1、 从社区出发 2020 年全国房地产市场展望及策略 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 2 - 前 言 过去 20 年，中国房地产与经济增长、城市化高度捆绑在一起，形成了一股巨大的投资浪 潮，满足了大部分人的居住需求，让政府获得了城市建设的资金，也让无数家庭积累了巨大的 私人财富。 20 年后，随着住房主要矛盾的变迁，住房政策也正在进行调整。在过去国家缺乏建房资 金、居民缺乏购房能力之时，通过金融信贷政策鼓励购房。当前住房主要矛盾是居民杠杆水平 快速上升、城市流动人口和低收入人口住房支付能力不足等问题，因此未来住房的长期发展目 标是在居民杠杆安全可控的前

2、提下，解决特定人群住房困难的问题。决策者充分意识到，进一 步刺激房地产购买，不仅不会解决上述问题，还会加大系统性金融风险。因此，住房政策的调 整更多依靠住房供给侧结构性改革，核心是增加供给主体和产品的多样性。比如，将租赁住房 市场发展起来，通过老旧社区改造盘活存量资源等。 要建立多主体的供给机制，需要在土地制度、税收制度等方面进行较大的改革，不是一时 半刻可以实现的。因此，作为一种以时间换空间的手段，房地产调控政策依然会持续下去。 没有政策的刺激或打压，市场会进一步回到基本面上，整体快速增长的可能性不再，但结 构性的增长机会仍然存在。 过去享受了补贴红利的城市， 如果没有人口流入与收入增长的支

3、撑， 补贴的作用会减小。相反，资金会进一步向好的区域和好的产品集中，聚焦具有增长潜力的城 市显得尤为重要。 买方市场的格局更加明显。 在过去的数量短缺时代和 “资产荒” 时代， 供给方掌握议价权， 产品和区域并没有那么重要。但很明显，从二手房市场开始，买方的议价能力越来越高，对产 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 3 - 品的选择越来越苛刻。一些城市尽管新房销售规模尚可，但相对于供给来说，去化变得越来越 难。原因在于今天的客户中换房改善客户越来越多，客户本身住在社区之中，对换房的时机并 不迫切，调控下的贷款政策对换房不友好。 从这个意义上看，房地产销售

4、行业真正的竞争时代才刚刚开始。在未来的战场上，消费者 需求是唯一的“指挥棒”，谁能够更加接近消费者，谁能够更懂消费者需求偏好，谁能够扎根 社区，谁才能更好地实现房客匹配。这背后需要更多的数据能力，更需要服务者专业素质的提 升。2020 年，我们会看到渠道和代理两股力量的竞争，会看到线上线下进一步融合，也会看 到经纪行业出现新的组织模式。 2020 年，我们提出“从社区出发”的理念，正是想告诉行业的主体，政策有松有紧，市 场有起有落，只有回到居住的原点，为消费者的品质居住提供更好的服务，才能在未来竞争中 走得更远。 2020 年 1 月 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RE

5、SERVED - 4 - 目录目录 前 言 . 2 新房见顶，二手见底 . 5 （一）调控政策上紧下松，长效机制渐成气候 . 7 （二）新房市场：天量见顶，市场格局进一步集中 . 10 （三）二手房市场：交易量五年新低，GMV 小幅增长 . 15 （四）土地市场：需求降温，向一二线转移 . 21 减量市场，存量博弈 . 24 （一）调控最紧的时间已经过去 . 26 （二）新房市场交易量小幅下降，去化更难 . 29 （三）二手市场触底回升，增长有限 . 31 聚焦核心，深耕社区 . 36 （一）2020 年的核心挑战：找客难、转化难 . 38 （二）聚焦人口增长的核心城市和城市圈 . 39 （三

6、）聚焦高需求、高库存区域 . 45 （四）抓住不同消费偏好，精准匹配房源 . 46 （五）从社区出发，发挥一二手联动 . 47 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 5 - 新房见顶，二手见底 2019 年房地产市场回顾 2019 年我国房地产调控持续深入，呈现上紧下松的态势，一城一策的 长效机制逐步落地。 新房在供应放量下保持高位， 全国商品住宅销售面积小 幅增长 1%，增幅进一步收窄。二手房在弱预期及新房分流的影响下，成交 面积低位下降 2%，创 5 年新低。开发商拿地热情下降，土地成交同比下降 14.2%，土地市场进一步向一二线城市转移。 1 201

7、9 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 6 - 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 7 - （一）调控政策上紧下松，长效机制渐成气候 2019 年房地产调控继续落实“房住不炒”的理念，“一城一策”的长效机制逐步推进， 全年没有全国性大的政策调整，只城市层面出现了一些边际变化。 在调控政策方面，一季度部分城市调整了限价及摇号等不合时宜的政策，多个二线城市推 出放宽落户及人才引进政策，市场预期好转推动市场季节性升温明显。然而，自 3 月 12 日住 建部部长表示要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，政策开始收紧。4 月住

8、建部 对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的 6 个城市进行了预警，5 月住建部又对房价涨 幅较大的佛山、苏州、大连、南宁 4 个城市进行了预警提示。之后，市场热度较高的西安、苏 州分别于 6 月、7 月升级了限购、限售政策。同时，合肥、苏州、东莞等地基于土地市场热度 升高也及时收紧土拍政策。下半年来随着市场降温明显，地方政策开始松动，7 月长沙放松对 境外机构和个人购房的限制，东莞放松对港澳台居民购房的限制，之后又有部分城市的部分区 域以引进人才、城市发展为目的进行政策调整，比如上海自贸区、天津中关村两区、粤港澳大 湾区内城市等。临近年末南通、唐山又出台限售等收紧政策。可见房地产调

9、控愈加精细化，地 方政府贯彻“一城一策”，中央不动，地方视情况而动。 表 1：2019 年以来政策调整主要城市 日期 城市/区 政策 松 or 紧 1/3 青岛 高新区暂时取消公开摇号售房 松 1/9 海口 新落户家庭限购；暂停企业购房 紧 1/30 常州 放宽落户条件 松 2 月起 杭州主城区 涉宅用地封顶溢价率调整为 30%； 首次设置限房价 紧 4/1 石家庄 提高公积金贷款条件 紧 4/27 丹东 限购、限售 紧 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 8 - 5/11 苏州 工业园区、苏州高新区部分重点区新房限 售；土地出让报价条件调整为区间设置

10、紧 6/20 西安 临潼区纳入限购；增高外迁户购房门槛 紧 7/24 苏州市区、 昆山市、太仓市 购房日前 3 年内在苏州市范围内连续缴纳 2 年及以上个税或社保；市区限售 紧 7/5 长沙 对境外机构和个人放松限购 松 7/31 东莞 针对港澳台居民放松限购 松 8/6 上海自贸区 放松限购 松 9/7 河北任丘 放松限购 松 9/9 贵阳 公积金贷款放宽 松 9/25 无锡 公积金认房认贷；提高贷款额度 松紧 结合 9/30 呼和浩特 提高首付比及二套公积金贷款要求 紧 10/15 南京六合区 放松限购 松 10/15 天津滨海中关村科技 园、宝坻中关村科技城 放松限购 松 10/15 三

11、亚 放松限购 松 11/4 大陆 放松台湾同胞购房资格 松 11/6 大湾区内地城市 放松香港居民购房限制 松 11/7 大湾区内地城市 放松澳门居民购房限制 松 11/7 南京 人才购房政策 松 11/8 江门 放松限购 松 11/11 深圳 调整普宅标准 松 11/15 成都天府新区 放松 3 类人购房户籍社保限制 松 11/22 广州 外地人购房社保个税互证 松 11/29 佛山 放松人才购房门槛 松 12/1 上海 上海使用权房限购 紧 12/2 大陆 港澳台居民可在内地参保 松 12/2 深汕合作区 可交易，不计入深圳限购; 商品住房和商 务公寓限售 5 年 松紧 结合 12/3 中

12、山 放松购房资格限制 松 12/4 成都高新南区 放松跨区域购房限制 松 12/25 南通 限售 紧 12/31 唐山 限售 紧 资料来源：贝壳研究院 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 9 - 在金融政策方面，2019 年房地产金融监管全年保持收紧。一季度，在银行资金宽松下房 企融资环境略有改善， 房地产开发资金累计同比有所增长， 全国房贷利率平均水平也有所下降。 但在部分城市新房和土地市场升温下，政府加大了对房地产开发企业融资的管控力度。3 月 4 日，银保监会印发通知，要求进一步提升风险管控能力，防止小微企业贷款资金被挪用至政府 平台、房地产等调控

13、领域形成新风险隐患；5 月 17 日，银保监会公布 2019 年要严查房地产 违规融资，房地产行业政策将聚焦五大重点；7-9 月央行、银保监会及国务院又针对房地产违 规资金、专项债等做了规定。受监管和信贷收紧影响，房地产开发资金累计同比增速从 5 月开 始下降，房贷利率也从 6 月开始止降回升。10 月起 LPR 与房贷挂钩，11 月 LPR 利率下降 5 个基点，受此影响房贷利率增长态势有所缓和。 总之，2019 年房地产调控呈现上紧下松的状态，中央层面政策保持稳中有紧，地方政府 在“一城一策”下政策有所调整，但无论是紧政策还是松政策，其调整范围和力度均不大。 图 1：2019 年房地产金融

14、监管加强的政策整理 数据来源：贝壳研究院整理 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 10 - 图 2：全国房地产开发资金累计同比 数据来源：国家统计局 图 3：全国首套、二套平均房贷利率（%） 数据来源：Wind （二）新房市场：天量见顶，市场格局进一步集中 2019 年全国新建商品住宅销售再创历史新高，但增速进一步回落。全国商品住宅销售面 积预计达 14.9 亿平方米，同比增长约 1%，增速比 2018 年回落 1 个百分点；销售额 GMV 达 13.8 万亿，同比增加约 9%，比 2018 年回落 5 个百分点。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6

15、% 7% 8% 9% 10% 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 4 4.5 5 5.5 6 6.5 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 首套平均房贷利率二套房贷平均利率 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 11 - 图 4：全国新建商品住宅销售面积及销售额 数据来源：贝壳研

16、究院 2019 年新房销售保持增长的主要原因有以下三点： 第一，新房供应放量且房企降价促销，使得需求释放超出预期。2019 年新房供应继续增 加，前 11 月全国新建商品住宅施工面积及新开工面积同比分别增加 10.2%和 9.3%。在供应 增长下，房企选择“以价换量”，从而销售维持高位。下半年以来全国新建商品住宅销售面积 累计均价同比增速出现下降，且单月均价出现下跌，可见成交量的增长来自于“以价换量”。 头部企业在三四线城市以价换量情况明显。 图 5：全国新建商品住宅施工面积及新开工面积（万平方米） 数据来源：国家统计局 0 20000 40000 60000 80000 100000 120

17、000 140000 160000 128000 132000 136000 140000 144000 148000 152000 20019E 住宅成交面积（万平）销售额（亿元）-右 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2016年2017年2018年2019年前11月 商品住宅施工面积商品住宅新开工面积 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 12 - 图 6：全国新建商品住宅累计销售面积同比及累计销售均价同比 数据来源：贝壳研究院 第二，城市独立周期下，此消彼长维持

18、销售高位。市场的变动呈现明显的从高能级城市向 低能级城市传导的特点，东部及中部城市市场在政策收紧下有明显回落，但是西部省会城市还 在增长。 图 7：2019 年新建商品住宅销售面积同比增长的部分西部城市1 数据来源：贝壳研究院 1 新建商品住宅中含保障房，下同。 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 累计销售面积同比累计销售均价同比 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 昆明南宁桂林泸州银川乌鲁

19、木齐南充包头 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 13 - 图 8：碧桂园、恒大、绿地、荣盛住宅项目在不同等级城市的销售面积及均价变化 数据来源：贝壳研究院 第三，增长来自于部分受调控影响较深的一线城市和二线城市的低位回升。2019 年一线 城市在新增供应加大下销售面积低位同比增长 10.1%，其中北京及深圳同比分别增加 39%和 19%。二线城市中，前期调控后明显下降的城市在供应增长下触底回升，比如厦门和南京，分 别同比增长 29.4%和 16.4%。 图 9：北上广深新建商品住宅销售面积走势（万平） 数据来源：贝壳研究院 -40% -30% -20%

20、 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 一二线三四线一二线三四线一二线三四线一二线三四线 恒大碧桂园绿地荣盛 2019年前11月销售面积同比2019年销售价格同比 0 500 1000 1500 2000 2500 200182019 上海北京深圳广州 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 14 - 图 10：2019 年一线城市新建商品住宅销售面积（万方）及同比 数据来源：贝壳研究院 图 11：二线城市 2019 年新房销售面积同比变化 数据来源：贝壳研究院 39% 7% 19% -4% 0 200 400 600 800

21、 1000 1200 1400 1600 北京上海深圳广州 2018年2019年E同比 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 烟 台 合 肥 太 原 无 锡 郑 州 大 连 重 庆 西 安 成 都 青 岛 长 沙 石 家 庄 淄 博 佛 山 杭 州 济 南 东 莞 长 春 苏 州 天 津 南 昌 沈 阳 温 州 南 京 武 汉 宁 波 厦 门 唐 山 福 州 南 宁 昆 明 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 15 - 表 2：2019 年新建商品住宅销售面积增长较快的 20 城 城市 销售面积同比 城市 销售面积同比 珠海 86.

22、18% 厦门 29.44% 济宁 56.79% 宁波 27.23% 昆明 53.92% 武汉 25.17% 中山 48.76% 绍兴 22.50% 南宁 40.76% 深圳 19.12% 洛阳 40.08% 南京 16.42% 常德 39.63% 银川 15.82% 北京 39.13% 温州 15.80% 福州 32.09% 岳阳 14.37% 唐山 30.58% 乌鲁木齐 12.61% 数据来源：贝壳研究院 新房市场在城市间的格局进一步集中。2019 年 TOP10 城新房 GMV 占比达到 20.1%， 较 2018 年增加 0.7 个百分点；TOP50 城市占比达到 48.7%，较 20

23、18 年增加 1.5 个百分点。 表 3：2019 年全国重点城市新房交易情况 城市 面积占比 GMV 占比 TOP10 11.6% 20.1% TOP30 23.6% 38.2% TOP50 30.5% 48.7% 数据来源：贝壳研究院 （三）二手房市场：交易量五年新低，GMV 小幅增长 2019 年二手房市场继续低位运行， 全国二手房交易面积预计为 3.9 亿平， 同比下降 2%； 成交套数达 426 万套，是近 5 年以来的最低值。二手房交易额 GMV 实现 6.76 万亿，同比增 长 2.8%，增速比 2018 年收窄 7.7 个百分点。 2019 KE.COM ALL COPYRIG

24、HTS RESERVED - 16 - 图 12：全国二手房交易面积及交易额 数据来源：贝壳研究院 图 13：近五年全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院 二手房市场交易下降的主要原因有：一是市场预期不断走弱，客户陷入观望情绪，带看成 交难度增大。受预期影响较大的二手房市场自 3 月短暂回升后便持续下降。二是 2019 年新房 放量带来的分流影响使得二手房市场回升困难。比如，北京 2019 年新房在供应增长明显下销 售同比增长 36.3%，而全年二手房成交同比下降 5.5%。 54000 56000 58000 60000 62000 64000 66000 68000 70000 3

25、8000 38500 39000 39500 40000 40500 41000 41500 201720182019E 二手房面积（万方）二手房交易额（亿元）-右轴 457 506 430430 426 2015年2016年2017年2018年2019年E 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 17 - 图 14：链家重点 18 城2链家二手房成交量走势 数据来源：贝壳研究院 表 4：2019 年全国重点城市二手房交易情况 城市 成交套数 套数同比 套均总价 （万元） 中位价 （元/平） 中位价同比 上海 216973 29.9% 378 45993 -

26、1.0% 北京 145016 -5.5% 523 57373 -0.1% 深圳 64027 -0.9% 462 56587 5.3% 广州 90514 -11.4% 290 31313 2.0% 天津 130327 10.9% 196 25266 0.9% 杭州 45823 -8.0% 279 33262 9.4% 青岛 34978 -28.6% 187 20232 -8.5% 济南 46341 29.9% 149 17142 -4.6% 武汉 85569 19.9% 168 18900 -2.0% 西安 44888 -18.9% 128 14176 1.2% 成都 105625 5.2% 1

27、35 14397 -2.9% 长沙 27795 -27.1% 107 10847 -4.6% 大连 68206 -13.0% 107 13241 11.2% 重庆 142786 -10.6% 111 13690 5.3% 南京 76906 8.4% 270 29926 4.5% 合肥 56870 -23.5% 155 16243 0.8% 数据来源：贝壳研究院 2 链家重点 18 城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武 汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 2018/9 2018/10 2018/1

28、1 2018/12 2019/1 2019/2 2019/3 2019/4 2019/5 2019/6 2019/7 2019/8 2019/9 2019/10 2019/11 总成交环比 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 18 - 城市方面，除少数城市出现修复性反弹外，大部分城市处于下调状态。一线城市总体二手 房成交小幅增加 8%，其中仅上海二手房成交套数于低位增长 36%，北京成交低位小幅下降 5.5%，深圳成交基本持平，广州下降 11.4%。二线城市二手房总体成交下降 4.7%，其中超一 半城市成交量出现回落，特别是前期增长较多的烟台、长春等城成

29、交量回落明显。 图 15：2019 年一线城市二手房成交套数同比 数据来源：贝壳研究院 图 16：二线城市 2019 年二手房成交套数同比 数据来源：贝壳研究院 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 上海北京深圳广州 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 烟 台 唐 山 青 岛 长 沙 佛 山 长 春 合 肥 西 安 福 州 大 连 重 庆 南 昌 杭 州 宁 波 温 州 哈 尔 滨 成 都 无 锡 南 京 沈 阳 天 津 苏 州 郑 州 武 汉 济 南 东 莞 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESE

30、RVED - 19 - 价格下跌城市增多。2019 年链家重点 18 城中有 8 城中位价同比下跌，较 2018 年增加 4 个。其中，青岛、长沙、济南、成都和武汉年度中位价由涨转跌；2018 年价格上涨明显的西 安、重庆和杭州，其 2019 年价格涨幅收窄明显。 图 17：链家重点 18 城二手房中位价同比变化 数据来源：贝壳研究院 图 18：2017 年以来链家二手房季度中位价走势 数据来源：贝壳研究院 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 青岛市 长沙市 济南市 成都市 武汉市 廊坊市 上海市 北京市 合肥市 天津市 西安市 广州市 南京市 烟台市 深圳市 重庆市 杭州市

31、 大连市 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 北京市上海市深圳市 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 20 - 图 19：2017 年以来链家二手房季度中位价走势 数据来源：贝壳研究院 2019 年，二手房市场保持高集中度。TOP3 城二手房 GMV 占比达到 27.8%， 较 20

32、18 年 增长 0.4 个百分点； TOP10 城市占比达到 48.7%， 与 2018 年持平； TOP30 城市达到 73.8%， 二手房市场继续保持高集中度。 表 5：2019 年全国重点城市二手房交易情况 城市 套数占比 GMV 占比 TOP3 12.2% 27.8% TOP10 29.2% 48.7% TOP30 53.5% 73.8% TOP50 64.8% 82% TOP100 79% 90% 数据来源：贝壳研究院 2019 年全国有 19 城二手房交易套数占比超过新房；有 13 城二手房 GMV 超过新房。 0 5000 10000 15000 20000 25000 3000

33、0 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 成都市济南市青岛市武汉市长沙市 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 21 - 表 6：2019 年部分城市新房二手房交易结构 城市 二手房成交量/新房成交量 二手 GMV/新房 GMV 厦门 2.47 2.43 北京 2.17 2.44 深圳 1.79 1.56 苏州 1.75 1.45 上海 1.58 1.78 绍兴 1.44 0.97 吉林 1.40 1.0

34、9 大连 1.27 1.06 南京 1.19 0.98 承德 1.19 1.22 天津 1.15 1.29 秦皇岛 1.12 0.98 金华 1.05 1.34 广州 1.01 1.07 数据来源：贝壳研究院 （四）土地市场：需求降温，向一二线转移 2019 年新房销售虽仍保持高位， 但 “以价换量” 下销售疲态已显， 外加开发商融资收紧， 开发商拿地热情回落，2019 年前 11 月全国土地购置面积同比下降 14.2%。从溢价率来看， 2019 年 300 城住宅用地成交溢价率低位小幅下降，较 2018 年下降 0.2 个百分点。 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RES

35、ERVED - 22 - 图 20：全国土地购置面积（万平方米）及同比 数据来源：贝壳研究院 图 21：300 城土拍溢价率（%）走势 数据来源：贝壳研究院 拿地重心向一二线转移。 在三四线城市棚改减退下， 2019 年土地市场向一二线城市倾斜。 2019 年，一线城市住宅用地成交规划建筑面积同比增加 18.2%，二线城市同比增加 19%，三 四线城市同比下降 2.6%。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2016年2017年2018年2019年前11月 土地购置面积同

36、比-右轴 0 10 20 30 40 50 60 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 23 - 图 22：一线、二线、三四线住宅用地成交规划建筑面积同比 数据来源：贝壳研究院 从企业层面看，2019 年拿地最多的前 10 家企业住宅用地权益规划建筑面积占 300 城中 住宅用地成交规划建筑面积的 20.4%，其中碧桂园、绿地控股、万科、中国恒大保持前四名的 位置。前 10 家企业拿地的城市分布在二线和三四线相当，占比分别为 47.6%和 49.5%，与 2018 年相比，二线占比提升 4 个百

37、分点，三四线占比下降 3.7 个百分点。 表 7：住宅拿地权益规划建筑面积 Top10 房企及其拿地总规划建筑面中各等级城市占比 排名 企业名称 权益规划建 筑面积(万) 一线占比 二线占比 三四线占比 1 碧桂园 4117.6 0.8% 29.5% 69.7% 2 绿地控股 2849.7 3.2% 45.2% 51.6% 3 万科 2639.2 5.1% 61.0% 33.9% 4 中国恒大 1857.4 0.0% 52.6% 47.4% 5 融创中国 1660.6 4.3% 69.8% 25.9% 6 保利地产 1659.8 7.5% 45.0% 47.5% 7 新城发展控股 1396.6

38、 0.6% 38.7% 60.7% 8 金科股份 1283.3 0.4% 40.4% 59.2% 9 中梁地产集团 1111.8 0.0% 35.1% 64.9% 10 华润置地 1248.5 6.2% 62.6% 31.2% 数据来源：贝壳研究院 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 一线二线三四线 2018年2019年 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 24 - 减量市场，存量博弈 2020 年房地产市场展望 2020 年房地产政策依旧以防风险为主，政策整体保持稳定，局部三四 线城市及有特殊定位城市或区域的购房环境将有所宽松

39、。在此政策环境下， 2020 年新房市场在新增供应减少及需求难以增长下将小幅回落，预计 2020 年新房销售面积小幅下滑 2%至 14.6 亿平，销售额同比增长 3%至 14.16 万亿。 而处在低位的二手房在潜在需求逐步释放及新房分流影响减弱 下向中枢值回归，预计 2020 年全国二手房交易面积增长 2%至 4 亿平，交 易额增长 7.1%至 7.24 万亿。 2 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 25 - 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 26 - （一）调控最紧的时间已经过去 2019 年中央经济工作会议

40、再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全 国住房和城乡建设工作会议强调 2020 年要着力“稳地价稳房价稳预期”，“不把房地产作为 短期刺激经济的手段”，可见中央保持“房住不炒”的政策定力。但结合目前的房地产市场形 势，房地产调控最紧的时间已经过去，未来尽管不会放松，但能够维持一个稳定的政策环境。 政策的“稳”主要以防风险为主要导向。一方面要防止系统性金融风险爆发。当前我国居 民杠杆率高于新兴国家，增速也快于其他国家，而且 2019 年居民杠杆率可能攀升至 57%，为 防止居民过度使用杠杆， 房地产信贷政策仍将保持宏观审慎， 对违规融资渠道的打压不会手软。 图 23：2018 年

41、居民部门杠杆率3 数据来源：国际清算银行 3 居民杠杆率=住户部门贷款余额/GDP 发达经济体：71.8% 国际平均：59.4% 新兴市场：39.8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 瑞 士 澳 大 利 亚 加 拿 大 韩 国 瑞 典 英 国 美 国 中 国 香 港 泰 国 马 来 西 亚 法 国 西 班 牙 日 本 新 加 坡 德 国 中 国 意 大 利 南 非 巴 西 印 尼 俄 罗 斯 印 度 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 27 - 图 24：2018 年居民杠杆率同比提升百分点数 数据来源：国际清算银行

42、但另一方面，在 LPR 市场化的机制下，房贷利率有下降空间。2020 年，中国整体的宏观 经济下行压力仍然很大，为了保证百年增长目标实现，货币政策有宽松的倾向。市场利率下降 会通过 LPR 传导至房地产市场，11 月 LPR5 年期利率下降 5 个基点，12 月虽保持不变，但 2020 年 LPR 仍有下降空间。以 5 个基点的下滑为例，100 万房贷月供减少 30 元。 防风险的另一层含义是要防止房地产市场出现大幅下滑， 房价出现大幅下跌导致的经济失 速风险。房地产市场在三年的调控下进入到回调阶段，部分城市市场出现较大幅度的下滑，对 地方经济增长和财政金融能力形成负面影响。2019 年 11

43、 月地方政府债务余额较 2018 年末 增长 16%，财源的紧张使得政府依旧需要利用土地资源。地方政府要寻求产业结构的转型升 级，迫切需要人才引入，可能会有更多的城市对特定人群降低购房资格门槛，甚至对特定人群 进行补贴。但是，不要过多看重地方政府的政策松动。从过去成都、南京等城市人才引进后的 市场表现来看，人才引进政策对市场的利好影响较为短期，难以持续。 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 中 国 韩 国 马 来 西 亚 中 国 香 港 法 国 俄 罗 斯 巴 西 日 本 英 国 南 非 印 度 瑞 典 加 拿 大 德 国 意 大 利 泰 国 印 尼 瑞 士 澳 大 利 亚 美 国 新 加 坡 西 班 牙 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 28 - 图 25：地方政府债务余额（亿元） 数据来源：Wind 图 26：成都（左）、南京（右）链家二手房成交量4 数据来源：贝壳研究院 总的来说，2020 年房地产政策仍将继续防范风险，不会出现明显松动，总体将继续保持 稳定。地方政府在城市主体责任之下落实“一城一策”，可能通过降低人才购房限制、放宽落 户限制等外