1、 金陵饭店金陵饭店(601007) 拓店加速增长规模，激励变革提升效率拓店加速增长规模，激励变革提升效率 金陵饭店金陵饭店首次覆盖首次覆盖报告报告 刘越男刘越男(分析师分析师) 于清泰于清泰(分析师分析师) 证书编号 S0880516030003 S0880519100001 本报告导读：本报告导读： 十四五规划公司进入规模扩张期，将携品牌势能发力中高端市场，探索市场化经营及十四五规划公司进入规模扩张期，将携品牌势能发力中高端市场，探索市场化经营及职业经理人经营，存在激励机制改善可能性职业经理人经营，存在激励机制改善可能性。 投资要点：投

2、资要点： 预计公司 2021/22/23 年实现净利润 0.73/1.05/1.76 亿元，归母净利润0.28/0.53/1.11 亿元，对应 EPS 为 0.07/0.14/0.28 元，综合 PE 及 DCF两种估值方法，给予目标市值 44.4 亿，对应目标价 11.20 元，增持。 十四五规划公司进入规模扩张期，拓店有望加速。十四五规划公司进入规模扩张期，拓店有望加速。五年规划与激励改善预期是国资背景酒店重要催化； 十四五规划公司门店数量进入快速增长期，计划到 2025 年达到约 500 家；中高端将是主要发力点； 疫情后是酒店行业并购整合集中度提升的高峰期， 公司亦有通过外延并购扩大规

3、模的考虑，优先考虑盈利/定位/区域契合度高的品牌； 作为江苏省国资委控股企业， 在物业资源获取上具备一定优势。 探索市场化经营与职业经理人管理机制，激励机制存改善预期探索市场化经营与职业经理人管理机制，激励机制存改善预期。高星级管理团队是稀缺资源， 公司高端酒店管理管理团队作战经验丰富， 具备向行业输出高端酒店管理服务标准的能力； 公司此前开启职业经理人招募计划，但疫情影响下完成考核要求的不确定性较高，暂时搁置，预计后续将恢复；公司入选“双百行动”名单，具备进行股权激励的条件，但疫情影响下落地仍有不确定性。 沿产业链多元布局，食品预制菜等业务存催化。沿产业链多元布局，食品预制菜等业务存催化。公

4、司 100%控股食品科技，产品研发能力+渠道资源优势入局预制菜，收入和利润规模均有望快速增长； 物业租赁受疫情冲击影响有限， 亚太商业写字楼出租率达 93%；苏糖表现稳健，依托渠道优势开拓销路。 风险提示：风险提示：疫情反复恢复进度，竞争加剧拓店节奏，需求不振。 财务摘要（百万元）财务摘要（百万元） 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入营业收入 1,211 1,140 1,230 1,337 1,624 (+/-)% 17% -6% 8% 9% 21% 经营利润（经营利润（EBIT） 153 114 82 122 214 (+/-)% 16% -25% -28%

5、 48% 76% 净利润（归母）净利润（归母） 74 43 28 53 111 (+/-)% -5% -41% -35% 91% 108% 每股净收益（元）每股净收益（元） 0.19 0.11 0.07 0.14 0.28 每股股利（元）每股股利（元） 0.20 0.05 0.00 0.00 0.00 利润率和估值指标利润率和估值指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 经营利润率经营利润率(%) 12.6% 10.0% 6.7% 9.1% 13.2% 净资产收益率净资产收益率(%) 4.9% 2.8% 1.8% 3.3% 6.4% 投入资本回报率投入资本回报率(%)

6、4.4% 3.2% 2.5% 3.5% 5.8% EV/EBITDA 10.38 11.29 6.43 4.62 2.65 市盈率市盈率 40.39 68.75 106.57 55.92 26.91 股息率股息率 (%) 2.6% 0.7% 0.0% 0.0% 0.0% 首次覆盖首次覆盖 评级：评级： 增持增持 目标价格：目标价格： 11.20 当前价格： 7.65 2022.04.26 交易数据 52 周内股价区间（元）周内股价区间（元） 5.27-9.66 总市值（百万元）总市值（百万元） 2,984 总股本总股本/流通流通 A股（百万股）股（百万股） 390/390 流通流通 B 股股/

7、H股（百万股）股（百万股） 0/0 流通股比例流通股比例 100% 日均成交量（百万股）日均成交量（百万股） 23.02 日均成交值（百万元）日均成交值（百万元） 173.53 资产负债表摘要 股东权益（百万元）股东权益（百万元） 1,528 每股净资产每股净资产 3.92 市净率市净率 2.0 净负债率净负债率 -31.04% EPS（元） 2020A 2021E Q1 -0.05 -0.05 Q2 0.05 0.10 Q3 0.04 -0.01 Q4 0.07 0.03 全年全年 0.11 0.07 升幅(%) 1M 3M 12M 绝对升幅 8% 2% 24% 相对指数 16% 17% 4

8、0% 公司首次覆盖公司首次覆盖 -15%0%14%28%43%57%2021-04 2021-07 2021-10 2022-0152周内股价走势图周内股价走势图金陵饭店上证指数社会服务业社会服务业/社会服务社会服务 股票研究股票研究 证券研究报告证券研究报告 模型更新时间： 2022.04.26 股票研究股票研究 社会服务 社会服务业 金陵饭店(601007) 首次覆盖首次覆盖 评级：评级： 增持增持 目标价格：目标价格： 11.20 当前价格： 7.65 2022.04.26 公司网址 公司简介 公司由南京金陵饭店集团有限公司于2002 年 12 月控股设立，2007 年 4 月在上海证

9、券交易所上市，成为全流通后国内酒店业首发上市第一股、江苏省首家上市旅游企业。公司以五星级金陵饭店为主体，坚持“品牌运营和资本扩张双轮驱动” ，构建了“酒店投资管理、旅游资源开发、酒店物资贸易”三大板块的发展格局，创造性地走出了中国人创建世界一流酒店的成功之路，实现了从单体酒店向品牌连锁经营、跨区域旅游开 绝对价格回报（%） 52 周内价格范围 5.27-9.66 市值（百万元） 2,984 财务预测（单位：百万元）财务预测（单位：百万元） 损益表损益表 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业总收入营业总收入 1,211 1,140 1,230 1,337 1,624

10、营业成本 546 752 852 913 1,072 税金及附加 34 9 6 7 8 销售费用 233 97 111 114 131 管理费用 240 158 178 181 197 EBIT 153 114 82 122 214 公允价值变动收益 2 8 7 0 0 投资收益 8 5 5 5 5 财务费用 12 11 5 3 1 营业利润营业利润 160 126 101 140 234 所得税 46 38 24 35 59 少数股东损益 44 47 45 52 65 净利润净利润 74 43 28 53 111 资产负债表资产负债表 货币资金、 交易性金融资产 526 580 840 1,

11、180 1,596 其他流动资产 42 24 24 24 24 长期投资 8 0 -36 -58 -87 固定资产合计 1,205 1,145 1,084 1,024 963 无形及其他资产 367 357 347 337 327 资产合计资产合计 3,240 3,194 3,422 3,514 3,883 流动负债 739 739 889 876 1,070 非流动负债 273 171 171 171 171 股东权益 2,228 2,284 2,357 2,462 2,638 投入资本投入资本(IC) 2,505 2,513 2,513 2,618 2,794 现金流量表现金流量表 NOP

12、LAT 110 80 62 92 161 折旧与摊销 91 89 211 213 212 流动资金增量 186 -308 2 -9 -9 资本支出 -9 -5 -7 -2 -2 自由现金流自由现金流 378 -144 267 294 361 经营现金流 75 134 288 310 380 投资现金流 310 -259 52 36 42 融资现金流 -150 -92 -80 -6 -6 现金流净增加额现金流净增加额 235 -217 260 340 416 财务指标财务指标 成长性成长性 收入增长率 16.9% -5.8% 7.9% 8.7% 21.4% EBIT 增长率 16.5% -25.

13、2% -28.0% 48.4% 75.7% 净利润增长率 -4.6% -41.2% -35.5% 90.6% 107.8% 利润率 毛利率 54.9% 34.0% 30.8% 31.7% 34.0% EBIT 率 12.6% 10.0% 6.7% 9.1% 13.2% 净利润率 6.1% 3.8% 2.3% 4.0% 6.8% 收益率收益率 净资产收益率(ROE) 4.9% 2.8% 1.8% 3.3% 6.4% 总资产收益率(ROA) 3.6% 2.8% 2.1% 3.0% 4.5% 投入资本回报率(ROIC) 4.4% 3.2% 2.5% 3.5% 5.8% 运营能力运营能力 存货周转天数

14、 243.0 207.1 225.0 216.1 220.6 应收账款周转天数 10.7 14.1 12.4 13.2 12.8 总资产周转周转天数 976.8 1,022.6 1,015.1 959.1 872.8 净利润现金含量 1.0 3.1 10.3 5.8 3.4 资本支出/收入 0.8% 0.5% 0.6% 0.1% 0.1% 偿债能力偿债能力 资产负债率 31.2% 28.5% 31.0% 29.8% 32.0% 净负债率 45.5% 39.8% 45.0% 42.6% 47.1% 估值比率估值比率 PE 40.39 68.75 106.57 55.92 26.91 PB 1.8

15、6 1.55 1.47 1.42 1.33 EV/EBITDA 10.38 11.29 6.43 4.62 2.65 P/S 1.90 2.01 1.87 1.72 1.41 股息率 2.6% 0.7% 0.0% 0.0% 0.0% -2%2%6%11%15%20%24%28%1m3m12m-10%3%17%30%44%57%-19%-2%15%32%49%66%-082021-12股票绝对涨幅和相对涨幅股票绝对涨幅和相对涨幅金陵饭店价格涨幅金陵饭店相对指数涨幅-6%0%5%11%16%21%19A20A21E22E23E利润率趋势利润率趋势收入增长率(%)EBIT/销售

16、收入(%)2%3%4%5%5%6%19A20A21E22E23E回报率趋势回报率趋势净资产收益率(%)投入资本回报率(%)40%41%43%44%46%47%9099766124219A20A21E22E23E净资产净资产( (现金现金)/)/净负债净负债净负债(现金)(百万)净负债/净资产(%) MBbWiYkVjWiYjVvWmUaQbP8OoMqQoMsQlOpPnRkPpNpQbRmMvMxNtQqNwMnRsO 目目 录录 1. 拓店进入加速期，多路径提升规模 . 5 1.1. 十四五规划门店规模进入加速扩张期 . 5 1.2. 扩张途径一：把握中高端细分高增长

17、红利 . 7 1.3. 扩张途径二：疫情后是寻找区域性特色龙头的好机会 . 9 1.4. 扩张途径三：国资背景物业资源获取有优势 . 10 2. 激励机制变革探索带来管理效率提升 . 12 2.1. 高端酒店管理运营团队是稀缺资源 . 12 2.2. 探索市场化经营与职业经理人管理机制 . 14 2.3. 进入双百企业名单，具备股权激励潜力 . 15 3. 沿产业链多元布局，食品预制菜等业务存催化 . 15 3.1. 食品业务：乘预制菜之风，食品业务发力制造端 . 15 3.2. 租赁业务冲击有限，亚太写字楼出租率稳定 . 17 3.3. 苏糖公司业绩坚挺，补充集团经营体系 . 17 4. 投

18、资建议 . 18 5. 风险提示 . 20 图目录图目录 图 1：公司受疫情冲击出现短暂的营收下滑 . 5 图 2：公司商品贸易收入占比超 47% . 5 图 3：公司进入快速拓店阶段 . 5 图 4：酒店业务中餐饮收入占比最高 . 5 图 5：2021 年 H1 公司单酒店营业收入 106 万元/+48%. 6 图 6：2021 年 H1 公司单酒店毛利润 43 万元/-20% . 6 图 7：2021 年 H1 公司会员人数突破 1,064 万人 . 7 图 8：2021 年单酒店会员数超过 5.48 万人. 7 图 9：疫情前公司毛利率水平在 50%以上 . 7 图 10：公司酒店服务毛

19、利率受疫情冲击最为严重 . 7 图 11：公司 2021 年 Q3 归母净利润 0.05 亿元. 7 图 12：公司三项费用率水平下降. 7 图 13：国内中高端和豪华酒店数量持续扩容 . 9 图 14：优质客房服务是星级酒店的收入基础 . 9 图 15：贵宁达是金陵饭店和贵州省国资委联合成立的合资公司 . 10 图 16：金陵饭店是由江苏省国资委控股的企业，手握丰富政治资源 .11 图 17：集团组织架构一览 .11 图 18：公司品牌矩阵和生态版图历经数十年的积累与沉淀 . 12 图 19：金陵饭店组织架构一览 . 14 图 20：预计 2017-2021 年年均复合增速达 23.28%.

20、 16 图 21：一线城市用户对预制菜接受程度更高 . 16 图 22：10-30 元的产品占比超 61% . 16 图 23：快捷方便是用户购买预制菜的主要因素. 16 图 24：2020 年公司酒店餐饮收入为 1.54 亿元/-18% . 16 图 25：公司疫情前毛利率在 60%以上 . 16 图 26：优质写字楼租金稳中略降. 17 图 27：优质写字楼空置率趋稳 . 17 图 28：五星级酒店平均出租率震荡上升 . 17 图 29：整体星际酒店平均出租率波动幅度相对略小. 17 图 30：2020 年苏糖公司营业收入 5.39 亿元/+15%. 18 图 31：2020 年苏糖公司归

21、母净利润 0.33 亿元/+22% . 18 表目录表目录 表 1：公司旗下品牌矩阵的梳理已经完成 . 6 表 2：中外酒店品牌分布差异明显：中国高端以上亟待丰富 . 8 表 3：国内中高端酒店布局丰富，公司存在多元化选择空间 . 9 表 4：公司高管团队一览 . 13 表 5：公司入选国资委“双百企业”名单 . 15 表 6：公司在多个电商渠道均有产品布局 . 18 表 7：金陵饭店营收及利润表现预测 . 18 表 8：相关上市公司盈利预测及估值（2022.4.24） . 20 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 1. 拓店进入加速期，多路径提升规模拓店进入加速

22、期，多路径提升规模 1.1. 十四五规划门店规模进入加速扩张期十四五规划门店规模进入加速扩张期 携携高端高端品牌势能品牌势能，向，向中高端精选服务型市场中高端精选服务型市场延伸。延伸。公司在十四五规划后将战略调整为多品牌多模式发展，利用品牌运营和资本扩张双轮驱动，在房地产红利末期市场向存量结构调整过程中战略性的向下延伸，力图在中端市场打开新的局面。 十四五制定明确拓店目标， 将跑步进入规模扩容阶段。十四五制定明确拓店目标， 将跑步进入规模扩容阶段。目标预计到 2025年实现门店规模达到 500 家左右水平（目前约为 200 家） ，高星级酒店在稳定增长的同时，重点布局中高端酒店市场，3 月疫情

23、反复对拓店有影响，但恢复后将努力实现目标。 规模拓宽并不意味着大幅资本开支投入旗舰店，而是通过体外文旅产业基金做重资产样板直营投入，体内通过品牌管理公司轻资产输出。 图图 1：公司受疫情冲击出现短暂的营收下滑：公司受疫情冲击出现短暂的营收下滑 图图 2：公司商品贸易收入占比超：公司商品贸易收入占比超 47% 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 图图 3：公司进入快速拓店阶段：公司进入快速拓店阶段 图图 4：酒店业务中餐饮收入占比最高：酒店业务中餐饮收入占比最高（单位：亿元）（单位：亿元） 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安

24、证券研究 32.63.662.632.612.313.163.333.242.943.28-20%-10%0%10%20%30%40%0.01.02.03.04.0Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3201920202021金陵饭店季度营业收入（单位：亿金陵饭店季度营业收入（单位：亿CNY）营业收入yoy45%39%34%27%30%31%32%40%49%47%54%60%57%56%50%49%47%39%30%33%5%13%17%16%15%13%13%11%0%1%2%2%3%3%3%5%5%0%20%40%60%80%100%公司主营业务收入构成（单位：

25、亿公司主营业务收入构成（单位：亿CNY）商品贸易酒店服务房屋租赁物业管理房地产销售800150200公司连锁酒店数量（家）公司连锁酒店数量（家）1.371.271.331.771.791.892.041.991.31.391.081.31.421.511.621.781.881.540.420.820.720.670.630.830.810.60.550.080.030.150.250.210.240.20.190.0801234562012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020酒店业务

26、收入拆分酒店业务收入拆分客房餐饮酒店管理其他酒店服务 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 图图 5：2021 年年 H1 公司单酒店营业收入公司单酒店营业收入 106 万元万元/+48% 图图 6：2021 年年 H1 公司单酒店毛利润公司单酒店毛利润 43 万元万元/-20% 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 专注中高端产品拓店专注中高端产品拓店，品牌矩阵重构，品牌矩阵重构：品牌转变较大，目前产品模型介于希尔顿欢朋和亚朵之间， 单房造

27、价 20-25 万元， 定位商务/度假/城市主题文化的四大中端品牌，与金陵+金陵精选这两大高端品牌构成六大品牌矩阵，实现多品牌、多模式、规模化发展。 表表 1：公司旗下品牌矩阵的梳理已经完成：公司旗下品牌矩阵的梳理已经完成 品牌矩阵品牌矩阵 品牌名称品牌名称 品牌定位品牌定位 产品特色产品特色 高端主品牌 金陵 高端核心主品牌，五星级品牌 包括五星级及超五星级酒店 中高端品牌矩阵 金陵嘉珑 四星级商务酒店 金陵精选 商务精品酒店 金陵山水 休闲度假酒店 营造与大自然亲密接触的意境。整体清新淡雅，布局宽松，呈现浓厚文化气息的同时，不失现代之感。 金陵文璟 主题文化特色酒店 以情怀、惬意、温馨、精

28、致为设计核心，将中国文化（区域性、主题性）融入现代设计，为客人提供精致、文化旅程体验。 金陵嘉辰 智能公寓酒店 智能服务公寓品牌， 私密空间+个性化的现代旅居生活新体验，遵循亲和力、家居性、舒适性、实用性的原则 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 以提升运营质效为主线，以提升运营质效为主线，利用供应链优势利用供应链优势增强服务能力。增强服务能力。公司聚焦资产运营质量和经营绩效，强化总部连锁系统建设和组织架构的优化，构建完善的“集成服务”系统以强化引流能力，服务效率的提升带来优质用户体验。 截至 2021 年 H1， 金陵贵宾会员总数突破 1064 万， 2021 年 H1 发展会员数 529

29、 万，继续保持高质量增长。 国信集团资产划拨， 资源整合后品牌优势继续强化。国信集团资产划拨， 资源整合后品牌优势继续强化。2018 年江苏省国资委推动国信集团旗下资产与金陵集团进行整合。2021 年 8 月 9 日，金陵饭店集团已将全资或控股的 11 家酒店经营管理权全部通过委托管理形式注入上市公司， 将进一步整合企业资源， 立足高端定位发挥品牌优势。 252 235 274 322 324 336 329 292 192 71 106 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%00公司单酒店营业收入（单位：万公司单酒店营业收入（单位：万CNY）单酒店营收（

30、万元）yoy208 189 210 255 259 258 257 242 65 54 43 -80%-60%-40%-20%0%20%40%0500300公司单酒店毛利润（单位：万公司单酒店毛利润（单位：万CNY）单酒店毛利润yoy 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 图图 7：2021 年年 H1 公司会员人数突破公司会员人数突破 1,064 万人万人 图图 8：2021 年单酒店会员数超过年单酒店会员数超过 5.48 万人万人 数据来源：公司公告、国

31、泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 图图 9：疫情前公司毛利率水平在：疫情前公司毛利率水平在 50%以上以上 图图 10：公司酒店服务毛利率受疫情冲击最为严重：公司酒店服务毛利率受疫情冲击最为严重 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 图图 11：公司：公司 2021 年年 Q3 归母净利润归母净利润 0.05 亿元亿元 图图 12：公司三项费用率水平下降：公司三项费用率水平下降 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 1.2. 扩张途径一：把握中高端细分高增长红利扩张途径一：把握中高端细分高增长红利

32、行业重要变化：需求差异化，中高端品牌认知度提升。行业重要变化：需求差异化，中高端品牌认知度提升。 708022002465336008001,0001,200公司会员人数公司会员人数0.54 0.59 0.86 1.02 1.25 1.34 1.36 1.54 2.94 5.48 0.01.02.03.04.05.06.0单酒店会员人数（万人）单酒店会员人数（万人）58.2757.3851.8861.4660.38 59.74 59.8955.9234.0120.7314.015.245.036.3114.5411.2107.890102030405

33、060702012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020公司毛利率和净利率水平（公司毛利率和净利率水平（pct）毛利率净利率83%80%77%79%80%77%78%83%34%29%20%1%7%9%14%18%16%20%94%90%91%91%92%93%85%0%20%40%60%80%100%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020公司主营业务毛利率拆分公司主营业务毛利率拆分酒店服务商品贸易房屋租赁0.130.23 0.240.15-0.190.190.150.28-0.140.3-0.05(0

34、.3)(0.2)(0.1)0.00.10.20.30.4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201920202021金陵饭店季度归母净利润（单位：亿金陵饭店季度归母净利润（单位：亿CNY）15%18%23%30%26%24%23%20%14%24%27%22%21%21%21%21%20%9%0%-1%1%4%3%2%1%1%1%-5%5%15%25%35%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020公司销售公司销售/管理管理/财务费用率财务费用率管理费用率销售费用率财务费用率 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分

35、 8 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 进入精细化增长时代，可开发优质核心物业减少，容错空间降低； 产品与需求同步升级到中端及中高端领域，品牌认知度提升，中高端产品需求差异化和品牌认可度更高； 行业开始从门店产品驱动，向产品品牌和集团品牌驱动。 因此对品牌矩阵进行梳理，强化集团品牌认知度成为酒店集团共同选择：因此对品牌矩阵进行梳理，强化集团品牌认知度成为酒店集团共同选择： 对于同质化强，品牌认知度不高的中低端酒店，整合最优标准化模型，集中资源低边际成本快速扩张； 对于差异化需求明显，品牌认知度高的中高端和高端产品，搭建前端多品牌矩阵满足多元化需

36、求，但在供给侧坚定实施标准化供应链提升非效率。 表表 2：中外酒店品牌分布差异明显：中国高端以上亟待丰富：中外酒店品牌分布差异明显：中国高端以上亟待丰富 万豪万豪 希尔顿希尔顿 凯悦凯悦 洲际洲际 雅高雅高 华住华住 锦江锦江 首旅首旅 奢华奢华 Luxury 万豪 丽思卡尔顿 艾迪逊 瑞吉 豪华精选 华尔道夫 LXR 柏悦 SLH 六善 丽景 莱佛士 索菲特 超高端超高端 Upper Upscale JW 万豪 万豪 威斯汀 艾美 万丽 W 康莱德 嘉悦里 格芮 君悦 安达仕 洲际 英迪格 费尔蒙 J 酒店 高端高端 Upscale 喜来登 万怡 福朋 雅乐轩 希尔顿 逸林 凯悦 嘉轩 嘉寓

37、 皇冠假日 华邑 铂尔曼 禧玥 花间堂 施柏阁 美仑美奂 丽亭 郁锦香 中高端中高端 Upper Midscale 花园 欢朋 假日酒店 诺富特 水晶 城际 漫心 美爵 丽柏 维也纳国际 锦江都城 维也纳皇家 欢朋 舒与 和颐 扉缦 逸扉 中端中端 Midscale 智选假日 美居 全季 桔子 星程 凯里亚德 丽怡 康铂 地中海 维也纳 麗枫 潮漫 如家商旅 如家精选 Yunik 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 经济型经济型 Economy 宜必思 汉庭 怡莱 海友 你好

38、宜必思 7 天 锦江之星 白玉兰 维也纳3好 如家 莫泰 蓝牌驿居 数据来源：各大酒店集团官网、国泰君安证券研究 注：1中国三大酒店集团只列示 50 家以上门店品牌，部分品牌并未完全展示。 图图 13：国内中高端和豪华酒店数量持续扩容：国内中高端和豪华酒店数量持续扩容 图图 14：优质客房服务是星级酒店的收入基础：优质客房服务是星级酒店的收入基础 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 1.3. 扩张途径二：疫情后是寻找区域性特色龙头的好机会扩张途径二：疫情后是寻找区域性特色龙头的好机会 疫情带来并购高峰但标的需要甄选，疫情带来并购高峰但标的需要甄选，综合考

39、虑品牌定位综合考虑品牌定位/区域区域布局布局/体量体量与公司形成互补与公司形成互补。疫情带来优质资产出清机会的同时，集团更多考虑并购后的持续盈利能力，短期的经营困难将带来普遍亏损风险，因此将综合品牌（经济型和中低端不入手） 、战略布局（关注长三角和核心一二线城市）和规模体量（具有一定规模且估值性价比高）进行考量。 表表 3：国内中高端酒店布局丰富，公司存在多元化选择空间：国内中高端酒店布局丰富，公司存在多元化选择空间 排行排行 集团名称集团名称 总部总部 客房数客房数 门店数门店数 1 锦江国际集团 上海 946,496 9,494 2 华住酒店集团 上海 652,162 6,789 3 首旅

40、如家酒店集团 北京 421,497 4,638 4 格林酒店集团 上海 315,335 4,340 5 东呈国际集团 广州 189,168 2,153 6 尚美生活集团 青岛 186,561 3,835 7 都市酒店集团 青岛 122,599 2,025 8 亚朵集团 上海 66,618 570 9 开元酒店集团 杭州 59,231 311 10 逸柏酒店集团 上海 57,509 915 11 凤悦酒店及度假村 佛山 42,169 137 12 住友酒店集团 杭州 40,064 675 13 雅斯特酒店集团 深圳 33,561 274 12,078 15,439 19,732 21,808 2

41、6,241 36,383 36,853 37,422 649 936 1,749 2,342 3,519 6,036 9,611 10,500 1,549 2,131 3,256 4,954 1,599 1,909 2,518 1,869 010,00020,00030,00040,00050,00060,0----01国内不同级别连锁酒店数量（家）国内不同级别连锁酒店数量（家）经济型酒店数中端连锁酒店数高端连锁酒店数豪华连锁酒店数05001,0001,5002,0002,5003,0003

42、,5004,0--------01星级酒店客房和餐费营业额收入（单位：亿）星级酒店客房和餐费营业额收入（单位：亿）星级酒店营业额:客房收入星级酒店营业额:餐费收入 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 14 君澜酒店集团 杭州 33,415 125 15 恭胜酒店集团 上海

43、 31,968 703 16 南京金陵酒店管理公司南京金陵酒店管理公司 南京南京 27,720 124 17 富力集团 广州 27,409 91 18 旅悦集团 天津 27,143 1,124 19 万达酒店及度假村 北京 25,473 94 20 丽呈酒店集团 上海 23,902 168 21 瑞景商旅集团 合肥 21,850 263 22 银座旅游集团 济南 21,403 242 23 美豪酒店集团 上海 19,234 135 24 荣盛酒店经营管理有限公司 廊坊 18,341 75 25 途窝酒店集团 深圳 18,159 325 26 中国中旅酒店集团 香港 16,842 53 27 绿

44、地酒店旅游集团 上海 15,107 61 28 晗月酒店集团 西安 14,959 159 29 中青旅山水酒店集团 深圳 12,495 105 30 广州岭南国际酒店管理有限公司 广州 12,113 43 数据来源：各大酒店集团官网、国泰君安证券研究 1.4. 扩张途径三：国资背景物业资源获取有优势扩张途径三：国资背景物业资源获取有优势 公司是江苏省国资委控股企业公司是江苏省国资委控股企业，资源禀赋能力强，获取物业有优势，资源禀赋能力强，获取物业有优势。公司是改革开发初期改革开放初期经国务院批准立项建设的全国首批旅游涉外企业之一、江苏省首家五星级酒店，在区域政府支持下对优质资产的整合与外部投资

45、并购进程中始终占据优势。 截至 2021 年 Q2，公司与贵州饭店酒店管理集团共同设立的贵宁达公司签约连锁酒店 35 家，遍布贵州省各州市，与合肥文旅博览集团共同设立合肥文旅金陵酒店管理有限公司提升在安徽区域连锁化布局及获取优质资源的能力。 此外，公司还与西藏弘毅等合伙人共同投资设立的金陵文旅基金，完成首期实缴出资、基金备案及首个项目的投资决策，设立“镇江心湖酒店管理有限公司” ，推动镇江心湖“金陵嘉珑” 、 “金陵山水”项目落地。 图图 15：贵宁达是金陵饭店和贵州省国资委联合成立的合资公司：贵宁达是金陵饭店和贵州省国资委联合成立的合资公司 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后

46、的免责条款部分 11 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 数据来源：公司官网、国泰君安证券研究 图图 16：金陵饭店是由江苏省国资委控股的企业，手握丰富政治资源：金陵饭店是由江苏省国资委控股的企业，手握丰富政治资源 数据来源：企业预警通、国泰君安证券研究 图图 17：集团组织架构一览：集团组织架构一览 贵宁达酒店管理股份有限公司贵州饭店酒店管理集团有限公司金陵饭店股份有限公司贵州省人民政府国有资产监督管理委员会贵州金融控股集团有限责任公司贵州省财政厅持有40%认缴400万元持有60%认缴600万元持有100%认缴5亿元贵州酒店集团有限公司持有97

47、.69%认缴29.31亿元持有2.31%认缴6,916.78万元持有100%认缴400亿元金陵饭店股份有限公司南京金陵饭店集团有限公司江苏省人民政府江苏省国信集团有限公司江苏交通控股有限公司诗瑞德酒店管理有限公司江苏省人民政府国有资产监督管理委员会新加坡欣光投资有限公司李海斌马红线江苏凤凰文化贸易集团有限公司南京邦驰百货贸易有限公司许文根王骏43.5%4.97%4.75%2.5%1.21%1.4%1.76%0.68%0.63%0.54%58.16%38.39%3.45%100%100%北京金陵饭店有限公司南京金陵酒店管理有限公司南京新金陵饭店有限公司江苏金陵旅游发展有限公司江苏金陵文旅产业发展

48、基金合伙企业江苏苏糖糖酒食品有限公司南京金陵汇德物业服务有限公司江苏金陵贸易有限公司南京金陵置业发展有限公司江苏金陵食品科技有限公司贵州贵宁达酒店管理股份有限公司合肥文旅金陵酒店管理有限公司南京世界贸易中心有限责任公司紫金财产保险股份有限公司51%100%38.46%100%100%52.2%100%90%30%100%40%35%55%3% 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 数据来源：公司官网 2. 激励机制变革探索带来管理效率提升激励机制变革探索带来管理效率提升 2.1

49、. 高端酒店管理运营团队是稀缺资源高端酒店管理运营团队是稀缺资源 公司高端酒店管理运营能力强，具备人才资源优势。公司高端酒店管理运营能力强，具备人才资源优势。公司自 1983 年开业来从零开始搭建高端酒店运营管理团队，具备数十年酒店管理经验，高管团队分工明确且作战能力强。 集团在系统实施人力资源的规划、 开发与管理， 构建人才创新孵化平台，实施金陵优才养成计划，组织“飞鹰人才计划” 、高中层管理人员培训班等，推进员工职业发展规划，建立了以 KPI 为导向的薪酬考核与激励约束机制。 图图 18：公司品牌矩阵和生态版图历经数十年的积累与沉淀：公司品牌矩阵和生态版图历经数十年的积累与沉淀 请务必阅读

50、正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 数据来源：公司官网、国泰君安证券研究 表表 4：公司高管团队一览：公司高管团队一览 姓名姓名 简介简介 李茜 2014 年 11 月起至今担任本公司董事长、党委书记； 现任南京金陵饭店集团有限公司总经理助理，兼任江苏金陵旅游发展有限公司董事长。历任江苏省审计厅主任科员、固定资产投资审计处副处长、企业审计处副处长，曾由审计署公派赴加拿大阿尔伯塔大学研修 胡明 2008 年 7 月起至今担任本公司董事； 现任南京金陵饭店集团有限公司董事、总经理。历任华泰

51、证券股份有限公司投资银行部高级经理，南京金陵饭店集团有限公司总经理助理，金陵饭店股份有限公司副总经理，南京新金陵饭店有限公司董事长，南京金陵酒店管理有限公司董事长，南京湖滨金陵饭店有限公司董事长，南京金陵饭店集团有限公司副总经理 陶彬彦 2019 年 6 月起至今担任本公司董事； 现任洛杉矶刹历斯录音公司总裁，南京伯藜置业管理有限公司董事长，欣光置业（新加坡）有限公司常务董事，欣光（私人）有限公司总经理，伯藜有限公司董事。历任孟买缅甸贸易有限公司董事，曾于 2008 年12 月至 2015 年 1 月担任本公司董事 马腾飞 2018 年 3 月起至今担任本公司董事； 现任江苏交通控股有限公司副

52、总经理、党委委员。历任淮阴市高速公路建设指挥部计划科副科长、科长，江苏京沪高速公路有限公司淮安管理处副处长、经营开发部经理、扬州管理处处长，江苏京沪高速公路管理有限公司副总经理，江苏汾灌高速公路管理有限公司董事长、总经理，江苏京沪高速公路有限公司总经理、董事长，江苏交通控股有限公司总经理助理 田锋 2007 年 6 月起至今担任本公司董事； 现任江苏凤凰文化贸易集团有限公司总经理、党委书记。历任江苏省地矿局地质员、办公室秘书、副主任、主任，团省委副书记，江苏电子音像出版社副社长，江苏省出版印刷物资公司总经理。 金美成 现任本公司董事、总经理、党委副书记，兼任南京金陵饭店分公司总经理、南京新金陵

53、饭店有限公司董事长、南京金陵酒店管理有限公司董事长； 历任南京金陵饭店财务部主任助理、副主任、主任、总经理助理 茅宁 2015 年 1 月起至今担任本公司独立董事； 现任南京大学商学院教授，博士生导师，享受国务院特殊津贴，兼任江苏省数量经济与管理科学学会会长，南京栖霞建设股份有限公司、港中旅华贸国际物流股份有限公司、银城生活服务有限公司（香港联交所）独立董事。 1986-1995年 1986年1月“六朝春”开业 1988年将原商品部组建为“南京金陵饭店旅游商场”，成立“南京金陵饭店购物中心” 1993年10月，金陵金利来实业有限公司开业1979-1985年 1979年金陵饭店筹建 1983年正

54、式开业，以“神州第一高楼”蜚声海内外，次年开始进行经济体制改革1996-2000年1996年10月，成立金陵百货；1997年5月，南京世界贸易中心楼试营业1999年7月，金陵饭店16年来规模最大、难度最高的公共区域大修改造全面竣工2001-2005年 经江苏省人民政府批准，南京金陵饭店整体改建为南京金陵饭店集团有限公司； 通过金陵贸易有限公司收购52.2%股权，控股江苏苏糖糖酒食品有限公司2006-2010年 2007年4月，金陵连锁酒店上榜“中国十大酒店集团”，列第6位 2008年3月10日，成立江苏天泉湖开发建设有限公司2011-2015年 2012年底，金陵连锁酒店达130家，在管五星级

55、酒店总数位居全国第一； 2013年3月12日，成立江苏金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司2016-2020年 2016年4月6日，金陵饭店集团与省财政厅发起设立“江苏省养老产业投资基金”； 交通控股公司苏州南林饭店和徐矿集团西安紫金山大酒店整合注入金陵饭店集团 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 刘一平 2016 年 1 月起至今担任本公司独立董事； 现任南京航空航天大学经济管理学院会计学教授、会计专业学科带头人、博士生导师，曾任南京航空航天大学经济与管理学院副院长，兼任南京市人

56、民政府政策咨询专家，江苏省现代经营管理研究会理事，无锡银行股份有限公司独立董事、成都爱乐达航空制造股份有限公司独立董事、江苏三六五网络股份有限公司独立董事，常州当代防务科技研究院有限公司董事等职务 成志明 2018 年 3 月起至今担任本公司独立董事； 现任南京大学商学院教授，南京东方智业管理顾问有限公司董事长兼首席顾问，江苏省管理咨询协会名誉会长，兼任江苏通达动力科技股份有限公司、南通四方科技集团股份有限公司、苏中药业集团股份有限公司（非上市）独立董事；连任多届中国企业联合会管理咨询委员会副主任、江苏省管理咨询协会会长 周俭骏 2019 年 6 月起至今担任本公司独立董事； 现任江苏法德东恒

57、律师事务所律师，全国司法考试首批获取律师资格并从事兼职律师执业至今，江苏法德东恒律师事务所创始人之一。历任南京金陵饭店主管、法务负责人，南京金陵饭店集团有限公司法务部主任、总法律顾问（工作至 2017 年 6 月） 数据来源：公司官网、国泰君安证券研究 2.2. 探索市场化经营与职业经理人管理机制探索市场化经营与职业经理人管理机制 公司正探索市场化经营与职业经理人管理机制，但受疫情影响，短期不公司正探索市场化经营与职业经理人管理机制，但受疫情影响，短期不确定性较高，我们预计疫情恢复，市场稳定后上述进程仍将继续推进。确定性较高，我们预计疫情恢复，市场稳定后上述进程仍将继续推进。疫情的反复冲击带来

58、的较大不确定性或放大经理人对组织架构调整的风险与隐患，为防止被动局面带来的低预期情况出现，公司将暂缓市场化招聘，但考虑到公司未来的规模扩张和业绩目标需求，待市场稳定后或予以重启。 图图 19：金陵饭店组织架构一览：金陵饭店组织架构一览 数据来源：公司官网、国泰君安证券研究 股东大会董事会监事会总经理战略委员会薪酬与考核委员会审计委员会提名委员会董事会秘书副总经理金陵饭店分公司食品研发中心招商管理部旅游商场投资发展部总经理办公室证券法务部财务部人力资源部审计部写字楼租赁部信息技术部 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 of 22 Table_Page 金陵饭店

59、金陵饭店(601007)(601007) 2.3. 进入双百企业名单，具备股权激励潜力进入双百企业名单，具备股权激励潜力 公司入选“双百”名单，公司入选“双百”名单，理论上理论上具备股权激励具备股权激励资格资格。国企改革的“双百行动”意在选取百余户中央企业子企业和百余户地方国有骨干企业，全面落实“1+N”系列文件要求，深入推进综合性改革，上榜企业具备运用国有控股上市公司股权激励的试点机会，有望通过强化团队与企业的链接关系，降低委托代理问题的同时提升管理效率。 目前疫情导致业绩波动较大，具体方案短时间难以落实，将会在宏观旅游市场稳定恢复后与国资委进一步制定与落实。 表表 5：公司入选国资委“双百

60、企业”名单：公司入选国资委“双百企业”名单 省份省份 序号序号 企业企业 江苏省 308 江苏省国信集团有限公司 309 华泰证券股份有限公司 310 江苏省盐业集团有限责任公司 311 南京金陵饭店集团有限公司南京金陵饭店集团有限公司 312 南京旅游集团有限责任公司 313 徐工集团工程机械有限公司 浙江省 314 浙江省浙商资产管理有限公司 315 浙江富春紫光环保股份有限公司 316 浙江高速信息工程技术有限公司 317 杭州热联集团股份有限公司 318 杭州热电集团股份有限公司 安徽省 319 安徽铜冠铜箔有限公司 320 国元农业保险股份有限公司 321 安徽华塑股份有限公司 32

61、2 安徽皖垦种业股份有限公司 323 安徽长城军工股份有限公司 数据来源：各大酒店集团官网、国泰君安证券研究 3. 沿产业链多元布局，食品预制菜等业务存催化沿产业链多元布局，食品预制菜等业务存催化 3.1. 食品业务：乘预制菜之风，食品业务发力制造端食品业务：乘预制菜之风，食品业务发力制造端 收购金陵食品科技布局预制菜，利用产品研发和渠道资源积累进行布局。收购金陵食品科技布局预制菜，利用产品研发和渠道资源积累进行布局。公司从员工持股的 30%中收购子公司少数股权，实现 100%控股，食品业务将根据餐饮做成金陵的食品工业化平台，在坚持主业的同时进行产业链的延伸。 公司前期在预制菜/面点/礼盒的研

62、发和渠道方面均有开拓，力图实现产供销一体化，上游金陵食品餐饮转化优势有望提升产能，终端将结合盒马和连锁酒店进行布局，将对标广州酒家进行生产，未来有望进一步提 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 升营收规模，多元化营收来源。 预计国内预制菜市场规模将在 2022 年实现 4152 亿元，2017-2022 年年均复合增速达到 23.28%， 公司有望借助行业东风锻造供应链能力， 在基于主业的同时实现供给能力的提升。 图图 20：预计：预计 2017-2021 年年均复合增速达年

63、年均复合增速达 23.28% 图图 21：一线城市用户对预制菜接受程度更高：一线城市用户对预制菜接受程度更高 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 图图 22：10-30 元的产品占比超元的产品占比超 61% 图图 23：快捷方便是用户购买预制菜的主要因素：快捷方便是用户购买预制菜的主要因素 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 图图 24：2020 年公司酒店餐饮收入为年公司酒店餐饮收入为 1.54 亿元亿元/-18% 图图 25：公司疫情前毛利率在：公司疫情前毛利率在 60%以上以上 数据来源：公司公告、国泰君安证

64、券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 1,183 1,510 2,116 2,527 3,137 4,152 0%10%20%30%40%50%01,0002,0003,0004,0005,000200202021E2022E国内预制菜市场规模及增速国内预制菜市场规模及增速市场规模（亿元）yoy55. 8%24. 2%20. 0%国内预制菜消费者城际分布国内预制菜消费者城际分布一线城市二线城市三线城市36%25%23%7%5%4%国内消费者购买预制菜产品价格分布国内消费者购买预制菜产品价格分布21-30元11-20元31-40元41-50元50元以上10元以下38

65、%19%16%14%13%国内消费者购买预制菜的目的国内消费者购买预制菜的目的节省时间美味不喜欢做饭健康不会做饭1.391.081.31.421.511.621.781.881.54-30%-20%-10%0%10%20%30%0.00.51.01.52.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020公司酒店餐饮营业收入（单位：亿公司酒店餐饮营业收入（单位：亿CNY）餐饮收入yoy60%67%65%71%69%67%68%67%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

66、 2019 2020公司酒店餐饮业务毛利率公司酒店餐饮业务毛利率 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 17 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 3.2. 租赁业务冲击有限，亚太写字楼出租率稳定租赁业务冲击有限，亚太写字楼出租率稳定 核心城市的租金下调可控，空置率趋稳核心城市的租金下调可控，空置率趋稳，出租率波动上升，出租率波动上升。受疫情冲击较大的核心城市的优质写字楼租金趋稳，相较于 2016-2022 年北京和上海租金的下调，南京同比下降幅度较小，即北京-8.45% VS 上海-5.86% VS 南京-0.34%，

67、同时空置率已度过快速上升阶段，逐步趋于稳定。 另外，五星级酒店和星际酒店平均出租率也在波动上升，上海与北京酒店的上升更为显著。 亚太商业写字楼出租率领先。亚太商业写字楼出租率领先。截至 2020 年亚太写字楼出租率达 93%，世贸写字楼达 87%，另外各餐厅上座率基本恢复至去年同期 80%水平。 图图 26：优质写字楼租金：优质写字楼租金稳中略降稳中略降 图图 27：优质写字楼空置率趋稳：优质写字楼空置率趋稳 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 图图 28：五星级酒店：五星级酒店平均出租率震荡上升平均出租率震荡上升 图图 29：整体星际酒店平均出租率波动

68、幅度相对略小：整体星际酒店平均出租率波动幅度相对略小 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 3.3. 苏糖公司业绩坚挺，补充集团经营体系苏糖公司业绩坚挺，补充集团经营体系 苏糖公司继续完善集团经营体系，通过线上化升级开拓苏糖公司继续完善集团经营体系，通过线上化升级开拓直销渠道直销渠道。集团005-------082022-01不同城市优质写字楼租金（元不同

69、城市优质写字楼租金（元/月）月）北京上海南京0510152025-------082022-01不同城市优质写字楼空置率（不同城市优质写字楼空置率（pct）北京上海南京24 56 52 42 66 52 16 32 30 20 57 51 39 65 72 47 70 43 0204060----012021-0

70、---082021-09国内各城市五星级饭店平均出租率（国内各城市五星级饭店平均出租率（pct）上海北京南京25 54 50 39 63 50 19 35 33 19 53 47 37 63 69 43 66 44 0204060--------09国内各城市星级酒店平均出租率（国内各城市星级酒店平均出租率（pct

71、）上海北京南京 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 18 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 旗下的苏糖公司整合上下游产业链，拓宽融资渠道，做优机制、做精业务、做深市场，目前已拥有茅台、五粮液等 500 多个品种酒水在江苏地区的经销权，成为江苏省内高中档酒类品牌的主导运营商。另外，公司发力各大电商渠道拓宽销量，在疫情期间实现业绩坚挺增长。 公司 2020 年实现营业收入 5.39 亿元/+14.93%，归母净利润实现 0.33 亿元/+22.22%，在疫情冲击下仍保有亮眼业绩。 图图 30：2020 年苏糖公司营业收

72、入年苏糖公司营业收入 5.39 亿元亿元/+15% 图图 31：2020 年苏糖公司归母净利润年苏糖公司归母净利润 0.33 亿元亿元/+22% 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 数据来源：公司公告、国泰君安证券研究 表表 6：公司在多个电商渠道均有产品布局：公司在多个电商渠道均有产品布局 序号序号 布局渠道布局渠道 专营网店专营网店 1 淘宝 江苏苏糖糖酒食品有限公司 2 - 苏糖酒仙团网店 3 建行 苏糖糖酒淘喜惠 4 易酒批 江苏苏糖糖酒食品有限公司 5 阿里巴巴 江苏苏糖糖酒食品有限公司 6 零售通 江苏苏糖糖酒食品有限公司 7 苏宁易购 江苏苏糖酒类旗舰店 8 京东 苏糖糖酒类专

73、营店 9 拼多多 苏糖糖酒酒类专营店 10 酒仙网 苏糖糖酒名流盛世旗舰店 数据来源：公司官网、国泰君安证券研究 4. 投资建议投资建议 预计公司 2021/22/23 年实现营业收入 12.30/13.37/16.24 亿元，实现净利润 0.73/1.05/1.76 亿元，归母净利润 0.28/0.53/1.11 亿元，对应 EPS 为0.07/0.14/0.28 元。 表表 7：金陵饭店营收及利润表现预测金陵饭店营收及利润表现预测（单位：百万元（单位：百万元 CNY） 2018A 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E -40%-20%0%20%40%60%012345

74、62012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020苏糖公司营业收入苏糖公司营业收入营业收入（亿元）yoy(0.3)(0.2)(0.1)0.00.10.20.30.42012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020苏糖公司归母净利润（亿元）苏糖公司归母净利润（亿元） 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 19 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 营业收入总计营业收入总计 1,035.79 1,188.82 1,140.25 1,230.28

75、1,337.16 1,623.88 yoy（%） 10% 15% -4% 8% 9% 21% 酒店业务 483.31 466.49 346.53 387.48 424.51 666.08 yoy（%） -3% -26% 12% 10% 57% 房屋租赁 150.82 155.29 148.15 137.78 144.67 151.90 yoy（%） 3% -5% -7% 5% 5% 物业管理 31.85 36.19 58.67 73.34 84.34 92.77 yoy（%） 14% 62% 25% 15% 10% 商品贸易 331.85 479.11 561.97 618.17 667.62

76、 701.00 yoy（%） 44% 17% 10% 8% 5% 房产销售 25.63 39.47 19.42 8.00 5.00 - yoy（%） 54% -51% -59% -38% -100% 其他业务 12.33 12.27 5.51 5.51 11.02 12.12 yoy（%） 0% -55% 0% 100% 10% 营业成本总计营业成本总计 415.45 524.00 752.42 851.70 913.11 1,071.53 酒店业务 104.76 79.57 230.41 275.01 290.21 419.02 其中：直营业务成本 67.89 67.86 219.92 26

77、1.75 276.11 400.13 其中：酒店管理成本 36.87 11.71 10.49 13.27 14.11 18.89 房屋租赁 11.60 10.72 21.89 20.36 21.38 22.44 物业管理 34.17 42.71 49.12 54.03 商品贸易 271.46 401.86 450.42 506.90 547.45 574.82 房产销售 18.48 27.73 14.98 6.17 3.86 - 其他业务 9.15 4.12 0.55 0.55 1.10 1.21 毛利率水平毛利率水平 60% 56% 34% 31% 32% 34% 酒店业务 78% 83%

78、34% 29% 32% 37% 其中：直营业务 83% 83% 25% 20% 22% 30% 其中：酒店管理 54% 81% 81% 78% 80% 80% 房屋租赁 92% 93% 85% 85% 85% 85% 物业管理 100% 100% 42% 42% 42% 42% 商品贸易 18% 16% 20% 18% 18% 18% 房产销售 28% 30% 23% 23% 23% 23% 其他业务 26% 66% 90% 90% 90% 90% 毛利润合计毛利润合计 620.34 664.82 387.83 378.58 424.05 552.34 SG&A合计合计 448.70 472.

79、07 256.17 290.17 295.32 329.82 SG&A占比（%） 43.3% 39.7% 22.5% 23.6% 22.1% 20.3% 销售费用 213.59 233.1 97.21 110.72 113.66 131.13 销售费用率（%） 20.6% 19.6% 8.5% 9.0% 8.5% 8.1% 管理费用 234.72 238.33 157.98 178.39 180.52 197.30 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 20 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 管理费用率（%） 22.

80、7% 20.0% 13.9% 14.5% 13.5% 12.2% 研发费用 0.39 0.64 0.98 1.06 1.15 1.40 研发费用率（%） 0.0% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 营业利润营业利润 138.92 160.74 125.64 100.84 140.02 234.28 营业利润率（%） 13.41% 13.52% 11.02% 8.20% 10.47% 14.43% 净利润净利润 116.04 118.93 89.95 72.64 105.02 175.71 净利润率（%） 11.20% 10.00% 7.89% 5.90% 7.85% 10.82

81、% 归母净利润归母净利润 77.42 75.29 43.40 28.00 53.35 110.87 归母净利润率（%） 7.47% 6.33% 3.81% 2.28% 3.99% 6.83% yoy（%） -25% -3% -42% -35% 91% 108% 数据来源：Wind、公司公告、国泰君安证券研究 采用 PE 估值法：考虑公司处于加速拓店且管理存改善预期，给予 2023年行业高于行业平均 40xPE 估值，对应合理估值 44.4 亿元。 表表 8：相关上市公司盈利预测及估值（：相关上市公司盈利预测及估值（2022.4.24） 收盘价收盘价 市值市值 归母净利润（亿元）归母净利润（亿元

82、） PE 亿元亿元 21A 22E 23E 21A 22E 23E 首旅酒店 600258.SH 23.15 260 0.56 5.05 10.24 464 25 20 锦江酒店 600754.SH 51.71 553 2.99 15.26 18.39 185 36 30 华住集团-S 1179.HK 24.05 647 -2.60 2.99 17.75 - 49 22 君亭酒店 301073.SZ 77.32 62 0.37 0.87 1.32 168 82 59 平均 33 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 采用绝对估值法，对 2021-2026 年逐年预测，2026-2030 年 F

83、CFF 复合增速为 3%， 此后为永续 2%增速假设。 根据 Wind 数据， 假设 Beta 为 0.95，无风险收益率 2.83%， 风险溢价 5%， 债务成本 5.30%， WACC 为 6.70%，通过 DCF 折现计算公司合理估值为 44.78 亿元。 基于谨慎性原则， 给予公司 2023 年目标市值 44.4 亿元， 对应目标价 11.20元，增持。 5. 风险提示风险提示 疫情平息后复苏在时间、力度以及持续性上不及预期风险疫情平息后复苏在时间、力度以及持续性上不及预期风险 考虑到市场普遍存在过度乐观倾向，若疫情平息后居民出游意愿仍维持低位，在复苏时间、力度和持续性上不及预期。 中

84、小企业压缩差旅成本风险中小企业压缩差旅成本风险 中小企业在此次疫情中受到的压力更大，不排除压缩全年差旅费用，导 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 21 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 致酒店、航空等行业复苏不及预期的可能。 行业竞争加剧，导致拓店和区域拓展不及预期风险行业竞争加剧，导致拓店和区域拓展不及预期风险 头部酒店集团纷纷加码中高端及下沉市场，存在由于疫情及市场竞争因素影响，公司拓店节奏和区域的拓展进度不及预期，导致公司增速放缓的风险。 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2

85、2 of 22 Table_Page 金陵饭店金陵饭店(601007)(601007) 本公司具有中国证监会核准本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格的证券投资咨询业务资格 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律

86、许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信

87、息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告

88、所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提

89、及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议， 本公司、 本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明评级说明 评级评级 说明说明 1.投资建议的比较标准投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的 12 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准。 股票投资评级股票投资评级 增持 相对沪深 300 指数涨幅 15%以上 谨慎增持 相对沪深 300 指数涨幅介于 5%15%之间 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于

90、-5%5% 减持 相对沪深 300 指数下跌 5%以上 2.投资建议的评级标准投资建议的评级标准 报告发布日后的 12 个月内的公司股价（或行业指数） 的涨跌幅相对同期的沪深300 指数的涨跌幅。 行业投资评级行业投资评级 增持 明显强于沪深 300 指数 中性 基本与沪深 300 指数持平 减持 明显弱于沪深 300 指数 国泰君安证券研究国泰君安证券研究所所 上海上海 深圳深圳 北京北京 地址 上海市静安区新闸路 669 号博华广场20 层 深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层 北京市西城区金融大街甲 9 号 金融街中心南楼 18 层 邮编 200041 518026 100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：