1、 证券研究报告 | 公司点评 2020 年 04 月 06 日 沙钢股份沙钢股份（002075.SZ） 五五问问五五答，答，从从 2018 年报年报出发出发，再看再看 GS 近期市场对于沙钢的关注度较高，近期市场对于沙钢的关注度较高， 2018 年年 11 月月定增方案发布时， 并购资产定增方案发布时， 并购资产 Global Switch（以下简称（以下简称 GS）的的 2018 年报尚未发布年报尚未发布，公告中的公告中的经营数据经营数据距今较久距今较久。因因 为为 GS 的的 2019 年报尚未披露，年报尚未披露，为了更详细分析公司经营情况，为了更详细分析公司经营情况，我们我们先先从从其其

2、 2018 年报出发，年报出发，结合市场关注点，从结合市场关注点，从 5 个问题个问题入手，入手，进行进行深入剖析。深入剖析。 （1）GS 的的经营情况？经营情况？ 2018 年实现收入 4 亿英镑，同比增长 5.6%；EBITDA 2.7 亿英镑，同比增长 2.6%， EBITDA 率 69%，稳定维持全球领先。 （2）GS 的项目储备？的项目储备？ 2018 年底，公司启动新加坡第 2 个数据中心建设，这是公司第 12 个数据中心，落 成后总电力容量达到 384MW，如按 5KW 的标准柜折算，约 7.7 万机柜。结合 2018 年定增方案，GS 在手项目储备还将新增约 40%的电力容量。

3、 （3）GS 各地区各地区业务业务发展情况？发展情况？ 亚太区增长强劲，欧洲区业务有望逐步恢复增长。亚太区增长强劲，欧洲区业务有望逐步恢复增长。1）从收入结构看，亚太区占比快 速提升：2018 年欧洲区收入占比 54%（-6 pct），亚太区收入占比 44%（+7 pct）， 其他地区收入占比 2%（-1 pct）。 2）从各地区增速看，亚太区增长强劲，欧洲区有望逐步恢复增长：2018 年亚太区 收入同比增长 25%，EBITDA 同比增长 28%。2018 年欧洲区收入同比下滑 5%， EBITDA 同比下滑 8%，我们预计可能源于近年股权架构调整导致的外资客户流失风 险。随着股权落定，该风

4、险有望边际趋缓。 3）公司未来仍将聚焦欧洲、亚太，享受新兴市场快速增长红利：根据 451 Research 数据，预计 2017-2022 年，全球数据中心收入年复合增速为 9.3%，其中北美预计 增速 6.7%，欧洲、中东和非洲地区增速 8.8%，亚太地区增速 11.6%。 （4）GS 的经营效率如何？的经营效率如何？ 运营效率显著高于同行： 截止 2018 年底， 公司员工总数为 218 人， 与往年基本持平。 其中物业管理 122 人，销售人员 14 人，管理人员 82 人，运营效率较高，人均创收 约 183 万英镑，人均薪资约 7.3 万英镑。 （5）GS 的的未来未来成长性如何？成长

5、性如何？ 海外扩张提速，疫情催化可期。海外扩张提速，疫情催化可期。此前因股权交割，GS 扩张偏慢，市场对于 GS 的成 长性有所低估。我们认为股权落定后，未来 2 年有望重回 10%以上增长。考虑到海 外疫情加速云计算需求，GS 扩张或超预期。 收购完成后，收购完成后，GS 与众不同的优势：与众不同的优势：1）对接中国企业数据出海需求：从 GS 年报披 露情况来看，除其传统的业务布局，GS 和中国电信（全球）合作日趋紧密，为电信 的终端客户提供服务、依需进行项目规划。此外，依托海外核心 IDC 资源，GS 还将 成“一带一路”国内企业走出去的数据服务平台。 2）满足海外客户“走进来”需求：积极

6、推进中国市场布局，预计数据中心有望落地 在上海外高桥保税区，为海外客户入华提供高性价比方案。 风险提示风险提示：收购进度缓慢，GS 收入不达预期，钢铁主业盈利下滑，定增方案的不确 定性。 财务财务指标指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 14,712 13,475 11,575 11,679 12,263 增长率 yoy（%） 18.5 -8.4 -14.1 0.9 5.0 归母净利润（百万元） 1,177 529 366 420 486 增长率 yoy（%） 67.0 -55.1 -30.8 14.7 15.7 EPS 最新摊薄（元/股） 0.

7、53 0.24 0.17 0.19 0.22 净资产收益率（%） 30.1 12.8 8.2 8.7 9.3 P/E（倍） 18.9 42.0 60.7 52.9 45.8 P/B（倍） 4.98 4.47 4.35 4.13 3.90 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 买入买入（维持维持） 股票信息股票信息 行业 钢铁 前次评级 买入 最新收盘价 10.01 总市值(百万元) 22,089.79 总股本(百万股) 2,206.77 其中自由流通股(%) 100.00 30 日日均成交量(百万股) 75.82 股价走势股价走势 作者作者 分析师分析师 宋嘉吉宋嘉吉 执业证书编号：S06805

8、19010002 邮箱： 研究助理研究助理 丁劲丁劲 邮箱： 相关研究相关研究 1、 沙钢股份（002075.SZ） ：从市场最关心的 5 个问 题，深度解析 GS 价值2020-03-12 2020 年 04 月 06 日 财务报表和主要财务比率财务报表和主要财务比率 资产负债表（资产负债表（百万元） 利润表利润表（百万元） 会计会计年度年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 会计年度会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产流动资产 7088 6797 7171 7929 8643 营业收入营业收入 14712 13475 11

9、575 11679 12263 现金 332 198 545 1287 1614 营业成本 11415 12083 10614 10569 11012 应收票据及应收账款 746 54 177 56 189 营业税金及附加 114 66 57 57 60 其他应收款 5 11 3 11 4 营业费用 100 108 100 100 100 预付账款 300 281 164 285 187 管理费用 205 189 200 200 200 存货 1709 1618 1648 1655 2015 研发费用 57 60 60 60 60 其他流动资产 3996 4634 4634 4634 4634

10、 财务费用 -8 -12 -18 -13 -26 非流动资产非流动资产 4433 4716 4813 4873 4891 资产减值损失 33 -8 -8 -8 -8 长期投资 16 20 27 35 42 其他收益 19 23 23 23 23 固定资产 3236 3506 3581 3616 3610 公允价值变动收益 0 22 22 22 22 无形资产 372 370 348 327 305 投资净收益 132 166 124 104 104 其他非流动资产 809 821 857 896 933 资产处臵收益 0 8 8 8 8 资产资产总计总计 11521 11513 11985 1

11、2802 13535 营业利润营业利润 2948 1190 746 870 1022 流动负债流动负债 3831 3844 3887 4113 4160 营业外收入 104 30 104 104 104 短期借款 237 207 200 200 200 营业外支出 83 8 8 8 8 应付票据及应付账款 2235 2485 2570 2586 2786 利润总额利润总额 2969 1212 843 967 1118 其他流动负债 1359 1152 1117 1327 1174 所得税 700 252 194 222 257 非流动非流动负债负债 160 154 154 154 154 净利

12、润净利润 2269 960 649 744 861 长期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 1092 431 283 325 375 其他非流动负债 160 154 154 154 154 归属母公司净利润归属母公司净利润 1177 529 366 420 486 负债合计负债合计 3991 3998 4041 4267 4314 EBITDA 3344 1587 1241 1387 1565 少数股东权益 3070 2547 2830 3155 3530 EPS（元） 0.53 0.24 0.17 0.19 0.22 股本 2207 2207 2207 2207 2207 资本公积 -6

13、09 -609 -609 -609 -609 主要主要财务比率财务比率 留存收益 2733 3365 3743 4177 4679 会计会计年度年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 归属母公司股东权益 4461 4968 5113 5380 5691 成长能力成长能力 负债负债和股东权益和股东权益 11521 11513 11985 12802 13535 营业收入(%) 18.5 -8.4 -14.1 0.9 5.0 营业利润(%) 55.4 -59.6 -37.3 16.6 17.4 归属于母公司净利润(%) 67.0 -55.1 -30.8 14.7 15.7

14、 获利能力获利能力 毛利率(%) 22.4 10.3 8.3 9.5 10.2 现金现金流量流量表表（百万元） 净利率(%) 8.0 3.9 3.2 3.6 4.0 会计年度会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E ROE(%) 30.1 12.8 8.2 8.7 9.3 经营活动现金流经营活动现金流 2560 304 897 1244 839 ROIC(%) 47.9 18.4 12.1 13.0 14.0 净利润 2269 960 649 744 861 偿债能力偿债能力 折旧摊销 370 368 397 436 478 资产负债率(%) 34.6 34.7 3

15、3.7 33.3 31.9 财务费用 -8 -12 -18 -13 -26 净负债比率(%) -0.6 1.0 -3.5 -11.9 -14.6 投资损失 -132 -166 -124 -104 -104 流动比率 1.9 1.8 1.8 1.9 2.1 营运资金变动 -97 -852 22 211 -341 速动比率 0.3 1.0 1.1 1.2 1.3 其他经营现金流 158 6 -29 -29 -29 营运能力营运能力 投资活动投资活动现金流现金流 -1992 632 -340 -363 -363 总资产周转率 1.4 1.2 1.0 0.9 0.9 资本支出 116 206 89 5

16、3 11 应收账款周转率 16.0 33.7 100.0 100.0 100.0 长期投资 0 355 -7 -7 -7 应付账款周转率 5.7 5.1 4.2 4.1 4.1 其他投资现金流 -1876 1193 -259 -318 -360 每股指标（元）每股指标（元） 筹资筹资活动现金流活动现金流 -691 -1067 -210 -139 -149 每股收益(最新摊薄) 0.53 0.24 0.17 0.19 0.22 短期借款 137 -30 -7 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 1.16 0.14 0.41 0.56 0.38 长期借款 0 0 0 0 0 每股净资产(最新摊薄)

17、 2.02 2.25 2.32 2.44 2.58 普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率估值比率 资本公积增加 0 0 0 0 0 P/E 18.9 42.0 60.7 52.9 45.8 其他筹资现金流 -828 -1037 -203 -139 -149 P/B 5.0 4.5 4.3 4.1 3.9 现金净增加额现金净增加额 -126 -130 347 742 327 EV/EBITDA 7.6 13.4 17.1 15.0 13.3 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 mNrOoOqMqNsMnPqRsNwPsRaQaObRtRqQtRnNeRqQtPiNpPzR8OqQxPxNtP

18、oNvPpNsO 2020 年 04 月 06 日 内容目录内容目录 1、2018 年经营情况：收入 4 亿英镑，EBITDA 率全球领先 . 4 2、经营效率：人员仅约 200 人，人均创收约 183 万英镑 . 6 3、未来成长性：海外扩张有望提速，落子中国稀缺性突显 . 6 4、资产&现金流：负债水平维持低位，现金流稳定健康 . 8 5、融资情况：融资渠道多元，资产结构持续优化 . 10 6、定增梳理：GS 100%股权已处国内，资产注入加速可期. 12 7、风险提示 . 15 图表目录图表目录 图表 1：GS 2018 年经营情况概览 . 4 图表 2：全球 IDC 巨头 EBITDA

19、 率 . 4 图表 3：GS 2018 年利润表 . 5 图表 4：GS 2018 年收入拆分 . 5 图表 5：GS 人员结构 . 6 图表 6：GS 人员工资结构 . 6 图表 7：GS 2018 年各地区业务收入 . 7 图表 8：GS 所持数据中心物业情况 . 9 图表 9：GS 2018 年资产负债表-1 . 10 图表 10：GS 2018 年资产负债表-2 . 10 图表 11：GS 2018 年现金流量表 . 11 图表 12：公司历史收购估值 . 13 图表 13：苏州卿峰股权结构 . 13 图表 14：交易完成前沙钢股份股权结构图 . 14 图表 15：交易完成后沙钢股份股

20、权结构图 . 14 2020 年 04 月 06 日 1、2018 年年经营经营情况情况：收入：收入 4 亿英镑，亿英镑，EBITDA 率全球领先率全球领先 收入增长稳定，收入增长稳定， EBITDA率保持全球第一。率保持全球第一。 2018年收入达到3.99亿英镑， 同比增长5.6%， EBITDA 2.7 亿英镑，同比增长 2.6%，主要因为香港将军澳和新加坡新建的数据中心。 如果按固定汇率计算，收入增长 7.3%，EBITDA 增长 4.5%。 图表 1：GS 2018 年经营情况概览 单位：百万英镑单位：百万英镑 2017 年年 12 月月 31 日日 2018 年年 12 月月 31

21、 日日 增加增加 收入 377.6 398.9 5.6% EBITDA 267.7 274.7 2.6% EBITDA 率 70.9% 68.9% 投资物业估值 5374.1 5952.2 10.8% 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 备注：EBITDA 不包括投资物业重估收益。 EBITDA 率：率：按照行业管理和会计标准，公司目前的收入端包含了电费收入，成本端包 含了供应的电力成本，该 EBITDA 率为 68.9%（2017 年为 70.9%） 。如果以净额计算电 费，2018 年 EBITDA 率为 80.7%（2017 年为 83.0%） 。 从 EBITDA 率

22、来看， Global Switch 2015-2018 年 EBITDA 率为 69%、 69%、 70%、 69%， 处于全球第一梯队。Digital Reality 维持在 58%，CyrusOne 约 53%，Equinix 约 44%。 公司盈利能力较强。 图表 2：全球 IDC 巨头 EBITDA 率 资料来源：Bloomberg，公司公告，国盛证券研究所 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2008200920001620172018 2019E 2020E 2021E Digital RealityEq

23、uinixCyrusOne 万国数据 世纪互联 Global Switch 2020 年 04 月 06 日 图表 3：GS 2018 年利润表 单位：百万英镑单位：百万英镑 2018 2017 收入收入 398.9 377.6 销售成本 (116.8) (105.5) 行政费用 (10.2) (7.6) 扣除其他收益前的营业利润扣除其他收益前的营业利润 271.9 264.5 投资物业重估收益 248.9 176.3 营业利润营业利润 520.8 440.8 利息收入 10.2 0.5 利息费用 (43.9) (78.1) 汇兑收益/（损失） 5.3 (4.4) 财务费用 (28.4) (8

24、2.0) 除税前溢利除税前溢利 492.4 358.8 当期税 (14.9) (23.2) 递延税款 (81.9) (2.6) 税金支出 (96.8) (25.8) 本年度利润本年度利润 395.6 333.0 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 业绩承诺：业绩承诺：根据 2018 年 11 月份沙钢披露的定增方案：2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年内（业绩承诺期实际开始年度为标的资产交割日所在年度） ，Global Switch 实 现的净利润（该净利润为 Global Switch 合并报表中扣除投资性房地产公允价值变动损 益、汇兑损益及其他非经常性

25、损益后归属于母公司所有者的净利润）分别不低于 2.04 亿英镑、 2.59 亿英镑、 3.07 亿英镑和 3.53 亿英镑， 即即 2018-2021 年复合增速约年复合增速约 20%。 GS 收入主要来源与租金和服务收入，客户结构较为多元。收入主要来源与租金和服务收入，客户结构较为多元。只有 2 名客户收入占比超过 10%，第一大客户在 2 个数据中心签订合同，总收入约 4860 万英镑（2017 年：1490 万英镑） 。 第二大客户在 GS 的 8 个数据中心签订多个合同， 总收入为 4020 万英镑 （2017 年：3850 万英镑） 。 图表 4：GS 2018 年收入拆分 单位：百

26、万英镑单位：百万英镑 2018 2017 租金及服务费收入 284.7 275.1 电力服务 58.6 58.8 额外服务及其他收益 55.6 43.7 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 2020 年 04 月 06 日 2、经营效率经营效率：人员仅约：人员仅约 200 人，人，人均创收约人均创收约 183 万英镑万英镑 截止截止 2018 年底，公司员工总数为年底，公司员工总数为 218 人，人，与往年基本持平。与往年基本持平。其中物业管理其中物业管理 122 人，人， 销售销售人员人员 14 人，管理人员人，管理人员 82 人人，运营效率，运营效率较较高高，人均创收约，

27、人均创收约 183 万英镑万英镑，人均薪资，人均薪资 待遇约待遇约 7.3 万英镑万英镑。 图表 5：GS 人员结构 人员结构人员结构 2018 2017 物业管理 122 125 销售人员 14 12 管理人员 82 82 总计 218 219 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 图表 6：GS 人员工资结构 工资结构（单位：百万英镑）工资结构（单位：百万英镑） 2018 2017 工资、薪金和绩效奖金 13.8 10.7 社会保障费用 1.4 1.7 退休金 0.8 0.9 总计 16.0 13.3 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 3、未来成长性：海

28、外扩张有望提速，落子中国稀缺性突显、未来成长性：海外扩张有望提速，落子中国稀缺性突显 因为近年来股权架构调整，公司业绩增速放缓，市场对公司未来成长性存在担忧，但是因为近年来股权架构调整，公司业绩增速放缓，市场对公司未来成长性存在担忧，但是 我们认为：我们认为： （1）海外扩张提速，疫情催化可期。）海外扩张提速，疫情催化可期。此前因股权交割 GS 扩张进度偏慢，股权落定后， 2020-2022 年有望重回 10%以上增长。考虑到海外疫情加速云计算需求，GS 扩张或超 预期。 （2）落子中国。）落子中国。GS 此前业务聚焦欧洲、东南亚，与沙钢整合后，我们判断 GS 有望依 托集团落子国内，享 5G

29、 增长红利。因为国内因为国内 IDC 有牌照限制，审批较为严格，有牌照限制，审批较为严格，GS 或或 者说沙钢将成为全球少有的中国境内外均有布局的者说沙钢将成为全球少有的中国境内外均有布局的 IDC 巨头。巨头。 （3） “一带一路”出海平台，数据安全基础设施。） “一带一路”出海平台，数据安全基础设施。依托海外核心 IDC 资源，GS 将成“一 带一路”国内企业走出去及海外企业入华的数据服务平台。此外从年报披露情况，公司此外从年报披露情况，公司 与中国电信 （全球与中国电信 （全球） 合作关系） 合作关系日趋紧密日趋紧密， 有望共同拓展终端客户， 进一步增强渠道优势。， 有望共同拓展终端客户

30、， 进一步增强渠道优势。 从 2018 年的收入结构也可以看出这一趋势： （1）从收入结构）从收入结构分析，亚太区占比快速提升分析，亚太区占比快速提升：2018 年欧洲区收入占比 54%（2017 年 为 60%） ，亚太区收入占比 44%（2017 年为 37%） ，其他地区收入占比 2%（2017 年 为 3%） 。 2020 年 04 月 06 日 （2）从各地区增速看）从各地区增速看，亚太区增长强劲，亚太区增长强劲，欧洲区有望逐步恢复增长，欧洲区有望逐步恢复增长：2018 年亚太区收 入同比增长 25%，EBITDA 同比增长 28%。2018 年欧洲区收入同比下滑 5%，EBITDA

31、 同比下滑 8%，我们预计可能源于近年股权架构调整导致的外资客户流失风险。随着股 权落定，该风险有望边际趋缓。 图表 7：GS 2018 年各地区业务收入 单位：百万英镑单位：百万英镑 2018 2017 收入收入总计总计 398.9 377.6 欧洲 215.4 227.3 亚太 176.6 141.0 其他地区 6.9 9.3 EBITDA 总计总计 274.4 267.7 欧洲 138.9 150.8 亚太 137.7 107.3 其他地区 （1.9） 9.6 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 在手项目分析：在手项目分析：全球一线城市提前卡位，储备项目可维持公司长期稳

32、定增长。全球一线城市提前卡位，储备项目可维持公司长期稳定增长。 （1）2018 年年 11 月定增公告：月定增公告： GS 在亚欧澳 3 大洲 8 个国际一线城市拥有 11 个数据中心，分布在伦敦、巴黎、阿姆斯 特丹、马德里、法兰克福、新加坡、悉尼、香港等 8 个区域核心城市，总建筑面积超过 34.05 万平方米、总电力容量总电力容量 371 兆伏安。兆伏安。 2018 年-2020 年，Global Switch 计划在伦敦、阿姆斯特丹、香港、新加坡、法兰克福等 城市中心区域建设或者规划建设新的数据中心， 预计新增总建筑面积达到预计新增总建筑面积达到 14.20 万平方万平方 米、新增电力容

33、量米、新增电力容量 156 兆伏安，分别较现有水平增长兆伏安，分别较现有水平增长 41.69%、42.05%。全部建设 完成后，Global Switch 将进一步提高其在欧洲和亚太地区的覆盖率，巩固行业领先的地 位。 （2）2018 年报披露：年报披露： 2018 年底，公司启动年底，公司启动建设建设新加坡第二个数据中心，这是公司第新加坡第二个数据中心，这是公司第 12 个数据中心，落成个数据中心，落成 后公司的总后公司的总电力容量电力容量达到达到 384 兆瓦。截止兆瓦。截止 2018 年底，年底，GS 加权平均租赁期进一步延长加权平均租赁期进一步延长 至至 6.3 年，相较年，相较 20

34、17 年增加年增加 23%。 待 2019 年底，法兰克福项目落成后，GS 将扩展到 13 个数据中心。自 2010 年以来， GS 已经将数据中心数量增加了 50%，总建筑面积增加了 36%，收入增长了 81%，在没 有收购的情况下，EBITDA 实现翻番。 欧洲、亚太区将成未来发力重点。欧洲、亚太区将成未来发力重点。根据 451 Research 数据，预计 2017-2022 年，全球 数据中心收入年复合增速为 9.3%，其中北美预计增速 6.7%，欧洲、中东和非洲地区增 速 8.8%，亚太地区增速 11.6%，因此 GS 将其工作重点聚焦欧洲和亚太地区。 沙钢收购沙钢收购 GS 后的协

35、同优势后的协同优势： 1）对接中国企业数据出海需求：）对接中国企业数据出海需求：从 GS 年报披露情况来看，除其传统的业务布局，GS 和中国电信（全球）合作日趋紧密，为电信的终端客户提供服务、依需进行项目规划。 2020 年 04 月 06 日 此外，依托海外核心 IDC 资源，GS 还将成“一带一路”国内企业走出去的数据服务平 台。 2）满足海外客户“走进来”需求：）满足海外客户“走进来”需求：积极推进中国市场布局，预计数据中心有望落地在 上海外高桥保税区，为海外客户入华提供高性价比方案。 在手项目储备在手项目储备详解详解： （1）新加坡：2018 年底，公司根据中国电信（全球）的需求，启动

36、了新加坡第二个数 据中心，这是公司第 12 个数据中心，位于 Woodlands。落成后公司的总电力容量达到 384 兆瓦。 该数据中心 PUE 设计为 1.34， 远低于新加坡环境局设定的 1.78 的 PUE 目标， 体现了公司优越的设计能力和运维能力。 （2）香港：2017 年底香港数据中心一期（1、2 号楼）启动，2018 年二期的（3、4、5 号楼）开始施工，计划将在 2019-2020 年分阶段完成。 （3）上海：2018 年收购计划取得良好进展，预计会落地在上海外高桥保税区。如果成 功将标志着公司正式进入中国市场， 使得外国客户无需支付进口税/关税即可将其设备入 场， 公司的海外

37、客户资源丰富， 这对于有意在中国国内开展业务的客户有很强的吸引力， 满足其“走进来”的需求。 （4）法兰克福：2018 年，根据中国电信（全球）的最终客户需求，开始建设法兰克福 的第二个数据中心。耗资约 1.4 亿欧元，提供 14MW 市电，将法兰克福的总电力容量扩 展到 28MW。 （5）阿姆斯特丹：计划扩建 40MW，使电力容量达到 100MW。 4、资产、资产&现金流：负债水平维持低位，现金流稳定健康现金流：负债水平维持低位，现金流稳定健康 2018 年底，公司总资产为年底，公司总资产为 61.8 亿英镑亿英镑（2017 年为年为 59.4 亿英镑） ，净资产为亿英镑） ，净资产为 37

38、.5 亿亿 英镑英镑，公司全部物业资产公司全部物业资产 100%自有且无抵押（除阿姆斯特丹、新加坡、香港的土地通自有且无抵押（除阿姆斯特丹、新加坡、香港的土地通 过长期可续约租赁持有外）过长期可续约租赁持有外） 。 2020 年 04 月 06 日 图表 8：GS 所持数据中心物业情况 位臵位臵 国家国家 所有权所有权 已建设已建设 阿姆斯特丹 荷兰 租赁权（50 年有效期至 2045 年） 法兰克福 德国 自有 伦敦北部 英国 自有 马德里 英国 自有 巴黎东部 法国 自有 巴黎西部 法国 自有 新加坡大成 新加坡 租赁权（30 年有效期至 2023 年） 新加坡林地 新加坡 租赁权（30

39、年有效期至 2039 年） 悉尼西部 澳大利亚 自有 悉尼东部 澳大利亚 自有 香港 中国香港 租赁权（35 年有效期至 2047 年） 合计投资物业价值：合计投资物业价值：57.6 亿英镑（亿英镑（2018 年），年），50.9 亿英镑（亿英镑（2017 年）年） 建设中建设中、待建设、待建设 香港 中国香港 租赁权（35 年有效期至 2047 年） 新加坡林地 新加坡 租赁权（30 年有效期至 2039 年） 阿姆斯特丹 荷兰 租赁权（50 年有效期至 2045 年） 法兰克福北部 德国 自有 伦敦南部 英国 自有 合计投资物业价值：合计投资物业价值：57.6 亿英镑（亿英镑（2018 年

40、），年），50.9 亿英镑（亿英镑（2017 年）年） 资料来源：Global Switch，国盛证券研究所 公司公司自融资的业务模式自融资的业务模式，提供了充足的财务灵活性提供了充足的财务灵活性，负债维持低位。，负债维持低位。截止 2018 年底， 净负债/EBITDA 为 4.4X，贷款价值比：净负债/投资性房地产价值=20%，而 2017 年这 两个数值分别为 4.0X，20%。 2020 年 04 月 06 日 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 9：GS 2018 年资产负债表-1 单位：百万英镑单位：百万英镑 2018 2017 非流动资产非流动资产 投资物业 5862.2 5290.7