2021年建筑装饰行业基建REITs上市分析报告（97页）.pdf

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项目现金流主要来源为租金收入。其租金收入基于市场化定价，并在与租赁用户签订的租赁合同中有明确约束。项目的租赁业务主要面向优质企业，收取持续、稳定的租金，不依赖第三方补贴等非经常性收入。租金收入近3 年来较为稳定，来源合理合规，现金流具有公允性。项目无关联租户。资产关联交易主要包括资产管理服务、物业管理服务和往来款：(1)资产管理服务：中京电子 2017 年与光控安石和集信物业签约、2019年与光全投资签约，由后者提供资产管理等服务，支付资产管理费，该交易将于基金成立之前终止。(2)物业管理服务：中京电子与光控第一太平物管公签约，后者系原始权益人实控人子公司。物业服务费收取依据具有合理性和公允性。(3)往来款：截止 2020 年底中京电子与股东安恬投资往来款共计1.55 亿元。4）所在城市经济发达，所在片区为产业园专业标杆：（1）资产所在的上海市，2020 年实现GDP 为3.87 万亿元，增长 1.7%，为我国经济最发达地区之一，基础设施完善，于2020 年3 月发布了60 平方公里产业新空间，并推介26 个特色产业园区(总面积近110 平方公里)。(2)资产所处的张江科学城，成立于1992 年，是国家级重点高新技术开发区，2020 年经济总量占上海全市近7%。张江科学城已形成众多优势产业和重点园区，重点园区包括张江药谷、浦东软件园、张江集电港等。

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