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1、中国商业地产 大宗交易市场报告 2016-2017 CHAPTER CHAPTER 01 02 经济概览 / P4 / 第一章 第二章 全国商业地产 大宗交易总览 / P8 / 1?1?/ P5 / 1?2?/ P7 / 2?1?/ P9 / 2?2?/ P10 / 2?/ P11 / 2?/ P12 / 2? ?/ P13 / CHAPTER 03 第三章 一线城市详解 / P14 / CHAPTER 04 中国对外投资概述 / P28 / ?1?/ P15 / ?1?1 主要投资特点 ?1?2 2016 投资热点回顾 ?1? 2017 趋势分析及展望 ?2?/ P18 / ?2?1 主要投
2、资特点 ?2?2 2016 投资热点回顾 ?2? 2017 趋势分析及展望 ?/ P22 / ?1 主要投资特点 ?2 2016 投资热点回顾 ? 2017 趋势分析及展望 ?/ P25 / ?1 主要投资特点 ?2 2016 投资热点回顾 ? 2017 趋势分析及展望 第四章 ? / P31 / ? ?/ P32 / 北京 / 上海 / 广州 / 深圳 ? ?/ P36 / ? ?/ P38 / 第一章 经济概览 CHAPTER 01 经济概览 4 | 戴德梁行 CUSHMAN 商铺平均租 金 7.35,出租率 89.5%;综合平均租金为 8.20,总 体出租率 96.5% (2016 年四
3、月) 主要租户 本物业于 2010 年翻新改造,目前出租率 96.5%,逾 67个优质租户进驻, 其中知名企业包括大都会保险、 H&M 等 ? 目前租金为 9.5 元左右,空置率约为 12%,附近写 字楼包括仙乐斯、廖创兴等。 南京西路人民广场区域地处上海市正中心位置,为 传统商务区 南京西路人民广场区域作为上海市传统核心 CBD, 甲级写字楼集聚, 高端零售商铺、 高星级酒店云集。 本物业为地铁物业,为罕见 1/2/8 三条黄金地铁线 的交汇处。 ? V-Capital 万丈资本 万丈资本为私人股份有限公司,是万科集团全资直属的 存量资产管理平台,该平台凭借金融与投资业务,盘活 存量物业以实
4、现资产增值。 专注改造城市存量资产的,依托万科的平台优质的品牌 形象、雄厚的资金实力、成熟的资产管理能力。 ? 凯雷基金(Carlyle) 美国凯雷投资集团(又译为卡莱尔集团,以下简称凯雷 集团)成立于 1987 年,公司总部设在华盛顿,有“总统 俱乐部”之称,拥有深厚的政治资源,截至 2012 年 6 月 30 日,管理资本规模约达 1560 亿美元, 是全球最大的 私人股权投资基金之一。 ? 从上海的土地资源方面来看,上海土地未来供应较为紧 缺,尤其是核心地区的土地资源更是稀缺,因此核心区 写字楼将持续受到投资者追捧。 从投资物业类型来看, 写字楼市场由于其投资回报率高、 收益稳定,将继续
5、成为上海投资市场的热点。 房地产企业与金融界深度合作,共担风险和收益。结合 金融基金实现轻资产化管理;运用房地产企业专业资产 管理和运营能力,深度开发和挖掘商业项目,在退出时 寻求可观的项目回报。这样的合作模式目前还正处在初 期阶段,相信今后的大宗物业交易市场上会更为常见。 透过上海的城市规划政策与上海的土地资源情况来看, 据上海 2040 城市总体规划,优化城市布局,倒逼结构转 型将是上海房地产投资市场的未来方向。受政策以及上 海核心地区用地紧缺的影响,存量资产改造升级将成为 未来一段时期内上海投资发展的主要形式。 ? CUSHMAN & WAKEFIELD ? ? ? 广州市荔湾区黄沙大道
6、 8 号 ? 荔湾 ? 购物中心 ? 88,727 sq m ? 2011 ? ? ? 40.65 亿 / 约 45,800 元 / 平方米 ? 约 29,000 元 / 平方米 ? 空置率 3.0% 租金 约 300 元人民币 / 平方米 / 月(含增值税) 主要租户 优衣库、H&M、迪卡侬、百佳超市、UA 影院等 ? 荔湾商圈位于广州西部的核心城区,是广府文化的中 心区域之一。该区居民众多,消费能力强,零售业态 多为街铺、底商,优质购物中心较少。商圈辐射范围 可达临近的佛山及海珠等周边区域。 ? 领展房地产基金 领展房地产基金是首家香港上市及以市值计现时亚洲 地区最大型房地产投资信托基金,
7、亦是全球以零售为 主最大的房地产投资信托基金之一。领展物业组合遍及香 港及中国大陆。西城都荟是领展在广州市场持有的第一个 物业项目,也是领展于内地一线城市的第三个收购项目。 2015 年 3 月和 7 月,领展曾出手 25 亿和 66.86 亿元分别 收购北京欧美汇购物中心和上海企业天地 1 号及 2 号。 ? 基汇资本及摩根士丹利房地产基金 基汇资本及摩根士丹利组成的财团于 2013 年从和记黄埔 手中以约 26 亿人民币的价格收购了西城都荟。收购该项目 时项目空置率约 34%。基汇资本 - 摩根士丹利财团随即对 西城都荟进行了改造,对项目进行了重新定位,调整项目 业态、租户结构及品牌,并通
8、过一系列硬件升级和物业改 造提升了项目的整体购物环境。四年内,西城都荟的租金 获得了大幅提升,2017 年出售给领展基金时空置率大幅降 低至3%, 而售价则显著攀升超过56%至近41亿元人民币。 ? 广州核心区域可售优质零售物业稀缺,导致该类物业成为 大宗物业投资的首选之一。核心区域优质零售物业大多交 通便利、辐射人群广、物业自身条件较好,大型基金等投 资机构买入项目后,通常通过专业化操作对项目进行改造 升级,如公共区域装修、租户的调整,甚至是物业格局和 机电的改造等,促进了项目整体收益的大幅提升。同时, 核心区域的优质物业往往具有较好的租金成长空间及稳定 的投资回报率,成为投资者考虑的重要因
9、素。受到核心区 域优质零售物业供应有限的影响,该区域内的旧有商业项 目的改造升级日渐受投资者的关注。 CUSHMAN & WAKEFIELD ? ? ? ? ? ? ? ? ? 深圳市福田区滨河大道 9289 号 ? 项目自带约 9 万平米商业,周边商业有金 谷国际商业广场、丰盛町商业步行街、上沙商业 中心三个大型商场、岁宝百货。 ? 甲级写字楼 ? 146714.25 平米 ? 136996 平米 ? 2383.42 平米 ? 2015-04-01 ? ? ?2016 ? ? ? RMB2 亿 /RMB83,895/ 平米 ? 空置率: 50% 租金: 225RMB/m2 主要租户 前海红杉
10、资本管理(深圳)有限公司;华夏人寿、国 邦集团、瀚康集团、中铁国恒、深圳市丹尔斯顿实业 有限公司、深圳市飞亚达贸易有限公司、深圳市汇丰 大通基金管理有限公司等 ? 福田 CBD 2017 Q1 空置率为 8.88%,平均租金为 305.97 RMB/ 平米 / 月。该物业处于福田 CBD 中西 片区。 由于西片区城中村较为集中且新项目较少,加上 位于 7 号地铁沿线上,是罕见的同时享受湾区及中心资 源的超甲级写字楼。 ? 中国铁建 国企、中国最大工程承包商、中国最大海外工程承包商; 深圳香环立交桥、深圳地铁、在前海成立中铁建南方建 设投资有限公司 ? 京基集团 涉足房地产开发、酒店和餐饮;大梅
11、沙京基喜来登、京 基百纳、KKmall、京基瑞吉、京基 100、 KKone、京基 物管 ? 由于深圳土地的稀缺性以及在核心区域拿地难度日益加 大,购买整栋或整层办公室作为总部自用的交易日趋活 跃。目前,市场上可供整栋 / 整层出售的写字楼物业较 为有限,优质 ( 此综合体写字楼能为客户提供全方位、 多业态的优质综合服务能力 ) 写字楼的投资有长期的稳 定的租金回报,加上物业的稳健增值,企业可用此投资 方式规避风险,既能自用享受优质的物业,同时也能享 受资产增值的收益。 36 | 戴德梁行 CUSHMAN & WAKEFIELD (接后表) 北京大宗交易排名 物业名总价 ( 亿 / 元 )物业
12、类型买家卖家 2016 年 Top 10 融新科技中心51.3 写字楼东久中国山西潞安集团和湖南湘电集团 中央公园广场36.9 写字楼 + 零售华夏人寿骏豪集团 恒基中心30.0零售中菊集团恒基兆业 世茂工三29.7 零售乐视世茂股份 首创丽泽 #2 楼28.6 写字楼ICBC首创集团 太阳宫百盛23.2 零售中融长河太平洋百盛 开元名都18.95写字楼中融长河开元集团 东旭国际中心18写字楼内蒙古亿利东旭集团 石景山绿地环球文化 金融城 17.13写字楼天安寿险绿地集团 世界侨商中心16.8写字楼华夏人寿富华铂荣 2017 一季度 首创中环假日酒店29.22酒店 + 写字楼东旭蓝天公司 首创
13、置业 & 北京中环鑫荣酒店管理公司 淘汇新天 SPOT23零售内资机构南丰 迦南大厦 B 座6.58服务式公寓奥园东方天同 上海大宗交易排名 物业名总价 ( 亿 / 元 )物业类型买家卖家 2016 年 Top 10 世纪汇广场200写字楼中国人寿长江实业 上海大悦城 49% 股权76.99商业中国人寿中粮 上海航运服务中心 星外滩 1 号楼 52.89写字楼国家开发银行投资公司方兴地产 金桥商业广场43.20商业崇邦吉宝置业中国 新兴商务广场36.00 商业、办公 酒 店 光大安石星光耀 SOHO 世纪广场32.97写字楼国华人寿SOHO 中国 绿地星光耀广场商业32.00商业光大安石星光耀
14、 城开中心 69.3% 股权30.82写字楼中庚地产上实城开 东樱花苑27.41服务式公寓城利安祖高顿 长风景畔广场24.00商业中粮高福诺 2017 一季度 永银广场32.5写字楼中融国富丰树 渔人码头18.06商场阳光城 上海水产 ( 集团 )、弘实置业、 上海国有资产经营有限公司 东海商业中心 70% 股权17.00写字楼工银国际远洋商业 附录 B 中国一线城市大宗交易表 CUSHMAN & WAKEFIELD 戴德梁行 | 37 广州大宗交易排名 物业名总价 ( 亿 / 元 )物业类型买家卖家 2016 年 Top 10 峻林大厦14.71写字楼天安人寿保险新鸿基 天盈广场部分楼层12
15、 亿写字楼哥弟女装广州富景地产公司 伟腾大厦东塔9.19写字楼星辉娱乐广州伟腾 保利克洛维 10 层8.25 写字楼华夏保险保利地产 天盈广场部分楼层7.36写字楼N/A广州富景地产公司 中铁诺德中心部分楼层2.57写字楼携程广州中铁诺德投资公司 天伦花园底商2.1零售共青城安建投资中心新天地产集团 天盈广场部分楼层1.47写字楼某广州鞋企广州富景地产 天盈广场部分楼层1.1写字楼某广东药企广州富景地产 星汇云锦底商1.01零售某大客户投资越秀集团 2017 一季度 西城都荟40.65 零售领展房地产投资信托基金 基汇资本 & 摩根士丹利房地产基金 富力盈信大楼 (2-3 层 310 室) 9
16、.18零售德普科技保利地产 保利金融大都会东塔 (12,14,17-23 层) 8.34写字楼37 互娱保利地产 碧桂园凤凰城(201 室)3.88零售unknown碧桂园 天汇广场(4801 室)3.5写字楼unknown富力地产 盘福路2.29零售凯华集团个人 中港汇大厦13.63写字楼贝莱德集团沪港联合 宝龙大厦13.20写字楼腾飞Aew 深圳大宗交易排名 物业名总价 ( 亿 / 元 )物业类型买家卖家 2016 年 Top 10 中洲大厦18写字楼华夏银行中洲集团 深业上城产业研发大厦16.78写字楼中国太平洋人寿保险深业地产有限公司 深业中城11.68写字楼深圳国际控股有限公司深圳市
17、农科集团 招商中环10.16写字楼浦发银行招商房地产有限公司 皇庭中心10写字楼前海人寿皇庭集团 祥祺鹏大厦10写字楼深圳市泰德邦投资有限公司祥祺集团 方大城8写字楼洪涛股份方大集团股份有限公司 深业上城产业研发大厦6.71写字楼中国太平洋财产保险深业地产有限公司 (接后表) (接前表) 38 | 戴德梁行 CUSHMAN & WAKEFIELD 2016 中国海外投资大宗交易排名 Top10 物业名总价 ( 亿 / 元 )物业类型买家卖家 策略酒店6,500酒店安邦保险集团长江实业 喜达屋酒店组合2,000酒店中国人寿等财团喜达屋集团 首尔国际金融中心1,759综合体 中 国 投 资 公 司
18、 (CIC) 联 合 Brookfield Asset Management 复星集团 PaineWebber 大厦1,650写字楼中国人寿联合 RXR方兴地产 美国万通大厦1,606写字楼恒大地产集团吉宝置业中国 大新金融中心1,285写字楼中国光大集团崇邦 Salesforce 大厦 1,150 (49% 股份 ) 写字楼香港金融管理局 亿万豪剑桥公司 新九龙内地段 6565 号1,140开发用地海航集团香港地政总署 麦格尔 - 希尔大厦 1,030 (45% 股份 ) 写字楼中国投资有限责任公司 加拿大退休金计划投资委员会 (CPPIB) Bentall Centre Tower 四 栋
19、写字楼 1,000写字楼安邦保险集团亿万豪剑桥公司 世贸前海中心一期5.87零售世茂集团 茜坑工业园2.38工业伟禄集团个人 2017 一季度 鸿兴印刷厂10工业龙光地产鸿兴印刷集团有限公司 峰荟时代科技中心9.85 写字楼 / 零售 / 工业 中国奥园地产中南华利 & 深圳秋铭 某厂房4.13工业私人投资Unknown 大益广场2.2零售中国北大荒个人 2017 一季度中国海外投资大宗交易排名 Top5 物业名总价 ( 亿 / 元 )物业类型买家卖家 利南道鸭脷洲内地段 第 136 号 2,172开发用地龙光地产 , 合景泰富地产控股香港地政总署 利德贺大厦1,420写字楼中渝置地英国土地局
20、 jv 牛津物业集团 新九龙内地段 第 6563 号地块 959开发用地香港国际建投 (HNA 子公司 )香港地政总署 新九龙内地段 第 6564 号地块 712开发用地香港国际建投 (HNA 子公司 )香港地政总署 One Kingdom Street361写字楼中渝置地TH Real Estate (接前表) *研究范围* 除文中说明外,所有中国大宗交易数据均为戴德梁行内部采集数据,以商业地产为主且大于 1000 万美金的大宗交易(不包括土地 交易)。采集标准为已交割付款并可公开交易。 附录 C 中国海外投资大宗交易表 数据来源:Real Capital Analytics, 戴德梁行研究
21、部 数据来源:Real Capital Analytics, 戴德梁行研究部 ? 环球董事 大中华区投资及顾问服务部主管 ? 大中华区副总裁 北中国董事总经理 ? 中国区投资及顾问服务部 董事总经理 ? 中国区投资及顾问服务部董事总经理 ? 华北区投资及顾问服务部主管 BUSINESS CONTACTS 业? ? 戴德梁行是全球领先的房地产服务商,致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球 70 多个国家 , 拥有 45,000 名员工,在大中 华区设有 20 家分公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户和投资者创造更大价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商 之
22、一,年营业收入达 60 亿美元,核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务 (C&W Services)、全球企业服务、投资及资产管理 (DTZ Investors)、项目管理、租户代表以及估价及顾问服务。2017 年是 Cushman & Wakefield 品牌创立 100 周年,标志着我们将理念付诸行动已持续 整整百年。更多详情,请浏览 , 或关注我们的微信(戴德梁行)。 ? 本报告刊载的一切资料及数据,虽力求精确,但仅作参考之用,并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息, 尽管戴德梁行相信其可靠性,但该等信息并未经戴德梁行核实,因此戴德梁行不能担保
23、其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性, 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保,也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考,并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权,未经许可,不得转载。 戴德梁行 2017 年 ? ? 华南及华西区 研究部主管 ? 大中华区 租户研究及华东区研究部主管 ? 大中华区 预测及资本市场研究主管 ? 大中华区 预测及资本市场研究主管 ? 北中国区 研究部主管 ? 华中区 研究部主管 ? 大中华区 研究部董事总经理 为更好的服务客户,戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓 越中心” , 如资本市场, 工业物流, 零售商业等等。 本次 “2016 - 2017 中国商业地产大宗交易市场报告”由陈妍斐领导的“资 本市场研究卓越中心”研究团队出版。如对戴德梁行大中华 区资本市场研究有任何问题,请联系: