1、 深圳赛格股份有限公司深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022-015 2022 年年 03 月月 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 / 225 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人张良、主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人公司负责

2、人张良、主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)王磊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。王磊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。理解计划、预测与承诺之间的差异。

3、 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：截至截至 2021 年年 12 月月 31 日，日，公司总股本为公司总股本为1,235,656,249股， 扣除不参与本次利润分配的股份股， 扣除不参与本次利润分配的股份4,455,577股 （股 （为为赛格集团赛格集团回购注销补差回购注销补差股份）股份）后，公司拟以后，公司拟以 1,231,200,672 股为基数股为基数，每，每 10 股派股派发现金红利发现金红利 0.10 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积金转增股本。股（含税） ，不以公积金转增股本。 深圳赛格股份有限

4、公司 2021 年年度报告全文 2 / 225 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义. 1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标. 6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析. 10 第四节第四节 公司治理公司治理. 33 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任. 55 第六节第六节 重要事项重要事项. 56 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况. 82 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况. 87 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况. 88 第十节第十节 财务报告财务报告. 91 深圳赛格股份有限公司 20

5、21 年年度报告全文 3 / 225 备查文件目录备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）其他有关资料。 深圳赛格股份有限公司董事会 2022 年 3 月 18 日 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 / 225 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、上市公司、深赛格 指 深圳赛格股份有限公司 赛格集团 指 深圳市赛格集团有限公司 苏州泰斯特 指 苏

6、州泰斯特测控科技有限公司 南京赛格 指 深圳赛格南京电子市场管理有限公司 西安赛格 指 西安赛格电子市场有限公司 西安海荣赛格 指 西安海荣赛格电子市场有限公司 长沙赛格 指 长沙赛格发展有限公司 吴江赛格 指 吴江赛格市场管理有限公司 苏州赛格 指 苏州赛格电子市场管理有限公司 顺德赛格 指 佛山市顺德赛格电子市场管理有限公司 赛格实业 指 深圳市赛格实业投资有限公司 南通赛格 指 南通赛格时代广场发展有限公司 赛格龙焱 指 深圳赛格龙焱能源科技有限公司 杭州赛格龙焱 指 杭州赛格龙焱能源科技有限公司 赛格地产 指 深圳市赛格地产投资股份有限公司 赛格物业发展 指 深圳市赛格物业发展有限公司

7、 赛格康乐 指 深圳市赛格康乐企业发展有限公司 赛格创业汇 指 深圳市赛格创业汇有限公司 赛格物业管理 指 深圳市赛格物业管理有限公司 赛格新城市 指 深圳市赛格新城市建设发展有限公司 标的公司 指 公司重大资产重组注入的赛格地产、赛格物业发展、赛格康乐、赛格创业汇四家公司 招诚集团 指 深圳市招诚投资集团有限公司 中国华西 指 中国华西企业有限公司 赛格宝华 指 深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司 赛格导航 指 深圳市赛格导航科技股份有限公司 华控赛格 指 深圳华控赛格股份有限公司 新东升物业 指 深圳市新东升物业管理有限公司 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 / 225

8、深汕特发赛格 指 深圳深汕特别合作区特发赛格科技有限公司 西安康鸿 指 西安赛格康鸿置业有限公司 龙岗赛格 指 深圳市赛格电子市场管理有限公司 上海玛曲 指 上海玛曲检测技术有限公司 成都弗锐德天宇 指 弗锐德天宇环境科技成都有限公司 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深投控 指 深圳市投资控股有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 公司章程 指 深圳赛格股份有限公司章程 本报告中所引用的货币金额除特别说明外 指 人民币金额 报告期内 指 2021 年 1 月 1 日-2021 年 12 月 31 日 深圳赛格股

9、份有限公司 2021 年年度报告全文 6 / 225 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深赛格、深赛格 B 股票代码 000058、200058 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳赛格股份有限公司 公司的中文简称 深赛格 公司的外文名称（如有） SHENZHEN SEG CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有） 无 公司的法定代表人 张良 注册地址 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 注册地址的邮政编码 518028 公司注册地址历史变更情况 公司自 2003 年 06

10、 月 10 日以来，注册地址未发生变更 办公地址 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 办公地址的邮政编码 518028 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张良（代行） 向茜茜 联系地址 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 电话 传真 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 中国证券报 证券时报 证

11、券日报 香港商报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 http:/（巨潮资讯网） 公司年度报告备置地点 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼公司管理中心 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 / 225 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 953776E 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 报告期内无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 报告期内无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼 签字会计

12、师姓名 王焕森、陈艳 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 1,994,653,376.81 1,403,665,817.37 42.10% 1,493,227,561.06 归属于上市公司股东的净利润（元） 46,382,677.88 25,924,861.87 78.91% 78,447,278.89 归属于上市公司股东的扣除非经常性

13、损益的净利润（元） 14,502,483.78 -23,361,507.86 162.08% -1,694,690.46 经营活动产生的现金流量净额（元） 754,029,738.42 243,544,355.42 209.61% 430,499,191.36 基本每股收益（元/股） 0.0375 0.0210 78.57% 0.0635 稀释每股收益（元/股） 0.0375 0.0210 78.57% 0.0635 加权平均净资产收益率 2.41% 1.37% 1.04% 4.17% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 5,632,373,265

14、.14 5,830,977,104.07 -3.41% 6,190,598,894.81 归属于上市公司股东的净资产（元） 1,984,760,159.28 1,905,722,149.42 4.15% 1,899,384,178.95 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 / 225 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 截止披露前一交易日的公司总股本 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,235,656,249 用最新股本计算的全面摊薄每股

15、收益 支付的优先股股利 0.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.0375 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公

16、司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 463,208,485.25 490,557,963.33 463,738,204.04 577,148,724.19 归属于上市公司股东的净利润 33,065,039.59 14,819,726.60 5,581,315.83 -7,083,404.14 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 28,784,190.03 6,242,107.42 1,713,984.30 -22,237,79

17、7.97 经营活动产生的现金流量净额 -64,410,695.22 62,434,054.37 28,434,808.01 727,571,571.26 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 9,049,193.73 24,486,780.03 87,282,599.48 主要是公司报告期内出售西安康鸿股权 计入当期损益的政府补助（与公司正常经

18、5,067,859.52 13,056,551.85 9,879,357.12 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 / 225 营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,324,528.28 2,420,589.68 4,041,862.11 委托他人投资或管理资产的损益 25,079,398.84 26,907,558.07 17,293,808.94 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 5,602,252.81 915,688.80 主要是公司报告期内收回诉讼款 受托经营取得的托管费

19、收入 107,524.26 151,048.00 148,376.50 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 343,664.39 2,013,327.38 3,339,930.09 其他符合非经常性损益定义的损益项目 163,434.54 221,411.34 1,627,798.07 减：所得税影响额 9,523,277.52 17,067,618.04 29,747,081.05 少数股东权益影响额（税后） 5,334,384.75 3,818,967.38 13,724,681.91 合计 31,880,194.10 49,286,369.73 80,141,969.35 - 其他符合

20、非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目是指本公司发生的不属于政府补助的其他收益。 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 / 225 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 （一）报告期内公司所处的行业情况（一）报告期

21、内公司所处的行业情况 1.公司所处主要行业发展现状公司所处主要行业发展现状 （1）电子市场流通 2021年，新冠疫情在全球的持续蔓延，加剧了电子产业链的供需不确定性。国内受疫情反复、“双减”政策等外部环境影响，实体经济发展受阻，特别是中小型企业面临着转型和经营的双重压力，导致电子市场行业整体上处于一定的承压状态。同时，消费环境及消费习惯的转变，传统电子专业市场加速向配套服务更完善、业态布局更合理、线上线下更融合、品牌形象更高端的综合性服务平台转变。 （2）物业经营管理与城市服务 2021年，中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中明确提出：“以提升便利度和改善

22、服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。持续推动家政服务业提质扩容，与智慧社区、养老托育等融合发展。”物业服务企业在原有业务板块基础上逐渐涉足全业态城市服务、旧城改造、环卫一体化等新兴领域，业务边界不断拓展。未来物业服务企业将持续深入参与城市治理领域，发挥精细化、专业化、市场化优势，填补当前城市服务领域的部分短缺或空白，提高城市综合治理水平。 （3）新能源业务 在我国“碳达峰、碳中和”大目标下，2021年从国家到地方陆续出台了多项政策支持新能源产业的发展。国务院

23、2030年前碳达峰行动方案 提出， 到2025年， 新建公共机构建筑、 新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%。 国家能源局出台了 2021年能源工作指导意见，意见指出，当前国内外形势错综复杂，能源安全风险不容忽视，落实碳达峰、碳中和目标，实现绿色低碳转型发展任务艰巨。 2021年9月， 国家能源局印发的 关于公布整县 （市、 区） 屋顶分布式光伏开发试点名单的通知 ，我国31个省共676个县进入整县推进试点名单，打开分布式光伏电站的长期市场空间。据国家能源局披露数据，2021年国内新增光伏装机容量约54.88GW，同比增长13.9%。 （4）检验检测认证 2021年， 中华人民共和国国民经济和

24、社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要提出，以服务制造业高质量发展为导向，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸。聚焦提高产业创新力，加快发展研发设计、工业设计、商务咨询、检验检测认证等服务。同时，中国检验检测高质量发展暨“十四五”规划会议提出，要努力推动到2025年基本建立适应高质量发展需要的检验检测体系， 实现支撑国民经济与社会发展的检测能力显著增强、行业规范运行水平和社会公信力明显提升， 涌现一批规模大、 水平高、 信誉好、 服务广的检验检测集团， 形成一批检验检测高技术服务业集中连片发展的特色区域，培育一批有国际影响力的检验检测知名品牌。 检验检测服务行业为我国重点战略性新

25、兴产业，政府部门颁布一系列有利于行业发展的法律法规和产业政策，对优化检测行业发展格局、提高行业发展质量及水平具有重要意义。 2.公司所处的行业地位公司所处的行业地位 在电子市场流通领域，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，经过30多年的辛勤耕耘，以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场，形成了覆盖珠三角、长三角、辐射全国的连锁电子专业市场体系，在国内外拥有较高的品牌影响力。公司紧跟电子行业发展趋势和人们消费习惯，通过业态调整、精细化管理、品牌提升等多种途径，始终保持公司所经营的电子专业市场在行业内处于领先地位。 在物业经营管理与城市服务领域， 公司拥有国家一级物业管理

26、资质， 在行业内较早推行ISO9001质量管理体系， ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系。公司完成对新东升物业的并购整合后物业规模显著提升，公司立足物业经营管理及城市服务，积极布局光纤传感、智慧停车等领域，逐步向科技化、数字化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变，公司核心竞争力持续提升。报告期内，公司获2021年中国物业服务企业综合实力100强、2021年中国智慧物业深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 / 225 服务领先企业、深圳知名品牌等荣誉称号。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司主营业务包括以通信

27、市场、 电子专业市场为核心的电子市场流通业务，以物业经营及物业管理服务为核心的城市服务业务，以新能源与检验检测认证为代表的战略性新兴业务。 公司的经营模式为：以“电子市场+”战略为指引，通过品牌价值提升、经营模式优化，提高电子专业市场的服务质量，保持行业领先地位；以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，纵向向产业链上下游延伸，横向聚焦战略性新兴产业，通过投资并购、资源整合等多重途径，加速向战略性新兴产业发展平台转型。 报告期内，受国内外新冠疫情反复、“518”应急抢险工程等因素，电子市场流通、物业经营管理与城市服务业务受到一定程度影响，公司通过严格落实疫情管控、有效应对突发事件，解决市场商户

28、“急难愁盼”，保持电子市场流通、物业经营管理与城市服务经营稳健发展；公司全面检视业务现状，认真剖析自身资源，以推动业务发展为导向，成功并购上海玛曲和成都弗锐德天宇，检验检测认证业务初具规模；在国家“碳中和、碳达峰”政策下，公司积极布局碲化镉发电玻璃生产、分布式电站建设等相关产业链条，积极向战略性新兴产业发展平台加速转型；公司成功完成西安康鸿项目挂牌转让，实现资产盘活。 报告期内，公司继续推进“电子市场+”战略落地，以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，通过改革创新、投资并购、自主培育多种途径相结合，加速培育战略性新兴产业，持续提升和增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，实现公司高质量发展。

29、 报告期内，公司完成营业总收入199,465万元，同比增加59,099万元，增幅42.10%；实现利润总额20,211万元，同比增加13,093万元，增幅183.96%。收入变动的主要原因是：本报告期公司投资并购新东升物业以及杭州赛格龙焱运营使得营业收入增加，覆盖上年同期地产项目出售等影响；利润总额变动的主要原因是：上年同期减免租金11,516万元，本报告期因“518”应急抢险工程而引起的经济损失7,076万元；本报告期计提各项资产减值同比减少6,372万元；本报告期资产处置等非经常性损益同比减少2,344万元。 （一）电子市场流通 公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，

30、控股、参股、授权经营的共计20余家，总经营面积超过35万， 其中控股经营的电子市场主要包括： 深圳赛格电子市场、 赛格通信市场、 西安赛格、 长沙赛格、 西安海荣赛格、南京赛格、苏州赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。 报告期内，“518”应急抢险工程给公司生产经营、安全管理带来挑战，公司快速响应，一方面，第一时间有序组织全体租户、商户及从业人员迅速安全撤离，梳理、释放华强北片区物业资源，为商户搭建临时铺位，缓解商户经营压力；另一方面，积极配合市住建局、院士专家、权威技术团队等对大厦结构安全检测监测，有效降低因楼宇振动和封闭造成的影响，保障赛格电子市场经营稳定。专家组意见：通过以上大量检测、

31、监测、试验和分析论证，并经多方复核、鉴定，赛格广场大厦在设计荷载范围内和正常使用情况下主体结构是安全的，可继续使用。目前赛格广场大厦正常运营，公司将持续加强突发事项应急防控，持续改善经营环境、提升服务，保持市场稳定运营。同时，国内局部疫情反复、“双减”政策等客观不利因素也对电子市场经营造成持续冲击，各电子市场一手抓防疫，严格落实属地防疫政策，确保市场经营安全；一手抓发展，结合行业动态及国家政策，积极调整业态布局，优化经营环境，提升服务质量，确保市场安全、有序、稳健经营。 报告期内，公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为基础，逐步向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费

32、体验为核心的多种业态并存的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推动电子市场流通业务的转型升级。 （二）物业经营管理与城市服务 报告期内， 公司一方面持续推进对新并购企业新东升物业的业务优化整合工作，一方面全力推动物业管理业务市场拓展工作，物业管理规模持续扩大，荣获“2021年中国物业服务企业综合实力100强企业、2021年第二届深圳品牌百强企业、中国质量信用AAA级企业、 广东省物业管理行业发展40周年优秀企业” 等荣誉资质， 品牌影响力不断增强， 品牌效应逐步凸显，竞争力显著提升。公司在管项目涵盖政府机关、产业园区、住宅、写字楼、医院、学校等多种业态，并以“科技创新、

33、优质服务”为驱动，通过自主研发、人才技术引进、校企合作等形式，逐步由物业经营管理向科技化、数字化、智慧化的城市服深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 / 225 务和公共服务深耕细作，助力协同政府营造安全、和谐、文明、幸福的高质量现代化城市环境。 （三）新能源业务 报告期内，公司积极响应国家“双碳”建设，完成国际会展中心、沈阳海吉星、深圳盛波光电等多个新能源电站项目投资建设， 同时已在东北、 西南、 华中等区域布局新能源业务， 储备丰富的电站资源， 为后续光伏电站投资建设奠定坚实基础。公司投资建设的碲化镉发电玻璃全自动化生产线实现满负荷生产。 （四）检验检测认证 报告期内，公司

34、成功收购上海玛曲和成都弗锐德天宇2家企业，巩固夯实公司在军工航天检验检测及相关领域的优势和地位。公司运用自主技术为中国航天提供的高质量服务获得肯定。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的披露要求 1.宏观经济与市场情况分析 报告期内，密集调控成为楼市的关键词。“房住不炒”重申，各地调控政策持续高压，信贷全面趋紧，房地产行业迎来了新一轮大洗牌，土地市场热度亦迅速下滑。一二手房价格下降的城市数量均创近5年来新高，楼市降温明显。再结合房地产信贷政策持续收紧，较大程度上制约了楼市成交规模。 2.主要项目所处区域市场分析 公司地产项目目前主要在深圳、惠州和南通等地。 深

35、圳地区：2021年，深圳经济保持韧性，稳中提质。房地产投资方面，办公楼成为深圳大宗交易市场的主要类别，占比约7成，以自用型投资为主，工业物业投资也增长明显。在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的基础下，打造制造业高质量发展的深圳样本的精神下，深圳过去一年的房地产大宗交易市场发生了巨大的改变：过往以开发商、投资机构为主导的深圳房地产大宗交易市场， 如今已成为以高端金融、 高科技为主导成交的自用型市场。 （数据来源： 仲量联行 2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望） 惠州地区：惠州紧跟全国调控动向，2021年上半年整体以“平稳”为主，但在2021年8月份，惠州市住建局发布了关于进一

36、步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，政府对楼市房价地价联动机制、惠湾等重点片区限购、新建商品住房预售和价格备案管理、开发商拿地资金监管、住房销售政策和秩序等多维度全面施策，市场成交、供应陷入冰点状态。本次政策调控力度超市场预期。调控之后，项目备案价格调整空间被压缩，拿地资格也受到了限制。土地市场由高热状态快速进入降温状态。购房者市场预期转变，观望情绪加重。炒房退场，投资者趋向谨慎理性，购房回归自住需求。 南通地区：受2021年全国房地产市场回落以及新冠疫情反复等因素影响，南通市场商品房销售放缓、房企承受资金压力较大、部分开发企业对南通未来市场发展持谨慎态度。特别在南通被国家住建部约谈后，房

37、地产调控政策逐渐升级，导致南通市房地产开发投资呈现放缓态势，商品房销售面积增速回落。 3.新增土地储备项目 无 4.累计土地储备情况 无深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 / 225 5.主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 惠州 惠州赛格假日广场二期项目 惠州 商业、公寓 69.54% 2020 年 4 月 1 日 在建 8,225 23,030 0 0 28,160 22,516.02 西安 西安赛格广

38、场项目 西安高新区 商业、办公、公寓 43.46% 2014年 12月 1日 已转让 23,014.90 206,374 0 0 210,000 48,479 注： 西安项目已完成工商变更手续， 公司收到挂牌转让交易的全部款项，公司不再持有西安康鸿的股权。赛格地产已与杭州光曜秋枫股权投资合伙企业（有限合伙）签订了股权转让及代偿债务协议书 ，交易价款与公司通过深圳联合产权交易所公开挂牌方式转让的挂牌价格一致。具体内容详见公司于 2020 年 7 月 4 日、2021 年 11 月 26 日、2022 年 1月 29 日在巨潮资讯网披露的关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%

39、股权暨涉及关联交易的公告 关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关联交易的进展公告 关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关联交易的进展公告。 6.主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积 （） 本期预售（销售） 面积 （） 本期预售（销售）金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 深圳 赛格新城市广场二期 深圳 办公、物流、商业、公寓 61.12% 105,874 105,874 65,906.73 - - 65,487

40、.44 - - 深圳 赛格新城市广场一期 深圳 物流、商业、配套宿舍 61.12% 72,563 72,563 10,465.30 - - 10,465.30 - - 惠州 东方威尼斯花园一二期 惠州 住宅 69.54% 219,470 256,349 243,440.79 65.79 29 243,429.82 187.79 158.33 惠州 惠州赛格假日广场一期 惠州 商业 69.54% 73,761 92,233 38,517.02 - - 38,479.51 - - 南通 南通赛格时代广场 南通 商办 100.00% 100,529.20 67,653.85 22,554.16 3,

41、088.22 3,628.51 21,625.79 4,118.20 4,619.28 7.主要项目出租情况 鉴于电子专业市场及物业经营及管理为公司主营业务，自有物业出租情况及收入已列示在电子市场流通业务及物业经营与管理业务板块中。 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 / 225 8.土地一级开发情况 适用 不适用 9.融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 -抵押借款 12,000 6.86% 10 年 -抵押借款 750 5.4625% 5 年 -抵押借款 15,500

42、7.301% 7 年 -抵押借款 26,000 7.056% 15 年 -抵押借款 5,000 5.80% 13 年 合计 59,250 10.发展战略和未来一年经营计划 计划增加土地储备情况 计划开工情况 计划销售情况 相关融资安排 无 惠州赛格假日广场二期项目于2020年4月1日开工，预计于2022年6月底竣工验收。 1.赛格新城市销售计划：力争完成公寓销售面积458.21。 2.惠州赛格销售计划：（1）赛格假日广场二期计划销售公寓7,969.36；（2）赛格假日广场一期计划销售写字楼1,241；（3）赛格假日广场一期计划销售车位301个。 3.南通赛格销售计划：完成1-3号塔楼办公产品的

43、销售约3,806。 无 深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 / 225 11.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 单位：万元 对外担保情况对外担保情况 担保对象名称 担保额度相关公告披露日期 担保额度 实际发生日期（协议签署日） 实际担保金额 担保类型 担保期 是否履行完毕 是否为关联方担保 赛格新城市购房客户（交通银行） 2016年8月4日 30,000.00 2016年5月6日 664 连带责任保证 十年 否 否 赛格新城市购房客户（招行） 2016年8月4日 50,000.00 2016年5月6日 478 连带责任保证 十年 否 否 赛格新城市购房客户（

44、中行） 2016年8月4日 30,000.00 2016年5月6日 286 连带责任保证 十年 否 否 赛格新城市购房客户（建行） 2017年8月29日 不设定最高限额 2017年2月7日 0 连带责任保证 五年 否 否 南通赛格购房客户（农商行） 2018年9月22日 1,000.00 2018年7月10日 137 连带保证责任 不超过十年 否 否 南通赛格购房客户（浦发银行） 2018年9月22日 7,000.00 2018年7月10日 715 连带保证责任 不超过十年 否 否 南通赛格购房客户（兴业银行） 2018年9月22日 700.00 2018年7月10日 38 连带保证责任 不超

45、过十年 否 否 12.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 13.报告期内相关商业地产业务的进展情况 （a）南通赛格时代广场项目 报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积 3,088.22 ，截至 2021 年 12 月底，南通赛格累计实现认购销售面积 22,554.16 。 （b）赛格新城市广场项目 报告期内，赛格新城市物流房产及一期 2 号楼签订的买卖合同已生效，具体内容详见公司于 2020 年 5 月26 日在巨潮资讯网上披露的关于签署日常经营重大合同的公告 。后续公司将密切关注合同的实施情况。 （c）惠州群星赛格假日广场项目 报告期内

46、，惠州群星二期按计划推进，各栋主体结构已顺利封顶。 （d）西安赛格广场项目 报告期内，赛格地产已与杭州光曜秋枫股权投资合伙企业（有限合伙）签订了股权转让及代偿债务协议书 ，交易价款与公司通过深圳联合产权交易所公开挂牌方式转让的深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 / 225 挂牌价格一致。西安项目已完成工商变更手续，公司收到挂牌转让交易的全部款项，公司不再持有西安康鸿的股权。具体内容详见公司于 2020 年 7 月 4 日、2021 年 11 月 26 日、2022 年 1 月 29 日在巨潮资讯网披露的 关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关

47、联交易的公告 关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关联交易的进展公告 关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关联交易的进展公告 。公司通过西安康鸿项目挂牌转让，回笼资金，实现资产盘活。深圳赛格股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 / 225 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司秉持高质量、可持续发展的理念，积累了良好的口碑、品牌、信用、社会及行业等内外部资源，为实现公司产业长远布局及发展提供坚实保障。 1.电子市场流通领域 公司通过长期稳健经营，建立了以华强北为中心，覆盖珠三角、长三角，辐射全国的连锁电子专业市场体

48、系，积累了丰富的商户资源，是国内乃至亚洲规模领先的综合类电子专业市场，在国内外拥有较高的品牌影响力，奠定了公司的行业领军地位。同时，在运营团队方面，公司经过多年的发展，锻造出一支职业化、市场化、专业化的运营团队，沉淀了成熟的市场运营管理经验。 2.物业经营管理与城市服务领域 公司具有国家一级物业管理资质，经过多年的发展已经成长为具备超高层楼宇、政府及公共物业服务能力和科技实力于一体的国内一流物业服务提供商，先后多次荣获“2021年中国物业服务企业综合实力100强企业、2021年第二届深圳品牌百强企业、中国质量信用AAA级企业、广东省物业管理行业发展40周年优秀企业”等荣誉资质。公司通过科学技术

49、赋能，深挖物业经营和管理的内在生长和外延突破，逐步向科技化、数字化、智慧化的城市服务提供商转变，核心竞争力持续增强。 3.新能源业务领域 公司已经逐步形成集碲化镉光伏玻璃生产制造及销售、 新能源电站投资建设及其延伸产品开发等多环节于一体的全产业链条。公司生产的发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大方、可灵活定制、透光性可调等优势，作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建筑一体化等多个领域，随着国家“碳达峰、碳中和”等政策实施，公司将加快发电玻璃的应用场景开发，助力绿色经济发展。 4.检验检测认证领域 公司在检验检测认证领域布局了试验服务及试验设备研发制造两大环节，同时覆盖了航空

50、航天、轨道交通等优质的下游细分领域。公司拥有多项发明专利等知识产权，自主研发制造的大推力电动振动试验系统在国内处于行业领先地位，奠定了坚实的市场基础和客户优势，技术能力和服务质量得到国家航天航空等有关单位的认可，在行业内形成一定影响力。 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,994,653,376.81 100% 1,403,665,817