1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 3939 Table_Page 投资策略报告|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 基本面基本面持续下行持续下行，行业环境继续改善行业环境继续改善 核心观点：核心观点： 政策环境综述：政策环境综述：中央强调房住不炒，地方因城施策有利因素持续积累中央强调房住不炒，地方因城施策有利因素持续积累。中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，在房企融资上也维持较紧的态势，但整体货币政策的改善或将对行业有所利好。地方四限放松政策频率增加，放松城市能级也有所提高（广深 2 个一线）

2、，中央放开放宽落户政策或将使 11%的人口获得限购城市的潜在购房资格。 成交市场综述：成交市场综述：推盘与成交均小幅下滑推盘与成交均小幅下滑，景气度仍在下滑，景气度仍在下滑。根据统计局和房管局数据，12 月全国商品房销售面积同比下滑 1.7%，26 城商品房同比下滑 1.5%， 批售比上行至 1.38， 景气度仍在下行。 全年来看，全国商品房销售面积同比下滑 0.1%，自 15 年来首次负增长。分结构来看，19 年全年一二线城市景气度较高，一线、二线城市分别累计同比增长 5.8%、5.5%，而三四线城市则同比下滑 0.6%。 土地市场综述：土地市场综述：年末供需放量创年末供需放量创 14 年来

3、历史新高年来历史新高。根据中指院数据，19 年 12 月 300 城宅地供需均大幅增长， 单月规模均创 14 年以来历史新高，流拍率也大幅下滑 5.2 个百分点。分线来看，19 年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化，一二线城市成交建面全年均达到同比两位数增长，而三四线则同比转负下滑 2%。 开发投资开发投资综述综述：竣工年同比转正，投资额稳步增长：竣工年同比转正，投资额稳步增长。根据统计局数据，19 年全年竣工面积 9.59 亿平米，同比增长 2.6%，年竣工同比自 17年来首次转正，19 年房企开发投资额 13.22 亿元，同比增长 9.9%，年同比较 18 年微幅扩大 0.4 个

4、百分点，稳步增长。 资金环境综述：资金环境综述：按揭贷规模大幅回升，按揭贷规模大幅回升，利率边际回落利率边际回落。根据统计局数据，19 房企到位资金中个人按揭贷规模同比增长 15.1%，年同比由负转正。根据融 360 数据，12 月 35 重点城市首套、二套房按揭贷利率均环比下滑 1bp，自 19 年 6 月以来首次下调。行业融资环境从 12 月份也开始逐步改善，五年期 LPR 目前对增量存量都形成影响，后续银行内系统货币供给的提升，对于房地产市场需求端的稳定会起到积极的作用。目前行业背景下，主流公司管理能力差异带来集中度的进一步提升，其持续性强于以往，一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团

5、、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 风险提示风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-01-19 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 分析师：分析师： 郭镇

6、SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 相关研究：相关研究： 房地产行业:地产业绩预告期来临，看好板块投资价值 2020-01-12 房地产行业:年末供给放量， 去化率维持低位 2020-01-05 房地产行业:存量浮动贷款挂钩 LPR，重申板块机会 2019-12-30 联系人： 邢莘 -1%6%14%22%30%38%01/1903/1905/1907/1909/1911/19房地产沪深300 识别风险，发

7、现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价收盘价 报告日期报告日期 （元（元/股）股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 30.46 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.50 7.38 6

8、.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.87 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.25 7.35 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 27.44 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.58 4.56 8.46 7.97 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.59 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.69 5.33 5.77 5.46 15.0% 13.8% 金地集团 600383.SH 人民币 14.

9、04 2019/10/31 买入 14.16 2.22 2.59 6.33 5.42 3.18 3.22 17.9% 17.3% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.45 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.20 3.83 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.78 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.81 6.47 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.96 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.84 5.1

10、6 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.85 2019/10/28 买入 8.89 0.93 1.29 8.46 6.07 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 7.35 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.66 4.33 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.52 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.35 3.96 18.23 11.91 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人

11、民币 3.89 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45 10.67 8.55 33.13 32.67 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.76 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 18.15 16.19 8.69 7.74 11.8% 11.7% 金融街 000402.SZ 人民币 7.75 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 6.02 5.26 12.81 10.65 10.9% 11.1% 碧桂园 02007.HK 港币 12.08 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 5.

12、59 4.78 3.30 2.89 25.6% 23.1% 融创中国 01918.HK 港币 44.95 2019/12/06 买入 55.30 5.24 6.94 7.60 5.74 8.35 4.98 27.2% 26.5% 中国海外发展 00688.HK 港币 29.65 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 6.39 5.67 4.76 4.31 15.0% 14.4% 万科企业 02202.HK 港币 32.20 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 7.96 6.92 6.59 7.49 19.9% 18.5% 数据来源：Wind、广发证

13、券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 目录索引目录索引 一、政策环境综述：地方因城施策有利因素持续积累 . 6 二、成交市场综述：推盘与成交均同比下滑 . 14 （一）总体成交市场分述：年同比再次转负，批售比继续上行 . 14 （二）

14、各线城市成交分述：一二线全年景气度较高，三四线年同比转负 . 18 三、土地市场综述：年末供需放量创 14 年来历史新高 . 22 （一）土地市场分述：全年供需微幅增长，楼面价上涨带动出让金增长 . 22 （二）宅地市场分述：一二线全年景气度较高，三四线供需年同比转负 . 24 四、开发投资综述：竣工年同比转正，投资稳步增长 . 29 五、资金环境：按揭贷规模大幅回升，利率边际回落 . 32 （一）房企到位资金分述：个人按揭贷规模增速 19 年大幅改善 . 32 （二）按揭贷利率分述：首套、二套房按揭贷利率半年来首次下调 . 33 六、风险提示 . 37 图表索引图表索引 图图 1：中央坚持中

15、央坚持“房住不炒房住不炒” . 6 图图 2：2019 年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降 . 7 图图 3：LPR 新政：新政：LPR 挂钩存量按揭贷款挂钩存量按揭贷款 . 8 图图 4：各分级城市：各分级城市 2018 城镇常住人口占比城镇常住人口占比 . 11 图图 5：各分级城市：各分级城市 2018 常住人口占比常住人口占比. 11 图图 6：2019 年年 12 月重要中央政策一览月重要中央政策一览 . 12 图图 7：2019 年年 12 月重要地方政策一览月重要地方政策一览 . 13 图图 8：2000-2019 商品房年度

16、累计销售面积及增速商品房年度累计销售面积及增速 . 14 图图 9：2003-2019 住宅年度累计销售面积及增速住宅年度累计销售面积及增速 . 14 图图 10：2000-2019 商品房年度累计销售金额及增速商品房年度累计销售金额及增速 . 14 图图 11：2003-2019 住宅年度累计销售金额及增速住宅年度累计销售金额及增速 . 14 图图 12：商品房单月销售额与销售面积同比商品房单月销售额与销售面积同比 . 15 图图 13：住宅单月销售额与销售面积同比住宅单月销售额与销售面积同比 . 15 图图 14：住宅月度成交均价同比增速对比住宅月度成交均价同比增速对比 . 15 图图 1

17、5： 统计局统计局 70 大中城市新房和二手房价格指数同比大中城市新房和二手房价格指数同比 . 15 图图 16：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 . 16 图图 17：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 . 16 图图 18：全国：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期 . 16 图图 19：全国：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期 . 16 图图 20：26 城商品房批售比城商品房批售比 . 16 图图 21：30 城商品住宅批售比城商品住宅批售比 . 16

18、 图图 22：中指院重点城市新房开盘去化率：中指院重点城市新房开盘去化率 . 17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图 23：11 个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比 . 18 图图 24：中原二手房指数：中原二手房指数 . 18 图图 25：商品房销售面积累计同比增速对比商品房销售面积累计同比增速对比 . 19 图图 26：各线城市商品房成交面积同比各线城市商品房成交面积同比 . 19 图图 27：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

19、 . 19 图图 28：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 19 图图 29：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 20 图图 30：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 20 图图 31：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 20 图图 32：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期. 21 图图 33：各线城市房价环比情况各线城市房价环比情况 . 21 图图 34：20 个一二线城市商品

20、住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 21 图图 35：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 21 图图 36：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 21 图图 37：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 21 图图 38：300 城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况 . 22 图图 39：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况 . 22 图图 40：二线城市土地整体供给情况二线城市土地整体供给情况 . 23 图图 41：三

21、四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况 . 23 图图 42：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况 . 23 图图 43：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况 . 23 图图 44：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况 . 23 图图 45：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况 . 23 图图 46：土地购置面积（万方）及增速土地购置面积（万方）及增速 . 24 图图 47：土地成交价款（亿元）及增速土地成交价款（亿元）及增速 . 24 图图 48：300 城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况 . 24 图图 49：一线城市住

22、宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况 . 24 图图 50：二线城市住宅用地供给情况：二线城市住宅用地供给情况 . 25 图图 51：三四线城市住宅用地供给情况：三四线城市住宅用地供给情况 . 25 图图 52：300 城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况 . 25 图图 53：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况 . 25 图图 54：二线城市住宅用地成交情况：二线城市住宅用地成交情况 . 25 图图 55：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况 . 25 图图 56：300 城市住宅用地供需规划建面（万方）城市住宅用地供需规划建面（万方） . 27 图图 5

23、7：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 27 图图 58：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 . 27 图图 59：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 . 27 图图 60：300 城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率 . 27 图图 61：2000-2019 全国新开工面积规模及增速全国新开工面积规模及增速 . 29 图图 62：全国新开工面积规模及增速（月度）全国新开工面积规模及增速（月度） . 29 图图 63：全国商品房新开工面积与施工面积关系图全国商品

24、房新开工面积与施工面积关系图 . 30 图图 64：商品房新开工及竣工面积增速对比商品房新开工及竣工面积增速对比 . 30 图图 65：2000-2019 住宅销售与新开工面积关系住宅销售与新开工面积关系 . 30 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图 66：2000-2019 住宅中期库存规模及去化周期住宅中期库存规模及去化周期 . 31 图图 67：2000-2019 商品房累计及当期净停工面积商品房累计及当期净停工面积 . 31 图图 68：2000-2019 房地产开发投资规模及增速房地产开发投资规

25、模及增速 . 31 图图 69：全国房地产开发投资规模及增速（月度）全国房地产开发投资规模及增速（月度） . 31 图图 70：2000-2019 住宅开发投资规模及增速住宅开发投资规模及增速 . 31 图图 71：全国住宅开发投资规模及增速（月度）全国住宅开发投资规模及增速（月度） . 31 图图 72：2000-2019 房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金 . 32 图图 73：房地产开发企业资金来源分类占比房地产开发企业资金来源分类占比 . 32 图图 74：房企开发贷及自筹资金累计同比增速房企开发贷及自筹资金累计同比增速 . 32 图图 75：房企定金预收款及按揭贷累计同比增

26、速房企定金预收款及按揭贷累计同比增速 . 32 图图 76：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 33 图图 77：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 33 图图 78：11、12 月一线城市首套房利率情况月一线城市首套房利率情况 . 34 图图 79：11、12 月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况 . 34 图图 80：重点城市：重点城市 12 月份首套房贷利率月份首套房贷利率 . 34 图图 81：35 重点城市二套房贷款平均利率走势重点城市二套房贷款平均利率走势 . 35 表表 1：房地产融资维持

27、较紧趋势：房地产融资维持较紧趋势 . 6 表表 2：央行降准及释放资金情况：央行降准及释放资金情况 . 7 表表 3：12 月重点城市因城施策边际放松月重点城市因城施策边际放松 . 8 表表 4：12 月中央和地方放松落户一览月中央和地方放松落户一览 . 9 表表 5：城区常住人口小于：城区常住人口小于 300 万的二线城市和限购三四线城市一览万的二线城市和限购三四线城市一览 . 10 表表 6：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表 . 17 表表 7：2019 年年 12 月月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 26

28、表表 8：全国土地出让金全国土地出让金 TOP20（2019 年年 12 月）月） . 27 表表 9：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2019 年年 12 月）月） . 28 表表 10：12 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最低城市最低城市 . 34 表表 11：12 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最高城市最高城市 . 35 表表 12：19 年年 1-12 月份房地产行业运营数据一览月份房地产行业运营数据一览 . 36 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|

29、房地产 一、一、政策环境综述：政策环境综述：地方因城施策有利因素持续积累地方因城施策有利因素持续积累 12月中央几次重大政策表态均坚持强调“房住不炒”。中央经济工作会议提出坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。国务院副总理韩正表示，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策，稳地价、稳房价、稳预期。全国住建工作会议同样强调，着力稳地价稳房价稳预期，长期坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，完善城镇住房保障体系，培育发展租赁住

30、房。 图图1：中央坚持“房住不炒”中央坚持“房住不炒” 数据来源：中国政府网，央行，住建部，广发证券发展研究中心 与此相应， 房地产融资整体维持较紧态势。 央行行长易纲表态坚持 “房住不炒”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。银保监会原副主席王兆星进一步指出，房地产融资与制造业融资失衡，要不断完善房地产金融政策，降低房地产融资集中度，控制房地产金融杠杆水平，控制房地产市场金融化和泡沫化。央行会议也强调，坚持房住不炒定位，统筹做好房地产金融调控。具体落实上，银保监会落实遏制金融资金违规进入房地产领域，信托行业2019年第三次风

31、险排查中房地产信托、政信信托是核查重点。从数据来看，2019年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降，前三季度房地产贷款新增4.6万亿元，占各项贷款增量比重为33.7%，比上年全年下降6.2个百分点。 表表1：房地产融资维持较紧趋势房地产融资维持较紧趋势 时间时间 部门部门 政策内容政策内容 2019/12/1 央行行长 易纲 1.坚持坚持“房住不炒房住不炒”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，综合运用多种工具对房地产的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节融资进行逆周期调节；2.坚持稳中求进、精准发

32、力，不搞竞争性的零利率或量化宽松政策 2019/12/1 银保监会原副主席王兆星 房地产融资与制造业融资失衡，要不断完善房地产金融政策，降低房地产融资集中度，控制房地产金融杠杆水平，完善房地产金融政策，降低房地产融资集中度，控制房地产金融杠杆水平，控制房地产市场金融化和泡沫化控制房地产市场金融化和泡沫化 2019/12/15 央行会议 坚持房住不炒定位，统筹做好房地产金融调控统筹做好房地产金融调控 2019/12/22 银保监会副主席 遏制金融资金违规进入房地产领域遏制金融资金违规进入房地产领域。前三季度房地产贷款新增 4.6 万亿元，占各项贷款增量比重为 33.7%，比上年全坚持坚持“房住不

33、炒房住不炒”定位定位，全面落实因城施策全面落实因城施策，稳地稳地价价、稳房价稳房价、稳预期的长稳预期的长效管理调控机制效管理调控机制，促进房促进房地产市场平稳健康发展地产市场平稳健康发展中央经济工作会议中央经济工作会议2019/12/122019/12/23着力稳地价稳房价稳预期，长期坚持“房住不炒”定位，长期坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经不把房地产作为短期刺激经济的手段济的手段，完善城镇住房保障体系，培育发展租赁住房全国住建工作会议全国住建工作会议2019/12/18保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，坚持“房住不炒”定位，坚持“房住不炒”定位，不将房地产

34、作为短期刺激经济不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策，稳地的手段，坚持因城施策，稳地价、稳房价、稳预期价、稳房价、稳预期国务院副总理韩正国务院副总理韩正 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7 / 3 39 9 Table_PageText 投资策略报告|房地产 梁涛 年下降 6.2 个百分点 2019/1/5 银保监会 落实落实“房住不炒房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展 2020/1/7 银保监会 据经参报报道，信托

35、行业 2019 年第三次风险排查正在进行，拟于下周完成，房地产信托、政信信托是核查重点房地产信托、政信信托是核查重点 2020/1/12 银保监会 坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域严防信贷资金违规流入房地产领域。 数据来源：央行，银保监会，广发证券研究中心 图图2：2019年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降 数据来源：央行，广发证券发展研究中心 另一方面，为保证流动性合理宽裕，降低实体经济融资成本，继11月20日首次下调5年期LPR之后，2020年1月1号央行公告，决定于1月6日全面下调

36、金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约8000亿元。 表表2：央行降准及释放资金情况央行降准及释放资金情况 时间时间 提准提准/降准降准 变动变动 调整后大型存款金融机构调整后大型存款金融机构 净释放资金净释放资金 人民币存款准备金率（人民币存款准备金率（%） （亿元）（亿元） 2018/4/17 降准降准 下调 1 个百分点 16.0 4000 2018/6/24 降准降准 下调 0.5 个百分点 15.5 7000 2018/10/7 降准降准 下调 1 个百分点 14.5 7500 2019/1/4 降准降准 下调 1 个百分点 13.5 8000 2019/9/6 降准降准 下

37、调 0.5 个百分点 13.0 8000 2020/1/1 降准降准 下调 0.5 个百分点 12.5 8000 数据来源：央行，广发证券研究中心 此外，央行还在之前LPR挂钩新增贷款的基础上，将LPR挂钩存量贷款，使之彻底取代贷款基准利率。 存量个人商贷换锚的定价机制锁定了2020年的利率不调整，2021年新增房贷需求的增长主要受央行利率政策的影响， 同时也受市场力量的修正。另一方面，存量贷款换锚对非个人商贷是一个重新定价的机会，房地产行业从金融投资品属性的角度来理解，是宏观经济中资金与土地匹配的重要渠道，当市场整体资金成本在下降时，市场也将引导资金通过各种渠道进入房地产行业匹配对应质量0%

38、10%20%30%40%50%2010Q1 2011Q3 2013Q1 2014Q3 2016Q1 2017Q3 2019Q1房地产贷款余额/贷款余额年内房地产贷款增量/贷款增量0%10%20%30%40%50%200720019Q1-3房地产贷款余额/贷款余额年内房地产贷款增量/贷款增量 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 的土地，抬高对地产的需求。 图图3：LPR新政：新政：LPR挂钩存量按揭贷款挂钩存量按揭贷款 数据来源：央行，广发证券发展研究中心 地方层面，在“因城施策”的大背景下

39、，12月以来地方“四限”调控政策放松频率增加，有利因素在持续积累。值得注意的是，“四限”放松政策的城市的能级有所提高， 12月深圳、 广州两个一线城市有所放松， 深圳取消商务公寓 “只租不售”限制，广州表示港澳居民境内无房可购1套自住住房，广州市南沙区、花都区、黄埔区放松人才限购，深汕特别合作区近日启动过渡期商品房销售：家庭在合作区限购2套商品房或商务公寓，单身限购1套，限售5年，合作区购房套数与深圳市其他区购房套数互不包含。二线城市中，成都允许有高新南区购房资格的家庭到天府新区、高新西区、成都中心五城区购房；郑州市提高家庭或个人首次和二次贷款额度；武汉开始实行新积分落户办法，取消落户数量限制

40、，积分达75分即可落户；南京市溧水区放松人才限购，提出专科以上在本区无房家庭，签订1年合同，凭单位社保或本区个税可购房，取消毕业年限和年龄限制；温州市提出满足条件的人才可配售或配租人才住房。三线城市中，张家港提出取消限售后又撤回；南通对市区售价大幅低于周边同类产品的新房限售5年。 表表3：12月重点城市因城施策边际放松月重点城市因城施策边际放松 时间时间 城市城市 政策内容政策内容 12/2 深汕 特别合作区 深汕特别合作区自 17 年 5 月 16 日起冻结商品房交易， 现启动过渡期商品房销售： 家庭家庭在合作区限购限购 2 套套商品房或商务公寓，单身限购单身限购 1 套套，限售限售 5 年

41、年，合作区购房套数与深圳市其他区购房套数互不包含（原深圳户籍限购 2 套，单身限购 1 套，外地户籍 5 年社保限购 1 套） 12/4 成都 允许有高新南区购房资格的家庭允许有高新南区购房资格的家庭（本区户籍 2 年、本区户籍不满 2 年缴纳 1 年社保、非户籍稳定就业缴纳 2 年社保）到天到天府新区、高新西区、成都中心五城区购房府新区、高新西区、成都中心五城区购房 存量浮动利率贷款其他浮动利率贷款参考LPR的浮动贷款利率：LPR+固定加点数值固定贷款利率固定加点数值固定加点数值由借贷双方协商确定协商确定利率水平由借贷双方协商确定协商确定转化后执行转化后执行新利率（2020年8月31日前）转

42、化后执行转化后执行新利率（2020年8月31日前）商业性个人住房贷款参考LPR的浮动贷款利率：LPR+固定加点数值固定贷款利率固定加点数值为固定加点数值为最新执行利率与19年12月LPR差值差值与合同最近的执行利率水平相同相同转化后执行转化后执行新利率利率不变利率不变原贷款类型原贷款类型转换后贷款类型转换后贷款类型转换后利率水平转换后利率水平新利率开始执行时间新利率开始执行时间 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 12/4 郑州 双职工家庭首次贷款额度双职工家庭首次贷款额度提高至 80 万元万元 （原 60 万

43、） ， 单职工家庭首次贷款和双职工家庭二次贷款额度单职工家庭首次贷款和双职工家庭二次贷款额度提高至 60 万元万元 （原40 万） 12/5 武汉 新积分落户办法开始实行，1.取消落户数量限制，积分达取消落户数量限制，积分达 75 分即可落户分即可落户；2.提高稳定生活和稳定就业的积分权重；3.优化年龄结构，吸引年轻人入户 12/9 张家港 据财经网报道，张家港市取消限售政策取消限售政策（原限售 2 年） 12/11 张家港 12 月 10 日确实有窗口进行了取消限售过户的操作，但 11 日已经停止，现在已经恢复限售前的过户政策现在已经恢复限售前的过户政策（限售 2 年） 12/12 深圳 取

44、消商务公寓取消商务公寓“只租不售只租不售”限制限制 12/13 广州市南沙区 本科以上本科以上人才购买首套房不受户籍、社保和个税的缴存限制（原外地户籍家庭须 5 年社保或个税） 12/13 南京市溧水区 专科以上专科以上（原本科以上）在本区无房家庭，签订签订 1 年合同年合同，凭单位社保或本区个税凭单位社保或本区个税可购房，取消毕业年限和年龄限制（原本科要求 40 岁以下，5 年内本区无购房记录） 12/18 广州 取消港澳人士港澳人士购房的本市工作、学习和居留条件，境内无房可购境内无房可购 1 套自住住房套自住住房 12/18 广州市花都区 取消“人才绿卡”需缴 6 个月社保的条件，硕士或硕

45、士或“211”/世界前世界前 500 高校本科高校本科即可申领，享花都区户籍居民购房政策享花都区户籍居民购房政策 12/20 广州市黄埔区 1.广州市人才绿卡人才绿卡（55 岁以下、广州工作半年的全球前 300 海外高校硕士可申领）的父母、配偶父母、成年子女的父母、配偶父母、成年子女可区内购买购买 1 套商品房套商品房（原本人享受广州户籍购房政策）；2.区认定的连续工作半年的人才区认定的连续工作半年的人才可购买 1 套商品房（原外地户籍须连续 5 年社保或个税）；3.港澳居民港澳居民在区内、新加坡居民新加坡居民在指定范围购房享受广州市户籍待遇享受广州市户籍待遇 12/25 南通 市区售价大幅低

46、于周边同类产品的新房，限售限售 5 年年 12/25 温州 1.签订 3 年全职合同并缴纳 3 年社保，本人及配偶在温州住房面积小于 60 平米，本科以上，近 2 年工资超过 10 万，可以可以7 折配售折配售 90 平米人才住房平米人才住房，10 年内为共有产权（限售且不得抵押）；2.签订 3 年全职合同并缴纳 1 个月社保，本人及配偶在温州无住房，本科以上，可可 3 折配租折配租 40 平米人才住房平米人才住房 数据来源：地方政府网站，广发证券研究中心 此外，在中央重申全面放开放宽落户政策的背景下，地方的落户政策放松对于房地产行业也是一大利好。12月以来中央多次表态落户放松。中央政法委书记

47、郭声琨强调要加大户籍制度改革，确保到2020年1亿左右非户籍人口在城市落户目标如期完成。中央办公厅、国务院办公厅近日再次表示，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制， 全面放宽常住人口300万-500万的大城市落户条件。 发改委近日表示，福建福州东部片区、广东广清接合片区、四川成都西部片区、重庆西部片区全面放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。地方层面上，武汉、郑州、洛阳、开封、鞍山近日放松落户。江苏近日表示，城区常住人口300万以下城市和建制镇全面取消落户限制，城区常住人口300万至500万城市全面取消重点群体落户限制，城区常住人口500万以上城市调整完善积分落户政策， 并且202

48、0年努力实现800万农业转移人口在城镇落户，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上 表表4：12月中央和地方放松落户一览月中央和地方放松落户一览 时间时间 部门部门/城市城市 政策内容政策内容 2019/12/4 中央政法委书记 郭声琨 加大户籍制度改革，确保到确保到2020年年1亿左右非户籍人口在城市落户目标如期完成亿左右非户籍人口在城市落户目标如期完成 2019/12/5 武汉 新积分落户办法开始实行，1.取消落户数量限制，积分达取消落户数量限制，积分达 75 分即可落户分即可落户；2.提高稳定生活和稳定就业的积分权重；3.优化年龄结构，吸引年轻人入户 201

49、9/12/11 郑州 1.中心城区居住证满中心城区居住证满 1 年年（原 5 年）可举家落户；2.中心城区社保满中心城区社保满 6 个月个月（原 2 年）可落户；3.中心城区租房满中心城区租房满 1年年可举家落户（原不可）；4.县（市）、上街区全面放开落户限制县（市）、上街区全面放开落户限制 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 2019/12/15 洛阳 全面放开城镇落户条件全面放开城镇落户条件，城镇实际居住、就学、就业可申请落户 2019/12/19 开封 1.全面放开职校以上毕业生职校以上毕业生落户限制；

50、2.建制镇和小城市有合法稳定住所（含租赁）建制镇和小城市有合法稳定住所（含租赁）可举家落户 2019/12/20 鞍山 实行实行“零门槛零门槛”落户落户（原要求“稳定住所，稳定就业”，并参加社保 1 年） 2019/12/25 中央办公厅、 国务院办公厅 全面取消城区常住人口全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制万以下的城市落户限制，全面放宽常住人口全面放宽常住人口300万万-500万的大城市落户条件万的大城市落户条件（与19年4月发改委文件要求相同） 2019/12/27 发改委 福建福州东部片区、广东广清接合片区、四川成都西部片区、重庆西部片区福建福州东部片区、广东广清接合片区、四

51、川成都西部片区、重庆西部片区全面放开放宽除个别超大城市（仅包含广州市增城区、花都区、从化区）外的城市落户限制 2020/1/1 江苏 1.城区常住人口 300 万以下城市和建制镇全面取消落户限制全面取消落户限制， 城区常住人口 300 万至 500 万城市全面取消重点群体落全面取消重点群体落户限制户限制，城区常住人口 500 万以上城市调整完善积分落户政策调整完善积分落户政策；2.2020 年，努力实现努力实现 800 万农业转移人口在城镇落万农业转移人口在城镇落户户，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上 数据来源：地方政府网站，广发证券研究中心 中央要

52、求城区常住人口300万以下城市和建制镇全面取消落户限制， 对于城区常住人口300万以下的城市而言， 意味着使部分限购城市的受限人群获得潜在的购房资格。具体来说，2018年底城区常住人口小于300万的城市常住人口占比约为73%，而落户放松政策将使得11%的常住人口获得限购城市潜在购房资格。 表表5：城区常住人口小于城区常住人口小于300万的二线城市和限购三四线城市万的二线城市和限购三四线城市一览一览 城市城市 城市分级城市分级 2018 总常住总常住 人口（万人）人口（万人） 限购政策限购政策 本市购房本市购房 非本市购房及纳税条件非本市购房及纳税条件 乌鲁木齐 城区常住人口小于 300 万的二

53、线城市 351 2014 年 10 月 23 日取消限购 石家庄 1095 不限购 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 2 年 贵阳 488 2014 年 9 月 1 日取消限购 福州 774 限购 2 套 限购 1 套 连续缴税 1 年 南昌 555 限购 1 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 2 年 无锡 657 限购 2 套 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 2 年 兰州 375 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 3 年社保或 1 年个税 温州 925 2014 年 7 月 28 日取消限购 呼和浩特 313 2014 年 6 月 26 日取消

54、限购 银川 225 2014 年 8 月 22 日取消限购 海口 230 限购 2 套 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 5 年 西宁 237 2014 年 9 月 19 日取消限购 三亚 77 限购 2 套 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 5 年 北海 168 不限购 限购 1 套 - 江门 城区常住人口小于 300 万的三四线城市 460 限购 3 套 限购 2 套 首套半年社保，二套 1 年社保 丹东 238 不限购 限购 1 套 - 普洱 264 不限购 限购 1 套 连续缴税 1 年 沧州河间 89 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 2 年 宁德 2

55、91 限购 2 套 限购 1 套（含二手房） 连续缴税 6 个月 琼海 52 不限购 限购 1 套（含二手房） 连续 5 年 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 鄂州 108 限购 2 套 限购 1 套 - 扬州 453 限购 3 套 限购 3 套 - 泉州 870 不限购 限购 1 套 连续 1 年 孝感 492 不限购 限购 1 套 连续 2 年 赣州 868 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 2 年 九江 490 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） - 廊坊 48

56、0 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 3 年 佛山 791 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 1 年 淮安 493 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 1 年 张家口 443 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） - 保定 1169 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 3 年 唐山 790 限购 2 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 1 年 承德 358 限购 2 套 限购 1 套（含二手房） 连续 1 年 秦皇岛 313 不限购 限购 1 套（含二手房） 满 6 个月不限购 珠海

57、 189 限购 3 套（含二手房） 限购 1 套（含二手房） 连续 5 年 镇江句容 63 不限购 限购 1 套 连续 1 年 中山 331 限购 3 套 限购 2 套 首套连续半年/二套两年 沧州 759 限购 2 套（144 平米以下） 限购 1 套 - 嘉兴 473 不限购 限购 1 套 - 图图4：各分级城市各分级城市2018城镇常住人口占比城镇常住人口占比 图图5：各分级城市各分级城市2018常住人口占比常住人口占比 数据来源：统计局，城市建设年鉴,广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 8%11%8%73%特大城市超大城市I型城市其他城市5%8%7%11%69

58、%特大城市超大城市I型城市其他城市（限购）其他城市（不限购） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图6：2019年年12月重要中央政策一览月重要中央政策一览 数据来源：中国政府网、财政部、央行等政府网站，广发证券发展研究中心 【长三角一体化】国务院国务院长三角一体化规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域（面积35.8万平方公里），到2025年，27城的中心区（22.5万平方公里）常住人口城镇化率达到70%2019.12.01【政策表态】央行调查统计司原司长盛松成央行调查统计司原司长盛松成当前房地产市

59、场存在供需失衡、地区失衡和供地配置失衡三个结构性问题，房地产投资下行所造成的供需缺口可能将导致半年到一年后房价上涨2019.12.05【政策表态】财政部预算司巡视员王克冰财政部预算司巡视员王克冰专项债目前已有一些风险苗头，但总体风险还算可控，需要进一步健全专项债偿债机制2019.12.17【政策表态】住建部等住建部等6部门部门把“当下改”和“长久立”结合起来，坚持部门联合监管工作机制，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境2019.12.252019.12.20【LPR报价】央行央行新LPR第5次报价出炉，1年期LPR为4.15%，5年期LPR为4.80%，均与上

60、月持平2019.12.23【政策表态】李克强李克强将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解2019.12.27【政策表态】全国财政工作会议全国财政工作会议1.2020年积极的财政政策要大力提质增效，为财政经济平稳运行创造条件；2.用好地方政府专项债券，规范地方政府举债融资行为，防范化解地方政府隐性债务风险中央中央政策政策 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图7：2019年年12月重要地方政策一览月重要地方政策一览 数据来源：

61、各地方政府官网，住建局，广发证券研究中心 【预售资金监管】德州市德州市关于调整中心城区商品房预售监管资金拨付节点的通知关于调整中心城区商品房预售监管资金拨付节点的通知中心城区（不含陵城区）预售资金监管新增2个控制节点，建成数达规划2/3和工程结构二次完成可分别获取10%的预售资金，并降低单体竣工的监管资金留存比例，减轻房企资金压力【公积金放松】长江中游城市群省会城市第七届会商会长江中游城市群省会城市第七届会商会继武汉、长沙、南昌、合肥4省会城市公积金互认互贷之后，或将在黄石、岳阳、安庆、九江、黄冈、株洲、铜陵、抚州等观察员城市中扩大异地互认互贷范围【公积金收紧】海南市海南市关于调整住房公积金个

62、人住房贷款有关政策的通知关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知公积金二套房认定标准改为“认房又认贷”（原认贷不认房，结清首套房公积金贷款二套房按首套利率执行）【市场监管】黑龙江黑龙江关于进一步加强全省房地产市场监管的通知关于进一步加强全省房地产市场监管的通知房企购地资金应为合规自有资金，不能通过金融贷款或市场融资，违者取消竞买资格，2年内禁止招拍挂地方地方政策政策【租赁住房】武汉市武汉市允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房江岸、江汉等地区（不含城市重点功能区、重要景观节点区和主干道沿线）的商办存量用房可改造为租赁住房2019.12.0420

63、19.12.032019.12.032019.12.032019.12.272019.12.042019.12.10【公积金放松】东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法1.最长贷款年限统一为30年（原仅限购买建面小于90平的首套房）；2.允许异地贷款（原仅限缴存地或户籍地为东莞的职工贷款）；3.允许商转公贷款（含组合贷款）【公积金收紧】锦州市锦州市关于调整住房公积金相关政策的批复关于调整住房公积金相关政策的批复1.二手房房龄1-10年的贷款比例下调至70%（原80%），11-20年的下调至60%（原80%）；2.二次贷款的贷款比例下调为60%（原80%），贷款

64、利率上浮10%；3.取消提取公积金用于支付首付 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1414 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 二、二、成交市场综述：成交市场综述：推盘与成交推盘与成交均均同比同比下滑下滑 （一）（一）总体成交市场分述：总体成交市场分述：年同比再次转负年同比再次转负，批售比继续上，批售比继续上行行 根据统计局数据，12月全国商品房成交面积2.27亿平，同比下滑1.7%，单月同比由正转负。 累计来看， 2019年全年全国商品房成交面积17.16亿平， 同比下滑0.1%，累计同比较1-11月再次转负， 年同比自14年负增长以来再次转负。 从

65、住宅成交来看，12月全国住宅成交面积1.93亿平，同比增长0.6%，单月同比增速较11月收窄2.3个百分点。累计来看，2019年全年全国住宅成交面积15.01亿平，同比增长1.5%，年同比增速较18年收窄0.7个百分点。 销售金额方面，19年全年商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，年同比较18年收窄5.7个百分点， 19年全年住宅销售金额13.94万亿元， 同比增长10.3%，年同比较18年收窄4.3个百分点。 销售金额与销售面积增速差反映了销售均价的上涨，19年全年商品房销售均价9310元/平米，同比增长6.6%，增速较18年收窄4.1个百分点，住宅均价为9287元/平米，同比

66、上涨8.7%，增速较18年收窄3.5个百分点。年内趋势来看，19年4月开始住宅销售均价增速持续放缓。 图图8：2000-2019商品房年度累计销售面积及增速商品房年度累计销售面积及增速 图图9：2003-2019住宅年度累计销售面积及增速住宅年度累计销售面积及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图10：2000-2019商品房年度累计销售商品房年度累计销售金额金额及增速及增速 图图11：2003-2019住宅年度累计销售住宅年度累计销售金额金额及增速及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 -0.

67、1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800000002000200320062009201220152018商品房销售面积（万方）同比（右，%）1.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000040000600008000000200320062009201220152018住宅销售面积（万方）同比6.5%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020000400006000080000100000120

68、000000320062009201220152018商品房累计销售额（亿元）同比（右，%）10.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%02000040000600008000000200320062009201220152018住宅累计销售额（亿元）同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1515 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图12：商品房单月销售额与销售面积同比商品房单月销售额与销售面积同比 图图13：住宅住宅单月销售额与销售面积同比

69、单月销售额与销售面积同比 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图14：住宅住宅月月度成交均价同比增速对比度成交均价同比增速对比 图图15： 统计局统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比大中城市新房和二手房价格指数同比 数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 推盘方面， 根据中指院数据， 12月我们监测的26城市商品房推盘面积3210万方，环比上升9.9%， 同比下降1.5%，2019年全年累计推盘25668万方，同比上升2.4%，累计同比增速较前11个月缩小0.6个百分点，年同比增速较18年下滑2

70、3.5个百分点。而住宅方面，12月30城市商品住宅推盘面积3124万方，环比上升16.7%，同比上升0.9%，2019年全年累计推盘24141万方，同比上升6.0%，较前11个月累计同比缩小0.8个百分点，年同比增速较18年收窄38.3个百分点。 库存方面，12月26城市商品房库存环比增长2.5%，去化周期（6月移动平均）上行至18.5个月。而住宅方面，12月30城市住宅库存环比增长4.5%，去化周期（6月移动平均）上行至9.8个月。 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/

71、07 19/01 19/07商品房单月销售额同比商品房单月销售面积同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%15/0115/0816/0316/1017/0517/1218/0719/0219/09住宅单月销售金额同比住宅单月销售面积同比0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%16/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/10住宅销售均价同比百城房价同比-10%-5%0%5%10%15%20%05/0707/0308/1110/0712/0313/1115/0717/031

72、8/1170大中城市新房价格指数同比70大中城市二手房价格指数同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1616 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图16：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 图图17：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图18：全国：全国26城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期 图图19：全国：全国30城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期 数据来

73、源：中指院，广发证券发展研究中心 * 去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 * 去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 批售比方面，根据房管局数据，样本城市商品房批售比数据（批准上市规模/销售规模） 自2018年11月以来趋势回落， 至2019年3月只最低点0.83， 此后反弹回升，6月回到荣枯线之上，此后持续趋势上升，至年末达到1.38的年内最高点。 图图20：26城商品房批售比城商品房批售比 图图21：30城商品住宅批售比城商品住宅批售比 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 注：批售比：批准上市面积/销售面积，移动平均3个月 数据来源：中指院，

74、广发证券发展研究中心 注：批售比：批准上市面积/销售面积，移动平均3个月 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500025003000350017/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09 19/01 19/05 19/0926城商品房推盘面积（万方）同比（%，右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500025003000350017/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09 19/01 19/05 19/0930城商品住宅推盘面积（万方）同比（%，

75、右）18.5 050000400005000012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/0526城市商品房库存面积（万方）去化周期（右，月）9.8 05000000250003000012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/0530城市住宅库存面积（万方）去化周期（右，月）0.901.391.471.121.780.921.280.700.980.890.650.841.440.831.3800.511.5213/01

76、13/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1026城商品房批售比（MA3)0.741.351.061.521.530.801.070.720.850.700.850.630.921.090.751.530.841.041.3000.20.40.60.811.21.41.61.813/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1030城商品住宅批售比（MA3) 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1717 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图22：中指中指院重院

77、重点城市新点城市新房开盘去化率房开盘去化率 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 表表6：跟踪城市房地产成交面积信息表跟踪城市房地产成交面积信息表 区域区域 城市城市 12 月成交月成交 成交环比成交环比 成交同比成交同比 19 年月均成交年月均成交 月均成交同比月均成交同比 库存面积库存面积 去化时间去化时间 万方万方 % % 万方万方 % 万方万方 月月 环渤海 北京 115.3 49.5% -9.8% 74.9 12.2% 2114.9 20.3 青岛 188.6 -2.3% 24.9% 149.8 -2.7% 3000.4 18.3 济南 110.5 -2.2% 17.7% 107.

78、6 -1.6% - - 长三角 上海 166.1 5.5% -8.5% 150.9 -0.5% 2873.9 18.4 杭州 159.6 22.8% 5.8% 98.5 -8.2% 592.2 17.9 南京 150.6 108.3% 55.8% 74.7 9.3% 1920.6 22.3 苏州 129.7 31.2% -2.6% 96.9 7.4% 1006.4 12.8 扬州 33.7 54.6% 49.4% 28.5 -18.0% - - 金华 17.7 11.4% 36.1% 16.3 -3.4% - - 常州 79.7 49.5% 109.4% 47.7 16.8% - - 江阴 2

79、8.2 -20.5% 24.2% 28.2 -6.5% 410.7 13.0 镇江 66.4 17.5% -14.8% 64.4 -0.1% - - 舟山 10.0 18.7% 7.3% 10.4 -5.4% 179.7 16.1 盐城 32.9 -11.6% -1.5% 36.2 -3.4% - - 珠三角 广州 132.8 6.4% -45.9% 106.6 -0.1% 1961.0 18.1 深圳 69.7 24.3% 0.8% 41.6 8.6% 646.4 11.2 东莞 79.8 19.7% -13.4% 59.5 1.6% - - 惠州 48.1 23.7% 32.7% 30.2

80、 -0.6% 349.3 11.1 韶关 13.6 -17.2% 8.6% 16.1 -6.5% - - 佛山 171.8 69.4% -16.6% 139.3 0.4% - - 江门 24.9 64.7% 79.5% 16.1 -3.7% - - 中西部 武汉 279.5 5.2% 9.5% 200.6 10.2% - - 岳阳 24.1 27.2% 42.4% 19.4 0.6% - - 南宁 48.3 -77.7% -70.6% 105.3 17.1% 692.4 5.7 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%14M7 14M12 15M5 15M10 16M

81、316M817M117M6 17M11 18M418M919M219M7 19M12中指院开盘去化率（%） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1818 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 海西 福州 27.4 23.0% -36.5% 28.7 3.0% 971.7 23.5 厦门 32.1 77.4% -0.1% 20.9 9.2% - - 温州 98.4 3.1% 1.3% 92.5 12.5% 1055.6 8.3 泉州 16.6 -10.1% -54.2% 30.2 -9.4% 700.0 22.0 莆田 2.6 -83.4% -83.7% 1

82、6.9 14.7% - - 三明 7.3 -14.3% -33.3% 6.1 -27.3% 73.8 14.0 其它 长春 103.6 1.4% -23.2% 105.3 -3.3% 1660.8 15.2 吉林 5.8 -80.0% -72.1% 20.3 -2.8% - - 连云港 54.2 7.7% 49.8% 56.9 -1.8% - - 淮南 17.3 10.5% 19.6% 16.6 -1.0% - - 淮安 58.1 4.8% -4.7% 60.4 -9.8% - - 合计 2560.6 17.6% -0.5% 数据来源：Wind，CRIC，广发证券研究中心 二手房方面，根据房管

83、局数据，2019年12月份我们监测的11城市二手商品房成交面积560.29万方，环比上升14.7%，同比上升40.2%。累计来看，2019年全年11城市二手房成交累计同比上升6.4%， 较1-11月扩大2.6个百分点。 而在先行指标方面，样本城市中原经理指数19年12月持续波动，中原报价指数先降后升，截至2019年12月30日，中原经理指数上升至56.15，样本城市中原报价指数上升至35.81。 图图23：11个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比 图图24：中原二手房指数中原二手房指数 数据来源：Wind，中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研

84、究中心 （二）（二）各线城市成交分述：各线城市成交分述：一二线一二线全年全年景气度景气度较高较高，三四线年同比转负，三四线年同比转负 分线城市看，我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况，同时结合全国商品房销售面积反推算三四线的销售面积。具体来看，2019年12月，我们跟踪的4个一线、10个二线环比分别上升16.5%、15.2%，与去年同期相比，一线同比下降22.5%， 较上月由正转负， 二线同比上涨7.7%、 4.5%， 较上月由负转正，三四线则同比下滑1.6，较上月由正转负。累计来看，2019年全年，一线、二线累计同比分别上涨5.8%、5.5%，年同比均较18年由负转正，三四

85、线城市累计同比下滑-100%-50%0%50%100%150%200%250%02004006008001,0001,20016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/1011城市二手房成交面积（万方）同比（%，右）203040506070809012/0513/0514/0515/0516/0517/0518/0519/05中原报价指数中原经理指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1919 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 0.6%，年同比增速由正转负。 图图25：商品房销售面

86、积累计同比增速对比商品房销售面积累计同比增速对比 图图26：各线城市商品房成交面积同比各线城市商品房成交面积同比 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 推盘方面，从我们跟踪的26城市商品房推盘数据来看，12月一线、二线、三四线城市推盘分别同比下降15.5%、上升2.3%、上升17.7%。累计来看，2019年全年样本一线城市推盘累计同比下降10.2%，降幅较1-11月扩大1.0个百分点，二线城市推盘累计同比上涨7.2%， 涨幅较1-11月收窄0.7个百分点， 三四线城市推盘累计同比下降8.3%，降幅较1-11月收窄2.8个百分点。 图图27：4大一线城市

87、商品房及住宅推盘面积（万方）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 图图28：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 注：一线样本中商品房4城，住宅4城 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 注：二线样本中商品房14城，住宅16城 1.9%-0.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/0732城累计成交面积同比（房管局）全国商品房累计销售面积同比（统计局）-60%-40%-20

88、%0%20%40%60%80%16/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/10一线城市二线城市三线城市00500600700800900100016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/10一线城市商品房推盘（万方）一线城市住宅推盘面积（万方）05000250016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/10二线城市商品房推盘（万方）二线城市

89、住宅推盘面积（万方） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2020 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图29：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 注：三四线线样本中商品房8城，住宅10城 库存方面，2019年12月一线、二线、三四线城市住宅库存分别环比上升5.7%、4.3%、4.5%，与2018年同期相比，一线、二线、三四线城市住宅库存分别同比上升1.8%、16.8%、4.0%。 去化周期方面，我们跟踪的4大一线城市住宅、16个二线城市、10个三四线城市去化周期分别上

90、行至11.4个月、9.4个月和10.8个月，分别较11月上升0.1个月、0.3个月和0.5个月。 房价方面， 根据中指院百城房价， 12月4个一线城市一手房房价环比上升0.22%，涨幅较11月扩大18bp，36个二线城市一手房房价环比上升0.46%，涨幅较11月扩大36bp，60个三四线城市环比上升0.27%，较11月缩小1bp。 图图30：4大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期 图图31：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 * 去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源：中指院

91、，广发证券发展研究中心 * 去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 050030035040016/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/09三线城市商品房推盘（万方）三线城市住宅推盘面积（万方）11.4 050000300035004000450012/01 12/1213/11 14/1015/09 16/08 17/0718/06 19/05一线城市住宅库存（万方）去化周期（右，月）9.4 05004000600080001000

92、060002/0113/0114/0115/0116/0117/0118/0119/01二线城市住宅库存（万方）去化周期（右，月） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2121 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图32：10个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期 图图33：各线城市房价环比情况各线城市房价环比情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 * 去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图34：20个一二线城市商品住宅可售面积

93、（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方） 图图35：9个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方） 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图36：20个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方） 图图37：9个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方） 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 整体来看，12月全国商品房销售面积同比下滑1.7%，26城商品房年末推盘放量但同比也下滑1.5%，批售比上行至1.38，景气度仍在下行

94、，而从全年整体来看，全10.8 0550002500300012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/05三四线住宅库存（万方）去化周期（右，月）-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%10/07 11/07 12/07 13/07 14/07 15/07 16/07 17/07 18/07 19/074大一线城市36二线城市60三线城市050002500北京上海深圳广州天津重庆杭州南京武汉成都苏州厦门长沙宁波福州青岛南昌长春呼和浩特温州17年以来最高点当前库存17

95、年以来最低点0500300350400惠州九江莆田舟山东营焦作运城南平三明15年以来最高点当前库存15年以来最低点050002500北京深圳天津杭州武汉苏州长沙福州南昌呼和浩特惠州莆田东营运城三明16年12月可售面积17年12月可售面积18年12月可售面积19年12月可售面积0%50%100%150%200%250%300%350%400%北京深圳天津杭州武汉苏州长沙福州南昌呼和浩特惠州莆田东营运城三明当前库存/15年以来最低库存当前库存/15年以来最高库存 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2222 / 3939 Table_PageT

96、ext 投资策略报告|房地产 国商品房销售面积同比微幅下滑0.1%，自14年负增长以来再次转负。分结构来看，19年全年一二线城市整体景气度均较高，全年一线、二线城市分别累计同比增长5.8%、5.5%，而三四线城市则同比下滑0.6%。 三、三、土地市场综述：土地市场综述：年末供需放量创年末供需放量创 14 年来历史新高年来历史新高 （一）（一）土地市场分述：土地市场分述：全年供需微幅增长，楼面价上涨带动出让金增长全年供需微幅增长，楼面价上涨带动出让金增长 根据中国指数研究院的统计数据，2019年全年，300城市土地供给建筑面积合计24.46亿平米（累计同比+7%） ，其中，一线城市8692万平米

97、（累计同比+31%） ，二线城市9.31亿平米（累计同比+6%） ，三四线城市14.29亿平米（累计同比-4%） 。 成交方面，2019年全年，300城市土地成交建筑面积合计20.08亿平米（累计同比+2%） ，其中，一线城市7869万平米（累计同比+26%） ，二线城市8.04亿平米（累计同比+9%） ，三四线城市11.25亿平米（累计同比-4%） 。 土地出让金方面，2019年全年，300城市土地出让金合计5.04万亿元（累计同比+19%） ，其中，一线城市6075亿元（累计同比+10%） ，二线城市2.65万亿元（累计同比+29%） ，三四线城市1.78万亿元（累计同比+11%） 。 根

98、据统计局数据，2019年全年，房地产开发企业土地购置面积2.58亿平米（累计同比-11.4%） ，土地成交价款1.47万亿元（累计同比-8.7%） ，土地价格（土地成交价款/土地购置面积）5696元/平米（累计同比+3.1%） 。 值得一提的是， 无论是中指院的300城成交建面数据还是统计局的土地购置面积，19年12月土地成交均创14年以来历史新高。 图图38：300城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况 图图39：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 1%-30%-20%-10%0%10%20%30

99、%055200172019M1-M12供给建筑面积（亿平米）供给建面同比（%，右）31%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200040006000800000172019M1-M12供给建筑面积（万平米）供给建面同比（%，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2323 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图40：二线城市土地整体供给情况二线城市土地整体供给情况 图图41：三四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况

100、 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图42：300城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况 图图43：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图44：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况 图图45：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 7%-30%-20%-10%0%10%20%30%024680019M1

101、-M12供给建筑面积（亿平米）供给建面同比（%，右）-4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05172019M1-M12供给建筑面积（亿平米）供给建面同比（%，右）2%19%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%00200172019M1-M12成交建筑面积（亿平米）土地出让金（千亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）26%10%-100%-50%0%50%100%150%200%020004000600080000

102、0172019M1-M12成交建筑面积（万平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）9%29%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500172019M1-M12成交建筑面积（亿平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）-4%11%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%024680200172019M1-M12成交建筑面积（亿平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右） 识别风险

103、，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2424 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图46：土地购置面积（万方）及增速土地购置面积（万方）及增速 图图47：土地成交价款（亿元）及增速土地成交价款（亿元）及增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 （二）（二）宅地市场分述：宅地市场分述：一二线全年景气度较高，三四线供需年同比转负一二线全年景气度较高，三四线供需年同比转负 根据中国指数研究院数据，2019年全年，300城市住宅用地供给建筑面积合计12.18亿平米（累计同比+5%） ，其中，一线城市3830万平米（累计同比+

104、25%） ，二线城市4.92亿平米（累计同比+14%） ，三四线城市6.87亿平米（累计同比-1%） 。 成交方面，2019年全年，300城市住宅用地成交建筑面积合计9.73亿平米（累计同比+7%） ，其中，一线城市3280万平米（累计同比+18%） ，二线城市4.23亿平米（累计同比+20%） ，三四线城市5.17亿平米（累计同比-2%） 。 土地出让金方面，2019年全年，300城市住宅用地出让金合计4.24万亿元（累计同比+24%） ，其中，一线城市4818亿元（累计同比+24%） ，二线城市2.32万亿元（累计同比+34%） ，三四线城市1.44万亿元（累计同比+10%） 。 图图48

105、：300城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况 图图49：一线城市住宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 -11%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050000000250003000035000400004500020018土地购置面积（万方）同比（右，%）-9%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200040006000800040000018土地成

106、交价款（亿元）同比（右，%）5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0246800172019M1-M12供给建筑面积（亿平米）供给建面同比（%，右）25%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05000250030003500400045005000200172019M1-M12供给建筑面积（万平米）供给建面同比（%，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2525 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图50：二线城市住宅

107、用地供给情况二线城市住宅用地供给情况 图图51：三四线城市住宅用地供给情况三四线城市住宅用地供给情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图52：300城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况 图图53：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图54：二线城市住宅用地成交情况二线城市住宅用地成交情况 图图55：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 单月来看，201

108、9年12月，300城市住宅用地推出建面18341万平米 （环比+58%，同比+22%） ，成交规划建筑面积13995万平米（环比+79%，同比+20%） ，成交土地出让金5848亿元 （环比+86% ， 同比+34%） ， 楼面均价4178元/平米 ， 平均溢价率8.7% ，较11月下降个0.3百分点，与去年同期相比上升1.3个百分点。 14%-40%-30%-20%-10%0%10%20%00019M1-M12供给建筑面积（亿平米）供给建面同比（%，右）-1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%024681012201120

109、019M1-M12供给建筑面积（亿平米）供给建面同比（%，右）7%24%-40%-20%0%20%40%60%80%0554045200172019M1-M12成交建筑面积（亿平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）18%24%-100%-50%0%50%100%150%00400050006000200172019M1-M12成交建筑面积（万平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）20%34%-40%-20%0%20%40%60%8

110、0%100%05172019M1-M12成交建筑面积（亿平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）-2%10%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%02468172019M1-M12成交建筑面积（亿平米）土地出让金（亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2626 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 分城市来看，2019年12月，一线城市住宅用地推出规划建筑面积

111、674万平米 （环比+29%，同比+119%） ，成交规划建筑面积673万平米（环比+101%，同比+6%） ，成交土地出让金871亿元（环比+94%，同比+9%） ，楼面均价12955元/平米，平均溢价率1.9%，较11月下降3.3个百分点，与去年同期相比下降0.9个百分点。 二线城市方面，2019年12月，二线城市住宅用地推出规划建筑面积6599万平米（环比+58%， 同比+17%） ， 成交规划建筑面积5658万平米 （环比+89% ， 同比+26%） ，成交土地出让金2910亿元（环比+87%，同比+35%） ，楼面均价5143元/平米，平均溢价率9.7%，与11月相比上升0.2个百分

112、点，较去年同期上升1.8个百分点。 三四线城市方面，2019年12月，三四线城市住宅用地推出规划建筑面积1.1亿平米 （环比+60% ， 同比+22%） ， 成交规划建筑面积7665万平米 （环比+71% ， 同比+17%） ，成交土地出让金2066亿元（环比+81%，同比+46%） ，楼面均价2696元/平米，平均溢价率10.3%，与11月相比上升0.5个百分点，较去年同期增长0.9个百分点。 整体来看，19年12月300城宅地供需均大幅增长，单月规模均创14年以来历史新高，流拍率也大幅下滑5.2个百分点。分线来看，19年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化，一线和二线城市成交建面全

113、年达到两位数的同比增速（一线+18%，二线+20%） ，而三四线则同比转负下滑2%，这与18年的形势正好形成了逆转（18年全年一线、二线、三四线分别同比-4%、+6%、+18%） ，随着三四线棚改力度下降和需求探底，三四线土地市场或继续下滑，而一二线随着政策改善和需求回升，土地市场将维持一定的热度。 表表7：2019年年12月月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 城市类别 指标 推出建面 成交建面 出让金 楼面均价 溢价率 (万平方米万平方米) (万平方米万平方米) (亿元亿元) (元元/平方米平方米) 300 城市 绝对量 18341 13995

114、5848 4178 8.67% 环比 58% 79% 86% 4% 环比回落 0.3 个百分点 同比 22% 20% 34% 12% 同比上升 1.3 个百分点 累计同比 5% 7% 24% 16% 一线城市 绝对量 674 673 871 12955 1.90% 环比 29% 101% 94% -3% 环比回落 3.3 个百分点 同比 119% 6% 9% 3% 同比回落 0.9 个百分点 累计同比 25% 18% 24% 5% 二线城市 绝对量 6599 5658 2910 5143 9.73% 环比 58% 89% 87% -1% 环比上升 0.2 个百分点 同比 17% 26% 35%

115、 7% 同比上升 1.8 个百分点 累计同比 14% 20% 34% 11% 三四线城市 绝对量 11068 7665 2066 2696 10.28% 环比 60% 71% 81% 6% 环比上升 0.5 个百分点 同比 22% 17% 46% 25% 环比上升 0.9 个百分点 累计同比 -1% -2% 10% 13% 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 备注：表中红色底色表示增速为正，绿色底色表示增速为负。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2727 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图56：300城市城市住宅用地住宅用地供需规划建面（万

116、方）供需规划建面（万方） 图图57：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图58：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 图图59：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图60：300城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表表8：全国土地出让金全国土地出让金TOP20（2

117、019年年12月月） 排名排名 城市名称城市名称 出让金（亿元）出让金（亿元） 同比同比 排名排名 城市名称城市名称 出让金（亿元）出让金（亿元） 同比同比 1 广州 524.3 -4% 11 乌鲁木齐 149.6 18% 1.001.101.201.301.401.5005000000014/01 14/10 15/07 16/04 17/01 17/10 18/07 19/04供给（万方）成交（万方）供给/成交（6个月移动平均，右）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0040005000600016/01 16/07

118、 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07平均楼面价（元/平）溢价率（%，右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%13/0114/0115/0116/0117/0118/0119/01-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%一线城市（左）二线城市三四线城市-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-100%0%100%200%300%400%500%600%13/07 14/05 15/03 16/01 16/11 17/09 18/07 19/05一线城市（左）

119、二线城市三四线城市-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%2008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1300城市一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2828 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 2 上海 325.6 69% 12 珠海 123.3 585% 3 成都 296.4 9% 13 宁波 117.3 25% 4 南京 283.9 70% 14 扬州 116.9 16

120、% 5 杭州 282.1 491% 15 济南 103.8 21% 6 武汉 272.4 -15% 16 深圳 98.1 89% 6 北京 235.2 50% 17 无锡 96.0 3882% 8 潍坊 193.5 84% 18 石家庄 93.7 56% 9 郑州 177.2 130% 19 青岛 92.5 63% 10 厦门 154.7 226% 20 柳州 84.4 164% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表表9：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2019年年12月月） 城市城市 全部用地全部用地 住宅用地住宅用地 商办用地商办用地 推出推出建面建面

121、 成交成交建面建面 出让出让金金 楼面楼面均价均价 溢价率溢价率 推出推出建面建面 成交成交建面建面 出让出让金金 楼面价楼面价 溢价率溢价率 推出推出建面建面 成交成交建面建面 出让出让金金 楼面价楼面价 溢价率溢价率 北京北京 85 149 235 15738 0.0% 60 72 128 17764 0.0% 0 52 106 20171 0.0% 上海上海 481 348 326 9345 0.0% 268 180 203 11238 0.0% 35 54 87 16090 0.0% 广州广州 625 709 524 7398 0.9% 339 414 502 12138 0.9% 9

122、 5 4 8686 0.0% 深圳深圳 125 122 98 8044 13.7% 7 7 39 57887 43.5% 41 22 27 12356 0.0% 天津天津 371 240 57 2376 1.4% 190 72 47 6513 1.8% 13 2 0 2108 0.0% 石家庄石家庄 316 365 94 2566 15.3% 59 137 84 6141 17.1% 35 17 3 1731 5.3% 太原太原 257 236 14 608 14.8% 68 47 10 2124 20.2% 12 12 1 950 3.5% 呼和浩特呼和浩特 171 74 22 2938 0

123、.0% 161 74 22 2938 0.0% 10 0 0 - 0.0% 沈阳沈阳 74 72 25 3502 0.4% 30 50 23 4556 0.0% 0 17 1 857 0.0% 大连大连 41 25 3 1209 0.0% 27 17 3 1699 0.0% 0 0 0 - 0.0% 长春长春 362 397 76 1920 4.1% 307 354 74 2078 4.2% 23 3 1 2178 1.6% 哈尔滨哈尔滨 153 105 26 2492 10.4% 107 89 26 2915 10.6% 11 0 0 - 0.0% 南京南京 473 452 284 6275

124、 9.0% 213 263 260 9899 9.0% 84 75 21 2801 10.5% 无锡无锡 152 130 96 7411 0.0% 91 91 95 10390 0.0% 2 2 1 3625 0.0% 苏州苏州 215 177 58 3269 7.8% 129 122 54 4439 8.4% 16 15 2 973 0.0% 杭州杭州 743 655 282 4308 20.1% 282 190 213 11197 11.0% 78 46 49 10767 57.6% 宁波宁波 224 274 117 4278 15.1% 129 145 107 7409 16.6% 9

125、9 3 3387 2.0% 温州温州 105 51 31 6051 143.0% 61 10 7 6893 23.7% 8 6 14 24583 273.6% 合肥合肥 77 137 39 2815 8.1% 0 73 32 4332 9.1% 2 23 5 2256 5.5% 福州福州 85 82 82 10058 24.6% 61 61 79 13027 26.0% 0 0 0 - 0.0% 厦门厦门 65 157 155 9879 17.4% 45 45 151 33121 17.4% 4 4 2 4681 47.8% 南昌南昌 92 3 1 2021 0.0% 50 0 0 - 0.0

126、% 36 0 0 - 0.0% 济南济南 336 456 104 2276 1.7% 171 178 85 4761 1.2% 46 29 12 4219 6.2% 青岛青岛 518 407 92 2272 0.0% 266 165 68 4085 0.0% 73 70 21 2991 0.0% 郑州郑州 536 509 177 3484 11.5% 381 353 173 4893 11.6% 10 10 2 1904 23.3% 武汉武汉 987 685 272 3978 5.9% 779 521 245 4703 5.4% 129 103 25 2457 11.3% 识别风险，发现价值

127、请务必阅读末页的免责声明 2929 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 长沙长沙 456 270 69 2577 0.0% 317 172 43 2503 0.0% 103 88 26 2922 0.0% 南宁南宁 452 362 80 2213 37.9% 228 152 73 4815 42.3% 16 7 2 3500 0.0% 北海北海 68 50 12 2388 0.0% 63 45 12 2633 0.0% 0 0 0 - 0.0% 海口海口 46 91 12 1288 46.7% 46 85 11 1302 50.8% 0 0 0 - 0.0% 三亚

128、三亚 31 81 45 5596 0.0% 0 0 0 - 0.0% 25 78 44 5693 0.0% 重庆重庆 400 376 57 1527 1.5% 73 57 37 6521 2.3% 23 20 7 3417 0.0% 成都成都 813 598 296 4957 11.5% 423 423 284 6706 11.5% 79 22 11 4711 12.2% 贵阳贵阳 254 221 42 1892 8.9% 69 155 38 2467 9.6% 8 5 2 4143 3.7% 昆明昆明 217 100 26 2575 58.1% 0 31 19 6247 96.0% 198

129、46 6 1200 0.0% 西安西安 436 257 74 2902 24.8% 230 163 56 3431 32.4% 68 61 17 2865 5.3% 银川银川 33 33 9 2750 28.5% 21 21 9 4270 29.0% 0 0 0 - 0.0% 乌鲁木齐乌鲁木齐 889 853 150 1754 0.9% 475 527 128 2434 0.2% 71 64 13 2059 9.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 备注：表中面积单位：万平方米，金额单位：亿元，楼面均价单位：元/平方米 四、四、开发投资开发投资综述综述：竣工年同比转正，投资竣工

130、年同比转正，投资稳步稳步增长增长 根据统计局数据， 19年全年全国房屋新开工面积22.72亿平米， 同比增长8.5%，增速较1-11月下降0.1个百分点，年同比增幅较18年收窄8.7个百分点；住宅方面，19年全年住宅新开工面积16.75亿平米， 同比增长9.2%， 增速较1-1月下降0.1个百分点，年同比增幅较18年收窄10.5个百分点。此外，商办等非住宅19年全年新开工面积5.97亿平米，同比增长6.6%，涨幅较1-11月收窄0.1个百分点，年同比增幅较18年收窄4.1个百分点。 施工面积方面，19年全年累计施工面积为89.38亿平米，同比增长8.7%，其中新开工面积占比为25.4%。 竣工

131、方面， 19年全年竣工面积9.59亿平米， 同比增长2.6%，年竣工同比自17年以来首次转正。 图图61：2000-2019全国新开工面积规模及增速全国新开工面积规模及增速 图图62：全国新开工面积规模及增速（月度）全国新开工面积规模及增速（月度） 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 8.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05000002000002500002000200320062009201220152018商品房新开工面积（万方）同比（右，%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,

132、00010,00015,00020,00025,00030,00016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07商品房单月新开工面积（万方）同比（%，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3030 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图63：全国商品房新开工面积与施工面积关系图全国商品房新开工面积与施工面积关系图 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 对比新开工和销售面积来看，15年以来，销售端持续活跃，带动整体行业处于消化库存阶段，但18年以来，销售端热度回落，加上房企补库存相对积极，导致新开工和销售数据逆转，

133、19年1-12月住宅开工库存继续累计上升至1.73亿平米（年内开工-年内销售） 。 整体来看， 19年住宅中期库存 （累计开工-累计销售） 上行至28.85亿平，中期库存去化周期（移动平均12个月）则上行至23.05个月。 停工面积方面，截至19年12月商品房累计停工面积（累计新开工-上年累计竣工-年内累计施工）为33.48亿平米，而19年1-12月当期净停工面积6.21亿平米，同比下降7.4%。 图图64：商品房新开工及竣工面积增速对比商品房新开工及竣工面积增速对比 图图65：2000-2019住宅销售与新开工面积关系住宅销售与新开工面积关系 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源

134、：统计局，广发证券发展研究中心 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%007080902003200520072009200172019M1-M12施工面积（亿方）新开工/施工面积（右，%）8.5%2.6%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2000200320062009201220152018商品房新开工面积增速商品房竣工面积增速1.73 -50500162018开工库存累计（亿方）住宅销售面积（亿方）住宅新开工面积（亿方） 识别风险，发现价值

135、 请务必阅读末页的免责声明 3131 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图66：2000-2019住宅中期库存规模及去化周期住宅中期库存规模及去化周期 图图67：2000-2019商品房累计及当期净停工面积商品房累计及当期净停工面积 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 投资方面，19年1-12月全国房地产开发投资13.22万亿元，同比增长9.9%，增速较前11月收窄0.2个百分点， 年同比增速较18年扩大0.4个百分点； 住宅投资方面，19年1-12月住宅投资9.71万亿元， 同比增长13.9%， 增速较1-11月收

136、窄0.4个百分点，年同比增速较18年扩大0.5个百分点。 图图68：2000-2019房地产开发投资规模及增速房地产开发投资规模及增速 图图69：全国房地产开发投资规模及增速（月度）全国房地产开发投资规模及增速（月度） 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图70：2000-2019住宅开发投资规模及增速住宅开发投资规模及增速 图图71：全国住宅开发投资规模及增速（月度）全国住宅开发投资规模及增速（月度） 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 23.05 0554045051015202

137、530352000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018住宅中期库存（亿方）去化周期（月，右）05008201120142017累计停工面积（亿方）当期净停工面积（亿方）9.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0200004000060000800000004200820122016商品房累计投资金额（亿元）同比（右，%）0%2%4%6%8%10%12%14%16%0200040006000800040006/01

138、16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07商品房开发投资（亿元）同比（%，右）13.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02000040000600008000002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018住宅累计投资额（亿元）同比（右，%）-5%0%5%10%15%20%020004000600080006/0116/0817/0317/1018/0518/1219/07住宅开发投资（亿元）同比（%，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读

139、末页的免责声明 3232 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 五五、资金环境：资金环境：按揭贷规模大幅回升，按揭贷规模大幅回升，利率利率边际回落边际回落 （一）（一）房企到位资金分述房企到位资金分述：个人按揭贷：个人按揭贷规模增速规模增速 19 年大幅改善年大幅改善 根据统计局数据，19年1-12月房地产开发企业到位资金17.86万亿元，同比增长7.6%，增速较1-11月扩大0.7个百分点，年同比增速较18年扩大1.3个百分点。具体来看，国内贷款（开发贷）2.52万亿元，累计同比上涨5.1%，增速较1-11月收窄0.4个百分点，年同比较18年由负转正；自筹资金5.

140、82万亿元，累计同比上涨4.2%，增速较1-11月扩大0.5个百分点，年同比涨幅较18年收窄5.6个百分点。 其他资金方面，统计局数据显示，19年1-12月其他资金9.50万亿元，同比增长10.5%，增速较1-11月扩大1.1个百分点，年同比涨幅较18年扩大2.7个百分点。其他资金中，定金及预收款为6.14万亿元，同比增长10.7%，年同比涨幅较18年收窄3.1个百分点，个人按揭贷款2.73万亿元，同比增长15.1%，年同比由负转正。 图图72：2000-2019房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金 图图73：房地产开发企业资金来源分类占比房地产开发企业资金来源分类占比 数据来源：统计

141、局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 图图74：房企开发贷及自筹资金累计同比增速房企开发贷及自筹资金累计同比增速 图图75：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速房企定金预收款及按揭贷累计同比增速 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 8%-10%0%10%20%30%40%50%02000040000600008000000020002004200820122016累计到位资金（亿元）累计同比(右，%)14%32.6%34.4%15% 3.6%0%20%40%6

142、0%80%100%200019M1-M12开发贷款利用外资自筹资金定金及预收款按揭贷款其他5.1%4.2%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%17/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/10开发贷累计同比自筹资金累计同比8.3%11.8%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%17/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/06定金及预收款累计同比按揭贷款累计同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3333 / 3939 Table

143、_PageText 投资策略报告|房地产 （二）按揭贷利率（二）按揭贷利率分述分述：首套、二套房按揭贷利率半年来首次下调：首套、二套房按揭贷利率半年来首次下调 1.首套房信贷环境分述首套房信贷环境分述 融360大数据研究院监测数据显示， 今年12月全国首套房贷款平均利率为5.52%，相当于基准利率1.13倍，相较于LRP下限高72个bp，环比11月下降1bp；二套房贷款平均利率5.84%，相较于LRP+60bp的下限高44个bp，环比11月下降1bp。11月20日5年期LPR首次下调，全国房贷利率水平也自19年6月以来连续上涨半年后转向回落。从数量上来看，多数城市首套房贷利率下调，35城中有1

144、8个城市的首套房利率下调，而12个城市的利率水平有所上调。 图图76：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 图图77：35重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 具体来看各城市的利率水平，本月上海首套房利率最低为4.87%，其他样本城市的首套房利率均高于5%，其中，最高为南宁，利率达6.23%。一线城市12月除了广州上调1bp以外，北京、上海、深圳首套房贷利率水平分别下调4bp、3bp、2bp，全年来看， 2019年全年， 4个一线城市房贷利率水平均有所

145、下调， 与去年12月相比，北京、上海、广州、深圳首套房贷利率水平分别下调9bp、22bp、19bp、37bp，一线城市整体平均利率水平下滑22bp。二线城市中，12月有8个城市首套房贷利率变化幅度超过5bp，其中南宁、太原、石家庄环比下降，长春、昆明、重庆、成都、珠海则环比上涨， 全年来看， 二线城市2019年首套房贷利率水平较去年12月下滑7bp。 5.52%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%0.500.600.700.800.901.001.101.2014/01 14/10 15/07 16/04 17/01 17/10 18/07 19/0435城首套房利

146、率折扣35城首套房贷利率(%，右)-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%16/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07首套房利率环比增幅二套房利率环比增幅 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3434 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图78：11、12月月一线城市首套房利率情况一线城市首套房利率情况 图图79：11、12月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 整体来

147、看，11月20日5年期LPR首次下调5bp，12月份35重点城市首套房按揭贷利率环比下降1bp，二套房按揭贷利率下降1bp，自19年6月以来首次下调。LPR新政约定存量浮动贷款基准切换为LPR，对房企而言，未来存量贷款有重新定价的机会，成本较高的贷款存在下调窗口期，央行降准也有助于缓解资金面压力，行业环境及融资利率转好将引导未来开发利润率改善。 图图80：重点城市重点城市12月份首套房贷利率月份首套房贷利率 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 表表10：12月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最低城市最低城市 城市城市 平均利率平均利率 平均折扣平均折扣 相较于相较于 LPR

148、 上海 4.87% 0.99 0.07% 厦门 5.11% 1.04 0.31% 天津 5.15% 1.05 0.35% 乌鲁木齐 5.18% 1.06 0.38% 深圳 5.20% 1.06 0.40% 海口 5.33% 1.09 0.53% 北京 5.36% 1.09 0.56% 广州 5.36% 1.09 0.56% 石家庄 5.39% 1.10 0.59% 4.90%5.22%5.35%5.40%4.87%5.20%5.36%5.36%4.8%4.9%5.0%5.1%5.2%5.3%5.4%5.5%上海深圳广州北京11月平均利率12月平均利率5.15%5.19%5.21%5.42%5.

149、45% 5.46%6.12%6.30%5.11%5.15%5.18%5.39% 5.39% 5.40%6.08%6.23%4.5%4.7%4.9%5.1%5.3%5.5%5.7%5.9%6.1%6.3%6.5%厦门天津乌鲁木齐杭州石家庄太原郑州南宁11月平均利率12月平均利率4.87%6.23%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%上海厦门天津乌鲁木齐深圳海口广州北京杭州石家庄太原珠海昆明重庆长春西安中山成都南昌合肥无锡武汉郑州苏州南宁一线城市二线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3535 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 杭州 5.39%

150、1.10 0.59% 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 注：相较于LPR下限=平均利率-5年期LPR 表表11：12月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最最高高城市城市 城市城市 平均利率平均利率 平均折扣平均折扣 相较于相较于 LPR 南宁 6.23% 1.27 1.43% 苏州 6.12% 1.25 1.32% 郑州 6.08% 1.24 1.28% 武汉 5.93% 1.21 1.13% 无锡 5.91% 1.21 1.11% 合肥 5.88% 1.20 1.08% 南昌 5.86% 1.20 1.06% 成都 5.77% 1.18 0.97% 中山 5.73% 1.

151、17 0.93% 西安 5.73% 1.17 0.93% 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 注：相较于LPR下限=平均利率-5年期LPR 2.二套房信贷环境分述二套房信贷环境分述 2019年12月份，融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为5.84%，折合为1.19倍基准利率，相较于LPR+60bp的下限高44个bp，在上月上涨1bp以后本月下降1bp，与去年同期的6.04%相比，下降20bp。 图图81：35重点城市二套房贷款平均利率走势重点城市二套房贷款平均利率走势 数据来源：融360，广发证券发展研究中心 5.84%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%

152、7.5%8.0%0.500.600.700.800.901.001.101.201.3014/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0435城二套房利率折扣35城二套房贷利率(%，右) 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3636 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 表表12：19年年1-12月份房地产行业运营数据一览月份房地产行业运营数据一览 累计数据累计数据 累计同比增速累计同比增速 单月数据单月数据 单月同比增速单月同比增速 指标指标 2019/11 2019/12 2019/11 2019/12 变动变动 2019

153、/11 2019/12 2019/11 2019/12 变动变动 商品房销售面积（万方）商品房销售面积（万方） 148905 171558 0.2% -0.1% -0.3% 15654 22653 1.1% -1.7% -2.8% 其中：住宅 130805 150144 1.6% 1.5% -0.1% 13672 19339 2.9% 0.6% -2.3% 其中：东部地区 58394 66607 -1.3% -1.5% -0.3% 5979 8213 6.8% -3.4% -10.2% 中部地区 42441 50037 -0.3% -1.3% -1.0% 4481 7596 -7.5% -6.

154、4% 1.1% 西部地区 41238 47410 3.8% 4.4% 0.6% 4453 6172 3.5% 9.0% 5.5% 东北地区 6832 7503 -4.5% -5.3% -0.8% 742 671 -0.1% -12.9% -12.8% 商品房销售额（亿元）商品房销售额（亿元） 139006 159725 7.3% 6.5% -0.8% 14589 20719 7.3% 1.2% -6.1% 其中：住宅 121706 139440 10.7% 10.3% -0.4% 12758 17734 10.1% 7.8% -2.2% 其中：东部地区 73341 83833 7.1% 5.8

155、% -1.3% 7496 10492 9.9% -2.4% -12.3% 中部地区 30314 35505 5.6% 4.9% -0.7% 3196 5191 -3.6% 0.7% 4.3% 西部地区 29943 34488 10.6% 10.8% 0.2% 3332 4545 14.3% 12.4% -1.9% 东北地区 5408 5899 3.4% 2.8% -0.7% 564 491 4.5% -4.1% -8.7% 商品房销售均价（元商品房销售均价（元/平）平） 9335 9310 7.1% 6.6% -0.6% 9320 9146 6.2% 3.0% -3.2% 其中：住宅 9304

156、 9287 8.9% 8.7% -0.2% 9331 9170 6.9% 7.1% 0.2% 其中：东部地区 12560 12586 8.4% 7.4% -1.0% 12538 12775 2.8% 1.0% -1.9% 中部地区 7143 7096 6.0% 6.3% 0.3% 7133 6834 4.2% 7.7% 3.4% 西部地区 7261 7274 6.5% 6.1% -0.4% 7484 7363 10.4% 3.1% -7.3% 东北地区 7915 7862 8.3% 8.5% 0.2% 7596 7322 4.7% 10.1% 5.4% 房地产开发投资（亿元）房地产开发投资（亿

157、元） 121265 132194 10.2% 9.9% -0.2% 11662 10929 8.4% 7.4% -1.0% 其中：住宅 89232 97071 14.4% 13.9% -0.4% 8566 7839 11.9% 9.4% -2.5% 其中：东部地区 63770 69313 8.3% 7.7% -0.6% 6155 5543 7.6% 0.8% -6.8% 中部地区 25102 27588 9.7% 9.6% -0.1% 2279 2486 6.9% 8.4% 1.4% 西部地区 27455 30186 15.3% 16.1% 0.7% 2867 2731 12.3% 24.0%

158、 11.7% 东北地区 4939 5107 8.9% 8.2% -0.7% 360 168 1.8% -9.5% -11.3% 房屋施工面积（万方）房屋施工面积（万方） 874814 893821 8.7% 8.7% 0.0% 19932 19007 -2.6% 9.1% 11.7% 其中：住宅其中：住宅 613566 627673 10.1% 10.1% 0.0% 14764 14107 -0.4% 10.1% 10.5% 房屋新开工面积（万方）房屋新开工面积（万方） 205194 227154 8.6% 8.5% -0.1% 19560 21960 -2.9% 7.4% 10.3% 其中：

159、住宅其中：住宅 151447 167463 9.3% 9.2% -0.1% 14510 16016 -1.0% 8.1% 9.1% 房屋竣工面积（万方）房屋竣工面积（万方） 63846 95942 -4.5% 2.6% 7.1% 9635 32096 1.8% 20.2% 18.4% 其中：住宅其中：住宅 45274 68011 -4.0% 3.0% 7.1% 6800 22737 5.0% 20.7% 15.7% 土地购置面积（万方）土地购置面积（万方） 21720 25822 -14.2% -11.4% 2.8% 3337 4102 -0.8% 7.5% 8.3% 土地成交价款（亿元）土地

160、成交价款（亿元） 11960 14709 -13.0% -8.7% 4.3% 2039 2749 -0.6% 16.7% 17.3% 房地产开发企业到位资金 （亿元）房地产开发企业到位资金 （亿元） 160531 178609 7.0% 7.6% 0.7% 15380 18078 6.5% 13.8% 7.3% 其中：国内贷款 23013 25229 5.5% 5.1% -0.4% 1725 2216 -17.1% 0.9% 17.96% 利用外资 161 176 57.3% 63.0% 5.7% 30 15 37.2% 165.4% 128.2% 自筹资金 52511 58158 3.7%

161、4.2% 0.4% 5515 5647 8.0% 8.3% 0.3% 定金及预收款 54482 61359 10.0% 10.7% 0.8% 5319 6877 15.4% 17.2% 1.8% 个人按揭贷款 24395 27281 13.9% 15.1% 1.2% 2258 2886 12.2% 26.3% 14.0% 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3737 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 六、六、风险提示风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；

162、房地产税立法推进超预期。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3838 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 广发房地产行业研究小组广发房地产行业研究小组 乐 加 栋 ： 首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心，带领团队荣获 2019 年新财富房地产行业第一名。 郭 镇 ： 联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心。 邢 莘 ： 研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018 年进入广发证券发展研究中心。 广发证券广发证券行业行业投资评级说明投资评级说明 买入

163、： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 10%以上。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%+10%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 10%以上。 广发证券广发证券公司投资评级说明公司投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 15%以上。 增持： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 5%-15%。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%+5%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 5%以上。 联系我们联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 广州市天河区马场路26号广发证券大

164、厦 35楼 深圳市福田区益田路6001 号太平金融大厦31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层 上海市浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16 楼 香港中环干诺道中111 号永安中心 14 楼1401-1410 室 邮政编码 510627 518026 100045 200120 客服邮箱 法律主体法律主体声明声明 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作，广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为“广发证券” 。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。 广发证券股份有限公司具备中国证

165、监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。 广发证券（香港）经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4 号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的分销。 本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。 重要重要声明声明 广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系，因此，投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响。投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策。 本报告署

166、名研究人员、联系人（以下均简称“研究人员” ）针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容，在此声明： （1）本报告的全部分析结论、研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点，并不代表广发证券的立场； （2）研究人员的部分或全部的报酬无论在过去、现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论、研究观点具有直接或间接的联系。 研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量、客户评价、工作量等多种因素确定，其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入，该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务。 本报告仅面向经广发证券授权使用的客户/特定合作机构发送，不对外公开发布，只有接收人才

167、可以使用，且对于接收人而言具有保密义务。广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户。在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律， 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3939 / 3939 Table_PageText 投资策略报告|房地产 广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告。 本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售。请注意，投资涉及风险，证券价格可能会波动，因此投资回报可能会有所变化，过去的业绩并不保证未来的表现。本报告的内容、观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标、财务状况和特殊需求，不应被视为

168、对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议。本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险、独立行使投资决策并独立承担相应风险。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性、完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策，如有需要，应先咨询专业意见。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券

169、的立场。广发证券的销售人员、交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式，向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略，广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致，甚至相反的投资策略。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且无需另行通告。广发证券或其证券研究报告业务的相关董事、高级职员、分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益。在阅读本报告时，收件人应了解相关的权益披露（若有） 。 本研究报告可能包括和/或描述/呈列期货合约价格的事实历史信息（ “信息” ） 。请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法/分析中的部分论点/依据/证据，以支持我们对所述相关行业/公司的观点的结论。在任何情况下，它并不（明示或暗示）与香港证监会第 5 类受规管活动（就期货合约提供意见）有关联或构成此活动。 权益披露权益披露 (1)广发证券（香港）跟本研究报告所述公司在过去 12 个月内并没有任何投资银行业务的关系。 版权声明版权声明 未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。