1、在各类业态中，物业管理都以“四保业务”为基石，在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务。“四保业务”即保安、保洁、保绿、保养等传统的劳动密集型物业服务，这部分服务向业主收取物业费作为收入，是物业公司现阶段最主要的收入来源。住宅物业以此为基础，发展出基于在管小区的社区增值服务，以及面向开发商的非业主增值服务。其中社区增值服务主要围绕社区公共空间和业主生活：物业公司受小区业主共同委托对公共空间具备管理权限，可对外提供广告位出租、停车位管理等空间运营服务，所得收入理论上由物业公司抽取部分佣金，其余为小区业主共有;物业公司还可为业主提供家装家政、资产管理、教育养老等服务获得收入;非业主增值服务围绕地产

2、开发和销售环节，向开发商提供案场协销、开荒清洁、尾盘代销等服务并收取一定费用。非住宅物业则在“四保业务”以外，根据各类细分业态的特定需求衍生出一系列专业化服务，如办公楼的餐饮服务，设施管理服务等;在与政府合作的城市服务模式中，还会涉及政务协助、环境辅助管理等创新业务模式，这类业务一般会在物业费之外按项目单独厘定费用。城市服务是新生事物，主要是由物业公司辅助政府，对城市或乡镇的公共空间和公共资源进行统筹管理和服务，并由政府来买单。现阶段城市服务的内容主要包括市政环卫、道路桥梁隧道养护、河道治理、地下管廊维护、政务辅助等项目;今年 1 月十部委联合发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，意在推进

3、物业公司融入基层治理体系，推动城市管理服务向居住社区延伸， 疫情后，物业公司在基层网格化管理中的重要性会进一步加强。住宅业态仍是现阶段物业管理行业的主战场，非住宅业态在近 3 年才逐步成为物业公司差异化竞争的布局方向。从物业行业管理面积的业态构成来看，虽然近年随着非住宅物业的发展，住宅物业面积占比略有下滑，但仍然超过 60%，覆盖面积最大，且约95.5%的物业企业对住宅业态进行了布局，目前住宅物业的竞争更加激烈，服务模式也相对更成熟;布局非住宅板块的物业公司远远少于住宅业态，各细分业态的在管规模与住宅物业相比也有较大差距。非住宅业态可简单分为三大类：1)商办物业：商业中心、写字楼，商办物业市场

4、长期以外资品牌“五大行”为主;国内物管企业在管理精细化和专业化方面，还有待进一步学习;2)公共建筑：学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态，各业态物业服务市场化程度不一，发展步调也存在较大差异，学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头，有较大的整合空间;3)城市(镇)公共空间：城市服务，这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求，门槛相对于其它类型的物业服务更高，是近年来头部物业公司重点布局的方向，目前主要有万科物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余等几家头部企业展开探索。竣工交付周期触发需求向上，2021-2022 年或是竣工大年。疫情后，竣工交付是最确定的回补变量，竣工周期对资本

5、市场的影响已经在房地产产业链上得到反映，物业管理板块是受益方向之一。我们曾于2018 年底提出竣工3 年复苏周期，2019 年下半年以来逻辑开始兑现，但 2020 年竣工受疫情影响低于预期，部分竣工延后到了 2021 年;我们认为3 年竣工周期将拉长为4 年，也即 2021-2022 年仍是竣工大年;2022 年之后，我们认为竣工增速有所回落，但绝对数据或仍将维持高位，这或是短期内支撑物业管理行业增长的主要驱动力之一。行业空间：增量交付叠加存量渗透，未来10 年有望突破5 万亿当前住宅物业存量市场空间已突破万亿，但渗透率有待进一步提高。我国目前城镇化水平为 60.6%，人均住宅建面为 39.8

6、 平，以此为基础推算目前住宅市场的存量面积以及住宅物业的渗透率，目前住宅物业存量市场渗透率仅有 46.5%，而存量市场空间已经突破万亿;假设 2030 年人均住宅建面提升至 45m2/人，城镇化水平达到约 72%，物业费涨幅在近年来每年平均提价约4%的基础上，考虑到新盘物业费定价往往较老盘更高，而我们预计未来竣工交付将高位回落，物业行业每年的增量管理面积中，新盘占比也会随之下降，叠加城镇居民人均可支配收入增速放缓，我们假设物业费年增速约为3.8%，则到 2030 年住宅物业的总市场空间约为5 万亿。城市服务目前仅在极个别城市(区域)试点合作，由物业公司总包多种专项服务，有助于政府降本增效，未来

7、具备较大想象空间。物业公司在城市服务中承接的部分公共管理服务职能，如保安、环卫、绿化、管道清淤等业务，原先是由政府分包给各领域的专业公司，现在物业公司以总包的角色将多种业务打包接手，既能提高政府的运营效率，也有助于明确责任界限，提升管理精细化水平，物业公司在这种合作模式中扮演了政府 “管家”的角色，待当前的合作项目形成标杆效应，更多需求将会释放，有望成为物业行业的新蓝海。竞争格局：大行业小龙头，效应初显资本红利催化，物业行业集中度不断提升。目前国内物业管理行业约有近20 万家企业，行业格局高度分散，从 2018 年起越来越多的物业公司登陆资本市场，手握大量现金的上市公司通过大举收并购快速扩张，

8、2020 年全年物业行业披露的有效收并购事件高达76 起;百强物业企业市场份额从 2018 年开始快速提升，根据中指院数据，截至 2019年，百强物业企业市场份额进一步扩大至 43.6%，低于百强地产企业市占率61.5%的水平(需注意此处百强物业份额为存量市场占有率统计，而百强地产份额是根据当年的销售情况统计的流量市占率)。管理能力分化， 效应初显。政策引导下，行业朝着规范化方向发展，部分国企龙头公司虽然在短期内为合法合规性付出额外成本，但一定程度上可以保障公司最基本的服务能力，并且提高公司的抗风险能力，我们认为这样的成本从长远来看是值得付出的，会倒逼其管理能力的提升，而中长期来看，物业管理行业的竞争最终仍是基于管理红利带来的服务品质和运营效率的提升。另外，2020 年多家物业公司上市，行业标的不再稀缺，也是导致物业板块在下半年从过去的 行情切换进入 行情的重要因素之一。