1、新挑战，新机遇中国 | 2018年4季度中国长租公寓市场白皮书概要 中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展，尤其是机构化运作的集中式长租公寓发展迅猛，这也是本报告主要研究的对象。仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行了调研，六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限，未来供应则有望加速入市，产品品质

2、也将进一步升级，不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式。从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端，并即将迈入“快速成长期”。结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善。在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产租金回报稳定、 投资回报率高、资产流动性强。在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低， 目前的流动性也较为有限。但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中

3、国长租公寓投资市场或将迎来新一轮机遇。2中国长租公寓市场白皮书 | 2018新挑战，新机遇34中国长租公寓市场白皮书 | 2018自1998年房改以来，房地产在中国 获 得 了 前 所 未 有 的 迅 猛 发展，并逐步成为重要的支柱产业。房地产行业的发展大大改善了居民的居住条件和生活品质，也助推了中国的经济腾飞；但与此同时，部分城市房价高企的问题在近些年来也日益显现。住房是民生之要，在此背景下，十九大确定了“租售并举”的住房制度，建立长效机制，鼓励发展租赁 市场。中国有近2亿的租房人口、超过万亿元的住房租赁市场，但目前该市场的发展却并不充分。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，由于

4、对承中国长租公寓市场发展现状及未来趋势图1：住房租赁市场细分来源：仲量联行根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类： 租赁住宅用地上建长租公寓 其土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。 商品住宅用地的自持部分上建 长租公寓 自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地在出让时都附加了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业的自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。 非住宅用地上的存量改造型 长租公寓 目前市场上已开业运营的长租公寓项目以存量改造为主，通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造。租人的法律保护不完善，传统租赁市场一直存在房源不真实

5、、租期无保障和信息不对称等诸多痛点，这催生了市场对更规范化和制度化的租房系统的迫切需求。专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种，其中集中式长租公寓产权集中、便于标准化运营和管理，正受到越来越多市场参与者的关注。从广义上来说，集中式长租公寓并非新生事物。早在1990年前后，中国便出现了产权集中并专业化运营管理的服务式公寓。该市场主要由高端服务式公寓运营商主导，物业品质高，提供包括房内清洁、餐饮、娱乐、健身等全方位服务；但其受众很小，主要来自于外企外派高管的租赁需求。本报告研究的集中式长租公寓，并不包含服务式公寓，而是专指产权集中、租期长（6个月以上

6、为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，其服务主要为公共区域的打扫，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其它娱乐设施等的共享。以下报告中所提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。新挑战，新机遇5四大驱动力推动中国长租公寓快速发展 图2：中国人口年龄结构图3：中国初婚及初育年龄走势来源：第六次人口普查数据、国家统计年鉴、人口与计划生育常用数据资料注：中国人口年龄结构数据为2015年数据来源：2015年全国1%人口抽样调查、 2016中国流动人口发展报告、 仲量联行人口结构变化推动租赁需求中国千禧一代约有4亿人口，在总人口数中的占比已接近30%。随着千禧一代逐步进

7、入劳动力市场，其高流动性的特点以及对租房更为包容的观念产生了广阔的租赁需求。数 据 显 示 ， 千 禧 一 代 在 流 动 人 口 （主要的租赁人群）中的占比高达42%（见图2）。对年轻人来说，结婚和生育往往是其购房的主要动因。而千禧一代初婚的和初育年龄的延后，加上高房价因素影响，导致首次置业年龄延后，这意味着租赁需求期的延长（见图3）。6中国长租公寓市场白皮书 | 2018购房门槛居高不下 迫使更多人选择租房图4：六大城市房价收入比（2017年）图5：平均月租金及购房月还贷对比（上海为例）近年来，在一、二线城市的高房价和严格限购政策下，租房正成为越来越多年轻人的选择。截至2017年末，四个一

8、线城市的平均房价收入比高达34.9年 （见图4）。尤其是自2015年末以来，随着房价加速上升、首付比例提高以及房贷利率上浮，购房每月还款和同等面积住所的月租金之间的差距急剧扩大，使得此前尚未购房的人群更倾向于租房 （见图5）。限购政策的日趋严格也意味着外来人口的租赁需求年限延长，尤其是在一、二线城市，例如，北上广深的外来人口均须连续交满5年社保才能享有购房资格。注：房价收入比=（一手住宅成交均价套均面积）/ （城镇人口年可支配收入城镇户均人口）来源：国家统计局、中指数据、仲量联行分析注：以90平方米住所为例，考虑不同时期的房价、首付比例要求、贷款利率折扣和基准利率变化来源：仲量联行分析新挑战，

9、新机遇7政策支持加速发展机构化租赁市场在“租售并举” 的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场正式提上中央政府的工作日程。目前已出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面为长租公寓的发展提供支持。资本助力推动租赁市场向机构化发展长租公寓市场的快速发展离不开资本助力。过去几年，风险资本通过投资租房平台和轻资产运营商，推动了长租公寓市场的快速发展。进入2017年，全球主权基金、养老基金的主流投资策略更多地开始关注另类资产。而长租公寓作为另类资产的一个重要类别，受到越来越多投资机构的青睐。2018年，新加坡政府投资公司GIC与盛煦地产、GIC与龙湖地产、加拿大养老基金CPPIB与龙湖地产都

10、分别设立了长租公寓投资平台。更多的内资及外资投资者正在积极考虑加码投资长租领域。在多重驱动力的推动下，中国长租公寓市场正蓬勃发展。从传统租赁市场的C2C到目前长租公寓的B2C，租赁模式正发生转变。 拓宽融资渠道，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化 部分银行为长租公寓的开发、并购和运营提供贷款 允许险资进入长租领域 金融支持税收优惠 允许租金抵扣个人所得税，不同城市的扣除标准为每月800-1200元不等土地及物业供给 增加租赁住宅土地供应 允许13 个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房 鼓励探索将商业用房等按规定改建为租赁住房8中国长租公寓市场白皮书 | 2018市场存量有限，未来供

11、应加速升级仲 量 联 行 对 北 京 、 上 海 、 广 州 、 深圳、杭州和成都这六个主要的长租公寓市场进行了调研，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套。从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例。预计至2022年底，六个城市新竣工并投入运营的长租公寓将达75.6万套（见图6）。从城市内的地理分布来看，长租公寓普遍位于地铁沿线，且靠近办公楼聚集区及产业园区等办公人群聚集区域。从物业所有权来看，各城市特点不一，但主要可归为两大类：一类是以上海为代表的地方国企主导型；一类是以杭州为代表的开发商主导型。上海的长租公寓物业所有权凸显了地方国企

12、的带动和引领作用。除了纯租赁住宅用地主要由地方国企获得以外，地方国企手中还有大量待转性的土地及存量物业，未来将开发或改造成长租公寓推向市场。至2022年，预计上海建成并投入运营的长租公寓项目中有72%为地方国企所有 （见图7）。北京和深圳市场的所有权图7：长租公寓所有权结构的两种模式注：“地方国企”主要包括市属、区属国企；“开发商”包括市场化程度较高的央企开发商及民企开发商； “机构投资者”指房地产基金、养老基金、保险基金等投资机构；“其他”包括非开发商私企和个人业主。来源：仲量联行图6: 六个城市长租公寓存量和未来供应注：未来供应指截至2022年底竣工开业的项目体量来源：仲量联行051015

13、20253035万套存量（截止2018年上半年）未来新增供应（2018年三季度-2022年，预测）上海北京广州深圳杭州成都上海杭州结构与上海较为相似。其中深圳又有其特殊性由于主要新增供应来自于城中村改建，深圳未来的长租公寓物业所有权主要为集体所有。与上海明显不同的是，杭州长租公寓项目的物业所有权大部分集中在开发商手中，体量将占市场总量的77%左右（见图7）；其次为地方国企约占12%。由于未来开发商手中将掌握大量长租公寓物业，市场的资产流动性可能较高，机构投资者可从中寻求机会。广州和成都也基本呈现此种所有权结构。新挑战，新机遇9从户型结构上看，各城市商品住宅的单套面积普遍较大（单套平均面积约在9

14、0-100平方米），所以，目前散租市场未能匹配年轻人群的实际需求及承付能力。长租公寓有效解决了现有的户型错配。截至2018年上半年，已开业的长租公寓项目中近90%的户型为单间，单套建筑面积在25-40平方米 左右。短期内中国长租公寓的主要客群仍将以单身白领青年为主，预计小户型单间还会是未来市场主流。中期来看，随着更多市场参与主体的新一代产品入市，长租公寓的社区氛围将更加浓厚，有望吸引部分年轻夫妇和家庭型客群。长期来看，只有真正实现租售同权，家庭型客群的比例才有可能大幅提升，进而带动对中大户型长租公寓的需求。对比成熟的美国长租公寓市场，由于其客群年龄段覆盖较广，从单身白领、年轻夫妇到有孩家庭和老

15、年夫妇均有入住长租公寓，其主流户型也以一室一厅和两室一厅为主。从物业品质上看，中国不少长租公寓产品仍有较大的提升空间。这主要是因为国内目前已开业的长租公寓大部分是存量改造项目，其物业本身存在一定局限性。此外，一些长租公寓运营商对装修标准等物业品质方面亦未给予足够重视。 未来长租公寓产品力将体现在更好的户型设计、更高的装修品质及更优的软性服务上。10中国长租公寓市场白皮书 | 2018中国长租公寓市场未来发展的助推器结合自身特色以及成熟市场经验，中国的长租公寓发展可分成4个不同的周期阶段，且每个阶段都具有较为鲜明的特色。在过去的三年里，受益于市场、政府的双重助推，长租公寓在中国的主要城市迅速从“

16、引入期”迈入“发展期”，并进入“发展期”末端。长租公寓 （2015）长租公寓 （2018）长租公寓 （未来）传统商业地产中国长租公寓发展阶段参与者少量运营商大量运营商少量开发商大量运营商大量开发商部分投资机构少量运营商大量开发商大量投资机构资本短线资本短线资本为主短线+长线资本长线资本为主投资模式轻资产轻资产为主轻资产与重资产相结合重资产为主产品出现大众化产品户型面积单一大量大众化产品产品同质化出现少量中高端产品产品线多元化户型多元化软性服务提升产品线多元化户型多元化比拼软性服务政府角色市场主导政策支持政策强有力支持市场主导 政策持续支持投资交易量无稀少快速增加与传统商业地产可比市场透明度低低

17、显著提升高主要涵盖客群单身职场新人单身职场新人、年轻夫妇单身职场新人、年轻夫妇、有孩家庭单身职场新人、年轻夫妇、有孩家庭发展期快速成长期成熟期引入期新挑战，新机遇11但是，经历了“发展期”后，市场何时能真正度过“快速成长期”，并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。目前，美国和日本是长租公寓发展较为成熟的市场。结合这两个市场的发展经验，仲量联行认为以下五大因素会影响长租公寓市场迈向成熟，而这些因素也将成为中国长租公寓市场下阶段发展的助 推器。有利的宏观基本面为市场发展提供良好基础图8：中美千禧一代人口及长租公寓存量比较长租公寓市场迈入“成熟期”的五大要素租赁人口是发展长租公寓市场的基础。以美国为例

18、，其人口结构变化推动了长租公寓的三次建设高峰，分别是：20世纪60年代，婴儿潮一代进入劳动力市场以及人们迁移到阳光带州（Sun Belt）；80年代，X一代进入劳动力市场；以及2010年以后，千禧一代逐渐进入劳动力市场。美国千禧一代人口约7450万，而中国的千禧一代人口约4亿，是美国的5.3倍。而目前美国长租公寓存量约2000万套，中国仅为美国的百分之一（见图8）。中国长租公寓市场的未来发展前景具备广阔的人口基础。不过，中国虽然人口基数庞大，但传统的“居者有其屋”的观念使得中国人更倾向于购买房产而非租赁。根据第六次人口普查数据显示，中国城镇的租赁人口比例仅21%，而美国的租赁人口占比则高达约3

19、6%。居住习惯的转变需要时间来培养。中国的千禧一代相比其父母一代有着更高的流动性，他们对租房的态度也已变得更为包容和开放。未来随着千禧一代租赁比例的上升，中国的租赁人口规模将继续扩大。来源：U.S. Bureau of the Census、NMHC（美国统计局、美国国家长租公寓协会）、2015年全国1%人口抽样调查、仲量联行12中国长租公寓市场白皮书 | 2018租客权利保障程度决定租赁市场的粘性 对租客权利的保障程度直接影响到人们的居住选择。租客权利的核心要素是租售同权，其它还包括 租期保障和税收优惠等。租售同权租售同权指租房者和购房者享有同样的待遇和社会资源，尤其是医疗福利和子女就学等。

20、由于优质的公共教育资源紧缺，中国的公立学校入学资格往往与房产和户籍挂钩；而在美国等发达国家，虽然基础教育也有学区的划分，但是否能在该学区就学，取决于是否实际居住在该区域，而非房屋产权。 中国户籍制度和公共资源的不平衡导致了中短期内要实现租售同权存在很大困难。此外，目前市场上大量长租公寓是由非住宅存量项目改造。由于相关配套政策不完善，导致部分项目上的租客无法办理居住证，影响其享用城市公共服务。这极大地阻碍了租客将长租公寓作为长期住房的选择。因此，市场亟需相关配套政策来保障城市公共服务权利，这有助于进一步打开未来长租公寓的租赁需求。租期保障目前中国的长租公寓市场已形成相对规范的经营管理，租客的租期

21、保障度较传统散租市场已有较大提升；但租期普遍最长签订为1年，相比一些租赁市场发达的国家而言仍然较短。税收优惠对于租房人群给予一定个人所得税的税收优惠也将对鼓励租赁起到重要作用。2018年出台的个税改革方案中首次增加了承租人每月的租金专项抵扣金额，预计在2019年开始实施的扣除标准有望达到每月800-1200元。资产可得性及价格影响市场参与度资产获取的难易程度将影响未来市场的准入门槛，而资产价格则影响市场参与者的盈利能力。中国 目前长租公寓开发的资产获取方式主要为土地获取以及存量资产获取。 土地获取与价格目前在中国主要的一、二线城市，传统商品住宅用地价格较高，租金回报率不足2%，远低于融资成本，

22、极大影响了市场各参与者的积极性。虽然过去两年政府力推地价较低的租赁型住宅用地 （楼板价仅为商品住宅用地的20-30%），但从至今获得土地的主体来看，基本为地方国有企业。未来市场参与者的热情能否上扬，将极大地依赖于政府是否向市场开放价格相对较低的租赁住宅用地。存量资产的获取与改造中国正在不断探索盘活存量资产的途径，例如将商业用房等按规定改建为租赁住房。目前来看，存量资产较易改建为长租公寓的多为酒店物业。对于将办公和零售等物业改建成长租公寓产品，未来亟需政府出台相关政策法规细则来规范市场，尤其是针对土地转性的规定。新挑战，新机遇13图9: 美国长租公寓贷款余额组成结构9.1 万亿元政府出资企业48

23、%银行32%政府8%险资6%CMBS3%其他3%融资渠道美国的长租公寓开发以重资产模式为主。截至2018年上半年，美国长租公寓开发的贷款余额为1.3万亿美元（约合9.1万亿元）；而中国长租公寓的实际融资总额还不到千亿元。美国长租公寓融资渠道丰富。作为长租公寓项目的主要贷款来源，房地美和房利美等政府出资企业，一直为长租公寓开发提供着相对灵活、低利率的融资方案。截至2018年上半年，在美国长租公寓贷款余额中，来自政府出资企业的贷款占48%，其它贷款渠道还包括银行、政府、保险和商业抵押担保证券（CMBS）等 （见图9）。完善的金融与税收机制将推动市场规模化发展培育和发展一个成熟的住房租赁市场离不开金

24、融机构的参与和支持。和成熟市场相比，目前中国长租公寓开发的融资额小、融资渠道有限。未来长租公寓能否得到更多金融支持，真正的公募房地产信托 投资基金（REITs）机制能否推出，将对长租公寓市场今后的规模化发展和行业的资产流动性产生重要 影响。中国长租公寓项目的融资渠道当下仍很有限。和美国最为不同的是，中国并没有类似的政府出资企业为长租公寓开发提供长期稳定且大量的融资。在中国，“轻资产”模式的运营企业主要通过风投进行股权融资或发行收费收益权资产担保证券（ABS）产品融资。而“重资产”模式的公寓运营企业可通过银行贷款，或发行CMBS和类REITs来融资。从2017年至2018年上半年，以长租公寓为底

25、层资产发行的资产证券化产品（包括收费收益权ABS、CMBS和类REITs）仅占房地产资产证券化产品的不到5%。未来长租公寓要实现规模化发展，必须拓宽融资渠道，加快资产证券化进程以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。来源：Mortgage Bankers Association 2018年二季度、仲量联行14中国长租公寓市场白皮书 | 2018流通及退出机制美国长租公寓的规模化发展离不开成熟的REITs市场。REITs是房地产证券化的重要手段，其实质是将流动性较低的房地产资产转化为资本市场上的证券 资产，并在公开或非公开二级市场上进行金融交易。截至2018年上半年，美国REITs总市值约1

26、万亿美元，其中以租赁住房作为 标的的REITs市值占比约13-14%，即来源：NMHC美国国家长租公寓协会，仲量联行分析注：回报率 = 净运营收入/投资性房地产价值来源：Bloomberg、公司财报、仲量联行而中国大陆目前尚未推出真正的标准化REITs机制，长租公寓运营投资缺乏REITs这一项重要的流通及退出机制。未来要推行真正的REITs，还需解决几方面的问题，包括：建立标准化REITs制度框架、完善法律法规，以及制定税收优惠政策以解决重复征税问题。以 美 国 著 名 的Equity Residential( EQR)为 例 ， 其在1993年正式上市，成为美国第一家 上 市 的 公 寓 型

27、REITs。EQR借助美国完善的REITs上市流通制度实现了快速扩张，其拥有物业数量从1993年的79处发展至2000年的1104处，成为凭借REITs规模扩张的典型案例。图10：2018美国前10大公寓持有机构规模超过1300亿美元。同时，美国前十大长租公寓持有机构中以REITs居多，其中最大的持有机构Mid-America Apartment Communities Inc. （MAA）就是一家REITs截至2018年上半年，其持有长租公寓数量达10万套。前十大机构中，REITs平均持有的公寓数量为8万套，远高于开发商平均持有6万套的规模（见图10）。税收优惠在REITs机制完善的成熟市场

28、，其透明优惠的税收机制不仅有效降低了公司成本，同时避免了公司和投资者层面双重征税的现象。比如，大多成熟市场规定REITs须将90%以上收益以股利或分红形式分配给投资者，且分红部分享有免税政策。长租公寓专项REITs及税收优惠机制的建立将对中国长租公寓市场迈向成熟期起到至关重要的作用。新挑战，新机遇15市场透明度保障行业健康发展在已出台的支持存量改造和推行个人税收优惠的基础上，中国未来仍需要推出和完善更多长租公寓配套政策：制定行业规范准则、考虑加快租赁用地的放开、逐步引入更多长线资金、给予长租公寓市场参与者更多税收优惠和融资支持、推行长租公寓专项REITs上市流通、建立和完善社会信用体系，以及保

29、障租售同权。政策的开放程度和支持力度将决定中国长租公寓的发展高度和宽度。宏观基本面资产获取租客权利金融与税收透明度 租赁人口 对市场开放租赁用地 租期保障 拓宽融资渠道 信用体系 房价因素 支持存量改造 租售同权 完善退出机制 租赁习惯 用地性质转性 形成品质供应已经具备中期内达成长期待解决对于个人租户而言，目前中国长租公寓市场在租金和房源供给方面已较为透明，但对于房源的质量和环保情况缺乏行业标准和信息公开渠道。与此同时，对于长租公寓运营机构而言，由于中国缺乏完善的信用体系，在了解租客背景和信用方面存在困难。在这五大影响中国长租公寓未来加速发展的主要因素中，目前市场及政策只满足了部分条件，还有

30、诸多条件有待中长期去实现。因此，中国应加快建设社会信用体系，通过房东、租户双向信用体系管理， 提升市场透明度。此外，政府应加快搭建租赁平台，完善租赁备案，进一步健全租赁住房平台管理，促进行业的快速发展。16中国长租公寓市场白皮书 | 2018中国长租公寓投资市场 新挑战，新机遇17成熟长租公寓市场的投资表现借鉴 长租公寓在中国尚属新兴的另类资产，其投资市场也正在开始逐渐形成。但在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产。 从美国和日本的历史经验来看，成熟长租公寓市场的投资表现有以下特点。 长期稳定的租金回报，抗经济周期能力强研究美国2000年至今的长租公寓收益组成情况可以发现，由

31、于住房是刚性需求，长租公寓能产生长期稳定的租金回报。即便是在2008-09年金融危机期间， 其租金收益也相对稳定（见图11）。最高收益平均收益办公楼所有类型工业/物流零售长租公寓最低收益5%6%7%8%9%10%来源: NMHC 美国国家长租公寓协会、NCREIF、仲量联行图12: 美国各类资产投资回报率投资回报率高根据仲量联行数据统计，自1987年至2016年，长租公寓是美国平均年回报率最高的资产类型，超过办公、零售及物流资产。同时，其平均收益率区间差也是各类资产中最小的，体现了其收益率稳定的特性（见图12）。图11: 美国长租公寓收益组成-24-16-80812002

32、200320042005200620072008200920001620172018年二季度%资本增值租金收益来源: NCREIF 2018年二季度、仲量联行18中国长租公寓市场白皮书 | 2018图13: 美国大宗资产交易额走势及结构组成长租公寓资本化率走势趋同办公楼在成熟投资市场，长租公寓已是一种主流资产类型，其资本化率走势受到长租公寓租赁基本面、 国债收益率、流动性等多个因素影响。但仅从数据来看，它与办公楼的走势较为相关（见图14）。 近年来，纽约和东京的长租公寓资本化率和当地办公楼走势极为相关。当然，由于成熟度不同，东京核心中央商务区的长租公

33、寓资本化率高于办公楼；而在长租公寓市场最为成熟的纽约，由于长租公寓的空置风险更低、资产表现稳定，其资本化率比办公楼更低。图14: 纽约及东京长租公寓资本化率走势良好的资产流动性仲量联行数据显示，2017年美国长租公寓大宗交易额为1460亿美元，占大宗资产交易总额的35%； 2018年上半年长租公寓的大宗成交占比也达到34%，是交易市场最活跃的资产类型之一，体现了良好的资产流动性（见图13）。注：纽约办公楼指各级别办公楼来源：Real Capital Analytics、J-REITs、仲量联行来源: 仲量联行分析, Real Capital Analytics (基于单笔大宗交易超过500万美

34、元的统计)新挑战，新机遇19中国长租公寓投资市场现状 海外成熟市场长租公寓投资优势明显，那么中国长租公寓投资市场现在又呈现哪些特征呢？2018年8月-10月，仲量联行针对30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构（基于资产层面投资）进行调研，并结合问卷调查结果从微观层面来加以剖析。考虑投资长租公寓的资本以中长线为主强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因来源：仲量联行长租公寓投资者调查问卷机构最担心的未来市场风险是租金和流动性 资产价格过高成为目前市场最大挑战20中国长租公寓市场白皮书 | 2018来源：仲量联行长租公寓投资者调查问卷来源：仲量联行长租公寓投资者调查问卷长租

35、公寓投资者对投资回报的要求投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势 预期平稳或小幅下降资本化率估算目前投资机构正开始进入中国长租公寓，未有可以真正意义上估算资本化率(Cap Rate)的成熟项目退出案例。因此，我们仅能根据市场零星存量改建的资产收购案例来测算其基于总成本租金稳定后的回报率。这些位于上海、北京、广州的为数不多的案例显示该数值在3.5%-4.5%之间。注：数值为当年营业收入额来源：Bloomberg、公司财报，仲量联行分析日本开发商Leopalace21是一个开发商业务转型的典型案例1985年“广场协议”签订后，国际资本涌入日本房地产推动房价快速上涨，开启日本新房开发的增量时代。该时

36、期， 公司以开发销售新房为主。90年代，日本房地产市场泡沫破裂房价下跌。然而城市化带动大城市旺盛的租赁需求。因此，Leopalace21开始转型着重发展租赁业务。同时，通过提供新房建成后的租赁服务承接大量建造分包业务。2008年日本房地产市场再次受到金融危机冲击，公司开始全面的战略调整，剥离建造分包业务，转型为提供精细化的运营和聚焦优质物业的租赁服务公司。新挑战，新机遇21各参与主体未来的优势与机遇从“增量开发”到“开发运营一体化”的业务转型中国传统销售型市场的黄金10年已进入尾声，如何在主打持有型的房地产“下半场”成功转型已成为开发商考虑的战略要点。长租公寓市场与住宅市场的强相关性，以及该市

37、场的巨大发展潜力，为开发商提供了良好的转型契机。开发商的主要优势在于： 土地及资产获取优势：开发商可通过一级土地市场获取商品住宅用地及自持面积，同时也可将其原有的存量商业物业及用地转化为长租公寓。 相比品牌公寓运营商，开发商更易获得银行贷款，有更多融资便利及融资成本优势。 开发商具有一定资产管理经验优势，尤其是已开设长租公寓业务线的开发企业。开发商加大对长租公寓的投资将加快其从“增量开发”到“开发运营一体化”的业务转型。对于开发商而言，未来中国长租公寓市场的主要机遇有以下几方面： 在综合用地的开发利用上，长租公寓作为一种新的资产类别，是对办公、零售等物业的重要补充。开发商未来的产品开发组合将进

38、一步丰富。 开发商可与长线资本合作，加强重资产模式开发并持有长租公寓，包括自建和改造。 可考虑与地方国企加强合作，寻求租赁用地上的开发建设和后期资产管理输出机会； 同时，寻求和国企共同进行存量资产改造和管理的机会。开发商22中国长租公寓市场白皮书 | 2018通过产品力的系统化构建，实现资产效用最大化国企（主要指地方国企）的主要优势在于其拥有和获取租赁用地以及存量资产资源。此外，凭借良好的政企关系，国企在开发企业端客户上具备较大优势。在未来的市场格局中，中国的特色是需要国有企业承担规范租赁住房市场、提升租赁住房品质、并制定合理租金及提供稳定房源的责任。当然，地方国企如果能借助更多市场力量来共同

39、参与长租公寓的开发和建设将会获得更大机遇： 由于国企获取土地的成本低，租金收益率相对较高，租赁住宅用地住房、集体土地租赁住房等是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。因此拥有这些土地资源的国企未来在发行REITs方面有较大机会。 在提升产品力方面，可以借助成本优势，通过深化产品研发，打造精准定位的多元化产品线，引领市场标准。 资金方面可考虑与投资机构合作，引进更多长线资本为长租公寓开发提供稳定资金来源。 在开发建设和后期运营管理方面，可加强与开发商及优质品牌运营商的合作，通过市场化运作， 提升效率，实现资产效用最大化。国企新挑战，新机遇23把握窗口期，挖掘价值洼地，寻求合作共赢投资机构

40、的优势在于其拥有资金、投资专业度和项目挖掘能力，其未来机遇主要在于： 从短期来看，虽然长租公寓的兴起已使部分存量资产价格在过去两年出现明显上涨，但近期紧缩的融资环境使得部分内资机构感受到了流动性的压力，并需要出售部分物业加以缓解。这表明一些可转换为长租公寓的存量资产价格可能出现松动。此外，新建长租公寓项目尚在开发建设中，一些城市的供需不平衡在短期内很难扭转，投资机构可把握“窗口期”，布局投资机会。 而对于较为长线的资金来说，可考虑与有较多存量资产资源或土地资源的开发商合作开发，尽早开始布局；也可选择优质国内运营商来合作开发长租公寓，甚至引进具有国际经验的长租公寓品牌运营商进行合作开发。 长期来

41、看，若租赁用地向市场开放，投资机构可与开发商合作拿地并开发，从前期的项目规划设计开始把控项目质量。加速规模扩张，着重精细化管理，寻求运营管理输出机会品牌公寓运营商的主要优势在于其扩张速度、产品创新能力和客户获取能力，一些有酒店管理背景的品牌公寓运营商还具有较完善的运营体系和丰富的运营经验。运营商的未来机遇在于： 寻求与国企或开发商合作进行存量资产盘活改造的机会，进行运营管理输出。与投资机构合作， 以“轻重结合”的模式开拓存量改造及运营机会。 从产品定位、户型设计、装修品质和软性服务等方面着手，优化产品质量并提高产品力。 在未来品质升级过程中，运营商应注重软性服务，并将其与科技、商业和金融相结合

42、。 加速实现规模扩张，同时注重精细化管理。投资机构运营商附：主要城市长租公寓市场概览 长租公寓（已开业） 办公楼热力分布 地铁线新挑战，新机遇25长租公寓环线分布(2018年二季度)开业项目物业所有权（2022年预测）产品租金段分布（2018年二季度，单套月租金/元）10%19%31%40%?外环以外内中环间中外环间内环内万套89%9%2%800000.51.01.52.02.53.03.51%2%3%22%72%0510152025万套国企开发商机构投资者运营商其他上海的非户籍常住人口约为973万，占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为上海的经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求

43、。上海的长租公寓市场兴起于2013年，并在2016年后迎来爆发式增长。截至2018年上半年，进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个，开业项目数量约160个，总体量为34900套。受到经济和人口基本面的强有力支撑，未来上海将成为长租公寓投资者的主战场，预计会有更多长线资本进入该市场。其中国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多，而外资长线资本也有望携手海外公寓运营商登陆上海，带来更多海外成熟经验。市场信息2418万 常住人口 （2017年）973万 非户籍常住人口 （2017年）35.1年 房价收入比 （2017）13.3万 平均每年高校毕业生人数 (2013-2017)34900套 长租公寓

44、存量 （2018年二季度)133元/平方米/月 长租公寓平均 租金 （2018年二季度)89% 长租公寓平均入住率 （2018年二季度，剔除新开业 1个季度项目)来源: 仲量联行 长租公寓（已开业） 办公楼热力分布 地铁线26中国长租公寓市场白皮书 | 2018长租公寓环线分布(2018年二季度)开业项目物业所有权（2022年预测）31%五环外3%二环内8%二三环间19%三四环间39%四五环间万套64%31%5%800000.20.40.60.81.01.2国企开发商机构投资者运营商其他0510152025万套80%10%3%5%1%北京作为全国高等教育资源最为集中的城市，每年都有大量的高校毕

45、业生涌入租房市场。而北京高昂的房价和严格的购房标准，使得大量非户籍人口和年轻的毕业生难以在短时间内在京购房，转而选择租房并催生庞大的租赁需求，为长租公寓的发展提供了广阔市场基础。截至2018年上半年，进入北京长租公寓市场的主要品牌有19个，开业项目数量约101个，总体量为17000套。到2022年，北京投入运营的长租公寓项目中，有80%的物业所有权将为国企持有，主要来源为集体土地租赁用地供应。虽然北京将逐步疏解人口规模，但同时北京也是全国购房政策最为严苛的城市，预计未来将有更多的潜在购房者推迟置业时间、转向租赁市场，为北京长租公寓市场提供强劲需求支撑。产品租金段分布（2018年二季度，单套月租

46、金/元）市场信息2171万 常住人口 （2017年）812万 非户籍常住人口 （2017年）39.3年 房价收入比 （2017）22.8万 平均每年高校毕业生人数 (2013-2017)17000套 长租公寓存量 （2018年二季度)167元/平方米/月 长租公寓平均 租金 （2018年二季度)93% 长租公寓平均入住率 （2018年二季度，剔除新开业 1个季度项目)来源: 仲量联行新挑战，新机遇2727%郊区73%市区广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，正源源不断吸引大量外来劳动人口，为租房市场带来稳定需求。广州的长租公寓兴起于2015年，并在2016-2017年的两年间迎来爆发式增长。截至

47、2018年上半年，广州长租公寓开业项目数量约为87个，总体量为19200套，公寓品牌13个。除了全国连锁品牌，广州本地公寓品牌运营商和房企开发商在市场中表现活跃。总体来看，未来广州租赁需求将受惠于持续的经济发展和不断增长的办公需求，长租公寓的市场发展前景良好。广州长租公寓未来运营主体主要为房企开发商，他们在土地获取、住房建设与改造方面具有相对优势。在拓展区域方面，由于市中心资源稀缺，房企开发商和品牌营运商更多转投非市中心的地铁沿线区域。97%2%1%800000.51.01.52.0万套长租公寓环线分布(2018年二季度)产品租金段分布（2018年二季度，单套月租金/元） 长租公寓（已开业）

48、办公楼热力分布 地铁线市场信息1450万 常住人口 （2017年）552万 非户籍常住人口 （2017年）19.5年 房价收入比 （2017）26.1万 平均每年高校毕业生人数 (2013-2017)19200套 长租公寓存量 （2018年二季度)92元/平方米/月 长租公寓平均 租金 （2018年二季度)95% 长租公寓平均入住率 （2018年二季度，剔除新开业 1个季度项目)来源: 仲量联行28中国长租公寓市场白皮书 | 201850%市郊50%市区91%9%0%800000.51.01.52.02.53.0万套深圳是一座年轻的移民城市。截至2017年末，深圳常住人口已达1253万人，其中

49、非户籍人口818万，在常住人口中占比高达65%。第六次人口普查显示，深圳人口平均年龄仅为32.5岁，低于其它一线城市，大量的年轻人口和外来人口使得深圳租赁人群占比较高。深圳长租公寓市场自2016年来进入爆发期，主要以房地产开发商和公寓运营商为主。房源大多来自人口聚集、交通便利的原工业区、住宅区以及城中村改造和翻新。城中村在深圳住宅总量中占比较大，是租赁市场的主要供应。政府和房企都积极参与到城中村改造中，未来也将会吸引更多机构进入，深圳城中村公寓改造具有较大的市场空间。长租公寓环线分布(2018年二季度)产品租金段分布（2018年二季度，单套月租金/元） 长租公寓（已开业） 办公楼热力分布 地铁

50、线市场信息1253万 常住人口 （2017年）818万 非户籍常住人口 （2017年）45.6年 房价收入比 （2017）2.3万 平均每年高校毕业生人数 (2013-2017)30500套 长租公寓存量 （2018年二季度)101元/平方米/月 长租公寓平均 租金 （2018年二季度)96% 长租公寓平均入住率 （2018年二季度，剔除新开业 1个季度项目)来源: 仲量联行长租公寓环线分布(2018年二季度)开业项目物业所有权（2022年预测）产品租金段分布（2018年二季度，单套月租金/元）*注：主城区指绕城内的上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区（不含下沙）； 外环指余杭区、下沙经济开

51、发区及绕城外的西湖区。新挑战，新机遇29滨江及萧山19%50%主城区外环31%8000万套6%93%1%0%0.501.01.52.02.5万套1%4%6%12%77%机构投资者运营商其他国企开发商02468杭州常住人口约947万人，其中非户籍常住人口为193万，占比20.4%。2017年高校毕业生总量近8万人，人才净流入位于全国前列，这不仅为经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求。截至2018年上半年，进入杭州长租公寓市场的主要品牌有20个，开业项目数量约114个，总体量为24000套。受2017年起住宅用地竞价规则调整影响，预计未来将有约150万平方米租赁住宅的供应量。 到202

52、2年，投入运营的长租公寓项目中有77%的物业所有权为开发商，地方国企占比12%，投资机构重资产持有物业的比例相对较小。开发商自持面积将逐步进入市场，资产证券化将成为开发商重要融资手段之一。此外，境外资方、国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多。 长租公寓（已开业） 办公楼热力分布 地铁线市场信息947万 常住人口 （2017年）193万 非户籍常住人口 （2017年）24.2年 房价收入比 （2017）11.9万 平均每年高校毕业生人数 (2013-2017)24000套 长租公寓存量 （2018年二季度)91元/平方米/月 长租公寓平均 租金 （2018年二季度)89.5% 长租公寓平均

53、入住率 （2018年二季度，剔除新开业 1个季度项目)来源: 仲量联行10%近郊90%市区万套93%7%3000300000.20.40.60.81.0万套其他运营商机构投资者开发商国企13%4%1%59%22%0 1 2 3 4长租公寓环线分布(2018年二季度)开业项目物业所有权（2022年预测）产品租金段分布（2018年二季度，单套月租金/元）*注：市区指锦江区、青羊区、武侯区、成华区、金牛区、高新区；近郊指双流区、郫都区、新都区、龙泉驿区、温江区。 长租公寓（已开业） 办公楼热力分布 地铁线30中国长租公寓市场白皮书 | 2018成都常住人口1604万，其中非户籍常住人口为169万，占

54、比约10.5%。随着2017年人才引进新政的颁布，越来越多的人才迁徙至成都，也为当地住房租赁市场带来大量需求。截至2018年上半年，已有15个主要品牌进入成都优质长租公寓市场，总体量9100套，其中九成房源位于市区内。成都作为人口净流入排名靠前的城市，年轻客群租房需求旺盛，预计未来几年，在资本的推动下，长租公寓将会在成都快速扩张，越来越多的长租公寓品牌将进入这一市场。尽管目前市场上长租公寓的品质参差不齐，但未来租户对长租公寓的要求将会提高。市场信息1604万 常住人口 （2017年）169万 非户籍常住人口 （2017年）12.5年 房价收入比 （2017）18.7万 平均每年高校毕业生人数

55、(2013-2016)9100套 长租公寓存量 （2018年二季度)64元/平方米/月 长租公寓平均 租金 （2018年二季度)93% 长租公寓平均入住率 （2018年二季度，剔除新开业 1个季度项目)来源: 仲量联行作者姚耀中国区研究部总监+86 21 6133 孙晓岚杭州研究部副经理 +86 571 8196 纪明 北京研究部经理 +86 10 5922 3694 盛秀秀中国区住宅研究负责人+86 21 6133 卢晓曦 成都研究部副经理 +86 28 6680 5110 曾丽 华南区研究部总监 +86 20 2338 陈梦晴中国区住宅研究分析员 +86 21 6133 5691 仲量联行

56、大中华区分公司北京中国北京市 建国门外大街1号 国贸大厦A座11层 邮政编码 100004电话 +86 10 5922 1300 传真 +86 10 5922 1330成都中国四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096重庆中国重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598广州中国广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623

57、电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118杭州中国浙江省杭州市 江干区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966南京中国江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛中国山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801上

58、海中国上海市静安区 石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080沈阳中国辽宁省沈阳市 沈河区惠工街10号 卓越大厦1808室 邮政编码 110013电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330深圳中国广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座 28楼2801-02单元 邮政编码 518048电话 +86 755 2210 0888 传真 +86 755 2388 7600天津中国天津市 和平区南京路189号 津汇广场1座35楼9单元 邮政编码

59、300051电话 +86 22 8319 2233 传真 +86 22 8319 2230武汉中国湖北省武汉市 江岸区中山大道1628号 武汉天地平安金融中心3202-03室 邮政编码 430014电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144西安中国陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801香港香港皇后大道东1号 太古广场三期6楼电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899 .tw仲量联行 仲量联行2018年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。JLL官方微信JLL小程序