1、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 叱咤地产九万里，领军行业三十年 万科 A(000002) 业绩长期稳健优异，财务指标审慎安全业绩长期稳健优异，财务指标审慎安全 2020 年上半年，公司实现营业收入 1463.5 亿元，同比增长 5%； 归母净利润 125.1 亿元，同比增长 5.6%。2016 年以来，公司营 业收入和归母净利润年复合增速分别达到 15.23%和 22.74%，业 绩连续多年稳定增长。财务上看，公司杠杆率处于低位，短期偿 债压力小，安全性优于行业内可比公司的平均水平；同时，公司 多元融资成本始终保持在行业低位，综合实力突出。 规模稳居第一梯队，全国化布局成效显著规模稳居

2、第一梯队，全国化布局成效显著 2020 年上半年，公司实现销售金额 3204.8 亿元，同比下降 4.1%；实现销售面积 2077 万平方米，同比下降 3.4%，虽然销售 短期受疫情影响有所下滑，但公司规模仍排名行业前三。拿地方 面，公司在巩固核心城市圈优势的同时，积极拓展中西部区域， 全国范围内稳步扩张版图。此外，公司在一二线城市土储占比达 65%，合理的土储结构将为公司未来销售增长提供有力的支撑。 积极布局创新型业务，探索多元利润增长点积极布局创新型业务，探索多元利润增长点 万科一方面坚持以房地产开发业务为核心主业，全力打造“三 好住宅” ；另一方面积极探索全新的商业模式，初步完成了物 业

3、服务、租赁住宅、商业地产、物流地产的布局，持续引领行 业创新。目前公司多元化业务均处于迅速扩张阶段，有望打造 “多点开花”的新局面，为公司探索新的利润增长空间。 盈利预测与投资建议盈利预测与投资建议 万科 A 业绩与销售稳定增长，核心城市土储丰富，财务状况良 好，多元业务齐头并进。考虑到疫情影响结算进度，我们相应 调 整 公 司 的 盈 利 预 测 ， 将 公 司 20-22 年 的 EPS 从 4.03/4.81/5.66 元下调至 3.86/4.45/5.08 元，对应 PE 为 7.4/6.4/5.6 倍，维持公司“增持”评级。 风险提示风险提示 房地产行业调控政策收紧，销售不及预期，利

4、润率下滑，计提 存货减值准备影响业绩。 盈利预测与估值盈利预测与估值 资料来源：Wind，华西证券研究所 财务摘要 2012018 8A A 2012019 9A A 2 20 02020E E 2 20 02121E E 2 202022 2E E 营业收入(百万元) 297,679 367,894 438,934 514,694 596,839 YoY（%） 22.6% 23.6% 19.3% 17.3% 16.0% 归母净利润(百万元) 33,773 38,872 44,871 51,702 59,057 YoY（%） 20.4% 15.1% 15.4% 15.2% 14.2% 毛利率（

5、%） 37.5% 36.2% 35.2% 34.6% 34.3% 每股收益（元） 2.91 3.35 3.86 4.45 5.08 ROE 21.7% 20.7% 20.4% 20.2% 19.9% 市盈率 9.77 8.48 7.35 6.38 5.58 评级及分析师信息 Table_Rank 评级：评级： 增持 上次评级： 增持 目标价格：目标价格： 最新收盘价： 29.14 Table_Basedata 股票代码股票代码： 000002 52 周最高价/最低价： 32.56/24.55 总市值总市值( (亿亿) ) 3,385.41 自由流通市值(亿) 2,830.75 自由流通股数(百

6、万) 9,714.31 Table_Pic 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S05 研究助理：侯希得研究助理：侯希得 邮箱： 相关研究相关研究 1.【华西地产】万科 A（000002.SZ）8 月经营简报 点评：销售增速亮眼，投资强度回落 2020.09.05 -9% -2% 4% 11% 18% 25% 2019/092019/122020/032020/06 相对股价% 万科A沪深300 Table_Date 2020 年 09 月 22 日 仅供机构投资者使用 证券研究报告|公司深度研究报告 证券研究报告|公司深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部

7、的重要法律声明 2 正文目录 1. 逐浪三十余年，引领行业发展.4 1.1. 综合实力行业顶尖，战略定位迭代超前 .4 1.2. 股权结构稳定，战略协同可期 .4 1.3. 强化产品质量管控，践行绿色建筑理念 .5 2. 盈利能力优于行业，财务安全度持续提升 .6 2.1. 业绩稳健优异，盈利水平表现良好 .6 2.2. 财务安全可靠，低成本融资优势突出.9 2.3. 坚持高分红比例，兼备长期投资价值. 11 3. 开发业务：聚焦高质量增长，扩张缓而有序 . 12 3.1. 销售规模领先，全国布局均衡 . 12 3.2. 坚持理性投资，土储充足优质 . 14 4. 多元业务：白银时代进入深水区

8、，探索转型城乡建设与生活服务商 . 16 4.1. 万科物业：营收突破百亿大关，十年蝉联行业榜首 . 17 4.2. 泊寓：覆盖城市广泛，提供多元选择. 18 4.3. 印力集团：项目数量 a成倍增长，商业版图不断扩大. 19 4.4. 万纬物流：规模扩张迅速，并购协同可期 . 21 5. 盈利预测与投资建议 . 23 5.1. 房地产开发业务估值 . 23 5.2. 物业管理业务估值 . 23 5.3. 物流地产业务估值 . 23 5.4. 万科 A 综合估值. 24 6. 盈利预测与投资建议 . 24 7. 风险提示. 24 图表目录 图 1 万科 A发展历程 .4 图 2 万科 A股权架

9、构（2015 年宝万之争时） .5 图 3 万科 A股权架构（截至 2020 年 6 月 30 日）.5 图 4 万科“三好住宅”.6 图 5 公司历年绿色建筑面积.6 图 6 公司历年营业收入及增速 .7 图 7 公司历年归母净利润及增速.7 图 8 公司历年总资产及增速.7 图 9 公司历年净资产及增速.7 图 10 公司历年预收账款及增速 .7 图 11 公司历年预收账款营收覆盖倍数.7 图 12 公司历年销售毛利率及可比公司均值.8 图 13 公司历年销售净利率及可比公司均值.8 图 14 2020H1 可比公司房地产业务毛利率及平均值 .8 图 15 公司历年净资产收益率及可比公司均

10、值 .8 图 16 公司历年管理及销售费用率（营收口径） .9 图 17 公司历年管理及销售费用率（销售口径） .9 图 18 2020H1 可比公司期间费用率及同业平均值.9 图 19 公司资产负债率及剔除预收后的资产负债率 . 10 图 20 2020H1 可比公司净负债率及同业平均值 . 10 图 21 2020H1 可比公司现金短债比及同业平均值. 10 nMtMrOsOrPtPnRnQsQtNrO9PcMbRmOoOsQrRkPrRwPkPnPsRbRnNwPxNoOrPxNrRsR 证券研究报告|公司深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 22 公司历年货币资金

11、及增速 . 10 图 23 公司历年短期有息负债及占比 . 11 图 24 公司历年综合融资成本 . 11 图 25 2019 年可比公司综合融资成本及同业平均值 . 11 图 26 公司历年每股股息及分红率. 12 图 27 2019 年可比公司分红率及同业平均值. 12 图 28 公司历年销售金额及增速 . 12 图 29 公司历年销售面积及增速 . 12 图 30 公司历年开发业务销售结构. 13 图 31 销售区域分布率（销售金额口径） . 13 图 32 公司历年新增项目数及同比增速. 14 图 33 公司历年新增土地计容建面与销售面积对比 . 14 图 34 公司历年拿地金额与销售

12、金额对比 . 14 图 35 公司历年楼面均价与销售均价对比 . 14 图 36 百城土地成交均价与成交溢价率. 15 图 37 公司历年拿地销售额比 . 15 图 38 2020 年 8月总土储区域分布（计容建面口径） . 15 图 39 2020 年 8月总土储能级分布（计容建面口径） . 15 图 40 土储二线城市 TOP10（计容建面口径） . 16 图 41 2020H1 新增土储区域分布（计容建面口径） . 16 图 42 2020H1新增土储能级分布（计容建面口径） . 16 图 43 万科多元业务布局 . 17 图 44 万科物业全国布局 . 18 图 45 万科物业管理规模及增速 . 18 图 46 万科物业营业收入及增速 . 18 图 47 万科物业毛利润及增速 . 18 图 48 公司租赁住宅业务发展历程. 19 图 49 “泊寓”项目龙华文化广场公社小单间 . 19 图 50 “泊寓 ”项目罗湖深南 68號两室一厅 . 19 图 51 公司收购印力集团股权结构图 . 20 图 52 印力集团全国布局 . 20 图 53 公司历年商业地产管理项目个数及管理面积 . 20 图 54 凯德 20个购物中心区域分布 . 21 图 55 凯德 20个购物中心能级分布 .