1、 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告/行业动态报告 三道红线下房企拿地力度分化三道红线下房企拿地力度分化，佛山将推共有产权房佛山将推共有产权房 报告摘要报告摘要： Table_Summary 市场表现：市场表现：本周申万房地产板块收于 3985.09 点，累计下跌 1.16%，同 期上证综指累计下跌 0.06%，深证成指累计下跌 0.61%，沪深 300 累 计下跌 0.59%；横向对比，板块表现位于中下游。 公司动态：公司动态： 10 月， 招商蛇口实现销售面积 122.24 万方 （同比+41.71%） ， 实现销售金额 260.30 亿元（同比+52.

2、57%） ；阳光城实现销售金额 228.15 亿元（同比+63.0%） ，销售面积 146.14 万方（同比 24.8%） 。 行业新闻：行业新闻：11 月 11 日，用益信托最新统计显示，10 月 68 家信托公司 共发行 278 只 490.3 亿元房地产集合信托产品， 相较 9 月 444 只 673.6 亿元的融资规模，锐减了 27.2%。 土地市场：土地市场：11 月 2 日-11 月 8 日， 全国 100 大中城市合计成交土地建面 843 万方， 环比-72.9%， 同比-44.7%； 楼面价为 2929 元/平， 环比-13.6%， 同比-21.4%； 溢价率为 14.31%，

3、 环比上周走阔 6.4%， 同比走阔 6.5%。 成交市场：成交市场： 11月6日-11月12日， 新房成交面积为356万方， 环比-9.3%， 同比-1.4%，年初至今累计成交面积为 14144 万方，同比-6.3%，其中 一线城市本周成交面积为 79 万方，环比-4.2%，同比+17.7%。 推盘去化：推盘去化：11 月 6 日-11 月 12 日，15 城商品房推盘面积为 291 万方， 环比+29.1%， 同比-42.2%； 去化周期为 17.4 月， 相比上周增加 0.3 月； 批售比（移动平均 3 月）为 1.3，与上周持平，相比去年增加 0.1。 重点事件点评：重点事件点评： “

4、345” 融资新规试点以来， 房企投资力度总体趋于审慎， 不同分档房企间出现分化。根据 A 股三季报披露情况，招商蛇口、金地 集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发 展由红色档改善为橙色档， 其余房企分档情况未发生变动。 从上述 A 股 重点房企在 2020Q3 的投资情况来看，2020Q3 单季度合计拿地金额/ 销售金额为 30.4%，环比 2020H1 下降 9.1pct。2020Q3 单季度合计拿 地面积/销售面积为 87.5%，环比 2020H1 下降 16.4pct； 个股方面推荐业绩确定性强、 资源卓越的一线房企： 万科 A、 金地集团、 保利地产、华夏幸福

5、和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、 中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好 龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 29.05 3.44 3.91 4.56 8.44 7.43 6.37 买入 保利地产 15.78 2.34

6、 2.76 3.25 6.74 5.72 4.86 买入 金科股份 7.85 1.06 1.34 1.65 7.41 5.86 4.76 买入 荣盛发展 7.05 2.10 2.59 3.04 3.36 2.72 2.32 买入 蓝光发展 4.97 1.15 1.65 2.00 4.32 3.01 2.49 买入 优于大势优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4.24% -7.99% 3.61% 相对收益 -4.61% -12.76% -20.93% 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 0 流通市值（亿） 0 市盈率（倍）

7、0.00 市净率（倍） 0.00 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 相关报告 东北证券房地产周报： Q3公募基金继续低 配地产板块， 十四五规划地产表态相对中性 2020-11-09 东北证券房地产周报：10月房企销售增速 高位回落，发改委发文推动物管行业发展 2020-11-02 东北证券房地产周报：9 月销售增速高位 有所回落，5年期以上 LPR连续 6月持平 2020-10-26 东北证券房地产周报：深圳示范区试点方 案落地，物管公司迎密集上市期 2020-10-19 证券分析师：王小勇证券分析师：王小勇 执业证书编号：S

8、0550519100002 房地产房地产 发布时间：发布时间：2020-11-16 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2/32 行业动态报告行业动态报告 目录目录 1.市场表现市场表现 . 5 1.1.板块表现 . 5 1.2.个股表现 . 6 1.3.重要公告 . 6 2.行业新闻行业新闻 . 9 3.土地市场土地市场 . 11 4.成交市场成交市场 . 15 5.推盘去化推盘去化 . 21 6.房企融资房企融资 . 26 7.事件点评：融资新规下拿地转冷，不同分档房企明显分化事件点评：融资新规下拿地转冷，不同分档房企明显分化 . 28 mNo

9、RqQoQrQmQqRsQnQrOnQ6M9RbRoMnNsQnNiNnMnMeRnMtM6MrQoRvPnMzRMYpNtM 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3/32 行业动态报告行业动态报告 图表目录图表目录 图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块 . 5 图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较 . 5 图图 3：百城单周土地供应成交面积及供销比：百城单周土地供应成交面积及供销比. 13 图图 4：分线城市土地供应面积及同环比增速：分线城市土地供应面积及同环比增速. 13 图图 5：分线城市土地溢价率数据：分线城市土地溢价率数

10、据 . 14 图图 6：百城单周土地成交楼面价：百城单周土地成交楼面价 . 14 图图 7：分线城市土地供销比数据：分线城市土地供销比数据 . 14 图图 8：分线城市土地成交楼面价及同环比增速：分线城市土地成交楼面价及同环比增速 . 14 图图 9：百城单周土地成交溢价率：百城单周土地成交溢价率 . 14 图图 10：分线城市单周供销比（移动平均：分线城市单周供销比（移动平均 3 月）月） . 14 图图 11：34 城成交同环比增速情况城成交同环比增速情况 . 16 图图 12：重点城市新房本周成交：重点城市新房本周成交. 16 图图 13：34 城单周成交面积及同比城单周成交面积及同比

11、. 17 图图 14：一线城市单周成交面积及同比：一线城市单周成交面积及同比 . 17 图图 15：二线城市单周成交面积及同比：二线城市单周成交面积及同比 . 17 图图 16：三四线线城市单周成交面积及同比：三四线线城市单周成交面积及同比 . 17 图图 17：34 城周成交面积城周成交面积 . 17 图图 18：34 城月度成城月度成交及同环比交及同环比 . 17 图图 19：本周样本城市城市二手房成交：本周样本城市城市二手房成交 . 19 图图 20：15 城二手房成交同环比增速城二手房成交同环比增速 . 19 图图 21：本周：本周 15 城二手城二手房成交房成交 . 19 图图 22

12、：本周一线城市二手房成交：本周一线城市二手房成交 . 19 图图 23：本周二线城市二手房成交：本周二线城市二手房成交 . 19 图图 24：本周三四线城市二手房成交：本周三四线城市二手房成交. 19 图图 25：15 城月度成交及同环比城月度成交及同环比 . 20 图图 26：2020 年年 9 月住宅价格及同环比增速（元月住宅价格及同环比增速（元/平）平） . 20 图图 27：2020 年年 9 月住宅价格指数同环比（月住宅价格指数同环比（%）. 20 图图 28：2020 年年 9 月一手住宅价格指数同环比（月一手住宅价格指数同环比（%）. 20 图图 29：2020 年年 9 月二手

13、住宅价格指数同环比（月二手住宅价格指数同环比（%）. 20 图图 30：本周重点城市商：本周重点城市商品房推盘、去化情况品房推盘、去化情况. 22 图图 31：15 城商品房周度库存、去化情况城商品房周度库存、去化情况 . 22 图图 32：15 城商品房周度推盘情况城商品房周度推盘情况 . 22 图图 33：分线城市商品房周度批：分线城市商品房周度批售比售比. 22 图图 34：分线城市商品房本周库存面积及同环比：分线城市商品房本周库存面积及同环比 . 22 图图 35：分线城市商品房本周推盘面积及同环比：分线城市商品房本周推盘面积及同环比 . 22 图图 36：分线城市商品房本周去：分线城

14、市商品房本周去化周期化周期 . 23 图图 37：15 城商品房批售比城商品房批售比 . 23 图图 38：分线城市商品房本月库存面积及同环比：分线城市商品房本月库存面积及同环比 . 23 图图 39：分线城市商品房本月推盘面积及同环比：分线城市商品房本月推盘面积及同环比 . 23 图图 40：分线城市商品房本月去化周期：分线城市商品房本月去化周期 . 23 图图 41：分线城市商品房本月批售比：分线城市商品房本月批售比. 23 图图 42：本周重点城市住宅推盘、去化情况：本周重点城市住宅推盘、去化情况 . 25 图图 43：12 城住宅周度库存、去化情况城住宅周度库存、去化情况 . 25 请

15、务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 4/32 行业动态报告行业动态报告 图图 44：12 城住宅周度推盘情况城住宅周度推盘情况 . 25 图图 45：分线城市住宅周度批售比：分线城市住宅周度批售比 . 25 图图 46：分线城市住宅本周库存面积及同环比：分线城市住宅本周库存面积及同环比. 25 图图 47：分线城市住宅本周推盘面积及同环比：分线城市住宅本周推盘面积及同环比. 25 图图 48：分线城市住宅本周去化周期：分线城市住宅本周去化周期. 26 图图 49：分线城市住宅本周批售比（移动平均：分线城市住宅本周批售比（移动平均 3 月）月） . 26 图图 50：分线城市

16、住宅本月库存面积及同环比：分线城市住宅本月库存面积及同环比. 26 图图 51：分线城市住宅本月推盘面积及同环比：分线城市住宅本月推盘面积及同环比. 26 图图 52：分线城市住宅本月去化周期：分线城市住宅本月去化周期. 26 图图 53：分线城市住宅本月批售比（移动平均：分线城市住宅本月批售比（移动平均 3 月）月） . 26 图图 54：分档房企拿地金额：分档房企拿地金额/销售金额销售金额. 30 图图 55：分档房企拿地面积：分档房企拿地面积/销售面积销售面积. 30 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 . 6 表表 2：地产板块个股重要公告：地产板块个股重要公告 . 6 表表 3：行

17、业相行业相关新闻关新闻. 10 表表 4：政策相关新闻：政策相关新闻 .11 表表 5：本周土地市场供应、成交、地价概况：本周土地市场供应、成交、地价概况. 13 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情况（万方）大中城市成交情况（万方） . 15 表表 7：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方）：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方） . 15 表表 8：本周重点城市及分线二手房成交汇总（万方）：本周重点城市及分线二手房成交汇总（万方）. 18 表表 9：本周重点城市商品房推盘去化情况：本周重点城市商品房推盘去化情况 . 21 表表 10：本周重点城市住宅推盘去化情况：本周重点城市住宅推盘

18、去化情况 . 24 表表 11：本周房企发债情况：本周房企发债情况 . 27 表表 12：本周交易所地产债成交情况：本周交易所地产债成交情况 . 27 表表 13：“三道红线三道红线”及计算公式及计算公式. 28 表表 14：分档依据及有息负债增速限值：分档依据及有息负债增速限值 . 28 表表 15：样本房企截止：样本房企截止 2020Q3“三条红线三条红线”相关财务指标一览相关财务指标一览. 28 表表 16：A 股重点房企截止股重点房企截止 2020H1Q3“三道红线三道红线”评分情况及剩余有息负债余额一览评分情况及剩余有息负债余额一览. 29 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及

19、说明声明及说明 5/32 行业动态报告行业动态报告 1. 市场表现市场表现 1.1. 板块表现板块表现 本周申万房地产板块收于 3985.09 点，累计下跌 1.16%，同期上证综指累计下跌 0.06%，深证成指累计下跌 0.61%，沪深 300 累计下跌 0.59%；横向对比，板块表 现位于中下游。 图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产与申万房地产板块板块 数据来源：东北证券，Wind 注：以 2020.1.2 收盘价为基准 图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较 数据来源：东北证券，Wind 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 6/32 行业动态报

20、告行业动态报告 1.2. 个股表现个股表现 本周板块内涨幅第一为京能臵业(600791.SH)，本周累计涨幅达 13.86%，其次为海 航基础、招商积余、京汉股份、*ST 新光；跌幅前五则分别为深深房 B、深深房 A、 阳光股份、大名城、泛海控股。 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 涨幅涨幅 跌幅跌幅 1 京能臵业京能臵业(600791.SH) 13.86% 深深房深深房 B(200029.SZ) -33.71% 2 海航基础(600515.SH) 9.45% 深深房 A(000029.SZ) -17.58% 3 招商积余(001914.SZ) 8.88% 阳光股份(000608.SZ)

21、-6.51% 4 京汉股份(000615.SZ) 6.25% 大名城(600094.SH) -5.78% 5 *ST 新光(002147.SZ) 5.83% 泛海控股(000046.SZ) -5.43% 数据来源：东北证券，Wind 1.3. 重要公告重要公告 本周，招商蛇口、阳光城、华侨城、蓝光发展、首开股份发布 10 月经营报告： 招商蛇口 10 月实现签约销售面积 122.24 万方（同比+41.71%） ，实现签约销售金 额 260.30 亿元 （同比+52.57%） ； 1-10 月， 累计实现签约销售面积 943.54 万方 （同 比+2.64%） ，累计实现签约销售金额 2162

22、.06 亿元（同比+20.72%） ；新增位于南 京、 上海等地的 12 宗项目， 总建面 95.7 万方 （权益建面 68.51 万方） ， 总地价 148.93 亿元（权益地价 90.79）亿元，楼面价 15569 元/平；新增位于深圳、香港的两宗宅 地，总建面 19.80 万方，权益建面 15.73 万方。 阳光城 10 月实现合约销售金额 228.15 亿元（同比+63.0%） ，权益合约销售金额 148.63 亿元（同比 67.0%） ，合约销售面积 146.14 万方（同比 24.8%） ，权益合约 销售面积 96.10 万方 （同比 31.8%） ； 1-10 月， 累计实现销售

23、金额 1700.51 亿元 （同 比+3.6%） ， 累计权益销售金额 1091.33 亿元 （同比+3.8%） ， 累计销售面积 1216.25 万方（同比-8.1%） ，累计权益销售面积 799.32 万方（同比-5.2%） ；10 月新增位于 上海松江区一宗科研设计用地，权益比例 100%，总建面 8.84 万方，总地价 1.52 亿元，楼面价 1719 元/平。 华侨城 10 月实现合同销售面积 33.37 万方，合同销售金额 78.59 亿元；1-10 月， 累计实现合同销售面积 284.81 万方，合同销售金额 687.13 亿元。 蓝光发展 10 月通过公开竞拍、 合作等方式获得

24、西安、 昆明等 7 宗地块， 总建面 72.7 万方（权益建面 39.5 万方） ，总地价 35.45 亿元（权益地价 20.51 亿元） ，楼面价 4873 元/平（权益楼面价 5194 元/平） 。 首开股份 10 月实现签约面积 38.33 万方 （同比+56.9%） ， 签约金额 93.20 亿元 （同 比+19.4%） ；1-10 月，累计实现签约面积 273.12 万方（同比+2.74%） ，签约金额 768.68 亿元（同比-0.09%） 。 表表 2：地产板块个股重要公告：地产板块个股重要公告 公司名称公司名称 公告日期公告日期 公告内容公告内容 万科万科 A 11/09 公司发行债券，发行规模不超过