1、城市发展研究城市发展研究市场监测市场监测 保利投顾研究院 华东分院 2019.07 浙江省房地产市场年中报告浙江省房地产市场年中报告 保利投顾研究院华东分院 2019年7月 浙江省房地产市场年中报告 宏观环境01 浙江省整体市场 02 城市房地产市场 03 房企布局 04 目目 录录 1.1 宏观环境 1.2 行业政策 1.3 金融环境 后市展望 05 FORFUTURE 1.1宏观环境-外部 多项领先指标显示美国大概率已脱离本轮周期增长峰值，美联储6月会议态度明显转鸽，市场普遍预期年内将进入降息通道；德法 等核心成员国经济表现拖累欧元区整体经济，全球宽货币信号增强，新兴国家政策空间增大。 图

2、：美联储释放降息信号 美联储6月会议维持联邦基金利率在2.25%2.5%不变， 但态度明显转鸽： 1 88 6 11 0 0 5 10 15 加息维持不变降息 图：美联储票委3月、6月对今年利率调整预测情况 6月3月 备注：利率调整预测图是根据美联储会议点阵图进行整理所得。 数据来源：保利投顾研究院整理 芝加哥商业交易所CME预测：7月降息25bp的预期为 95.1%，降息50bp的预期达到4.9%，对全年降息的 预期达到100% 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 5 15 25 35 45 55 65 2017/01 2017/02 2017/03 2017/

3、04 2017/05 2017/06 2017/07 2017/08 2017/09 2017/10 2017/11 2017/12 2018/01 2018/02 2018/03 2018/04 2018/05 2018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/12 2019/01 2019/02 2019/03 2019/04 2019/05 图：美国领先指标走势 制造业PMISentix投资信心指数消费者信心指数（右轴） PMI一直下滑 投资信心低位 美国经济势能趋弱、有降息预期，全球释放宽松货币周期信号 3 FORFUTURE 图

4、 : 中 美 贸 易 战 时 间 表 一 览 中国表示将自6月1日起， 对部分已实施加征关税的600亿美元美国进口商品，提高加征关税税率，分别为25%、20%、10% 6月1日 中国&美国：双方分别对符合特定条件的部分商品延迟至6月15日加征关税 中国：商务部强调中美要继续经贸磋商要坚持：达成协议必须互利平等；磋商必须相互尊重、必须相向而行、必须平等互利； 将建立“不可靠实体清单制度”，防范中国实体在国际经贸活动中遭遇基于非商业目的出现的断供、封锁等重大风险。 6月29日 中国&美国：双方同意重启经贸磋商，美方表示不再加征新关税。 1.1宏观环境-外部 中美贸易战经历多次发酵、缓和过程，走势尚

5、未明晰，全球资本市场不确定情绪持续积累。5月10日美方对中国2000亿美元商品 关税上调至25%；6月末G20峰会双方同意重启谈判，紧张形势有所缓和，但争端与谈判仍将持续。 中美贸易摩擦紧张局势缓和，但仍存不确定性、市场预期反复 4 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE 1.1宏观环境-国内 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 -40 -20 0 20 40 60 出口增速（左轴，%）固定资产投资增速（右轴，%） 消费品零售额增速（右轴，%） 图：贸易摩擦对三驾马车增速已形成实质性影响 45.0 47.0 49.0 51.0 53.0 2016/02 20

6、16/04 2016/06 2016/08 2016/10 2016/12 2017/02 2017/04 2017/06 2017/08 2017/10 2017/12 2018/02 2018/04 2018/06 2018/08 2018/10 2018/12 2019/02 2019/04 2019/06 图：中国PMI指数 PMIPMI_新出口订单 50荣枯线 6月份受贸易摩擦持续影响 出口生产订单继续拖累PMI 已 实 施 500亿美元 （25%） 航空航天、信息科技、通讯工程、自动化机器人、医疗、机电、音像设备及其零 件、附件； 光学、医疗等仪器；钟表，乐器；车辆、航空器、船舶及

7、运输设备 2000亿美元 （10%） 高端制造业（电机电器设备、机械器具等）； 低端制造业（棉花、纸板纸浆、木制品等）； 消费品（食品、纺织服装、家具、电脑等） 待 实 施 2000亿美元 （从10%提至25%） 高端制造业（电机电器设备、机械器具等）； 低端制造业（棉花、纸板纸浆、木制品等）； 消费品（食品、纺织服装、家具、电脑等） 3000亿美元（25%） 电子产品（智能手机、笔记本电脑等）、服装鞋类及饰 品、农副产品、钢铁及合金制品、家用电器及零部件、 钟表类产品及部件 中美贸易摩擦反复对出口、投资形成实质性的影响、加大国内经济下行压力。新出口订单明显回落，拖累国内制造业投资与出口， P

8、MI已降至荣枯线以下，且国内消费表现平淡，内外双重压力下将进一步影响资本与就业市场。 出口-制造业产业链条压力仍在传导中，经济下行压力仍较大 5 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE 1.1宏观环境-国内 区域/领域时间方向 粤港澳 2月中央、国务院粤港澳大湾区发展规划纲要 7月 广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018- 2020年) 都市圈2月发改委发文培育都市圈 长三角3月政府工作报告，长三角一体化上升为国家战略 新型城镇化4月发改委推动城市群与都市圈健康发展，以大带小 长三角 5月政治局审议长江三角洲区域一体化发展规划纲要， 未发布 中部 5月 中央重提中部崛

9、起战略 国家级 经开区 5月国务院推进国家经开区创新升级 粤港澳大湾区长三角 规划 推进 广东省三年行动计划出台 广州、广东省公示国土空间总规 东莞滨海湾新区总规 签署长三角地区市场体系一 体化建设合作备忘录 从协议签订到协议落实 启动长三角一体化示范区（青 浦-吴江-嘉善） 基建 融合 交通运输部研制湾区交通运输发 展实施意见 南沙“半小时交通圈”见雏形 广州金交会签约7大湾区项目 发改委审批江苏城际、上海和杭 州轨道交通规划、南京铁路枢纽 规划 加快编制长三角区域城际铁路， 打通省际断头路 科技 创新 广东省、深圳给予人才税收优惠 广州开发区启动穗港智造特别合 作区 G60科技走廊签署86

10、个一体化项 目 长三角科学大数据库在南京落地 成立长三角新全媒联合体、研究 型大学联盟等研究中心成立 表：2019年上半年国家级发展规划方向表：两大城市群发展动态 资料来源：保利投顾研究院整理 上半年国内宏观政策仍是稳经济导向。其中国家级规划加快推进：明确推定城市群与都市圈发展，中心城市辐射引领带动。粤港澳 大湾区规划正式发布，建设落地进入加速期；长三角一体化是当前国家规划重点，上半年区域协同明显增多。 多项措施支持实体经济发展，加速推进国家级区域规划 6 FORFUTURE 1.1宏观环境-国内 2.2000 2.4000 2.6000 2.8000 3.0000 3.2000 2017/0

11、1/032017/07/032018/01/032018/07/032019/01/032019/07/03 图：SHIBOR:1周 图：央行多项措施调节流动性降低实体融资成本 4月 5月 年初 MPA普惠金融金融定向降准动态考核 永续债 指出要对中小银行实行定向降准 用于民营和小微企业 实行TMLF引导降低实体经济融资成 本 宣布对县域农村商业银行定向降准， 并明确细则 6月 将运用多种货币政策工具，保持金融 市场流动性合理充裕，并对中小银行 提供定向流动性支持 5.40 5.60 5.80 6.00 6.20 2016/012016/082017/032017/092018/042018/

12、102019/05 图：金融机构人民币贷款加权平均利率:一般贷款 基础利率5.9% 资料来源：保利投顾研究院整理 货币政策依据经济形势微调，存进一步定向宽松预期 一季度货币环境偏宽松，经济开局平稳、二季度边际收紧；当前外部环境掣肘较小、政策空间足；若下半年经济下行压力显化，存进一步定向降准 空间及预期。当前利率中枢已经下调，上半年央行已采取多种货币政策工具为中小银行定向提供流动性支持，引导降低实体融资成本进一步降低。 7 FORFUTURE 1.1宏观环境-国内 财政政策积极，专项债支持推进区域发展重大战略 30.38 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00

13、 60.00 80.00 100.00 图：地方公共财政支出当月同比（%） 公共财政支出:科学技术公共财政支出:节能环保公共财政支出:交通运输 地方专项债必须用于有一定收益的项目，聚焦国家部署的重大领域和具有示 范效应的重大项目 重大战略 京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设、粤港 澳大湾区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改 革开放等 乡村振兴战略 重大项目 推进棚户区改造等保障性安居工程、易地扶贫搬迁后续扶持、 自然灾害防治体系建设、铁路、收费公路、机场、水利工程、 生态环保、医疗健康、水电气热等公用事业城镇基础设施 农业农村基础设施 其他纳入“十三五”规划内符合条件

14、的 图：支持地方专项债发行通知要点 专项债加量提速是今年积极财政政策稳增长的重要组成部分，将在一定程度上带动基建投资回升。专项债重点支持国家重点区域建 设，去年四季度以来交通运输财政支出增速维持在30%左右高位。 8 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE 1.2行业政策基调 整体友好，但决策层对价格保持高度敏感性、一旦过热坚决调控 调控收紧政策调控放松政策 限售 苏州：工业园区全域、高新区部分区域新 房限售3年 落户 新政 杭州：人才落户条件去除年龄和社保限制 长沙：停止二套房契税优惠（2个点）广州：加大人才引进力度 丹东：非本地户籍市区限购1套，满5年后 方可上市交易，房价

15、月涨幅不超0.6% 石家庄：全面放开城区、城镇落户限制，落户 门槛进一步降低 限购 北京：二套房公积金贷款“认房又认贷”， 贷款计算年限、月还贷额上限调低 限购 放松 海南：未落户但符合一定条件的人才，可满足 其基本购房居住需求 限贷 西安：暂停外省提取公积金，下调公积金 贷款额度，公积金贷款首付比例提高10%， 最低提至35% 限贷 放松 青岛：取消公积金二次贷款间隔两年期限 河南：首套房最高贷款额60万调至80万，其 他贷款40万调至60万，特定情况商贷可转公 积金 其他 深圳：拟通过大力建设保障性住房来稳定 市场 优惠 购房 呼和浩特：符合条件的大学生毕业3年内可半 价买房 成都：暂停别

16、墅类施工证办理保定：对五个类型的高层次人才进行安居补贴 苏州：工业园区全域、高新区部分区域新 房限售3年 苏州：每年提供一定数量房源面向优质高科技 企业和高层次人才定向优惠20%-30%出售 长沙：停止二套房契税优惠（2个点） 宁波：毕业十年内的普高毕业生、高级技工及 海归三类人才最高可获8万购房补贴 图：70城新建商品住宅价格累计涨幅TOP15城市 表：部分城市政策实施概况 资料来源：保利投顾研究院整理 4月70城数据发布3天后，住建部对 累计房价涨幅较大的6城进行预警， 具体名单没公布，但丹东、西安升级 调控政策 5月70城数据发布2天后，住建部对 近3个月房价累计涨幅较大的佛山、 大连、

17、南宁、苏州进行预警，苏州调 控升级，大连收紧公积金 城市1-5月累计涨幅 大理5.50% 秦皇岛4.99% 大连4.99% 重庆4.37% 西安4.36% 石家庄4.16% 西宁4.15% 武汉4.06% 贵阳3.96% 北海3.96% 广州3.85% 昆明3.75% 徐州3.75% 平顶山3.65% 丹东3.64% 4月政治局会议重提“房住不炒”行业调控基调，贯彻一城一策，边际微调、整体较友好，但决策层对楼市热度、尤其是价格保持 高度敏感性，部分城市有限价重新加强的预期。70城房价指数是决策层重点关注指标，近期调控升级及住建部预警城市均为价格涨 幅较大城市。 9 FORFUTURE 1.2行

18、业政策土地 多城多样化竞拍规则以抑制土地市场热度 城市土拍规则 合肥、苏州、杭州等限制最高地价、下调最高地价 广州、福州等达到最高限价后，“竞自持、竞配建” 长沙、杭州 福州、扬州等 达到最高限价后，摇号 东莞达到最高限价后，再进行一次报价，最接近均者获得土地 深圳达到最高限价后，竞只租不售人才公寓，限售3年 上海复合规则招拍挂，“打分制”确定企业竞拍资格 合肥禁止“马甲公司”参拍同一宗土地 杭州等土拍设置“限房价、限精装” 常州、扬州等竞买人的购买资金为自有资金 苏州、太仓、南通等达到一定条件后要求“现房销售” 表：多样化土拍规则控制宅地市场热度 0 5000 10000 15000 200

19、00 25000 30000 图：2018.01-2019.06部分城市楼面价走势 杭州合肥南通扬州长沙 土拍热引起竞 拍规则调整 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 资金面、政策面先后筑底，土地市场率先回温，竞争热度从一二线向强三线、再向三四线城市轮动。二季度开始，部分城市地市快 速升温，引发土拍规则升级，包括下调最高低价、改变“价高者得”规则、严格竞拍资格等。 10 FORFUTURE 1.2行业政策棚改/旧改 此消彼长，旧改或替代棚改，三四线进一步向一二线切换 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 山东贵州河南湖南湖北安徽浙江江苏四川江西陕西河北甘肃山西吉林辽宁广西福

20、建重庆广东 图：2017-2019年部分省份棚改计划套数（万套） 2017年2018年2019年 图：老旧小区改造规模及内容 全国老旧小区17万个 涉及居民上亿人 建筑面积约40亿 投资总额4万亿元 5年改造期算，年均新增投资8000亿 5000亿住房公共维修基金 规 模 重点改造建设包括老旧小区水电气路及光纤等 配套设施，可加装电梯、配建停车设施等 提供中央补助资金，同时鼓励金融机构和地方 政府运用市场化方式吸引社会力量 推动建立小区后续长效管理机制，引导发展社 区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务 改 造 内 容 注：国务院参事仇保兴据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万

21、亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上 资料来源：保利投顾研究院整理 2019年，部分棚改大省如山东、河南计划下调幅度超过65%，31省市计划仅为289万套，依靠棚改红利的三四线城市承压。另一 方面，中央再提加快城镇老旧小区改造，如若落地、年均新增投资约8000亿以上，或对棚改形成替代效应。 11 FORFUTURE 1.3金融环境开发端 融资与地市高关联度，银监会阶段性封堵、房企融资再趋紧 数据来源：保利投顾研究院整理 图：行业外企业近期成交地块 企业城市总地价(亿元)楼面地价(元/)溢价率 新希望 嘉兴市南湖区7.95831154% 大连市甘井子区12.461166749%

22、 温州市仰双片区29.261085830% 杭州市九乔34.62100831% 南京市栖霞区53.22262829% 美的 宁波市鄞州区13.861640937% 武汉市洪山区28.571037073% 佛山市高明区3.06630044% 常州市经开区26.2924336% 得力宁波市宁海县10.08793050% 奥克斯宁波市鄞州区4.481530048% 新华巢湖市居巢区1.955137128% 史丹利临沂市经开区6.72326055% 雅戈尔宁波市鄞州区20.11309036% 1540.63 1246.18 1024.2 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.

23、0% 60.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 图：房企融资情况及土拍溢价情况 融资总额全国招拍挂市场土地溢价率 2019年一季度房企融资逐步放开，土拍溢价率走高 二季度房企融资缩水及政策调控，土拍溢价率走低 房企资金面与土地市场相关性较高：今年一季度，房企融资改善，拿地积极性明显提升；行业外企业基于避险需求涌入房地产市场。 尔后，银保监会严查房企资质、严控资金流入房地产，5月40家典型房企融资腰斩，房企融资再度趋紧。 12 FORFUTURE 1.3金融环境居民端 利率整体趋稳，一城一策致分化，走势与调控基调保持一致 图：全国首二套房贷利率走势

24、图：近期各城市房贷利率变动 城市 首套房贷利率二套房贷利率 调整前调整后调整前调整后 南京主流10%统一15%主流15-20%统一20% 广州5% 10-12% 10%15% 汇丰等3家银行重回基准利率4.9% 苏州18-20%20-25%25-30% 25-30%（中行、民生由25%上 调至30%） 成都10-15%15-20%20-25% 20-25%(中行、建行由20%上 浮至25%） 杭州5%中行等3家银行8%10%10% 宁波5%10%1015% 金华7%10%10%15% 合肥15-20%20-25%25-30% 25-30%(农业、兴业25%上调 至30%) 南宁20-30%15

25、-20%15% 20-30%(浦发由25%上调至 40%) 全国房贷利率连续6个月下探，进入5月后走势呈现分化：各城市有升有降，如上半年市场热度较高的苏州、成都、重庆等，首套房 贷利率重归上涨通道。基于当前调控基调，主要城市房贷利率下探趋势终止，部分热度城市或定向趋紧。 13 5.42 5.75 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 居民中长期贷款首套平均房贷利率（%）二套房贷平均利率（%） 房贷利率重回上涨通道 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 行业环境 外围环境 国内环境 美国

26、经济势能趋弱、有降息预期，全球释放宽松货币 周期信号 中美贸易摩擦紧张局势缓和，但仍存不确定性、市场 预期反复影响 出口-制造业产业链条压力仍在传导中，经济下行压力 仍较大 加速推进国家级 区域规划 积极财政政策、 基建加速预期 货币政策依据经济形势微调， 存进一步宽松预期 影响 基调：整体友好，但决策层对价格保持高度敏感性、一旦 过热坚决调控。 土地政策：多样化竞拍规则以抑制土地市场热度。 棚改/旧改：此消彼长，旧改或替代棚改，三四线进一步向 一二线切换。 地产金融环境：银监会阶段性封堵、房企融资再趋紧；利 率整体趋稳，一城一策致分化，走势与调控基调保持一致。 总体而言，下半年： 1、宏观经

27、济形势变化对房地产行业的传导机制是双向的：外部压力缓和、聚焦国内稳增长，货币政策相机调整、财政政 策积极，区域发展规划加速推进。 2、行业维持“稳”基调，整体友好但“托而不举”：监管层对市场走势高度关注，一旦过热坚决调控，房企融资趋紧、 房贷利率亦走向分化，热点城市预期上涨；旧改或提速，对棚改形成替代效应。 宏观经济环境 小小 结结 宏观环境 01 浙江省整体市场 02 城市房地产市场 03 房企布局 04 目目 录录 后市展望 05 2.1 整体市场 2.2 行业政策 2.3 城市规划 FORFUTURE 2.1整体市场/市场热度 来访看，今年上半年盘均来访回升明显，客户量优于18年下半年，

28、但不及18年同期；来访转化率揭示同样趋势，春节后来访转化率有所提升，上 半年市场交投氛围优于去年底，整体表现稍弱于去年同期。 16 来访及转化率回升显著，交投氛围优于去年底 客户持观望态度 来访高位，转化率持续低位 客户购房积极 来访转化率高 来访逐渐回升 转化率走高 备注：保利投顾研究院华东分院整理 图：浙江区域楼盘晴雨表 FORFUTURE 2.1整体市场/成交量价 17 备注：浙江省11个城市分线主要依据各市GDP；二线城市：杭州、宁波；强三四线：温州、嘉兴、绍兴、台州、金华；三四线城市：湖州、舟山、丽水、衢州。 其中杭州、金华、嘉兴、舟山、衢州仅为市区数据，宁波、温州、台州、湖州、丽水

29、为全市数据，绍兴为越城区数据；保利投顾研究院华东分院整理 市场普遍筑底，二线、强三四线城市先行回暖，5-6月整体市场热度有所回落 -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 图：浙江省重点城市一手房价环比指数 杭州宁波温州金华 -1.00% -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 图：浙江省重点城市二手房价环比指数 杭州宁波温州金华 2018-2019年上浙江省11市商品住宅成交面积统计（万） 分线城市2018年上2018下2019年上同比（%）环比（%） 二线 杭州565.28 639.48 538.74 -5%-1

30、6% 宁波679.43 515.44 657.82 -3%28% 强三四线 温州407.22 344.42 382.58 -6%11% 绍兴62.60 110.67 77% 嘉兴128.00 82.00 126.00 0%54% 金华117.5558.87108.67-8%85% 台州307.10 185.30 210.81 -31%14% 三四线 湖州324.13 203.47 260.25 -20%28% 衢州43.37 48.00 28.06 -35%-42% 舟山87.57 37.93 55.87 -36%47% 丽水119.35 94.19 128.70 8%37% 汇总2779 2

31、272 2608 -6%15% 2019年上半年浙江省商品住宅整体成交面积环比上升15%，同比下降6%，春节过后明显回暖、一二手市场热度提升，5-6月有所回落，成交放量 势能有所趋缓。各城市普遍筑底，但二线、强三四线城市与三四线城市阶段差异显著。 FORFUTURE 2.2行业政策 18 图：部分城市2019年1-6月城市实施相关政策 放松：人才引进政策收紧：调控政策、规范市场 杭州 专科及以上人才在杭工作并缴纳社保，直接落户（此前为45周岁以下本科 人才及35周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上 的社会保险(不含补缴)） 杭州 杭州主城六区封顶溢价率由50%下调至30%，

32、未来八区将逐步统一 6月29日挂牌9宗涉宅地块（萧山区5宗、钱塘新区2宗、余杭乔司1宗、上城 区1宗），首次出现“限房价、限装标”条款，明确地块未来毛坯销售均价、 最高单价、装修价格上限，限价相比周边在售楼盘均价持平或微涨。 宁波 镇海区发布 10 条人才创新举措，建立以地方综合贡献为标准的民企技术 管理人才评价机制，在全省属首创，符合者可享受镇海区子女优先入学、 融资优先保障等事项。 宁波 住建局发布商品房预售和存量房交易资金监管征求意见稿：明确商品房预 售资金分为重点和一般监管资金，来保障资金用于项目建设，其中重点监管 资金用于项目竣工验收前支付，为工程造价的130%，一般监管资金可随时

33、使用；存量房交易中的房款、定金、税费、佣金等资金可由当事人决定是 否纳入监管，且明确中介人员不得代收代管。 嘉兴 发布关于更高质量建设人才生态最优市若干意见，首次建立起从200 万元到1亿元至上不封顶的全项目和全过程支持链条，这是继17年之后， 到目前为止含金量最高、支持力度最大、针对性最强的人才政策。 湖州 湖州市吴兴区新引进高校毕业生购房补贴实施办法（试行）出台， 2018年1月1日后到吴兴区的高校毕业生；与用人单位签订3年以上劳动合 同；缴纳社会保险半年以上；在市本级范围首次购房，将根据不同学历补 贴35/15/5万不等。 宁波市全装修住宅工程质量监督要点（试行）、宁波市全装修住宅工 程

34、分户质量检验实施细则（试行）7月1日起实施，后续还将继续出台规范 全装修行为的监管制度。 金华 自2020年1月1日起。金华新增婺城新城区核心区、金义都市新区核心区以 及二环之内的市区区域，将全面实施全装修，成品交房。 整体调控以“稳”为主，防止大涨大跌 备注：保利投顾研究院华东分院整理 2019上半年，杭州、宁波、湖州出台不同层次人才引进政策，提升市场空间；另一方面，杭州热度持续升高，主城区封顶溢价率下调至30%，6 月房地价联动，限房价、限地价、限精装，调控升级；而宁波、金华在房地产市场规范方面出台系列新规。 FORFUTURE 19 2.3城市规划/长三角 长三角一体化上升为国家战略，已

35、进入全面实施快速建设阶段 Your text Your text Your text 第一届长三角一体化发展高层论坛在芜湖召 开，三省一市共签署10项打破分割，加速一 体化协议。 中共中央政治局正式审议长江三角洲区 域一体化发展规划纲要，明确了长三角 “一极三区一高地”的战略地位。 政府工作报告中正式提出将长三角一体化建 设上升为国家战略。 青浦、吴江、嘉善2019年一体化发展工作方案， 2019年重点推进一体化发展的51项工作，包括规划 编制、产业发展、基础设施建设以及社会民生等方面。 三省一市签署长三角地区市场一体化合 作备忘录，实现“三联三通三统一”工 程。 1月3日2月13日3月5日5

36、月14日5月22日 2019年上半年，长三角一体化迎来新一轮升级：区域内行政壁垒逐渐打破，交通网络快速融通，产业协作频繁，示范先行区加快 实施，一体化国家战略已进入全面实施，快速建设阶段。 备注：保利投顾研究院华东分院整理 嘉兴、湖州就推进嘉湖一体化发展等进行座 谈交流并签订了嘉兴市和湖州市一体化发 展战略合作框架协议。 7月17日 FORFUTURE 2.3城市规划/浙江省 20 浙江省将形成以杭州、宁波、温州、金义四大都市区核心区为中心带动，以环杭州湾、甬台温、杭金衢、金丽温四大城市连绵带为 轴线延伸，以四大都市经济圈为辐射拓展的“四核、四带、四圈”网络型城市群空间格局。 2011.02

37、2018.05 2018.01 2019.02 国务院批准实施：浙江省城镇体系规划 （2011-2020年）；其中提出形成“三群 四区七核五级网络化”的城镇空间结构，四 区指的是：杭州、宁波、温州以及金华-义乌 四个都市区。 浙江省十三届人大一次会议，提出实施“富 民强省十大行动计划”，加快建设大湾区大 花园大通道大都市区。 提出“大湾区大花园大通道”建设思路 提出四大“都市区”建设思路 图：浙江四大 “都市区”建设推进进程 图：“四核、四带、四圈”的总体格局 总目标成为长三角世界级城市群一体化发展金南翼 至2022年目标 大都市区核心区GDP总量全省占比78%以上，常住人口总量全省占比72%

38、以上，第三产业增加值占GDP比重达到60%，各类人才总量超过1000万人，城市轨道交通运营里程达到 850公里以上，城市智慧大脑服务面积覆盖率达到30%以上。 至2035年目标建设“七个城”充满活力的创新之城、闻名国际的开放之城、互联畅通的便捷之城、包容共享的宜居之城、绿色低碳的花园之城、安全高效的智慧之城、魅力幸福的人文之城。 图：四大 “都市区“建设细则 都市区规划范围功能定位 杭州 湖州 嘉兴 绍兴 以数字经济为特色；重 点打造城西科创大走廊、 钱塘江金融湾等 宁波 舟山 台州 开放创新的国际港 口 温州 市域 青田县 国际时尚智造的民 营经济之都 金华 市域 缙云县 小商品之都；国际

39、影视文化之都 浙江四大“都市区”建设思路提出，构建长三角世界级城市群一体化发展金南翼 备注：保利投顾研究院华东分院整理 FORFUTURE 南太湖新区 前湾新区 2.3城市规划/浙江省 浙江省大湾区建设更进一步：杭州、 湖州、宁波设新区 2018年5月底，浙江省政府公布大湾区总体布局是“一环、一带、一通道”，即环杭州湾经济区、甬台温临港产业带和义甬舟开放大通道。环杭 州湾经济区是大湾区建设的重点，将构筑“一港、两极、三廊、四新区”的空间格局。2019年以来，杭州、湖州、宁波分别设立南太湖新区、前 湾新区，响应浙江省大湾区建设中环杭州湾经济区建设。 图：浙江省大湾区“四新区”建设 图：南太湖新区

40、 图：宁波前湾新区 杭州湾产业 聚集区 余姚 片区 慈溪 片区 城市新区 名称 范围功能定位 杭州 钱塘新区 面积531.7平方公里；空间范围包括大 江东产业集聚区和现杭州经济技术开发 区 打造世界级智能制造产业集群 长三角地区产城融合发展示范区 全省标志性战略性改革开放大平台、 杭州湾数字经济与高端制造融合创新 发展引领区 湖州 南太湖 新区 面积225平方公里，空间范围包括现湖 州南太湖产业集聚区核心区，湖州经济 技术开发区、湖州太湖旅游度假区全部 区域，湖州市吴兴区环渚街道5个村， 以及长兴县境内的部分弁山山体。 三大功能片区： 太湖度假康养区 仁皇山片区：公共服务片区 长东片区：新经济

41、聚集片区 宁波前湾新区 面积604平方公里。空间范围包括现宁 波杭州湾产业集聚区（353.2平方公 里），以及与其接壤的余姚片区 （106.6平方公里）和慈溪片区（144.2 平方公里） 打造世界级先进制造业基地 长三角一体化发展标志性战略大平台 沪浙高水平合作引领区、杭州湾产城 融合发展未来之城 图：钱塘新区 备注：保利投顾研究院华东分院整理 21 钱塘新区 FORFUTURE 2.3城市规划/浙江省 浙江省大湾区建设更进一步：台州、温州出台具体发展规划 三门湾 台州湾 乐清湾 大湾区建设行动方案（20192022年） 发展目标：到2022年，温州市大湾区经 济总量将力争达8000亿元，初步

42、形成港产 城湾一体化发展的国际化湾区城市格局。 发展传统优势产业：将集中力量推进瓯江 口产业集聚区、浙南产业集聚区、温州高新 区(浙南科技城)三大主平台开发建设，加快 瑞安、乐清、瓯江口产业集聚区、浙南产业 集聚区打造“万亩千亿”新产业平台。 完善的创新体系 ： 将构建以温州高新区( 浙南科技城)为核心的“一区五园”发展格 局。推进环大罗山科创走廊规划建设，实施 自创区八大专项行动。 台州湾区产业发展规划 空间范围：以台州湾、三门湾、乐清湾等 湾区陆海为主体 规划期限：2018-2022； 发展目标：到2022年高端智造迈入全省前 列； 产业布局：以南部乐清湾北部三门湾为两 翼，联动发展三大功

43、能带。 培育1735现代产业体系：以数字经济“一 号工程”为引领，壮大汽车、医药、航空等 七大千亿产业，培育新材料、新能源、节能 环保三大新兴产业，提升金融、物流 、 商贸 、健康休闲、高技术服务五大现代服务业。 温州出台大湾区行动建设方案（2019-2022年）、台州出台台州湾区发展规划响应浙江省大湾区具体落实发展的微观层面，着力“产业 集群”与“发展平台”的作用。 备注：保利投顾研究院华东分院整理 22 楼市普遍筑底，但阶段差异显著 行业政策以“稳”为主 长三角一体化上升为国家战略 浙江省积极响应，辐射城市规划利好频出 小小 结结 宏观环境 01 浙江省整体市场 02 城市房地产市场 03

44、 房企布局 04 目目 录录 后市展望 05 3.1二线城市 杭州、宁波 3.2强三四线城市 温州、绍兴、台州、嘉兴、金华 3.3三四线城市 湖州、衢州、丽水、舟山 3.1 二线城市 杭州、宁波二线城市土拍市场热度较高，土地高溢价、单价刷板块新高、总价地王频出， 房企竞争激烈；整体住宅市场热度回暖显著，3-5月期间成交量显著上升，6月回落，成交价 格企稳，整体仍处于筑底期。 FORFUTURE 282.9 0 10 20 30 40 50 60 70 0 50 100 150 200 250 300 350 图：杭州市涉宅土地成交量、溢价率月度走势 成交建面（万）溢价率（%） 杭州/土拍市场：

45、房企拿地积极，多数土地突破溢价率竞自持 整体数据：2019年1-6月共成交87宗涉宅土地812万，同比上涨10%，占整体土地成交量41%，市区全年土地出让计划指标过 半；17宗地达到封顶溢价率竞自持，整体市场热度回升明显，受调控政策影响，弱于18年高位时期； 月度走势：19年1月以来土拍市场热度攀升；6月土地成交量达到峰值，但因出让土地以远郊临安、富阳为主，溢价率下跌；此外6 月底出台竞地价“限房价”土拍新政，接下来在“双限”政策环境下，市场或将回归理性。 2019年3月规定 封顶溢价率30% 4月开始执行 备注：保利投顾研究院华东分院整理 26 2019年1-6月杭州十区重点自持地块成交详情

46、 时间地块名称性质 可建面积 （万） 成交楼面 价（元/） 溢价率自持房企 3.29 市北西单元兴议区块B-16地 块 住宅7.652576849.8%22%绿城 4.2 祥符东单元GS0806-R21-16、 GS0806-R21-17地块 住宅7.92227729.4%21%金地 4.2 三塘单元XC0502- R21/B1/B2-52地块 住宅5.982626329.7%22% 阳光 城 4.16 望江单元SC0402-R21-08地 块 住宅11.484532530%22%滨江 4.19 临安经济开发区中部地区控 规单元B3-01-01地块 住宅13.61974830%26%荣盛 5.

47、9 临平新城核心区迎宾路以西、 望梅路以北地块 住宅17.56716230%22%兴耀 5.17丁桥单元JG0402-03地块住宅8.551346829%26%电建 6.24 萧山南站综合交通枢纽区D- 56地块 住宅9.971646029.6%16%众安 FORFUTURE 杭州/土拍市场：成交集中于外围四区；高价地、刷板块新高宅地频现 分布区域：2019年上半年成交涉宅土地主要集中于近郊萧山、余杭两区（347万）；其次为远郊临安（163万）；主城6区范 围内成交主要为江干区（109万，占主城整体50%）。 27 2019年1-6月各区域成交宅地统计 区域宗数 成交建面 （万） 成交楼面价

48、（元/） 溢价率土地出让金额（亿元）备注 上城区111.48 4532529.98%52.03 主城区 共成交216万 主要位于江干区彭埠 下城区543.48 2790227.82%121.31 拱墅区443.85 2503827.82%109.80 西湖区29.02 2404721.23%21.70 江干区12108.61 2207720.14%239.78 萧山区12173.76 1383927.23%240.47 近郊区347万 主力成交区域余杭区19172.91 1254325.36%216.87 临安区15163.07 725614.45%118.32 远郊区218万 次成交区域富阳

49、区555.02 111589.37%61.39 桐庐县47.90 493125.43%3.90 远郊县/市31万建德市38.86 843035.45%7.47 淳安县514.13 10640.00%1.50 汇总87812.0914709 23.151194.53812 外围四区 重点地块： 4月16日滨江以楼面价45325元/，溢价率30%，自持22%竞得望江08地块，创杭州史上仅次于凤起潮鸣（45368元/）第二高价地； 5月9日保利以最高限价，楼面价18194元/，溢价率30%竞得萧山新街单元住宅地块，实际地价刷新板块记录； 5月17日嘉里以68亿竞得城市之星地块，该地块为重磅打造的“杭州城市之星国际旅游业综合体”的重要组成部分。 备注：保利投顾研究院华东分院整理 FORFUTURE 杭州/住宅市场供求量价：市场热度攀升，供不应求态势持续 整体供求：2019年上半年杭州商品住宅整体呈现供不应求状态；新增供应469万，同比上升10%；成交539万，同比下降5%； 成交均价26262元/，同比微涨2%。从月度数据来看，春节过后，杭州“金三银四红五月”成色十足，整体呈现持续上涨态势， 6月多宗高价地入市，拉高整体成交均价，成交量微降； 区域供求：上半年商品住宅成交主