贝壳研究院&ampamp;空白研究院：第3次大转型：中国住房新十年报告（87页）.pdf

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贝壳研究院&ampamp;空白研究院：第3次大转型：中国住房新十年报告（87页）.pdf

1998 之后到 2018 年的 20 年，是中国住房的第二次大转型，双轨制向市场化转变。市场化是指土地要素市场化、金融市场化。在土地方面，国有土地使用权招拍挂制度建立，这标志着土地要素的市场化完成，激发了土地的资产价值1。在金融方面，住房公积金和商业住房抵押贷款制度建立起来，并通过降低首付比例，延长贷款年限，降低贷款利率促进居民购房 2。至此，土地、金融、房地产三者的正循环关系打通，中国特色的房地产市场建立起来：地方政府是土地的唯一提供者，开发商是住房建设的唯一主体，金融作为加速器，供给端通过土地金融化和开发融资实现大规模建设，需求端通过按揭贷款制度实现资金流循环。2008年全球性金融危机，我国采取了“一揽子”刺激政策，其后的10年，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础;借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大;居民的自住、投资、投机性需求全面释放，住房条件得到极大改善，同时杠杆率也快速上升。总的来说，经过两次大转型，我国建立了以购房为主满足居住需求、地方政府单一主体垄断供地、开发商垄断建房的住房模式。充分利用土地、金融要素红利，解决了我国住房短缺难题，同时也避免了其他国家发生的金融危机、政府债务危机、贫民窟等问题，为全球特别是发展中人口大国探索出一条解决住房问题的中国模式。

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