1、上海出售型酒店式公寓市场研究 2016年8月 同策咨询研究部同策咨询研究部 写在前面 住宅限购实施以来，上海酒店式公寓凭借不限购不限贷、低总价，且宜商宜住的特点成为住宅市场的一种替代产物，成为房企投资和市场关注的新方向，同时，住宅用地供应量逐年减少，酒店式公寓的“过渡性”产品特征越来越明显。 受到今年325新政对限购的升级，以及商品住宅价格的迅猛增长，酒店式公寓市场再次成为购房者的焦点。受此影响，当前酒店式公寓短期存销比从3月份的10个月回落到5.63个月，长期存销比也仅为15.68个月。而当前此类房源也将纳入“限购”范围的传闻也不绝于耳。 本报告将从历史以来酒店式公寓的量价表现，向读者呈现不

2、同阶段的市场特征。 定义：本报告中“酒店式公寓”是指办公产权的小户型商住两用出售型产品，表现形式含SOHO、LOFT等。 上海酒店式公寓市场容量上海酒店式公寓市场容量 1 上海酒店式公寓与住宅市场的相关性上海酒店式公寓与住宅市场的相关性 2 上海酒店式公寓集中度分布上海酒店式公寓集中度分布 3 上海酒店式公寓市场客群需求分析上海酒店式公寓市场客群需求分析 4 目录 上海酒店式公寓的价格变化特征上海酒店式公寓的价格变化特征 5 上海酒店式公寓今后上市量上海酒店式公寓今后上市量 6 PART 1 上海酒店式公寓市场容量 观点 现象 进入2016年，受325新政对住宅限购力度的升级影响，酒店式公寓市

3、场成交量提升明显，预计2016年全年成交量将达突破200万平米，较2015年翻番。 从历年的上海酒店式公寓成交量走势看，呈现出三个阶段： 2006-2008年为低迷期，2009-2012年为迅猛发展期，2013年以后为健康稳定期。 “7090”政策变化造小户型的酒店式公寓成交量上扬。 酒店式公寓作为住宅替代或者是过渡产品，价格优势显著。 2006年6月后商品住宅市场限购，致使宅地供应量明显减少，同时商办项目开发商也开始寻求产品规划上的转型。 因素 1.07 1.07 0.32 0.32 0.18 0.18 5.65 5.65 12.52 12.52 24.29 24.29 39.63 39.6

4、3 98.56 98.56 72.22 72.22 108.90 108.90 127.17 127.17 11085 11085 10358 10358 11910 11910 15116 15116 16012 16012 18775 18775 17956 17956 19058 19058 18698 18698 20706 20706 21827 21827 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 成交面积 成交均价 万平米 元/平米 6 酒店式公寓成交量呈现三阶

5、段 从上海酒店式公寓成交量发展阶段看，2006-2008年为低迷期，2009-2012年为迅猛发展期，2013年以后为健康稳定期。 历年上海酒店式公寓成交面积与均价走势 数据来源：同策咨询研究部 历年上海酒店式公寓成交套数与套均总价走势 上海酒店式公寓发展迅猛，2009年至2012年实现倍数增长；受到2011年实施限购政策影响，开发商对于商办用地的开发规划用途开始转向，越来越多的酒店式公寓产品正好都集中在2013年上市，致使该年酒店式公寓成交量达98.56万平米，17130套。 进入2016年以来，酒店式公寓更是呈迅猛之势发展，由于325新政对住宅限购力度的加大，以及住宅价格的爆发式上扬，诸多

6、“被限”的购房者转投尚不限购的酒店式公寓，造成其成交量在1-7月就超过历史任何年份。 2015年起，受到市场热度的提升，酒店式公寓价格 出现明显上扬，并突破2万元/平米。 156156 5959 3434 994994 20692069 42774277 73097309 1713017130 1307513075 1997819978 2206522065 76 76 56 56 64 64 86 86 97 97 107 107 97 97 110 110 103 103 113 113 126 126 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5000 10000 1500

7、0 20000 25000 成交套数 套均总价 套 万元 1792517925 1447214472 1764717647 1745217452 1737417374 1938819388 2092820928 2003220032 2308123081 2007620076 2307223072 2447124471 2209922099 2179721797 2192021920 2089520895 2217822178 2219622196 2243222432 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.

8、00 25.00 30.00 供应面积 成交面积 成交均价 万平米 元/平米 7 2016年3月以来成交量高位震荡 2015年8月以来供小于求，2016年1-7月成交量达127.17万平米，预计全年可超200万平米，较2015年翻番，成交均价在2万元/平米水平线震荡。 2015年-2016年7月上海酒店式公寓供求面积及均价走势 数据来源：同策咨询研究部 2015年1-7月，上海酒店式公寓市场供应量表现突出，直至8月，成交量呈现“淡季”上扬，并持续呈现供小于求的态势。 2015年12月份，成交量达22.11万平米，创下年内新高，同时均价达24471元/平米，为历史月度新高。 进入2016年，受3

9、25新政对住宅限购力度的升级影响，酒店式公寓市场成交量提升明显，尤其是3月份以后持续在20万平米水平线上下，2016年1-7月，全市酒店式公寓去化127.17万平米，已经超过历史上任何一个年份，若按此趋势，今年全年成交量将达突破200万平米，较2015年翻番。 101 101 82 82 104 104 97 97 96 96 105 105 112 112 104 104 127 127 112 112 121 121 146 146 128 128 124 124 126 126 128 128 126 126 125 125 127 127 0 20 40 60 80 100 120 1

10、40 160 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 供应套数 成交套数 套均总价 套 万元 8 2016年3月以来成交量高位震荡 2015年-2016年7月上海酒店式公寓供求套数及套均总价走势 数据来源：同策咨询研究部 2015年1-7月，上海酒店式公寓市场供应量表现突出，直至8月，成交量呈现“淡季”上扬，并基本持续呈现供小于求的态势。 2015年12月份，成交套数达3717套，创下年内新高，同时套均总价达146万元，为历史月度新高。 进入2016年，受325新政对住宅限购力度的升级影响，酒店式公寓市场成交量提升明显，尤其是3月份

11、以后持续在3500套水平线上下，2016年1-7月，全市酒店式公寓去化22065套，已经超过历史上任何一个年份，若按此趋势，今年全年成交量将达突破37000套，较2015年翻番。 2015年8月以来供小于求，2016年1-7月套数达22065套，预计全年可超37000套，较2015年翻番，成交套均总价在120万元水平线震荡。 9 因素一：住宅限购致宅地供应减少，商办项目转型 住宅市场限购后，纯宅地供应量呈现下滑，商办项目开发商寻求产品规划上的转型，带动酒店式公寓市场的兴旺。 数据来源：同策咨询研究部 历年上海各类经营性土地成交情况（可建面积） 2011年2月1日，实施限购，对已拥有2套及以上住

12、房的家庭暂停向其售房。呈现在土地市场上，也有较大的反应，土地供应计划逐年缩减，从成交方面看，2011年上海成交的纯宅地可建面积量达1385.84万平米的高峰后，在2012年下滑近4成至855.78万平米，随后的2013至2015年纯宅地成交量也没有超过2011年。而2016年1-7月的纯宅地成交量仅为290.53万平米，也是造成当前“地王”频现的重要因素。 住宅供应的缩减，必定带动商办项目的开发商寻求产品规划上的转型，酒店式公寓产品的开发热度愈加高涨。在2013年商办土地成交达最高峰。 备注：住宅土地含动迁配套用地 实施住宅限购实施住宅限购 1180.14 1180.14 407.23 407

13、.23 348.03 348.03 534.87 534.87 1159.73 1159.73 1385.84 1385.84 855.78 855.78 1174.67 1174.67 940.70 940.70 1026.78 1026.78 290.53 290.53 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 1400.00 1600.00 住宅 含住综合 商办 万平米 10 因素一：住宅限购刺激酒店式公寓成交 上海楼市限购对酒店式公寓的刺激力度很大，2011年3月后，酒店式公寓市场呈现明显的成交量上扬态势。 数据来源：同策咨询研究

14、部 上海酒店式公寓限购前后成交面积及均价变化 1.94 1.94 7.90 7.90 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 成交面积 成交均价 万平米 元/平米 2011年2月1日，实施限购，对已拥有2套及以上住房的家庭暂停向其售房。商品住宅限购刺激了不限购领域的酒店式公寓。 2011年3月起，上海酒店式公寓成交量显著增长，3月成交面积达1.94万平米，环比、同比分别增长2.9倍和1.71倍。 随后的市场一发不可收拾，2012年成交量继续呈上扬走势，2012年12月实现翘

15、尾，达7.90万平米。 实施住宅限购实施住宅限购 11 因素一：住宅限购刺激酒店式公寓成交 数据来源：同策咨询研究部 上海酒店式公寓限购前后成交套数及套均总价变化 302302 14451445 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 成交套数 套均总价 套 万元 实施住宅限购实施住宅限购 2011年2月1日，实施限购，对已拥有2套及以上住房的家庭暂停向其售房。商品住宅限购刺激了不限购领域的酒店式公寓。 2011年3月起，上海酒店式公寓成交量显著增长，3月成交套数达302套，环比、同比分别增长2.5

16、5倍和1.70倍。 随后的市场一发不可收拾，2012年成交量继续呈上扬走势，2012年12月实现翘尾，达1445套。 上海楼市限购对酒店式公寓的刺激力度很大，2011年3月后，酒店式公寓市场呈现明显的成交量上扬态势。 12 因素二：作为住宅替代/过渡产品，价格优势显著 酒店式公寓套均总价保持相对稳定，与商品住宅套均总价价差越来越大。作为住宅的替代性或者是过渡性产品，拥有很大的价格优势。 历年上海酒店式公寓与商品住宅套均总价对比 数据来源：同策咨询研究部 总价是衡量购房者购房支付能力的标准，从2006年以来历年情况看，上海酒店式公寓由于户型小，均价稳定，总价始终低于商品住宅，且在商品住宅套均总价

17、出现不断上扬，且上扬幅度愈演愈烈的情况下，其仍然保持稳定。 酒店式公寓与商品住宅的总价价差越来越大，2016年1-7月，价差已经达到315万元，相当于一套刚需商品住宅的价格。 套均总价同比变化套均总价同比变化 价差价差 年份 酒店式 公寓 商品住宅 2006 44 万元 2007 -27% 11% 77万元 2008 14% 23% 100万元 2009 35% 16% 104 万元 2010 13% 33% 157 万元 2011 10% 1% 150万元 2012 -9% 5% 173万元 2013 13% 9% 185 万元 2014 -6% 10% 221万元 2015 -3% 22%

18、 294万元 2016年1-7月 11% 11% 315万元 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 酒店式公寓套均总价 商品住宅套均总价 万元 14% 16% 29% 37% 39% 39% 36% 31% 34% 29% 33% 86% 84% 71% 63% 61% 61% 64% 69% 66% 71% 67% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 90平米以下套数占比 90平米以上套数占比 13 因素三：7090政策的变化 2006年开始实施7090政策，90平米以下户型占比提高，2010年后限购开始，一次到位购房需求增强

19、，此类占比出现下滑；从2010年起，酒店式公寓与小户型住宅成交套数差距逐渐缩小，2013年起，基本占一半份额，2015年酒店式公寓市场占到小户型住宅市场比重增加，今年1-7月几乎持平。套均总价上看，2016年1-7月酒店式公寓套均总价，占小户型住宅总价的60%。2016年2月推出新规，明确土地出让中，中小户型建设占比要求。 历年90平米以下商品住宅户型套数占比 数据来源：同策咨询研究部 历年酒店式公寓与90平米以下商品住宅成交套数对比 0 50 100 150 200 250 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 酒店式公寓成交套数 90平米以下商品住宅成

20、交套数 酒店式公寓套均总价 90平米以下商品住宅套均总价 套 万元 14 因素三：7090政策的变化 酒店式公寓与70平米以下的户型成交量呈现互补态势，2014年以来已出现价差。 历年上海酒店式公寓与70平米以下商品住宅量价对比 数据来源：同策咨询研究部 2006年6月开始实施7090政策，在当时商品住宅均价还没有过万，又没有限购的情况下，该类小户型住宅相当抢手。而当时出售型的酒店式公寓产品少之又少。 2011年实施限购以后，人们一步到位的购房理念致使偏大户型热销，而其实在2009年就已经出现了“7090”政策的“隐退”。70平米以下的项目推出量越来越少，相反这部分份额则由突飞猛进的酒店式公寓

21、产品来替代。 尽管2006年至2013年，两种产品套均价格相抵，此消彼长，但2014年以来70平米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。 103 103 113 113 126 126 116 116 127 127 161 161 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 5000 10000 15000 20000 25000 酒店式公寓成交套数 70平米以下商品住宅成交套数 酒店式公寓套均总价 70平米以下商品住宅套均总价 套 万元 70907090政策致使商品住宅市场政策致使商品住宅市场中这类小户型供销两旺中这类小户型供销两旺 20062006- -200

22、82008年酒店式公寓处年酒店式公寓处于低迷期于低迷期 开始实施限购开始实施限购 酒店式公寓成交量赶超酒店式公寓成交量赶超 PART 2 上海酒店式公寓与住宅市场的相关性 观点 集中度酒店式公寓市场成交排名居前的区县相对商品住宅市场而言更高，占到50%。 套均总价酒店式公寓表现稳健，没有出现大幅上扬的现象，与商品住宅市场的价差越来越大。 成交量酒店式公寓与全市商品住宅市场，以及90平米以下的商品住宅市场，在2012年至2016年7月的同比变化情况呈现正相关，且变化幅度较商品住宅更为剧烈。 17 与全市商品住宅成交量对比 上海酒店式公寓市场与商品住宅市场在2006年至2011年没有呈现相关性，但

23、在2012年至2016年7月的同比变化情况呈现正相关，且变化幅度较商品住宅更为剧烈。 历年上海酒店式公寓与商品住宅成交套数对比 数据来源：同策咨询研究部 备注：2009年酒店式公寓同比增长幅度为2824%，由于过大因此不在图表中显示，以免影响其他年度数据对比。 130746 160270 75151 150237 83213 62560 77920 105032 81458 121621 71187 156 59 34 994 2069 4277 7309 17130 13075 19978 22065 - -62%62% - -42%42% 108%108% 107%107% 71%71%

24、134%134% - -24%24% 53%53% 10%10% 23%23% - -53%53% 100%100% - -45%45% - -25%25% 25%25% 35%35% - -22%22% 49%49% - -41%41% -70% -20% 30% 80% 130% 180% 230% 280% 330% 380% -30000 -10000 10000 30000 50000 70000 90000 110000 130000 150000 170000 商品住宅成交套数 酒店式公寓成交套数 酒店式公寓套数同比变化 商品住宅套数同比变化 套 18 与全市商品住宅成交量对比

25、2012年以后，大部分月份酒店式公寓和商品住宅，成交套数呈现正相关。 2012年-2016年7月上海酒店式公寓与商品住宅成交套数对比 数据来源：同策咨询研究部 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 -5700 -700 4300 9300 14300 19300 酒店式公寓成交套数 商品住宅成交套数 酒店式公寓套数环比变化 商品住宅套数环比变化 套 19 与全市商品住宅套均总价对比 从套均总价上看，商品住宅持续呈上扬态势，而酒店式公寓有涨有跌，限购政策实施以来表现波动，并没有因为成交量的向好而上扬。 历年上海酒店式公寓与商品住宅套均总价对比 数据来源：同策咨询研究部 76 5

26、6 64 86 97 107 97 110 103 113 126 119 133 163 190 254 256 270 295 324 397 441 - -26%26% 14%14% 35%35% 13%13% 10%10% - -9%9% 13%13% - -6%6% 9%9% 11%11% 11%11% 23%23% 16%16% 33%33% 1%1% 5%5% 9%9% 10%10% 23%23% 11%11% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% -385 -285 -185 -85 15 115 215 315 415 515 酒店式公寓套均总价

27、 商品住宅套均总价 酒店式公寓总价同比变化 商品住宅总价同比变化 万元 - -62%62% - -42%42% 108%108% 107%107% 71%71% 134%134% - -24%24% 53%53% 10%10% 39%39% - -16%16% 153%153% - -41%41% - -25%25% 14%14% 18%18% - -17%17% 28%28% - -33%33% -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 -40000 -20000 0 20000 40000 60000 80000 酒店式公寓成交套数 90平米以下商品住宅成交套数 酒店式公寓套数同比变化

28、90平米以下商品住宅套数同比变化 套 万元 20 与全市90平米以下商品住宅成交量对比 上海酒店式公寓市场与90平米以下的商品住宅市场在2006年至2011年没有呈现相关性，但在2012年至2016年7月的同比变化情况呈现正相关，且变化幅度较商品住宅更为剧烈。 历年上海酒店式公寓与90平米以下商品住宅成交套数对比 数据来源：同策咨询研究部 备注：2009年酒店式公寓同比增长幅度为2824%，由于过大因此不在图表中显示，以免影响其他年度数据对比。 21 与全市90平米以下商品住宅成交量对比 2012年以后，大部分月份酒店式公寓和90平米以下商品住宅，成交套数呈现正相关。 2012年-2016年7

29、月上海酒店式公寓与90平米以下商品住宅成交套数对比 数据来源：同策咨询研究部 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 -2000 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 酒店式公寓成交套数 90平米以下商品住宅成交套数 酒店式公寓套数环比变化 90平米以下商品住宅套数环比变化 套 22 与全市90平米以下商品住宅套均总价对比 除2011年外，90平米以下的商品住宅的套均总价持续呈现上扬态势，而酒店式公寓呈现涨跌互观。 历年上海酒店式公寓与90平米以下商品住宅套均总价对比 数据来源：同策咨询研究部 - -27%27% 14%14% 35%35%

30、 13%13% 10%10% - -9%9% 13%13% - -6%6% 9%9% 11%11% 13%13% 30%30% 8%8% 47%47% - -1%1% 5%5% 7%7% 2%2% 20%20% 13%13% -0.4 -0.3 -0.2 -0.1 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 -140 -90 -40 10 60 110 160 210 260 酒店式公寓套均总价 90平米以下商品住宅套均总价 酒店式公寓总价同比变化 90平米以下商品住宅总价同比变化 万元 23 与全市70平米以下商品住宅成交量对比 上海酒店式公寓市场与70平米以下的商品住宅的成交量没有

31、呈现相关性，总体来看，2011年以后，由于市场供应稀缺，70平米以下的小户型住宅成交量已低于酒店式公寓产品。 历年上海酒店式公寓与70平米以下商品住宅成交套数对比 数据来源：同策咨询研究部 备注：2009年酒店式公寓同比增长幅度为2824%，由于过大因此不在图表中显示，以免影响其他年度数据对比。 - -62%62% - -42%42% 108%108% 107%107% 71%71% 134%134% - -24%24% 53%53% 10%10% 15%15% 24%24% 0%0% 36%36% 0%0% 11%11% 4%4% 8%8% 9%9% 26%26% -1 -0.5 0 0.5

32、 1 1.5 -14000 -9000 -4000 1000 6000 11000 16000 21000 26000 酒店式公寓成交套数 70平米以下商品住宅成交套数 酒店式公寓套数同比变化 70平米以下商品住宅套数同比变化 套 24 与全市70平米以下商品住宅成交量对比 2012年以后，酒店式公寓和商品住宅未呈现出相关性，由于70平米以下的商品住宅供应量的稀缺，已导致酒店式公寓的成交量远超这类小户型市场。 2012年-2016年7月上海酒店式公寓与70平米以下商品住宅成交套数对比 数据来源：同策咨询研究部 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 -1300 -300 700

33、 1700 2700 3700 4700 酒店式公寓成交套数 70平米以下商品住宅成交套数 酒店式公寓套数环比变化 70平米以下商品住宅套数环比变化 套 25 与全市70平米以下商品住宅套均总价对比 上海酒店式公寓和70平米的商品住宅套均总价较为接近，2010-2015年都在100万元上下震荡，但从2014年以来的情况看，随着住宅均价的提升，70平米的小户型套均总价已连续出现上扬，2016年1-7月已达161万元，同比增幅27%，酒店式公寓增幅12%。 历年上海酒店式公寓与70平米以下商品住宅套均总价对比 数据来源：同策咨询研究部 76 76 56 56 63 63 86 86 97 97 1

34、07 107 97 97 110 110 103 103 113 113 126 126 48 48 55 55 69 69 68 68 93 93 93 93 103 103 107 107 116 116 127 127 161 161 - -27%27% 14%14% 35%35% 13%13% 10%10% - -9%9% 13%13% - -6%6% 9%9% 11%11% 15%15% 24%24% 0%0% 36%36% 0%0% 11%11% 4%4% 8%8% 9%9% 26%26% -0.3 -0.2 -0.1 0 0.1 0.2 0.3 0.4 -105 -55 -5 4

35、5 95 145 195 酒店式公寓套均总价 70平米以下商品住宅套均总价 酒店式公寓总价同比变化 70平米以下商品住宅总价同比变化 万元 26 “健康稳定期”商品住宅成交区县情况 2013年至2016年7月上海商品住宅区县成交排名（按套数） 区县区县 总套数总套数 总套数排名总套数排名 总面积总面积 （万平米）（万平米） 总面积排名总面积排名 总金额总金额( (万元万元) ) 总金额排名总金额排名 均价均价 （元（元/ /平米）平米） 均价排名均价排名 套均总价套均总价（万元）（万元） 嘉定嘉定 58457 1 654.77 1 13006660 3 19864 16 222 南汇南汇 44

36、550 2 511.91 2 10604167 6 20715 15 238 松江松江 42410 3 497.49 3 11731598 4 23582 14 277 宝山宝山 40546 4 439.82 5 10858011 5 24687 12 268 青浦青浦 33550 5 412.10 6 9765852 7 23698 13 291 浦东浦东 32246 6 471.48 4 21797313 1 46232 9 676 闵行闵行 29934 7 389.16 7 13898712 2 35715 11 464 奉贤奉贤 27394 8 284.77 8 5299046 12

37、18608 17 193 金山金山 25792 9 284.18 9 3240960 13 11404 19 126 普陀普陀 9730 10 153.95 10 7009710 8 45533 10 720 杨浦杨浦 8615 11 140.80 11 6568349 9 46652 8 762 闸北闸北 7247 12 96.71 12 5515896 11 57035 7 761 崇明崇明 4738 13 62.06 14 1146775 19 18477 18 242 徐汇徐汇 4709 14 88.32 13 5807345 10 65754 4 1233 虹口虹口 2757 15

38、33.98 16 2112822 16 62185 6 766 黄浦黄浦 2431 16 39.19 15 3148080 14 80325 3 1295 长宁长宁 2067 17 32.00 17 2017982 17 63067 5 976 卢湾卢湾 1204 18 25.98 18 2196808 15 84560 2 1825 静安静安 912 19 15.16 19 1340809 18 88461 1 1470 合计合计 379289 4633.83 137066895 29580 361 数据来源：同策咨询研究部 27 “健康稳定期”酒店式公寓成交区县情况 2013年至2016年

39、7月上海酒店式公寓区县成交排名（按套数） 区县区县 总套数总套数 总套数排名总套数排名 总面积总面积 （万平米）（万平米） 总面积排名总面积排名 总金额总金额( (万元万元) ) 总金额排名总金额排名 均价均价 （元（元/ /平米）平米） 均价排名均价排名 套均总价套均总价（万元）（万元） 嘉定嘉定 21315 1 118.37 1 1692094 2 14295 15 79 浦东浦东 9434 2 52.46 2 1815396 1 34608 6 192 松江松江 7373 3 41.20 3 749395 4 18187 11 102 奉贤奉贤 7279 4 40.39 5 561558

40、 6 13904 16 77 闵行闵行 7094 5 34.76 6 774456 3 22278 9 109 青浦青浦 6414 6 40.58 4 675881 5 16657 12 105 宝山宝山 5206 7 24.98 7 523855 7 20971 10 101 南汇南汇 4071 8 23.07 8 365093 9 15825 13 90 普陀普陀 2458 9 16.18 9 468537 8 28958 8 191 金山金山 1776 10 9.82 10 99150 15 10098 17 56 杨浦杨浦 1381 11 9.28 11 277945 11 29939

41、 7 201 徐汇徐汇 1049 12 7.33 12 287404 10 39227 5 274 闸北闸北 356 13 5.68 13 243285 12 42831 3 683 崇明崇明 349 14 1.86 15 26870 16 14416 14 77 卢湾卢湾 281 15 2.73 14 115937 13 42534 4 413 虹口虹口 100 16 1.76 16 100576 14 57033 2 1006 长宁长宁 5 17 0.09 17 7245 17 81433 1 1449 静安静安 黄浦黄浦 合计合计 75941 430.54 8784678 20404 1

42、16 数据来源：同策咨询研究部 28 “健康稳定期”商品住宅成交区县前三 2013年至2016年7月商品住宅热销区县产品量价对比 数据来源：同策咨询研究部 区县区县 成交套数占全市比重成交套数占全市比重 酒店式公寓套均总价酒店式公寓套均总价/ /商品住宅套均总价商品住宅套均总价 商品商品住宅住宅 酒店式酒店式公寓公寓 嘉定嘉定 15% 28% 36% 原南汇原南汇 12% 5% 38% 松江松江 11% 10% 37% 合计合计 38% 43% 商品住宅成交套数排名前三的区县，其酒店式公寓成交套数排名分别在第1、8、3位。位于首位的嘉定区夺得双冠王。从集中度上看，这三个区县的成交套数合计均占全

43、市38%的比重，但酒店式公寓的区域集中度更高，28%都集中在嘉定区。总价呈同向变化，嘉定、原南汇、松江三区的酒店式公寓套均总价占商品住宅套均总价比重在36-38%。 5845758457 4455044550 4241042410 2131521315 40714071 73737373 222 222 238 238 277 277 79 79 90 90 102 102 0 50 100 150 200 250 300 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 嘉定 原南汇 松江 商品住宅成交套数 酒店式公寓成交套数 商品住宅成交套均总价 酒店

44、式公寓成交套均总价 套 万元 29 “健康稳定期”酒店式公寓成交区县前三 2013年至2016年7月酒店式公寓热销区县产品量价对比 数据来源：同策咨询研究部 酒店式公寓成交套数排名前三的区县，其酒店式公寓成交套数排名分别在第1、6、3位。位于首位的嘉定区夺得双冠王。从集中度上看，这三个区县的酒店式公寓成交套数集中度达50%。总价呈同向变化，三区酒店式公寓套均总价基本占商品住宅套均总价的30-40%。 区县区县 成交套数占全市比重成交套数占全市比重 酒店式公寓套均总价酒店式公寓套均总价/ /商品住宅套均总价商品住宅套均总价 酒店式公寓酒店式公寓 商品住宅商品住宅 嘉定嘉定 28% 15% 36%

45、 闵行闵行 12% 9% 31% 原浦东原浦东 10% 11% 37% 合计合计 50% 35% 2131521315 94349434 73737373 5845758457 3224632246 4241042410 79 79 192 192 102 102 222 222 626 626 277 277 0 100 200 300 400 500 600 700 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 嘉定 原浦东 松江 酒店式公寓成交套数 商品住宅成交套数 酒店式公寓成交套均总价 商品住宅成交套均总价 套 万元 PART 3 上海酒店式

46、公寓集中度分布 观点 集中度分布呈现三阶段：2006年及以前内中环主导、2007-2009年中外环主导、2010年以后分布开始扩散以外郊环为主导。 从集中度的历史发展过程上看，上海酒店式公寓向外扩散的趋势较为明显。 32 向外扩散趋势明显 酒店式公寓向外围扩散的趋势较为明显。如今，外郊环已俨然成为酒店式公寓的主战场，成交量基本占到6成以上。 历年上海酒店式公寓各环线成交套数占比 数据来源：同策咨询研究部 历年上海酒店式公寓各环线成交面积占比 中外环主导 外郊环主导 中外环主导 外郊环主导 95% 91% 94% 10% 16% 13% 8% 7% 11% 10% 43% 61% 67% 57%

47、 65% 67% 64% 13% 11% 13% 20% 18% 13% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 郊环外 外郊环 中外环 内中环 内环内 93% 87% 92% 9% 15% 13% 10% 8% 12% 10% 46% 57% 63% 54% 60% 63% 61% 17% 11% 13% 19% 19% 14% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 郊环外 外郊环 中外环 内中环 内环内 33 2010年以后外郊环主导整个市场 酒店式公寓市场成交量在2010年至

48、2013年的大幅攀升，外郊环占到主要贡献力，该环线主导了整个酒店式公寓市场结构。 历年上海酒店式公寓各环线成交套数走势 数据来源：同策咨询研究部 历年上海酒店式公寓各环线成交面积走势 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016年1-7月 内环内 194 206 703 538 1255 959 内中环 156 3 3 60 692 321 353 1767 768 491 221 中外环 56 31 934 212 704 915 1412 954 2290 2113 外郊环 892 2608 4905 9769 8525 13

49、385 14061 郊环外 273 450 930 3479 2290 2557 4711 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 成交套数成交套数 套 88% 99% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016年1-7月 内环内 1.89 2.11 5.50 3.76 9.11 8.33 内中环 1.07 0.02 0.02 0.48 3.58 2.15 2.61 12.21 5.30 3.40 1.77 中外环 0.29 0.16 5.17 1.12 3.65 4.99 9

50、.67 6.10 12.79 12.18 外郊环 5.70 13.81 24.84 52.81 43.35 68.25 77.92 郊环外 2.11 2.79 5.08 18.37 13.70 15.36 26.97 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 成交面积成交面积 万平米 80% 113% 34 集中度分布呈现三阶段 20062006年以前年以前 出售型酒店式公寓兴起 项目个数很少 以内中环为主 代表项目：展想悦廷代表项目：展想悦廷 20072007年年- -20092009年年 20102010年以后年以后 1 1 2 2 3 3 100% 内环内 内中环 中外环