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建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之六：日本J~REITs发展历程对我国的借鉴意义-210719（37页）.pdf

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编号：45818

2021-07-20

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1、ARES 日本不动产指数(“AJPI”)是根据核心房地产基金拥有的整体创收性房地产（主要为机构投资者）计算得出的指数。不动产指数是基于外部评估价值的变化，根据经营活动产生的实际净运营收入数据和资本增值数据计算出的加权平均指数。AJPI 季度收益指数是根据每季度 AJPI 的变化率24计算的得出的。AJPI 季度收益指数包括 AJPI 季度收入收益、AJPI 季度资本收益和 AJPI 季度总收益指数，它们分别表示为相关季度的非年度收益。在这三个 AJPI 季度收益指数中，AJPI季度收入收益和 AJPI 季度资本收益通过计算获得 AJPI 的季度变化率。同时，AJPI 季度总收益被定义为 AJP

2、I 季度收入收益和 AJPI 季度资本收益之和。因为AJPI 季度资本收益的变化率基本稳定，所以 AJPI 季度总收益变化率曲线走势与AJPI 季度收入收益变化率基本同步。受益于日本 J-REITs 市场的迅速发展，各种新品类的 REITs 不断上市，J-REITs市值迅速增加，AJPI 季度在 20052007 年间收入收益变化率持续处于高位。之后受金融危机的影响，20082012 年季度收入收益变化率大幅下跌至负值区间，2009 年起跌幅逐渐收窄，这可能与 2009 年政府为稳定市场成立的不动产市场安定基金有关，其帮助弱化了金融危机的影响。2014 年起，由于日本政府设立了 NISA，在一

3、定程度上拉动了个人投资行为，同时政府养老金投资基金也开始投资 J-REITs，接着日本央行也为刺激市场推行了负利率政策，金融危机对 AJPI 季度收益指数的影响有了明显好转，AJPI 季度收益变化率持续提升，AJPI 季度总收益变化率也逐渐增至 2%以上。TSEREIT指数月度波动率的走势和幅度均接近日经平均股价指数的月度波动率，近 20 年来处于相对平稳状态。东证 REIT 指数在 20062007 年间表现较好，达2500 点左右；2008 年受到全球金融危机的冲击后东证 REIT 指数和日本不动产总收益指数都有较大幅度的下滑，之后缓慢回升。TSEREIT 指数月度波动率的走势和幅度均接近

4、日经平均股价指数的月度波动率，近 20 年来处于相对平稳状态（仅在 2008 年金融危机和 2020 年新冠疫情时有短期较大波动），表明 J-REITs是一种低风险的稳定投资项目。20 年来 J-REITs 收益率一直高于日本政府债券以及东京证券交易所市场一部股票收益率，基本维持在 3%-6%的水平。在 J-REITs 市场开放初期，J-REITs 的年股息收益率超过 5；之后随着投资单位价格的上涨，到 2007 年末，收益率下降到不足 3，约比当时的日本 10 年期政府债券收益率（每年略低于 2，约为 1.7）高出 1 个百分点，高于在东京证券交易所市场一部上市的派息公司的平均收益率。J-REITs 的年股息收益率偶尔波动较大，如在全球金融危机期间，由于投资单位价格的下跌，该收益率一度超过 8%。自 2013 年以来，J-REITs收益率基本稳定在 3-4%的水平，与政府债券收益率之差也相对稳定。J-REITs 的高收益源于其节税效应。J-REITs 可以通过从应纳税所得额中扣除分配额来避免所得税只要它们满足分配 90或更高的可分配收入并将最大单位持有人的投资单位持股比例设为 50或更少。这使得 J-REITs 的投资者实际上可以从其投资中获得收入而无需缴纳所得税，享受 J-REITs 高于股票的回报率。