中国银行研究院：上半年我国房地产市场运行回顾与下半年展望（12页）.pdf

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中国银行研究院：上半年我国房地产市场运行回顾与下半年展望（12页）.pdf

1、一方面，目前我国房地产市场需求仍然存在。一是以人为核心的新型城镇化持续推进。过去十年我国城镇化率年均提高 1.4 个百分点，2020 年我国城镇化率为 63.9%，仍处于城镇化发展阶段。未来随着户籍制度改革、农业转移人口市民化配套政策体系的完善，城镇化率预计仍将有年均 1 个百分点的增长，意味着每年将有约 1400 万农村人口进入城镇，带动相关住房需求。同时，目前随着交通便利化程度上升、小孩上学、公共服务保障等原因，越来越多的农民工从回乡建房转为返乡购房，这也拉动了三、四线城市房地产市场需求。贝壳研究院发布的2021 返乡置业报告显示，44.8%受访者有返乡置业打算。二是城市群、城市圈等加快发

2、展，流动人口规模增加，其中城市之间的流动也不断增加。长三角、珠三角、成渝等主要城市群人口集聚增多，其中的重点城市、卫星城市人才吸引力增加，这会带来新的住房需求。三是改善性住房需求增加。我国 35-60 岁人口比重仍在上升，根据联合国数据，2020 年约为 37.4%，2025 年将上升至 38.5%，这部分人群收入总体稳定，对于居住条件和住房品质要求提升，住房改善性需求和能力提高。此外，疫情后，随着经济恢复和居民收入提升，叠加房企融资渠道收紧下企业促销力度增加，居民购房意愿或将逐步释放，房地产市场需求仍有支撑。另一方面，居民购房意愿释放将受调控政策限制。一是限购政策进一步加强。尤其是对于房价上

3、涨过快的一、二线城市，今年以来北京、上海、深圳、广州、杭州、合肥、成都、东莞等城市进一步提高限购、房屋买卖门槛，通过建立成交参考价格发布机制、加强销售价格指导等方式引导稳定市场预期。二是加强资金监管，严查购房资金来源，加大对银行资金违规流入土地和房地产市场的处罚。同时，从各家银行房地产贷款占比情况看，个别银行个人住房贷款占比高于监管规定上限，大部分银行在监管上限之下，个人住房贷款的发放预计影响有限，但考虑到与房地产相关的融资环境总体趋紧、融资成本趋于上升，居民通过贷款加杠杆的行为仍会受到一定影响。2021 年一季度个人住房贷款余额增速为 14.5%，较上年同期降低 1.4 个百分点，居民部门杠

4、杆率为 62.1%，较 2020 年年末降低 0.1 个百分点。总体预计商品房销售面积将继续逐步放缓，但幅度或有限，其中调控政策收紧的一、二线城市房地产销售放缓幅度将更大。资金是影响房地产投资的主要因素，其主要受“三道红线”政策影响，从资产排名前 20 的房企数据看，虽然今年一季度末不少企业指标情况有所改善，但其达标情况变化不大，大部分企业踩中一条红线，资产负债率大于 70%，这将影响企业有息负债规模的增长。中小型房企面临的资金压力相对更大。在外部融资渠道收紧的情况下，今年以来房屋新开工面积、购置土地面积增速均逐步放缓，两年平均增速为负，预计房企将继续加大力度促销，促进销售回款的增长。但考虑到下半年销售增速仍将回落，销售回款的增速将随之放缓，房地产开发投资增速加快动力不足，预计房地产开发投资月度增速将逐步回落，月度增速或将保持在平均 10%左右。

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