1、 亿翰智库专业出品 1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 2020020 年年 1 12 2 月月 1 14 4 日日 金地金地集团集团（600383.SH600383.SH） 拒绝“断裂”，金地会比现在更好拒绝“断裂”，金地会比现在更好 核心观点：核心观点： 从对金地集团的感受来说，企业无疑是稳健的，稳定的。 从规模的角度上说，金地集团行业 TOP20 或者说 TOP15 的站 位是相对稳固的，即使有些许波动，可能也不会掉出行业前 20； 从业务发展上说， 除了地产开发， 金地在其他方向上也做 了较丰富的探索，包括物业管理、商业地产、产业地产、代建 业务、金融等等，各个业

2、务也都在有序推进。 金地集团对于自身的方向和道路是明确，而且是相对坚 定的， 但是从企业发展结果上看， 总会有感觉说， 好像企业还 没有完全尽力，总是还缺点什么，弥补了战略与执行之间的 “断裂”， 行动力再强些， 执行力再强些， 进取心再强些， 企 业应该比现在更好。 相关研究：相关研究： 月度数据点评：7 月销售保持韧性，投资增速或 将继续下行 20190814 2019 年 7 月地产月报：融资约束强化土地市场 偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019 年中期策略报告七月流火，行情难将 持续 20190702 2019 年年度策略报告刚需刚改主导行情， 2019 战

3、略年再延续 20190822 2019 年报综述回归核心，内圣外王 20190508 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 2 引言引言 目之所及，行业内房企百花齐放，百家争鸣。 我们现在所看到企业所处阶段， 都是房企在经过岁月洗礼之后所呈现出的最佳状态， 尚 且不论房企在走向今天的进程中经历了哪些磨难， 哪些挑战， 房企能够在激烈的市场竞争中 仍能立有一席之地，其背后必然有着自身的战略考量以为支撑和保障。 从对金地集团的感受来说，企业无疑是稳健的，稳定的。从规模的角度上说，金地集团 行业 TOP20 或者说 TOP15 的站位是相对稳固的，即使有些许波动，可能也不会

4、掉出行业前 20；从业务发展上说，除了地产开发，金地在其他方向上也做了较丰富的探索，包括物业管 理、商业地产、产业地产、代建业务、金融等等，各个业务也都在有序推进。但是感觉企业 的活力是不是有些缺乏？企业本身的条件较多数房企都有明显的优势， 这样的情况下， 企业 好像不应该是现在的状态，应该再好点，再好点。 事实上，如果翻阅过金地集团的年报，可以发展，金地集团的每份年报的开篇都会有致 股东函，其中有对行业的总结和展望，有对过往成就的回顾，有对企业经营的反思，也有对 未来的思考，可以说金地集团对于自身的方向和道路是明确，而且是相对坚定的，但是从企 业发展结果上看，总会有感觉说，好像企业还没有完全

5、尽力，总是还缺点什么，弥补了战略 与执行之间的“断裂”，行动力再强些，执行力再强些，进取心再强些，企业应该比现在更 好。 目录 一、TOP20 房企的底线，一心求稳，不掉队 . 3 二、起底投资的玩法，挖掘业绩变动背后根源 . 4 2.1“稳”的被动局在于消化历史遗留问题 . 4 2.2“稳”的主动性在于主观把握趋势之风 . 7 2.2.1 保持投资力度的稳定性，持续性 . 8 2.2.2 权益做出了妥协，置换出成长的加速 . 9 2.2.3 向下做进一步深入，快速收割流量 . 10 三、结构性的断裂，仍需要夯实底层根基 . 11 3.1 投资的断裂，需要结构化的施策，对症的补足 . 11 3

6、.1.1 投资断裂性问题客观存在，亟待快速解决 . 11 3.1.2 区域化的逻辑补短板，后方稳定为根本 . 12 3.2 财务指标的断裂，需要在权益上多做要求 . 15 四、多业务的广覆盖，可能性的战略有哪些？ . 18 4.1“灰犀牛”的防控中，房企急需培养拒绝“断裂”的能力 . 18 oPtMqQoQpOsOqRmOsPsNtO8OcMbRpNmMtRnNjMmNpNjMqRrM7NmNnMMYtQzQNZnQtO 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 3 4.2 物业管理风头正盛，长期盈利或在流量，当前还是要做规模 . 19 4.3 商&产的运营需要长期化过程

7、，短期确可成为接触资源的最好媒介 . 21 4.4 代建是否会成为历史潮流并不好说，但轻资产的模式可供选择 . 23 4.5 金融赋能其他板块，探寻对持有类资产的多端助力 . 24 一、一、 TOP20TOP20 房企的房企的底线，一心求稳底线，一心求稳，不掉不掉队队 对于金地集团的直观印象，可能也是“稳”字一字可言之。从金地集团的销售业绩的表 现来看， 金地集团的“稳”也是经历起落之后的沉淀之果， 动荡的时代需要花费精力去做调 整，去消化由于历史留存造成负面效应，东风既来之时，也需要牢牢抓住机会，以动制动。 第一、 “稳”之前奏稳”之前奏。2010 年之前，金地集团的销售业绩表现亦出现了较频

8、繁的波动， 2006 年、2007 年、2009 年销售业绩涨幅均实现几近翻番的结果，2009 年销售业绩由 2004 年的不足 40 亿元到超过 200 亿元的成效， 2005 年至 2009 的销售业绩增速均值达到 55%， 此 阶段毫无疑问是金地集团的高光时刻， 房企也享受到了由于业绩上升给企业带来的资源集聚 效应、品牌影响力、战略层面的自信感等等。 第二、“稳”之被动局“稳”之被动局。2010 年至 2014 年的五年间，销售业绩一直处于稳步增长中， 五年业绩增速均值不足 19%，销售业绩的总量在 500 亿元内徘徊。这五年可以称之为金地集 团战略自信之后所付出的成本和代价， 被动属性

9、更浓厚， 其主要原因之一在于由于前期的利 好尽享，战略执行的惯性存在，房企在投资决策上做出了稳固性铺排，以至于在行业环境急 转之时，房企不得已需以静制动，被动的缓步徐行。 第三、“稳”的“稳”的主动主动性性。经历了前面五年的主动沉默，房企的历史遗留因素已逐步消化 完毕。2015 年开始，全国范围的去库存周期来临，2016 年开始三四线城市市场开始回暖复 苏，房企有意调整战略安排，销售业绩开始迎风而上，2015 至 2019 年的五年间，金地集团 的销售业绩涨幅均值在 35%， 图表：2004-2020.11 金地集团销售业绩走势 亿翰智库专业出品 4 资料来源：亿翰智库，企业年报 从当前阶段看

10、金地集团的增长， 企业战略的成熟度似乎变强了， 也不再执着于追求快速 的规模成长，只要保证好 TOP20 的站位似乎已经足够，2018 年至 2020 年，以销售业绩而论 的行业在位基本保持在第 14 位或 15 位。就是坚持以稳健的步调向前走，乐享安逸。 2019 年，金地集团的销售业绩已然跨越了 2000 亿的门槛，在千亿房企中稳稳站牢了一 地，至 2020 年 11 月 30 日，其销售业绩累积数值也已经在 2000 亿以上，单单从业绩端的表 现及未来趋势来看，保持在 2000 亿元以上的规模是必然的趋势，在行业 TOP20 的位置是相 对确定的事件， 只要保持住其当前的战略定力也能在行

11、业内保持一定优势， 但不太可能会在 现有的基础上再有大的排位提升的空间，这对金地集团而言已经足够。 二、二、 起底投资起底投资的的玩法，挖掘业绩玩法，挖掘业绩变动变动背后根源背后根源 2.12.1“稳”的“稳”的被被动局在于动局在于消化消化历史历史遗留遗留问题问题 销售业绩变动背后的最主要原因无外乎投资的安排， 金地集团的销售业绩之所以在会在 500 亿的门槛前徘徊良久，主要还是在于在投资上的欠佳安排： 第一第一、在享受了业绩在享受了业绩高高增长的喜悦之后增长的喜悦之后， 企业企业在投资上在投资上表现出明显表现出明显的的自信自信， 拿地保持大拿地保持大 力度力度，20072007 年年、200

12、92009 年新增土地年新增土地储备建筑储备建筑面积均在面积均在 500500 万万平米以上，平米以上，按投销比口径按投销比口径来看，来看， 20072007 年年、20092009 年新增年新增土地土地储备投资投销比分别在储备投资投销比分别在 466%466%、266266% %，均均为历年的峰值为历年的峰值水平。水平。 图表：2007-2020H1 金地集团新增土地投资变动情况走势 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 合约销售金额（亿元）合约销售面积（万平米）销售金额同

13、比销售面积同比 亿翰智库专业出品 5 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：投销比（按面积）=新增土地储备建筑面积/合约销售面积*100%。 第二、顺周期高价地第二、顺周期高价地项目项目大量获取大量获取，市场市场变动时变动时出货受制。出货受制。从金地集团的投资时点选择 上来看，在行业周期性较明晰的阶段，房企拿地力度反而更高，即顺周期拿地倾向明显，这 样的拿地方式能够在市场持续向上的阶段内把握时机收获成长，但若有市场急转情况出现， 房企的业绩或多或少会受到一定影响。 而且，从金地集团拿地的成本来看，2007 年、2009 年其新增土地储备平均楼面价均在 3000 元/平米以上，2009 年新增土地

14、投资楼面价近 4000 元/平米，地货比高达 37%，这其中 不乏有多宗高价地存在，以至于后续市场降温之后，企业所拿土地出货不畅，企业的销售业 绩也相应起色不明显。 图表：金地集团新增土地储备价格走势 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：地货比=新增土地储备平均拿地成本/当年合约销售均价*100%。 第三、 权益比处于第三、 权益比处于高位高位， 业绩成分足， 增速， 业绩成分足， 增速不佳。不佳。 从土地储备权益的变化情况来看， 2014 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% 500% 0 200 400 600 800 1000 12

15、00 1400 1600 1800 新增土地建筑面积（万平米）投销比（按面积） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 平均拿地成本（元 /平米）地货比 亿翰智库专业出品 6 年及之前，金地集团在新增土地资源获取上，保持了较高的权益占比，无论是新增土地储备 的口径还是土地储备总量口径，权益比例都在 70%以上，这样相较于其他低权益企业而言， 其销售业绩增速可能就会不占优势。 图表：金地集团土地储备权益比例走势 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：1、权益（新增面积口径计）=新

16、增土地储备权益建筑面积/新增土地储备建筑面积*100%； 2、权益（总土储口径计）=土地储备权益建筑面积/土地储备建筑面积*100%。 第四、 坚持一二线为主， 三四线第四、 坚持一二线为主， 三四线城市城市较少涉足。较少涉足。 与一些一二线城市深耕的规模房企相同， 2016 年之前， 金地集团的投资范围同样聚焦于一二线城市， 在做好一二线城市渗透的同时， 在华南区域、长三角区域范围内做了一定程度的三四线城市下沉，所以，客观上来说，企业 周转的速度同样会受到一定影响，这也会对销售业绩的增长造成制约。 图表：金地集团各年新进城市情况 主要新进城市 2001 北京 2002 上海 2003 武汉、

17、珠海、东莞 2004 - 2005 广州、天津 2006 佛山、沈阳 2007 杭州、南京、西安 2008 - 2009 宁波、绍兴 2010 常州、大连、烟台、长沙 2011 扬州 2012 金华 2013 慈溪、昆明、无锡、郑州 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 200920000192020H1 权益（新增面积口径计）权益（总土储口径计） 亿翰智库专业出品 7 2014 - 2015 淮安、青岛、苏州 资料来源：亿翰智库，企业年报 图表：金地集团新增土地投资各能级城市占比情况 资料

18、来源：亿翰智库，企业年报 备注：由于 2017 年-2019 年企业仅公布主要新增项目情况的，所以在新增土地储备的总量 上有一定差距，但对土地结构趋势影响不大。 除了投资端的问题之外，企业的产品结构也成为企业业绩在一定阶段内徘徊不前的主 因之一。2013 年之前，金地集团的产品配比中，高端项目占比较高，对企业销售业绩的增 长造成了一定的制约，首先高端项目周期相对较长，其次，高端项目更易受政策影响，最 后，相对于刚需性产品，高端项目的需求面没有那么广，因此在政策调控，市场转冷的情 况下，销售业绩的增长速度放缓也是意料之中的情况。 顺应行业形势去做战略和策略的调整是每家企业的生存之道， 然而在行业

19、不断变动， 企 业在成长，既得行业红利和成长之喜的同时，房企也不免产生幻觉，固守战略惯性，进而做 出不甚明智的决策。 金地在成长的过程中也有一定阶段沉浸在行业持续向上欢欣之中， 以至 于在顺周期大量高价地的拖累之下，规模增长处于低位水平，然经过岁月的沉淀，历史的错 误已经被成功弥补， 尽管在规模增长上企业或失去了较佳的成长时机， 但得失之间企业似乎 也已明确了未来目标，过去的已经过去，也不再重要，重要的是当下和未来，企业要怎样更 好的迈步。 2.22.2“稳”的“稳”的主动性主动性在于在于主主观把握趋势观把握趋势之风之风 经过洗礼，经过调整，金地集团已然明确了战略导向和未来的道路坚守，在行业频

20、繁 变动的过程中，企业也在跟随行业的变动同步进化。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 一线二线三四线 亿翰智库专业出品 8 2.2.12.2.1 保持保持投资力度投资力度的稳定的稳定性性，持续性，持续性 相较于 2014 年之前波动式拿地风格，2015 年开始，金地集团在新增投资的总量安排上 则保持了一定的稳定性和持续性，从投销比的角度来说，2014 年至 2020 年上半年，按新增 土地储备建筑面积口

21、径计算的投销比在 100%上下浮动，投销比的均值在 119%，既在保持销 售去化所需的货量之外，留有一定调整余地，既保证了弹性，又保障了持续性。 图表：2007-2020H1 金地集团新增土地投资变动情况走势 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：投销比（按面积）=新增土地储备建筑面积/合约销售面积*100%。 从土地储备总量的变动情况看， 伴随销售业绩的增长加速， 土地储备消化速度加快， 2015 年开始土地储备存续比降至 6 年以内， 此后维持在 5 年左右的稳定水平， 所以于金地集团而 言，既定的投资纪律之下，配合销售端的顺畅出货，企业成长的通道畅通，既能维持“既能维持“进进” 的的持续持

22、续，又又能能实现实现“出出”的安然的安然，亦能亦能保证保证“存”的稳定“存”的稳定，在在总量总量上上无需无需担忧资源短缺情况担忧资源短缺情况 出现出现， 只要不出现行业大的只要不出现行业大的非预期波动非预期波动， 企业， 企业的业绩也能在的业绩也能在既定既定的的框架内框架内保持稳定保持稳定的的上升上升。 图表：金地集团土地储备总量变动趋势 0% 100% 200% 300% 400% 500% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 新增土地建筑面积（万平米）投销比（按面积） 亿翰智库专业出品 9 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：1、存续比=土

23、地储备总建筑面积/当年合约销售面积；2、2020H1 存续比=截止 2020 年上 半年土地储备总建筑面积/（2020H1 合约销售建筑面积*2）。 2.2.22.2.2 权益做出了妥协权益做出了妥协，置换出成长置换出成长的加速的加速 伴随行业发展的不断成熟， 企业间的竞争越来越精准化， 对企业的要求也越来越细致化。 行业的环境也在发生翻天覆地的变化， 提供予企业的成长环境也非历史可比， 融资条件越发 严苛，优质土地日益稀缺，地价越来越高，企业只有通过企业层面的抱团，项目层面的合作 才可在空间日渐逼仄的行业中更好抵御外部风险的挑战。 顺应行业潮流，金地集团在新增土地投资上也做出了相应权衡，20

24、16 年开始，金地集 团新增土地储备权益比例下滑明显， 2016年至2019年新增土地储备权益比例均在50%以下， 以至于企业的土地储备权益比例下滑至 55%以内，既金地集团借助行业之力，成功减轻了自 身的资金压力，又在错失上一波上升机遇后，通过牺牲权益快速拔高了企业的业绩总量，促 使企业能够在行业 20 强的位置上固守。 图表：金地集团土地储备权益比例走势 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 200920000

25、19 2020H1 土地储备总建筑面积（万平米）存续比（年） 亿翰智库专业出品 10 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：1、权益（新增面积口径计）=新增土地储备权益建筑面积/新增土地储备建筑面积*100%； 2、权益（总土储口径计）=土地储备权益建筑面积/土地储备建筑面积*100%。 2.2.32.2.3 向下向下做做进一步深入进一步深入，快速收割快速收割流量流量 2015 年全行业开启去库存周期，2016 年三四线开始全面回暖，房企也自然将目光转向 了三四线甚至更低能级城市， 借以快速收获快速去化的流量， 为规模的增长带来更大正向力 量。 从数据上看，2016 年开始，二线城市始终在企业的

26、投资中占有绝对比重，三四线城市 的新增土地投资有明显上升趋势，企业期待以三四线带动规模增速更快的指向性相对明确。 图表：金地集团新增土地投资各能级城市占比情况 资料来源：亿翰智库，企业年报 备注：由于 2017 年-2019 年企业仅公布主要新增项目情况的，所以在新增土地储备的总量 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 20092000019 2020H1 权益（新增面积口径计）权益（总土储口径计） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20

27、06 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 一线二线三四线 亿翰智库专业出品 11 上有一定差距，但对土地结构趋势影响不大。 从城市的范围从城市的范围和方向性和方向性选择来看选择来看， 长三角区域是长三角区域是企业企业投资投资布局布局的重中的重中之重之重， 下沉， 下沉的的主要主要 目标目标城市城市还在于长三角区域还在于长三角区域内内低低能级城市能级城市。2017 年开始，金地集团不仅拿地的总量上升加 快，新进城市的数量也保持着一致性变动，2017 年当年新进入惠州、徐州、镇江、常熟、太 仓、 温州等三

28、四线城市， 并成功开启西南城市群的布局， 进入成都和重庆两座核心城市。 2018 年新进城市主要为华北区域的长春、哈尔滨、呼和浩特，及长三角区域的合肥、南通、华南 的厦门、清远。2019 年，在中部区域的探索进一步深入，进入鄂州、襄阳、九江，长三角持 续跟进，台州、芜湖都实现了首次入驻。承借三四线回暖之势，企业能够在行情向好时把握 住机遇，成功实现销售业绩的成长， 图表：2015 年之后，金地集团投资方向选择（万平米） 新增土地建筑面积 新进城市 2015 447.2 淮安、青岛、苏州 2016 533.0 河源、嘉兴 2017 1305.0 海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、 滁州、 镇江

29、、常熟、南昌、太仓、温州、义乌 2018 1072.0 合肥、太原、厦门、长春、哈尔滨、石家庄、呼和 浩特、南通、清远、 2019 1688.0 贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳 州、湛江、芜湖、威海 2020H1 649.0 舟山、福州、唐山、淄博 资料来源：亿翰智库，企业年报 三、三、 结构性结构性的断裂，的断裂，仍需要夯实仍需要夯实底层底层根基根基 金地的发展有其自身的逻辑存在， 我们也相信企业自身对于未来的坚定和自信。 企业有 其成功之处，也就必然会有强势背后的弱点所在，此问题的存在自然不会动摇企业根本，但 若在此问题的解决势必会让企业的成长之路更畅通。 3.13.1 投资

30、的断裂，需要结构化的施策投资的断裂，需要结构化的施策，对症对症的补足的补足 对于金地集团来说， 纵然经历过相对低调的周期过渡， 可能也在一定程度上错失了高早 居前的机会，但现今的金地无疑在风雨的洗礼后更加坚劲。往事不可追，过于执着于历史也 无必要，我们应将更多的目光集中于企业的未来。 3.1.13.1.1 投资断裂性投资断裂性问题客观存在，问题客观存在，亟待快速亟待快速解决解决 从企业的表现来看，销售业绩曾经的断裂已成事实，而且已经成功弥补。但是企业在投 资上的断裂问题依然严峻。 通过拆解金地集团历年在各个城市的投资安排可知， 对于不同对于不同城城 市市，企业企业的重视度的重视度也也有明显有明

31、显的差别，的差别，部分城市的持续性较强部分城市的持续性较强，但多数城市“断裂性”明显但多数城市“断裂性”明显， 若无有效若无有效方式方式进行补足进行补足，未来企业的可持续未来企业的可持续成长成长或将遭遇一定的或将遭遇一定的挑战挑战。 亿翰智库专业出品 12 持续渗透度较高的城市有南京、天津、东莞、郑州、沈阳、大连、杭州、北京、武汉、 上海都核心城市， 这些城市的拿地保持了较强的持续性， 能够不断补足在这些城市的资源储 备，只要保持住当前的力度和节奏，未来在这些城市长久发展问题不大。 但是在另外一些城市，像深圳、成都、广州及一些长三角区域内三四线城市，企业货值 补充的持续性明显是有所欠缺的，这对

32、企业来说可能会存在较大问题， 第一、后续货值存在断档的风险第一、后续货值存在断档的风险，企业或会陷入无货企业或会陷入无货可供的可供的困境困境中中； 第二、 在第二、 在深圳、 广州深圳、 广州、 成都此类的成都此类的核心城市核心城市内，内， 无论行情无论行情如何变动如何变动， 长期化， 长期化的角度来看，的角度来看， 这些这些城市城市都是都是未来未来资源聚焦的核心之处资源聚焦的核心之处， 房地产房地产市场市场大概率大概率也不也不会会出现出现大的大的问题问题， 市场， 市场的的抗抗 风险能力是足够的风险能力是足够的， 若在这些城市无若在这些城市无有效有效的的货量货量支撑支撑的的话话， 企业企业的

33、的抗风险能力会抗风险能力会大大打折扣打折扣； 第三、城市群、都市圈是各个重大会议、重要文件普遍提及的命题，而且在以人为核心 的城镇化发展诉求之下， 核心城市必然越发成为带动区域协同发展的重要立足点， 若若不能不能在在 这些城市这些城市实现实现实质实质性性的的、 长久性的渗透、 长久性的渗透， 那么在整个区域升级那么在整个区域升级的进程中，的进程中， 企业所能企业所能享受享受的资的资 源源赋能赋能也会受到也会受到限制限制，企业的影响力，企业的影响力强化也会强化也会遇到遇到难题难题； 第四、资源是第四、资源是稀缺的，稀缺的，单一市场的容量单一市场的容量也是有限也是有限的， 不能在核心的的， 不能在

34、核心的区域内区域内实现有效实现有效的的片片 状状投资投资覆盖强化覆盖强化，企业企业长期长期的规模成长会缺乏的规模成长会缺乏保障保障。 3.1.23.1.2 区域化的逻辑补短板区域化的逻辑补短板，后方后方稳定稳定为为根本根本 前文我们也已提及， 总量上看， 金地集团的土地储备总量和去化之间维持了一个较好的 动态平衡， 土地储备的总量也能够保证企业未来 4-5 年的成长所需， 土地储备的总量问题不 大。于其而言，当前当前的的关键关键还是在于还是在于要解决好企业投资断裂要解决好企业投资断裂的问题，的问题，特别是在特别是在核心区域核心区域、核核 心心城市城市及周边及周边城市货值补足的持续性城市货值补足

35、的持续性问题问题。 （1 1）长三角）长三角区域区域下沉的范围待扩大，力度需下沉的范围待扩大，力度需提高提高 长三角是企业花费最大力气做布局的区域， 无疑也是企业业绩的最大支撑项， 在这一区 域内，企业所需做的所需做的是是在巩固好如在巩固好如上海上海、杭州、杭州、苏州、苏州、南京等、南京等核心城市核心城市的优势的的优势的基础上，基础上，集集 中一定中一定资源于资源于区域内的三四线城市区域内的三四线城市或或更低能级更低能级城市城市，以更厚，以更厚的的储备迎接储备迎接更长久的未来。更长久的未来。 （2 2）华南区域华南区域核心城市补货刻不容缓核心城市补货刻不容缓，后方稳后方稳，方能外拓方能外拓赢赢

36、 华南区域是企业大本营所在，但在核心城市如深圳、广州，企业现有的资源量毫无疑问 有短板存在。 以深圳为例， 金地集团在深圳的土地储备极其有限， 除却 2020 年 11 月 11 日， 与华润置地、电建地产、前海控股组成的联合体以 81.5 亿元拿下深圳前海的“双限双竞” 宅地外， 金地最近一次在深圳拿地可追溯到 2012 年， 当时获取土地位于深圳坪山区。 所以， 2020 年金地在深圳的拿地具有划时代意义，一则为多年后的深圳回归；二则为深圳内核心 板块的占领。 金地集团的此次拿地也是经历了严峻挑战的，不仅招拍挂门槛提高，保证金需缴纳 28.11 亿的保证金，而且设有限价要求，最高限价不超过

37、 10.7 万元/平米，限定套内建面 90 平方米以下套数不得低于 70%，配建一定的只租不售人才住房。当然这与市场的现状和竞争 情况有一定关系，这也是未来多数城市的必然走向，资源的有限性决定了价格的高昂，同时 也决定了价高者得，高能力者得的必然归属，这种趋势是不可逆转的，对所有都会是挑战， 但这也是企业必须解决的首要问题，否则何以能够后方稳，外拓赢。所以，在华南区域，金金 亿翰智库专业出品 13 地集团地集团所必所必为为当当是倾力增加是倾力增加核心城市核心城市的资源的资源， 同步加大其他三四线同步加大其他三四线城市城市的土地获取力度， 实的土地获取力度， 实 现全区域的广覆盖现全区域的广覆盖

38、，协同发展。至于企业以何种协同发展。至于企业以何种方式方式去去获得获得资源，或合作、资源，或合作、或或并购并购、或以、或以产产 业业为触角为触角、抑或是从存量、抑或是从存量入手入手，企业可，企业可自行自行选择。当然前提必然是风险的选择。当然前提必然是风险的高高效防控。效防控。 （3 3）中西部）中西部还是要在核心城市做还是要在核心城市做更多投入更多投入 在中西部和西南区域， 金地集团主要的布局重心还是集中于核心城市。 就成渝两地来说， 2019 年金地尝试加大投资力度，分别于重庆和成都新增土地储备 3 块和四块，但至 2020 年 12 月 10 日，在此两地未有新的土地储备补充，两地的销售业

39、绩表现也并不理想，处于城市 TOP20 的位置。金地之所以在 2020 年未在成渝两地持续投入，其原因可能在几个方面，第 一、从战略层面上看，发展重心未置于此，资源安排并未兼顾到；第二，从城市项目运营情 况来看，成都项目去化一般，如成都的梵锦 108 项目，2020 年 5 月开盘至今共推售 700 多 套，但是仅去化了 200 多套；第三、从风险防控的角度看，核心板块内土地获取难度加大， 本着风险防控的考虑， 未过多参与土地资源争夺。 金地集团在成都的项目主要位于一二圈层， 2020 年一二圈层拿地难度陡升，因此没有维持投资的持续性。在重庆市场则主要通过合作 方式进行布局，此方式有明显成效，

40、与中交地产合作的中央公园项目 2020 年销售业绩破 20 亿元，成为板块内热销楼盘。 从地理区位和经济发展情况来看， 中西部区域、 西南区域是无法与长三角区域和华南区 域相提并论， 而且在一定时期内， 整个区域内各城市间也不太可能会形成除核心城市之外的 资源聚焦圈，也就意味着在较长的期限内，中西部区域、西南区域的区域发展重心和支撑点 必然还在核心城市之上， 这也就启示企业， 其其当前当前所所能能入手之处还是在于在入手之处还是在于在核心核心城市城市内内做好做好 极致化的深耕式极致化的深耕式的安排的安排， 也在， 也在适时在适时在核心城市核心城市的的周边周边做相应的做相应的辅助投资辅助投资， 形

41、成片状的形成片状的投资投资覆覆 盖盖，切记点状的散花。切记点状的散花。 图表：金地集团新增土地投资城市分布情况（万平米） 城市 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 20162016 20172017 20182018 20192019 昆明 5252 72 12 95 济南 4 4 82 鄂州 62 嘉兴 3131 18 61 长春 1111 61 南京 116116 19 37 17 51 14 21 40 60 合肥 2929 57 徐州 57 太

42、原 8 8 44 湛江 44 金华 5 5 17 13 31 22 42 贵阳 39 廊坊 36 天津 33 46 28 14 55 97 54 17 35 苏州 1717 5 38 13 35 亿翰智库专业出品 14 城市 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 20132013 20142014 20152015 20162016 20172017 20182018 20192019 南昌 1010 35 东莞 19 32 52 56 14 16 55 13 24 33 郑州 1414 16 45 15

43、10 33 重庆 263263 33 绍兴 111111 10 19 6 32 西安 4545 88 54 116 33 32 宁波 9 9 16 10 15 35 6 10 29 佛山 2121 13 41 13 10 28 沈阳 2222 138 67 105 42 91 71 18 71 65 25 漳州 23 大连 6 6 45 23 32 29 16 3 23 杭州 7070 30 29 18 56 14 59 68 29 21 青岛 1818 63 15 20 襄阳 18 芜湖 17 长沙 8787 10 2 36 17 台州 14 常州 3939 14 威海 12 呼和 浩特 102102 11 扬州 2121 35 11 温州 50 10 镇江 2 2 7 10 江门 10 北京 10 25 24 16 48 17 42 73 20 10