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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公公 司司 研研 究究 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 买入买入 ( 维持维持 ) 市场数据市场数据 市场数据日期市场数据日期 2020-09-09 收盘价(元) 14.48 总股本(百万股) 4514.58 流通股本 (百万股) 4514.58 总市值(百万元) 65371.17 流通市值 (百万元) 65371.17 净资产(百万元) 50979.8 总资产(百万元) 371055.88 每股净资产 11.29 相关报告相关报告 金地集团中报点评: 销售增长 靓丽,中
2、期业绩略降难改全年增 长趋势2020-08-30 金地 7 月销售点评: 销售大幅 增 长 , 保 持 拿 地 力 度 2020-08-06 金地 6 月销售点评: 销售表现 靓 丽 , 拿 地 保 持 积 极 2020-07-04 分析师: 阎常铭 S01 郭毅 S03 徐鸥鹭 S08 靳璐瑜 S03 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 会计年度会计年度 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入营业收入(百万元百万元) 63420 73567 90488 114014 同比增
3、长同比增长(%) 25.4% 16.0% 23.0% 26.0% 净利润净利润(百万元百万元) 10075 11083 12983 15081 同比增长同比增长(%) 24.4% 10.0% 17.1% 16.2% 毛利率毛利率(%) 40.8% 38.5% 37.5% 36.5% 净利润率净利润率(%) 15.9% 15.1% 14.3% 13.2% 每每股股收益收益(元元) 2.23 2.45 2.87 3.33 投资要点投资要点 加大拿地力度, 重启积极扩张。加大拿地力度, 重启积极扩张。 部分下沉三四线城市部分下沉三四线城市, 并且并且权益比例权益比例有所有所提升提升。 优质土地优质土
4、地储备储备,为持续发展提供,为持续发展提供资源保障。资源保障。2017 年 -2020 年上半年拿地金额 占销售金额比重分别为 71%、62%、57%、59%,重启积极扩张。拿地权益比 例 55%以上,较此前也有所提升。布局来看,深耕一二线城市,部分下沉三四 线, 2019 年三四线拿地金额占比为 38%,2018 年为 32%,此前仅在 10%左 右,主要以长三角和珠三角都市圈强三线为主。其中,2019 年长三角拿地金 额比重为 50%,今年上半年为 55%。截至半年度末,公司土地储备约 5866 万 平方米, 其中一二线城市占比约为 76%, 为公司持续发展提供有效的资源保障。 今年今年以
5、来以来销售销售较快较快增长,增长, 主要主要得益于得益于长三角长三角优质优质土储土储布局布局, 和和公司公司灵活调度供灵活调度供 货,加大推盘力度货,加大推盘力度。2020 年 1-8 月公司累计实现签约面积 699.4 万平方米,同 比上升 21.63%;累计实现签约金额 1442.4 亿元,同比上升 23.46%。上半年, 长三角市场恢复较好,公司加大在长三角的推盘力度,销售取得较快增长。上 半年销售金额中,57%位于长三角城市。 融资优势明显,财务结构稳健。融资优势明显,财务结构稳健。2020 年上半年,债务融资加权平均成本为 4.86%,较 2019 年的 4.99%进一步下降,融资成
6、本处于行业内较低水平。净负 债率为 74%,现金短债比为 1.19 倍。财务结构稳健。 金地商置步入快车道, 金地物业口碑优势明显。金地商置步入快车道, 金地物业口碑优势明显。金地商置销售金额实现跨越式 发展,从 2013 年 42 亿元,到 2019 年 636 亿元,年复合增速为 57.1%。金地 物业截至 2019 年末,合同管理面积 2.1 亿平方米,同比增长 40%,2019 年实 现营业收入 30.65 亿元,同比大幅增长 42.2%。 投资建议投资建议:金地集团销售持续超预期,融资优势显著。近几年加大拿地力度, 且部分下沉三四线城市, 看好公司的中长期投资价值。 我们预计公司 2
7、020-2021 年 EPS 分别为 2.45 和 2.87,以 9 月 9 日收盘价计算,PE 分别为 5.9 倍和 5.0 倍,维持“买入”评级。 风险提示风险提示:大幅大幅收紧收紧居民居民杠杆,杠杆,核心核心城市城市调控调控力度力度超预期超预期严格,严格,融资融资环境环境收紧收紧 金地集团金地集团 600383 金地集团深度报告:深耕三十载,开启新征程金地集团深度报告:深耕三十载,开启新征程 createTime1 2020 年年 09 月月 10 日日 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 深度研究报告深度研究报告 目目 录录 第一部
8、分、加大拿地力度,重启积极扩张 . - 4 - 1、2017 年以来拿地力度明显提升 . - 4 - 2、深耕一二线城市,部分下沉三四线 . - 5 - 3、拿地权益比例有所提升 . - 6 - 4、土地储备充足,为持续发展提供资源保障. - 7 - 第二部分、加大推盘力度,销售较快增长 . - 8 - 第三部分、融资优势明显,财务结构稳健 . - 10 - 第四部分、 金地商置步入快车道,金地物业口碑优势明显 . - 11 - 1、金地商置:步入快车道 . - 11 - 1.1 金地商置销售实现快速增长 . - 11 - 1.2 多渠道拿地,布局核心一二线 . - 12 - 1.3 高管购股
9、权开始行权 . - 13 - 2. 金地物业:口碑优势明显 . - 14 - 第五部分、治理结构稳定,管理团队专业 . - 15 - 1、两大险资长期持股比例超过 50% . - 15 - 2、管理团队稳定且经验丰富 . - 15 - 3、深耕三十载,开启新征程 . - 16 - 4、保持较高分红比率 . - 17 - 第六部分、业绩较快增长,经营效率持续提升 . - 18 - 1、最近三年业绩较快增长 . - 18 - 2、盈利水平保持稳定 . - 18 - 3、精益管理助力开发提效 . - 19 - 图表 1、2017 年以来拿地力度较高 . - 4 - 图表 2、2017 年以来拿地面积
10、/销售面积比例较高 . - 4 - 图表 3、公司 2017 年以来拿地面积明显提升(万方) . - 5 - 图表 4、2017 年来每年拿地金额超过 1000 亿(亿元) . - 5 - 图表 5、拿地仍然以一二线为主 . - 6 - 图表 6、三四线占比提升 . - 6 - 图表 7、公司在长三角拿地比例较高 . - 6 - 图表 8、2019 年主要布局城市拿地金额占比. - 6 - 图表 9、拿地权益比例有所提升(根据公司公告的新增项目计算) . - 7 - 图表 10、土地储备面积较快增长 . - 7 - 图表 11、主要分布一二线城市. - 7 - 图表 12、土地储备分布 . -
11、 7 - 图表 13、4 月以来,销售迅速恢复(单月销售增速) . - 8 - 图表 14、销售均价进一步提升(元/平方米) . - 8 - 图表 15、长三角市场恢复较好 . - 9 - 图表 16、上半年销售金额长三角占比较高 . - 9 - 图表 17、销售金额及同比增速 . - 9 - 图表 18、销售面积及同比增速 . - 9 - 图表 19、80%左右销售金额来自一二线城市 . - 10 - 图表 20、长三角销售金额占比较高 . - 10 - 图表 21、融资保持较低成本 . - 10 - 图表 22、净负债率相对较低 . - 10 - 图表 23、金地集团持有港股金地商置 39
12、.87%的股权 . - 11 - 图表 24、金地商置销售金额快速增长 . - 12 - pOmPmRqNoMpOrNmRuMyRoN6McMaQpNqQnPqQiNnNwPjMmNpO9PnNuMuOnOpRxNoPsN 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 深度研究报告深度研究报告 图表 25、金地商置销售面积快速增长 . - 12 - 图表 26、金地商置销售均价逐年提升 . - 12 - 图表 27、金地商置销售金额占金地集团比重提升 . - 12 - 图表 28、金地商置新增拿地建面 . - 13 - 图表 29、金地商置新增拿地金
13、额 . - 13 - 图表 30、金地商置拿地均价 . - 13 - 图表 31、金地商置拿地金额/销售金额 . - 13 - 图表 32、2013 年以来三次激励情况 . - 13 - 图表 33、2020 年以来行权进度加快(万份) . - 14 - 图表 34、2019 年物业管理收入大幅增长 . - 14 - 图表 35、物业管理毛利率逐步提升 . - 14 - 图表 36、公司股权结构(截至 2020 年半年报) . - 15 - 图表 37、金地集团核心管理团队经验丰富 . - 16 - 图表 38、公司布局城市数量 . - 17 - 图表 39、公司现金分红比例 . - 18 -
14、 图表 40、营业收入及同比增速 . - 18 - 图表 41、归母净利润及同比增速 . - 18 - 图表 42、2020 年上半年综合毛利率为 37% . - 19 - 图表 43、2020 年上半年归母净利润率为 15% . - 19 - 图表 44、拿地均价/销售均价合理 . - 19 - 图表 45、销售管理费用控制较好 . - 19 - 图表 46、各住宅子公司新开盘项目平均开盘周期(月) . - 20 - 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 深度研究报告深度研究报告 报告正文报告正文 第第一一部分部分、加大加大拿地拿地力度,力
15、度,重启重启积极积极扩张扩张 2016 年销售规模破千亿后,公司大幅明显加大拿地力度,并且部分下沉三四线城 市。 2017 年-2020 年上半年拿地金额占销售金额比重分别为 71%、 62%、 57%、 59%, 拿地面积占销售面积的比重分别为 170%、122%、156%、134%。拿地力度明显提 升,重启积极扩张。2019 年三四线拿地金额占比为 38%,2018 年为 32%,此前 仅在 10%左右, 以长三角和珠三角都市圈强三线为主。 其中 2019 年长三角拿地金 额占比 50%。 1、2017 年年以来以来拿地拿地力度力度明显明显提升提升 2017 年年以来,以来,明显明显加大加
16、大拿地拿地力度。力度。2019 年拿地金额 1200 亿元,同比增长 20%, 2017-2019 年连续三年拿地金额分别为 1000 亿、1000 亿、1200 亿,较此前不足 400 亿的水平大幅提升。拿地力度来看 2017 年-2020 年上半年拿地金额占销售金 额比重分别为 71%、62%、57%、59%,拿地面积占销售面积的比重分别为 170%、 122%、156%、134%。 图图表表 1、2017 年年以来以来拿地拿地力度力度较高较高 图图表表 2、2017 年年以来以来拿地拿地面积面积/销售销售面积面积比例比例较高较高 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源
17、:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 深度研究报告深度研究报告 图图表表 3、公司公司 2017 年年以来以来拿地拿地面积面积明显明显提升提升(万方)万方) 图图表表 4、2017 年年来来每年每年拿地拿地金额金额超过超过 1000 亿亿(亿元亿元) 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 2、深耕深耕一二线一二线城市城市,部分部分下沉下沉三四线三四线 公司公司拿地拿地集中在集中在一二线一二线城市城市,但但三四线三四线拿地拿地占比占比提升提升
18、。 (1)拿地以一二线为主, 2019 年一二线拿地金额占比 62%, 2018 年 68%, 2015-2017 年更高, 分别为 96%、 88%、90%。 (2)适当下沉三四线。2019 年三四线拿地金额占比为 38%,2018 年 为 32%, 此前仅在 10%左右。 拿地面积占比来看, 2019 年为 42%, 2018 年为 31%, 此前基本在 20%以下。 持续持续深耕深耕一二线一二线城市城市。公司拿地始终以一二线城市为主,2017 年-2020 年上半年, 公司在一二线城市拿地金额占比分别为 90%、68%、62%、76%,拿地面积占比分 别为 84%、69%、58%、74%
19、。拿地仍然以一二线为主。具体城市来看,公司布局 的一二线城市主要有上海、杭州、天津、南京、合肥、苏州、宁波、北京、重庆 等核心一二线城市。 适当适当加大加大对对核心核心三四线三四线城城市市布局布局。2019 年三四线拿地金额占比为 38%,2018 年 为 32%, 此前仅在 10%左右。 拿地面积占比来看, 2019 年为 42%, 2018 年为 31%, 此前基本在 20%以下。拿地三线城市中,以长三角和珠三角都市圈强三线为主, 主要是东莞、佛山、嘉兴、温州、金华、绍兴等。 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 6 - 深度研究报告深度研究报告
20、 图图表表 5、拿地拿地仍然仍然以以一二线一二线为主为主 图图表表 6、三四线三四线占比占比提升提升 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 注:根据公司公告主要拿地项目金额计算 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 注:根据公司公告主要拿地项目金额计算 拿地拿地主要主要集中集中在在长三角长三角区域。区域。2019 年,长三角拿地金额占比 50%,2020 年上半 年拿地金额占比 55%。除了布局长三角南京、杭州、上海、苏州核心一二线城市 外,也加大了对于长三角三四线城市金华、嘉兴、绍兴、温州、常州、台州、扬 州、镇江等的布局。此外,2019 年华北区域拿地金额占比 22
21、%,中西部 17%,珠 三角和其他区域占比 10%。 图图表表 7、公司公司在在长三角长三角拿地拿地比例比例较高较高 图图表表 8、2019 年年主要主要布布局局城市城市拿地拿地金额金额占比占比 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 注:根据公司公告主要拿地项目金额计算 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 3、拿地拿地权益权益比例比例有所有所提升提升 2017 年以来,公司拿地权益比例有所提升。最近三年,拿地金额权益比例在 55% 以上,2020 年上半年权益比例为 63%,远高于此前 30%多的水平。截至 2020 年 上半年末,土地储备 5866 万方,权益面积
22、3010 万方,权益比例为 51%。 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 7 - 深度研究报告深度研究报告 图图表表 9、拿地拿地权益权益比例比例有所有所提升提升(根据根据公司公司公告公告的的新增新增项目项目计算)计算) 数据来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 4、土地土地储备储备充足充足,为持续发展提供为持续发展提供资源保障资源保障 公司公司土地土地储储备备充足,充足,主要主要分布分布在在一二线一二线城市城市和和强强三三线线城城市市。截止 2020 年上半年, 公司总土地储备约 5,866 万平方米,权益土地储备约 3,010 万平方米
23、。截至 2019 年末,公司未签约土地储备面积中,一线城市占比 15%,二线城市占比 58%,三 四线城市占比 27%。 图图表表 10、土地土地储备储备面积面积较快较快增长增长 图图表表 11、主要主要分布分布一二线一二线城市城市 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 图图表表 12、土土地地储备储备分分布布 区域区域 一线城市一线城市 二线城市二线城市 三四线三四线城市城市 总计总计 中西部 0.0% 27.5% 4.2% 31.7% 长三角 3.3% 12.9% 12.0% 28.2% 环渤海 3.3% 11.2% 2.4%
24、16.9% 珠三角 8.6% 0.0% 7.0% 15.5% 其他 0.0% 6.3% 1.3% 7.6% 合计 11.9% 17.5% 10.6% 100.0% 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 8 - 深度研究报告深度研究报告 第第二二部分部分、加大加大推盘推盘力度,力度,销售销售较快较快增长增长 今年今年以来以来销售销售较快较快增长,增长, 主要主要得益于得益于长三角长三角优质优质土储土储布布局局, 和和公司公司灵活调度供货,灵活调度供货, 加大推盘力度加大推盘力度。2020 年 1-8 月
25、公司累计实现签约面积 699.4 万平方米,同比上升 21.63%;累计实现签约金额 1442.4 亿元,同比上升 23.46%。销售均价 20630 元/ 平方米,较 2019 年提升 5.7%。今年以来销售较快增长主要得益于公司灵活调度 供货,根据不同城市市场变化,加大推盘力度,尤其是恢复较好的长三角城市。 上半年,上半年,长三角长三角市场市场恢复恢复较好较好。公司公司加大加大在在长三角长三角的的推盘推盘力度,力度,销售销售取得取得较快较快增增 长。长。疫情以来,长三角城市恢复普遍较好,4-7 月浙江商品房销售面积同比 19%、 江苏 14%、安徽 8%、上海 0%。城市层面来看,公司主要
26、布局的南京、杭州、上 海、绍兴、宁波、金华等城市均恢复较好。 公司公司上半年上半年加大加大在在长三角长三角推盘推盘力度,力度,受益受益长三角长三角城市城市基本面基本面韧性韧性。公司过往长三 角拿地比例较高,2019 年拿地金额占比 50%,2020 年上半年 55%。在长三角市 场较好的情况下,公司也加大了长三角推盘力度。上半年,公司计划推盘的 106 个项目中,长三角占比 44%,上半年销售金额中,57%位于长三角城市。 (根据公 司公告的主要销售项目计算) 。其中,南京的销售额超过 100 亿元,上海和杭州的 销售额超过 80 亿元。受益长三角城市基本面韧性。 图图表表 13、4 月月以来
27、,以来,销售销售迅速迅速恢复恢复(单月单月销售销售增速)增速) 图图表表 14、销售销售均价均价进一步进一步提升提升(元元/平方米平方米) 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 注:根据公司公告的主要项目销售情况计算 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 9 - 深度研究报告深度研究报告 图图表表 15、长三角长三角市场市场恢复恢复较好较好 图图表表 16、上半年上半年销销售售金额金额长三角长三角占比占比较较高高 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证
28、券经济与金融研究院整理 注:根据公司公告的主要项目销售情况计算 过去过去五年五年销售销售稳健稳健增长,增长,受益受益基本面基本面韧性韧性。2019 年公司实现销售金额 2106 亿元, 同比增长 29.7%;销售面积 1079 万方,同比增长 22.9%。最近五年销售金额复合 增速 34%,销售面积复合增速 23%。根据克而瑞统计,2019 年全口径销售金额排 名第 14,较 2018 年提升 2 位。 过往过往深耕深耕一二线一二线城市城市, 长三角长三角销售销售金额金额占比占比较高较高。 2019 年销售金额一线占比 17%, 二线 62%,三四线 20%;销售面积一线 8%,二线 70%,
29、三四线 21%。公司采取 城市深耕战略,市场份额进一步稳固和提升。2019 年在上海、杭州、天津、南京 等十几个城市的市场排名均位列前十。 图图表表 17、销销售售金额金额及及同比同比增增速速 图图表表 18、销售销售面积面积及及同比同比增速增速 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 10 - 深度研究报告深度研究报告 图图表表 19、80%左右左右销售销售金额金额来自来自一二线一二线城市城市 图图表表 20、长长三三角角销售销售金额金额占比占比较高较
30、高 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 第第三三部分部分、融资融资优势优势明显明显,财务结构财务结构稳健稳健 融资融资优势优势明显明显。在融资边际收紧环境下,公司的融资优势凸显。2020 年上半年, 债务融资加权平均成本为 4.86%,较 2019 年的 4.99%进一步下降,融资成本处于 行业内较低水平。公司主体信用评级及各项融资产品评级均为 AAA 级,国际评 级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为 BB、 Ba2。 财务财务结构结构稳健稳健。截至 2020 年 6 月末,公司总债务余额为 1084.57 亿元,
31、其中银行 借款占比为 47.84%,公开市场融资占比为 48.94%,其他融资占比为 3.22%。净负 债率为 74%,相较 2019 年末提升了 13.8 个百分点。公司债务期限结构合理,长 期负债占全部有息负债比重的 58.44%。 截至 2020 年 6 月末, 在手货币资金为 501 亿元,现金短债比为 1.19 倍。 图图表表 21、融资融资保持保持较低较低成本成本 图图表表 22、净负债净负债率率相对相对较较低低 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源:wind,兴业证券经济与金融研究院整理 请务请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明必阅读正文之后的信息披露和重
32、要声明 - 11 - 深度研究报告深度研究报告 第四第四部分部分、 金地金地商置商置步入步入快车道,快车道,金地金地物业物业口碑口碑优势优势明显明显 1、金地商置金地商置:步入快车道步入快车道 金地集团金地集团拥有拥有较为稀缺的较为稀缺的“A+H”双双融资平台融资平台, 其持有其持有金地商置金地商置 (0535.hk) 39.87% 的的股权。股权。2012 年,金地集团进军香港资本市场,收购香港星狮地产,并于 2013 年更名为金地商置。金地商置集地产综合开发和资产管理平台为一体,经过多年 的跨越式发展,业务涉及商业中心综合体、产业园区、精品住宅、长租公寓、星 级酒店等。 金地商置股权结构清
33、晰,除控股股东金地集团持有 41.29%的股权外,2012 年 12 月底,公司引入了战略投资者 OUE 力宝集团,目前仍为公司的第二大股东,持股 比例为 27.83%。OUE 为新加坡上市公司,在亚洲和美国收购并长期持有运营商 业物业,拥有开发及管理地标性商业、酒店、零售及住宅物业品牌的丰富经验。 图图表表 23、金地集团持有金地集团持有港股港股金金地地商置商置 39.87%的股权的股权 数据来源:Wind、公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 1.1 金地商置金地商置销售销售实现实现快速增长快速增长 销售销售金额实现跨越式发展金额实现跨越式发展。2013 年,金地商置销售金额仅为 42 亿元,到 2019 年 时迅速增长到 636 亿元,年复合增速为 57.1%。销售面积也从 2013 年的 33 万方 提升至 2019 年的 314 万方,年复合增速为 45.2%。公司布局核心一二线城市,销 售均价也经历了较大幅度增长,2013 年公司销售均价为 1.26 万元/平方米,2019 年销售均价提升至 2 万元/平方米。金地商置销售金额占金