(万 m 2 )销售面积(万 m 2 )销售价格(元 / m 2 ) 2 0 1 6 年2 0 1 3 年2 0 1 7 年2 0 1 4 年2 0 1 8 年2 0 1 5 年2 0 1 2 年 4 0 0 0 0 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 2018 年上海办公月度成交走势 1月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 0 月 1 1月 1 2 月 上市面积(万 m 2 )成交
27、面积(万 m 2 )成交价格(元 / m 2 ) 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 4 5 0 0 0 4 0 0 0 0 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 3 5 0 3 0 0 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 5 0 0 20122018 年上海商业年度量价走势 批准上市面积(万 m 2 )销售面积(万 m 2 )销售价格(元 / m 2 ) 2 0 1 6 年2 0 1 3 年2 0 1 7 年2 0 1 4 年2 0 1 8 年2 0 1 5
28、年2 0 1 2 年 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 094 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2 0 1 8 年全市商业供应放量,全年商业物业供应量为 2 0 5 . 0 4 万 m 2 ,较 2 0 1 7 年同比上涨 6 3 9 % ;成交面积 为 1 4 0 . 4 7 万 m 2 ,较 2 0 1 7 年同比上涨 5 % ;供应大幅度上涨并未带动成交的大幅上涨,导致库存量随之上涨到 1 0 2 2
29、 . 1 6 万 m 2 ,较 2 0 1 7 年上涨 8 7 . 6 9 万 m 2 。 2019 年房地产市场展望 租赁住宅趋热,商品住宅回归理性 从政策来看:政府全力求稳,2 0 1 9 年几乎不可能出现政策松动。随租赁住宅的逐渐入市,预计政府将逐 渐完善租赁住宅市场相关政策。 从市场发展来看:2 0 1 9 年预计租赁住宅项目将集中入市, 将对商品住宅市场产生一定冲击,商品住宅 市场供求将继续放缓。就区域来看,2 0 1 9 年预计租赁住宅项目将集中在市中心区域放量,可售的商品住宅项 目将仍以郊区为主。 从租赁住宅发展来看:从 2 0 1 7 年下半年租赁土地的推出,到 2 0 1 8
30、 年上海租赁用地的大幅放量,反映 政府正引导需求从“买”到“租”,将房屋属性逐步转到满足“住”的商品属性上。租赁用地的大量推出考 验了开发商对土地的全过程开发能力,对开发商的运营能力和资本运作能力提出了更高的要求。目前上海拍 得租赁用地的均为国企, 且均为底价拿地, 租赁回报率仍有一定保障, 未来随着租赁市场及配套政策不断完善, 企业进入的积极性将继续趋于提高。 2018 年上海商业供求成交走势 1月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 0 月 1 1月 1 2 月 上市面积(万 m 2 )成交面积(万 m 2 )成交价格(元 / m 2 ) 4 0 0 0 0 3 5 0 0
31、0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 4 5 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 095 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2018 年度房价走势 2018 年度销量走势 (截至 2018 年 12 月数据) 2018.11 2018.11 2018.04 2018.02 2018 年合肥部分限制性政策有所放松,全年商品住宅网签面积 873.29 万 m2,同比增长 151%;高价盘入市和备案节奏加快
32、,商品住宅网签均价为 15100 元 /m2,同比增长 17.6%。三季度后市场热度回调,整体开盘去化 率大幅下滑,市场分化现象凸显,高性价比楼盘持续热销,高价盘去化形势 严峻。土地市场热度急剧下滑,土地成交量价回落明显,房企拿地趋于理性。 中央定调房地产调控因城施策,2019 年受宏观经济环境影响,市场预期或 将持续走低,客户观望态势延续,合肥楼市将持续低位运行,未来随着大量 高价盘备案,价格走势将高位维稳。下半年若政策组合优势进一步凸显,市 场热度或将较上半年有所回升。 合肥 HeFei 政策微调备案提速,热度下滑分化加剧 因城施策迎窗口期,房企布局迎新机遇 【回顾】 【展望】 China
33、 Real Estate Market Forecast 2019 096 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2018 年商品住宅及土地市场主要数据一览 2018 年楼市政策及城市发展回顾 2018 年一级土地市场发展回顾 分类 供求价 2018 年 同比变化 分类 供求价 2018 年 同比变化 新增供应(万 m2) 944.62 23.3% * 成交建筑面积(万 m2) 671.4 -22% 商品 成交面积(万 m2) 873.29 151% 商住 * 成交金额 ( 亿元 ) 463.8 -27% 住宅 *
34、库存面积(万 m2) 544.53 4.5% 用地 * 成交楼面地价(元 /m2) 6908 -6.3% 成交均价(元 /m2) 15100 17.6% 2018 年合肥商品住宅及土地市场主要数据 2018 年合肥各区域商品住宅市场供求价 (备注:1 . 数据来源:合肥市房地产管理局;带 * 号数据来自合富研究院监测;2 . 商住用地成交价格统计:成交楼面地价 =成交金额 成交建筑面积) 区 / 镇 新增供应 网签成交 成交均价 区 / 镇 新增供应 网签成交 成交均价 面积 同比 面积 同比 均价 同比 面积 同比 面积 同比 均价 同比 (万 m2) (万 m2) (元 /m2) (万 m
35、2) (万 m2) (元 /m2) 蜀山区 67 34% 69 382% 17004 1.4% 政务区 23 -7% 19 245% 23244 2% 庐阳区 89 30% 78 365% 17015 -1% 新站区 130 15% 90 35% 12578 14% 包河区 46 33% 42 98% 17860 29% 滨湖区 209 79% 184 444% 17208 -6% 瑶海区 125 144% 56 209% 12310 5% 北部组团 89 10% 117 115% 12243 3% 高新区 61 -25% 93 461% 15143 -2% 西南组团 50 -49% 64 -
36、24% 11844 20% 经开区 56 20% 61 279% 14783 12% 整体市场预期下行,土市热度降温明显,土地 流拍现象增多。 整体市场预期下行,市场去化难度加大,房企 资金层面承压,房企拿地渐趋理性,楼面价和地价 逐渐走低, 土市热度降温明显, 低溢价成交、 拍转挂、 延迟、流拍成为土地市场常态,2 0 1 8 年流拍宗数和 面积居近年首位,居住类用地流拍占比较高。 宏观政策:房住不炒因城施策,行政性调控政策微调 行政性管控政策微调,积极推进人才落户,保障多层次住房需求。 合肥楼市调控经历了 2 0 1 7 年的“真空期”,2 0 1 8 年行政性管控政策有所调整,政策调整的
37、力度和频次 相对较小,主要针对人才落户、住房保障、土拍政策、备案管理等方面展开,以微调行政管控手段、稳定市 场预期为主,调控政策对楼市的影响力度较弱。 城市建设:多重城市建设利好不断,助推区域深度融合发展 滨湖科学城正式挂牌,打造高质量发展新高地,提升合肥城市竞争力。 1 0 月 9 日,合肥滨湖科学城正式揭牌。规划面积 4 9 1平方公里,未来将打造成高质量发展新高地,聚 力建设具有国际竞争力的高端战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业、现代农业“四个产业群”。 东部新中心加快推进,旧城改造和厂区搬迁提速,未来发展潜力不断增强。 东部新中心规划面积约 3 4 . 1平方公里,核心区面积约 9
38、 . 4 平方公里。旧城改造、老厂区搬迁为 2 0 1 8 年 区域发展重点,动迁力度较大,可腾出上千亩土地资源,同时多家高科技及文创企业意向进驻,未来区域形 象将得到有力提升,发展层级将上升一个台阶。 3 5 0 0 3 0 0 0 2 5 0 0 2 0 0 0 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 0 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 20152018 年合肥经营性用地流拍趋势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 流拍面积 (亩)流拍宗数(宗) 2 0 1 6 年2 0 1 5 年2 0 1 7 年 2 0 1 8 年 097 20
39、19 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 供地积极性增强,土市热度降温明显,成交量 价回落显著。 从整体市场看,2 0 1 8 年合肥(九区四县一市) 供应经营性用地 9 6 5 7 . 5 亩,同比上涨 1 5 . 8 % ;2 0 1 8 年合肥经营性用成交面积 8 6 7 3 . 4亩,同比下跌 1 1 . 7 % ;成交金额 6 3 6 . 9 5 亿元,同比下跌 2 0 . 3 % ; 土地平均成交单价为 7 3 4 . 4 万元 / 亩,同比下跌 9 . 8 % 。 房企拿地趋于理性,外地房企置地仍占主导, 本地
40、房地拿地积极性提升。 2 0 1 8 年整体市场 “遇冷” , 土市热度持续下滑, 房企拿地趋于理性,外地房企拿地面积占主导,本 地房企拿地积极性提升。从土地成交情况看,2 0 1 8 年安徽本土房企拿地面积约 3 4 8 9 . 5 5 亩,占比相对 2 0 1 7 年上升 1 1 . 7 个百分点;2 0 1 8 年外地房企拿地 面积约 5 1 8 3 . 8 5 亩,占全年土地成交面积 5 9 . 8 % 。 土地供应集中于非限购区,巢湖市土地供应居首,肥西肥东为成交主力。 从分区域市场看,2 0 1 8 年合肥市经营性土地供应主要集中于非限购区(四县一市),总供应面积达 5 0 2 8
41、 . 2 亩, 占合肥全市经营性土地总供应量的5 2 . 1 % ;2 0 1 8 年合肥市土地成交主要集中于限购区 (主城九区) , 土地总成交面积达4 5 4 9 . 4 亩,占全市土地成交量的5 2 . 5 % ;其中,肥东县、肥西县土地成交量位居全市前两名, 成交面积分别为 1 3 6 4 . 9 亩、9 4 8 . 6 亩,分别占全市土地成交总面积的 1 5 . 7 % 、1 0 . 9 % 。 2018 年合肥各区域经营性用地供求量表现 20172018 年合肥经营性用地供求量价走势 20172018 年房企拿地变化情况 供应量(亩)成交量(亩) 本地房企 ( 安徽省内 )外地房企
42、 ( 安徽省外) 供应量 ( 亩)成交量 ( 亩) 成交均价 (万元 / 亩) 2 0 1 7 年 2 0 1 7 年 2 0 1 8 年 2 0 1 8 年 1 2 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 9 0 0 8 0 0 7 0 0 6 0 0 5 0 0 4 0 0 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1 0 0 % 8 0 % 6 0 % 4 0 % 2 0 % 0 % 年房
43、企拿地变化情况 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 年合肥各区域经营性用地供求量表现 蜀山区 高新区 滨湖区 肥东县 包河区 长丰县 巢湖市 庐阳区 经开区 庐江县 瑶海区 新站区 肥西县 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 8 0 0 6 0 0 4 0 0 2 0 0 0 供地方向不断外扩,品牌房企积极进驻,板块开发热度不断提升。 合肥主城区土地稀缺性较高,随着城市版图的不断扩容,土地开发方向也不断外扩,滨湖金融板块、肥 西县政府等板块热度高涨, 供地积极性大幅增强, 绿城、 旭辉等品牌房企积极进驻, 随着板块热度的不断提
44、升, 未来将成 2 0 1 9 年热点开发区域。 租赁用地供应提速,房企积极性较低,多为国企和品牌房企竞得。 合肥作为首批住房租赁试点城市之一,租赁用地供应纳入年度土地供应计划,计划供应面积占新建商品 住房用地供应面积约 1 5 % 。2 0 1 8 年租赁用地供应明显提速,蜀山、瑶海、经开等区域推出租赁用地,含租赁 类用地成交总面积 1 1 8 8 . 8 亩,房企拿地积极性较低,多为国企或品牌房企竞得。 098 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 2018 年二级市场发展回顾 房企推货积极,开盘去化走低,市场热
45、度下滑。 网签限制放松,备案量大幅上扬,库存去化周期缩减。 截至 2 0 1 8 年 1 2 月底,合肥十一区(主城九区 +北部组团、西南组团)库存量为 4 8 7 5 7 套,同比上涨 1 % ,库存去化周期约 6 . 6 个月。其中限购区(主城九区)库存量约 4 2 3 9 8 套,同比下跌 2 . 3 % ,库存去化周期 为 7 . 4 个月。四季度网签提速,备案量大幅上扬,库存去化周期减少。 合肥潜在供应量较大,主要集中在限购区,市场竞争形势严峻。 据不完全统计,截至 2 0 1 8 年 1 2 月底,合肥十一区(主城九区 +北部组团、西南组团)潜在供应量约 1 4 7 9 . 5 万
46、,九区潜在供应量约 1 1 4 6 . 1万;其中,滨湖、包河区、北部组团潜在供应量较大,后续供应 量分别为 2 6 1万、1 7 5 . 2 万和 1 9 4 . 4 万,后续竞争激烈形势不改。 3 0 0 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 5 0 0 合肥九区商品住宅存量及去化周期 合肥各区潜在供应量 在售库存(万 m 2 )未推项目(个) 蜀山区 高新区 滨湖区 包河区 政务区 西南组团 庐阳区 经开区 北部组团 瑶海区 新站区 合肥各区潜在供应量 6 0 0 0 0 5 0 0 0 0 4 0 0 0 0 3 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 3
47、 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 库存量(套)去化周期(月) 合肥九区商品住宅存量及去化周期 2 0 1 5年1月 2 0 1 7年1月 2 0 1 5年9月 2 0 1 7年9月 2 0 1 6年5月 2 0 1 8年5月 2 0 1 5年5月 2 0 1 7年5月 2 0 1 6年1月 2 0 1 8年1月 2 0 1 6年9月 2 0 1 8年9月 2 0 1 5年3月 2 0 1 7年3月 2 0 1 5年1 1月 2 0 1 7年1 1月 2 0 1 6年7月 2 0 1 8年7月 2 0 1 5年7月 2 0 1 7年7月 2 0 1 6年3月 2 0 1 8年
48、3月 2 0 1 6年1 1月 2 0 1 8年1 1月 099 2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019 供应积极性增强,备案管控力度放松,整体供 求趋于平衡。 2 0 1 8 年,合肥十一区(主城九区+北部组团、 西南组团)住宅新增供应量 7 6 0 6 9 套,同比上涨 9 . 8 % ,住宅备案量为 7 8 1 9 4 套,同比上涨 1 3 9 . 4 % 。 整体市场下行明显,房企积极推货抢占市场,供应 积极性有所增强,政府备案管控明显放松,全市备 案量大幅上涨,备案滞压现象缓解。 主力供应集中于滨湖新站,全市
49、备案滞压现象缓解,限价盘和低价盘为备案主力。 从供应区域看,滨湖区和新站区为供应主力,整体供应量占全市供应量的 3 8 . 2 % 。从成交区域来看,其 中限购区(主城九区)备案量 6 0 8 2 3 套,限购区备案量占比为 7 7 . 8 % ,非限购区(北部组团和西南组团)备案 量 1 7 3 7 1套,同比上涨 2 7 . 3 % 。限价盘和低价盘为备案主力,高价盘备案有所提升,备案滞压现象有所缓解。 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 2018 年合肥各区域商品住宅供求表现 20172018 年合肥十一区商品住宅供求走势 供应量(套)备案量(套) 供应量(套)备案量(套) 年合肥各区域商品住宅供求表现 蜀山区 高新区 滨湖区 包河区 政务区 西南组团 庐阳区 经开区 北部组团 瑶海区 新站区 0 20000 40000 60000 80000 100000 年合肥十一区商品住宅供求走势 2 0 1 7 年2 0 1 8 年 房企推货积极性增强,整体去化率持续下滑, 市场分化现象突显。 据合富研究院(安徽)不完全统计,2 0 1 8 年, 合肥市共计开盘加