1、 证券研究报告 金地集团金地集团（600383600383） 公司研究/深度报告 主要观点： 行稳致远行稳致远、厚积薄发厚积薄发，而立之年恰逢“新”机遇，而立之年恰逢“新”机遇 2016 年之前，公司在行业市场波动与自身战略调整的双重影响下，扩张力 度偏保守，更多篇幅在于探索适合自身发展的路径。2016 年后，在重点布 局城市复苏的基础上，公司抓住“新”机遇，投资、经营转向积极。2019 年在行业销售承压的情况下， 公司实现逆势高增， 彰显老牌房企稳健经营、 无谓周期的风采。 土储土储充裕充裕且布局合理且布局合理，有选择有选择下沉下沉丰盈丰盈区域区域架构架构 2017-2019 年，公司新增土

2、储建面均高于同期销售面积，且土地投资总额占 同期销售金额的比重维持在55%以上， 土地投资较为积极。 截至2019年末， 公司总土地储备规模达5233万平方米， 可满足未来3年的发展需求。 其中， 一二线城市占比约 75%；传统三大都市圈合计占比超五成。公司近几年下 沉城市多为主要都市圈内核心城市周边卫星城，市场基础良好，且有望享 受区域协同发展带来一二线需求外溢的红利。 充裕且布局合理的土地储备， 助力公司销售规模稳步提升。 城市深耕城市深耕、垂直增长是公司、垂直增长是公司销售稳增的销售稳增的内核动力内核动力 2016 年， 公司以 1006 亿元的销售规模跨过千亿门槛， 同比大幅增长 63

3、%。 2019 年，公司累计实现销售面积 1079 万平方米，同比增长 22.9%；实现销 售金额 2106 亿元，同比增长 29.7%，逆势高增。2015-2019 年销售金额、 销售面积复合增速分别为 36%和 25%。值得注意的是，公司深耕城市单城 销售金额从 2014 年的 22.9 亿元大幅提升至 2019 年的 52.3 亿元。 期间随着 2016 年扩张转向积极，深耕城市的表现依然超过平均水平，印证公司销售 规模提升并非单纯依靠布局横向铺开扩张，而是源自城市“精准定位+增强 渗透率”的垂直增长。 财务财务稳健，成本管控能力稳健，成本管控能力突出，突出，低杠杆低杠杆蓄力蓄力更多成长

4、空间更多成长空间 公司一直秉承稳健发展的理念。 近几年， 土地投资力度有所增加， 带动 2019 年净负债率提升至 58%，但依然处于行业较低位置。截至 2019 年末，公司 货币资金规模达 451.4 亿元，综合融资成本 4.99%且融资渠道畅通。公司有 望凭借低杠杆、 低成本、 渠道畅通且债务结构合理等优势， 在未来适应市场 变化及自身发展需求等方面拥有更大的财务调整空间。 持续探索多元化持续探索多元化地产新业务地产新业务，提升主业附加值，提升主业附加值 （1）商业地产及产业园区：截至 2019 年底，金地商置在北京、上海、深 圳、南京等地运营和在建商业综合体项目 29 个，物业形态覆盖超

5、甲级写 字楼、大型 Mall、星级酒店、城市公寓等，总建筑面积近 280 万平方米； （2）房地产金融：公司早在 2006 年开始房地产金融领域的探索，成立了 专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。截至 2017 年 12 月，人民币及美元资产管理规模合计达到 341 亿元。 （3）金地物 三十余载耕耘，稳健发展逢春三十余载耕耘，稳健发展逢春 投资投资评级：评级：增持增持（首次首次） 报告报告日期日期： 2020-07-13 收盘价 （元） 15.26 近 12 个月最高/最低 17.43/11.23 总股本（百万股） 4515 流通股本（百万股） 4163 流通股比例（%） 9

6、2.20 总市值（亿元） 689 流通市值（亿元) 635 公司价格与沪深公司价格与沪深 300300 走势比较走势比较 分析师：分析师：邹坤邹坤 执业证书号：S00 邮箱： 研究助理研究助理：王洪岩王洪岩 执业证书号：S00 邮箱： -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 金地集团沪深300 金地集团金地集团（6 60038300383） 2 / 38 证券研究报告 业：截至 2019 年末，金地物业合同管理面积突破 2.1 亿平方米，同比增长 40%。服务已遍及全国 160 座城市。 投资建议投资建议 公

7、司始终坚持深耕一二线核心城市及主要都市圈内具备升值潜力的强三线。 2016 年以前， 公司受外部环境变化及内部战略调整等因素的影响， 增速放缓。 2016 年后，公司在重点布局城市复苏的基础上，拿地态度转向积极、销售重 回快车道。 公司土地储备充裕且布局合理， 助力未来销售规模稳步提升。 当前 整体流动性较为宽松，但行业资金面依然呈现松中有紧的局面。公司有望凭 借通畅且多元化的融资渠道、 较低的借贷成本、 较优的杠杆水平， 在未来发展 过程中具备更多的主动性，为持续发展释放更多空间。我们预计公司 2020- 2022 年 EPS 分别为 2.63、3.09、3.62 元/股，对应当前股价 PE

8、 分别为 5.80、 4.94、4.21 倍。首次覆盖，给予“增持”评级。 Table_ProfitDetail 重要财务指标重要财务指标 单位单位: :百万元百万元 主要财务指标主要财务指标 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入 63420 79135 96545 115536 收入同比(%) 25% 25% 22% 20% 归属母公司净利润 10075 11869 13952 16362 净利润同比(%) 24% 18% 18% 17% 毛利率(%) 40.82% 39.53% 38.54% 37.85% ROE(%) 19% 18% 17% 17% 每股收益(元) 2.

9、23 2.63 3.09 3.62 P/E 6.50 5.80 4.94 4.21 P/B 1.21 1.04 0.86 0.72 资料来源：wind，华安证券研究所 nMrOnNtMqPtRxPsNsOrOnOaQcM8OmOpPtRnNfQrRsNeRqRrN6MrQrRMYmOpPuOqQtM 金地集团金地集团（6 60038300383） 3 / 38 证券研究报告 正文正文目录目录 1 1 公司概况：行稳致远，赋能美好生活公司概况：行稳致远，赋能美好生活 . 6 1.1 发展历程 . 6 1.2 股权结构 . 7 2 2 深耕核心都市圈，增速重回快车道深耕核心都市圈，增速重回快车道

10、. 11 2.1 销售：开发提效、规模稳增，加强城市渗透率 . 11 2.2 拿地：保守转积极，能级下沉构建纵深和梯度布局 . 14 2.3 土储：存量丰厚，布局合理 . 19 2.4 产品：九大系列需求定位全覆盖 . 20 3 3 产业链纵横构建，主营与多元协同创新产业链纵横构建，主营与多元协同创新 . 21 3.1 金地商置：专业的商业开发及运营商 . 21 3.2 稳盛投资：专业的房地产基金管理平台 . 25 3.3 金地物业：规模稳增、为主业贡献附加值 . 27 4 4 融资渠道畅通，财务结构稳健融资渠道畅通，财务结构稳健 . 29 4.1 成本管控能力突出，净负债率低位运行 . 29

11、 4.2 业绩逐步释放，实现高质量增长 . 32 5 5 估值与盈利预测估值与盈利预测 . 35 5.1 绝对估值 . 35 5.2 投资建议 . 35 风险提示：风险提示： . 36 财务报表与盈利预测财务报表与盈利预测 . 37 金地集团金地集团（6 60038300383） 4 / 38 证券研究报告 图表目录图表目录 图表图表 1 1 金地集团发展大事记金地集团发展大事记 . 7 图表图表 2 2 金地集团股权结构（截至金地集团股权结构（截至 2020Q12020Q1 末）末） . 7 图表图表 3 3 生命人寿、安邦人寿持股比例变动情况生命人寿、安邦人寿持股比例变动情况 . 8 图表

12、图表 4 4 深圳市福田投资控股有限公司持股比例变动情况深圳市福田投资控股有限公司持股比例变动情况 . 8 图表图表 5 5 金地集团历年现金分红比例金地集团历年现金分红比例 . 9 图表图表 6 6 金地集团历年股息率金地集团历年股息率 . 9 图表图表 7 7 险资入股的主流房企股息率水平（险资入股的主流房企股息率水平（%，20192019） . 9 图表图表 8 8 公司董事会构成（公司董事会构成（20192019） . 10 图表图表 9 9 金地集团非独立董事简介金地集团非独立董事简介 . 10 图表图表 1010 金地集团销售金额及其同比金地集团销售金额及其同比. 11 图表图表

13、1111 金地集团销售面积及其同比金地集团销售面积及其同比. 11 图表图表 1212 公司公司 6161 城布局情况（截至城布局情况（截至 20192019 年末）年末） . 12 图表图表 1313 公司部分深耕城市新建住宅价格指数公司部分深耕城市新建住宅价格指数 . 12 图表图表 1414 公司部分深耕城市销售均价（元公司部分深耕城市销售均价（元/ /平方米）平方米） . 12 图表图表 1515 公司深耕城市单城销售贡献公司深耕城市单城销售贡献. 13 图表图表 1616 公司提速扩张期深耕城市销售增速高于平均水平公司提速扩张期深耕城市销售增速高于平均水平 . 13 图表图表 171

14、7 金地集团实际开工面积及其同比金地集团实际开工面积及其同比 . 14 图表图表 1818 金地集团实际开工完成率金地集团实际开工完成率. 14 图表图表 1919 公司月度推盘计划数量统计公司月度推盘计划数量统计 . 14 图表图表 2020 金地集团新增土储建面及其同比金地集团新增土储建面及其同比 . 15 图表图表 2121 金地集团新增土储总地价及其同比金地集团新增土储总地价及其同比 . 15 图表图表 2222 公司拿地力度（新增土储总地价公司拿地力度（新增土储总地价/ /同期销售额）同期销售额） . 15 图表图表 2323 新增土储权益比新增土储权益比 . 16 图表图表 242

15、4 存量土储权益比存量土储权益比 . 16 图表图表 2525 公司布局历年新增城市数量公司布局历年新增城市数量. 17 图表图表 2626 公司覆盖不同能级城市数量分布公司覆盖不同能级城市数量分布 . 17 图表图表 2727 公司上市公司上市后历年新进城市一览后历年新进城市一览 . 17 图表图表 2828 新增土储构成（按城市能级）新增土储构成（按城市能级） . 18 图表图表 2929 新增土储构成（按区域分布）新增土储构成（按区域分布） . 18 图表图表 3030 南通市南通市 GDPGDP 水平及其占全省比重水平及其占全省比重 . 19 图表图表 3131 南通市城镇常住人口数量

16、（万人）南通市城镇常住人口数量（万人） . 19 图表图表 3232 公司在重点省份落子三四线布局位置公司在重点省份落子三四线布局位置 . 19 图表图表 3333 全口径土地储备规模及其同比全口径土地储备规模及其同比 . 20 图表图表 3434 权益口径土地储备规模及其同比权益口径土地储备规模及其同比 . 20 图表图表 3535 截至截至 20192019 年末全口径土储构成（按城市能级）年末全口径土储构成（按城市能级） . 20 图表图表 3636 截至截至 20192019 年末可售面积构成（按区域）年末可售面积构成（按区域） . 20 图表图表 3737 公司八大住宅产品系列简介公

17、司八大住宅产品系列简介. 21 图表图表 3838 金地商置股权结构（金地商置股权结构（20192019） . 22 图表图表 3939 金地商置营业收入及净利润水平金地商置营业收入及净利润水平 . 22 图表图表 4040 金地商置毛利率及净利率水平金地商置毛利率及净利率水平 . 22 图表图表 4141 金地商置土储规模金地商置土储规模 . 23 金地集团金地集团（6 60038300383） 5 / 38 证券研究报告 图表图表 4242 金地商置土储构成（按城市能级）金地商置土储构成（按城市能级） . 23 图表图表 4343 金地商置商业中心布局情况金地商置商业中心布局情况 . 23 图表图表 4444 已开业及筹备中的商业项目介绍已开业及筹备中的商业项目介绍 . 24 图表图表 4545 产业园镇主导产业明细产业园镇主导产业明细 . 25 图表图表 4646 稳盛投资管理规模稳步提升稳盛投资管理规模稳步提升 . 26 图表图表 4747 稳盛产品一览稳盛产品一览 . 26 图表图表 4848 稳盛投资已投案例展示稳盛投资已投案例展示 . 26 图表图表 4949 20202020 中国物业服中国物业服务百强企业务百强企业 TOP10TOP10 . 27 图表图表 5050 主流物管公司合约管理面积规模（主流物管公司合约管理面积规模（201920