物管行业专题研究：意料之外的调整预期之中的提升-210923（15页）.pdf

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物管行业专题研究：意料之外的调整预期之中的提升-210923（15页）.pdf

1、我们相信，地产民企的融资成本上升，中小物业管理公司上市估值的下降，都会客观上推动物业管理公司收并购标的不断增加。物业管理公司的价值在规模经济之下的效率提升和增值服务，在平台成长性，不在物业管理权。所以我们认为，未来并购方面的供给会越来越多。同时，我们认为物管企业的资金充裕程度是下降的。物业管理板块账面货币资金开始下降，未来处置物业管理权的现金流入可能不及现在。近期，上海精细化办发布关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见，良好了物管企业的工作目标，鼓励行业按质论价、质价相符、优质优价。信用重构既是风险，也是机遇。我们认为，从信用风险暴露到信用风险传染，再到信用风险

2、停止扩散，企业恢复正常的生产经营，确实存在不同的大类资产，值得投资者关注。现阶段，行业仍然处于信用风险暴露的阶段。这一阶段，低估值、高信用的地产公司，则不仅具备短期经营的高确定性，受益于土地市场竞争消退，也长期受益于行业格局的变化预期。这个阶段，由于担心持有物业管理公司大量股权的地产产业资本处置股权，担心交付不确定性，物业管理板块调整不小。当然，受预收款问题困扰的地产上下游产业，信用风险面临传染压力的地产债，也出现持续调整。一旦外力干预开始，信用风险停止扩散(目前看很可能是按揭贷款投放，稳预期支持刚需发力，但也可能是其他手段)，届时我们认为市场较好的股票投资选择，并不是低信用的地产股，而是被严重低估的物业管理公司，尤其是下跌幅度明显的民营物业管理公司。这是因为，届时只要不出现房价的全面快速上涨(目前看不可能)，民营地产公司仍然会受到盈利能力的困扰，盈利预测仍然可能会不达预期，但物业管理公司则将摆脱地产产业资本被迫清算股权的风险，交付预期也将更加明朗。当然，届时地产的部分信用债也会有快速修复。我们认为，第一个阶段的地产股投资无法泛化到整个地产开发板块(因为主要投资故事的产业竞争格局变化)，第二个阶段的物业管理板块投资催化剂是外力支持购房刚需，稳住地产产业的信用和现金流在此之前也值得进行长线价值投资布局。地产行业的信用风险仍在发酵，物业管理公司股东被迫处置股权的担心仍然存在。

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