1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2020 年 10 月 22 日 房地产开发房地产开发 深圳土地深圳土地制度改革制度改革，重点房企连续五周净融资额为负重点房企连续五周净融资额为负。 行情回顾：行情回顾： 小幅落后大盘小幅落后大盘。 截至10月18日前， 中信房地产指数累计变动为-0.45%，小幅落后大盘 0.48 个百分点，在 29 个中信行业板块位于倒数第三。本周上涨个股共 64 只，下跌 69 只，停牌 12 只，上涨个股数量较上周减少 49%。 成交情况：成交情况：52 城新房成交面积同比增加城新房成交面积同比增加 1.9%。本周 52 个

2、城市新房成交面积为817.25 万平方米，同比上涨 1.9%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为65.32、314.05、437.88 万平方米，环比值分别增加 88.6%、394.4%、245.9%，单周同比变动分别为-31.4%、-11.4%、-24.3%。从 42 周累计同比数据来看，本周一线城市中， 北京 （4.9%） 和深圳 （3.9%） 为正， 广州 （-5.1%） 和上海 （-5.0%）为负。二三线城市中有 26 个城市实现同比正增长。 去化情况：去化情况：15 城去化周期环比下降城去化周期环比下降 1%，同比基本持平，同比基本持平。本周样本一线、二线、三线城市去化周期 50

3、.3、82.1、41.8 周，环比分别上升 15.4%、下降 4.3%、下降 7.4%。具体城市来看，北京（24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南宁（28%）等共计 13 城去化月数环比上升。去化周期低于 12 个月的城市为上海（5.1）、广州（8.5）、南宁（10.9）、温州（11.3）与宁波（3.8），这些地区供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，厦门、莆田库存去化周期超过 30 个月，福州和杭州数值接近 30 个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。 政策追踪：政策追踪：深圳土地供应不足有望缓解，无锡调整职工家庭二套房公积金贷款利深圳土地供应不

4、足有望缓解，无锡调整职工家庭二套房公积金贷款利率率。本周中央政策，中共中央办公厅、国务院办公厅推进深圳利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。地方层面，温州发起公共建筑节能改造示范项目，杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议。长沙发布调控新政，合肥筹集政策性租赁住房，无锡调整公积金贷款利率。 融资情况：融资情况：本周共发行房企信用债本周共发行房企信用债 7 只，净融资额为负只，净融资额为负 207.02 亿元亿元。本周共发行房企信用债 7 只，环比增加 7 只；本发行规模共计 81.8 亿元，环比增加 81.8亿元；本周

5、总偿还量 288.82 亿元，环比增加 261.34 亿元，净融资额为-207.02 亿元，环比减少 179.54 亿元。 投资建议：投资建议：本周各线城市成交增速有所回落，行业融资情况和地产行业政策有所收紧。但货币充足，刚需和改善需求依旧坚挺，头部房企通过高于行业的运营管理能力和融资优势仍能持续成长，龙头房企价值显著低估，建议关注：1.财务稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城 3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；

6、4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。 风险提示风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。 增持增持（维持维持） 行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 黄诗涛黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱： 研究助理研究助理 杨倩雯杨倩雯 邮箱： 相关研究相关研究 1、房地产开发：9 月房企销售数据点评: 销售高增，准入门槛与集中度持续提升2020-10-15 2、 房地产开发： 广州放宽人才落户条件，融资环境有所收紧2020-10-13 3、 房地产开发： 计划提高土地出让收入用于农业农村的比例，长春调整信贷政策2020-09-29 -16%0%16%32%20

7、19--062020-10房地产开发沪深300 2020 年 10 月 22 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 深圳土地制度改革，重点房企连续五周净融资额为负。 . 4 重要事件及政策梳理 . 4 行情回顾行情回顾 . 6 重点城市成交、去化情况跟踪重点城市成交、去化情况跟踪 . 8 重点公司融资情况重点公司融资情况 . 11 风险提示 . 12 附件：各城市商品房销售情况 . 12 图表目录图表目录 图表 1：中央政策（10.12-10.16） . 5 图表 2：地方政策（10.12-10.16） . 5 图表 3：各行

8、业涨跌幅排名 . 6 图表 4：本周各交易日指数表现 . 6 图表 5：近 52 周地产板块表现 . 6 图表 6：本周（10.12-10.16）涨幅前五个股 . 7 图表 7：本周（10.12-10.16）跌幅前五个股 . 7 图表 8：重点房企涨跌幅排名 . 7 图表 9：本周（10.12-10.16）重点房企涨幅前五个股 . 8 图表 10：本周（10.12-10.16）重点房企跌幅前五个股 . 8 图表 11：52 城周度成交面积跟踪（10.09-10.15） . 9 图表 12：各城市群周度成交面积跟踪（10.09-10.15） . 10 图表 13：样本城市库存数据 单位：万平方米

9、（10.09-10.15） . 10 图表 14：周房企债券发行量、偿还量及净融资额 . 11 图表 15：本周房企债券发行以债券类型划分 . 11 图表 16：本周房企债券发行以期限划分 . 11 图表 17：本周房企债券发行以债券评级划分 . 11 图表 18：房企每周融资汇总（10.12-10.18） . 12 图表 19：北京商品房销售情况 . 13 图表 20：上海商品房销售情况 . 13 图表 21：广州商品房销售情况 . 13 图表 22：深圳商品房销售情况 . 13 图表 23：杭州商品房销售情况 . 13 图表 24：南京商品房销售情况 . 13 图表 25：武汉商品房销售情

10、况 . 14 图表 26：成都商品房销售情况 . 14 图表 27：青岛商品房销售情况 . 14 图表 28：苏州商品房销售情况 . 14 图表 29：东莞商品房销售情况 . 14 图表 30：济南商品房销售情况 . 14 图表 31：福州商品房销售情况 . 15 图表 32：襄阳商品房销售情况 . 15 pOsPnMpPnQqRoRoMnQrRoR6M8Q9PoMrRsQoOlOqRqQjMpNpN7NqRsNvPqRsRwMtOtP 2020 年 10 月 22 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 33：长春商品房销售情况 . 15 图表 34：安庆商品房销

11、售情况 . 15 图表 35：惠州商品房销售情况 . 15 图表 36：扬州商品房销售情况 . 15 图表 37：南宁商品房销售情况 . 16 图表 38：温州商品房销售情况 . 16 图表 39：韶关商品房销售情况 . 16 图表 40：淮安商品房销售情况 . 16 2020 年 10 月 22 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 深圳土地深圳土地制度改革制度改革，重点房企连续五周净融资额为负。重点房企连续五周净融资额为负。 行情回顾：行情回顾：小幅落后大盘小幅落后大盘。截至 10 月 18 日前，中信房地产指数累计变动为-0.45%，小幅落后大盘 0.48 个百分

12、点，在 29 个中信行业板块位于倒数第三。本周上涨个股共 64 只，下跌69 只，停牌 12 只，上涨个股数量较上周减少 49%。 成交情况：成交情况：52 城新房成交面积同比增加城新房成交面积同比增加 1.9%。本周 52 个城市新房成交面积为 817.25 万平方米，环比上升 268.9%，同比上涨 1.9%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为65.32、314.05、437.88 万平方米，环比值分别增加 88.6%、394.4%、245.9%，单周同比变动分别为-31.4%、-11.4%、-24.3%。从 42 周累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（4.9%）和深圳（3.9%）

13、为正，广州（-5.1%）和上海（-5.0%）为负。二三线城市中有 26个城市实现同比正增长。 去化情去化情况：况：15 城去化周期环比下降城去化周期环比下降 1%，同比下降，同比下降 0%基本持平基本持平。本周样本一线、二线、三线城市去化周期 50.3、82.1、41.8 周，环比分别上升 15.4%、下降 4.3%、下降 7.4%。具体城市来看，北京（24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南宁（28%）等共计 13 城去化月数环比为正，总数较上周上升。去化周期低于 12 个月的城市为上海（5.1）、广州（8.5）、南宁（10.9）、温州（11.3）与宁波（

14、3.8），这些地区供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，厦门、莆田库存去化周期超过 30 个月，福州和杭州数值接近 30 个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。 政策追踪：政策追踪：深圳土地供应不足有望缓解深圳土地供应不足有望缓解，无锡调整职工家庭二套房公积金贷款利率无锡调整职工家庭二套房公积金贷款利率。本周中央政策，中共中央办公厅、国务院办公厅推进深圳利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。地方层面， 温州发起公共建筑节能改造示范项目， 杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议。长沙发布调控新政，合肥筹集政策性租

15、赁住房，无锡调整公积金贷款利率。 融资情况：融资情况：本周共发行房企信用债本周共发行房企信用债 7 只只，净融资额，净融资额为负为负 207.02 亿元亿元。本周共发行房企信用债 7 只，环比增加 7 只；本发行规模共计 81.8 亿元，环比增加 81.8 亿元；本周总偿还量288.82 亿元，环比增加 261.34 亿元，净融资额为-207.02 亿元，环比减少 179.54 亿元。将提高土地出让收入用于农业农村的比例。 重要事件及政策梳理重要事件及政策梳理 中央政策方面，(1) 11 日中共中央办公厅、国务院办公厅发文深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案 （2020202

16、5 年） ： 1.推进二三产业混合用地；2.支持盘活利用存量工业用地；3.探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制； 4.深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革等。（2）14 日央行金融市场司彭副司长表示， 重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，有助于促进房企形成稳定的金融政策预期，矫正一些企业盲目扩张的经营行为。下一步将会同住建部等相关部门跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围稳步扩大适用范围。 地方层面，(1) 12 日温州市住建局发布关于组织开展近两年温州市公共建筑节能改造示范项目申报工作的通知

17、： 树立公共建筑节能改造引领标杆， 助力公共建筑能效提升。经研究，决定组织开展近两年（开展近两年（2019-2020 年）温州市公共建筑节能改造示范项目年）温州市公共建筑节能改造示范项目申报工作。申报截止日期为 2020 年 10 月 22 日。对示范项目给予一定资金奖励。 (2) 14日杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议，蚂蚁集团总部落户杭州，将加快科技创新， 推动区块链、 人工智能等数字技术发展， 打造金融科技产业集聚区和生态示范区。地方调控方面，12 日长沙发布长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）：对于需配建租赁

18、住房的商住经营性用地，于 26 日将采取“限地 2020 年 10 月 22 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让（此前为“限地价+摇号”）。即限价地块达限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到到最高限价、不限价地块溢价率达到 30%时停止竞价，转为竞自持租赁住房时停止竞价，转为竞自持租赁住房的方式，每次竞报面积最小幅度为300-600 ， 当竞自持比例达 100%后采取现场摇号方式竞拍。地方长效机制方面，12 日合肥市住房保障和房产管理局、建设银行安徽省分行共同举办发展政策性租赁住房银企合作签约对接会，未来 3 年，合肥市将

19、筹集政策性租赁住房筹集政策性租赁住房 8万套万套（间），着力解决合肥新市民群体阶段性住房问题新市民群体阶段性住房问题。地方公积金政策方面，15 日无锡发布关于调整第二套住房公积金个人住房贷款利率的通知：职工家庭第二套住房职工家庭第二套住房公积金贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率公积金贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率 1.1 倍执行倍执行。（当前首套公积金贷款利率 5 年期内 2.75%，6-30 年期利率 3.25%） 图表 1：中央政策（10.12-10.16） 日期日期 来源来源 概括概括 文件文件 政策要点政策要点 2020/10/11 中 共 中 央办公厅、国务 院 办 公厅 土

20、 地 管 理 制度探索 深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（ 2020 2025年） 11 日发文：（1）推进二三产业混合用地；（2）支持盘活利用存量工业用地 （3）探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；（4）深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革等。 2020/10/14 央 行 金 融市场司 持 续 实 施 房企融资新规 政策表态 14 日彭副司长表示， 重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，有助于促进房企形成稳定的金融政策预期，矫正一些企业盲目扩张的经营行为。下一步将会同住建部等相关部门跟踪评估执行效果， 不断完善规则，稳

21、步扩大适用范围。 资料来源：各政府各部门网站，国盛证券研究所 图表 2：地方政策（10.12-10.16） 日期日期 城市城市 类型类型 文件名文件名 政策要点政策要点 2020/10/12 长沙 商住经营性用地配件租赁房新政 长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则 （试行） 对于需配建租赁住房的商住经营性用地，于 26 日将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号” 方式挂牌出让 （此前为“限地价+摇号”）。即限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到 30%时停止竞价，转为竞自持租赁住房的方式，每次竞报面积最小幅度为 300-600 ，当竞自持比例达 100%后采取现场摇号

22、方式竞拍。 2020/10/12 合肥 筹集政策性租赁住房 政策表态 12 日合肥市住房保障和房产管理局、 建设银行安徽省分行共同举办发展政策性租赁住房银企合作签约对接会，未来3 年，合肥市将筹集政策性租赁住房 8 万套（间），着力解决合肥新市民群体阶段性住房问题。 2020/10/12 温州 政策表态 关于组织开展近两年温州市公共建筑节能改造示范项目申报工作的通知 12 日温州市住建局公告：树立公共建筑节能改造引领标杆，助力公共建筑能效提升。经研究，决定组织开展近两年（2019-2020 年）温州市公共建筑节能改造示范项目申报工作。申报截止日期为 2020 年 10 月 22 日。对示范项目

23、给予一定资金奖励。 2020/10/14 杭州 招商引资 政策表态 市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议，蚂蚁集团总部落户杭州，将加快科技创新，推动区块链、人工智能等数字技术发展，打造金融科技产业集聚区和生态示范区。 2020/10/15 无锡 公积金新政 关于调整第二套住房公积金个人住房贷款利率的通知 10 月 15 日新政：职工家庭第二套住房公积金贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率 1.1 倍执行。（当前首套公积金贷款利率 5 年期内 2.75%，6-30 年期利率 3.25%） 资料来源：各地方政府网站，国盛证券研究所 2020 年 10 月 22 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明

24、请仔细阅读本报告末页声明 行情回顾行情回顾 本周中信房地产指数累计变动为下跌 0.45%，小幅落后大盘 0.48 个百分点，在 29 个中信行业板块位于倒数第三。本周上涨个股共 64 只，下跌 69 只，停牌 12 只，上涨个股数量较上周减少 62 只。本周市场上房地产股涨幅居前五的为阳光股份、天润数娱、新黄浦、粤泰股份、*ST 紫学，涨幅分别为 11.69%、9.56%、8.02%、7.66%、6.60%。跌幅最大的为深物业 A、 海航创新、 深振业 A、 荣丰控股、 海航基础， 跌幅分别为 10.74%、10.19%9.38%、9.05%、7.70%。 图表 3：各行业涨跌幅排名 资料来源

25、：wind，国盛证券研究所 图表 4：本周各交易日指数表现 图表 5：近 52 周地产板块表现 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 -0.45%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%纺织服装银行煤炭石油石化医药家电非银行金融机械基础化工食品饮料汽车轻工制造农林牧渔钢铁电力及公用事业电力设备国防军工计算机交通运输有色金属建材建筑餐饮旅游商贸零售通信综合房地产传媒电子元器件-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%10/1110/1210/1310/1410/1510/16房地产开发沪深3000.80.85

26、0.90.9511.051.11.151.21.251.3沪深300指数申万房地产行业指数 2020 年 10 月 22 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 6：本周（10.12-10.16）涨幅前五个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000608.SZ 阳光股份 11.69% 11.94% 4.19 4.68 002113.SZ 天润数娱 9.56% 9.80% 1.36 1.49 600638.SH 新黄浦 8.02% 8.27% 6.48 7 600393.SH 粤泰股份 7.66% 7.91% 2.74 2.95 000

27、526.SZ *ST 紫学 6.60% 6.84% 57.6 61.4 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 7：本周（10.12-10.16）跌幅前五个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000011.SZ 深物业 A -10.99% -10.74% 18.84 16.77 600555.SH 海航创新 -10.44% -10.19% 1.82 1.63 000006.SZ 深振业 A -9.62% -9.38% 6.86 6.2 000668.SZ 荣丰控股 -9.29% -9.05% 18.72 16.98 600515.SH 海航基础 -7.94%

28、-7.70% 8.56 7.88 资料来源：wind，国盛证券研究所 本周 46 家重点房企中共计上涨 14 只，涨幅位居前五的是我爱我家、金科股份、佳源集团、建业地产、荣盛发展，涨幅分别为 6.67%、4.00%、1.83%、1.66%、1.55%。跌幅最大的是中国恒大、绿城中国、泰禾集团、禹洲集团、世联行，跌幅分别为 19.29%、8.49%、5.88%、5.54%、5.28%。 图表 8：重点房企涨跌幅排名 资料来源：wind，国盛证券研究所 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%我爱我家金科股份佳源集团建业地产荣盛发展华发股份招商蛇口蓝光发展中国金茂保利地产绿地控股大悦城

29、滨江集团融信中国佳兆业中梁控股中国铁建阳光城中南建设华侨城A万科A远洋集团龙光地产绿景中国地产华润置地新城控股时代中国控股金地商置中国海外发展美的置业华夏幸福金地集团雅居乐集团碧桂园龙湖集团中国奥园正荣地产旭辉控股集团融创中国世茂房地产富力地产世联行禹洲集团泰禾集团绿城中国中国恒大 2020 年 10 月 22 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 9：本周（10.12-10.16）重点房企涨幅前五个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000560.SZ 我爱我家 6.67% 6.91% 3.75 4 000656.SZ 金科股份

30、4.00% 4.25% 9 9.36 2768.HK 佳源集团 1.83% 2.08% 3.27 3.33 0832.HK 建业地产 1.66% 1.91% 4.21 4.28 002146.SZ 荣盛发展 1.55% 1.80% 7.73 7.85 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 10：本周（10.12-10.16）重点房企跌幅前五个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 3333.HK 中国恒大 -19.29% -19.04% 19.6 15.82 3900.HK 绿城中国 -8.49% -8.24% 15.08 13.8 000732.SZ 泰禾集团

31、 -5.88% -5.64% 4.42 4.16 1628.HK 禹洲集团 -5.54% -5.29% 3.25 3.07 002285.SZ 世联行 -5.28% -5.03% 6.82 6.46 资料来源：wind，国盛证券研究所 重点城市成交、去化情况重点城市成交、去化情况跟踪跟踪 本周 52 个城市新房成交面积为 817.25 万平方米，同比上涨 1.9%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为 65.32、 314.05、 437.88 万平方米， 单周同比变动分别为-31.4%、-11.4%、-24.3%。 从 42 周累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（4.9%）和深圳（3.

32、9%）为正，广州（-5.1%）和上海（-5.0%）为负。二三线城市中武汉（-28.3%）、泉州（-21.8%）、莆田 （-22.2%） 、 珠海 （-32.8%） 、 常州 （-39.5%） 、 镇江 （-21.2%） 、 淮南 （-33.7%） 、池州（-36.8%）、新余（-36.6%）、荆门（-31.0%）、无锡（-20.4%）等城市降幅较大，几个降幅较大的城市显示出继上周的趋势持续下跌的表现；温州（-4.2%）、江阴（-3.5%）、连云港（-4.4%）、江门（-1.5%）、泰安（-1.2%）和盐城（-3.8%）等城市下降幅度较小；南京（14.8%）、惠州（12.2%）、嘉兴（11.9%

33、）、金华（20.1%）、台州（57.8%）、绍兴（12.7%）、舟山（15.3%）、芜湖（15.5%）、东莞（12.7%）、扬州（11.6%）等总计 26 城同比为正，总数较上周持平；。 2020 年 10 月 22 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 11：52 城周度成交面积跟踪（10.09-10.15） 城市城市能级能级 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方） 环比环比 42 周累周累计同比计同比 4 周累计周累计 同比同比 城市城市能级能级 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方） 环比环比 42 周累周累计同比计同比 4 周累计周累计同比同比 1

34、 北京 0.7 - 6.5% -14.4% 3 柳州 25.3 - 4.1% 31.9% 1 上海 34.4 - -5.0% -5.6% 3 绍兴 6.6 - 12.7% -34.2% 1 广州 3.5 - -5.1% 3.5% 3 台州 22.5 - 57.8% -31.4% 1 深圳 13.5 - 3.9% -23.7% 3 镇江 18.7 - -21.2% -29.9% 2 杭州 36.5 - 7.2% -33.2% 3 淮南 6.3 - -33.7% 66.1% 2 南京 33.8 - 14.8% 4.6% 3 江门 6.2 - -1.5% 38.0% 2 苏州 24.2 - 0.9%

35、 -4.7% 3 肇庆 10.3 - -6.4% -9.7% 2 福州 7.2 - -7.8% -15.4% 3 泰安 11.4 - -1.2% -11.8% 2 南宁 19.5 - -9.3% -46.4% 3 芜湖 13.9 - 15.5% 5.0% 2 宁波 23.4 - 6.2% -15.5% 3 盐城 10.1 - -3.8% -24.4% 2 济南 33.5 - 4.3% -15.2% 3 宝鸡 11.1 - 6.9% -33.0% 2 武汉 70.8 - -28.3% -0.3% 3 舟山 6.9 - 15.3% 20.1% 2 成都 24.8 - 5.9% -32.3% 3 东

36、营 7.6 - 35.0% -38.6% 2 青岛 40.4 - 1.3% -8.9% 3 池州 1.7 - -36.8% -29.0% 3 惠州 13.4 - 12.2% 48.7% 3 抚州 2.5 - 73.7% -51.0% 3 温州 39.2 - -4.2% 31.8% 3 海门 6.5 - 122.7% 31.4% 3 江阴 3.6 - -3.5% -14.3% 3 清远 17.8 - 43.2% 2.5% 3 泉州 10.6 - -21.8% -1.2% 3 娄底 3.8 - 26.8% 80.9% 3 莆田 10.5 - -22.2% 13.6% 3 新余 6.0 - -36.

37、6% 3.4% 3 嘉兴 9.6 - 11.9% -10.2% 3 荆门 2.7 - -31.0% -45.8% 3 金华 5.9 - 20.1% -26.7% 3 吉安 8.9 - 21.3% 16.5% 3 赣州 35.4 - -12.3% 1.8% 3 无锡 5.4 - -20.4% -24.6% 3 珠海 5.2 - -32.8% -13.2% 3 东莞 20.5 - 12.7% -7.9% 3 常州 3.3 - -39.5% -51.0% 3 扬州 9.8 - 11.6% -4.6% 3 淮安 15.5 - -11.7% 11.0% 3 岳阳 9.4 - 11.3% 32.9% 3

38、连云港 25.4 - -4.4% -12.7% 3 韶关 8.5 - 10.2% 7.1% 资料来源：wind，国盛证券研究所 分城市群来看，由于上周假期原因，各城市群本周环比在回归常态后显得过于亮眼。本周东部沿海同比较高，南部沿海、北部地区和西部地区同比较低。成渝城市群（1 城）同比最低， 成交量为 24.82 万方， 环比由于上周成交量为零不做表示， 而同比下降 62.1%。北部湾城市群（1 城）、京津冀城市群（1 城）、粤港澳大湾区（7 城）同比降幅较大，成交量分别为 19.46、13.91、72.65 万平，同比分别下降 47.9%、44.0%和 12.7%。 2020 年 10 月

39、22 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 12：各城市群周度成交面积跟踪（10.09-10.15） 城市群城市群 城市数量（个）城市数量（个） 本周成交（本周成交（万万方）方） 环比（环比（%） 同比（同比（%） 京津冀城市群 1 13.91 - -44.0% 北部湾城市群 1 19.46 - -47.9% 成渝城市群 1 24.82 - -62.1% 关中平原城市群 1 11.15 - 2.8% 海峡西岸城市群 6 105.51 - 25.2% 山东半岛城市群 3 81.50 - 17.7% 粤港澳大湾区 7 72.65 - -12.7% 长江三角洲城市群

40、19 276.71 - 14.9% 长江中游城市群 6 101.47 - -5.1% 非城市群 7 110.08 - 39.4% 资料来源：wind，国盛证券研究所 本周我们跟踪的 15 个城市去化周期同为 57.1 周，同比下降 0%，环比下降 1%。一线城市去化周期 50.3 周， 环比上升 15.4%； 样本二线城市去化周期 82.1 周， 环比下降 4.3%。样本三线城市去化周期 41.8 周，环比下降 7.4%。分城市去化数据见附件。 具体城市来看，大部分城市库存去化月数相比 2019 年已有较大上升，标志行业基本面进入加库存、去化速度减缓的下行周期。总体来看，本周 15 城中北京（

41、24%）、上海（16%）、深圳（21%）、杭州（76%）、南京（13%）、南宁（28%）等共计 13 城去化月数环比上升，区域市场活跃度降低。去化周期低于 12 个月的城市为上海（5.1）、广州（8.5）、南宁（10.9）、温州（11.3）与宁波（3.8），这些地区供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，厦门、莆田库存去化周期超过 30 个月，福州和杭州数值接近 30 个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。 图表 13：样本城市库存数据（10.09-10.15） 城市城市 上周成交面积上周成交面积 （万方）（万方） 环比环比 累计同比累计同比 库存库存 （万方）（万方） 近近 4 4 周

42、成交周成交 （万方）（万方） 去化周期去化周期 （月）（月） 去化周期前去化周期前值值（月）（月） 去化周期去化周期环比环比 北京 13.9 1921.8% 0.9% 2316.3 103.3 22.4 18.1 24% 上海 34.4 146.0% -5.0% 747.0 146.3 5.1 4.4 16% 广州 3.5 -77.3% -5.1% 1535.5 179.8 8.5 7.9 8% 深圳 13.5 197.5% 3.9% 635.7 48.6 13.1 10.8 21% 杭州 36.5 585.9% 7.8% 1070.9 38.3 28.0 15.9 76% 南京 33.8 2

43、95.8% 14.8% 2225.5 58.0 38.4 33.8 13% 厦门 9.9 0.0% 42.1% 365.0 21.6 16.9 18.2 -8% 苏州 24.2 367.9% 0.9% 1403.4 84.6 16.6 14.1 18% 福州 7.2 163.1% -7.8% 1303.5 48.9 26.7 22.0 21% 南宁 19.5 123.3% -9.3% 883.2 80.9 10.9 8.5 28% 温州 39.2 191.9% -4.2% 1139.4 100.7 11.3 10.5 7% 江阴 3.6 180.0% -3.5% 473.9 30.2 15.7

44、 13.1 20% 泉州 10.6 172.9% -21.8% 711.0 31.9 22.3 21.3 5% 宁波 23.4 169.8% 6.2% 256.7 68.4 3.8 3.6 4% 莆田 10.5 399.9% -22.2% 559.5 12.7 44.1 45.6 -3% 资料来源：wind，国盛证券研究所 2020 年 10 月 22 日 P.11 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 重点公司重点公司融资情况融资情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周共发行房企信用债 7 只，环比增加 7 只；本发行规模共计 81.8 亿元，环比增加 81.8 亿元；周总偿还量

45、 288.82 亿元，环比增加 261.34 亿元，净融资额为-207.02 亿元，环比减少 179.54 亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（73%）为主。债券期限方面，本周房企债券发行以 5 年以上（48%）与 1-3 年（40%）债券为主。主体评级方面，本周房企债券发行的主体评级集中在 AAA（72%）。 图表 14：周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表 15：本周房企债券发行以债券类型划分 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 16：本周房企债券发行以期限划分 图表 17：本周房企债券发行以债券评级划分 资料来源：wind，国盛

46、证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 (300)(200)(100)0020/4/1220/5/10 20/6/7 20/7/5 20/8/2 20/8/3020/9/27发行量（亿元）偿还量（亿元）净融资额(亿元)0%10%72%AAAA+AAA12%0%73%11%0%0% 4% 0%超短期融资债券私募债一般公司债一般中期票据证监会主管ABS一般短期融资券定向工具项目收益票据12%40%0%48%0-1年1-3年3-5年5年以上 2020 年 10 月 22 日 P.12 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 融资成本来看，本周建发股份和阳光城利

47、率均较同公司之前发行的同类型同期限的可比债券有所下降，而中国恒大的有所上升。建发股份发行的公司债（下行 100bp）与阳光城发行的公司债（下行 63bp）利率有下降幅度；中国恒大发行的资产支持证券（上升580bp）利率有较大上升幅度。 图表 18：房企每周融资汇总（10.12-10.18） 公告日期公告日期 公司简称公司简称 类型类型 规模规模 (亿元亿元) 期限期限(年年) 利率利率(%) 可比债券可比债券 发行时间发行时间 可比债券可比债券 利率利率(%) 利 率 差利 率 差(%) 2020/10/15 鲁能集团 公司债 20.40 5 3.85 - - - 2020/10/15 上海临

48、港 资产支持证券 10.00 0.3973 2.40 - - - 2020/10/14 滨江集团 资产支持证券 9.40 3 4.40 - - - 2020/10/13 中国恒大 资产支持证券 21.00 5 5.80 2018/12/29 0.00 5.80 2020/10/13 建发股份 公司债 3.00 5 4.70 2017/6/22 5.70 -1.00 2020/10/12 珠江投资 短期融资券 10.00 5 6.50 - - - 2020/10/12 阳光城 公司债 8.00 5 6.67 2020/4/22 7.30 -0.63 2020/10/15 上海临港 资产支持证券

49、10.00 0.3973 2.40 - - - 2020/10/14 滨江集团 资产支持证券 9.40 3 4.40 - - - 资料来源：Wind，国盛证券研究所 风险提示风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行。 附件附件：各城市商品房销售情况各城市商品房销售情况 2020 年 10 月 22 日 P.13 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 19：北京商品房销售情况 图表 20：上海商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 21：广州商品房销售情况 图表 22：深圳商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所

50、资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 23：杭州商品房销售情况 图表 24：南京商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 050000020000025000030000035000040000045000050000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米0030000040000050000060000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/062

51、0/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米0030000040000050000060000070000080000090000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米05000002000002500

52、0030000035000040000045000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000030000035000040000045000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.14 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 25：武汉商品房销售情况 图表 2

53、6：成都商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 27：青岛商品房销售情况 图表 28：苏州商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 29：东莞商品房销售情况 图表 30：济南商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 020000040000060000080000000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米0

54、20000040000060000080000000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米0030000040000050000060000070000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000030000035000040000045000019/1019/1120/

55、0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000030000035000040000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000030000035000040000045000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销

56、售面积：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.15 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 31：福州商品房销售情况 图表 32：襄阳商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 33：长春商品房销售情况 图表 34：安庆商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 35：惠州商品房销售情况 图表 36：扬州商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 0200004000060000800001000001200

57、00019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米00000400005000060000700008000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000030000035000040000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/07

58、20/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米020000400006000080000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米050000020000025000030000035000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米020000400006000080000019/1019/1

59、120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.16 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 37：南宁商品房销售情况 图表 38：温州商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 39：韶关商品房销售情况 图表 40：淮安商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 0000040000500006000019/1019/1120/0120/

60、0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米020000400006000080000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米00000400005000060000700008000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米0500001000001500

61、0020000025000030000035000019/1019/1120/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0920/10商品房销售面积：平方米52周平均值：平方米 2020 年 10 月 22 日 P.17 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 免责声明免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料

62、，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建

63、议。 投资者应当充分考虑自身特定状况， 并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予

64、的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明投资评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准 评级评级 说明说明 评级标准为报告发布日后的 6 个月内公司股价 （或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的） 或三板做市指数 （针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以

65、标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 10%以上 国盛证券研究所国盛证券研究所 北京北京 上海上海 地址：北京市西城区平安里西大街 26 号楼 3 层 邮编：100032 传真： 邮箱： 地址：上海市浦明路 868 号保利 One56 1 号楼 10 层 邮编：200120 电话： 邮箱： 南昌南昌 深圳深圳 地址： 南昌市红谷滩新区凤凰中大道 1115 号北京银行大厦 邮编：330038 传真： 邮箱： 地址：深圳市福田区福华三路 100 号鼎和大厦 24 楼 邮编：518033 邮箱：