2021年房地产行业信用风险回顾与未来前景分析报告（17页）.pdf

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1、整体来看，预计 2021 年房企盈利能力和运营效率将稳中略降。竣工进度加快所带来的业绩释放有助于净利润规模的提升，但成本增长对利润形成一定侵蚀;净资产收益率指标在净利润增幅放缓及所有者权益增长显著下，预计将小幅下降，对盈利能力产生不利影响。此外，盈利能力和运营效率在房企间的分化加剧，头部房企基于其在土地获取、融资、销售等资源管控方面的优势，盈利水平及费用控制能力仍将保持在较高水平，竣工节奏较有保障，周转效率较高;部分没有产业及人口支撑三四线城市拿地的中小房企面临较大压力。3.债务负担保障程度“五道红线”“两集中”下，行业融资环境趋紧，房企将借新还旧及加大销售回款力度以降低财务杠杆，债务负担总体

2、稳定2020 年上半年，为应对疫情产生的负面影响，央行在一定程度上释放流动性，同时多地出台相关金融政策帮助房企“渡难关”，房企融资规模增加，债务负担进一步加重;2020年 9 月以来，随着“五道红线”及“两集中”陆续扩大试点范围及落实，房企融资渠道总体收紧，债务规模增速有所放缓，预计 2021 年增速为 7.5%。2021 年，“五道红线”下行业融资环境仍将趋紧，同时房企集中到期债务规模依然较大，房企仍面临一定债务负担。房企间债务负担分化将进一步加剧，其中国有企业债务负担和及偿债能力稳中走强，而民企偿债能力小幅减弱，反映出在目前债务压力较大、融资需求旺盛的背景下，土地储备资源优质、融资能力强的

3、大型房企和国有企业在融资方面优势显著，从偿债指标看，2021 年房企货币资金对其短期有息债务的覆盖程度总体有所上升，2020年疫情影响下，房企销售回款受到一定制约，2021 年随着疫情影响逐步减弱，同时考虑到融资收紧对房企外部融资增速的限制，房企将加大销售回款力度、增加存量货币资金保障，增强对短期有息债务的保障程度。其中国有企业货币资金对短期有息债务覆盖倍数有所增强，但民营企业出现下降，反映出国有企业在疫情过后，凭借其较强的股东背景及融资能力，货币资金获取相对充裕，对短期有息债务的覆盖能力较强;部分融资受限且短债高企的中小房企面临较大偿债压力。资产负债率方面，预计 2021 年房企剔除预收账款的资产负债率1同比略有下降，主要考虑到房企债务负担相对较重，同时政策端对债券发行用途进行严格限制，融资更多用于借新还旧，融资环境的收紧将迫使房企减少拿地支出、加大销售回款，同时增强预收账款规模。国有房企债务安全性相对较高，融资渠道总体仍较为通畅，或将导致剔除预收账款的资产负债率水平小幅提升。具体企业看，近年重庆龙湖、万科和保利发展等大型房企剔除预收账款的资产负债率呈下降趋势，且凭借其在土地储备、土地获取以及融资等方面的优势，业务扩张依然不慢;爱普地产、香江控股等小型房企剔除预收账款的资产负债率有所下降，主要受行业调控政策、融资环境及偏好影响，流动性及业绩压力开始显现。

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