1、合富辉煌(中国)研究院全国房地产市场2019年总结及2020年展望合富辉煌（中国）研究院变致革变致革革致稳革致稳2017 2017 200204大圈层重点城市38个合富辉煌(中国)研究院革致稳：2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要任务。 “维稳措施”适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政府“以稳为先”目标明确，房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。“国际经济环境”以及“国内经济内生动力”持续改变，坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大” （2017）立下 “推动发展质量变革”的长期目标，持续推动国内经济

2、由“要素驱动、投资规模驱动”向“创新驱动”转变。2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持（包括弱房产、减负债等）。变致革：序言序言合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点宏观环境加速萎蘼，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验。年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革”（改革/变革）为先，持续抑制风险、稳定中长期增长动能；面对下半年经济下行风险加剧，政府对“维稳措施”的使用保持克制。2019年经济运行结果：在核心风险（金融系统风险等） 得到有效控制的同时，在宏观调控上“顾此失彼”的问题有所突出。2019年的“革”与“稳”合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点金融方面：金融

3、系统风险有效控制，但实体风险仍然高发。财政方面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。基建方面：资金资源集中都市圈（一二线城市），对三四线城市资金倾斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑。房地产调控方面：城市政策主力获取经济动能，对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。经济下行压力加剧情况下：2019年在宏观调控上 “此伏彼起”的问题变得更加突出合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点楼市政策以“革”为先，“利好缺乏”加剧市场向下波动国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土地市场波动对地方财政

4、的影响加剧。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调控对“市场稳成交”的兼顾度下降 。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点下半年市场景气下行趋势明显0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，

5、1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。0204060801000510 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 5555520020522302352402452502552602652702750204060801000 50 0300350400450500550600650700750800850900950

6、1000 1050环渤海020406080100050 0300350400450500550600650700750800850900950粤港澳大湾区0204060801500长三角华中华西2019年土地市场溢价率走势新房景气走势1月12月土地市场景气商品住宅市场景气粤港澳大湾区华中华西长三角环渤海合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点20202020年展望：“革”致“稳”年展望：“革”致“稳”2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降，“戒备衰退”成为首要任务。基于各种制约因素（6大制约因素，见后述），中央政府 “维稳

7、措施”仍将适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政策指向“稳定”，房地产对地方财政的重要性得到更多重视，房地产调控方式加快转变。合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点2020年变革将集中“四大领域” ，着力补足“稳定动能”变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充“稳定动能”。政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。宏观调控领域的4个主要问题：金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险” 高发财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降房地产调控：城市政策主力获取经济动能（抢“人”），但对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。基建：对三四线城市

8、资金倾斜减少使该类城市市场加速下滑对应分城施策灵活度增加对外开放加快资本市场改革国企国资改革基建| 集中三大都市圈京津冀、长三角、粤港澳大湾区对应2020年“变革促维稳”四大领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变合富辉煌(中国)研究院更全面角度：长期“改革更全面角度：长期“改革/ /变革”目标确立，短期措施视乎实际情况取舍变革”目标确立，短期措施视乎实际情况取舍宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防核心观点核心观点目标左右高于目标GDP增速【维稳】 减缩已出台维稳措施力度 将资

9、源更集中指向经济转型/升级 房地产宽松的实际执行力度显性提高 维稳措施力度显著提高降准| 更多使用全面降准降息| MLF降息 回归 直接降息财税| 加大广泛性减税降费的力度基建| 大幅加大基建投入与政策支持【变革】 推动各主要领域全方位变革（ 经济工作会议提及的民生领域市场化、农业、科技、国资国企、财税体制、金融等） 重回去杠杆过程 集中关键领域变革（金融资本市场，对外开放、国资国企改革）显著低于目标略低 房地产“因城施策” 灵活度上升 维稳措施灵活适度降准| 定向降准+全面降准降息| MLF等小幅度的花式降息财税| 集中定向领域基建| 集中三大都市圈或 变革范围收缩，对杠杆率的抑制减少 房地

10、产调控机制加快革新的可能性增加：具备条件（住房保障及供应体系）的城市，行政管制措施退出，市场调节（房产税等）措施出台2019.12中央经济工作会议调性解读合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点全国成交不同分类楼市走势政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会 “逐步走稳”（不会如2019年般“前高后低”。）不同圈层预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。I类（一线）城市：看好2020年“价值稳增”动能II类（强二线）城市：不同城市成交走势加剧分化III类（二线及强三线）城市：成交将较2019年

11、改善IV类城市：成交动能释放或仍受制约5 个判断2020年展望：市场调控的底部特征已经显现。政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。全国成交市场价格楼市走势不同圈层不同分类合富辉煌(中国)研究院分分析析结结构构Part 1Part 1宏观环境宏观环境Part4 Part4 未来展望未来展望经济预警信号加强经济预警信号加强Part 2Part 2政策环境政策环境20192019年的“革”与“稳”年的“革”与“稳”Part 3Part 3全国房地产市场全国房地产市场各地一各地一/ /二级市场特性二级市场特性20202020年政策取向年政策取向20202020年市场展望年市场展望“革”致“稳”“革”

12、致“稳”合富辉煌(中国)研究院宏观环境宏观环境经济经济预警信号预警信号加强加强合富辉煌(中国)研究院宏观环境宏观环境PART PART 0101经济预警信号加强国内国外经济双重预警国内经济增速下滑，中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因，当前国内经济面临近20年来最大考验。全球贸易保护主义抬头，国外经济风险加剧，形势相较2015年更加严峻。合富辉煌(中国)研究院经济增速下滑至“底限”经济增速下滑至“底限”5678918年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月1

13、9年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月78910111218年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月-2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019

14、年8月2019年9月2019年10月2019年11月非农固定资产投资增速（月累计，%）社会消费品零售额增速（月累计，%）出口增速（美元，月累计，%）55.566.577.5国内GDP单季增速（%）国内国内数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院2019年国内经济持续下探，GDP单季增速由1季度的6.4%跌至3季度的6%，达至2019年经济增长目标（政府工作报告：6%-6.5%）的“底限”。拉动经济增长的三驾马车【投资】、【消费】、【出口】数据持续走低。合富辉煌(中国)研究院工业增加值增速外商直接投资合同项目数国家财政收入增速企业亏损个数城镇失业率实际利用外资直接投资金额增速货运量增速客运量

15、增速制造业PMI指数（%）2019数据2018数据备注工业外商投资运输采购经理人指数就业财政前11月增速 5.6%增速 6.2%历史低位10月 67991 (个) 57291 (个)明显增加11月 5.1%4.9%高于去年前9月累计 30871（个）（累计增速 -32.8%）60533（个）（累计增速 69.8%）明显回落前9月累计增速 2.9%年增速 3.0%维持前11月累计增速 5.5%年增速 7.1%近4年低位前月增速 -1.7%年增速 -3.1%前9月 3.3%6.2%财政增速近十年历史低位11个月共8个月低于荣枯线全年共1个月低于荣枯线承压维持负增状态数据来源：国家统计局，合富辉煌（

16、中国）研究院附：附：20192019年国内主要经济指标年国内主要经济指标非制造业PMI指数（%）前11个月均值54.1均值54.4略有下行物价居民消费价格指数11月 4.5%去年同期 2.2%近8年新高合富辉煌(中国)研究院(40)(20)0204060801------114.64.85.05.25.4国内经济面临近国内经济面临近2020年来最大压力年来最大压力国内失业率走势（%）工业企业利润总额累计同比：非国企数据来源：国家统计局，合富

17、辉煌（中国）研究院数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院国内经济承压，民营企业形势尤其严峻（民营企业数量占比超过90%、就业容量超过80%）。从企业利润等指标反映，目前宏观环境对民营企业的考验是近20年以来最大。伴随企业经营环境持续严苛，失业率于2019年呈上扬趋势。合富辉煌(中国)研究院-10-5055402017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/1020

18、18/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/11出口进口中国出口及进口同比增速（月累计，美元计，%）数据来源：国家统计局，整理自合富辉煌（中国）研究院3.10%4.70%5.20%9.00%14.70%0%4%8%12%16%2017年2018年6月2018年8月2018年9月2019年5月340亿加征25%160亿加征25%2000亿加征10%2000亿加码至25%加征加码对500亿美元商品加征关税对2000亿美元商品加征关税美对中国进口商品征收的平均关税中美贸易摩擦超预期是影响下

19、半年国内经济表现中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因的主要原因贸易摩擦除对国内【出口行业】造成直接影响外，1）对国内【加工贸易】亦产生明显影响，2019年国内进口增速伴随出口增速大幅下滑；2）贸易摩擦升级对国内企业信心形成打击，包括PMI、制造业投资等数据亦受连带影响。数据来源：PIIE，合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院-10123456--------0920

20、18--062019-09美国日本欧元区中国49505152535455---------09摩根大通全球制造业PMI:12月移动平均摩根大通全球服务业PMI:12月移动平均由全球PMI等经济数据反映，2019年环球经济下行趋势明显包括“新兴”及“发达”经济体均面临经济增长问题，环球经济形势相较2015年更加严峻且各主体经济体经济下滑深度

21、呈加剧趋势。主要经济体GDP增速走势（%）全球制造业PMI走势（%）数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院环球经济风险加剧，形势相较环球经济风险加剧，形势相较20152015年更加严峻年更加严峻国外国外合富辉煌(中国)研究院2015-2016年：货币政策海外分化海外降息阵营（约20个国家/地区）：欧央行推出大规模购债计划，发达国家韩国、澳大利亚、英国、丹麦、加拿大等降息，发展中国家俄罗斯、土耳其、印度、秘鲁等降息。海外加息阵营：（约16个国家/地区）美国实行货币政策正常化，逐渐推行缩表和加息，巴西、俄罗斯和新西兰等处于加息通道。中国：2015年，5次降息5次降准，推动经济软着陆；2016年

22、，货币政策出现拐点，注重防风险，紧货币。2019年：全球货币宽松全球货币宽松潮（约30个国家/地区）：部分国家先跑降息；7月，美国宣布降息，为2008年后首次降息，多个国家和地区跟随。中国1年期MLF下降5个基点，货币政策保持稳健。分类国家时间下调幅度发达国家美国2019年7、9、10月75BP欧央行2019年9月10BP冰岛2019年5、6月75BP新西兰2019年5、8月75BP澳大利亚2019年6、7、10月75BP韩国2019年7、10月50BP丹麦2019年9月10BP新兴国家埃及2019年2、8月250BP印度2019年2、4、6、8、10月145BP牙买加2019年3月25BP巴

23、拉圭2019年3、8月50BP乌克兰2019年4月50BP马来西亚2019年5月25BP菲律宾2019年5、8月50BP南非2019年7月25BP印尼2019年7、8、10月75BP巴西2019年7、9、10月150BP阿联酋2019年7、9月50BP泰国2019年8月25BP表：2019年降息国家（部分）数据来源：各国官方发布，整理自合富辉煌（中国）研究院各国货币政策已趋向“一致宽松”各国货币政策已趋向“一致宽松”合富辉煌(中国)研究院政策环境政策环境20192019年的“革”与“稳”年的“革”与“稳”合富辉煌(中国)研究院2019年的“革”与“稳”政策环境政策环境PART PART 020

24、2革与稳2019年国内宏观调控总体沿政府既定方向推进，以“革”为先，力主推动中国经济“平缓风险”、获取“经济中长期转型”所需。面对2019年经济下行压力加剧，政府对“维稳措施”的使用保持克制其原因一方面在于政府对“革”的坚持，全年政府推出的几乎所有“维稳措施”（上至降息，下至地方调控），均与“革”相关，或由“革”带出。另一方面在于2019年宏观环境存在更多“系统性制约”（见后述），抑制了政府 对“维稳措施”的使用空间。合富辉煌(中国)研究院金融基建财税房地产维稳 【降息】降LPR(3次) OMO(1次) MLF(1次)， 26个基点 【降准】全面降准(1次)+定向降准(2次) 2.68万亿 加

25、强【河北雄安新区】、【粤港澳大湾区】、【长三角一体化】建设 Q4：提前下达2020年部分专项债额度：1万亿 Q4：基建项目的资本金要求降低：25% 20%一般纳税增值税应税率：原16% 13%；原10% 9对小微企业减税降费对高新企业降低进口关税 Q4：多个城市实施“区域解限”，但多需与“人才引进”结合，宽松力度不如以往“维稳期”20192019年宏观调控以“革”为先年宏观调控以“革”为先改革/变革降低基准利率 MLF、 OMO 、LPR 设立科创板并试点注册制 TMLF LPR机制：商业性个人住房贷款利率与之关联重点支持棚改 转向“城市更新+旧区微改造” 专项债新规 资本金管理新规普惠性减税

26、基础上 主攻结构性减税降费（小微、高新、住房租赁、养老、社保等） 增值税新规住房调控与城市经济发展需要的结合度更强“放开限购”需以“人才引进”为契机 23号文：大力整顿房地产融资 新修订土地管理法：允许集体建设用地入市 中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市方式改变方向改变方向改变方向改变政策革新政策革新政策革新政策革新2019年以“改革/变革”为先。对“维稳措施”的使用保持克制。合富辉煌(中国)研究院制约维稳政策施展空间的制约维稳政策施展空间的6 6大因素大因素人口人口红利衰退红利衰退货币货币效率降低效率降低投资渠道投资渠道狭窄狭窄通胀率通胀率杠杆率杠杆率房地产房地产库存库存维稳政策维稳政

27、策施展空间施展空间3个长期因素，包括：1）【人口红利减退】(2011年)2）【货币效率降低】(2010年)3）【投资渠道狭窄】(2006年)近年出现的3个新因素，包括：4）【通胀率】（2019年）5）【杠杆率】（2017年）6）【房地产库存】（2017年）2019年宏观环境存在更多 “系统性制约”合富辉煌(中国)研究院制约因素食品价格拉动制约因素食品价格拉动【通胀率通胀率】快速走高快速走高-8-6-4-20246810012345-----

28、----------09CPI当月同比PPI当月同比(右轴）CPI、PPI走势（%）数据来源：国家统计局，整理自合富辉煌（中国）研究院救市：基建+流动性救市：基建+楼市？取态更困难维稳施政通胀率通胀率杠杆率杠杆率地产地产库存库存2019下半年国内CPI受猪肉等食品价格带动快速走高。但与此相对地更反映实体经济运行温度的PPI则持续回落。当CPI与PPI同步起落时，政

29、策容易取态，如2011时期，2012时期，2015时期虽然PPI走势向下，但高企的通胀率仍然制约政府维稳措施的施展空间。合富辉煌(中国)研究院050030001020304050--------------0920

30、16----032019-09居民部门政府部门非金融企业部门(右轴）非金融部门总(右轴）数据来源：NIFD，整理自合富辉煌（中国）研究院中国非金融部门杠杆率（%）维稳施政通胀率通胀率杠杆率杠杆率地产地产库存库存制约因素实体及政府制约因素实体及政府【杠杆率杠杆率】仍处高位仍处高位“去杠杆”的成果主要体现在金融部门（金融缩表和局部“拆弹”），然而实体杠杆继续走升。实体部门总体杠杆水平由2018年的243.7%上升至251.1%,其中居民部门杠杆快速上升（主要来自于短期消费贷款）。实体及政府杠杆率上升制约维稳政策空间与力度

31、。合富辉煌(中国)研究院020004000600080004000粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月珠三角 6个取样城市：广州，深圳，东莞，佛山，珠海，中山长三角 7个取样城市：上海、杭州、南京、宁波、无锡、常州、南通环渤海 9个取样城市：北京、天津、青岛、大连、济南、沈阳、秦皇岛、沧州、刑台华中华西 9个取样城市：重庆、成都、武汉、长沙、西安、郑州、南昌、南宁、贵阳全国重点城市商品住宅库存变化（万 ）数据来源：合富辉煌（中国）研究院维稳施政通胀率通胀率杠杆率杠杆率地产地产库存库存制约因素制约因素【房地产补库存房地产补

32、库存】进度仍慢进度仍慢虽然近两年房地产政策从紧，但房地产“补库存”进度仍慢。各重点城市商品住宅库存仍在相对低位，与2016年时期比，不同圈层城市库存仍有较大差距。商品住宅库存维持相对低位，实施房地产“宽松”受阻。合富辉煌(中国)研究院2019年的“革”与“稳”政策环境政策环境PART PART 02022019年宏观调控以“革”为先，“维稳措施”保持克制（前述）由于年内经济下行压力超预期（集中下半年），在核心风险（金融系统风险等） 得到有效控制的同时，在宏观调控上“此伏彼起”的问题变得更加突出。4个主要问题梳理：金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险” 高发财政：政策托底小微企业，但大型

33、企业活跃度趋降基建：对三四线城市资金倾斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑房地产调控：城市政策主力获取经济动能（抢“人”），但对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。革与稳合富辉煌(中国)研究院-15000-000050002017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3国内新增非标融资（亿元）P2P房地产教育长租公寓汽车材料生鲜电商娱乐区块链快消医药IT共享经济养殖北大方正点牛金融北方金融阜金网小表哥金融正臣财富大盈家恒福金融黑马贷汇源果汁WeWork途歌韦博英语萌塔教育爱乐乐享康美药业东阿阿胶獐子岛比特易迷你

34、生鲜吉及鲜青年汽车FF汽车淘集集乐伽公寓喔客公寓悦如公寓熊猫直播东旭光电魔房宝京都贷立信投资向日葵金融铸金所中兴财富同钱功夫海鹭金服02,0004,0006,0008,00010,0002017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 2019Q1 2019Q3国内债券发行（亿元）2019年“经营风险”数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院数据来源：行业新闻，整理自合富辉煌（中国）研究院持续减“非标”增“直融”持续减“非标”增“直融”“金融系统风险”有效控制，但“实体风险”仍然高发“金融系统风险”有效控制，但“实体风险”仍然高发措施措施表现表现金融金融金融系统风险得到有效控制，金融系

35、统杠杆率显著下降；但与此相对地，实体风险仍然高发。合富辉煌(中国)研究院居民投资2018年上证指数下跌24.59%，深证指数下跌34.42%2018年3567家A股上市公司合计市值同比下降23.35%2019年前三季度：上证指数下跌2.47%股票P2P2018年P2P网贷成交额同比下降50.28%2019年10月P2P网贷成交额同比下降44.8%债券2018年123只债券违约，违约金额达1198.51亿元截止2019年12月173只债券违约，违约金额达1373.87亿元保本理财结构性存款基金货币基金2018年10月保本理财被纳入存款类别保本理财将于2020年底正式退出理财市场，结构性存款视为其

36、替代品2018年结构性存款余额9.62万亿元，同比增长38%2019年10月结构性存款余额10.3万亿元2018年394只公募基金清盘2019年121只公募基金清盘2018年较峰值期缩水幅度达14.86%2019年上半年环比缩水4.69%20192019年居民投资渠道收窄年居民投资渠道收窄合富辉煌(中国)研究院789,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0-----052016-082

37、------082019-11居民新增人民币存款：累计值（亿）社会消费品零售总额:累计同比（右轴）居民新增人民币存款累计值及社会零售总额增速数据来源：Wind，整理自合富辉煌（中国）研究院居民资金“趴在账上”的特征更明显居民资金“趴在账上”的特征更明显2019年大量居民资金“趴在账上”的问题更加突出。从数据上看，居民存款快速增长（经济低迷+投资渠道有限，趋向于“防御性储蓄”是重要原因），而与之相对地，包括消费等数据呈下滑走势。合富辉煌(中国)研究

38、院444648505254562016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月大型企业中型企业小型企业不同类型企业PMI指数走势对比（%）数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院措施措施表现表现财税财税政策托底小微企业，但大型企业经营活跃政策托底小微企业，但大型企业经营活跃度下降度下降2019年维稳

39、措施重点指向小微企业，政策托底使企业经营环境不再恶化（企业活跃度仍处荣枯线以下）。与此相对地，大型企业经营活跃度于年内下降较快。合富辉煌(中国)研究院2019年国务院发布规划支持区域黑龙江自贸区山东自贸区云南自贸区广西自贸区数据来源：政府发布，整理自合富辉煌（中国）研究院长三角中共中央国务院印发长江三角洲区域一体化发展规划纲要粤港澳大湾区中共中央国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要河北雄安新区国务院关于河北雄安新区总体规划（2018-2035年）的批复发布。中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见发布。62631590%95%100%105%110%0100200300

40、4005006007002001720182019建设计划实际执行完成率(500)05000250030-------09抵押补充贷款(PSL):当月新增金额（亿元）全国棚改计划及实际开工情况（万套）数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院措施措施表现表现基建基建20192019年城市发展方向明确：年城市发展方向明确：资源向都市

41、圈集中，对棚改及资源向都市圈集中，对棚改及PSLPSL支持度下降支持度下降河北雄安新区、粤港澳大湾区、长三角区域三大区域重大战略加速推进获得更多发展资源都市圈三线四城市国家资金倾斜下降合富辉煌(中国)研究院05000250030003500一线城市二线城市三四线城市全国100城分类城市商品住宅网签成交面积走势（万）资金倾斜减少使三四线城市市场加速下滑资金倾斜减少使三四线城市市场加速下滑棚改资金倾斜减少对三四线城市的影响明显数据表现上，三四线城市网签逐年下滑趋势明显（自2018年以来处在深度调整当中），与一二线城市的稳健走势有所区别；实际市场上，上半年三四线城市回温表现并不

42、明显；下半年区域市场下跌以三四线城市为主，多个三线四线城市需要以价换量。（更多不同分类城市市场表现，见后述）一线城市：北上广深二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、南京等32个城市三四线城市：北海、包头、桂林、蚌埠、廊坊、连云港等64个城市。数据来源：中指，整理自合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院2019年的“革”与“稳”政策环境政策环境PART PART 02022019年楼市调控同样以“变革”先行国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度土地市场景气加速下行。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加

43、速下滑背景下，地方调控对“稳成交”的兼顾度下降 。革与稳合富辉煌(中国)研究院政策变革：金融3月：全国两会国家政策重要会议Q1Q2Q3Q4一城一策，落实楼市调控主体责任放宽落户，提高城市人力资源存量加强金融监管4月：政治局会议“房住不炒”，一城一策，城市政府主体责任的长效机制7月：政治局会议12月：中央经济工作会议“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段“房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。1月：关于印发的通知5月：关于公共租赁住房税收优惠政策的公告5月：关于进一步规范发展公租房的意见5月：关于开展“ 巩固治乱象成果促进合规

44、建设”工作的通知7月：2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示7月： 关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知7月：关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见8月：关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告10月：关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知11月：关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见2月：关于高校学生公寓房产税印花税政策的通知3月：关于延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限的通知9月：农村土地经营权流转管理办法（修订草案征求意见稿）政策变革：土地政策变革：租赁住房国家政策“保供应”而“抑资金”国家政策“

45、保供应”而“抑资金”系列金融管控措施持续加强系列金融管控措施持续加强房地产调控房地产调控国家调控国家调控保供应：2019年国家政策向“租赁住房”与“土地供应”（盘活集体用地）倾斜，年内出台多项重要措施推进关键领域变革（见下页）。抑资金：中央会议“房住不炒”贯穿全年，即使在经济表现更加低迷的2019年下半年，国家层面仍然强调抑制房地产投资投机，系列房地产金融管控措施持续加强。5月：银保监23号文：对银行机构地产相关融资端重点整顿合富辉煌(中国)研究院 关于进一步规范储备土地低价融资加快批而未供土地处置有关问题的通知 关于坚持农业农村有限发展做好三农工作的若干意见 关于延长农村集体经营性建设用地实

46、用全抵押款工作时点限期的通知 关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见 农村土地经营权流转管理办法（修订草案征求意见稿） 关于积极稳妥展开农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知 关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函 进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年） 关于印发的通知 关于公共租赁住房税收优惠政策的公告 关于进一步规范发展公租房的意见 2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示租赁住房2019增供应农村集体土地流转20192019年国家“保供应”措施一览：年国家“保供应”措施一览：合富辉煌(中国)研

47、究院0%10%20%30%40%50%60%70%020040060080001600融资总额（亿）全国300城招牌挂市场土地溢价率40家典型房企融资情况及全国土拍溢价率情况数据来源：整理自合富辉煌（中国）研究院银保监23号文，对银行机构地产相关融资端重点整顿房地产信托规模不得超过6月30日规模；海外债只能用于置换未来一年到期的中长期境外债务银保监会展开银行房地产业务专项检查，防止资金违规流入房地产；多家银行收紧开发贷额度金融抑制措施措施表现表现抑资金抑资金对房地产的资金抑制加剧土地市场景气下行对房地产的资金抑制加剧土地市场景气下行5月后房地产融资明显转冷，40家典型房企

48、融资总额由一季度的2500亿元快速下滑至不足2000亿元，资金渠道（包括销售回款及融资）受阻使房企购地热情同步冷却。全国土地市场自三季度后转冷且热度不断下探，10月后土地市场溢价率（及流拍情况）与去年同期相近。合富辉煌(中国)研究院租购房补贴/优惠一次性补每月补贴购房折扣租金折扣放宽落户标准学历&年龄专业人才全面放开社保要求限购松动贷款限制放宽直接补助/个税优惠成都天津佛山洛阳海南河南海口广州大连西安杭州兰州山西珠海宁波保定珠海南京三亚江门广州佛山成都海南大湾区大连南京常州海南宿州广西石家庄广州重庆天津上海晋江宁波厦门深圳石家庄南宁汕头芜湖柳州宁夏保定十堰新疆无锡天津晋江宿州杭州湘潭南通郑州宁

49、波东方沧州海口陵水青岛柳州南京广州无锡江门宁波苏州宜昌呼和浩特南京济南北京数据来源：合富辉煌（中国）研究院政策宽松全部与“人”有关：2019年地方调控以抢“人”（人才）为先，包括租购房补贴/优惠；放宽落户标准；补助与个税优惠；乃至限购政策调整，均与“人才”关联。城市政策主力“抢人”、获取城市经城市政策主力“抢人”、获取城市经济增长动能济增长动能房地产调控房地产调控地方调控地方调控全部与有关“人”不同政策分类及出台政策的城市（列举）：合富辉煌(中国)研究院政策背景：政策背景：20202020年后劳动人口增速将明显减缓年后劳动人口增速将明显减缓“人”成为影响城市发展所需愈加重要的“生产要素”“人”

50、成为影响城市发展所需愈加重要的“生产要素”合富辉煌(中国)研究院约11个城市/地区落户：海口、广州、常州、西安、南京、石家庄、兰州贷款限制：成都、天津、石家庄、河南税费/补贴：东莞、重庆约15个城市/地区落户：沈阳、广州、杭州、天津、山西限购：保定、珠海、南京、海南贷款限制：海南、佛山税费/补贴：宁波、三亚约7个城市/地区落户：上海、珠海、宁波限购：珠海贷款限制：贵阳税费/补贴：芜湖、杭州、宜昌约18个城市/地区落户：上海、宿州、南通、海南、广西、海口限购：天津、南京、三亚、江门、广州、佛山、中山、大湾区税费/补贴：湘潭、南通、郑州、深圳约3个城市/地区贷款限制：汕头、长沙限购：海口约10个城

51、市/地区贷款限制：石家庄、合肥、西安税费/补贴：长沙限购+限售：丹东、赤峰、苏州约1个城市/地区限购：苏州约1个城市/地区限价：长沙2月1月3月5月4月6月8月7月9月11月10月12月Q1Q2Q3Q4从紧宽松上半年以“放宽人才落户为主”下半年局部放松限购城市数量明显增加2019年楼市维稳更多体现为【分城施政】给予地方更大自主空间，随5月后国内经济走弱，出台“限购政策调整”的城市数量趋多，松动范围由三四线城市向一二线城市扩展。但住房调控与城市经济发展需要的结合度更强，“放开限购”多需以“人才引进”为契机。地方地方调控调控随经济环境改变，四季度更多城市政策“向松调整”随经济环境改变，四季度更多城

52、市政策“向松调整”住房调控与城市经济发展需要的结合度更强住房调控与城市经济发展需要的结合度更强数据来源：合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院广州2019.12南沙：持有人才绿卡、南沙人才A卡和B卡的人才，享受户籍居民同等待遇；在区内工作、学习的人才，放开首套商品房购买黄埔：经区认定的在区内连续工作半年以上的人才，可购买一套；在区内工作，持有人才绿卡或经区认定的特定人才、其父母、配偶父母、成年自己均可在区内购买一套直接指向特定人才学历要求居住/务工要求佛山2019.11 认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受本地户籍人口购房政策。在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职

53、业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。直接指向特定人才学历要求居住/务工要求城市“解限”多需与“人才引进”结合，仍是“有保有压”城市“解限”多需与“人才引进”结合，仍是“有保有压”部分城市“解限政策”列举：重点城市“解限”措施主要指向区域以城市主力经济发展区域为主；人员几乎全部附带“人才”要求。当前“政策宽松”与以往“维稳时期”存在区别。整体而言仍然是“有保有压”，宽松力度不如以往。上海2019.11仅限临港新片区：对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区商品房一套。新片区还将缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购

54、房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。南京2019.6高淳区购房的外地人只要持有居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明2019.10 凡有居住证且有大专及以上学历的外地购房者，在六合买房不再需要提供社保纳税证明天津2019.10 对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入本市的职工，按照本市户籍居民政策购房；对户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。直接指向特定人才学历要求居住/务工要求青岛2019.12 城阳区针对企业单位职工出台“解限”

55、政策，企业单位地址：城阳区、高新区企业单位。购房需满足以下条件：（1）中专及以上学历；（2）城阳区无房；（3）与公司签订劳动合同满一年以上；（4）在城阳区缴纳社保满一个月直接指向特定人才学历要求居住/务工要求直接指向特定人才学历要求居住/务工要求直接指向特定人才学历要求（仅六合）居住/务工要求合富辉煌(中国)研究院全国房地产市场全国房地产市场3838城房地产市场特征城房地产市场特征合富辉煌(中国)研究院0246800500025003000重点城市人口总量和人均GDP20192019年房地产市场分析年房地产市场分析3838个覆盖城市及城市分类个覆盖城

56、市及城市分类人均GDP（万元）人口（万人）I类 一线城市II类 强二线城市（规模巨大，或规模与发达程度兼备）III类 二线及强三线城市（在规模或发达程度上与II类城市有一定距离）IV类 其它发展空间较大的重点城市深圳上海北京广州天津成都武汉杭州南京青岛长沙佛山珠海济南郑州东莞西安中山南昌惠州乌鲁木齐贵阳南宁肇庆江门合肥大连刑台石家庄重庆北京、上海、广州、深圳杭州、南京、无锡、宁波、天津、青岛、重庆、成都、武汉、长沙东莞、佛山、珠海、合肥、南通、常州、济南、大连、郑州、西安惠州、江门、肇庆、中山、绍兴、石家庄、沈阳、沧州、刑台、秦皇岛、南宁、南昌、贵阳、乌鲁木齐按城市人口量级与城市发展程度（人均

57、GDP）进行划分资料来源：各地方统计局，合富辉煌（中国）研究院秦皇岛沧州宁波常州无锡南通绍兴沈阳合富辉煌(中国)研究院I类一线城市II类强二线城市（规模巨大，或规模与发达程度兼备）III类二线及强三线城市（在规模或发达程度上与II类城市有一定距离）IV类其它发展空间较大的重点城市粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西广州、深圳上海北京杭州、南京、无锡、宁波天津、青岛重庆、成都、武汉、长沙东莞、佛山、珠海合肥、南通、常州济南、大连郑州、西安惠州、江门、肇庆、中山绍兴石家庄、沈阳、沧州、刑台、秦皇岛南宁、南昌、贵阳、乌鲁木齐（无）（无）3838城划分（按城划分（按4 4个圈层个圈层4 4个分类标准）个分

58、类标准）合富辉煌(中国)研究院000004000050000600000250500750002500北京深圳上海广州杭州南京珠海西安天津成都青岛武汉佛山南宁长沙郑州合肥济南东莞南昌贵阳乌鲁木齐肇庆成交规模（万）网签价格（元/）I类 一线城市II类 强二线城市III类 二线和强三线城市IV类 其它城市沈阳大连石家庄重庆沧州2019年1至11月商品住宅成交规模与网签价格南通宁波秦皇岛绍兴刑台惠州常州江门无锡20192019年各城商品住宅市场成交规模与网签价格年各城商品住宅市场成交规模与网签价格资料来源：合富辉煌（中国）研究院合富辉

59、煌(中国)研究院0200004000060000800000140000深圳珠海东莞惠州肇庆杭州宁波南通绍兴青岛济南石家庄邢台成都郑州南昌贵阳I类 一线城市II类 强二线城市（规模巨大，或规模与发达程度兼备）III类 二线及强三线城市（在规模或发达程度上与II类城市有一定距离）IV类 其它发展空间较大的重点城市北京、上海、广州、深圳天津、成都、重庆、武汉、杭州、南京、青岛、长沙郑州、西安、佛山、东莞、大连、合肥、济南、珠海、福州石家庄、沈阳、南昌、南宁、惠州、贵阳、中山、太原、乌鲁木齐、江门、肇庆粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西2019年重点城市中心城区新货售价主力区间比

60、对（元/）20192019年不同区域分类代表城市中心区商品住房在售价格年不同区域分类代表城市中心区商品住房在售价格资料来源：合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院I I类、类、II II类、类、IIIIII类城市限购政策比对类城市限购政策比对备注： 统计时间截至2019/12 针对特定人才的优惠政策未统计在内资料来源：合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院城城市市房房地地产产市市场场分分析析雷雷达达合富辉煌(中国)研究院PART PART 0303全国房地产市场全国房地产市场38城房地产市场特征商品住宅市场缺乏利好支撑，经济下滑加剧成交动能弱化。土地市场景气不足，土地市场波动对地方

61、财政的影响显著。不同分类城市市场表现总体依据【城市能级】/【调控政策】不同而有所差异。市场稳健程度：【II类】 【I类】 【III类】 【IV类】不同圈层城市长三角与华中华西市场较为稳定；粤港澳大湾区IV类城市市场向下波动较显著；环渤海整体市场景气不足。合富辉煌(中国)研究院-50%-30%-10%10%30%50%05001,0001,5002,0002,5003,000广州深圳上海北京杭州南京无锡宁波天津青岛重庆成都武汉长沙东莞佛山珠海合肥南通常州济南大连郑州西安惠州江门肇庆中山石家庄沈阳刑台秦皇岛南宁南昌乌鲁木齐2017年2018年2019年1-11月2019前11月同比(右轴）I类城市

62、II类城市III类城市IV类城市或以上各城商品住宅成交面积走势050010001500I类城市II类城市 III类城市 IV类城市2018H12018H22019H12019H2不同分类城市月均网签成交面积比对（万）2018H1至2019H2 2019年（1-11月）多数城市网签数据“同比上升” “限签放宽”等因素造成网签成交对实际市场的反馈灵敏度下降（2019年网签数据比对2018年容易与实际市场产生偏差）。本次报告采用【网签数据】+【实际市场表现】综合衡量。商品住宅网签成交数据仍好商品住宅网签成交数据仍好但网签对实际市场的反馈灵敏度下降但网签对实际市场的反馈灵敏度下降数据数据表现表现数据来

63、源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院GDP增速0200广州深圳上海北京杭州南京无锡宁波天津青岛重庆成都武汉长沙东莞佛山珠海合肥南通常州济南大连郑州西安惠州江门肇庆中山绍兴石家庄沈阳沧州刑台秦皇岛南宁南昌贵阳乌鲁木齐I类一线城市II类强二线城市III类二线及强三线城市IV类其它发展空间仍大的重点城市2017至2018人口流入（万人）2017年2018年2019前三季缺乏利好支撑，市场回归“基本面”缺乏利好支撑，市场回归“基本面”不同分类城市市场表现差异，更多基于“城市基本面”差异不同分类城市市场表现差异，更多基于“城市基本面”差异各城普遍经济承压然而

64、不同分类城市之间【经济动能】及【人口吸纳能力】差异显著。I类及II类城市总体稳健，III类及IV类城市经济向下波动相对更明显；人口吸纳能力亦依据城市能级而有所差异。城市城市宏观宏观数据来源：地方统计局，合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院000004000050000600007000080000I类城市II类城市III类城市IV类城市Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4I类4个取样城市：北京、上海、广州、深圳II类 4个取样城市：宁波、青岛、成都、武汉III类 4个取样城市：佛山、南通、济南、郑州IV类 4个取样城市：中山、石家庄、沈

65、阳、南昌不同分类取样城市各季项目【新开盘成交套数】以取样城市指标楼盘在不同时间段内每次开盘（当天）取得的实际成交加总计算。新货市场成交：新货市场成交：II II类类 I I类类 IV IV类类 IIIIII类类II类（强二线）城市表现最佳；I类（一线）城市其次。【II类城市政策相较I类城市优势明显】IV类城市由于3季度后降价项目明显增多，对成交的拉动增加，表现优于III类（二线及强三线）城市。实际实际市场市场数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%深圳上海广州北京南京宁波无锡长沙杭州武汉重庆成都青岛天津东莞常州珠海

66、大连南通合肥郑州西安佛山济南沈阳惠州沧州秦皇岛绍兴南昌石家庄南宁邢台中山肇庆江门贵阳I类城市II类城市III类城市IV类城市不同分类城市【降价范围】统计6月9月12月初【降价范围】使用“降价楼盘”占全部在售项目的占比计算（按个数）对“降价楼盘”的衡量标准为：比对上半年售价出现价格下调的项目市场稳健程度：市场稳健程度：II II类类 I I类类 III III类类 IV IV类类 城市城市下半年几乎所有城市“降价范围”（使用降价楼盘占全部在售项目比重穞）均有所扩大II类（强二线）城市价格相对较低且人口吸纳量大，市场最为稳健；I类（一线）城市经济表现稳健但政策从紧，部分城市外围区域降价压力增加；I

67、II类（二线及强三线）及IV类城市市场明显受压。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院济南无锡东莞惠州广州佛山肇庆珠海中山江门深圳粤港澳大湾区降价范围降价幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%南通绍兴合肥南京长三角降价范围降价幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%常州杭州上海沧州环渤海降价范围降价幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%大连秦皇岛沈阳石家庄邢台青岛天津北京华中华西降价范围降价幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%南昌贵阳重庆南宁长沙郑州武汉成都西安降价范围使用全市降价楼盘占全部在售项目的占比计

68、算（按个数）；降价幅度按照12月降价楼盘在售价格比对上半年下调幅度计算。市场稳健程度：市场稳健程度：长三角长三角 华中华西华中华西 粤港澳大湾区粤港澳大湾区 环渤海环渤海I类 一线城市II类 强二线城市III类 二线和强三线城市IV类 其它城市2019.12不同圈层分类城市降价范围及降价区域降幅长三角与华中华西拥有数量较多的II类城市，区域市场稳健度较高；粤港澳大湾区IV类城市市场向下波动较显著；环渤海整体市场（各分类城市）景气不足。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院土地市场成交：整体景气不足土地市场成交：整体景气不足05000000025000粤港澳

69、大湾区长三角环渤海华中华西20019(1-11月)不同圈层商住用地成交规模（万）全国土地市场成交整体景气不足，四大圈层中仅长三角土地成交规模保持高增长（但溢价率仍然趋降，见后述）。粤港澳大湾区：广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、江门、肇庆长三角：上海、杭州、南京、无锡、宁波、合肥、南通、常州、绍兴环渤海：北京、天津、青岛、济南、大连、石家庄、沈阳、沧州、刑台、秦皇岛华中华西：重庆、成都、武汉、长沙、郑州、西安、南宁、南昌、贵阳数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院-30%-20%-10%0%10%20%30%广州深圳东莞佛山珠海中山北京天津青岛沈阳

70、石家庄邢台秦皇岛沧州上海合肥南京杭州宁波常州无锡南通绍兴重庆郑州武汉成都长沙西安南昌贵阳南宁2017前三季2018前三季2019前三季01,0002,0003,0004,000广州深圳东莞佛山珠海中山北京天津青岛沈阳石家庄邢台秦皇岛沧州上海合肥南京杭州宁波常州无锡南通绍兴重庆郑州武汉成都长沙西安南昌贵阳南宁2017年2018年2019年备注：土地出让金额数据统计公开市场出让的居住用地、商业办公用地、工业用地，2019年统计截止至2019年12月20日粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西一般财政收入增速土地出让金额（亿元）全国不同区域城市一般财政收入增速及土地出让金额变化趋势【一般财政收入增速下降】

71、 +【土地收入放缓】 ，各城地方政府普遍财政盈收压力加大土地市场波动加剧地方财政压力土地市场波动加剧地方财政压力数据来源：合富辉煌(中国)研究院表示对比2018年（或2017年）有所下降合富辉煌(中国)研究院0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西PART 03全国市场3838城房地产市场特征城房地产市场特征新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状

72、态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。0204060801000510 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 5555520020522302352402452502552602652702750204060801000 50 030035040045050055060065070075080085090095

73、0 1000 1050环渤海020406080100050 0300350400450500550600650700750800850900950粤港澳大湾区0204060801500长三角华中华西2019年土地市场溢价率走势新房景气走势1月12月土地市场景气商品住宅市场景气粤港澳大湾区华中华西长三角环渤海数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院PART PART 0303全国房地产市场全国房地产市场38城房地产市场特征 下半年推地高潮“遇上”房企融资不畅，土地溢价率下行、流拍率显著上升。 市场成交由“老项目” 支撑；2016年以后取地

74、项目在本年成交中的占比不足2成。 市场表现【I类城市】【III类城市】【IV类城市】城市。“库存低位”的深圳、东莞在同类城市中表现更佳。 11月后多城政策“向松调整”，政策出台密集度是四大圈层中最高。粤港澳大湾区环渤海环渤海长三角长三角华中华西华中华西粤港澳大湾区粤港澳大湾区合富辉煌(中国)研究院055广州深圳东莞佛山珠海惠州江门肇庆中山2018H12018H22019H12019H2粤港澳大湾区各城土地 “不成功出让”地块数量粤港澳大湾区粤港澳大湾区下半年区域“推地高潮”叠加房企“融资不畅”下半年区域“推地高潮”叠加房企“融资不畅”土地市场流拍率明显上升土地市场流拍率明

75、显上升土地土地市场市场 粤港澳大湾区2019下半年土地“不成功出让” 频现，流拍率高于其它三个圈层，原因在于多数城市政府仍然延用下半年集中推地的方式供地。数据说明：1）“不成功出让”的地块包含：流拍、终止、中止和撤销出让等结果；2）2019年统计时间为1-11月，包括广州、深圳、东莞、佛山、珠海、惠州、江门、肇庆、中山等9个城市，共计约510宗商住地块，若与官方数据有出入请以官方数据为准。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院05000500506005005000501000510Q205

76、025Q205010000.511.522.530501000204060Q2Q1粤港澳大湾区重点城市2019年商住地成交宗数和溢价率走势（单位：%）广州佛山珠海江门深圳东莞中山惠州Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q4Q3Q4Q3Q3Q4数据说明：1）散点图一个点代表成功出让的一宗地，横轴代表时间，纵轴代表溢价率。2）Q4统计范围是10-11月，未包含12月出让的商住地；3）以下溢价率为0的地块，部分是设定条件出让。粤港澳大湾区粤港澳大湾区全年土地市场高低起伏全年土地市场高低起伏4 4季度不同类型城市土地市场全面遇冷季度不同类型城市土地市场

77、全面遇冷数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院粤港澳大湾区重点城市2016-2019年商住用地成交走势05001,0001,500广州深圳东莞佛山珠海中山惠州江门肇庆2001905001,0001,500广州深圳东莞佛山珠海中山惠州江门肇庆20019出让规模走势出让金额走势数据说明：1）出让规模走势使用地块计容建筑面积进行统计；2）2019年数据统计时间为1-11月，各城12月出让的地块未纳入统计。单位：万单位：亿元粤港澳大湾区粤港澳大湾区近年土地财政依赖明显上升，土地收入下降对政府财政带来挑战近年土地财政依赖明显上升，土地收入下降对

78、政府财政带来挑战 包括广州、佛山、珠海、江门前三年土地收入增长较快，土地财政对政府财政稳健的重要程度上升。 本年土地收入增速明显下滑情况下，年底广州、佛山、珠海、江门已相继出台措施维稳楼市。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0.40.60.811.21.41.61.82017上2017下2018上2018下2019上2019下02004006008007年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年

79、5月2019年7月2019年9月2019年11月供应量（万）网签量（万）商品住宅商品住宅市场市场粤港澳大湾区粤港澳大湾区网签成交数据持稳，按年下降网签成交数据持稳，按年下降3%3%实际市场近郊、远郊市场热度显著下降实际市场近郊、远郊市场热度显著下降综合（城区+外围 ） 粤港澳大湾区2019年全年网签成交面积持稳，各月成交变化并不明显。 反映实际市场热度的新房景气走势下半年转弱，不同城市/区域表现分化加剧；【城区】表现较稳，但【近郊】、【远郊】热度趋降（见后述）。粤港澳大湾区商品住宅供求走势粤港澳大湾区新房景气走势统计城市：广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、江门、肇庆综合统计城市：广州、

80、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州新房景气走势：以【合富大数据】为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。计算权重：新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。偏冷高热偏热正常显性收缩合富辉煌(中国)研究院粤港澳大湾区6个取样城市：广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山长三角6个取样城市：上海、杭州、宁波、合肥、常州、绍兴环渤海6个取样城市：北京、天津、青岛、济南、大连、沈阳华中华西 6个取样城市：重庆、成都、武汉、郑州、南昌、贵阳4个圈层 取样城市2019年商品住宅网签成交解构按是否来自2016年以后取地项目区分（按万）华中华西环渤海长三

81、角粤港澳大湾区网签成交来自【2016年以前取地】的项目网签成交来自【2016年以后取地】的项目20%粤港澳大湾区粤港澳大湾区20192019楼市成交仍主要由“老项目”（楼市成交仍主要由“老项目”（20162016年以前取地）支撑年以前取地）支撑 粤港澳大湾区2019年楼市仍处在消耗老项目库存的阶段，2016年以前取地项目占全年成交的比值高达80%。数据来源：合富辉煌(中国)研究院76%51%46%合富辉煌(中国)研究院粤港澳大湾区粤港澳大湾区库存压力较小的城市表现更为稳健库存压力较小的城市表现更为稳健02468006008001,0001,2001,4001,600广州深

82、圳佛山东莞珠海中山江门2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月2019年库存消化周期（右轴）粤港澳大湾区重点城市 商品住宅库存及消化周期（万） 粤港澳大湾区各城商品住宅库存涨跌不一，广州、深圳、东莞、中山库存同比下降，佛山、珠海、惠州、江门库存同比上升。 各城中，库存压力较小的深圳、东莞全年市场表现最为稳健；除库存因素外，包括经济及规划利好亦对该2个城市市场形成支撑。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0%20%40%60%80%100%深圳广州东莞珠海佛山惠州中山肇庆江门增城顺德西部坪山石排黄江唐家惠东博罗各区域鼎湖大旺各区域降价范围统计6月

83、9月12月初集中降价区域其它降价区域I 类一线城市III 类二线及强三线城市0%(10%)(20%)降价区域下调价幅IV 类其它发展空间仍大的城市降价范围使用全市降价楼盘占全部在售项目的占比计算（按个数）降价幅度按照12月降价楼盘在售价格对比上半年下降幅度计算。粤港澳大湾区粤港澳大湾区市场稳健度：市场稳健度：I I类城市类城市IIIIII类城市类城市IVIV类城市类城市 2019年下半年湾区各城降价范围及降价幅度随城市能级不同，差异明显。 集中降价区域基本均为“城市外围”、“存量大且配套不完善”。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院粤港澳大湾区粤港澳大湾区新房景气总体趋降，但

84、多数城市景气度仍略好于新房景气总体趋降，但多数城市景气度仍略好于20182018年下半年年下半年新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。远郊近郊城区偏冷高热偏热正常显性收缩景气区间：区域划分：东莞0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 20

85、19下深圳0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下惠州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下广州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下佛山0.40.60.811.21.41.61.82017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下珠海0.400.600.801.001.201.401.601

86、.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下中山0.40.60.811.21.41.61.82017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下合富辉煌(中国)研究院城市针对区域政策类型发布日期政策内容大湾区大湾区各市限购11月香港居民在大湾区内地城市购房不再需要居住及社保年限广州全市限购11月22日非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料南沙限购（人才） 12月13日持有人才绿卡、南沙人才A卡和B卡的人才，享受户籍居民同等待遇；在区内工作、学习的人才，放开首套商品房购买花都限购（人才） 12月18日 凭相关就业

87、或创业证明即可申领人才绿卡黄埔限购（人才） 12月20日经区认定的在区内连续工作半年以上的人才，可购买一套；在区内工作，持有人才绿卡或经区认定的特定人才、其父母、配偶父母、成年自己均可在区内购买一套全市公积金贷款12月在深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆8个城市缴存公积金的职工，在广州购房申请公积金贷款，可不再提交异地贷款职工住房公积金缴存使用证明深圳全市税收11月11日容积率在1.0以上、单套建筑面积在144以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税深汕合作区限购12月2日居民家庭在深汕合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、

88、商务公寓总套数只能1套。全市商务公寓限售 12月12日 取消商务公寓“只租不售”政策佛山限购区限购（人才） 11月29日一、认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受本地户籍人口购房政策。 二、在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。珠海全市房企资金12月19日 房地产开发企业可凭银行保函等额替换与其诚信等级相应额度的商品房预售款粤港澳大湾区粤港澳大湾区1111月后多城政策调整月后多城政策调整 ，政策出台密度是四大圈层中最高，政策出台密度是四大圈层中最高 调整政策类型包括：限购、限售、人才引进、公积金贷款、税收、房企资金管制等方

89、面。合富辉煌(中国)研究院附：各城不同区域划分的说明附：各城不同区域划分的说明城区近郊远郊广州越秀、荔湾、天河、海珠、白云黄埔、番禺花都、增城、南沙深圳罗湖、福田、南山盐田、宝安、龙华、光明、龙岗坪山、大鹏新区佛山禅城、南海东部、顺德中北部、三水中心、高明中心南海中部、南海西部、顺德西部三水镇街、高明镇街东莞主城区滨海片区、水乡片区、松湖片区、莞北片区东北片区、临深片区、滨海湾新区惠州惠城、仲恺、大亚湾、惠阳惠东、博罗珠海主城区唐家新区、南湾新区、横琴金湾区、斗门区、高栏港经济区中山主城区泛城区南部、北部、西北板块合富辉煌(中国)研究院000004000005010015

90、02002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2019年1-11月份网签774万同比1.3%4600048000500005200054000560005800060000620006400002040608017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000000025000300

91、0000702017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050000000250000204060801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年

92、1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02040608002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080000801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月广广州州佛佛山山肇肇庆庆东东莞

93、莞深深圳圳惠惠州州珠珠海海中中山山江江门门00400050006000700080000204060801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2019年1-11月份网签1047万同比20.6%2019年1-11月份网签1256万同比14%2019年1-11月份网签321万同比24%2019年1-11月份网签486万同比11%9500000501001502002

94、503002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2019年1-11月份网签412万同比144%2019年1-11月份网签583万同比15%2019年1-11月份网签543万同比1.8%2019年1-11月份网签521万同比14%附：附：20192019年重点城市网签成交量价走势年重点城市网签成交量价走势数据来源：合富辉煌(中国)研究院PART PART 0303全国房地产市场全国房地产市场38城房地产市场特征长三角环渤海环渤海长三角长三角华中华西华中华西粤港澳

95、大湾区粤港澳大湾区 土地市场整体稳健。 商品住宅市场整体稳健，城市内部不同区域走势分化：【城区】平稳， 【外围】景气有所下行。 多数城市库存仍然紧张。合富辉煌(中国)研究院0500上海05005060708090南京0500宁波050100050100常州0500杭州050100050100绍兴Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4050100050100合肥Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4050100050无锡Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4长三角重点城市2019年商住地成交宗数

96、和溢价率走势（单位：%）数据说明：1）散点图一个点代表成功出让的一宗地，横轴代表时间，纵轴代表溢价率。2）Q4统计范围是10-11月，未包含12月出让的商住地；3）以上溢价率为0的地块，部分是设定条件出让。土地土地市场市场长三角长三角下半年土地市场成交仍相对稳健下半年土地市场成交仍相对稳健但不同城市间土地热度分化加剧但不同城市间土地热度分化加剧 杭州、宁波、无锡四季度土地溢价现象仍然较突出，合肥、常州溢价率明显下滑。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0%20%40%60%80%100%上海杭州南京无锡宁波合肥常州绍兴40亿以上30-40亿20-30亿10-20亿10亿以下0

97、%20%40%60%80%100%上海杭州南京无锡宁波合肥常州绍兴民企拿地总建（万）国企拿地总建（万）土地总价段长三角重点城市2019年商住地成交总价段、国企民企拿地分布数据说明：1）以上数据统计是2019年1-11月，未包含12月数据； 2）上海成交的商住地，有不少属于住宅性质的租赁住房或动迁安置房用途，这部分地块成交总价普遍10亿以下，且普遍设定条件出让（国企为主）含住宅性质含住宅性质的租赁用地的租赁用地国企民企拿地 相较于粤港澳大湾区等其它都市圈，长三角“10亿元以下”总价成交的土地占比相对较高；在强二线城市中，长三角杭州、无锡、宁波3个城市取地房企中的“民企占比”高于60%，高于同类城

98、市平均水平。长三角长三角区域土地吸引众多企业广泛参与区域土地吸引众多企业广泛参与数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院长三角长三角土地市场保持稳健，各城流拍宗数总体平稳土地市场保持稳健，各城流拍宗数总体平稳055上海杭州南京无锡宁波合肥常州绍兴2018H12018H22019H12019H2数据说明：1）“不成功出让”的地块包含：流拍、终止、中止和撤销出让等结果；2）2019年统计时间为1-11月，包括上海、杭州、南京、无锡、宁波、合肥、常州、绍兴等8个城市，共计约1100宗商住地块，若与官方数据有出入请以官方数据为准长三角各城土地 “不成功出让”地块数量

99、 多数城市土地流拍宗数未见显著上升，合肥相对较多。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0.40.60.811.21.41.61.82017上2017下2018上2018下2019上2019下商品住宅商品住宅市场市场长三角长三角网签成交数据持稳，按年上升网签成交数据持稳，按年上升2%2%实际市场总体平稳，远郊热度下降实际市场总体平稳，远郊热度下降 长三角2019年全年网签成交面积持稳，按年仍然保持上涨趋势。 反映实际市场热度的新房景气走势下半年远郊热度明显下降，但中心和近郊区域市场仍然较为稳定长三角新房景气走势统计城市：上海、杭州、南京、无锡、宁波、合肥、南通、常州综合（城区+

100、外围）综合统计城市：上海、杭州、南京、无锡、宁波、合肥、南通、常州、绍兴0200400600800100017年1月17年3月17年5月17年7月17年9月17年11月18年1月18年3月18年5月18年7月18年9月18年11月19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月新增供应（万）网签成交长三角商品住宅供求走势新房景气走势：以【合富大数据】为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。计算权重：新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。偏冷高热偏热正常显性收缩数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0

101、%10%20%30%上海杭州南京无锡宁波合肥常州南通绍兴0%(10%)(20%)奉贤海湾松江金山嵊州6月9月12月初集中降价区域其它降价区域临安北部组团新站区金坛慈溪各区域降价范围统计降价区域下调价幅I 类一线城市II 类强二线城市IV 类III 类二线及强三线城市降价范围使用全市降价楼盘占全部在售项目的占比计算（按个数）降价幅度按照12月降价楼盘在售价格对比上半年下降幅度计算。长三角长三角各城降价项目数量及价格降幅有限各城降价项目数量及价格降幅有限 I类及类城市降价项目少；类及类城市市场波动相对较大，但总体仍然稳健。 各城降价区域价格下调幅度基本在10%以内，集中降价区域多属于“城市外围”，

102、“存量大且配套不完善”。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000上海杭州南京合肥宁波常州无锡南通绍兴2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月长三角重点城市 商品住宅库存走势（万）长三角长三角库存维持相对低位库存维持相对低位除个别城市库存得以补充外，多数城市库存相对紧张除个别城市库存得以补充外，多数城市库存相对紧张2019年上海、南京、合肥库存有所补充；宁波当前库存略高于2016年时期；其他城市库存仍然相对紧张。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院

103、新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。远郊近郊城区偏冷高热偏热正常显性收缩景气区间：区域划分：长三角长三角各城新房景气总体平稳，外围市场景气有所下行各城新房景气总体平稳，外围市场景气有所下行0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019

104、下上海无锡0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南通0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下杭州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南京0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下合肥0.400.600.801.001.2

105、01.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下宁波0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院附：各城不同区域划分的说明附：各城不同区域划分的说明城区近郊远郊上海外环内外郊环郊环外杭州西湖、上城、下城、拱墅、江干、滨江萧山、余杭、临安、富阳桐庐、淳安、建德南京鼓楼、玄武、建邺、秦淮、栖霞、雨花台浦口、江宁六合、高淳、溧水无锡梁溪、滨湖新吴、锡山、惠山宁波海曙、鄞州、江北镇海、北仑、奉化、余姚、慈溪杭州湾

106、新区、宁海、象山合肥蜀山、庐阳、包河、瑶海高新、经开、政务、新站、滨湖北部组团、西南组团南通崇川、港闸、开发通州、海门合富辉煌(中国)研究院附：附：20192019年重点城市网签成交量价走势年重点城市网签成交量价走势05000000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0500000000204060801002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月20

107、18年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050000000250003000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0500000002500005017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月201

108、9年10月050000000250003000002040608002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050000000250003000001020

109、30405060702017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月杭州南京宁波无锡合肥南通常州2019年1-11月份网签1099万同比8.6%2019年1-11月份网签752万同比21%2019年1-11月份网签736万同比7%2019年1-11月份网签641万同比14%2019年1-11月份网签1245万同比11%2019年1-11月份网签508万同比9%2019年1-11月份网签287万同比16%00000400005000060000700

110、00020406080017年1月17年4月17年7月17年10月18年1月18年4月18年7月18年10月19年1月19年4月19年7月19年10月上海2019年1-11月份网签736万同比7%数据来源：合富辉煌(中国)研究院PART PART 0303全国房地产市场全国房地产市场38城房地产市场特征 2019年区域市场下行压力显著：土地市场：半数城市土地成交规模受限，部分城市成交均价同比下降明显。商品住宅市场： I类、II类、III类、IV类城市均存在调整压力。 “高地价项目”供应占比上升，对市场周转产生抑制。 多数城市库存较年初上升环渤海环渤海环渤海长三角长三角华中

111、华西华中华西粤港澳大湾区粤港澳大湾区合富辉煌(中国)研究院05001,0001,5002,0002,500北京天津青岛济南大连石家庄沈阳沧州邢台秦皇岛2016201701,0002,0003,000北京天津青岛济南大连石家庄沈阳沧州邢台秦皇岛20162017出让规模走势出让金额走势环渤海重点城市2016-2019年商住用地成交走势数据说明：1）出让规模走势使用地块计容建筑面积进行统计；2）2019年数据统计时间为1-11月，各城12月出让的地块未纳入统计。土地土地市场市场环渤海环渤海半数城市土地成交规模受限半数城市土地成交规模受限 2019年除天津、青岛、大连、沈阳土地成交规模有显著上涨外，其

112、它城市土地成交规模受限（同比下降，或与往年相比变化不大）。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院环渤海环渤海部分城市土地成交均价同比下降明显部分城市土地成交均价同比下降明显-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200040006000800040001600018000东莞珠海佛山惠州江门肇庆杭州南京无锡合肥常州南通天津宁波大连济南沈阳石家庄青岛沧州秦皇岛刑台201820192019同比增幅三个沿海经济圈 II类、III类、IV类 取样城市 土地成交均价（元/）及同比增幅注：土地成交均价=土地出让金额规划建筑面积粤港澳大湾区长三角环渤

113、海 环渤海2019年土地成交均价涨幅弱于其它两个沿海经济圈。 天津、济南、刑台土地成交均价相较去年同期分别下降13%、16%和18%，下跌幅度较明显。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院环渤海环渤海重点城市土地溢价率下降趋势明显重点城市土地溢价率下降趋势明显05000500020025005002000500050005005060708005025Q1Q2Q3Q4北京济南青岛邢台天津石家庄沈阳秦皇岛Q

114、1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4环渤海重点城市2019年商住地成交宗数和溢价率走势（单位：%）数据说明：1）散点图一个点代表成功出让的一宗地，横轴代表时间，纵轴代表溢价率。2）Q4统计范围是10-11月，未包含12月出让的商住地；3）以上溢价率为0的地块，部分是设定条件出让。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院商品住宅商品住宅市场市场环渤海环渤海网签成交数据仍升网签成交数据仍升实际市场持续转冷实际市场持续转冷 环渤海2019年全年网签成交面积较去年明显上升，1-11月网签成交面积同比升幅为12%。

115、反映实际市场热度的新房景气走势显示各城主要成交区域（城区及外围）热度趋降。环渤海多数城市自2018年下半年已进入“偏冷”状态，且2019年上半年回暖幅度不大，下半年市场市场热度继续下降。02004006008007年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月新增供应（万）环渤海商品住宅供求走势0.400.600.801.001.201.401.601.802017上20

116、17下2018上2018下2019上2019下环渤海新房景气走势综合（城区+郊区）综合统计城市：北京、天津、青岛、济南、大连、沈阳、石家庄偏冷高热偏热正常显性收缩新房景气走势：以【合富大数据】为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。计算权重：新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院降价范围统计0%20%40%60%80%北京天津青岛济南大连石家庄沈阳沧州邢台秦皇岛大兴集中降价区域其它降价区域环城远郊栾城桥西北戴河胶州历城甘井子运河0%(10%)(20%)降价区域下调价幅I 类一

117、线城市II 类强二线城市IV 类III 类二线及强三线城市降价范围使用全市降价楼盘占全部在售项目的占比计算（按个数）降价幅度按照12月降价楼盘在售价格对比上半年下降幅度计算。6月9月12月初环渤海环渤海各类城市降价楼盘增多，各类城市降价楼盘增多，II II类及类及IIIIII类城市压力较大类城市压力较大 下半年各城市场压力不断加大，降价项目快速增多。 环渤海各城价格降幅相较其它三个圈层更加明显，部分城市降幅达10%或以上 集中降价区域基本为“城市外围”，“竞争大”且“生活配套不完善”。（北京项目降价更多基于“总价过高”）。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院76%环渤海取样城

118、市（综合）网签成交来自【2016年以前取地】的项目网签成交来自【2016年以后取地】的项目6个取样城市：北京、天津、青岛、济南、大连、沈阳201720182019环渤海环渤海“高地价项目”供应占比上升对全年市场周转产生抑制“高地价项目”供应占比上升对全年市场周转产生抑制天津济南青岛2019年商品住宅网签成交解构按是否来自2016年以后取地项目区分（按万）51%数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院05001,0001,5002,0002,500北京天津济南大连石家庄沧州邢台秦皇岛2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月环渤海重点城市 商品住宅库存

119、走势（万）环渤海环渤海多数城市库存较年初上升多数城市库存较年初上升北京、天津、济南、邢台等城市年末库存有所上升，天津、津南库存升幅较明显大连连续数年处于“去库存”状态数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。远郊近郊城区偏冷高热偏热正常显性收缩景气区间：区域划分：环渤海环

120、渤海多数城市区域处于“偏冷”区间多数城市区域处于“偏冷”区间大连、沈阳行情相对独立，热度仍好大连、沈阳行情相对独立，热度仍好0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下石家庄0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下北京济南0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下0.400.600.801.001.201.401.601.

121、802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下青岛0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下天津0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下沈阳0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下大连合富辉煌(中国)研究院附：各城不同区域划分的说明附：各城不同区域划分的说明城区近郊远郊北京全市统计青岛市南、

122、市北、李沧、崂山城阳、黄岛即墨、胶州市、平度市、莱西市天津河东、红桥、河北北辰、津南、东丽、西青武清、宝坻、静海、宁河、蓟州、滨海新区济南高新区、槐荫、历城、历下、市中、天桥长清、章丘大连中山、西岗、沙河口、甘井水、高新园开发区、金州、旅顺口沈阳铁西、和平、皇姑、沈河浑南、沈抚、沈北、于洪、大东、苏家屯石家庄新华、桥西、长安、裕华、高新鹿泉、栾城、藁城、正定合富辉煌(中国)研究院00000400005000060000700000204060801002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月201

123、9年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080000801002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000000005003002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000000002040608

124、01001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000400000702017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000400005003002017年1月2017年4月2017年7月2

125、017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月北京天津沈阳石家庄邢台秦皇岛2019年1-11月份网签448万 同比55%2019年1-11月份网签1711万 同比13%2019年1-11月份网签196万 同比33%2019年1-11月份网签160万 同比21%2019年1-11月份网签362万 同比40%2019年1-11月份网签1177万 同比16%05000000005003002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月

126、2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月青岛2019年1-11月份网签1343万 同比3%05000000002040608017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月济南2019年1-11月份网签766万 同比14%020004000600080004000055402017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018

127、年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月沧州2019年1-11月份网签109万 同比127%附：附：20192019年重点城市网签成交量价走势年重点城市网签成交量价走势数据来源：合富辉煌(中国)研究院PART PART 0303全国房地产市场全国房地产市场38城房地产市场特征 土地市场整体成交稳健，但个别城市土地“遇冷”。新货市场成交已“走稳”多年。然而在经济与市场预期下滑的2019年，华中华西市场成交出现下滑趋势。 局部城市（主要为IV类城市）市场下行压力加大，四季度实施降价的楼盘规模显著扩大。 由于整体市场去化效率趋降，2

128、019年库存转升。华中华西环渤海环渤海长三角长三角华中华西华中华西粤港澳大湾区粤港澳大湾区合富辉煌(中国)研究院0070重庆成都武汉长沙郑州西安南宁南昌贵阳2018H12018H22019H12019H2华中华西各城土地 “不成功出让”地块数量02,0004,0006,000重庆成都武汉长沙郑州西安南宁南昌贵阳2001905001,0001,5002,000重庆成都武汉长沙郑州西安南宁南昌贵阳20019商住用地出让规模走势商住用地出让金额走势数据说明：1）“不成功出让”的地块包含：流拍、终止、中止和撤销出让等结果；2）2019年

129、统计时间为1-11月，包括重庆、成都、武汉等9个城市，共计约1900宗商住地块土地土地市场市场华中华西华中华西整体土地市场保持稳定，但不同城市分化加剧：整体土地市场保持稳定，但不同城市分化加剧：部分城市部分城市1 1）流拍宗数显著上升；）流拍宗数显著上升；2 2）土地出让金持续增长的趋势扭转）土地出让金持续增长的趋势扭转数据来源：合富辉煌(中国)研究院数据说明：1）出让规模走势使用地块计容建筑面积进行统计；2）2019年数据统计时间为1-11月，各城12月出让的地块未纳入统计。合富辉煌(中国)研究院0500Q045607590105 120 1350

130、5000100150Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q405000Q40501000204060重庆成都南宁武汉长沙郑州南昌Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q3Q2Q200300Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4西安华中华西重点城市2019年商住地成交宗数和溢价率走势（单位：%）数据说明：1）散点图一个点代表成功出让的一宗地，横轴代表时间，纵轴代表溢价率。2）Q4统计范围是10-11月，未包含12月出让的商住地；3）以上溢价率为0的地块，部

131、分是设定条件出让。华中华西华中华西土地溢价率呈下滑走势土地溢价率呈下滑走势除武汉外，各城高溢价成交土地数量减少数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院050002017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月新增供应网签成交华中华西商品住宅供求走势华中华西华中华西网签成交同比下跌网签成交同比下跌10%10%实际市场略有下行，趋势与网签表现一致实际市场略

132、有下行，趋势与网签表现一致 华中华西2019年市场主要表现：1）重点城市成交下行，1-11月整体区域网签成交较2018年同比下降10%；华中华西多数城市实际市场成交表现与网签成交趋势基本一致；2）局部城市（主要为IV类城市）市场下行压力明显增加，四季度实施降价的楼盘规模显著扩大。统计城市：重庆、成都、武汉、长沙、郑州、西安、南宁、南昌、贵阳新房景气走势：以【合富大数据】为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。计算权重：新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。0.400.600.801.001.201.401.601.802017上

133、2017下2018上2018下2019上2019下华中华西新房景气走势综合（城区+郊区）综合统计城市：重庆、成都、长沙、武汉、郑州、南昌、贵阳、南宁偏冷高热偏热正常显性收缩数据来源：合富辉煌(中国)研究院商品住宅商品住宅市场市场合富辉煌(中国)研究院05000000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080004000005002017年

134、1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080004000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080004000005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1

135、月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000400027年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0200040006000800040801201602017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4

136、月2019年7月2019年10月0200040006000800040000801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000400005017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月武汉成都长沙南昌西安郑州南宁

137、2019年1-11月份网签885万 同比3%2019年1-11月份网签2086万 同比5%2019年1-11月份网签1913万 同比14%2019年1-11月份网签552万 同比12%2019年1-11月份网签967万 同比17%2019年1-11月份网签995万 同比16%2019年1-11月份网签1208万 同比18%2019年1-11月份网签2090万 同比14%重庆华中华西华中华西多个多个II II类（强二线城市）网签成交下滑，市场去化效率下降类（强二线城市）网签成交下滑，市场去化效率下降数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院0%50%100%重庆成都武汉长沙郑州西安南

138、宁南昌贵阳集中降价区域其它降价区域新都温江高新西咸新区西乡塘江南邕宁红谷滩区各区域各区域0%(10%)(20%)降价范围统计降价区域下调价幅II 类强二线城市IV 类III 类二线及强三线城市降价范围使用全市降价楼盘占全部在售项目的占比计算（按个数）降价幅度按照12月降价楼盘在售价格对比上半年下降幅度计算。6月9月12月初华中华西华中华西II II类、类、IIIIII类城市市场相对稳定类城市市场相对稳定部分部分IVIV类城市降价楼盘显著增多类城市降价楼盘显著增多 各城降价范围和价格下调幅度随城市能级不同而有所差异；II类城市最为稳健。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院050

139、01,0001,5002,0002,5003,0003,500重庆成都武汉长沙郑州西安南宁南昌贵阳2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月华中华西重点城市 商品住宅库存走势（万）华中华西华中华西由于市场去化效率下降，库存转升由于市场去化效率下降，库存转升成都、武汉、长沙、郑州、贵阳库存上升；重庆、南宁、南昌库存维持；西安库存继续下降。数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区

140、间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。远郊近郊城区偏冷高热偏热正常显性收缩景气区间：区域划分：0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下贵阳0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下郑州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 201

141、9下成都0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南昌0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南宁武汉0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下长沙0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下华中华西华中华西整体仍稳，但部分城市区域

142、跌入“偏冷”区间整体仍稳，但部分城市区域跌入“偏冷”区间数据来源：合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院附：各城不同区域划分的说明附：各城不同区域划分的说明城区近郊远郊成都锦江、青羊、金牛、武侯、成华、高新区天府新区、双流、郫都、新都、温江、龙泉驿、金堂县、都江堰市武汉江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山东西湖、东湖高新区、经济开发区江夏、黄陂、蔡甸、新洲、汉南长沙岳麓、开福、雨花、芙蓉、天心长沙县、望城区郑州管城、二七、金水、中原、惠济、高新、经开、郑东新区中牟县南昌红谷滩、东湖、西湖青山湖、青云谱、新建、高新、经开南昌县、湾里区南宁青秀、良庆、西乡塘、江南、兴宁邕宁贵阳南明、云岩

143、乌当、小河、白云、花溪、观山湖合富辉煌(中国)研究院未来展望未来展望20202020年市场展望年市场展望PART PART 040420202020年年宏观经济与政策展望变致革 革致稳2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降，“戒备衰退”成为首要任务。中央定调“以稳为先”，基于各种制约因素，中央政府 “维稳措施”仍将适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。房地产对地方财政的重要性得到更多重视。房地产调控方式加快转变。房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。合富辉煌(中国)研究院97.097.598.098.599.099.5

144、100.0100.5101.0101.--------072019-09美国日本英国德国法国俄罗斯印度各国OECD综合领先指标（单位：点）(1.00)(0.50)0.000.501.001.50德国法国日本----012019-06发达经济体债市利率走势（%）20202020年环球经济环境难有

145、起色年环球经济环境难有起色 国际经合组织（OECD）经济展望报告将2020年全球经济增长预期由此前的3%下调至2.9%（与2019年增速一致）； 虽然各主要经济体财政与货币政策持续趋松，但多家国际机构认为全球经济2020年 “不确定性”仍将居高不下，增长前景并不明朗。数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院数据来源：OECD，合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院3.10%4.70%5.20%9.00%14.70%17.80%16.20%20.60%0%5%10%15%20%25%2017年18年6月18年8月18年9月19年5月19年9月19年12月19年12月（预估）美国对“从中国

146、进口商品”征收的平均关税340亿加征25%160亿加征25%对500亿美元商品加征关税对2000亿美元商品加征关税对3000亿美元商品加征关税（加征额度调整，部分暂停）2000亿加征10%2000亿加码至25%1200亿加征15%1200亿调整至7.5%原定1600亿加征15%加征加码调整加征额度暂停数据来源：PIIE，招商银行，整理自合富辉煌（中国）研究院中美贸易战“风虽缓浪未静”，影响仍将持续中美贸易战“风虽缓浪未静”，影响仍将持续 虽然中美双方已就第一阶段贸易协议文本达成一致，但中美贸易摩擦仍将长期存在； 2020年双方关税存在一定缓减空间，但预计关税水平相较2018年上半年低税率时期仍

147、会存在明显差距。第一批第二批第一批第二批合富辉煌(中国)研究院05101520---------------11猪肉进口量（万吨）瘦肉型白条猪出厂价格020年国内通胀存在回落空间年国内通胀

148、存在回落空间2018年全年CPI 2.1%2019年CPI 2.8%2020CPI走势及预估 政府层面持续抑制猪肉价格增长，预计相关措施将使肉价企稳，并于春节后逐渐下行。 由于通胀回落仍需过程，预计上半年通胀仍将高于3%，下半年大概率回落至正常区间。增加进口猪肉稳定供应猪肉价格阶段性下行上半年 高于3%下半年 回落数据来源：国家统计局 合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌(中国)研究院长期存在中期难改中期难改一定程度回落部分城市库存回升 2020年制约维稳政策施展空间的6大因素仍然存在； 3个制约因素较2019年“有所缓减”，内部（金融）系统改善，“维稳措施”力度视乎政府取态。制约因素仍存、部分

149、缓减制约因素仍存、部分缓减维稳力度视乎政府取态维稳力度视乎政府取态金融部分杠杆下降（实体及政府杠杆仍高）合富辉煌(中国)研究院中央经济工作会议解读（中央经济工作会议解读（1 1）：）：强调变革重要性：加快关键领域改革强调变革重要性：加快关键领域改革/ /变革变革增强底线思维：稳字当头，“防风险”序次下调增强底线思维：稳字当头，“防风险”序次下调变革仍然是主基调变革仍然是主基调增强底线思维增强底线思维 坚守供给侧改革主线：坚持以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展 国资国企改革：制定实施国企改革三年行动方案，提升国资国企改革综合成效 金融改革：提高上市公司质量，健全退出机制，稳步推进创业板和新

150、三板改革，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业；增加制造业中长期融资 对外开放：降低关税总水平、缩减外商投资负面清单 区域发展：西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展不在今年工作重点中提及，区域发展战略转而聚焦在三大城市群（即，京津冀、长三角、粤港澳大湾区） 一致 加快 加快 更进一步 重心转换2019年中央经济工作会议比对2018年会议2019年中央经济工作会议比对2018年会议 稳字当头：实现明年预期目标，要坚持稳字当头 定调“经济下行压力加大”：我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济下行压力加大。我们要做好工作预案。 五个统筹变成六个统

151、筹：在原来5个统筹之上再增加“保稳定” 三大攻坚战：脱贫、防污染、防风险（2018会议将“防风险”放在首位） 宏观杠杆率：保持宏观杠杆率基本稳定 更强调“维稳” 更强调“维稳” 强调“稳定” “防风险”序次下降 “去杠杆”不再一刀切数据来源： 合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌(中国)研究院维稳措施仍需控制力度维稳措施仍需控制力度2019年中央经济工作会议比对2018年会议 逆周期调节：科学稳健把握宏观政策逆周期调节力度（2018会议只强调“逆周期调节”） 稳健的货币政策：稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。 积极的财政政

152、策：积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。（删去2018会议“大幅增加地方专项债的表述” ）更强调力度控制中央经济工作会议解读（中央经济工作会议解读（2 2）：）：“维稳”仍需控制力度“维稳”仍需控制力度稳定动能将由“变革”补足稳定动能将由“变革”补足强调“压缩一般支出”，删去“大幅增加地方专项债” 一致2020年政府维稳空间仍存制约。政府对货币与财政政策的使用仍 “有所保留”，更倾向于“适量适度” 。由于“维稳”力度仍然受制，稳定动能必须由“变革”补足。数据来源： 合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌(中国)研

153、究院05101520--------082019-10基础设施建设投资完成额:累计同比公共财政收入：累计同比11月财政部已提前下放2020年地方专项债额度1万亿公共财政收入与基建投资完成额（%）62631590%95%100%105%110%00500600700200020E建设计划实际执行完成率全国棚改计划及实际开工情况

154、（万套）“宽财政”“宽财政” 受“杠杆”与“收入”制约受“杠杆”与“收入”制约3373839--------032019-07中国政府部门杠杆率（%） 杠杆高位之下的政府财政减速，是制约“宽财政” 的重要原因 （经济工作会议表明要政府要节减开支）。 对于全国基建而言：11月已提前下放2020年部分额度。后续虽会继续投入，但增量规模会受控制。 对于城市发展而言：资金更集

155、中发展三大都市圈；三四线棚改力度虽较2019年提高（基于三年计划缺口），但仍不如2018年以前。数据来源： 国家统计局合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌(中国)研究院“货币政策”仍需顾及“通胀”“货币政策”仍需顾及“通胀”-2024681012南非印度巴西俄罗斯马来西亚中国美国新加坡韩国加拿大泰国希腊澳大利亚意大利英国法国日本德国1.01.21.41.61.82.02.22.42.63月21日，上调25 个 基 点 至1.50%1.75%6 月 13 日 上 调25 个 基 点 至1.75%2.00%9月26日，上调25个基点至2.00%2.25%12月19日，上调25个基点至2.25%2.5

156、0%7月31日下调25个基点至2.00%2.25%9月19日，下调25 个 基 点 至1.75%2.00%10月30日，下调25个基点至1.50%1.75%主要国家十年期国债收益率（%）美国基准利率变化（%）从中央经济工作会议中解读，2020年国内货币政策在条件允许的情况下（经济增长基本达标或略低）仍会采用“适量适度”原则，其原因主要顾及通胀影响（通胀前高后低，前述），另外“中外利差”维持相对高位亦有利于吸引国外资本流入。这意味着，在条件允许的情况下:1）即使2020年国际低息环境持续，国内货币政策仍将依据自身节奏调整；2）后续降息仍以“MLF”等“花式降息”为主。统计时间：2019/11数据

157、来源： Wind，合富辉煌（中国）研究院整理数据来源：合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌(中国)研究院中央经济工作会议解读（中央经济工作会议解读（3 3）：）：房地产调控：以稳为先，强调地方调控“自主性”房地产调控：以稳为先，强调地方调控“自主性”措施分类2019年2020年房地产要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳

158、房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。房地产以稳为先房地产以稳为先地方调控强调“自主性”地方调控强调“自主性”中央政策变化不大中央政策变化不大 仍然强调“房住不炒” 中央政策红利：继续定向“城市更新+旧改”（与2019年中央政策方向一致） 包括提及“促进房地产市场平稳健康发展”；并进一步明确“稳地价、稳房价、稳预期” ，对“稳”的表述较去年明显加强。 针对地方调控的提法，由以往 “夯实地方主体责任”转变为“全面落实因城施策”；由以往 “问责（针对楼市过热）”,转变为“全面落实（地方调控）”解读中央经济工作会议对房地产的表述对比数据来源： 合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌

159、(中国)研究院房地产稳定对于政府财政稳健的重要性提高房地产稳定对于政府财政稳健的重要性提高01,0002,0003,0004,000广州深圳东莞佛山珠海中山北京天津青岛沈阳石家庄邢台秦皇岛沧州上海合肥南京杭州宁波常州无锡南通绍兴重庆郑州武汉成都长沙西安南昌贵阳南宁2017年2018年2019年重点城市商住用地出让收入各城商住用地出让金额（亿元）备注：土地出让金额数据统计公开市场出让的居住用地、商业办公用地、工业用地，2019年统计截止至2019年12月20日表示对比2018年（或2017年）有所下降 2020年减税降费仍将持续而财政支出力度不减，政府实现财政盈余的挑战加大；房地产市场稳健（尤其

160、土地市场景气）对于政府财政稳健的重要性提高。 粤港澳大湾区及环渤海区域2019年下半年土地市场景气下行明显，土地市场维稳对于该两个圈层而言更为重要。02040608010005 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 955555520020522302352402452502552602652702750204060801000 50100 150 200 250 300 350 400 450 50

161、0 550 600 650 700 750 800 850 900 950 10001050环渤海土地溢价率走势粤港澳大湾区土地溢价率走势1月12月数据来源： 合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院房地产市场“维稳”房地产市场“维稳”3 3要素：要素：【土地土地】供应趋升，对供应趋升，对【资金资金】与与【人人】必会有所放开必会有所放开圈层城市2019商住用地成交规模（万）2020年商住用地供应规模对比2019粤港澳大湾区广州816深圳131东莞326佛山904珠海295惠州581肇庆418江门481长三角上海1353杭州1627南京1274宁波1825无锡923合肥857常州769绍兴1

162、175环渤海北京642天津1844青岛2432大连524济南992沈阳995石家庄425沧州778秦皇岛247华中华西成都1756武汉2247西安1764长沙2090郑州1363南昌601南宁1303重点城市商住用地供应规模预计房地产维稳3要素，指政府调控主要涉及的3个方面，包括：1）【土地】（土地供应）2）【资金】（资金成本，包括房企融资、购房者利率）3）【人】（购买基数） 预计2020年政府土地供应保持高位且呈增长趋势（基于土地财政需求）； 在“稳市场”目标下，政策对【资金】与【人】将有所放开。房地产市场3要素【土地】【人】【资金】数据来源： 合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院0

163、%10%20%30%40%50%60%70%020040060080001600融资总额（亿）全国300城招牌挂市场土地溢价率房地产市场“维稳”房地产市场“维稳”3 3要素：要素：房地产企业房地产企业【资金资金】将有所改善将有所改善2019 年下半年房企资金抽紧对土地市场及商品住宅市场的影响十分明显。中央经济工作会议对“去杠杆”的表述趋缓，以及对“金融体系总体健康”的进一步明确，更有助于2020年房地产企业融资情况改善。40家典型房企融资情况及全国土拍溢价率情况0%20%40%60%80%100%深圳广州南京无锡杭州重庆青岛东莞珠海南通郑州佛山沈阳沧州绍兴石家庄邢台肇庆贵

164、阳6月9月12月初【降价范围】使用“降价楼盘”占全部在售项目的占比计算（按个数）对“降价楼盘”的衡量标准为：比对上半年售价出现价格下调的项目2019年重点城市【降价范围】统计数据来源： 合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院房地产市场“维稳”房地产市场“维稳”3 3要素要素：对对【人人】的认定与执行标准，视乎地方维稳需要的认定与执行标准，视乎地方维稳需要 “限购调整”与“人才引进机制”结合 对“人才”的认定趋宽 对“人才”的执行标准更灵活市场总体稳定或市场下行以房留人增值“经济”增加基数平衡“供需” 对“人才”的“优惠措施”加大（包括信贷金融红利）市场略有波动2020年因城施策灵活性主要

165、体现在：1）对【人】的认定，以及2）给予的 “政策红利”，预计包括金融信贷红利等方面。当前城市“经济、”与“市场”表现往往一致（见前述）。市场下行的区域，其“人才”吸纳需求亦更大，对“人才政策”的执行灵活性将随维稳需要而上升。【人】已经成为影响城市竞争力的重要“生产要素”。除落户政策外，房地产“以房留人”的需求显著上升。数据来源： 合富辉煌（中国）研究院整理合富辉煌(中国)研究院2020【维稳】措施适度原则降准| 定向降准+全面降准降息| MLF等花式降息财税| 集中定向领域基建| 集中三大都市圈2020【变革】措施加快推进房地产分城施策灵活度增加对【人】/【资金】的管制趋松部分城市库存回升国

166、企国资改革对外开放加快资本市场改革一定程度回落金融杠杆下降6大制约因素“革”致“稳”（“革”致“稳”（1 1）：）：20202020年将大力推动四大关键领域变革年将大力推动四大关键领域变革以变革力度弥补维稳措施不足以变革力度弥补维稳措施不足 去杠杆、城市调控不再一刀切弥补四大领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变合富辉煌(中国)研究院革致稳（2）：集中推动4大关键领域变革，补足“稳定动能”宏观调控领域的4个主要问题：金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险” 高发财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降房地产调控：城市政策主力获取经济动能（抢“人”），但对稳定“

167、市场成交动能”的兼顾度下降。基建：对三四线城市资金倾斜减少使该类城市市场加速下滑对应分城施策灵活度增加对外开放加快资本市场改革国企国资改革基建| 集中三大都市圈京津冀、长三角、粤港澳大湾区对应2020年“变革促维稳”因应2019年宏观调控中出现的4个“此伏彼起”问题，2020年有3个问题已有对应措施，“变革”措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补足“稳定动能”。三四线资金倾斜估计仍然受到总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。合富辉煌(中国)研究院目标左右高于目标GDP增速【维稳】 减缩已出台维稳措施力度 将资源更集中指向经济转型/升级 房地产宽松的实际执行力度显性提高 维稳措施

168、力度显著提高降准| 更多使用全面降准降息| MLF降息 回归 直接降息财税| 加大广泛性减税降费的力度基建| 大幅加大基建投入与政策支持【变革】 推动各主要领域全方位变革（ 经济工作会议提及的民生领域市场化、农业、科技、国资国企、财税体制、金融等） 重回去杠杆过程 集中关键领域变革（金融资本市场，对外开放、国资国企改革）显著低于目标略低 房地产“因城施策” 灵活度上升 维稳措施灵活适度降准| 定向降准+全面降准降息| MLF等小幅度的花式降息财税| 集中定向领域基建| 集中三大都市圈或 变革范围收缩，对杠杆率的抑制减少 房地产调控机制加快革新的可能性增加：具备条件（住房保障及供应体系）的城市，

169、行政管制措施退出，市场调节（房产税等）措施出台2019.12中央经济工作会议调性解读更全面角度：长期更全面角度：长期【变革变革】目标确立，短期措施视乎实际情况取舍目标确立，短期措施视乎实际情况取舍宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。2020年宏观经济与政策展望总结 管理层政策定调 “稳字当头”，2020年宏观调控必定推动中国经济实现稳定增长。“变革”并非单纯“改变”，而是通过指向关键领域的系列措施补足“稳定”动能。在房地产领域的“变革”重点指向“人”与“资金”。中央对地方的授权增加，“分城施政”

170、 将因应市场实施更灵活调整。 市场调控的底部特征已经显现，政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。PART PART 040420202020年展望年展望全国房地产市场全国成交政策对成交的友好度上升，整体成交趋升市场价格高地价项目占比增加，整体价格稳中略升楼市走势一方面中央以“变革促维稳”，对财政/货币政策的使用仍然节制；另一方面分城施政“向松调整”特征更加明显。“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会更趋向于“逐步走稳”（不会如2019年般前高后低。）不同圈层不同分类预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。I类（一线）城市：看好2020年“价值稳增”动能II类（强

171、二线）城市：不同城市成交走势分加剧III类（二线及强三线）城市：成交将较2019年改善IV类城市：成交动能释放或仍受制约5 个判断合富辉煌(中国)研究院【资金资金】管制宽松，然而：管制宽松，然而：20202020年偿债压力趋升，积极走货仍是主基调年偿债压力趋升，积极走货仍是主基调-4000-3000-00030004000开发企业境内境外发债金额与到期金额（亿元）境外发行境内发行境外到期境内到期统计截止至2019Q32020年即使“对【资金】面的政策会有所改善”（前述），房企偿债压力仍然较大。预计偿债压力于下半年（3季度后）更加明显，积极走货仍然是主基调。数据来源

172、： Wind，合富辉煌(中国)研究院合富辉煌(中国)研究院在售项目数量普遍增加，整体成交趋升在售项目数量普遍增加，整体成交趋升050002500300020192020粤港澳大湾区050002500300020192020长三角050002500300020192020环渤海050002500300020192020华中华西5%15%15%19%统计城市：广州、深圳、东莞、佛山、珠海、肇庆、江门、中山上海、杭州、南京、宁波、无锡、常州、合肥、南通、绍兴天津、青岛、大连、济南、沈阳、石家庄、沧州、秦皇岛、刑台

173、重庆、成都、武汉、长沙、郑州、西安、南昌、南宁、乌鲁木齐 2020年预计各地城市在售项目数量普遍增加； 四大圈层当中除粤港澳湾区在售项目略有减少外，长三角、环渤海、华中华西在售项目数量增加超过15%。1）竞争环境仍然激烈；2）由于政策对房地产成交的“友好度”上升（前述），2020年全国房地产市场成交趋升。2020年为预估数，根据项目工程进度，不同类型房企历史推货节奏预估代表城市在售项目个数数据来源： 合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院高地价项目占比继续上升高地价项目占比继续上升 四大圈层平均高地价项目占比（高地价项目占整体在售项目的比重）将由2019年的10%上升至13% 粤港澳大湾

174、区高地价项目增加较为明显；华中华西亦有较多增长。代表城市高地价项目占比统计城市：11%16%0%10%20%20192020粤港澳大湾区16%18%0%10%20%20192020长三角7%8%0%10%20%20192020环渤海7%11%0%10%20%20192020华中华西广州、深圳、东莞、佛山、珠海、肇庆、江门、中山上海、杭州、南京、宁波、无锡、常州、合肥、南通、绍兴天津、青岛、大连、济南、沈阳、石家庄、沧州、秦皇岛、刑台重庆、成都、武汉、长沙、郑州、西安、南昌、南宁、乌鲁木齐高地价项目指：1）于2016年后取地，且【成交楼面地价现时周边售价】的比值60%；或2）其“实际地价成本”明

175、显高于同区域其它项目（包括无偿配建、大比例自持而对成本产生明显的影响）。2020年为预估数，根据项目工程进度，不同类型房企历史推货节奏预估数据来源： 合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院粤港澳大湾区I类城市远郊下行III类IV类城市下行长三角局部景气不足环渤海整体市场下行I类/II类/III类/IV类华中华西II类城市成交下行IV类景气下滑较2019年5%较2019年15%较2019年15%较2019年19%2020年16%2019年11%2020年18%2019年16%2020年8%2019年7%2020年11%2019年7%涉及城市2019.11-2019.12调整特征解限结合人才

176、引进I类II类III类IV类I类II类III类IV类I类II类III类IV类I类II类III类IV类2019市场景气地区限购调整市场变化在售项目数量高地价项目占比2020政策特征增加为主土地供应各城供应规模持平为主2019年市场与政策2020市场与政策预估各城政策灵活度将进一步提高整体持稳，部分城市调整出台政策调整的城市增加，政策灵活度增加出台政策调整的城市增加“分城政策”调整范围扩大，施政灵活度提高 预计粤港澳大湾区、环渤海区域的政策灵活施政空间更大。持平为主增加为主合富辉煌(中国)研究院004000202000300040002019202001

177、00020003000400020200030004000201920209%22%1%9%统计城市：上海、广州、深圳杭州、南京、宁波、无锡、青岛、天津、重庆、成都、武汉、长沙东莞、佛山、珠海、常州、合肥、南通、大连、济南、郑州、西安江门、中山、肇庆、绍兴、沈阳、石家庄、沧州、秦皇岛、刑台、南昌、南宁、乌鲁木齐12%14%0%10%20%20192020I类城市22%33%0%20%40%20192020II类城市9%9%0%10%20%20192020III类城市3%4%0%10%20%20192020IV类城市更看好一线城市“价值稳增”动能更看好一线城市“价值稳增”动

178、能在售项目个数高地价项目占比I类城市II类城市III类城市IV类城市I类（一线）城市：为三大都市圈“龙头”，城市基本面优势与规划利好叠加，针对人才的灵活施政空间最大（以往“限制”为各类城市中最严），2020年项目数量维持稳定。2020年价值稳增动能看好。II类（强二线）城市：项目数量与高地价项目占比均明显上升，竞争程度与走货难度增加，不同城市成交走势分加剧（更视乎政策调整空间与高地价项目数量差异）。III类（二线及强三线）城市：政策调整机会较大（基于城市发展需要），总体基本面良好，成交将较2019年改善。IV类城市：市场成交动能释放仍受城市经济基础及人口吸纳能力制约。数据来源： 合富辉煌（中国

179、）研究院合富辉煌(中国)研究院结束，谢谢！结束，谢谢！本次报告覆盖的城市市场本次报告覆盖的城市市场I类一线城市II类强二线城市（规模巨大，或规模与发达程度兼备）III类二线及强三线城市（在规模或发达程度上与II类城市有一定距离）IV类其它发展空间较大的重点城市粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西广州、深圳上海北京杭州、南京、无锡、宁波天津、青岛重庆、成都、武汉、长沙东莞、佛山、珠海合肥、南通、常州济南、大连郑州、西安惠州、江门、肇庆、中山绍兴石家庄、沈阳、沧州、刑台、秦皇岛南宁、南昌、贵阳、乌鲁木齐（无）（无）合富辉煌(中国)研究院版权声明：本报告仅作提供资料之用，并不构成合富辉煌（中国）提供任何专业建议或服务。合富辉煌（中国）不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任。本报告版权归合富辉煌（中国）所有，如需引用或转载，必须征得合富辉煌（中国）书面同意。如需引用报告中的信息，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。任何人使用本报告，视为同意以上声明。合富辉煌(中国)研究院信息 互动 分享打造房地产服务、交易与投资生态圈T H A N K S F O R Y O U R T I M E合富辉煌（中国）研究院联系人：张昊玥020-