1、我国主要房企系商业物业标的当前多数主流房企均已入局商业地产，项目拓展情况来看，国内主要商企发展方向大致分为:1.以万达(早期)、新城等为代表的拓展派，特点为产品线项目体量接近，招商流程、品牌组合等相对标准化，易大规模复制;2.以华润、龙湖等为代表的标杆派，特点为打造较大体量的区域标杆产品继而进行品牌复制;3.以万科等为代表的商住联动派，通过住宅稳定客流促进商铺销售，同时反哺住宅销售价格。预期随着我国 REITs 市场建设的探索与完善，未来公募 REITs 试点或有望于商业地产领域做一定尝试，下文将分析国内商业资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的，帮助投资者更好地了解商业地产市场。龙
2、湖集团(0960.HK)_天街作为中国内地最早一批商业地产开发运营商，龙湖于 2000 年成立商业管理部，同年拿下重庆客车修理厂地块，并于 2003 年开发出公司首个商业项目重庆北城天街。2011 年，龙湖确定“持商业”战略进而开启全国化布局，并以年销售回款的 10%作为持有型商业物业投资上限。2016 年起龙湖不断对商业发展目标加码;2021 年 3 月，龙湖商业板块宣布全面启动轻资产模式。2011 年起龙湖开启全国化布局，2015 年前后每年开业项目约 3-5 个，近两年提速到每年开业 10 个项目左右。2020 年在疫情强烈冲击下，龙湖商业板块完成预定开业计划：新开商场 10 座，开业总
3、建面 104 万平，年末整体出租率达 96.9%。截至 2021 年 6 月底，龙湖于全国开业商场数达 54 座，累计开业总建面 547 万平;业务布局全国 27 城，覆盖华西、华东、环渤海、华南、华中五大区域，在手项目突破百个。从布局理念来看，龙湖商业板块坚持一二线网格化布局策略，除却大本营西南片区外极少布局城市核心商圈。主要原因为：1.顶级商圈培育成本较高，此外高端客群的稀缺性致核心城市顶端购物中心已相对饱和;2.于国内一二线城市人口不断外溢、新城区逐渐崛起的背景下，龙湖项目选址多为核心城市中重要轨道交通节点(TOD 模式)，通过依托公共交通进行网格化布局，对标刚需高频人群。截至 2021 年 6 月底，龙湖已进入 27 个有地铁规划批准的城市(总计 44 个)，并于其中 14 城开业。此外，近两年龙湖先后开发出成都一环内首个双地铁 TOD项目成都上城天街及全国首个商圈高铁 TOD 项目重庆金沙天街。针对不同区域及客群需求，龙湖商业板块先后推出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线。其中，天街为龙湖首要拓展方向，辅以星悦荟及家悦荟优势互补。截至 2021 年6 月底，龙湖已开业天街 45 座、星悦荟 8 座、家悦荟 1 座。
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